房地產(chǎn)估價第三章房地產(chǎn)估價概論

第三章房地產(chǎn)估價概論1.教學(xué)目標(biāo)理解掌握房地產(chǎn)估價的根本概念和工作內(nèi)容；掌握房地產(chǎn)估價的要素和根本估價程序；了解房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實必要性及估價行業(yè)的開展；理解把握房地產(chǎn)估價的根本原那么第一PPT模板網(wǎng)：1ppt2.教學(xué)要求能力目標(biāo)知識要點權(quán)重掌握房地產(chǎn)估價的概念，了解房地產(chǎn)估價的工作內(nèi)容房地產(chǎn)估價的基本概念20%掌握房地產(chǎn)估價的構(gòu)成要素房地產(chǎn)估價的構(gòu)成要素30%明確房地產(chǎn)估價的范圍及估價業(yè)務(wù)的承接房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實必要性及房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展20%估價原則在估價實務(wù)中的應(yīng)用房地產(chǎn)估價的基本原則；估價目的不同，估價原則不完全一樣30%3.本章目錄3.1房地產(chǎn)估價的概念及估價的必要性3.2房地產(chǎn)估價的要素3.3房地產(chǎn)估價的基本原則4.3.1房地產(chǎn)估價的概念及估價的必要性房地產(chǎn)估價的概念1.房地產(chǎn)估價的稱呼美國：realestateappraisal；英國：propertyvaluation；日本、韓國：不動產(chǎn)鑒定；中國臺灣地區(qū)：不動產(chǎn)估價〔或鑒定、鑒價〕；中國香港地區(qū)：物業(yè)估價〔或估值〕；中國內(nèi)地：房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)估價。5.2.房地產(chǎn)估價的定義

主體、目的、原那么、程序、內(nèi)容、對象專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的、遵循公認(rèn)的估價原那么，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的根底上，對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行測算和判定的活動。6.㈠房地產(chǎn)估價定義中有關(guān)術(shù)語的涵義專業(yè)估價人員：專業(yè)估價人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊，專門從事房地產(chǎn)估價的人員。估價目的：估價目的是指一個具體估價工程的估價結(jié)果的期望用途，或者說，完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或者政府、民事行為的需要。7.估價原那么：估價原那么是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律認(rèn)識的根底上，總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的準(zhǔn)那么或法那么。估價程序：估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系所排列出的先后進(jìn)行次序。8.估價方法：分市場比較法、本錢法、收益法、假設(shè)開發(fā)法幾種主要方法。影響房地產(chǎn)價格的因素：影響房地產(chǎn)價格的因素繁多而復(fù)雜，從大的方面來說，有環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會、行政、心理、國際等因素。在不同地區(qū)、不同時期，各種影響房地產(chǎn)價格變動的方向和幅度是不盡相同的。9.估價時點：估價時點是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期，即在該日期上估價對象才有該價值，通常用公歷表示，并精確到日。客觀合理價格或價值的估算和判定：客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的的特定條件下形成的正常價格，它能為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受。房地產(chǎn)估價中所確定的客觀合理價格或價值，其實質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值，它表達(dá)在房地產(chǎn)的使用過程中。10.㈡房地產(chǎn)估價概念的核心點最核心的是把握如下三點：1、房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合2、房地產(chǎn)估價不是對房地產(chǎn)估價的主觀給定，而是把房地產(chǎn)客觀實在的價值通過評估活動正確地反映出來3、房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)定價不同11.房地產(chǎn)估價的必要性一種資產(chǎn)要進(jìn)行專業(yè)估價，必須同時具備兩個特性：〔1〕獨一無二性；〔2〕價值量大。1.土地使用權(quán)出讓的需要土地使用權(quán)出讓的含義出讓的方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要3.房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰?.房地產(chǎn)保險的需要5.房地產(chǎn)稅收的需要12.6.房地產(chǎn)征收和征用補(bǔ)償?shù)男枰?.房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?.房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要9.企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要10.房地產(chǎn)管理的需要11.其他方面的需要13.補(bǔ)充：房地產(chǎn)估價制度房地產(chǎn)估價制度，是指為合理評估房地產(chǎn)價格，維護(hù)房地產(chǎn)估價的正常秩序及相關(guān)各方的權(quán)益，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價市場的管理，提高估價人員的道德與職業(yè)水準(zhǔn)，而對從事房地產(chǎn)估價的人員與機(jī)構(gòu)就房地產(chǎn)估價的條件及行為進(jìn)行某種約束，并令其對所評估的結(jié)果承擔(dān)責(zé)任的制度。14.中國房地產(chǎn)估價行業(yè)開展依據(jù)：?城市房地產(chǎn)管理法?核心：1.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試2.注冊和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)行政許可管理機(jī)制：國家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?等為執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的管理機(jī)制15.一、以法律的形式確立了房地產(chǎn)估價的地位?城市房地產(chǎn)管理法?第三十四條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。〞第五十九條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。〞這兩條的規(guī)定明確賦予了房地產(chǎn)估價的法律地位，使房地產(chǎn)估價成為國家法定制度。