房屋征收問題調(diào)查報告

房屋征收問題調(diào)查報告一、引言近年來，因拆遷引發(fā)的社會熱點問題頻發(fā)。如何避免和減少拆遷矛盾，已經(jīng)成為了全民關(guān)注的，構(gòu)建和諧社會不能回避的問題。某些地方政府沒有樹立對的的政績觀，盲目擴大拆遷規(guī)模；有的都市拆遷賠償和安置方法不貫徹，人為減少賠償安置原則；有的甚至濫用行政權(quán)力，違法違規(guī)強制拆遷。這些現(xiàn)象不僅嚴重侵害城鄉(xiāng)居民的正當(dāng)權(quán)益，引發(fā)不少群眾上訪，甚至造成了許多“悲劇性”事件的發(fā)生，影響社會穩(wěn)定，也造成某些地區(qū)和行業(yè)過分投資。特別在《國有土地上房屋征收與賠償條例》出臺后，改拆遷為征收，更是引發(fā)了社會的廣泛關(guān)注，并且圍繞強制拆遷的話題，形成了多個不同的觀點。拆遷已不僅是法律問題，更是一種復(fù)雜的社會問題，我們在現(xiàn)實中應(yīng)在全社會形成合力解決。二、老條例背景下的拆遷現(xiàn)狀（一）、法律層面來說，20**年《都市房屋拆遷管理條例》在《物權(quán)法》出臺之后，拆遷制度的正當(dāng)性受到置疑?！段餀?quán)法》秉承《憲法》的精神，明確宣布“私人的物權(quán)和其它權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯（第4條）”，因此只有政府出面為了公共利益實施征收，才干強制性剝奪不動產(chǎn)物權(quán)，除此之外，只能通過平等協(xié)商的方式獲得物權(quán)。因此，那些非用于公共利益目的，而強制規(guī)定別人放棄物權(quán)的行為就屬于侵害物權(quán)的行為，并且也不可能由商業(yè)公司（涉及國有公司）出面實施類似于征收的行為。特別是政府依《條例》規(guī)定直接進行行政強制拆遷時，更引發(fā)與被拆遷人的直接對立，常有媒體披露被拆遷人高舉憲法與政府的強遷相抗衡的。例如20**年重慶最?！搬斪討簟钡呐魅斯珔瞧?，就是通過懸掛國旗、打標(biāo)語、拿憲法等手段來以示對抗的。（二）、利益沖突，凸顯拆遷矛盾。都市房屋拆遷牽扯多方利益，涉及有政府、開發(fā)商（拆遷人），尚有被拆遷人。在社會資源和財富的稀缺性與有限性，以及各拆遷利益主體追求本身利益最大化的共同作用下，矛盾沖突在所難免。從經(jīng)濟學(xué)上講，每一種“理性人”都是力圖最求利益最大化的人。作為拆遷方的開發(fā)商也好，作為被拆遷的群眾更是如此，矛盾的焦點就凸現(xiàn)出來，那么如何在拆遷這場利益博弈中獲得勝利，雙方就此展開拉鋸戰(zhàn)，矛盾急劇升級。而在此背景下，本應(yīng)作為制度設(shè)計用來公平裁決規(guī)范拆遷行為的政府，為多個利益的驅(qū)動加入到拆遷人一方，急功近利，造成對抗升級。具體體現(xiàn)在下列幾個方面：1、信息不對稱、不公開透明?，F(xiàn)實中，賠償方式和賠償原則是由拆遷人單方擬定的，而被拆遷人對于拆遷區(qū)域如何劃定、危舊房屋認定的原則、評定原則、安置地點等信息均并不明確，沒有公平、主動的參加權(quán)，致使拆遷信息嚴重不對稱，缺少公開、透明，被拆遷人認為難以確保公平、公正，加重了誤解和疑慮。2、拆遷賠償和安置方法不及時到位?，F(xiàn)實中，先拆遷后安置現(xiàn)象普遍存在，被拆遷人房屋拆遷后，得不到及時安置，生活受到極大影響。以縣為例，南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在20**年拆遷戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房未安置到位的現(xiàn)象。另外，政府主導(dǎo)制訂貨幣賠償?shù)脑瓌t往往比市場上商品房價位低，與群眾抱負價位相去甚遠，被拆遷人抵觸極大。