中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與發(fā)展前景

中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與發(fā)展前景

現(xiàn)在，關(guān)于房地產(chǎn)市場的討論從未停止過。無論是祝福還是詛咒，房地產(chǎn)行業(yè)都可以說是當(dāng)前受到關(guān)注最多的行業(yè)之一。即使是嚴(yán)厲的批評，實際上也體現(xiàn)了評論者對于房地產(chǎn)市場的關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)的用鋼問題爭論的雙方都不否定房地產(chǎn)市場對于中國經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)發(fā)揮、以及即將發(fā)揮的重要作用。沒有人會否認(rèn)這些數(shù)字：從中國建設(shè)小康社會的目標(biāo)看，一是城鎮(zhèn)人均住房由2000年的19平方米增加到2020年的30平方米，二是城鎮(zhèn)化率由2000年的36.2%增加到2020年的50%。實現(xiàn)這兩個目標(biāo)，如果按每平方米投資2000元計算，到2020年現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居民將增加住宅面積50億平方米，增加住房投資10萬億元；城鎮(zhèn)化新增城鎮(zhèn)居民1.74億人，按人均住宅面積30平米，將增加住房面積52億平方米，增加住房投資10.4萬億元。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，及其帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將成為中國經(jīng)濟(jì)增長中最為活躍的經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)業(yè)群。僅僅以鋼鐵行業(yè)為例，目前房地產(chǎn)行業(yè)的用鋼已經(jīng)占到整個鋼鐵產(chǎn)量的60%，二者之間的緊密相連關(guān)系由此可見一斑。爭論的雙方當(dāng)然不會忽視土地轉(zhuǎn)讓中的國有資產(chǎn)流失、政府干預(yù)和腐敗問題。據(jù)報道，目前全國以開發(fā)區(qū)圈占的土地面積達(dá)3.6萬平方公里，超過了全國城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。據(jù)專家估計，從20世紀(jì)80年代以來，違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國有資產(chǎn)流失最保守的估計每年達(dá)百億元以上，而且這種情況近幾年越來越惡化。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，對于房地產(chǎn)市場的爭論必然會涉及到金融行業(yè)。贊成者以為，從世界金融業(yè)的發(fā)展潮流來看，日本個人住房信貸業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)比重已經(jīng)超過20%，美國更是超過40%。從這個角度來說，我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展?jié)摿σ彩欠浅＞薮蟮摹Ｅu者則以為，近年來房地產(chǎn)信貸的增長過于迅猛，威脅到銀行的資產(chǎn)安全。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，全國有11個省份房地產(chǎn)投資增速超過50%，35個大中城市有10個房地產(chǎn)投資增速超過70%，有些城市連續(xù)兩年房價每年上漲20%。但是，往往容易被忽視的是，正是當(dāng)前的宏觀金融環(huán)境、當(dāng)前的金融決策，決定了房地產(chǎn)行業(yè)會成為一個引人注目的行業(yè)，成為吸收社會資金的“銷金窟”。無須考慮任何其他因素，僅僅從貨幣政策發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)行業(yè)在所有的行業(yè)中具有最大的可能來成為高增長的導(dǎo)向性行業(yè)之一。在一次會議上，來自浙江義烏的一位政府官員告訴筆者，義烏剛剛進(jìn)行的土地拍賣，已經(jīng)創(chuàng)出了每平方米20多萬元的天價；僅僅只有數(shù)十萬人口的義烏，金融機(jī)構(gòu)的存款卻有300多億元，他們不知道除了房地產(chǎn)之外，該投資什么。實際上，義烏的房地產(chǎn)熱潮是當(dāng)前金融決策下總體房地產(chǎn)熱潮的一次可能性的、值得引起警惕和關(guān)注的預(yù)演，從中能夠觀察出當(dāng)前中國宏觀政策下一步走向的蛛絲馬跡。今年以來，中國的貨幣供應(yīng)量增長勢頭之迅猛，可以說是疊出新高。從9月份的數(shù)據(jù)看，盡管人行調(diào)高了存款準(zhǔn)備金率，但依然沒有遏制住貸款增長的勢頭。據(jù)央行最新的數(shù)據(jù)，截止9月末，我國全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項貸款余額為16.7萬億元，同比增長23.7%。