某集團招商項目建議書和某家居廣場招商策劃方案

馬鋼康泰佳苑商業(yè)項目代理營銷策劃、招商項目建議書項目方：馬鋼集團代理方：南京聯(lián)合空間裝飾集成有限公司目錄代理營銷策劃、招商項目建議書 2馬鋼康泰項目招商、營銷策劃服務大綱…………………….3前期：項目顧問（1~2個月） 3中期：招商（6個月） 7后期：商場管理經(jīng)營 7馬鋼康泰項目營銷、招商工作計劃…………10南京聯(lián)合空間裝飾集成有限公司代理服務取費標準 920**年7月10日馬鋼集團康泰佳苑商業(yè)地產(chǎn)代理營銷策劃、招商項目建議書概述20**年6月經(jīng)實地考察馬鋼集團旗下的康泰佳苑商業(yè)部分，確屬當?shù)鼐C合性較強、有一定地理優(yōu)勢的商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)已開工建設，開發(fā)商：馬鋼集團，應開發(fā)商的邀請，南京聯(lián)合空間裝飾集成有限公司構想此方案，以易于開發(fā)商比對營銷、招商代理合作方式。馬鞍山商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：經(jīng)開發(fā)商介紹，和我們在馬鞍山所看到的情況，當?shù)氐纳虡I(yè)設施是基本上是以由北向南形成各具特色的三塊家居裝飾類商業(yè)圈，北南半?yún)^(qū)作為馬鞍山的主城區(qū)，屬于商業(yè)區(qū)塊比較成熟的區(qū)域，形成了相對完整的消費鏈。相對于北半?yún)^(qū)而言，南半?yún)^(qū)作為馬鞍山新城區(qū)，未來的商業(yè)、經(jīng)濟、行政文化中心，預計在未來3-5年內(nèi)將逐漸形成一個新的商圈，隨著大量高素質(zhì)人群的陸續(xù)在新區(qū)買房入住，必將帶動新區(qū)商業(yè)氛圍的形成?？梢灶A見：一個以馬鞍山市政辦公大樓為中心，向四周輻射的商業(yè)地產(chǎn)將保持商業(yè)價值的持續(xù)增長。馬鋼集團旗下的康泰佳苑商業(yè)地產(chǎn)由于緊臨市政大樓和市政廣場，商業(yè)地產(chǎn)的增值預期不可低估。馬鋼集團康泰佳苑商業(yè)部分營銷的關鍵：馬鋼集團康泰佳苑商業(yè)部分新建數(shù)萬平米商業(yè)地產(chǎn)（含步行街），就未成熟小區(qū)而言，必然有一個相當長的孕育區(qū)，長期利好和短期回報不足形成對立局面，如何影響投資者偏向長期利好，想辦法改變短期回報不足，將是招商、銷售過程中的難點。產(chǎn)權式商鋪的銷售好壞，取決于商業(yè)的發(fā)達與否，以及“商氣”，商業(yè)發(fā)達與否，與當?shù)氐慕?jīng)濟狀況有關，相對于企業(yè)來講，它是不可控制的條件，但“商氣”是可以通過引進商業(yè)品牌，通過商業(yè)策劃和商業(yè)品牌經(jīng)營來實現(xiàn)，是個可變的因素。因此，馬鋼康泰商業(yè)項目的成功與否，前期最核心的問題是“招商”，后期最核心的問題是“商業(yè)運作”，只有解決了這兩個問題，馬鋼康泰商業(yè)項目的商鋪銷售才可能取得成功。服務團隊主要成員陳志錫男，42歲，曾服務于江蘇金陵裝飾城3年，常務副總，2003年3月負責南京大方國際家居廣場的組建，常務副總，長期工作在大市場經(jīng)營一線，有著豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，現(xiàn)南京聯(lián)合空間裝飾集成有限公司總經(jīng)理。擅長“大市場”營銷策劃、招商、商圈規(guī)劃、商鋪規(guī)劃、商品規(guī)劃。柳君男，29歲，曾工作于南京日報，多年從事商業(yè)記者，2003年起服務于江蘇金陵裝飾城，企劃部經(jīng)理，2004年3月服務于南京大方國際家居廣場，策劃部經(jīng)理。