3、拆遷手段不文明。多個野蠻拆遷、強制拆遷花樣翻新，夜襲常有，威逼時有發(fā)生。成都的唐福珍事件，清華博士公開信事件等一系列悲劇事件的產(chǎn)生，社會影響極大，民怨極大，群眾對政府不信任，進而懷疑法治進程、社會公正，造成了一種偏執(zhí)的對抗情緒，形成了不合作的社會氛圍。（三）、非法利益訴求在拆遷中得到滿足。由于拆遷帶來的巨大利益，多個非法利益訴求紛紛涌現(xiàn)。政府在都市管理中的失職，造成違法建設(shè)大量滋長，“隔夜樓”、“住該非”等拆遷頑疾如雨后春筍，政府執(zhí)法的失職、失衡、不公平，將本身拖入矛盾對抗的漩渦。（四）、政府在社會管理中角色錯位。長久以來的“土地”財政政策，不對的的政績觀，以及急功近利的工作態(tài)度造成政府在社會管理中的角色錯位。不管是商業(yè)拆遷抑或公共利益拆遷，政府往往以都市建設(shè)需要、國家政策需求、經(jīng)濟發(fā)展訴求等多個理由，沖到同被拆遷群眾對立的第一線，形成政府只保護開發(fā)商利益，而無視群眾利益的局面，與民爭利，喪失了政府公平、公正社會管理者的角色，損害了政府公信力。（五）、轉(zhuǎn)型社會中形成的仇官仇富、以及對弱者普遍的同情心理，造成社會在看待拆遷這一關(guān)乎普通百姓切身利益的事情上特別敏感，一旦某地出現(xiàn)拆遷矛盾糾紛，群眾往往想固然的同情“釘子戶”，認為是政府采用非法手段損害了群眾利益，而無視事實真相，我們必須看到，并不是每個所謂的“釘子戶”都“釘”的有理，其或多或少存在某些問題，并且現(xiàn)實中也確實存在部分被拆遷有漫天要價、無理取鬧的狀況。另外，部分媒體在報道有關(guān)拆遷問題時，為迎合讀者，制造新聞熱點，把問題到歸結(jié)到政府一方，或集中報道政府在強拆中的種種不當(dāng)行為，報到存在偏向性，影響了社會輿論導(dǎo)向。特別是在網(wǎng)絡(luò)時代，一點小事，通過網(wǎng)絡(luò)推手、水軍的炒作，產(chǎn)生蝴蝶效應(yīng)，無限放大，普通事件極易發(fā)展成群體性事件。（六）、對法律、執(zhí)法的不信任，司法機關(guān)公信力的缺失。抱負中的司法總是給人以公正的向往，現(xiàn)實中的司法有時卻出現(xiàn)有所偏向的局面，因素就在于，司法亦非不食人間煙火，必然會受到現(xiàn)實中多個利益主體左右。在強拆中，行政方的主導(dǎo)力量顯然是強勢的，被拆遷的力量則是極不對等的弱勢。這種力量較勁的成果是，司法往往會站在行政一邊，站在所謂的代表公共利益的一方。（七）、拆遷引發(fā)更多的社會問題。從現(xiàn)實中來看，隨著都市化進程的不停推動，城中村拆遷驟富者會越來越多，因財富來得太容易并且巨大，對不少拆遷富翁的生活和家庭帶來了不少沖擊，因此心理迷亂者并不鮮見，有人開始游手好閑比奢、賭博，有家庭因財產(chǎn)分派造成矛盾重重，更是引發(fā)了一系列案件，如北京被拆遷戶的“滅門案”。（我們現(xiàn)實工作經(jīng)常出現(xiàn)大量的因拆遷利益分派不均，產(chǎn)生的家庭和社會矛盾），如何幫這一群體在心理上重新建立起一種適宜的生活理念，亟待有關(guān)部門引發(fā)重視。三、在新條例實施的大背景下，如何合理解決征收這一社會問題20**年1月21日《國有土地上房屋征收與賠償條例》正式頒布實施，該條例改拆遷為征收，從立法上理清了法律概念和關(guān)系，明確了政府是征收賠償?shù)闹黧w，并嚴禁建設(shè)單位參加搬遷，規(guī)定房屋征收實施單位不得以營利為目的，這些都有助于化解長久以來因建設(shè)單位作為拆遷主體所引發(fā)的多個社會矛盾，有助于維護社會穩(wěn)定。另首先，界定了公共利益的范疇，從而明確了征收的前提條件。能夠說，公共利益的范疇界定，是一種世界性的難題，也是我國立法長久沒有解決的問題。條例第八條規(guī)定了公共利益的范疇，這是一種立法的重大完善。