城市更新白皮書(shū)

CBREConsulting——中國(guó)城市更新的現(xiàn)狀癥結(jié)至2020年底，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%,城鎮(zhèn)化正式開(kāi)啟下半場(chǎng)。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，下半場(chǎng)的城鎮(zhèn)化，將面臨城鎮(zhèn)化問(wèn)題的集中爆發(fā)期，在我國(guó)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要手段，將以中國(guó)城鎮(zhèn)化下半場(chǎng)"主角"之姿登上臺(tái)前。重新定義——中國(guó)城市更新的獨(dú)特內(nèi)涵導(dǎo)讀(本章要點(diǎn))今年，"城市更新"首次被寫入政府工作報(bào)告中，提到前所未有的戰(zhàn)略高度，成為全國(guó)關(guān)注的熱點(diǎn)。不同家完整的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，我國(guó)城市更新始終與高速城鎮(zhèn)化相生相伴。城市更新的發(fā)展演化和國(guó)家及地方的政策導(dǎo)向密切相關(guān)，在1.1城市更新的緣起與演變第一階段(1949-2011年)新中國(guó)建國(guó)以來(lái)，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，城市更第二階段(2012-2019年)得益于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，中國(guó)用不到10年的第三階段(2019年至今)國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率突破60%,站在“城鎮(zhèn)化”下半場(chǎng)，業(yè)區(qū)騰出空間，服務(wù)社會(huì)主義工業(yè)化建設(shè)60%實(shí)破60%50%40%0%城市再開(kāi)發(fā)全域復(fù)興實(shí)破50%城市重建城市復(fù)興城市再發(fā)展城市再生從空間更新到生2010s至今全域復(fù)興不同于西歐國(guó)家的高度市場(chǎng)化與自發(fā)生長(zhǎng)，中國(guó)城市更新的發(fā)展演化和國(guó)家系列政策的出臺(tái)密切相關(guān)。土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、住房商品化改革等系列政策的出臺(tái)推動(dòng)著我國(guó)城市更新發(fā)展階段、發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。三舊改造地在國(guó)家政策基礎(chǔ)上分別針對(duì)地方特色制定現(xiàn)本市發(fā)展，體現(xiàn)了中國(guó)城市更新的地域性特色。因此，在城市更新實(shí)施過(guò)程中，無(wú)論是地方政府還是城回歸“惠民”捕捉趨勢(shì)，高質(zhì)量供給特定政策地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史文化公共服務(wù)城市韌性生態(tài)環(huán)境政策與資金頂層路徑的不斷完善實(shí)施模式的合理創(chuàng)新導(dǎo)讀(本章要點(diǎn))2.1中國(guó)城市更新概覽地方發(fā)展階段差異大深度類型廣度主體晶城市政府主導(dǎo)武漢84.3%傳統(tǒng)類型基礎(chǔ)上出現(xiàn)對(duì)片區(qū)、公共空間等創(chuàng)新類型的伴隨式探索管理政府監(jiān)管、國(guó)企統(tǒng)籌、市場(chǎng)合作、公眾參與片區(qū)/街區(qū)類產(chǎn)業(yè)/園區(qū)類單元/單體類公益/公共類概況上海外灘歷史風(fēng)貌區(qū)老建筑保護(hù)開(kāi)發(fā)策略和實(shí)施路徑研究現(xiàn)如今為進(jìn)一步釋放優(yōu)秀歷史建筑價(jià)值、塑造城市特色風(fēng)貌、傳承歷史文化，啟動(dòng)非臨江建筑群城市更外灘作為上海的地標(biāo)性區(qū)域，濃縮了上海百年發(fā)展的脈絡(luò)，反映著中國(guó)近代以來(lái)政治、歷史、經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展和城市更新模式的變遷。上世紀(jì)90年代開(kāi)始，上海市委、市政府對(duì)外灘沿江地區(qū)老建筑進(jìn)行功能置換，呈現(xiàn)出如今萬(wàn)國(guó)建筑博覽群的風(fēng)貌特征。新工作。項(xiàng)目為上海外灘歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)黃浦區(qū)部分，規(guī)劃范圍0.51平方公里，涵蓋177幢建于1949年以前的優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑。難點(diǎn)與解法難點(diǎn)與解法區(qū)域統(tǒng)籌、場(chǎng)景里構(gòu)、機(jī)制刨新★根據(jù)不同片區(qū)氣質(zhì)、交通承載力、建筑利用現(xiàn)狀等因素，整體將外灘風(fēng)貌保護(hù)區(qū)劃分為復(fù)合活力、時(shí)尚商業(yè)、高端總部、品質(zhì)生活四大片區(qū)?！锸?。通過(guò)改造街坊內(nèi)既有社區(qū)、拆除嚴(yán)重不滿足生活需求的老舊里弄、植補(bǔ)難以在歷史建筑內(nèi)承載的新業(yè)態(tài)和新場(chǎng)景，平衡歷史建筑保護(hù)修繕投資。確不能平衡的，采用多街坊聯(lián)動(dòng)、多區(qū)域聯(lián)動(dòng)模式，實(shí)現(xiàn)綜合平衡、長(zhǎng)期平衡?！镉捎诜秶鷥?nèi)歷史保護(hù)建筑產(chǎn)權(quán)人主要為市屬國(guó)有企業(yè)，在后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要以市區(qū)合作組建合資公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。由市屬企業(yè)進(jìn)行市屬企業(yè)間產(chǎn)權(quán)置換和市級(jí)政策支持申請(qǐng)，★探索城市更新“特區(qū)”機(jī)制，在特區(qū)內(nèi)對(duì)產(chǎn)權(quán)歸集模式、技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、稅收要求、容積率等方面進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化，以促進(jìn)社會(huì)資本投資積極性。