城市經(jīng)濟與城市開發(fā)復習資料

--頁腳--城市經(jīng)濟與城市開發(fā)復習資料緒論城市經(jīng)濟學：指用經(jīng)濟學的理論分析城市中經(jīng)濟活動的規(guī)律和關(guān)系。城市開發(fā)：是指通過有組織的（政府控制）手段對城市資源進行大規(guī)模安排以期獲得城市發(fā)展效益的過程。城市經(jīng)濟基本內(nèi)容聚集經(jīng)濟：指由城市經(jīng)濟活動主體在空間距離上的接近而產(chǎn)生的經(jīng)濟活動中成本的節(jié)約。城市的主要職能是城市主導產(chǎn)業(yè)的反映。城市的性質(zhì)是有城市主要職能決定的。城市性質(zhì)和職能研究的重要性在于：第一：它是區(qū)域分工與協(xié)作理論的必然要求和體現(xiàn)，是城市與區(qū)域共同繁榮發(fā)展的需要。（從區(qū)域的角度）第二：它是制定城市發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃指導城市有序發(fā)展的依據(jù)，可以杜絕低估或高估城市潛力。（從制定政策角度）第三：它是發(fā)揮城市優(yōu)勢，提高城市經(jīng)濟效益，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，保證城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求。（從城市經(jīng)濟發(fā)展角度）第四：它是改造城市、建設城市、更新城市、創(chuàng)造城市持續(xù)生命力和特色、塑造城市形象、擴大城市影響的需要。（從城市整體改造角度）城市的性質(zhì)的重要性還在于，城市的主導產(chǎn)業(yè)與基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)對城市其他配套產(chǎn)業(yè)、服務產(chǎn)業(yè)起著重要的導向、輻射和牽動作用。城市經(jīng)濟系統(tǒng)劃分為三個子系統(tǒng)：微觀城市經(jīng)濟系統(tǒng)、宏觀城市經(jīng)濟系統(tǒng)和城市經(jīng)濟管理系統(tǒng)。城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)概述城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)對城市發(fā)展的意義P18答：城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)對城市發(fā)展的決定向影響是多方面的。首先，城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)決定城市的性質(zhì)。其次，城市的功能和效益與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有很大的關(guān)系。城市的主要職能與城市的性質(zhì)是一致的。城市的功能往往不是一個，每個城市都會不同程度的具備不同功能，這些功能的實現(xiàn)要靠相應的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)來保證。另外，城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和城市經(jīng)濟效益是成正相關(guān)的關(guān)系。最后，城市的發(fā)展方向、規(guī)模，在很大程度上取決于現(xiàn)有的城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)態(tài)勢。如一個重型結(jié)構(gòu)的城市，在重型經(jīng)濟結(jié)構(gòu)方面具有現(xiàn)實的比較優(yōu)勢，所以其城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的趨勢可能是繼續(xù)向重型發(fā)展。如果要改變發(fā)展方向也必須在這個基礎(chǔ)上逐漸轉(zhuǎn)變，不能一蹴而就?？傊?