房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)概論

第三章房地產(chǎn)估價(jià)概論1.教學(xué)目標(biāo)理解掌握房地產(chǎn)估價(jià)的根本概念和工作內(nèi)容；掌握房地產(chǎn)估價(jià)的要素和根本估價(jià)程序；了解房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)必要性及估價(jià)行業(yè)的開展；理解把握房地產(chǎn)估價(jià)的根本原那么第一PPT模板網(wǎng)：1ppt2.教學(xué)要求能力目標(biāo)知識(shí)要點(diǎn)權(quán)重掌握房地產(chǎn)估價(jià)的概念，了解房地產(chǎn)估價(jià)的工作內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念20%掌握房地產(chǎn)估價(jià)的構(gòu)成要素房地產(chǎn)估價(jià)的構(gòu)成要素30%明確房地產(chǎn)估價(jià)的范圍及估價(jià)業(yè)務(wù)的承接房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)必要性及房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展20%估價(jià)原則在估價(jià)實(shí)務(wù)中的應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則；估價(jià)目的不同，估價(jià)原則不完全一樣30%3.本章目錄3.1房地產(chǎn)估價(jià)的概念及估價(jià)的必要性3.2房地產(chǎn)估價(jià)的要素3.3房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則4.3.1房地產(chǎn)估價(jià)的概念及估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的概念1.房地產(chǎn)估價(jià)的稱呼美國(guó)：realestateappraisal；英國(guó)：propertyvaluation；日本、韓國(guó)：不動(dòng)產(chǎn)鑒定；中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)〔或鑒定、鑒價(jià)〕；中國(guó)香港地區(qū)：物業(yè)估價(jià)〔或估值〕；中國(guó)內(nèi)地：房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)。5.2.房地產(chǎn)估價(jià)的定義

主體、目的、原那么、程序、內(nèi)容、對(duì)象專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的、遵循公認(rèn)的估價(jià)原那么，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的根底上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。6.㈠房地產(chǎn)估價(jià)定義中有關(guān)術(shù)語(yǔ)的涵義專業(yè)估價(jià)人員：專業(yè)估價(jià)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，專門從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。估價(jià)目的：估價(jià)目的是指一個(gè)具體估價(jià)工程的估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說(shuō)，完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者政府、民事行為的需要。7.估價(jià)原那么：估價(jià)原那么是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的根底上，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的準(zhǔn)那么或法那么。估價(jià)程序：估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系所排列出的先后進(jìn)行次序。8.估價(jià)方法：分市場(chǎng)比較法、本錢法、收益法、假設(shè)開發(fā)法幾種主要方法。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素繁多而復(fù)雜，從大的方面來(lái)說(shuō)，有環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心理、國(guó)際等因素。在不同地區(qū)、不同時(shí)期，各種影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和幅度是不盡相同的。9.估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，即在該日期上估價(jià)對(duì)象才有該價(jià)值，通常用公歷表示，并精確到日?？陀^合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定：客觀合理價(jià)格或價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在某種估價(jià)目的的特定條件下形成的正常價(jià)格，它能為當(dāng)事人或社會(huì)一般人所信服和接受。房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，它表達(dá)在房地產(chǎn)的使用過程中。10.㈡房地產(chǎn)估價(jià)概念的核心點(diǎn)最核心的是把握如下三點(diǎn)：1、房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合2、房地產(chǎn)估價(jià)不是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的主觀給定，而是把房地產(chǎn)客觀實(shí)在的價(jià)值通過評(píng)估活動(dòng)正確地反映出來(lái)3、房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)定價(jià)不同11.房地產(chǎn)估價(jià)的必要性一種資產(chǎn)要進(jìn)行專業(yè)估價(jià)，必須同時(shí)具備兩個(gè)特性：〔1〕獨(dú)一無(wú)二性；〔2〕價(jià)值量大。1.土地使用權(quán)出讓的需要土地使用權(quán)出讓的含義出讓的方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要3.房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰?.房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要5.房地產(chǎn)稅收的需要12.6.房地產(chǎn)征收和征用補(bǔ)償?shù)男枰?.房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?.房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要9.企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要10.房地產(chǎn)管理的需要11.其他方面的需要13.補(bǔ)充：房地產(chǎn)估價(jià)制度房地產(chǎn)估價(jià)制度，是指為合理評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)的正常秩序及相關(guān)各方的權(quán)益，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的管理，提高估價(jià)人員的道德與職業(yè)水準(zhǔn)，而對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員與機(jī)構(gòu)就房地產(chǎn)估價(jià)的條件及行為進(jìn)行某種約束，并令其對(duì)所評(píng)估的結(jié)果承擔(dān)責(zé)任的制度。14.中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)開展依據(jù)：?城市房地產(chǎn)管理法?核心：1.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試2.注冊(cè)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)行政許可管理機(jī)制：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?等為執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的管理機(jī)制15.一、以法律的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位?城市房地產(chǎn)管理法?第三十四條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。〞第五十九條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。〞這兩條的規(guī)定明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)的法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家法定制度。16.二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度執(zhí)業(yè)資格制度是對(duì)關(guān)系公共利益和人民生命財(cái)產(chǎn)平安的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實(shí)行人員準(zhǔn)入控制的一項(xiàng)制度。從1995年開始，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國(guó)同意考試制度。2002年之前原那么上每?jī)赡昱e辦一次，2002年之后每年舉辦一次。2004年8月，內(nèi)地與香港完成了房地產(chǎn)估價(jià)師與產(chǎn)業(yè)測(cè)量師首批資格互認(rèn)。17.考試科目為：?房地產(chǎn)根本制度與政策?(含房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí))、?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理?、?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?、?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?報(bào)考條件按照?房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定?，凡中華人民共和國(guó)公民，遵紀(jì)守法并具備以下條件之一者，可申請(qǐng)參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試：〔一〕取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科〔包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地管理、城市規(guī)劃等，下同〕中等專業(yè)學(xué)歷，具有8年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿5年；〔二〕取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科大專學(xué)歷，具有6年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿4年；〔三〕取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿3年；〔四〕取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)位、研究生班畢業(yè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿2年；〔五〕取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科博士學(xué)位；〔六〕不具備上述規(guī)定學(xué)歷，但通過國(guó)家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì)專業(yè)初級(jí)資格或?qū)徲?jì)、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)專業(yè)助理級(jí)資格考試并取得相應(yīng)資格，具有10年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿6年、成績(jī)特別突出的專業(yè)人員。