房地產(chǎn)企業(yè)常見法律風(fēng)險與防范策略

房地產(chǎn)企業(yè)常見法律風(fēng)險與防范策略摘要：房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域的重要組成部分，其在開發(fā)過程中會遇到很多法律風(fēng)險，如果做不好法律風(fēng)險防控就會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，筆者以《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險及防控探究》為課題，從前言入手，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險進(jìn)行了全方位、深層次的探析，并在此基礎(chǔ)上全面而深入地探究了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險防控策略，給出了筆者具有代表性的個人建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);法律風(fēng)險;防控策略;一、前言房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國社會主義經(jīng)濟(jì)市場中占據(jù)著重要的地位，尤其是伴隨著這幾年國家政策的影響以及國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)變得更加地炙手可熱。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)過程較為復(fù)雜，且資金較為龐大、周期較為長久，從籌備到開發(fā)再到銷售整個一系列過程可能會出現(xiàn)難以預(yù)測的風(fēng)險。其中最有可能出現(xiàn)的風(fēng)險，就是法律風(fēng)險，然而這一風(fēng)險可以通過預(yù)防和控制來加以防范。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險談及房地產(chǎn)開發(fā)，我們首先想到的是“暴利”。但事實上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中同樣要面臨很大的投資風(fēng)險，甚至可以用“如履薄冰”來形容。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，只有當(dāng)其掌握了房地產(chǎn)開發(fā)各階段的法律法規(guī)，并以此指導(dǎo)自己的開發(fā)實務(wù)，才能有效地避免法律風(fēng)險，妥善處理各類糾紛，從而最大程度上地保護(hù)自身的合法權(quán)益。事實上，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域的重要組成部分，其發(fā)展情況并不單單會對該領(lǐng)域造成很大的影響，而且還會對與之相關(guān)領(lǐng)域造成很大的影響，所以房地產(chǎn)開發(fā)“牽一發(fā)而動全身”，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管控非常重要。當(dāng)然，在此之前我們首先應(yīng)該明白房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的法律風(fēng)險有哪些，這樣才能對癥下藥，通過一系列預(yù)防措施降低法律風(fēng)險。（一）土地出讓法律風(fēng)險人們生活水平的不斷提升使很大一部分人有足夠的資金去購買樓房、店鋪等固定資產(chǎn)，這就有效帶動了我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。房地產(chǎn)領(lǐng)域的高速發(fā)展也使得房地產(chǎn)開發(fā)日新月異，每天房地產(chǎn)交易都在有條不紊地進(jìn)行。房地產(chǎn)領(lǐng)域作為我國市場經(jīng)濟(jì)的中流砥柱之一，對拉動內(nèi)需、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增加發(fā)揮了巨大的作用。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還帶動了房屋家裝、建筑材料、家用家具、家用電器、日常用品等相關(guān)市場的發(fā)展。當(dāng)然，房地產(chǎn)領(lǐng)域并不是一個一本萬利的投資過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣要承擔(dān)很大的法律風(fēng)險。土地出讓法律風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為常見的法律風(fēng)險之一。所謂的土地出讓法律風(fēng)險歸根結(jié)底指的就是企業(yè)在簽訂合同以后不能按照合同的相關(guān)內(nèi)容支付給政府資金，或者說因為政府規(guī)劃調(diào)整而不能將土地交付給企業(yè)等。沒有土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，那么就相當(dāng)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資完全失敗，其對企業(yè)所造成的后果可想而知。（二）房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險為了給廣大消費(fèi)者提供一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)環(huán)境，政府不斷加大在房價調(diào)控上的力度，這雖然給廣大消費(fèi)者提供了便利，但是卻很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能獲得足夠的建設(shè)資金，出現(xiàn)企業(yè)負(fù)債難以清償?shù)入y題。這就顯露出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好法律風(fēng)險管控的重要性和必要性，而要想讓自己在投資過程中獲利，那么最佳選擇就是根據(jù)自身實際需要構(gòu)建相應(yīng)的法律風(fēng)險防控體系，讓防控體系為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保駕護(hù)航。當(dāng)土地拿到手以后，如何才能建設(shè)好高樓大廈，這同樣是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)思考的問題。房地產(chǎn)在建造過程中同樣會面臨較大的法律風(fēng)險。房地產(chǎn)建造是一個較為緩慢的過程，其中決定房地產(chǎn)建造效率的除了施工方的建造能力以外，建設(shè)資金能否及時到位也會帶來很大的影響。房地產(chǎn)建造并不是單一因素就能夠解決的事情，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要認(rèn)真履行自己的責(zé)任和義務(wù)，在選擇施工方時要認(rèn)真考察其資歷和信用度，盡可能地降低在建造階段的法律風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)屬于一個層層遞進(jìn)、環(huán)環(huán)相扣的過程，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會影響到下一個階段的施工作業(yè)。