曾擔綱過多起房地產(chǎn)項目的策劃項目，非常擅長媒體運用。吳京橋29歲，長期從事裝飾建材業(yè)的企劃宣傳工作,參與籌備建設了金陵家裝賣場\金陵五金賣場\金陵燈飾賣場以及大型建材超市家居樂的宣傳策劃推廣工作，98-02年任南京大賀通力廣告公司策劃部經(jīng)理，02-04年任江蘇金陵裝飾城企劃部副經(jīng)理。方翔男，32歲，金陵裝飾城商場區(qū)域經(jīng)理，2年，特別是2002年~2003年10月，負責金陵裝飾城蘇北發(fā)展計劃的項目負責人，對蘇北的家具建材市場較為熟悉。服務團隊顧問：鄭向陽南京中央集團（中央商場）副總經(jīng)理、南京金潤發(fā)超市管理有限公司總經(jīng)理，有二十多年大型商場的管理經(jīng)驗和現(xiàn)代超市營運經(jīng)驗，是南京市資深的商業(yè)人士。田平南京久和置業(yè)投資發(fā)展有限公司、南京江寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（“江南青年城”、“江南文樞苑”）營銷策劃總監(jiān)，南京金蘋果廣告策劃有限公司總經(jīng)理，近幾年策劃運營了多個房地產(chǎn)項目，都取得了成功，是廣告策劃界的老前輩，有著扎實的理論功底，更有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。商業(yè)合作伙伴：江蘇金陵裝飾城吳建發(fā)董事長、總經(jīng)理南京紅太陽商業(yè)大世界有限公司（紅太陽裝飾城）李炳祿總經(jīng)理南京石林家具廣場姜玲總經(jīng)理代理營銷策劃、招商標的：此方案主要針對馬鋼家居賣場的商鋪。馬鋼康泰項目招商、營銷策劃服務大綱前期：項目顧問（1~2個月）一、市場調(diào)研（8月1日~8月14日）：1.區(qū)域狀況調(diào)研：1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研1.2競爭者狀況調(diào)研1.3市民消費偏好調(diào)研（媒介偏好/消費習慣/消費承受力等）1.4區(qū)域經(jīng)濟狀況評估1.5消費者品牌認同調(diào)研2.目標購買者調(diào)研2.1消費群體細分，消費動機2.2項目問題及機會調(diào)研2.3購買能力調(diào)研3.品牌供應商調(diào)研3.1品牌類別細分3.2品牌資料庫建立3.3項目問題及機會調(diào)研3.4租金承受能力調(diào)研二、項目定位（8月15日~8月25日）1.項目分析1.1項目核心競爭力（賣點）分析1.2競爭者比較分析（問題及機會）2.項目定位2.1項目品質(zhì)功能定位2.2品牌形象定位3.目標客戶（購買者及承租者）4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議根據(jù)該商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模，初步構想為家居、家俱為主體，辦公家具、套房家具、廳房家具相結合的業(yè)態(tài)組合。5.賣場區(qū)域分割根據(jù)市場調(diào)查情況，合理分割區(qū)域。三、售樓、招商策劃文案及視覺導示系統(tǒng)（8月11日~9月10日）1．基本元素：名稱、標志（LOGO）、標準色、字體字樣、吉祥物等2．應用體系設計：樓書、售樓廣告、售樓處看板、售樓處裝飾（修）風格、招商手冊、招商廣告、形象手冊、名片、禮品、信箋、服裝設計等。