16.二、建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度執(zhí)業(yè)資格制度是對關(guān)系公共利益和人民生命財產(chǎn)平安的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實行人員準(zhǔn)入控制的一項制度。從1995年開始，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國同意考試制度。2002年之前原那么上每兩年舉辦一次，2002年之后每年舉辦一次。2004年8月，內(nèi)地與香港完成了房地產(chǎn)估價師與產(chǎn)業(yè)測量師首批資格互認(rèn)。17.考試科目為：?房地產(chǎn)根本制度與政策?(含房地產(chǎn)估價相關(guān)知識)、?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理?、?房地產(chǎn)估價理論與方法?、?房地產(chǎn)估價案例與分析?報考條件按照?房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定?，凡中華人民共和國公民，遵紀(jì)守法并具備以下條件之一者，可申請參加房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試：〔一〕取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科〔包括房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地管理、城市規(guī)劃等，下同〕中等專業(yè)學(xué)歷，具有8年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿5年；〔二〕取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科大專學(xué)歷，具有6年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿4年；〔三〕取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿3年；〔四〕取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)位、研究生班畢業(yè)，從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿2年；〔五〕取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科博士學(xué)位；〔六〕不具備上述規(guī)定學(xué)歷，但通過國家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì)專業(yè)初級資格或?qū)徲嫛嫛⒔y(tǒng)計專業(yè)助理級資格考試并取得相應(yīng)資格，具有10年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿6年、成績特別突出的專業(yè)人員。經(jīng)國家有關(guān)部門同意，獲準(zhǔn)在中華人民共和國境內(nèi)就業(yè)的外籍人員及港澳臺地區(qū)的專業(yè)人員，符合上述規(guī)定的，也可報名參加房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試。18.三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價師資格和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)行政許可四、成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)組織中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會CIREA五、發(fā)布了房地產(chǎn)估價的部門規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)性文件六、制定了房地產(chǎn)估價國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價理論方法體系八、深化和拓展了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)九、形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場十、積極開展了國際交流合作19.3.2房地產(chǎn)估價的要素3.2.1估價當(dāng)事人注冊房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價委托人估價當(dāng)事人20.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)效勞機(jī)構(gòu)。21.一級資質(zhì)1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價或者房地產(chǎn)評估字樣；2.從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上，且取得二級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上；3.有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上；4.有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；5.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年平均每年完成估價標(biāo)的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上；6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；7.有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；8.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60%；9.有固定的經(jīng)營效勞場所；10.估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；11.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?的要求；12.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無本方法第三十二條禁止的行為。22.二級資質(zhì)1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價或者房地產(chǎn)評估字樣；2.取得三級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)4年以上；3.有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬元以上；4.有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；5.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年平均每年完成估價標(biāo)的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上；6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；7.有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；8.