提升商業(yè)品質(zhì)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、完善布局、提升形象提升商業(yè)品質(zhì)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、完善布局、提升形象北京東城區(qū)王府井區(qū)域產(chǎn)業(yè)及商業(yè)升級(jí)發(fā)展項(xiàng)目項(xiàng)目緣起項(xiàng)目范圍產(chǎn)業(yè)提升引導(dǎo)方案后續(xù)資源引入方案目目況項(xiàng)概深圳羅湖人民南商圈復(fù)興改造項(xiàng)目難點(diǎn)與解法政企合作，利益統(tǒng)籌，柔性開(kāi)發(fā)核心物業(yè)于多家國(guó)企小業(yè)主物業(yè)產(chǎn)權(quán)龐雜、分布與周邊商圈業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重高強(qiáng)度建成區(qū)更新改造成本過(guò)大政企合作，國(guó)資協(xié)助，推動(dòng)核心資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸集分級(jí)評(píng)價(jià)，柔性更新，搭建網(wǎng)絡(luò)化商圈發(fā)展體系西安東大街改造提升戰(zhàn)略研究策劃東大街，西起鐘樓，東至長(zhǎng)樂(lè)門(東門),因在鐘樓之東而得名。它是以鐘樓為中心輻射的四條大街中最長(zhǎng)的一條，歷史可以追溯到隋唐時(shí)期。這條大街的變遷過(guò)程，可以說(shuō)是西安城市發(fā)展史的縮影。東大街曾是西安最著名的商業(yè)街之一，自2008年啟動(dòng)改造以來(lái)，東大街陷入一段改造、改造、再改造的進(jìn)入新時(shí)期，為了結(jié)束長(zhǎng)達(dá)10多年的改造、再現(xiàn)鐘樓商圈的輝煌，提出以城市更新對(duì)東大街改造進(jìn)行收項(xiàng)目為西安市“皇城復(fù)興”的重要部分，街區(qū)全長(zhǎng)約2公里，涉及商業(yè)、酒店、醫(yī)院、辦公、歷史文化建筑等多元功能及載體。難點(diǎn)與解法用★以最大化尊重現(xiàn)狀建筑及特色業(yè)態(tài)為原則，將東大街劃分為商、旅、城、產(chǎn)四個(gè)主題板塊?！锉帧安黄撇涣ⅰ⒃偕貑ⅰ钡睦砟?，對(duì)東大街進(jìn)行客群再定位、功能再定位、空間再定位。以本地消費(fèi)為核，增加旅游消費(fèi)功能；通過(guò)實(shí)施“文化+、旅游+、產(chǎn)業(yè)+”"煥新城市功能；增加公共空間和開(kāi)放化改造，營(yíng)造尺度宜人的人行環(huán)境，★東大街橫跨碑林和新城兩區(qū)，管理效能分散，建議兩區(qū)政府共同成立"東大街核心管理部門”,整合資源、協(xié)同共享，搭建政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)之間的橋梁，推動(dòng)?xùn)|大街整體提升?！镌诮謪^(qū)有機(jī)更新過(guò)程中，政府職能逐步從“政府主導(dǎo)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆袌?chǎng)主導(dǎo)政府服務(wù)”,實(shí)現(xiàn)良性市場(chǎng)化發(fā)展。南京市頤和路歷史文化街區(qū)業(yè)態(tài)策劃、招商運(yùn)營(yíng)全程顧問(wèn)顧和路歷史文化街區(qū)是首批國(guó)家歷史文化街區(qū)之一，也是全國(guó)規(guī)模最大、保存最完整的民國(guó)別墅建筑群。具有“一條頤和路，半部民國(guó)史”、“中國(guó)民國(guó)文化教科書(shū)"等種種美譽(yù)。頤和路歷史文化街區(qū)總面積35公頃，共包含13個(gè)片區(qū)，285處民國(guó)院落，其中包含納入文物部門保護(hù)的225處歷史建筑。目前該方案成果已通過(guò)江蘇省政府批示，并正式啟動(dòng)“復(fù)興計(jì)劃”,進(jìn)行招商成果落地、先期項(xiàng)目改造建設(shè)。注壓力經(jīng)濟(jì)效益難以平衡★以強(qiáng)化南京民國(guó)文化感知度、文化認(rèn)同感、文化記憶點(diǎn)為核心，策劃“藝術(shù)+文化+辦公+休閑+居住”5大功能主題，以及13類細(xì)分業(yè)態(tài)。并基于前期策劃方案中的13類細(xì)分業(yè)態(tài)進(jìn)行定向招商，重點(diǎn)引進(jìn)省市級(jí)首店，以及跨界體驗(yàn)、買手集合等新興業(yè)態(tài)門店，打造南京文化商業(yè)高地★頤和路產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，應(yīng)采取以點(diǎn)帶面、以面帶全的招商策略，從建筑歷史文化價(jià)值、產(chǎn)權(quán)關(guān)系開(kāi)放程度、改造迫切性等角度出發(fā)，先期針對(duì)具備啟動(dòng)條件的建筑進(jìn)行招商，遠(yuǎn)期形成整個(gè)片區(qū)功能置換和導(dǎo)入。★如何將不同的運(yùn)營(yíng)商、發(fā)展商在一個(gè)項(xiàng)目平臺(tái)中合作共贏是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建議頤和路搭建整個(gè)項(xiàng)目的“發(fā)展平臺(tái)”,與合作方共同成立子項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營(yíng)公司，委托運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行子項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，與參與方共同搭建子發(fā)展平臺(tái)，并獲取地方學(xué)者的支持和群眾的信任，以輿論引導(dǎo)推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)，拓寬社會(huì)融資渠道。漢口歷史風(fēng)貌區(qū)老舊小區(qū)改造及旅游功能提升項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)策劃和運(yùn)營(yíng)機(jī)制研究方案國(guó)領(lǐng)事館(美、德、法)、2大碼頭(粵漢港、武漢港)。難點(diǎn)與解法難點(diǎn)與解法回溯本源、騰籠換鳥(niǎo)、示范引動(dòng)文化驅(qū)動(dòng)，新舊融合充分利用漢口歷史風(fēng)貌區(qū)不可被復(fù)制的、獨(dú)特的萬(wàn)國(guó)文化，將歷史價(jià)值和現(xiàn)代功能結(jié)合，形成國(guó)際化發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)。通過(guò)階段性的市場(chǎng)化需求——導(dǎo)入企業(yè)和旅游人群來(lái)引導(dǎo)人口結(jié)構(gòu)變化，從根源上改變與國(guó)際化城市功能的適配性。強(qiáng)企帶動(dòng)，多面發(fā)展以跨國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)聚集為核心驅(qū)動(dòng)，引致帶動(dòng)本土和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，助推文化創(chuàng)意細(xì)分產(chǎn)業(yè)多層面的發(fā)展。