物業(yè)綠化管理全套

物業(yè)綠化管理一、綠化管理的工作內(nèi)容（一）綠化日常養(yǎng)護(hù)1．水分管理北方在入冬后土壤結(jié)凍前應(yīng)對(duì)園林植物進(jìn)行一次灌水保墑，也就是俗稱的“澆過冬水”，并對(duì)主要風(fēng)口的植物搭建防風(fēng)障，以保證植物在冬季不至于被旱死或風(fēng)干。2．清理殘花黃葉3．綠化保潔4．雜草防除5．植物造型與修剪一般整形修剪可分為造型修剪、自然修剪及混合式修剪三種方式。6．園林植物施肥7．園林植物病蟲害防治（1）園林植物病蟲害防治原則。園林植物病蟲害的防治原則是“預(yù)防為主，綜合防治”。（2）園林植物病蟲害防治方法。①通過栽培技術(shù)防治。②通過檢疫防治。③通過物理及機(jī)械法防治。④利用生物防治。⑤化學(xué)藥物防治。（3）常見園林病蟲害防治。8．草坪養(yǎng)護(hù)草坪的管理包括草坪修剪、灌溉、病蟲害防治、草坪翻新、雜草防治等。（1）草坪灌溉。草坪灌溉夏秋季節(jié)在早上太陽出現(xiàn)之前較好。冬春季節(jié)由于氣溫較低，適合在早上11時(shí)左右進(jìn)行灌溉。在北方冬季及早春由于有結(jié)冰現(xiàn)象無需灌溉。夏天草坪對(duì)水分的需要量最大，這時(shí)，除了下雨外，高級(jí)草坪要求每2～3天甚至每天灌溉一次。冬季草坪對(duì)水的要求不大，可少灌溉些，可隔多日灌溉一次。春季由于雨水較多，灌溉要看天氣情況。每次灌溉的水量以土壤濕潤到10～15厘米深為宜。（2）草坪施肥。新建草坪或草坪翻新時(shí)可在建坪基質(zhì)中加施廄肥、堆肥、人糞尿、泥炭等有機(jī)肥作基肥供草坪日后生長需要。（3）草坪修剪。草坪在修剪時(shí)應(yīng)遵守1／3的原則，即每次修剪下來的草的長度不超過未剪草坪草自然高度的1／3。（4）草坪更新。（5）草坪雜草防治。（二）園林綠化的翻新改造1．園林植物補(bǔ)植補(bǔ)植植物時(shí)應(yīng)注意：（1）如果生長環(huán)境條件允許，盡量用回原植物品種；（2）所補(bǔ)植的植物苗木大小應(yīng)盡量與當(dāng)前植物大小一致，避免破壞景觀；（3）對(duì)于人為破壞的植物補(bǔ)植后應(yīng)予以一定的保護(hù)措施．防止再次被破壞。2．花壇更換為了保持花壇的良好景觀，應(yīng)每天及時(shí)對(duì)衰敗的個(gè)別植株進(jìn)行更換，并在整個(gè)花壇衰敗植株超過1／3時(shí)將整個(gè)花壇植物全部更換。（三）綠化環(huán)境布置（四）花木種植（五）園林綠化災(zāi)害預(yù)防1．寒害的預(yù)防為了減少寒害造成的影響，可采取一定的防寒措施減少危害。如加強(qiáng)栽培管理，增加植株抗寒力、灌水保墑、搭防風(fēng)障、堆土護(hù)根、包扎、涂白、堆雪、打雪等。2．臺(tái)風(fēng)預(yù)防（1）及時(shí)掌握好臺(tái)風(fēng)的動(dòng)態(tài)，做好相應(yīng)預(yù)防措施。（2）用水泥柱、木樁等做好新種的中小喬木或其他較高植物的穩(wěn)固。（3）在臺(tái)風(fēng)來臨前對(duì)一些比較招風(fēng)的喬木或根系較淺的喬木的過密枝葉進(jìn)行適當(dāng)疏剪，減少受風(fēng)面積。（4）及時(shí)清除大樹樹干上的枯枝及棕櫚科大植物的大片黃葉，避免臺(tái)風(fēng)來臨時(shí)掉下對(duì)行人造成危害。對(duì)于一些較靠近業(yè)主窗臺(tái)、對(duì)業(yè)主具有潛在危害的枝葉及時(shí)修剪。（5）在臺(tái)風(fēng)期間，在保證安全的前提下可派人員巡查主要道路綠化情況，發(fā)現(xiàn)有傾倒的及時(shí)報(bào)靠，對(duì)影響交通的及時(shí)予以清理。臺(tái)風(fēng)過后應(yīng)馬上派綠化人員全面巡查，對(duì)傾倒于交通主道上的植物及時(shí)采取去頂短截扶正等措施。折落于地上的枝葉等雜物亦應(yīng)及時(shí)清掃干凈，盡量恢復(fù)原貌，減少對(duì)業(yè)主的影響。3．防旱（1）避開用水高峰期加強(qiáng)人工淋水，保證園林植物的水源供應(yīng)。（2）有選擇性地灌溉。