第三，強化了被征收人的參加。從制訂征收賠償方案到征收程序啟動，以及有關(guān)賠償原則的擬定，條例都規(guī)定尊重被征收人的意愿。第四，完善了征收程序，涉及征收決定的作出程序、賠償方案制訂程序、強制搬遷程序、爭議解決機制以及救助程序。第五，制度設(shè)計上提高了征收賠償原則，充足維護了被征收人的利益。那么如何在新條例實施的大背景下，合理解決征收這一社會問題呢，我認為應(yīng)當(dāng)從下列幾個方面入手：1、從政府層面來說，不管拆遷還是征收，政府都要樹立“群眾利益至上，一切以群眾利益為底線”的觀念，不與民爭利，在征收工作中把群眾利益放在首位，讓群眾得到實惠。這是解決征收矛盾的根本出路。2、政府行政過程中一定要貫徹依法行政、合理行政原則，嚴格根據(jù)《條例》和有關(guān)法律法規(guī)實施征收工作，全程公開征收過程，把“征收放在陽光下”，讓群眾切實參加進來，充足尊重群眾意見。強化社會管理，公正廉潔執(zhí)法，嚴肅查處違法建設(shè)、搶搭搶建等違法現(xiàn)象，保障社會公平環(huán)境。加大問責(zé)力度，杜絕違法、違規(guī)拆遷，及征收過程中的違法違規(guī)行為，對于違法強拆，做到發(fā)現(xiàn)一起嚴肅打擊一起，重塑政府形象。3、創(chuàng)新社會管理體系，著力解決被拆遷群眾的就業(yè)、養(yǎng)老、住房、醫(yī)療等群眾關(guān)注的民生問題，不能為拆遷而拆遷，一拆了之，不能使群眾因拆至貧，把征收工作作為一種社會管理的系統(tǒng)工程來抓，建立征收社會保障機制，使群眾沒有后顧之憂，主動響應(yīng)征收，化解矛盾。另外，更要關(guān)注由拆遷帶來的新的社會矛盾，用社會管理創(chuàng)新來化解矛盾，重視在被拆遷群體中探索實施“心理干預(yù)”的手段，以推廣健康生活方式為主，引導(dǎo)群眾樹立對的的價值觀和公民意識，才干避免出現(xiàn)兒女爭奪家產(chǎn)、親情喪失等“人倫、社會悲劇”，已達成合理引導(dǎo)化解糾紛的目的。強調(diào)征收工作的專業(yè)化、精細化，要建立一支精法律、熟業(yè)務(wù)、善于做群眾工作的專業(yè)化征收隊伍，保障征收工作的順利開展。如在征收過程中多讓群眾代表參加、多征求群眾意見，多做某些貼心的小事情，化解矛盾。4、充足調(diào)動社會力量化解矛盾，用群眾的力量解決人民內(nèi)部矛盾，群眾路線是我國革命、建設(shè)、改革的成功法寶，解決新時期征收矛盾，也必須堅持走群眾路線，為此充足調(diào)動群眾主動性、主動性、發(fā)明性，引導(dǎo)群眾管好自己的事情，解決好矛盾。充足發(fā)揮基層調(diào)解工作的作用，強化群眾調(diào)解、人民調(diào)解，調(diào)動某些有文化、有威信、懂政策的老黨員、老干部、老軍人、老模范參加到政策宣、矛盾化解中來，同行政調(diào)解、司法調(diào)解形成合力。加強宣傳引導(dǎo)，創(chuàng)新宣傳方式，努力營造一種向上、誠信、公正、透明的征收環(huán)境。充足發(fā)揮傳統(tǒng)媒體作用，重視發(fā)掘網(wǎng)絡(luò)等新媒體的潛力，通過論壇、微博等群眾易受的新手段，主動轉(zhuǎn)化社會價值觀，通過開誠布公的宣傳重新樹立政府在群眾心中的形象。如市瑤海區(qū)的“拆遷圍脖”收到了較好的效果。5、司法機關(guān)要充足發(fā)揮審判職能，強化能動司法，扎實推動社會矛盾糾紛化解。首先，要嚴格公平審判，堅持司法獨立原則，充足發(fā)揮檢察、審判職能，樹立司法權(quán)威性，打消群眾法律偏袒政府的疑慮。另首先，法院大力推動司法調(diào)解工作，在對行政行為正當(dāng)性進行司法審查的同時，通過與行政機關(guān)的溝通協(xié)調(diào)，以化解糾紛、案結(jié)事了為目的，推動當(dāng)事人間的平等對話，促成當(dāng)事人間的自愿和解；再次，采用“走出去，請進來”的辦法，與行政機關(guān)以座談會等形式，加強行政審判與依法行政工作的交流；增強法制意識，優(yōu)化司法環(huán)境。