四、賣場景觀設計（8月26日~10月15日）根據(jù)VI的基本元素，重點設計賣場立面、店招、廣告位、前庭廣場方案及施工圖，賣場內(nèi)各專業(yè)廳通道裝修方案及局部節(jié)點大樣施工圖，賣場內(nèi)各專業(yè)廳店鋪門頭設計方案及局部節(jié)點大樣施工圖及設計工程實現(xiàn)場施工交底和指導。五、銷售策略（8月16日~8月25日）1.康泰佳苑商業(yè)部分銷售模式初步構想（實際模式以市場調(diào)查后確定）產(chǎn)權式商鋪銷售模式，業(yè)主擁有產(chǎn)權，把經(jīng)營權交給“商業(yè)管理公司”，如果業(yè)主要反租自己經(jīng)營必須符合商城總體商業(yè)規(guī)劃?？堤┘言飞虡I(yè)部分1-4層鋪位，分割成銷售對象能夠承受的單元面積（根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)來定），控制總價款在心理價位之內(nèi)，并提供7成10年按揭，開發(fā)商提供10年帶租約銷售，年回報保證在5%以上（市場調(diào)查結果來定），另選擇按揭付款方式的客戶，買鋪即得2-4年租金（在首期款里扣除），降低了客戶的置業(yè)門檻，這是一種常用產(chǎn)權式商鋪的銷售模式，其他的銷售模式要根據(jù)市場調(diào)查的情況來甄選，并取得開發(fā)商的認可。例：回報比例商鋪面積單價總價(萬元)首付30%貸款70%三年回報回本年限出租成本實際售樓收入8%A2一、二層11735000586.5175.95410.55140.7612.533.33445.746%105.5716.725480.932．銷售策略及價格體系建立康泰佳苑商業(yè)部分的規(guī)模，在當?shù)叵鄬χv比其他商業(yè)地產(chǎn)不是很大，從市場角度講起售時不宜超過當?shù)鼐鶅r，不然會阻礙后期的銷售，應采用前期拉動后期銷售價格的策略，比較可靠。沿街門面房宜整售、整租，場內(nèi)商鋪，適合分割成單元銷售或出租，市場調(diào)查的重點是：在馬鞍山各門類商鋪一般所能承受的租金，可作為反推商鋪售價的依據(jù)。3．公開活動、媒介策略及新聞配合△樓盤現(xiàn)場“秀”活動△銷售、招商推廣說明會構建當?shù)亓咙c商業(yè)設施的體系，取得政府關注和政策上的支持，把政策上的優(yōu)惠作為房產(chǎn)銷售、招商的有利條件廣為宣傳。聯(lián)動電視臺、報紙、廣播等主流媒體及著名主持人到現(xiàn)場，組織“現(xiàn)場秀”活動。我司有策劃大型商業(yè)活動、開業(yè)活動的經(jīng)驗和能力，以上策略是我們的策略框架，詳細的初步構想另外附文，正式方案要根據(jù)市場調(diào)查情況和銷售方案確定后來修訂。4．現(xiàn)場策略△環(huán)境布置，使人感覺有實力、長效性、管理規(guī)范、運作有背景等；△人員，相貌端莊、秀麗，具備現(xiàn)代人的氣息，口齒伶俐，服裝統(tǒng)一；△招商書、賣場介紹、案例分析、建筑模型等齊全；△招商人員的商貿(mào)廣場理念、招商技巧的培訓；△其他。六、招商策略（9月6日~10月15日）1.賣場經(jīng)營模式、業(yè)態(tài)規(guī)劃從國內(nèi)外先進綜合商城的經(jīng)營模式來看，小業(yè)主自主經(jīng)營的負面影響太大，由于小業(yè)主自主經(jīng)營，必然造成商城經(jīng)營品種雜亂，經(jīng)營檔次低，管理混亂的嚴重問題，這對一個大型商城的發(fā)展是有百害而無一利的。由商場經(jīng)營管理公司統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營已成為國內(nèi)外大型綜合商城發(fā)展的必然趨勢，也只有在統(tǒng)一經(jīng)營的情況下才能保證商城持久經(jīng)營的品牌化和國際化。