1～9月各項貸款累計增加2.7萬億元，同比多增加1.3萬億元。人民幣各項貸款余額為15.6萬億元，同比增長23.5%，增幅比上年同期提高8.9個百分點。第三，中國的市場價與快速的貨幣供應(yīng)量密切相連的，就是對通貨膨脹的憂慮。一個著名的判斷和說法是，伴隨著高速的貨幣供應(yīng)量的增長，中國的快速通漲近在眼前，因此，除了債券和垃圾，什么都可以買。不過，這個判斷可能忽視了中國經(jīng)濟(jì)增長格局的一個重大變化，就是中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)以很深的程度參與到全球經(jīng)濟(jì)增長中，中國的物價波動已經(jīng)在很大程度上受到國際市場的價格水平的影響。從對外經(jīng)貿(mào)往來的角度，我們可以粗略地將中國現(xiàn)有的商品劃分為可貿(mào)易品和非貿(mào)易品，可貿(mào)易商品受到國際市場的影響當(dāng)然更為直接。為什么當(dāng)前的信貸增長還不會迅速導(dǎo)致上個世紀(jì)80年代中期、90年代初期的嚴(yán)重通貨膨脹？關(guān)鍵的原因之一，就是中國的對外依存度在提高，可貿(mào)易商品的比重在提高，這些可貿(mào)易商品的價格受到全球同類商品價格的直接制約。據(jù)粗略測算，目前我國經(jīng)濟(jì)的對外依存度高達(dá)50%，絕大多數(shù)貿(mào)易品的價格一定程度上也受制于國際市場。當(dāng)前的國際市場環(huán)境，總體上還是一個產(chǎn)能過剩的環(huán)境，全球經(jīng)濟(jì)增長速度減緩，貿(mào)易商品的價格呈現(xiàn)出下滑的勢頭，在這樣的趨勢下，中國的物價普遍上揚、或者說可貿(mào)易商品脫離國際市場價格走勢單獨上揚的可能性并不大。一旦出現(xiàn)短期性的國內(nèi)可貿(mào)易商品物價大幅上揚，相關(guān)商品的進(jìn)口就會相應(yīng)提高；在相當(dāng)比率的商品不會出現(xiàn)上揚的格局下，物價迅速出現(xiàn)全面上揚的可能性并不大?；蛘哒f，只要以美國為代表的主要發(fā)達(dá)國家不出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，中國出現(xiàn)全面通漲的壓力就不會太大。但是，通貨膨脹畢竟是一種貨幣現(xiàn)象，高速增長的貨幣供應(yīng)量必然會累積通漲的壓力，這些累積的通漲壓力必然會開辟自己的道路。從目前的情形看，以房地產(chǎn)投資為代表的非貿(mào)易品將在一定程度上承擔(dān)這一壓力。從中國經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成看，對于經(jīng)濟(jì)中的非貿(mào)易部門來說，除了電力等，大體說主要是建筑業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)的價格上揚，實際上已經(jīng)成為推動中國物價上揚的主要力量之一，例如醫(yī)療保健服務(wù)、娛樂教育文化服務(wù)以及居住類服務(wù)等等。除此之外，資產(chǎn)價格的上揚就面臨很大的壓力。資產(chǎn)價格的上揚，首先令人想到的是股票市場。當(dāng)前中國股市因為股權(quán)的分裂、因為對流通股股東的制度性歧視，打擊了投資者的信心，資產(chǎn)價格上揚壓力的存在，印證了市場投資者的通常判斷：“中國股市的問題并不是缺少資金，而是缺少信心”，在一系列制度性的缺陷沒有矯正之前，中國的股市即使在強(qiáng)大的資產(chǎn)價格上揚的壓力下，也難以呈現(xiàn)波瀾壯闊的行情。這樣，房地產(chǎn)市場就成為釋放高速貨幣供應(yīng)量增長帶來的通漲壓力的最有可能的渠道。如果從這個角度來考察當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場，強(qiáng)大的購買力支持將是房地產(chǎn)市場在受到一系列規(guī)范措施之后依然保持強(qiáng)勁增長的現(xiàn)實支持。高速的貨幣供應(yīng)量的增長，在當(dāng)前中國的二元金融結(jié)構(gòu)下，將主要集中在經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的城市和地區(qū)，根據(jù)上述的邏輯推論，這些城市和地區(qū)的房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)穩(wěn)定的上揚趨勢，以承擔(dān)化解通漲壓力的重任。競購住房的市場將更加豐富這種格局可能使得局部地區(qū)的房地產(chǎn)市場成為吸收資金的黑洞，房地產(chǎn)價格的上揚會使得其越來越脫離城市普通消費者的購買能力。這一點在局部地區(qū)已經(jīng)有所顯現(xiàn)。據(jù)調(diào)查，近一段時期，各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍出現(xiàn)爭上大戶型，建高檔商品房的現(xiàn)象，一些地區(qū)甚至在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地上建高檔商品房。這種現(xiàn)象，一方面造成當(dāng)?shù)胤績r的上漲；另一方面造成適合廣大中低收入家庭住房的供應(yīng)不足。以杭州為例，由于商品房價格不斷上漲，經(jīng)濟(jì)適用住房十分緊缺，出現(xiàn)6000戶資格審查合格者以搖號