，合理的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)可以加速城市的發(fā)展，反之，必將阻礙和延緩城市的發(fā)展。問答題收入彈性系數(shù)：是西方較為重視的測度國民收入增長與各類產(chǎn)業(yè)增長之間的聯(lián)動關(guān)系的重要指標，其關(guān)系如下：某產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品某產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品增長率收入彈性系數(shù)=人均國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率p24基尼系數(shù)：是測度居民收入分配是否平均及不平均程度的重要指標。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三次產(chǎn)業(yè)劃分最新規(guī)定P27答：根據(jù)《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》，三次產(chǎn)業(yè)劃分范圍如下，第一產(chǎn)業(yè)是指農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)，建筑業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)是指除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)包括：交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，教育、衛(wèi)生、社會保障，科技研究等。問答題城市產(chǎn)業(yè)技術(shù)的提升和結(jié)構(gòu)調(diào)整（城市產(chǎn)業(yè)技術(shù)結(jié)構(gòu)）P38答：城市產(chǎn)業(yè)技術(shù)結(jié)構(gòu)的演變和提升是一個自然過程，城市經(jīng)濟發(fā)展的必由之路是實行提升產(chǎn)業(yè)技術(shù)的戰(zhàn)略，加速技術(shù)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。重視城市技術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的自然變遷。城市技術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變有其自身的規(guī)律，是一個生產(chǎn)要素（勞動、資金、技術(shù))在生產(chǎn)貢獻中的含量和三種密集型企業(yè)規(guī)模不斷更替占據(jù)主導地位的有序過程。在經(jīng)濟發(fā)展的初期，勞動密集型企業(yè)的貢獻與勞動密集型產(chǎn)業(yè)比重最大，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，資金技術(shù)要素與資金密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)將依次代替勞動要素與勞動密集型產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的主要成分。引進、消化、吸收和發(fā)展國際先進技術(shù)。產(chǎn)業(yè)的技術(shù)更新和提高，通常有兩種方式：意識利用自身資源，自我創(chuàng)新。另一種是引進技術(shù)。就我國現(xiàn)階段國情，直接引進關(guān)鍵技術(shù)，是發(fā)展的明智之舉。同時，為了保證產(chǎn)業(yè)的持久躍升，必須把引進技術(shù)和消化、吸收這些技術(shù)以及進行創(chuàng)新很好地結(jié)合起來。加強城市產(chǎn)業(yè)技術(shù)的宏觀管理城市產(chǎn)業(yè)技術(shù)的躍進河結(jié)構(gòu)調(diào)整在市場經(jīng)濟條件下，一般是一個“自發(fā)”的過程，但完全的“自發(fā)”的市場經(jīng)濟也有副作用。