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60%；9.有固定的經(jīng)營效勞場所；10.估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；11.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?的要求；12.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無本方法第三十二條禁止的行為。23.三級資質(zhì)1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價或者房地產(chǎn)評估字樣；2.有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上；3.有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；4.在暫定期內(nèi)完成估價標(biāo)的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上；5.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；6.有限責(zé)任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；7.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60%；8.有固定的經(jīng)營效勞場所；9.估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；10.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?的要求；24.注冊房地產(chǎn)估價師25.注冊房地產(chǎn)估價師是指通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得中華人民共和國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格〔以下簡稱執(zhí)業(yè)資格〕，并按照?注冊房地產(chǎn)估價師管理方法?注冊,取得中華人民共和國房地產(chǎn)估價師注冊證書〔以下簡稱注冊證書〕，從事房地產(chǎn)估價活動的人員。26.估價委托人27.估價委托人簡稱委托人，俗稱客戶，是指直接向估價機(jī)構(gòu)提出估價需求，與估價機(jī)構(gòu)訂立估價委托合同的單位或個人。委托人有義務(wù)向估價機(jī)構(gòu)如實提供其知悉的估價所必要的資料，例如，估價對象的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息，并對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)；有義務(wù)協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料及對估價對象進(jìn)行實地查看等工作；不得干預(yù)估價人員和估價機(jī)構(gòu)的估價行為和估價結(jié)果。要注意估價委托人、估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用者之間的異同。估價對象權(quán)利人是指估價對象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。估價利害關(guān)系人是指估價結(jié)果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位或個人。估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，估價對象的潛在投資者、受讓人往往也是估價利害關(guān)系人。估價報告使用者可能是估價對象權(quán)利人、債權(quán)人、投資者、受讓人、政府及其有關(guān)部門和社會公眾等。估價委托人不一定是估價對象權(quán)利人或估價報告使用者。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是供自己使用，此時委托人同時也是估價報告使用者。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是提供給特定的第三方使用，例如，房地產(chǎn)抵押估價中借款人委托的，估價報告使用者是貸款人〔如商業(yè)銀行〕。委托人委托估價、獲取估價報告的目的還可能是提供給不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估價報告是提供給社會公眾使用。委托人和估價報告使用者通常是估價利害關(guān)系人，但也有例外。例如，在為人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)的估價中，人民法院既是委托人也是估價報告使用者，但不是估價利害關(guān)系人。28.3.2.2估價對象估價對象〔subjectpropeny〕即估價客體，也稱為被估價房地產(chǎn)〔propenyBeingappraised〕、估價標(biāo)的。是指一個房地產(chǎn)估價工程中需要評估其客觀合理價值的具體房地產(chǎn)。盡管房地產(chǎn)的根本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體〔簡稱“房地〞，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地〞或者“土地及其上的建筑物〞〕三種，但現(xiàn)實中的估價對象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。29.建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，即通常所說的“在建工程〞，可以成為估價對象；也有要求對正在開發(fā)建設(shè)或者方案開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，例如通常所說的“期房〞進(jìn)行估價；還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，例如已被撤除的房屋、已被損毀的房屋進(jìn)行估價。估價對象也可能是房地產(chǎn)的某個局部，例如某幢房屋中的某個樓層，某幢住宅樓中的某套住房。估價對象還可能是現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異局部，例如在預(yù)售商品房的情況下購置人提前裝飾裝修的局部，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的局部。另外，房屋拆遷估價要求對被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修單獨處理。房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值，例如為某一可供直接經(jīng)營使用的旅館〔賓館、酒店等〕、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據(jù)而估價，其評估價值除了包含該旅館、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，通常還應(yīng)包含房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，例如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)、客戶根底、員工隊伍等的價值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值評估或稱企業(yè)價值評估。