只有保證商城的整體經(jīng)營利潤，才能最大限度的保證小業(yè)主的投資回報。在目前銀行儲蓄利率低，投資股票風險高，投資住宅回報小的現(xiàn)實情況下，投資各種硬件指標俱佳的綜合購物商城，憑借其品牌的經(jīng)營，規(guī)范的管理，高額的回報，尤其對投資型客戶來說，無疑是一個明智的選擇。馬鞍山地處省會合肥的南部，作為安徽地區(qū)的次商業(yè)中心，應更多考慮采用成熟的商業(yè)組合模式，規(guī)劃時強調(diào)有一定的先進性和前瞻性，這樣開發(fā)商的風險較低，當然后期的商管公司收益風險加大，但有調(diào)整機會。2．賣場租金體系專業(yè)性的家居賣場，各商品種類間的租金價格差異不大，但樓層與樓層之間的差異將顯得較為明顯，因此，我們在規(guī)劃整體布局時，將更多地注重各樓層之間的商品互補功能和互動功能，由此來拉動整體賣場的租金平衡。3．招商對象以安徽和上海、江蘇、浙江實力商家為龍頭，輔助部分當?shù)貜纳虡I(yè)者，引進品牌、引進好的經(jīng)營方法，培養(yǎng)當?shù)氐母缓离A層，并將南京商城造就富豪的成功案例作為范例宣傳。以上工作量需投入4~8個人，周期需要1~2個月時間。時間長一些，市場調(diào)查充分一些，制定的方案風險小一些。

中期：招商（6個月）方案產(chǎn)權式商鋪，以租代售。（基于前期的研究分析和策略，再行制定詳細中期招商計劃）后期：商場管理經(jīng)營康泰佳苑商業(yè)部分按照前期和中期規(guī)劃的目標完成或階段性完成，商鋪招商工作也按目標完成后，由南京聯(lián)合空間裝飾集成有限公司組建的專業(yè)商場管理公司（下簡稱：商管公司），商管公司對家居廣場實施經(jīng)營管理，收支上實行自負盈虧，管理經(jīng)營上強化、提升家居廣場的品牌形象，帶動商鋪的經(jīng)營。商管實施內(nèi)容包括：一、開業(yè)策略根據(jù)開發(fā)商工期規(guī)劃，以及專業(yè)家居市場的完善情況，組織開業(yè)活動，最終家居市場組織整體開業(yè)活動。二、品牌形象完善一年內(nèi)成為馬鞍山地區(qū)市民知曉率超過60%，帶動周邊市民的家居消費水平，并輻射整個馬鞍山地區(qū)，成為馬鞍山地區(qū)最專業(yè)的家居市場。三、促銷策略以賣場中的各樓層經(jīng)營項目為單元，根據(jù)季節(jié)、節(jié)日、社區(qū)重大事件為主要脈絡，設計全年促銷活動。四、公共關系策略商貿(mào)企業(yè)直接面對大眾，樹立良好的公眾形象是企業(yè)必須的，特別是取得政府支持，始終把政府和市民對家居賣場的關注度，作為工作重點。五、商場外部環(huán)藝、商場內(nèi)部環(huán)藝策略商場的外部環(huán)藝重點放在商業(yè)氛圍的營造，重點是廣告位、停車場、區(qū)域導示系統(tǒng)、綠化等；店內(nèi)氣氛根據(jù)所從事商品的特性而定，重點是通道的合理規(guī)劃、休息區(qū)、門頭店招的設計。環(huán)藝通常按照三個層次設計，常規(guī)氣氛、季節(jié)節(jié)日氣氛、促銷等活動氣氛。六、服務策略以馬鞍山當?shù)匚幕尘盀榛A，結合發(fā)達地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，適當拔高商場的服務理念，建立較為規(guī)范的服務體系和服務質(zhì)量控制體系。七、管理策略適度管理，但始終處于周邊地區(qū)的先進行列。八、媒介策略由于商場建設面積1多萬平方米，作為中等規(guī)模的專業(yè)性賣場，應加強地面活動的推廣和周邊小區(qū)的深耕細作。九、商業(yè)物業(yè)管理商業(yè)物業(yè)管理是商業(yè)一個非常重要的輔助經(jīng)營的條件，商管公司今后面臨的最大困難是二次裝修、維修的費用。