對(duì)于根系較深的大喬木及其他較耐旱的植物不用經(jīng)常淋水，把有限的水資源用于不耐旱的或新種植的植物。淋水時(shí)應(yīng)優(yōu)先滿足重點(diǎn)觀賞部位的植物用水，避免這些地方出現(xiàn)枯黃枯死現(xiàn)象，對(duì)偏遠(yuǎn)地方的植物要保證不死。（3）改進(jìn)淋水方式，利用滴灌系統(tǒng)提高水的利用率，減少水的浪費(fèi)。（4）對(duì)于盆栽花木，在十分干旱的情況下可將其搬到大樹下、蔭棚內(nèi)或光線不太強(qiáng)的其他地方，減少植物水分的蒸騰及太陽照射對(duì)花木的灼害。4．澇害預(yù)防（1）做好園林景觀地面的坡度和排水，大面積的草坪地下應(yīng)有適當(dāng)?shù)氖杷O(shè)備，并避免綠地中間出現(xiàn)積水凹坑。（2）經(jīng)常檢查園林排水管道有無堵塞現(xiàn)象，有堵塞的應(yīng)及時(shí)予以疏通。（3）注意雨季的天氣預(yù)報(bào)，每次下大雨前檢查園林排水設(shè)施，每次大雨后及時(shí)派人巡查，對(duì)積水地方及時(shí)進(jìn)行人工排澇。（4）對(duì)于土壤板結(jié)嚴(yán)重的大面積草坪應(yīng)在每年的五六月進(jìn)行打孔培沙，增加土壤的透氣透水能力，避免造成積水。（六）綠化有償服務(wù)二、綠化管理的工作方法與要求（一）綠化管理模式物業(yè)綠化管理的運(yùn)作模式有完全自主管理模式、自己管理+特種作業(yè)外包管理模式、子公司式管理模式及外包管理模式等幾種。（二）綠化管理質(zhì)量管控方法1．建立健全綠化管理制度綠化管理制度主要包括：（1）各崗位的崗位職責(zé)；（2）各項(xiàng)綠化工作的標(biāo)準(zhǔn)操作流程；（3）不同級(jí)別不同植物養(yǎng)護(hù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；（4）綠化質(zhì)量檢查及預(yù)防、糾正機(jī)制；（5）員工行為規(guī)范等相關(guān)管理規(guī)章制度；（6）綠化養(yǎng)護(hù)績效考核制度等。2．編制管轄區(qū)植物清冊(cè)3．區(qū)分日常工作和周期性工作4．完善巡視檢查機(jī)制5．建立植物養(yǎng)護(hù)工作預(yù)報(bào)機(jī)制6．不同類型植物綠化檢查重點(diǎn)（三）綠化管理的基本要求1．保持植物正常生長2．加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作3．及時(shí)對(duì)妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動(dòng)的綠化植株進(jìn)行改造，減少人為踐踏對(duì)綠化造成的危害4．創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳（四）不同物業(yè)類型的綠化管理要求不同類型的物業(yè)對(duì)綠化管理有不同的要求，表7-3是一些典型物業(yè)綠化的管理要求。表7-3典型物業(yè)綠化的管理要求物業(yè)類型綠化管理要求酒店及會(huì)所（1）合理劃分工作范圍；（2）靈活調(diào)整綠化管理工作時(shí)間，避免對(duì)客人及營業(yè)造成影響；（3）綠化布置要求即時(shí)的效果普通住宅（1）保持植物正常生長，不出現(xiàn)大面積枯死或病蟲害；（2）加強(qiáng)枯枝黃葉清理及綠化保沽工作；（3）綠化布置設(shè)計(jì)須充分考慮人們出行方便；（4）綠化植物的選用需無毒無污染；（5）安全是綠化管理的重要關(guān)注點(diǎn)；（6）植物的選用需充分考慮功能性；（7）創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳高檔住宅（1）加強(qiáng)植物日常養(yǎng)護(hù)與修剪；（2）及時(shí)做好枯枝黃葉的清理及綠化保潔；（3）及時(shí)對(duì)損壞的園林景點(diǎn)進(jìn)行維護(hù)與改造；（4）植物布置設(shè)計(jì)追求藝術(shù)性及精品性；（5）關(guān)注節(jié)日綠化景點(diǎn)的布置及日?