30.3.2.3估價目的房地產(chǎn)估價目的，是指估價結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)估價目的具體可以分為出讓、作價入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價〔如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等〕。估價結(jié)果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結(jié)果。因為估價目的的不同，相應(yīng)的估價原那么、因素和采用的估價方法就有可能不同。31.3.2.4價值類型價值類型〔typesofvalue〕有兩種含義，一是指價值的種類，二是指一個估價工程中由估價目的決定的需要評估的某種價值——特定價值。房地產(chǎn)估價雖然總的講是評估房地產(chǎn)的價值，但因為價值的種類很多，每種價值的含義和大小不同，所以針對一個具體的估價工程，不能籠統(tǒng)地說是評估房地產(chǎn)的價值，而應(yīng)弄清是評估哪種價值，并在估價報告中說明“評估的價值類型及其定義〞。同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的。但同一估價對象的具體一種類型的價值是其在相應(yīng)的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。例如，同一宗房地產(chǎn)，在買賣的情況下雖然實際的成交價格有高有低，但客觀上有其正常的買賣價格；在征收征用的情況下雖然實際的補(bǔ)償金額可能有多有少，但客觀上有其合理的補(bǔ)償金額；在抵押的情況下雖然不同的人對抵押價值有上下不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價值。而上述正常的買賣價格、合理的補(bǔ)償金額、正常的抵押價值，彼此之間可能是不完全相同的。32.市場價值條件：1.交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的。2.交易雙方是出于利己動機(jī)進(jìn)行交易的。3.交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情4.交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易5.不存在買者因特殊興趣而給予附加出價33.3.2.5估價時點估價時點〔valuationdate，appraisaldate〕也稱為價值時點，通常為價值日期〔dateofvalue〕，是指一個估價工程中由估價目的決定的需要評估的價值所對應(yīng)的時間。由于同一房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值，所以估價必須弄清并說明是評估估價對象在哪個特定時間的價值。這個特定時間就是估價時點，一般用公歷年、月、日表示。特別需要強(qiáng)調(diào)的是，估價時點不是可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的來確定，并且估價時點確實定應(yīng)在先，評估價值確實定應(yīng)在后，而不是先有了評估價值之后，再把它定義為某個時間上的價值。34.3.2.6估價依據(jù)估價依據(jù)是指一個估價工程中估價所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院公布的有關(guān)司法解釋、估價對象所在地的地方性法規(guī)、國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價對象所在地的國家機(jī)關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。例如，?物權(quán)法?、?城市房地產(chǎn)管理法?、?土地管理法?的有關(guān)規(guī)定，以及?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?、?城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見?、?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?、?北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程?等。35.廣義的估價依據(jù)還包括估價委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價機(jī)構(gòu)和估價師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料。為了使估價委托人提供的有關(guān)情況和資料可靠，估價師應(yīng)要求委托人如實提供其知悉的估價所需的估價對象權(quán)屬證書、開發(fā)建設(shè)本錢、運營收入和費用等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實、合法的，沒有隱匿或虛報的情況；估價師還應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行必要的核查。還需要說明的是，估價標(biāo)準(zhǔn)特別是國家標(biāo)準(zhǔn)是估價的底線，是最根本或最低的要求。鼓勵估價機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于估價標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在實際估價中也要嚴(yán)于估價標(biāo)準(zhǔn)的要求，并在不違反有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的前提下有所創(chuàng)新。36.3.2.7估價假設(shè)估價假設(shè)是指一個估價工程中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。例如，在評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的價值時，在該地塊的建筑容積率等規(guī)劃條件尚未確定的情況下，對其作出的假定。合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，既表達(dá)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。其作用一方面是躲避估價風(fēng)險，保護(hù)估價師和估價機(jī)構(gòu)；另一方面是告知、提醒估價報告使用者注意，保護(hù)估價報告使用者。37.3.2.8估價原那么價原那么〔appraisalprincille〕是指在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成和變動客觀規(guī)律的根底上，總結(jié)和提煉出的一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價所應(yīng)依據(jù)的法那么或標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價原那么主要有：①獨立、客觀、公正原那么；②合法原那么；③最高最正確利用原那么；④估價時點原那么；⑤替代原那么；⑥謹(jǐn)慎原那么。其中，獨立、客觀、公正是對房地產(chǎn)估價的根本要求，因此它不僅是房地產(chǎn)估價的根本原那么，而且是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)那么。合法原那么、最高最正確利用原那么、估價時點原那么、替代原那么是在各種估價目的的房地產(chǎn)估價中都應(yīng)遵循的技術(shù)性原那么。謹(jǐn)慎原那么是僅在房地產(chǎn)抵押估價中應(yīng)遵循的特殊原那么。