馬鋼康泰佳苑商業(yè)地產(chǎn)部分營銷、招商工作計劃根據(jù)《馬鋼康泰佳苑招商、營銷策劃方案》，制定以下工作計劃。兩公司合作事宜在7個工作日之內(nèi)談定。一、場地1．招商處、策劃辦公室△招商處需要50平米左右的場地，緊靠售樓處，和售樓處一定要分隔。招商處要分隔出2間20平米左右的辦公室（一間）、洽談室（一間）。按VI設計的風格裝修、布置。裝修800元/平米，總價：4萬元。△辦公家具、接待桌椅、文件柜、辦公用品等5000元。△電腦、打印機、傳真機等辦公設備1.0萬元。電話線兩門、上網(wǎng)線一路，0.1萬元。2．工作人員住處招商策劃人員住宿房3間，4~6個床位。二、人員1．市場調(diào)查人員2~3人，南京聯(lián)合空間裝飾集成有限公司派駐；2．招商人員、策劃人員3~6人，由南京聯(lián)合空間裝飾集成有限公司派駐。合約簽訂聯(lián)合空間3天之內(nèi)，從南京派駐2~3人的核心團隊，根據(jù)工作進展情況，在當?shù)卣衅?~6人。三、營銷策劃1．招商處△招商看板，20平米，含安裝及安裝支架每平米80元，0.16萬元。2．招商手冊招商手冊，1000冊，7元/冊，0.7萬元。形象宣傳單頁，15000份，每份0.5元，0.75萬元。四、商場管理公司的組建南京聯(lián)合空間裝飾集成有限公司與馬鋼集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就“代理營銷策劃、招商協(xié)議”簽署后，我方人員三日內(nèi)進駐（工作生活條件具備）開展工作。五、前期廣告投放、人員工資16萬元。南京聯(lián)合空間裝飾集成有限公司代理服務取費標準前期項目顧問取費標準分解如下：序號項目工作量周期成果取費標準1市場調(diào)查20人/天15天《馬鞍山及周邊地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)及消費情況調(diào)查報告》1萬元2項目定位15人/天10天《馬鋼康泰項目商圈規(guī)劃、業(yè)態(tài)方案報告》3萬元3項目視覺導示系統(tǒng)20人/天20天《家居賣場視覺導式系統(tǒng)》、《招商廣告策劃方案》及相應文案。5萬元4賣場景觀設計20人/天30天《賣場立面店招、廣告位方案及施工圖》、《賣場內(nèi)各專業(yè)廳通道裝修方案及局部施工圖》、《賣場內(nèi)各專業(yè)廳店鋪門頭設計方案及局部施工圖》及現(xiàn)場施工指導。5萬元5銷售策略10人/天10天《家居賣場銷售方案》1萬元6招商策略10人/天10天《家居賣場總體招商方案》1萬元7不含現(xiàn)場服務、市場調(diào)查差旅費用的總費用16萬元合作方案由“聯(lián)合空間”全案負責家居賣場的招商策劃、招商廣告策劃、招商工作。馬鋼集團負責全案所涉及的廣告、營銷活動費用。服務總費用16萬元，馬鋼房地產(chǎn)按月支付聯(lián)合空間3萬元，主要用于人員工資（核心團隊人員3名，平均工資6000元/月，其他人員6名，平均工資1500元/月，預計月工資總額2.7萬元）。在商鋪租金底價基礎上，出租面積或出租租金（指標待市場調(diào)查后雙方商定）回籠低于60%時，聯(lián)合空間不享受提成傭金；超過60%后，每收入100萬元，提取傭金0.5%；超過70%，每收入100萬元，提取傭金1.0%；超過80%，每收入100萬元，提取傭金1.5%；超過90%，每收入100萬元，提取傭金2%。如綜合價超底價收益部分，馬鋼房地產(chǎn)與聯(lián)合空間按8比2分成，超底價傭金的結算。