前期政府示范，客群升級(jí)，刺激提質(zhì)人口結(jié)構(gòu)的變化及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展導(dǎo)致了消費(fèi)客群的變化——消費(fèi)需求增加、層級(jí)提升，刺激商業(yè)提質(zhì)升級(jí)。文旅主動(dòng)干預(yù)，市場(chǎng)引導(dǎo)概況互聯(lián)寶地園區(qū)的前身是創(chuàng)建于1942年的上海第二鋼鐵廠，系國(guó)內(nèi)第一家線材生產(chǎn)企業(yè)，也是全國(guó)冶金行業(yè)最大的獨(dú)立軋鋼廠。2006年起由于環(huán)境整治要求和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，二鋼廠開(kāi)始逐漸停產(chǎn)外遷，2010年整體停產(chǎn)，廠區(qū)內(nèi)大部分廠房閑置。為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)楊浦區(qū)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集聚，2015年服務(wù)團(tuán)隊(duì)受寶武集團(tuán)委托，對(duì)上鋼二廠(即互聯(lián)寶地)的產(chǎn)業(yè)及功能項(xiàng)目占地351.5畝，包含314畝廠區(qū)及周邊37.5畝土地，原有13棟廠房、2棟倉(cāng)庫(kù)、4棟綜合樓及2棟配套樓宇，建筑面積由原有16萬(wàn)m提升至35萬(wàn)m'。其中一期建成面積約11.8萬(wàn)平米，于2018年6月正式投入運(yùn)營(yíng)，入駐各類企業(yè)50多家，近6000創(chuàng)業(yè)者入園?，F(xiàn)已形成了以人工智能、電競(jìng)、互聯(lián)網(wǎng)+平臺(tái)為主導(dǎo)的園難點(diǎn)與解法難點(diǎn)與解法多施★項(xiàng)目打造需跳脫區(qū)域及四至現(xiàn)有的功能環(huán)境，從產(chǎn)業(yè)定位維度承接楊浦區(qū)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，同時(shí)結(jié)合寶武集團(tuán)智能制造轉(zhuǎn)型訴求，項(xiàng)目整體定位為以“互聯(lián)網(wǎng)+"為特殊產(chǎn)業(yè)方向的總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)?！镯?xiàng)目建筑面積由原有的16萬(wàn)m'提升至35萬(wàn)mi(一期+二期);現(xiàn)存建筑無(wú)硬性保留要求，物業(yè)改造有較大靈活性。服務(wù)團(tuán)隊(duì)結(jié)合風(fēng)貌價(jià)值、開(kāi)發(fā)容量要求、產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求、資金平衡訴求等維度，將項(xiàng)目劃分為保留改造區(qū)、半保留半改造區(qū)、拆除重建區(qū)三類拆改片區(qū)?！镯?xiàng)目招商落地與服務(wù)團(tuán)隊(duì)定位方向匹配度超過(guò)95%,其中先期引入火柴互娛、網(wǎng)易暴雪、騰訊游戲、智能駕駛ROADEFEND等企業(yè)總部，形成龍頭效應(yīng)迅速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，均得益于項(xiàng)目前期定位中對(duì)辦公產(chǎn)品的精準(zhǔn)把握。深圳高新北片區(qū)更新統(tǒng)籌項(xiàng)目項(xiàng)目緣起難點(diǎn)與解法國(guó)企引領(lǐng)、運(yùn)營(yíng)為核、彈性資源供給片區(qū)用地權(quán)屬及企業(yè)經(jīng)營(yíng)情城市更新各權(quán)利主體利益統(tǒng)籌與資源配置機(jī)制高新區(qū)南、中、北板塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展與運(yùn)營(yíng)擬騰挪與清退企業(yè)更新補(bǔ)償方案設(shè)計(jì)國(guó)企牽頭、政府協(xié)同，高位推動(dòng)片區(qū)統(tǒng)籌更新規(guī)劃編制大小騰挪、差異資源配給，鼓勵(lì)權(quán)利主體參與更新改造廣州珠影星光城前身為珠江電影制片廠，作為國(guó)內(nèi)最早的制片廠，成立50多年來(lái)，制作過(guò)多部著名影藝作品，成為嶺南電影制作產(chǎn)業(yè)的重要代表。2005年改制后，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)化沖擊，珠江電影制片廠努力求變，在空間改造方面也有過(guò)一些創(chuàng)新嘗試。2010年廣州提出規(guī)劃建設(shè)中軸線，而項(xiàng)目位于新中軸線的南端，與其他節(jié)點(diǎn)共同組成文化、行政組團(tuán)。出于政治性、時(shí)代性和前瞻性的綜合考量，珠江電影制片廠啟動(dòng)更新改造工作，目標(biāo)打造“影視產(chǎn)業(yè)為核心的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)時(shí)尚新地標(biāo)”。項(xiàng)目分為兩期改造，其中一期面積為1.4萬(wàn)平方米；二期為3.5萬(wàn)平方米。留利用雜★珠江電影集團(tuán)深入民心，制片廠所在地成為了廣州影視產(chǎn)業(yè)的策源地、重要文化地標(biāo)代表。憑借先天的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，珠影星光城的更新改造以影視文化產(chǎn)業(yè)為重要基石，融合文物的歷史底蘊(yùn)和文化象征，打造影視產(chǎn)業(yè)集群。合★項(xiàng)目在適度保留影視制片生產(chǎn)環(huán)節(jié)同時(shí)，通過(guò)對(duì)物業(yè)載體的擴(kuò)容升級(jí)，把利益主體多樣利益主體多樣鏈，帶來(lái)消費(fèi)新活力。南京梅鋼礦山區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位及城市功能戰(zhàn)略研究經(jīng)過(guò)40年城市發(fā)展，梅鋼所處的板橋新城區(qū)域已從工業(yè)重鎮(zhèn)成為產(chǎn)業(yè)新區(qū)，隨著梅鋼礦區(qū)生產(chǎn)功能逐漸梅鋼礦區(qū)位于南京市雨花臺(tái)區(qū)，是長(zhǎng)三角區(qū)域距離市區(qū)最近、區(qū)域深度最深的鐵礦坑，工業(yè)遺存保留完好，具備較高的更新利用價(jià)值。2018年底梅鋼發(fā)布公告，爭(zhēng)取用十年將鋼鐵冶煉產(chǎn)能逐步遷出南京市，鋼鐵產(chǎn)能于2020年下半年轉(zhuǎn)移至鹽城市濱海港工業(yè)園區(qū)?，F(xiàn)有梅鋼區(qū)域?qū)⒉季中屡d產(chǎn)業(yè)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城，實(shí)現(xiàn)梅鋼區(qū)域轉(zhuǎn)型升級(jí)。