；钚跃包c(diǎn)的維護(hù)；（6）創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化有償服務(wù)工作學(xué)校（1）精品管理與自然管理相結(jié)合；（2）充分配合與利用教學(xué)實(shí)踐進(jìn)行綠化管理；（3）注意綠化保護(hù)知識(shí)的宣傳教育醫(yī)院關(guān)注園林綠化植物的保潔、清殘及植物生長勢市政及大型公共場所（1）不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物；（2）不宜使用果樹或大花植物作綠化；（3）注重對(duì)綠地的圍護(hù)，避免人流對(duì)植物造成損壞；（4）對(duì)行道樹的修剪控形，避免行道路對(duì)交通、輸電等造成影響；（5）必須保持景觀狀態(tài)的良好，對(duì)損壞的植物景觀及時(shí)補(bǔ)充三、綠化管理的注意事項(xiàng)1．前期介入關(guān)注點(diǎn)（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。主要從物業(yè)管理的角度針對(duì)園路規(guī)劃及設(shè)計(jì)合理性、科學(xué)性、實(shí)用性，園林植物品種的選擇、園林樹木的分布等提供參考意見，避免由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的不合理而給日后的物業(yè)管理增加負(fù)擔(dān)。（2）施工階段。主要針對(duì)一些隱蔽工程及給排水、園林回填土材料、管線分布、園路等施工從方便實(shí)用的物業(yè)管理角度進(jìn)行介入，提供參考意見，避免由于施工不當(dāng)而將一些隱藏的問題帶人物業(yè)管理階段，增加物業(yè)公司的負(fù)擔(dān)。（3）園林竣工驗(yàn)收及物業(yè)綜合驗(yàn)收階段。主要從物業(yè)管理的角度對(duì)存在的問題提出整改意見，將對(duì)物業(yè)管理存在的隱患最后清除，同時(shí)，對(duì)植物品種進(jìn)行核對(duì)清點(diǎn)，評(píng)估植物生長狀況，對(duì)園林建筑及小品、園路、花槽花壇、園林資料等進(jìn)行驗(yàn)收移交等。2．植物選材注意事項(xiàng)（1）生活居住公共區(qū)、人員活動(dòng)密集區(qū)不宜選用有毒、有刺、重污染及水果類的植物品種；（2）離建筑3米范圍內(nèi)不宜種植大型喬木；（3）架空層、高大喬木下等蔭蔽區(qū)域不宜種植陽性植物；（4）沿海地區(qū)及強(qiáng)風(fēng)地區(qū)不適宜選用根系較淺的大冠幅植物；（5）北方地區(qū)東西走向道路不宜選用常綠植物做行道樹。3．藥物使用注意事項(xiàng)（1）綠化藥物應(yīng)做好分類存放，并且每類藥劑上必須有清晰的藥劑名稱、使用方法、防治對(duì)象等說明，嚴(yán)禁藥物流失到無關(guān)人員手中；（2）綠化藥物必須由專人進(jìn)行保管并建立完善的進(jìn)、出、存、銷的登記制度；（3）藥物存放處必須做好防火、防爆、防腐蝕、防中毒的相應(yīng)措施，確保安全；（4）藥劑的用量及稀釋倍數(shù)應(yīng)遵循藥物使用說明；（5）賓館、酒樓、會(huì)所、商場、寫字樓、學(xué)校等人員集中地，餐飲場所、食品生產(chǎn)及貯藏場所等禁用劇毒或強(qiáng)刺激性藥劑，施用時(shí)間應(yīng)避開人流高峰期，（6）施藥人員應(yīng)穿戴手套、口罩、眼罩及長衣長褲，施完藥后應(yīng)徹底洗漱后方可進(jìn)食；（7）進(jìn)行藥物噴霧時(shí)，施藥人員應(yīng)站在上風(fēng)口施藥，且下風(fēng)口應(yīng)無其他人員；（8）未施完的藥及已用完的藥瓶、藥袋、藥具等，嚴(yán)禁到處亂扔亂倒，不允許倒入河、湖等水域，應(yīng)集中收集處理；（9）發(fā)生藥物中毒，應(yīng)及時(shí)將中毒者及其所接觸藥物送醫(yī)院檢查治療；（10）施藥后2～4小時(shí)應(yīng)對(duì)所施藥的植物進(jìn)行觀察，發(fā)現(xiàn)植物有藥害現(xiàn)象應(yīng)立即用水沖淋以減輕藥害。