必須依據(jù)客觀經(jīng)濟規(guī)律，根據(jù)城市政府的能力，恰當注入“人為”成分和“激發(fā)”的要素。(1)教育事業(yè)與人才工程提高勞動者文化科學技術(shù)水平，是技術(shù)經(jīng)濟迅速發(fā)展的重要因素。（2）投資選擇與決策理性化科技投資是促進科技發(fā)展的基礎(chǔ)條件。投資分配是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要手段和方式。（3）技術(shù)成果轉(zhuǎn)化便捷化在我國現(xiàn)階段，技術(shù)成果的轉(zhuǎn)化時間太長，主要原因有：一是市場信息不暢，二是技術(shù)作為商品流通不暢。培育完善技術(shù)市場是促進科技發(fā)展并使迅速轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的重要手段和動力。城市經(jīng)濟發(fā)展機制城市經(jīng)濟的“自組織”發(fā)展與集中P62自組織，即自動調(diào)節(jié)，是經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)部因素相互作用的必然，其本質(zhì)是經(jīng)濟規(guī)律的作業(yè)和表現(xiàn)。問答題城市經(jīng)濟的聚集和集中的意義第一，聚集和集中便于生產(chǎn)協(xié)作、配套和專業(yè)分工。生產(chǎn)工具和勞動者的集中，可以完成個人分散式所不能完成的生產(chǎn)任務；通過分工和協(xié)作可以大大要提高勞動生產(chǎn)率，縮短生產(chǎn)周期，加速資本的周轉(zhuǎn)。第二，聚集和集中便于利用城市公共資源、能源、水源，便于利用公共交通、郵電和其他社會服務設施，節(jié)約大量開支，這是城市發(fā)展機制成長的重要原因。（便于資源共享）第三，聚集和集中可以強化社會接觸，便于獲取、交流經(jīng)濟信息，能起到相互學習和刺激競爭的作用。城市人口和生產(chǎn)資料的集中本身，帶來了城市不斷發(fā)展的內(nèi)在動力。第四，聚集和集中可以實現(xiàn)時間和空間上的節(jié)約。聚集和集中可以大大減少遠程運輸，縮短流通時間，方便原材料供應和商品上市，大大節(jié)約流通費用。第五，聚集和集中便于資本的集中和積累，加速資本周轉(zhuǎn)。資本的集中和積累，是大生產(chǎn)進一步發(fā)展的重要條件。城市的密集和集中，為資本的集中和積累創(chuàng)造了充分的條件。第六，聚集和集中便于進行城市經(jīng)濟管理，提高管理效能。可以集中地使用各類經(jīng)濟管理人才，可以集中采用現(xiàn)代化管理技術(shù)和管理方法，也便于在同類城市中推廣先進的城市管理經(jīng)驗。城市經(jīng)濟增長城市經(jīng)濟的增長，總是表現(xiàn)為實物的增長、價值的增長、人口的增長這三個方面。英國的哈羅德與美國的多馬提出了經(jīng)濟增長的一種理論模型，其表達式為：g=S/K其中，g為國民收入增長率，S為國民儲蓄率，K為資本產(chǎn)出率，即每增加一個單位的產(chǎn)出所需追加的投資量，又稱資本效率系數(shù)。這里的g并不是現(xiàn)實的增長率，它只當S和K為給定時，要實現(xiàn)穩(wěn)定的均勻增長所需要的增長率。哈羅德—多馬模型告訴我們：國民收入的增長，與儲備率成正比，與資本產(chǎn)出率成反比。可見，若想獲得經(jīng)濟的持續(xù)增長，要么提高積累水平，增加儲蓄；要么降低資本產(chǎn)出率，即降低資本有機構(gòu)成。P67城市經(jīng)濟效益分析P72城市經(jīng)濟綜合效益是一個效益系統(tǒng)，包括城市經(jīng)濟效益、城市環(huán)境效益和城市社會效益。城市社會效益是指可以進行經(jīng)濟效益考察的城市社會事業(yè)方面的效益和城市外部的效益。城市環(huán)境效益是對城市自然環(huán)境效益和社會環(huán)境效益進行考察和衡量的概念。反映城市自然環(huán)境效益的指標主要是環(huán)境質(zhì)量指數(shù)、人口密度和人均綠化面積的綜合。