（三）房地產(chǎn)銷售過程產(chǎn)生的法律風(fēng)險房地產(chǎn)銷售是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否盈利的重要環(huán)節(jié)，而這個階段也是企業(yè)與消費(fèi)者容易產(chǎn)生法律糾紛的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)的過程中會考慮很多的問題，比如對房地產(chǎn)單位面積的定價、房地產(chǎn)公攤面積的多少等。由于這些問題與每個房地產(chǎn)購買者的切身利益息息相關(guān)，所以從這些人的角度來看，他們很可能會為了自身的利益與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)理力爭。比如，房地產(chǎn)預(yù)售是一個比較常見的現(xiàn)象，但是到期以后房地產(chǎn)還未完工，不能將房地產(chǎn)交付給房主，那么就會產(chǎn)生法律糾紛。這種法律糾紛非常常見，當(dāng)然如果不能有效解決這些問題，那么不僅會影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽(yù)，而且也會給企業(yè)造成很大的經(jīng)濟(jì)損失。就目前的情況而言，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于法律風(fēng)險防控都屬于事后防控，關(guān)注的重點(diǎn)也都是當(dāng)問題出現(xiàn)以后再進(jìn)行補(bǔ)救，更傾向于“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，處理風(fēng)險事件主要利用訴訟手段。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險防控策略“防患于未然”所帶來的效果往往比“亡羊補(bǔ)牢”的效果更好，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須做好法律風(fēng)險防控措施的主要原因。在過去，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏法律風(fēng)險防控意識，總是習(xí)慣于當(dāng)問題出現(xiàn)以后才緊急處理，讓一些小問題最終變成了大問題，給企業(yè)帶來很多負(fù)面影響。所以，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠“兩手抓”，既要有提前做好法律風(fēng)險防控措施的意識，同時還要在問題出現(xiàn)以后及時補(bǔ)救。（一）構(gòu)建完善的項目運(yùn)行體系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好法律風(fēng)險防控工作不僅可以避免不必要的麻煩，而且也可以提高投資收益，把投資風(fēng)險降至最低。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想做好法律風(fēng)險防控工作，首先應(yīng)該建立法律風(fēng)險防范機(jī)制，即依靠企業(yè)自覺性來保障企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。構(gòu)建完善的項目運(yùn)行體系不但能夠讓自己有抵御法律風(fēng)險的能力，而且還可以最大程度上消除某一個階段所產(chǎn)生法律風(fēng)險對后續(xù)投資活動的影響。從房地產(chǎn)開發(fā)的土地出讓到最終的房屋出售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)都要做好各項防控工作，并針對項目的可行性進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)研，利用大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)分析項目開發(fā)的風(fēng)險，并最終形成一套完整的項目運(yùn)行體系，既要為后續(xù)的施工指明方向，同時還要規(guī)范前期的各種施工準(zhǔn)備作業(yè)行為，要保證每個環(huán)節(jié)都滿足國家相關(guān)法律法規(guī)的要求，不能存在僥幸心理。（二）嚴(yán)格對企業(yè)內(nèi)部人員的監(jiān)督管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部人員的工作行為會對整個房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生很大影響。如果將每個參與房地產(chǎn)開發(fā)的部門看成是一個整體，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是這個整體的核心。這是因為，無論是哪個環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不可能置身事外。嚴(yán)格對企業(yè)內(nèi)部人員的監(jiān)督管理，一方面要制定相應(yīng)的管理制度，明確每個員工的責(zé)任和義務(wù)，保證每個員工都能為降低企業(yè)法律風(fēng)險做出努力；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要嚴(yán)格按照國家相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行施工作業(yè)，不能為了謀求經(jīng)濟(jì)效益而使法律風(fēng)險增大。簽訂合同是降低法律風(fēng)險的有效措施，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要意識到合同的重要性，用合同約束合作方，同時自己也要嚴(yán)格按照合同內(nèi)容完成自己的工作。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作人員也要以身作則，以維護(hù)企業(yè)利益為根本，在做好自己本職工作的同時還要學(xué)習(xí)有關(guān)法律風(fēng)險防控方面的知識，將所有可能存在的法律風(fēng)險扼殺在搖籃之中。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設(shè)法務(wù)部門、外聘法律顧問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設(shè)法務(wù)部門主要負(fù)責(zé)是企業(yè)日常的法律事務(wù)，外聘的法律顧問主要負(fù)責(zé)是企業(yè)在整個開發(fā)經(jīng)營過程中遇到的重大決策與危機(jī)的處理。除此之外，法律部門要與外聘法律顧問做好銜接工作，內(nèi)外相互配合，從而更加準(zhǔn)確且細(xì)致地為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處理且防范相關(guān)的法律問題。（四）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工的法律意識提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工的法律意識是法律風(fēng)險防范的基礎(chǔ)與前提。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所有的活動都離不開員工的參與，所以，企業(yè)要加強(qiáng)對員工的法律業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升其法律意識，加強(qiáng)其