退出，區(qū)域亟需補(bǔ)足產(chǎn)業(yè)真空階段，實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，積極融入城市發(fā)展格局。項(xiàng)目包括整體梅鋼礦區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及開(kāi)發(fā)策略，總體規(guī)劃用地面積約443公頃，涵蓋商辦、科研、居住、娛樂(lè)康體、公園綠地等各類用地。難點(diǎn)與解法難點(diǎn)與解法保護(hù)性開(kāi)發(fā)原則、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)策略體系積少★地下礦坑開(kāi)發(fā)模式：地下綜合開(kāi)發(fā)有一定的難度，包括開(kāi)發(fā)處于探索期、無(wú)針對(duì)政策、運(yùn)營(yíng)成本較高、經(jīng)濟(jì)效益不明顯等問(wèn)題，因此建議短期內(nèi)地下不做多元素、創(chuàng)新業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)，以靜態(tài)參觀體驗(yàn)為主，以主斜坡道、198米硐室、地下鐵軌為載體，建設(shè)地心博物館，包含時(shí)光隧道、地心小火車等項(xiàng)目，在好玩、有趣的體驗(yàn)中，感受梅鋼歷史?！锾厣a(chǎn)業(yè)體系：根據(jù)產(chǎn)業(yè)宏觀大勢(shì)、雨花本地基礎(chǔ)、上位規(guī)劃方向、地塊限制條件等因素，構(gòu)建“數(shù)字文創(chuàng)+數(shù)字生活”兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展軟件設(shè)計(jì)及智慧旅游，培育發(fā)展廣告會(huì)展及動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)?！锲瑓^(qū)轉(zhuǎn)型資金需求較大，需通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，即每一期的開(kāi)發(fā)需搭配部分住宅用地以保障片區(qū)開(kāi)發(fā)資金的滾動(dòng)?！镱A(yù)留部分居住用地，待片區(qū)發(fā)展相對(duì)成熟以后，進(jìn)行最后一期開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。目況目況項(xiàng)概上海市黃浦區(qū)160街坊保護(hù)性綜合改造項(xiàng)目作為第一任上海市長(zhǎng)陳毅辦公室，也是上海第一面五星紅旗升起的地方。此外，項(xiàng)目曾誕生遠(yuǎn)東第一樂(lè)團(tuán)、作為愛(ài)因斯坦演講地，承載著城市最高水平的人文藝術(shù)殿堂。2014年黃浦區(qū)人民政府和上海地產(chǎn)集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，并由上海地產(chǎn)集團(tuán)下屬世博土控公司和區(qū)屬上海外灘投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)合資成立外灘老建筑公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體實(shí)施，市、區(qū)聯(lián)手推進(jìn)項(xiàng)目工作。黃浦區(qū)160街坊保護(hù)性綜合改造項(xiàng)目位于外灘歷史文化風(fēng)貌區(qū)核心區(qū)，由江西中路、福州路、河南中路及漢口路圍合的街區(qū)。項(xiàng)目建成后，將形成以金融辦公為主文化配套為亮點(diǎn)的老建筑改造之外灘新地標(biāo)，地上約42000平米，地下約30000平米。辦公空間由大開(kāi)間現(xiàn)代辦公和老建筑歷史空間相結(jié)合，可為金融、文化總部機(jī)構(gòu)定制。難點(diǎn)與解法結(jié)合不同階段訴求，助力實(shí)現(xiàn)從定位到落地★結(jié)合城市發(fā)展訴求、項(xiàng)目歷史資源稟賦、區(qū)域環(huán)境條件、相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)等因素分析，針對(duì)辦公、文化(劇場(chǎng)劇院)、商業(yè)、酒店等功能展開(kāi)研判，★結(jié)合項(xiàng)目建筑條件進(jìn)行功能落位布局；同步進(jìn)行使用者訪談，針對(duì)目標(biāo)客群對(duì)建筑載體的需求訴求，借鑒其他全球城市改造方案，創(chuàng)新歷史保護(hù)建筑改造的建筑條件，并充分利用公共空間，形成不同的環(huán)境氛圍。施對(duì)目標(biāo)金融機(jī)構(gòu)、文化機(jī)構(gòu)總部企業(yè)，及文化藝術(shù)體驗(yàn)類、格調(diào)餐飲類、特色零售類品牌商戶進(jìn)行針對(duì)性訪談追蹤，同步進(jìn)行目標(biāo)客戶引薦，推動(dòng)項(xiàng)目落地實(shí)施。北京潘家園升級(jí)改造項(xiàng)目北京潘家園老牌古玩市場(chǎng)是一個(gè)經(jīng)營(yíng)范圍極廣的市場(chǎng)，位于北京東三環(huán)路的潘家園橋西南側(cè)，是全中國(guó)最大的舊貨市場(chǎng)，也是中國(guó)人氣最旺的古舊物品市場(chǎng)，影響力店鋪商戶和大棚全年開(kāi)放，交易文物書(shū)畫(huà)、文房四寶、瓷器及木器家具等。潘家園舊貨市場(chǎng)帶動(dòng)了周邊地區(qū)古玩市場(chǎng)的崛起興盛。隨著物質(zhì)生活日益豐富，人們對(duì)藝術(shù)品、收藏品等精神層面的認(rèn)識(shí)和需求也在不斷增加。因此，作為一種特色鮮明的文化象征和地域文化的載體，對(duì)潘家園老舊市場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)不僅是普通的城市更新，更是將古玩文化融入、改造、升級(jí)的過(guò)程。項(xiàng)目范圍難點(diǎn)與解法明確目標(biāo)客群、產(chǎn)業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任★保留傳統(tǒng)民間文化聚集地特色，滿足原有客群對(duì)于古玩的需求。項(xiàng)目重新★同時(shí)，滿足新增客群需求，打造“時(shí)尚、休閑、個(gè)性、文化、新舊產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展定位及升一業(yè)，吸引★進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延申，完善文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)鏈，形成文化生態(tài)圈。發(fā)揮自老舊物業(yè)業(yè)態(tài)類型身優(yōu)勢(shì)，集市文化是潘家園市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的重要優(yōu)勢(shì)，在此基礎(chǔ)提升規(guī)劃建議上進(jìn)行優(yōu)化，形成特色。