通過《行政案件司法審查報告》（白皮書）、司法建議等形式，通報行政審判中發(fā)現(xiàn)的問題，以點帶面，推動依法行政。最后，司法部門要抓住民生的突出問題，加大法律監(jiān)督，打擊經(jīng)濟犯罪，嚴辦職務(wù)犯罪，特別是嚴懲拆遷領(lǐng)域的職務(wù)犯罪。加大法律法規(guī)宣傳力，推動普法工作，通過合使用方法律，來宣傳法律。房屋管理局全年工作報告一、XX年工作總結(jié)XX年，在區(qū)委、區(qū)政府的對的領(lǐng)導(dǎo)下，在努力推動房產(chǎn)事業(yè)實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的過程中，我局重要做了下列工作：（一）確保住房保障工作有序推動為了抓好住房保障這一民生工程，切實讓社會弱勢群體和困難群眾感受到黨和政府的關(guān)心，今年我局狠抓了三個環(huán)節(jié)：（二）努力幫扶重點項目完畢年度計劃今年，我局幫扶的重點建設(shè)項目有兩個，分別是：和新城建設(shè)項目。在幫扶過程中，我局重要領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)科室負責(zé)人多次進一步現(xiàn)場溝通協(xié)調(diào)，幫扶開發(fā)公司解決具體問題，為兩個重點項目全方面完畢年度任務(wù)起到了推動作用，收到了主動成效：（三）切實做好重點工作二是成功舉辦“房產(chǎn)陜北行”活動。今年9月45日和9月67日，活動在延安市勝利廣場和榆林市鴛鴦湖公園成功舉辦，以“和諧，生態(tài)人居”為主題，展示了我區(qū)經(jīng)濟、生態(tài)、文化、科教事業(yè)發(fā)展成果和20家房地產(chǎn)公司的精品樓盤。持續(xù)四天的房產(chǎn)巡回展活動參觀人數(shù)達15000余人，共發(fā)放宣傳品13000份，接待咨詢1000余人，意向銷售89套。此項活動進一步提高了房產(chǎn)在陜北地區(qū)的出名度，為開發(fā)公司和兩市購房者搭建了平臺。三是認真開展我區(qū)中長久房產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃編制工作。為了對的引導(dǎo)房產(chǎn)市場，把脈將來發(fā)展趨勢，為政府、公司、購房者提供宏觀調(diào)控、開發(fā)運行及置業(yè)投資等行為的信息參考，增進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我局著手編制區(qū)房地產(chǎn)中長久發(fā)展規(guī)劃，對將來五年內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)進行科學(xué)預(yù)測?！兑?guī)劃》草案已經(jīng)完畢，現(xiàn)進行后期修訂工作。五是加大了房地產(chǎn)市場的執(zhí)法監(jiān)察力度。先后抽調(diào)干部60余人次，集中開展了5次房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查，共排查房產(chǎn)項目15個，查封“今天美居”“花語春天”等黑樓盤售樓點10個，沒收違規(guī)違法售樓廣告牌30多個、售樓宣傳冊3.5萬份、登記冊45份。與此同時，對的指導(dǎo)房屋中介機構(gòu)遵法經(jīng)營，對30家房產(chǎn)中介機構(gòu)的資質(zhì)和人員持證上崗進行了檢查。