由“聯(lián)合空間”負責招商結束后成立“商場管理公司”，負責今后商貿(mào)廣場的經(jīng)營管理，開發(fā)商不向商場管理公司收取任何費用，初期開發(fā)商應適當扶持商管公司，商場管理公司今后，自主經(jīng)營，自負盈虧（具體合作條件再議）。HYPERLINKHYPERLINK[XXX家居廣場]招商策劃方案前言[XXX家居廣場]的招商工作是深圳XXX連鎖股份有限公司委托我司對[XXX家居廣場]的二次招商。首先感謝XXX總及XXX公司對我司的信任。我司將盡全力協(xié)助貴公司完成這項工作。由此，我司制定了該招商工作計劃，希望在雙方溝通達成一致的情況下，能夠按照該招商工作計劃順利開展工作。第一部分招商工作的前期準備工作招商工作開展的背景◆XXX家居廣場經(jīng)營方——深圳XXX連鎖股份有限公司已經(jīng)在廣州、深圳等地已成功經(jīng)營十幾家頗具規(guī)模的商場，在國內(nèi)具有一定影響力。同時，項目優(yōu)越的地理位置、周邊旺盛的人氣、無窮的商機，對于XXX家居廣場招商工作來說，無疑將是優(yōu)勢之一。但是XXX公司在重慶市民心中還是一個新面孔。這在招商的過程中，會產(chǎn)生一定的阻礙和阻力。各零售商家對商場的入駐選擇將會變得極其理性甚至小心翼翼，尤其對于一些品牌商家而言，其入駐條件亦將更加苛刻?！羧绾卧诖吮尘跋马樌瓿烧猩坦ぷ?，我們在推廣中將對商家對號入座，采取有針對性的宣傳推廣引導。綜上所述，針對XXX家居廣場的招商租賃推廣來說，需注意以下幾點：＊結合[XXX家居廣場]推廣策略，借助XXX公司自身的品牌優(yōu)勢和品牌效應予以推廣，可取得事半功倍的效果。＊在剩余樓層的招商推廣策略上，不可偏離項目主體內(nèi)涵和形象定位。＊在招商推廣過程中，如何對沙區(qū)商圈的商機描述以及XXX家居廣場所具備的無限潛力，結合本區(qū)域商業(yè)規(guī)劃特點的炒作，亦是招商推廣的側重點。＊有針對性的客戶推薦，利用現(xiàn)有客戶資源及客戶網(wǎng)絡進行針對性推薦，將是一種直接的方法，且成功機會較大。＊在招商推廣節(jié)奏控制上須結合商場工程進度執(zhí)行，不能出現(xiàn)與之脫節(jié)的情況，避免影響項目的整體形象。二、推廣相關定位招商推廣有其獨特性，在開展推廣活動之前，應明確向誰推廣？以什么商業(yè)形象推廣？商業(yè)的優(yōu)勢（即商業(yè)吸引點）在什么地方？這些都是意味著我們必須明確推廣活動的相關定位。1、目標客戶定位2、目標客戶細分本項目的目標客戶組合建立在「文化家居廣場」的基礎上，結合超市、餐飲、娛樂、休閑配套等。家居類：快餐：德克士、PIZZA-HUT等娛樂：故事村、好樂迪、輝煌、錢柜、銀河旋宮等休閑配套：富橋、老樹咖啡等3、目標客戶分析◆以上客戶都是目前外區(qū)域或本區(qū)域較有影響的客戶。例如餐飲業(yè)的客戶，無論是快餐連鎖店還是中餐、火鍋城，都具較大影響力，只要他們?nèi)腭v的商場或商業(yè)街，一定會吸引廣大消費者駐足并消費，能起到帶動吸引人流的作用。超市是提供個人及家庭用品的服務中心，能吸引購買人流，滿足生活必需。而「文化家居廣場」的一站式購物概念，則提供一個引導生活潮流的平臺，改變?nèi)藗兊纳罘绞胶拖M概念，提高生活檔次。◆本項目將以家居中心客戶為主導，帶動其余目標家居商入駐，從而提升本項目知名度，體現(xiàn)本項目獨特的業(yè)態(tài)定位和先進的商業(yè)理念。4、形象定位我們力求樹立本項目這樣一個形象：具備先進經(jīng)營理念的商業(yè)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)獨一無二的商業(yè)定位，一站式家居消費的引導者，高檔餐飲娛樂的流行趨勢表現(xiàn)，有層出不窮的促銷主題，有國內(nèi)（外）知名管理公司（戴德梁行）的精心呵護，一個另類的時尚購物中心。