★探索文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)和零售融合發(fā)展的新型發(fā)展模式，在保留藝術(shù)品交易核心功能的基礎(chǔ)上，塑造文化零售、文化休閑、文化餐飲的拓展配套功能?！镯?xiàng)目提質(zhì)升級(jí)、提升調(diào)性，樹(shù)立形象；優(yōu)化并完善服務(wù)配套，滿足園內(nèi)顧客及園外居民的需要。外拓區(qū)TOD功能組織、城市機(jī)能融合、城市場(chǎng)景塑造深圳平湖TOD更新改造項(xiàng)目難點(diǎn)與解法難點(diǎn)與解法深圳交通樞紐發(fā)展階段分析及項(xiàng)目能平湖項(xiàng)目改造產(chǎn)品策略分析城市外拓展特征與趨勢(shì)分析原土地權(quán)利人與更新實(shí)施主體合作模綜合拆賠方案，搭建城市配套充足、場(chǎng)景多元的功能體系廣州中華廣場(chǎng)改造提升項(xiàng)目項(xiàng)目中華廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)于2000年7月，開(kāi)業(yè)初期日均客流量達(dá)30萬(wàn)人次，每逢黃金周更高達(dá)70萬(wàn)人次，成為了名副然而，中華廣場(chǎng)雖由駐穗央企新星投資與昌盛集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)，但開(kāi)業(yè)之時(shí)，就已經(jīng)形成兩大業(yè)主加部分商鋪小業(yè)主的“三足鼎立”局面。業(yè)權(quán)相對(duì)分散、決策難以統(tǒng)一，導(dǎo)致設(shè)備改造、宜傳推廣等計(jì)劃，無(wú)法順利推進(jìn)，商場(chǎng)設(shè)備老化等問(wèn)題日益明顯。2019年8月底，業(yè)主之一的廣州新星接手項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，并計(jì)劃投入2.8億元進(jìn)行升級(jí)改造。三年內(nèi)重新打造廣州老城區(qū)的商業(yè)新中心。綜合體總面積約30萬(wàn)平方米，其中辦公建筑面積約難點(diǎn)與解法微業(yè)權(quán)同一、軟硬結(jié)合、分步改造★中華廣場(chǎng)初期便呈現(xiàn)了業(yè)權(quán)“三足鼎立”的局面，但由于初期廣州商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較少、電商沖擊未現(xiàn)，業(yè)權(quán)分散并未對(duì)項(xiàng)目造成過(guò)多不利影響。隨著商圈的式微，業(yè)權(quán)分散帶來(lái)的弊端日趨明顯。期間雖有海印集團(tuán)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，但并未扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。★為改變舊面貌，探尋新出路，商場(chǎng)方提出改造升級(jí)的訴求，業(yè)主方之一的新星集團(tuán)通過(guò)整租昌盛集團(tuán)控股部分面積的方式，獲得統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)，為后期的多★在開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的情況下，既要保證客戶體驗(yàn)感，又要對(duì)老舊過(guò)時(shí)的樓宇硬件進(jìn)多★項(xiàng)目位于老城區(qū)，商圈氛圍日漸式微，需要對(duì)客群的消費(fèi)能力及消費(fèi)偏好作出精準(zhǔn)預(yù)判，以匹配老城區(qū)客群的品牌進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整。項(xiàng)目緣起項(xiàng)目范圍項(xiàng)目緣起北京工人體育場(chǎng)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)工人體育場(chǎng)北路。為舉辦2023年的亞洲杯，北京市采用PPP模式對(duì)北京工人體育場(chǎng)進(jìn)行改造復(fù)建。改造后，北京工人體育場(chǎng)定位于成為開(kāi)放城市公共空間，成為城市新的活力中心?？偨ㄖ娣e38.5萬(wàn)平方米，改造復(fù)建后的工人體育場(chǎng)為符合高級(jí)別國(guó)際賽事標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)足球場(chǎng)，總坐席數(shù)約6.5萬(wàn)席。同時(shí)項(xiàng)目的地下2層將與地鐵3號(hào)線和17號(hào)線的地下空間一體化實(shí)施。難點(diǎn)與解法難點(diǎn)與解法如何進(jìn)行角色定位以體現(xiàn)片區(qū)開(kāi)發(fā)整體性如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)以滿足運(yùn)營(yíng)需求★通過(guò)對(duì)體育產(chǎn)業(yè)、本地區(qū)域市場(chǎng)、目標(biāo)客群需求等進(jìn)行系統(tǒng)分析，為項(xiàng)目提出“體育+”主題定位，設(shè)置合理業(yè)態(tài)配比，突出主題特色的同時(shí)，滿足區(qū)域市場(chǎng)和目標(biāo)客群需求。建筑設(shè)計(jì)方案指導(dǎo)★配合規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，考慮商業(yè)運(yùn)營(yíng)和賽事舉辦雙贏，配置合理業(yè)態(tài)布局，設(shè)計(jì)合理水平及垂直商業(yè)動(dòng)線。如何進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理以滿足投資收益需求★提供場(chǎng)館后續(xù)物業(yè)管理，招商運(yùn)營(yíng)等方案，同時(shí)由于體育場(chǎng)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)的特殊性以及配套商業(yè)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)可行性，參考多方市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和參數(shù)，為項(xiàng)目進(jìn)行貼近市場(chǎng)情形的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)投資收益分析。項(xiàng)目緣起成都市一環(huán)路全長(zhǎng)19.38公里，初步成形于1969年。