羈留效益，是指城市各種物質(zhì)實體的壽命、使用價值和保存的完好程度，不僅決定于工程質(zhì)量本身和自然條件，而且決定于他的位置同經(jīng)濟發(fā)展進程之間的關(guān)系。城市規(guī)模效益逆因素（簡答題）P88答：規(guī)模效益實質(zhì)是一種規(guī)模比較效益，即經(jīng)濟實體規(guī)模之間進行比較時，總是較大的效益高于較小的。城市規(guī)模效益既是產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益量的延伸，也是其質(zhì)的提高。隨著城市規(guī)模的擴大，雖然邊際效用在增加，但外部成本增幅更快，他們將規(guī)模邊際效用增加作用抵消甚至產(chǎn)生邊際負效用。擁擠成本當城市規(guī)模擴大時，由于土地面積的限制，人口密度必然增大。這就造成擁擠成本，擁擠所造成固定成本、居住成本增加；擁擠還導致環(huán)境惡化，城市環(huán)境有一定的負載幅度，環(huán)境的自消化能力是有限的，它不可能負擔太高的人口密度。所以，城市發(fā)展的結(jié)果無列外地都造成環(huán)境的惡化；擁擠成本的增加對每個人最直接的影響是土地價格和相應的房價上升，它的影響涉及到城市每一個人。交易費用交易費用越低，分工就越細密。反之，交易費用越高，則分工得到的利益被交易費用的增加所抵消得越多。為了提高城市的經(jīng)濟效益，發(fā)展分工顯然是必要的，而交易費用部分阻礙了分工的深化。因此，要避免過高的交易費用和不必要的交易費用。城市開發(fā)概述土地極差收益性置換，城市土地處于不同的區(qū)位，具有不同的價值，隨著城市的發(fā)展這種價值差異會不斷變化，為了追逐高額土地級差收益，城市物業(yè)被置換，這就是城市物業(yè)的土地級差置換。從經(jīng)濟意義上講，城市土地級差置換的本質(zhì)是，將城市土地作為資本加以運作，使之收益最大，這是置換的內(nèi)在動力。P96頂級闕限，在現(xiàn)有的技術(shù)條件下無法克服或者只能通過換取地理環(huán)境的不可逆的損失來克服的闕限（界限）。根據(jù)博弈得益情況，可以將博弈分為零和博弈、常和博弈和變和博弈三大類。P105城市開發(fā)規(guī)劃的原則（簡答題）答：（1）利益均衡原則保證城市的社會、經(jīng)濟、環(huán)境三大效益均衡發(fā)展，實現(xiàn)城市綜合效益最大化。城市開發(fā)的行為主體是經(jīng)濟行為，開發(fā)者的目的一般以經(jīng)濟收益為目標。市政府的城市發(fā)展目標是社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境改善?？焖俑咝бＷC城市空間開發(fā)能滿足城市社會、經(jīng)濟發(fā)展的需求，以城市開發(fā)促進經(jīng)濟發(fā)展，以較低的投入得到較大的開發(fā)。合理公正在開發(fā)規(guī)劃中應該考慮投入和收益一致。主要反映在以下三個方面：對象一致性；空間一致性；時間一致性。城市空間的需求與市場分析城市空間需求的影響因素：消費、生產(chǎn)、城市基礎(chǔ)設施的改造。城市空間的基本需求分為兩大類：市政類和市場類。需求與位置曲線圖分析-----P113城市公共空間功能類型可以分為以下四類：城區(qū)公共空間和社區(qū)公共空間；收費公共空間和非收費公共空間；政府直接提供的公共空間和政府指定通過市場提供的公共空間；資本性公共空間和社會性公共空間。城市空間開發(fā)的投入與產(chǎn)出城市空間有市場化和非市場化兩類。城市開發(fā)的投入主要有三部分組成，即補償費、基礎(chǔ)設施建設費和土建費。利潤，是衡量企業(yè)經(jīng)濟效益的重要指標，也是一項綜合指標，它集中反映了成本、質(zhì)量、勞動生產(chǎn)率、企業(yè)管理等各方面的工作情況。市場機制是指市場在運行過程中，發(fā)揮其功能的憑借，即市場憑借什么來調(diào)節(jié)社會資源在各個部門和企業(yè)之間的分配比列。第八章城市開發(fā)的外部效益外部效應，是指為了自身目標而努力的經(jīng)濟單位，在努力的過程中使其他經(jīng)濟單位獲得意外的收益或損益的現(xiàn)象。分為外部正效益和外部負效益。