2.4傳播策略及形式招商推廣的傳播將按以下策略進行組合：◆以招商手冊、招商宣傳單張、目標人群集中地點的戶外廣告為推廣傳播的基礎手階段。以公關活動為招商推廣的重要傳播途徑。以報紙軟性炒作制造招商的良好氛圍。以報紙硬性廣告作為推廣輔助手段。制定以上的傳播策略主要基于以下原因：◆公關活動是集中目標客戶，形成客戶與客戶、客戶與發(fā)展商之間互動氛圍的最好方式，且對項目的口碑宣傳有較好的促進作用?！粽猩炭蛻粝鄬校攸c相對明確，戶外廣告一方面可以幫助營造商業(yè)部分的熱度；另一方面可以強制性讓客戶接觸到項目信息，成為其日常生活、經(jīng)營過程中一旦有需要就可以想到的信息。◆招商工作很難通過推廣達到立竿見影的成績，更多是潛移默化的效果；報紙廣告、電視廣告相對費用高，有效時間短，只是在發(fā)布招商信息時可以借用，作為輔助手段使用主要還是從推廣預算角度考慮。2.5推廣思路◆通過活動形象直觀地展示項目未來的商業(yè)規(guī)劃，同時讓商家和銷售目標客戶看到一個全新概念的「文化家居廣場」?！粢哉猩绦畔⒏嬷栽V求一魅力商圈訴求一項目未來規(guī)劃形象訴求一招商意向落定訴求為線索根據(jù)招商的不同時間段展開招商推廣。3、推廣實施細則3.1推廣策略任何推廣行為必須具備系統(tǒng)性、計劃性、整體性，凌亂的推廣行為只是浪費金錢。對于本項目來說，由于其品牌的傳播和項目形象的樹立已經(jīng)有住宅銷售推廣強有力的支撐，則招商的推廣更多會考慮招商工作本身的時間和節(jié)奏。根據(jù)本項目的工程進展及其他商業(yè)物業(yè)開業(yè)時間的調(diào)查。3.1.1準備階段這個階段的工作重點是準備引導期及強勢推廣期中在各媒體刊發(fā)的廣告設計內(nèi)容；軟性炒作的準備以及招商需要的各種基礎資料，包括：招商手冊、宣傳單張、樓層租金建議書、訂租協(xié)議、租賃合同。3.1.2引導階段通過不同媒體發(fā)布招商信息。主要訴求：“XXX家居廣場文化家居廣場”隆重招商購物廣場的業(yè)態(tài)、項目特點等基礎信息主要媒體：重慶晨報、網(wǎng)上信息發(fā)布3.1.3強勢階段通過活動形式推介“XXX家居廣場文化家居廣場”項目，展示項目未來商業(yè)規(guī)劃，吸引商家的關注。主要訴求：購物廣場未來規(guī)劃，各知名品牌已進駐情況。主要形式：推介會、戶外廣告、DM派發(fā)3.1.4延續(xù)階段主要訴求：招商信息；招商進展情況。主要形式：招商會、報紙廣告。3.1.5收尾階段主要訴求：招商情況匯報；商場開業(yè)前期準備等。主要形式：客戶聯(lián)誼會、現(xiàn)場包裝、重慶晨報。3.2時間安排階段項目準備階段引導階段強勢階段延續(xù)階段文化家居廣場2004/02/15～2004/03/012004/03/01～2004/03/152004/03/15～2004/04/012004年4月初至中旬3.3媒體組合在項目的招商推廣中，由于目標客戶群特性突出的特點，在選擇媒體時，將主要以項目直接推介、互聯(lián)網(wǎng)結合本地媒體；從推廣費用的角度考慮，將重點考核媒體的持續(xù)性訴求，對于費用投入低、時效性小的媒體將重點發(fā)布告知性信息。3.1.1重慶晨報作為本市主流報紙，在市民當中有很高的訂閱率，在其中發(fā)布招商信息和進行軟文炒作，可較好的在本地客戶中散播招商信息并引導其認識重慶市唯一特色“文化家居廣場”的未來價值。選擇報紙主要用于信息的傳播和商業(yè)氛圍的營造，因其時效性較差，不建議高密度投入，以輔助發(fā)布為準則?！粲残詮V告：除進行區(qū)位、電話等基本信息外，著重從“先進商業(yè)模式橫空出世”進行訴求，暗示較少的投入為占據(jù)未來黃金商業(yè)口岸打下基礎?！糗浳某醋鳎很浳某醋鞯哪康闹饕糜跔I造本項目的獨特性，展示此商業(yè)規(guī)劃之美好前景?！