經(jīng)過(guò)歷次提升優(yōu)化，現(xiàn)為成都中心城區(qū)城市交通主干道，沿線跨越錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)6大中心2020年8月，在道路整治工程基礎(chǔ)以一環(huán)路為軸，左右各延伸一到兩個(gè)街區(qū)，進(jìn)行整體梳理策劃，打造點(diǎn)、線、面相結(jié)合的有歷史內(nèi)涵品質(zhì)、有商業(yè)氛圍、聯(lián)動(dòng)天府錦城、錦江公園等中心城區(qū)更新項(xiàng)目，以城市有機(jī)更新的手法，整體提升成都中心城區(qū)城市空間品項(xiàng)目范圍包含中心城區(qū)13平方公里環(huán)狀連片區(qū)域、涉及6個(gè)下轄行政區(qū)、15個(gè)街道轄區(qū)、66個(gè)社區(qū)、超過(guò)105萬(wàn)常住人口，重點(diǎn)投射2個(gè)示范性節(jié)點(diǎn)、37條示范街道、220★城市記憶的保育活化★城市產(chǎn)業(yè)的植入更替★城市服務(wù)的品質(zhì)提升★城市場(chǎng)景的綜合營(yíng)造★分類場(chǎng)景營(yíng)造★城市記憶傳承★服務(wù)功能提升★交通組織優(yōu)化★社區(qū)治理協(xié)同原為效內(nèi)外為片、藥普實(shí)或?qū)W片區(qū)片區(qū)力的染體第不性量一環(huán)的物技邊干斷的入難點(diǎn)與解法難點(diǎn)與解法杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展引導(dǎo)規(guī)劃西湖風(fēng)景名勝區(qū)是首批國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，并于2011年6月25日正式列入《世界遺產(chǎn)本次編制西湖風(fēng)景名勝區(qū)經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)規(guī)劃，首先在充分理解西湖文化價(jià)值與內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，落實(shí)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)與世界文化景觀遺產(chǎn)的雙重保護(hù)要求，擦亮西湖作為杭州城市國(guó)際化的文化金名片，切實(shí)落實(shí)“保護(hù)第一、應(yīng)保盡保”的理念。對(duì)于各類不同公共空間、各類不同設(shè)施，差異化配置，推動(dòng)符合風(fēng)景區(qū)與世界遺產(chǎn)管控要求的各類新型產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展，從產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整與全域資源分配的角度系統(tǒng)謀劃探索適合西湖自身需要的未來(lái)保護(hù)發(fā)展路徑。西湖風(fēng)景名勝區(qū)全域，占地規(guī)模59.04平方公里。構(gòu)建符合世界遺產(chǎn)保護(hù)管理及景區(qū)經(jīng)濟(jì)效益雙贏的良性發(fā)展模式1.行政管理體系復(fù)雜：管理機(jī)構(gòu)多層級(jí)、多主體權(quán)限交錯(cuò)，景區(qū)內(nèi)部分特殊主體難以協(xié)同；一建立常態(tài)管理機(jī)制，加強(qiáng)區(qū)域管理與托管區(qū)域的產(chǎn)業(yè)合作，引入專家委員會(huì)制度，統(tǒng)籌管理體系。2.建筑空間小而散：集體物業(yè)租賃期長(zhǎng)、體量小、分布散，難以形成有效業(yè)態(tài)集合，大量空間被其他主體占用，無(wú)法發(fā)揮其原本功能；一對(duì)大物業(yè)進(jìn)行整體租賃統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)小體量物業(yè)進(jìn)行發(fā)展引導(dǎo)。3.區(qū)域經(jīng)濟(jì)坪效低：景區(qū)內(nèi)物業(yè)稅收貢獻(xiàn)率低，業(yè)態(tài)可持續(xù)性差，入駐業(yè)態(tài)傳統(tǒng)且雷同，在新形勢(shì)下難以滿足景區(qū)更新需求；一引入新型服務(wù)業(yè)態(tài)，導(dǎo)入對(duì)名勝區(qū)整體文化提升、價(jià)值提升有特殊意義的業(yè)態(tài)，提升整體經(jīng)營(yíng)效益。4.旅游業(yè)態(tài)待更新：旅游服務(wù)資源分布不均衡、旅游路線單薄特色不鮮明、旅游配套統(tǒng)籌體系不完善；一打造智慧旅游等管理體系，對(duì)景區(qū)資源進(jìn)行有效配置與優(yōu)化，提升景區(qū)服務(wù)效率?！窐I(yè)態(tài)舞升引導(dǎo)方案創(chuàng)新求索——中國(guó)城市更新的破局之策導(dǎo)讀(本章要點(diǎn))·基于全國(guó)各大城市對(duì)于各類城市更新項(xiàng)目的實(shí)操落地經(jīng)驗(yàn)，為應(yīng)對(duì)略顧問(wèn)部城市更新團(tuán)隊(duì)提出從政策引領(lǐng)、路徑與模式創(chuàng)新、資金平26(建科〔2021〕63號(hào))的指導(dǎo)意見(jiàn)(自然資發(fā)〔2021〕41號(hào))(發(fā)改投資〔2021〕1275號(hào))明確城市更新公益屬性重構(gòu)城市更新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變城市更新盈利模式堅(jiān)決劃定底線，嚴(yán)控大規(guī)模拆除、增建及搬遷，防止城市更新變形走樣；堅(jiān)持應(yīng)留盡留，全力保持城市記憶；堅(jiān)持量力而行，加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃，穩(wěn)妥推進(jìn)改造提升。未來(lái)城市更新將成為以政府為主導(dǎo)，完善提升城市功能的重要模式，側(cè)重公益性，避免過(guò)度地產(chǎn)化的模式及傾向廣東省地方政策完善法規(guī)、系統(tǒng)推進(jìn)、多元參與、試點(diǎn)突破BB拆遷安置補(bǔ)償階段指揮部+工作組+總師制，高效推動(dòng)片區(qū)更新統(tǒng)籌工作推進(jìn)政府各主管部門聯(lián)系會(huì)議保障機(jī)制城市更新項(xiàng)目總指揮聯(lián)系會(huì)議保障機(jī)制城市更新項(xiàng)目工作小組指揮部會(huì)議指揮部會(huì)議指揮部辦公室會(huì)議政策政策交通研究貴任機(jī)制督查機(jī)制督查機(jī)制技術(shù)支掉政府主導(dǎo)+市場(chǎng)操作+資本運(yùn)作，打通更新項(xiàng)目的投融建管退渠道市批市批政府政府政府簽訂我遷補(bǔ)慢安量必議主主體主體主體主體主體付權(quán)利主體主體政府市場(chǎng)主體政府市場(chǎng)權(quán)利體權(quán)利主體主體主體政府政府政府政府預(yù)判求挪選擇★騰挪至高新園其他片區(qū)挪選擇★騰挪至高新園其他片區(qū)★騰挪至南山區(qū)其他片區(qū)★騰挪至南山區(qū)外給予配合更新膦挪的企業(yè)主體一定的政策優(yōu)惠，以加快片區(qū)整體改造進(jìn)程★業(yè)主原有物業(yè)收益權(quán)*租金補(bǔ)貼優(yōu)惠等★稅收補(bǔ)貼優(yōu)惠等某一線城市城更TOD項(xiàng)目商業(yè)模式創(chuàng)新政府統(tǒng)籌類和住宅城市更新為主產(chǎn)包一權(quán)組高務(wù)商業(yè)區(qū)半盈利類資產(chǎn)包二改造類項(xiàng)H段胞等)盈利類資產(chǎn)包性項(xiàng)H資產(chǎn)包三市政配套等公建類項(xiàng)目資本統(tǒng)籌類★產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目——從產(chǎn)業(yè)物業(yè)租賃，向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資、資產(chǎn)證券化(REITs)等方式發(fā)展?！