（四）年度指標(biāo)進展順利二、存在的問題與局限性一是商業(yè)配套不健全，難以滿足區(qū)內(nèi)居民消費需求；二是政務(wù)公開仍需深化，網(wǎng)絡(luò)平臺建設(shè)有待優(yōu)化；三是“五證”不全的樓盤仍然存在，市場監(jiān)管有待加強。三、XX年工作計劃XX年是“十二五”規(guī)劃的起始年，安排布署并認真做好該年工作，不僅是為“十二五”規(guī)劃起好步，也是向中國共產(chǎn)黨九十周年獻禮。圍繞區(qū)委、區(qū)政府?dāng)M定的“四強區(qū)”目的，并結(jié)合我局工作實際，總體構(gòu)想是：明確一種思路是：堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以認真貫徹黨的十七屆五中全會精神為動力，以打造在當(dāng)代化國際大都市格局的“都市臥城”為目的，全力推動國家及省市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要政策的實施，引導(dǎo)和增進區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展、有效提高全區(qū)的住房保障水平，改善全區(qū)人民群眾的居住生活環(huán)境，為創(chuàng)立經(jīng)濟、生態(tài)、文化、科教“四強區(qū)”作出應(yīng)有奉獻。突出三個重點（三）進一步開展機關(guān)效能建設(shè)。針對“窗口”特性和辦事特點需求，進一步推動先鋒模范崗建設(shè)，設(shè)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)窗，安排業(yè)務(wù)純熟、素質(zhì)較高的干部職工輪流上崗，盡量滿足來訪的每一位群眾規(guī)定。做好七項工作（一）切實完畢重點建設(shè)項目幫扶任務(wù)。XX年，我局預(yù)計幫扶的重點項目為：新城項目。為主動推開工程建設(shè)進度，確保項目完畢年度任務(wù)，一是加強與房產(chǎn)開發(fā)公司的溝通和聯(lián)系，及時掌握項目進度和存在的問題，協(xié)調(diào)有關(guān)部門加緊項目手續(xù)辦理，促使項目盡快建設(shè)；二是主動宣傳、貫徹增進房地產(chǎn)發(fā)展的各項方法，幫扶建設(shè)項目完畢工程任務(wù)。（二）強化信息化管理建設(shè)。做好房地產(chǎn)市場分析工作，確保分析資料有高度、深度，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供翔實數(shù)據(jù)，并依靠房產(chǎn)信息網(wǎng)站向社會公示房產(chǎn)信息，滿足購房者查詢、使用的需求，使我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。（三）加大房產(chǎn)執(zhí)法力度。為了進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營行為，我局將抽調(diào)市場科、法規(guī)科等有關(guān)科室人員，對房產(chǎn)市場進行專項調(diào)查摸底，全方面掌握實際狀況。并在此基礎(chǔ)上，對沒有獲得商品房預(yù)售許可證、假借城中村改造和新農(nóng)村建設(shè)等名義，私自開發(fā)建設(shè)的村組和開發(fā)商予以嚴肅打擊。（四）加強產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。以全方面提高服務(wù)效能為目的，依靠當(dāng)代信息技術(shù)，通過嚴格的登記發(fā)證程序、精確的面積測量、完整的產(chǎn)籍檔案資料，強化房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作；進一步推行房產(chǎn)管理政務(wù)公示制度和公開承諾制度，使行政水平有新的提高。