38.3.2.9估價程序估價程序〔appraisalprocess〕是指完成一個估價工程所需要做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價的根本程序是：⑴獲取估價業(yè)務(wù)；⑵受理估價委托；⑶制定估價作業(yè)方案；⑷搜集估價所需資料；⑸實地查看估價對象；⑹分析估價對象價值；⑺測算估價對象價值；⑻判斷估價對象價值；⑼撰寫估價報告；⑽內(nèi)部審核估價報告；⑾交付估價報告；⑿估價資料歸檔。39.3.2.10估價方法三大根本估價方法，即市場法、收益法和本錢法。此外，還有根本估價方法衍生的一些其他估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。40.3.2.11估價結(jié)果估價結(jié)果是指估價師分析、測算和判斷出的估價對象價值及提供的相關(guān)專業(yè)意見。由于估價結(jié)果對估價委托人十分重要，估價委托人通常會對估價結(jié)果有特別的期望。但因估價工作的客觀公正性質(zhì)，估價師和估價機(jī)構(gòu)不能在估價結(jié)果上讓“客戶滿意〞；不能在未估價之前就征求估價委托人或其他估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果，因為這有可能影響估價獨立、客觀、公正地進(jìn)行；更不得迎合估價委托人的高估或者低估要求來爭取估價業(yè)務(wù)。還值得說明的是，雖然要求估價結(jié)果是客觀合理的，但實際上的估價結(jié)果可能帶有估價師的主觀因素，受估價師專業(yè)能力和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價結(jié)果和實際上的估價結(jié)果又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格有所不同。出現(xiàn)這種情況的原因，不一定是估價結(jié)果存在問題，可能是成交價格受到交易者的個別情況的影響，或者房地產(chǎn)市場狀況或估價對象狀況因成交日期與估價時點不同而發(fā)生了變化。41.3.3房地產(chǎn)估價的根本原那么房地產(chǎn)估價原那么是房地產(chǎn)估價理論的重要組成局部，它使不同的估價人員對估價的根本前提具有認(rèn)識上的一致性，使對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。42.最高最佳使用原則合法原則替代原則估價時點原則謹(jǐn)慎原則獨立、客觀、公正原則房地產(chǎn)估價的6大原則43.1、獨立與客觀、公正原那么所謂獨立，一是指估價機(jī)構(gòu)本身應(yīng)保持獨立性；二是指估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)與待估對象及評估各方當(dāng)事人無任何利害關(guān)系；三是指估價機(jī)構(gòu)和估價人員在估價過程中不屈從于任何外部壓力，拒絕各種非正常的外部誘惑，憑借自身專業(yè)知識、經(jīng)驗，遵循職業(yè)道德的要求進(jìn)行估價。所謂客觀，是指估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)從客觀實際出發(fā)，按照事物本來的面目進(jìn)行估價，而不應(yīng)受到自身的偏好和情感影響。所謂公正，那么是指估價機(jī)構(gòu)和估價人員在估價中應(yīng)處于中立立場，做到公平正直，不偏袒任何一方，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都公平合理的價格。44.2、合法原那么合法原那么是房地產(chǎn)估價過程中必須遵守的首要原那么。房地產(chǎn)估價的合法原那么又稱依法、適法原那么，是指房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益，即合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提來進(jìn)行，應(yīng)符合國家的法律、法規(guī)和相關(guān)政策以及當(dāng)?shù)卣囊?guī)定。遵循合法原那么具體來說要做到以下幾點：1.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；2.在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；3.在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；4.在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。

45.處分方式：買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈與等。以抵押為例闡述合法原那么：〔1〕法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押為估價目的而進(jìn)行估價，沒有抵押價值，或者委托人要求評估其抵押價值的話，其抵押價值應(yīng)當(dāng)評估為零。問題：?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?規(guī)定哪些房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押？46.〔2〕法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否那么不應(yīng)作為抵押為估價目的的估價對象，沒有抵押價值，或者委托人要求評估其抵押價值的話，其抵押價值應(yīng)當(dāng)評估為零。〔3〕評估土地使用權(quán)是劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金?！?〕評估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除拖欠工程款后的余額局部才是抵押價值?！?〕評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額局部才是其抵押價值?！?〕其他方面，評估的價格必須符合國家的價格政策。47.3.最高最正確使用原那么要求：以估價對象的最高最正確使用為前提進(jìn)行估價。即在合法使用方式下，各種可能使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。須同時符合4個標(biāo)準(zhǔn)：1、法律上許可；2、技術(shù)上可能；3、經(jīng)濟(jì)上可行；4、價值最大化。最高最正確使用具體包括3個方面：〔1〕最正確用途；〔2〕最正確規(guī)模；〔3〕最正確集約度。48.最高最正確使用可以用以下三個經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來理解：

1.收益遞增遞減原理：可以幫助確定最正確集約度和最正確規(guī)模。2.均衡原理：判定是否為最高最正確使用，也可以幫助確定最正確集約度和最正確規(guī)模。3.適合原理：以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，幫助確定最正確用途。49.最高最正確使用原那么在估價報告中的應(yīng)用：1、保持現(xiàn)狀前提2、裝修改造前提3、轉(zhuǎn)換用途前提4、重新利用前提5、上述情形的某種組合。最常見的是2＋3種的組合。50.4.估價時點原那么要求：估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價值。估價時點：估價通常僅是求取估價對象在某個特定的時間上價值，這個特定的時間必須根據(jù)估價目的來確定，這個特定的時間就是估價時點，一般用年、月、日表示。確立估價時點原那么的意義：估價時點是評估房地產(chǎn)價值的時間界限。51.估價時點確定的要求1.估價時點為過去的情形2.