锷虡I(yè)類項(xiàng)目——從商業(yè)物業(yè)租售，向商業(yè)運(yùn)營(yíng)、目的地打造、存量商業(yè)盤活等方式發(fā)展?！锕愴?xiàng)目——針對(duì)不同權(quán)利主體的投資與收益邏輯，設(shè)計(jì)合理資產(chǎn)包，明晰各主體權(quán)責(zé)利，在經(jīng)濟(jì)可行的綜合評(píng)價(jià)原則下，提出片區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的合理突破指標(biāo)，通過(guò)PPP、EPC+0等模式引入多方合作主體。DD★適度突破規(guī)劃邊界，運(yùn)用拆除重建、綜合整治、功能改變、圖則修編等多種手段統(tǒng)籌，探索異地安置搬遷策略應(yīng)用 ★實(shí)施更新主體確認(rèn)，對(duì)于已確認(rèn)的更新片區(qū) 將不符合產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向的企業(yè)低端環(huán)節(jié)騰挪至其他園區(qū)，并按比例返還物業(yè)用房作為總部及研發(fā)使用到市識(shí)到市識(shí)深度業(yè)現(xiàn)法深灣明中心列市生泥動(dòng)用地布局影響——西區(qū)用地減少，東區(qū)可增加用地化家案口化家案用地、交通、配套限制——需要異地統(tǒng)籌平衡··就地還遷+異地搬遷·地權(quán)騰挪+物權(quán)轉(zhuǎn)換通五類資金來(lái)源(可多種資金結(jié)合)三類資金模式各級(jí)財(cái)政安排的城市更新資金項(xiàng)目收益自平衡模式A金融機(jī)構(gòu)融資資金參與城市更新的項(xiàng)目實(shí)施主體投入政府投資模式的資金土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人自B籌資金成立項(xiàng)目公司，引入社會(huì)資本C社會(huì)資本為優(yōu)先級(jí)投資者城市更新流程中資金參與城市更新流程中資金參與地方政府招投標(biāo)執(zhí)行城市更新基金F+EPC規(guī)劃設(shè)計(jì)投資建設(shè)招商實(shí)施運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)土地出讓收入《稅收產(chǎn)業(yè)投資額城市更新項(xiàng)目公司社會(huì)資本2社會(huì)資本1機(jī)構(gòu)城市更新基金融資的優(yōu)勢(shì)及模式城市更新基金融資的優(yōu)勢(shì)及模式其中城市更新基金相較其他途徑，有五大顯著優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)一優(yōu)勢(shì)二優(yōu)勢(shì)三優(yōu)勢(shì)四優(yōu)勢(shì)五參與門檻較底私募基金投資者門檻相對(duì)較低權(quán)益性融資工具不增加融資主體的資產(chǎn)負(fù)債率可以用于征拆、拿地各投資人通過(guò)協(xié)議約定利益分配滿足對(duì)投資人的風(fēng)險(xiǎn)控制要求城市更新基金的本質(zhì)為解決項(xiàng)目融資難題，在征一般參與模式為三類：可研/立項(xiàng)階段，作為前融資金解決征拆或拿地資金問(wèn)題建設(shè)期前期，作為項(xiàng)目建設(shè)資本金，撬動(dòng)銀行貸款進(jìn)入實(shí)施階段，僅作為融資工具上海城市更新基金解讀上海城市更新基金解讀【基金要素】5+3+1+1年，其中投資期5年，回收期3每次1年【權(quán)責(zé)分工】團(tuán)管理費(fèi)和利招商蛇口中交集團(tuán)萬(wàn)科集團(tuán)國(guó)壽投資保利發(fā)展中國(guó)太保額為限承擔(dān)有限責(zé)任，但不參與基金的日常經(jīng)營(yíng) ◆交通出行更為便捷，區(qū)域可達(dá)性強(qiáng)◆交通出行更為便捷，區(qū)域可達(dá)性強(qiáng)◆公共空間更為充足，居民粘性提升◆城市歷史記憶保留，更新發(fā)展并舉◆城市歷史記憶保留，更新發(fā)展并舉◆穩(wěn)固城市文化底蘊(yùn)，豐富文化生活◆◆新舊文化緊密結(jié)合，歷史新潮交融◆文化賦能現(xiàn)代社會(huì)，充裕物質(zhì)生活合理保護(hù)工業(yè)遺產(chǎn)，革新產(chǎn)業(yè)辦公合理保護(hù)工業(yè)遺產(chǎn)，革新產(chǎn)業(yè)辦公發(fā)揮文化精神內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能完善：增加便民公共空間，溫暖社區(qū)環(huán)境上海萬(wàn)科社區(qū)：敬老郫7號(hào)樓改造，站在老齡居民角度，明晰指引標(biāo)識(shí)，亮化居住環(huán)境，豐富老年生活方式與社交空間，重新煥發(fā)社區(qū)生機(jī)；番禺路222弄，打造安全且融洽的社區(qū)“共享街道”。上海徐匯西岸藝術(shù)區(qū)：利用了原有的工業(yè)歷史遺存，西岸龍美術(shù)館便是保留了北票碼頭的運(yùn)煤軌道和設(shè)施，其空間結(jié)構(gòu)的原型也源于對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)空間的抽象和轉(zhuǎn)譯，通過(guò)微場(chǎng)景還原留住了歷史記憶。武漢遠(yuǎn)洋歸元寺：借助深厚文化底蘊(yùn)，將荊楚文化與國(guó)際時(shí)尚相結(jié)合，通過(guò)建立新型商業(yè)街區(qū)、寫字樓、酒店、社區(qū)住宅與學(xué)校，融入歷史建筑、景區(qū)的文化氛圍當(dāng)中。武漢多牛世界：原平和打包廠舊址，將工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與產(chǎn)業(yè)園辦公、科技創(chuàng)新空間有機(jī)結(jié)合。未來(lái)展望——中國(guó)城市更新的趨勢(shì)動(dòng)向?qū)ёx(本章要點(diǎn))發(fā)展訴求發(fā)展訴求機(jī)制體系不斷完善機(jī)制體系不斷完善強(qiáng)調(diào)國(guó)有企業(yè)作用：核機(jī)制“政策包”保障：稅費(fèi)優(yōu)惠明確工作機(jī)制：工多元主體合作：注政府引導(dǎo)，中場(chǎng)參與下時(shí)至周期楚官區(qū)域更新、整體推進(jìn)加大引入社會(huì)資本力度發(fā)展趨勢(shì)原則目標(biāo)升級(jí)納入土地出讓合同盤活存量。趨勢(shì)1.立足首都發(fā)展，推動(dòng)“功能性更新”趨勢(shì)2·形成整體打包、項(xiàng)目統(tǒng)籌的市場(chǎng)化運(yùn)作模式，·鼓勵(lì)國(guó)企搭平臺(tái)，與社會(huì)資本合作，通過(guò)設(shè)立基金、委托經(jīng)營(yíng)等方式，參與城市更新。