對外部效益的評價可以定性和定量兩種方法進行。城市基礎(chǔ)設施開發(fā)城市基礎(chǔ)設施分為兩大類：經(jīng)濟性基礎(chǔ)設施和社會性基礎(chǔ)設施。城市基礎(chǔ)設施對城市經(jīng)濟的作用（簡答題）P168答：城市基礎(chǔ)設施具有作為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)和先行資本的一般基礎(chǔ)設施的特點，由于它在城市地域空間上的相對集中，對城市經(jīng)濟運行和發(fā)展而言，具有更加特殊的作用：首先，城市基礎(chǔ)設施是形成城市聚集效益的物質(zhì)基礎(chǔ)?！凹坌浴笔浅鞘写嬖诤桶l(fā)展的靈魂。構(gòu)成城市經(jīng)濟集聚的前提則是城市這一特定的地域空間存在著遠遠大于其他區(qū)域的基礎(chǔ)設施體系。其次，城市基礎(chǔ)設施是城市所特有的巨大的外部正效應集合的源泉，也是消除城市中普遍存在的外部負效應的條件。在經(jīng)濟發(fā)展中，城市不斷吸引著人財物的流入，城市之所以有這樣的吸引力和凝聚力就在于城市中存在巨大的外部正效應，而這些正是主要由城市基礎(chǔ)設施所構(gòu)成的。再次，城市基礎(chǔ)設施是城市空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化的重要物質(zhì)支持系統(tǒng)。城市功能的轉(zhuǎn)變是在城市空間結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化過程中實現(xiàn)的，城市功能和城市空間結(jié)構(gòu)之間存在著內(nèi)在的相互依存關(guān)系，在二者的互動轉(zhuǎn)化過程中城市基礎(chǔ)設施是最為重要的支持系統(tǒng)，是促進城市功能轉(zhuǎn)變與空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要前提。我國城市基礎(chǔ)設施開發(fā)現(xiàn)狀（簡答題）P172改革開發(fā)以來，我國城市基礎(chǔ)設施建設和服務事業(yè)發(fā)展很快，在城市交通、道路橋梁、城市綠化以及垃圾污水處理等方面也都有了較大的發(fā)展。盡管如此，城市基礎(chǔ)設施和公共事業(yè)仍然不能滿足城市化發(fā)展的需要。建設不足表現(xiàn)在以前幾個方面：基礎(chǔ)設施開發(fā)投入不足首先，基礎(chǔ)設施投資不足導致大城市城市建設滯后，難以全面發(fā)揮中心城市的集聚作用。中心城市是全國經(jīng)濟增長的重心，中心城市的培育和發(fā)展出了客觀條件諸如良好的區(qū)位和自然資源外，建設符合城市可持續(xù)發(fā)展要求的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設施體系是關(guān)鍵。其次，以生產(chǎn)建設為中心的基礎(chǔ)設施結(jié)構(gòu)制約了中心城市功能的轉(zhuǎn)換，不適應信息時代對中心城市服務能力的要求，城市集聚和擴散功能的發(fā)揮受到制約。再次，城市域內(nèi)和城市域外交通、通訊設施的不足也是中心城市集聚效應和功能發(fā)揮的一大障礙?，F(xiàn)代化的交通和通訊設施如同人體的血液循環(huán)系統(tǒng)，是城市域內(nèi)外能量交換的管道。我國目前城市交通和通訊設施的狀況不僅同發(fā)達國家相比差距很大，同一些新興的發(fā)展中國家相比也有距離?；A(chǔ)設施經(jīng)營管理效率低下首先，經(jīng)營管理不善，缺乏效率和競爭。目前，我國大部分城市基礎(chǔ)設施仍歸國有，并實行行業(yè)的壟斷經(jīng)營。其次，管理方式不適應市場經(jīng)濟的需要，使大量準公共品的運營還處在高投入，低產(chǎn)出，服務差，效益低的計劃模式之下，遠離市場競爭。以城市自來水為例，目前多數(shù)城市自來水企業(yè)不但沒有利潤，而且處于虧損狀態(tài)。再次，在城市公共事業(yè)領(lǐng)域存在著嚴重的政府缺位現(xiàn)象，造成城市內(nèi)部基礎(chǔ)設施服務功能發(fā)育不健全，城市主導功能與服務功能不協(xié)調(diào)，嚴重制約了城市聚集效益的發(fā)揮。