（五）著力做好全區(qū)物業(yè)管理工作。加強對我區(qū)物業(yè)公司和業(yè)主委員會的指導(dǎo)，規(guī)范物業(yè)公司經(jīng)營行為，提高物業(yè)管理透明度，營造依法管業(yè)、依法維權(quán)的良好氛圍；擴大物管覆蓋面，新建社區(qū)全部建立物管公司，介入率達100%；逐步通過市場化運作的形式或業(yè)主自治的辦法，對現(xiàn)有社區(qū)進行綜合治理，解決社區(qū)臟亂差、無人管理問題；加大房屋公共維修基金、保修金的收繳力度，做到按原則收取、無漏戶，全額繳納，資金使用上要嚴格審查，合理使用，確保住宅售后維修管理得到保障；加強法規(guī)宣傳，增進和諧發(fā)展。（六）主動參加市住博會。繼續(xù)組織區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)開發(fā)公司，參加市XX年春季和秋季住宅產(chǎn)業(yè)博覽會，推介宣傳房產(chǎn)，增進房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。（七）努力為區(qū)財政收入作出奉獻。一是全力督促已經(jīng)訂立商品房買賣合同的業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證并繳納契稅；二是主動配合財政局加大監(jiān)管力度，確保契稅收入應(yīng)收盡收，努力做到財政收入不流失；三是配合地稅部門，切實做好二手房交易中營業(yè)稅、個人所得稅的繳納工作，確保應(yīng)收盡收，為我區(qū)財政收入作出應(yīng)有的奉獻。四、“十二五”期間工作基本策劃（一）指導(dǎo)思想我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在將來5年的發(fā)展中，將繼續(xù)進一步貫徹貫徹科學(xué)發(fā)展觀，以國家有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要政策為指導(dǎo)，科學(xué)貫徹省市對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見及規(guī)定，以提高住房保障水平，改善人民群眾居住生活環(huán)境，推動都市化建設(shè)為最后目的，引導(dǎo)和增進區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，共同增進我區(qū)經(jīng)濟、生態(tài)、文化、科教強區(qū)的建設(shè)。（二）工作目的1、開發(fā)目的2、社會效益目的通過“十二五”期間我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使我區(qū)建成商品住宅7萬余套，滿足我區(qū)都市發(fā)展與人口增加的客觀需求，同時也將建成近8400套經(jīng)濟合用房和500余套廉租房，以滿足我區(qū)廣大中低收入人群的住房需求。另外，在將來五年間實現(xiàn)稅收方面為我區(qū)帶來近3.5億元的財政收入。同時，房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)聯(lián)性較高的行業(yè)，它的發(fā)展將會帶動整個社會經(jīng)濟的進步。我區(qū)房地業(yè)在將來五年間的快速發(fā)展將有力的推動我區(qū)社會經(jīng)濟的發(fā)展，加速我區(qū)的都市化發(fā)展進程，加緊我區(qū)建設(shè)經(jīng)濟、生態(tài)、文化、科教四強區(qū)的步伐。（三）重點工作1、推動重點項目建