趨勢(shì)3站城融合推進(jìn)城市更新加強(qiáng)市郊鐵路站等軌道交通與城市融合，借軌道衣通基動(dòng)固邊左量堪幣他動(dòng)侃進(jìn)與周邊商業(yè)辦公居住等融合，提升城市品質(zhì)。趨勢(shì)4呈現(xiàn)信息化數(shù)字化智能化趨勢(shì)，運(yùn)用5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)及綠色建材等新技術(shù)新材料，布設(shè)智慧城市場(chǎng)景，培育新消費(fèi)模式。發(fā)展訴求更新特征發(fā)展訴求更新特征活化引導(dǎo)史文轉(zhuǎn)型發(fā)展政府權(quán)利主體市場(chǎng)主體簽訂趨勢(shì)與訴求市場(chǎng)主導(dǎo)、政府統(tǒng)籌、柔性更新創(chuàng)新激勵(lì)政策機(jī)制創(chuàng)新激勵(lì)政策機(jī)制 規(guī)范有機(jī)更新強(qiáng)調(diào)尊重權(quán)利主體意愿和調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，因此權(quán)利主體和市場(chǎng)主體通常積極參與到更新全過(guò)程，自下而上申報(bào)的強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化運(yùn)作，針對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)踐中反映出的各種問(wèn)題及時(shí)給予政策支持，提出了一系列激勵(lì)機(jī)制。充分發(fā)揮“規(guī)土合一”的體制優(yōu)勢(shì)，通過(guò)計(jì)劃管理、規(guī)劃統(tǒng)籌的手段，促進(jìn)城市規(guī)范更新、有機(jī)更新。模式時(shí)常出現(xiàn)。容積率成本取消征集雙百限制收收放結(jié)合1.減少大拆大建，回歸有機(jī)更新★住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》就更新拆除面積占比及拆建比進(jìn)行雙控，未來(lái)，深圳將由拆除重建為主導(dǎo)進(jìn)入有機(jī)更新新時(shí)期。2.雙95%+公益貢獻(xiàn)，助力存量釋放，兼顧公共利益統(tǒng)籌★《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》放寬舊住宅更新意愿至雙95%,并創(chuàng)設(shè)“個(gè)別征收+行政訴訟”制度，破解長(zhǎng)久以來(lái)的拆遷難題；同時(shí)，條例對(duì)更新項(xiàng)目也同步提出了基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)要求，通過(guò)收放結(jié)合，推動(dòng)更新高質(zhì)量實(shí)施。發(fā)展趨勢(shì)3.嚴(yán)控指標(biāo)炒賣，規(guī)范市場(chǎng)供給★《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》及《加強(qiáng)對(duì)住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》對(duì)買賣小產(chǎn)權(quán)房、回遷房等行為出臺(tái)系統(tǒng)限制政策，規(guī)范城市更新市場(chǎng)環(huán)境。4.加強(qiáng)保障性住房供給，全面提升市民美好幸福生活品質(zhì)★《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》明確更新項(xiàng)目保障性住房配建及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)城市更新釋放人才保障性住房、教育及醫(yī)療配套設(shè)施將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，成為政府審批城更項(xiàng)目的重要導(dǎo)向，也是對(duì)更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施主體的客觀要求。向存量要空間，以質(zhì)量促發(fā)展向存量要空間，以質(zhì)量促發(fā)展為對(duì)城市更新有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化落實(shí)，突出可操作性，陸續(xù)出臺(tái)系列配套指引，形成新一輪城市更新“1+1+N”政策體系。其和《工作方案》,"N"盤活存量，增效提質(zhì)多方推動(dòng)，協(xié)多方推動(dòng)，協(xié)同合作市更新“一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)”【政府層面】【企業(yè)層面】更新主體企業(yè)進(jìn)一步重視產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，摒棄過(guò)去的"大拆大建",以"產(chǎn)城融合"為項(xiàng)目的核·產(chǎn)業(yè)資源的開(kāi)拓與積累；三方主體(政府、企業(yè)和原住民)的利益平衡；城市更新“專家?guī)臁币浴傲舾慕ā钡姆绞剑畲笙薅缺Ｗo(hù)城市文脈營(yíng)城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)營(yíng)城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)建推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提振城市發(fā)展動(dòng)能繼往開(kāi)來(lái)，成都市城市有機(jī)更新在路上……在未來(lái)，出臺(tái)的支持性政策將會(huì)更加精細(xì)化，以更好保障有機(jī)更新項(xiàng)走科學(xué)城市化道路的"杭州經(jīng)驗(yàn)"C拓新杭州積極立足未來(lái)社區(qū)發(fā)展趨勢(shì)與訴求以人為本、數(shù)字賦能、多方協(xié)作，共創(chuàng)杭州模式“以人為本”改字賦能""多方協(xié)作"堅(jiān)持以居民為主體，成專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位出資參與小區(qū)立小區(qū)“共建辦”,調(diào)統(tǒng)、智能化等新技術(shù)的管線設(shè)施設(shè)備的改造，專業(yè)動(dòng)居民全過(guò)程參與老舊應(yīng)用，通過(guò)數(shù)字孿生技社會(huì)力量參與養(yǎng)老、醫(yī)療、小區(qū)改造實(shí)施，對(duì)工程術(shù)模擬城市發(fā)展，實(shí)時(shí)教育等各類公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督并提出合設(shè)計(jì)、改造和運(yùn)營(yíng)，在實(shí)際理化建議，構(gòu)建社區(qū)多市發(fā)展問(wèn)題，提早實(shí)現(xiàn)為改造小區(qū)提供優(yōu)惠