4．機(jī)械使用注意事項(xiàng)（1）所有機(jī)械、工具使用前均應(yīng)檢查一次，檢查發(fā)現(xiàn)缺油、螺絲松動(dòng)等小問題，應(yīng)自己解決并作好記錄，對(duì)于較大故障無法自己解決的，報(bào)請(qǐng)專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行檢修；（2）所有機(jī)械、工具人倉前均應(yīng)做好機(jī)身內(nèi)外清潔衛(wèi)生工作；（3）機(jī)器技術(shù)員每年12月20日前將所有機(jī)器檢查一次，將下一年內(nèi)有可能損壞的部件列清單做好記錄，并預(yù)先購買一定數(shù)量的相關(guān)配件；（4）所有機(jī)械、工具均應(yīng)至少每月檢查保養(yǎng)一次，檢查發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)請(qǐng)專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行檢修；（5）使用綠化機(jī)械進(jìn)行操作時(shí)，應(yīng)確保工作區(qū)域內(nèi)沒有非相關(guān)人員，確保安全；（6）非專業(yè)技術(shù)人員不應(yīng)擅自拆裝綠化機(jī)具。案例1：某小區(qū)居住的張女士，經(jīng)常與同樣居住在小區(qū)的其他老年人一起，在小區(qū)廣場上打太極拳，廣場周圍有幾株粗大的老楊樹。寒冬已至，樹葉已落，枯枝清晰可見。突然，一陣風(fēng)刮來，枯枝紛紛墜落，來不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸到在地。聞?dòng)嵹s來的秩序維護(hù)員把張女士送到醫(yī)院，診斷為：頸椎損傷。請(qǐng)問：(1)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)老楊樹是否有管理的義務(wù)？(2)對(duì)于此案的樹木致人受傷，物業(yè)管理公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任？【分析】(1)物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的老楊樹有管理的義務(wù)。居住小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容之一是綠化管理，老楊樹屬于綠化范圍，故物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的老楊樹有管理的義務(wù)。(2)對(duì)于此案致人受傷，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。老楊樹上的枯枝被一陣風(fēng)吹過就會(huì)斷裂，已經(jīng)給樹周圍的人構(gòu)成人身和財(cái)產(chǎn)傷害的威脅，而物業(yè)公司作為老楊樹的管理者應(yīng)該發(fā)現(xiàn)卻沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能斷裂的枯枝，未及時(shí)采取適當(dāng)措施(如修剪和放置警示標(biāo)志等)，故應(yīng)就枯枝斷裂造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。案例2：業(yè)主石先生和朋友邊走邊聊經(jīng)過其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)療費(fèi)用數(shù)千元。石先生認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗虼?，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請(qǐng)問此案中，物業(yè)管理公司是否需承擔(dān)賠償責(zé)任？并結(jié)合此案例