舫醋鲿r間：推廣的引導階段，選擇相對集中的時間段，其余時間可用于發(fā)布與招商進程有關的商家進駐情況或大客戶介紹?！舫醋魉悸罚禾岢錾硡^(qū)商業(yè)面積量過大，調(diào)控失度的問題——對本項目另辟蹊徑的反映進行客觀報道——從商業(yè)定位訴說商業(yè)差異化經(jīng)營——預測本項目之發(fā)展前景及市場認可度預測——認可商業(yè)的成敗由市場調(diào)控，個性化、差異化才可能生存提出本區(qū)域商業(yè)過大的矛盾。①引導關注區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景，形成追蹤報道的勢頭區(qū)域商業(yè)醞釀大動作，巨頭伺機而動，鹿死誰手？（從沙坪壩已建和在建商業(yè)面積分析存在開發(fā)過量的局面，而即將在今年年底和明年上半年陸續(xù)開業(yè)的商業(yè)項目更是攜各自的區(qū)位特點相互競爭，但結果會怎樣，記者對如此大量的商業(yè)上馬提出質(zhì)疑，預測未來）1500～2000字。②報道[XXX家居廣場]發(fā)展商就媒體的尖銳問題產(chǎn)生思索，主動聯(lián)合起來，邀請媒體、政府共同探討沙區(qū)商業(yè)該如何尋求出路。＊差異化經(jīng)營可以帶來滾滾商機？（現(xiàn)場直錄發(fā)展討論會）整版配圖片＊新模式進駐新商圈，可以力挽狂瀾？（介紹[XXX家居廣場]新的商業(yè)經(jīng)營模式）＊[XXX家居廣場]——承載開創(chuàng)家居新概念、生活新方式（作為[XXX家居廣場]的背景資料推出）整版配效果圖③從[XXX家居廣場]項目推介會談沙區(qū)商業(yè)經(jīng)營的走向＊人氣不等于商氣，商業(yè)經(jīng)營期待創(chuàng)新——從[XXX家居廣場]推介會說開去（從推介會的舉辦引出項目建設者正視項目本身區(qū)位巨大的人氣支持，創(chuàng)新思維，全新詮釋流行商業(yè)概念）整版配圖片。＊“XXX家居廣場文化家居廣場”——一種時尚生活的倡導（對項目的特點進行詳細描述）1000字＊“文化家居廣場”誕生的背后（介紹XXX、戴德梁行等專業(yè)公司）3.3.2戶外廣告描繪“文化家居廣場”，展示其精美的賣場環(huán)境。3.4公關活動在本次的招商推廣中，由于目標客戶的特定性，則在推廣活動中將大量采用聚集客戶的公關活動，期望通過相似人群的交流形成較好的口碑宣傳和項目特點的告知：◆商家聯(lián)誼會時間：（待定）地點：重慶大酒店邀請對象：本市經(jīng)營戶以及外地商業(yè)經(jīng)營戶；媒體記者邀請方式：請柬、報紙邀請函活動目的：通過聯(lián)誼會的舉辦，對招商工作進行小結，讓各商家進行溝通和聯(lián)誼，在商場開業(yè)前進行一次大規(guī)模的商家和商家；商家和發(fā)展商之間的互動，加深感情并通過媒體的傳播讓商家產(chǎn)生高度的信任?；顒有问剑赫麄€活動以聯(lián)誼、喜慶的氣氛為主。由節(jié)目表演、娛樂性參與活動、商家代表講話等內(nèi)容構成。建議：自助酒會。費用預算：RMB10000元◆商業(yè)經(jīng)營成功秘籍研討會時間：兩小時地點：酒店小會議室主講嘉賓：商業(yè)方面的專家2～3人、XXX公司商業(yè)顧問3人、媒體商業(yè)記者、大品牌代理商2～3人與會嘉賓：通過媒體告知，邀請經(jīng)營商家（部分邀請）（控制在60人以內(nèi)）邀請方式：電話邀請，硬廣告邀請（小版面）活動目的：配合軟性文章炒作，借對成功商業(yè)經(jīng)營模式的探討，推出[XXX家居廣場]，推介XXX物業(yè)顧問公司，在目標客戶群中樹立“一站式家居廣場”的專業(yè)經(jīng)營理念和形象。費用預算：RMB