發(fā)展城市公共事業(yè)是城市政府的主要職能，但目前我國城市中普遍存在公共事業(yè)服務能力不足、服務效率不高、發(fā)展速度遲緩等問題。最后，城市基礎(chǔ)設施的短缺也影響到城市的可持續(xù)發(fā)展。目前，我國大城市經(jīng)濟增長速度和人口增長速度均超過基礎(chǔ)設施的供給速度，城市基礎(chǔ)設施的過度利用時其邊際產(chǎn)出效率集聚下降。第十章城市土地開發(fā)城市土地開發(fā)的方式可以分為綜合開發(fā)、成片區(qū)域開發(fā)和項目梯度開發(fā)三種。（問答題）實行城市土地的綜合開發(fā)，較之于分散的單項開發(fā)，具有極大優(yōu)越性：P189其一，有利于提高城市建設的總體水平。由于綜合開發(fā)是按照城市總體規(guī)劃進行統(tǒng)一建設，改變了那種條塊分割、各自為政、布局缺乏整體性、影響城市整體景觀及合理布局的局面。其二，有利于房屋建設和基礎(chǔ)設施建設的協(xié)調(diào)發(fā)展。實行綜合開發(fā)，把城市作為一個有機整體實行配套建設，從而能使住宅和公共設施同步進行，開發(fā)一片，收益一片。其三，有利于提高城市建設的社會化水平。綜合開發(fā)能最大限度地合理使用土地，提高土地利用的系數(shù)，縮短建設周期及減低成本。其四，有利于保護城市生態(tài)環(huán)境。綜合開發(fā)面大點少，易管理，建一片，成一片，合理布局，保持市容整潔。其五，有利于集中統(tǒng)一使用資金，節(jié)約投資。由于綜合開發(fā)通過各種形式將資金籌集后統(tǒng)一使用，統(tǒng)一成本核算，統(tǒng)一材料管理，不僅能加快工期，降低成本，而且能取得良好的規(guī)模效益。城市土地開發(fā)效益包括生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益。土地儲備機制（問\簡）P199答：土地儲備制度是現(xiàn)階段土地經(jīng)營的重要手段與方法。全國各地紛紛建立土地收購儲備制度，以土地收購儲備制度促進我國土地使用制度改革的深化，使城市土地資產(chǎn)經(jīng)營進入一個新時期。（一）城市土地收購儲備制度，是指城市政府依照法律程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對通收回、收購、置換、征用等方式取得的土地進行前期開發(fā)、整理，并予儲存，以供應和調(diào)控城市各類建設用地的需要，確保政府切實壟斷土地一級市場的一種管理制度。城市土地收購儲備制度的建立，是我國土地管理重視耕地保護，強調(diào)城市土地集約利用，控制城市土地供應總量，盤活城市土地存量的一種必然選擇，也是在我國房地產(chǎn)發(fā)展一度過熱，大量城市建設用地閑置，而采取的亡羊補牢的措施。通過土地收購儲備，使閑置的土地得到了合理利用，優(yōu)先使用。同時，土地儲備制度的建立，也為我國國有企業(yè)改革的順利進行提供了保障。土地儲備機制運行模式有三個主要環(huán)節(jié)構(gòu)成：一是收購。通過收購，實現(xiàn)土地使用權(quán)由集體或城市其他使用者手中向政府的集中。城市土地的收購主要有征用、回收、收購、置換四種形式。二是儲備。儲備包括兩部分內(nèi)容：1）對收回土地的開發(fā)或再開發(fā)，是生地、毛地變成熟地。2）儲備。儲備時間的長度，根據(jù)城市發(fā)展對土地的需求和政府財力的承受能力等情況確定。三是出讓。儲備中的土地可以根據(jù)城市經(jīng)濟和房地產(chǎn)開發(fā)的需要有計劃進入市場，方式可以使協(xié)議、招標、拍賣。由此可見，城市土地收購儲備的過程，是一個土地資產(chǎn)經(jīng)營的過程。土地儲備機制對城市土地開發(fā)的影響建立土地收購儲備機制下的開發(fā)建設模式，把分散的土地集中起來，把沖擊房地產(chǎn)市場的源頭規(guī)范起來，通過收購—儲備出讓的形式，建立土地一級市場體系，統(tǒng)一出讓土地，使政府掌握控制城市建設中土地的“批發(fā)權(quán)”。這樣的新城市土地建設模式對城市土地利用將產(chǎn)生積極的影響。市區(qū)盤活動的土地由市土地儲備中心收購，原土地使用者的經(jīng)濟補償由儲備中心負責，一方面加快企業(yè)存量土地盤活進度，不受開發(fā)需求的影響，另一方面減少了由于開發(fā)商的原因而造成的土地補償費不能及時到位的風險。通過土地招標、拍賣，有利于形成一個公平、公開、公正、競爭的土地市場環(huán)境，讓一批真正有實力的開發(fā)商來參與城市建設，促進土地市場的充分發(fā)育和健康發(fā)展。土地儲備機制在城市開發(fā)時可能產(chǎn)生的問題土地儲備制度，政府單方面控制土地的市場投放量，從而達到控制房地產(chǎn)開發(fā)市場的目的。有時候政府如果過分考慮某方面的利益，可能造成城市開發(fā)的問題。過分嚴格控制土地供應量會促使地價上升，房價上漲，房地產(chǎn)“泡沫”的產(chǎn)生土地收購儲備制度實施的過程中，土地的供應規(guī)模受到限制地方政府過度追求土地使用權(quán)的出讓受益，往往會造成城市開發(fā)過程中規(guī)劃指標難以控制。（四）對我國若干城市土地儲備運行的比較P2051、儲備機構(gòu)收儲土地的性質(zhì)比較城市土地儲備有市場主導性質(zhì)和政府主導性質(zhì)。如上海土地儲備制度屬于市場主導性質(zhì)，政府雖然規(guī)定了收儲土地的范圍，但對范圍以內(nèi)的土地實施收儲并不具有強制性，土地發(fā)展中心能否成功收儲土地要視其與用地單位的協(xié)商情況而定，如果在土地收購價格或約定土地收益分成等方面協(xié)商不成，土地儲備將無法進行。顯然，決定儲備的主要力量不在政府而在市場和用地企業(yè)，土地發(fā)展中心成功收儲土地的關(guān)鍵在自身與用地者的協(xié)商談判能力、信譽和實力。如杭州土地儲備屬于政府主導性質(zhì)。政府明文規(guī)定，市區(qū)范圍內(nèi)所有需要盤活的土地都要納入土地儲備體系，由政府壟斷收購和儲備，并經(jīng)土地儲備中心開發(fā)后統(tǒng)一向市場提供，其他任何單位、個人都不能收購土地，也不能供應土地，劃撥土地使用者也不能通過補辦出讓手續(xù)的方式自省轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。而且，市土地儲備中心代表政府依法收購土地還具有強制性，在土地收購的眾多方面政府都出臺了統(tǒng)一規(guī)定，基本沒有給土地使用者討價還價的機會。城市功能區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的開發(fā)過程可以概括為：聚結(jié)、吸引、輻射三個階段。城市開發(fā)投融資體制城市基礎(chǔ)設施開發(fā)投融資P257BOT是英文BuildOperateTransfer的縮寫，即建設—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓方式，是政府將一個基礎(chǔ)設施項目的特許權(quán)授予承包商（一般為國際財團），承包商在特許期內(nèi)負項目設計、融資、建設和運營，并收回成本、償還債務、賺取利潤，特許期結(jié)束之后將項目所有權(quán)移交政府。實質(zhì)上，BOT融資方式是政府與承包商合作經(jīng)營基礎(chǔ)設施項目的一種特殊運作模式。BOT融資方式的特點：1）BOT融資方式是無追索的或有限追索的，舉債不計入國家外債，債務償還只能靠項目的現(xiàn)金流量。2）承包商在特許期內(nèi)擁有項目所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。3）名義上，承包商承擔了項目全部風險，因此融資成本較高。4）與傳統(tǒng)方式相比，BOT融資項目設計、建設、經(jīng)營和運營效率一般較高，因此，用戶可以得到較高質(zhì)量的服務。5）BOT融資項目的收入一般是當?shù)刎泿?，若承包商來自國外，對宗主國來說，項目建成后將會有大量外匯流出。6）BOT融資項目不計入承包商的資產(chǎn)負債表，承包商不必暴露自身債務情況。BOT融資方式的種類BOT融資一般指BOOT（即建設—擁有—運營—轉(zhuǎn)讓）。在實際運作中，BOOT方式產(chǎn)生了很多變形，因此BOT融資方式是BOOT、BOO（建設—擁有—轉(zhuǎn)讓）、BTO（建