經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門同意，獲準(zhǔn)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)就業(yè)的外籍人員及港澳臺(tái)地區(qū)的專業(yè)人員，符合上述規(guī)定的，也可報(bào)名參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。18.三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行政許可四、成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)CIREA五、發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)性文件六、制定了房地產(chǎn)估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系八、深化和拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)九、形成了公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)十、積極開展了國(guó)際交流合作19.3.2房地產(chǎn)估價(jià)的要素3.2.1估價(jià)當(dāng)事人注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)委托人估價(jià)當(dāng)事人20.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)效勞機(jī)構(gòu)。21.一級(jí)資質(zhì)1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評(píng)估字樣；2.從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，且取得二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上；3.有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣200萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬(wàn)元以上；4.有15名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；5.在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積50萬(wàn)平方米以上或者土地面積25萬(wàn)平方米以上；6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；7.有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；8.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60%；9.有固定的經(jīng)營(yíng)效勞場(chǎng)所；10.估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；11.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?的要求；12.在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無(wú)本方法第三十二條禁止的行為。22.二級(jí)資質(zhì)1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評(píng)估字樣；2.取得三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)4年以上；3.有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣100萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬(wàn)元以上；4.有8名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；5.在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積30萬(wàn)平方米以上或者土地面積15萬(wàn)平方米以上；6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；7.有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；8.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60%；9.有固定的經(jīng)營(yíng)效勞場(chǎng)所；10.估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；11.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?的要求；12.在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無(wú)本方法第三十二條禁止的行為。23.三級(jí)資質(zhì)1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評(píng)估字樣；2.有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬(wàn)元以上；3.有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；4.在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬(wàn)平方米以上或者土地面積3萬(wàn)平方米以上；5.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；6.有限責(zé)任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；7.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60%；8.有固定的經(jīng)營(yíng)效勞場(chǎng)所；9.估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；10.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?的要求；24.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師25.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是指通過全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格〔以下簡(jiǎn)稱執(zhí)業(yè)資格〕，并按照?注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理方法?注冊(cè),取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書〔以下簡(jiǎn)稱注冊(cè)證書〕，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。26.估價(jià)委托人27.估價(jià)委托人簡(jiǎn)稱委托人，俗稱客戶，是指直接向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位或個(gè)人。委托人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必要的資料，例如，估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息，并對(duì)所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)；有義務(wù)協(xié)助估價(jià)師搜集估價(jià)所必要的資料及對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看等工作；不得干預(yù)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為和估價(jià)結(jié)果。要注意估價(jià)委托人、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者之間的異同。估價(jià)對(duì)象權(quán)利人是指估價(jià)對(duì)象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。估價(jià)利害關(guān)系人是指估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否會(huì)直接影響其利益的單位或個(gè)人。估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，估價(jià)對(duì)象的潛在投資者、受讓人往往也是估價(jià)利害關(guān)系人。估價(jià)報(bào)告使用者可能是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、債權(quán)人、投資者、受讓人、政府及其有關(guān)部門和社會(huì)公眾等。估價(jià)委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用，此時(shí)委托人同時(shí)也是估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是提供給特定的第三方使用，例如，房地產(chǎn)抵押估價(jià)中借款人委托的，估價(jià)報(bào)告使用者是貸款人〔如商業(yè)銀行〕。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的還可能是提供給不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估價(jià)報(bào)告是提供給社會(huì)公眾使用。委托人和估價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人，但也有例外。例如，在為人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)的估價(jià)中，人民法院既是委托人也是估價(jià)報(bào)告使用者，但不是估價(jià)利害關(guān)系人。28.3.2.2估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象〔subjectpropeny〕即估價(jià)客體，也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)〔propenyBeingappraised〕、估價(jià)標(biāo)的。是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)工程中需要評(píng)估其客觀合理價(jià)值的具體房地產(chǎn)。盡管房地產(chǎn)的根本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體〔簡(jiǎn)稱“房地〞，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地〞或者“土地及其上的建筑物〞〕三種，但現(xiàn)實(shí)中的估價(jià)對(duì)象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。29.建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，即通常所說(shuō)的“在建工程〞，可以成為估價(jià)對(duì)象；也有要求對(duì)正在開發(fā)建設(shè)或者方案開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，例如通常所說(shuō)的“期房〞進(jìn)行估價(jià)；還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對(duì)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，例如已被撤除的房屋、已被損毀的房屋進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)對(duì)象也可能是房地產(chǎn)的某個(gè)局部，例如某幢房屋中的某個(gè)樓層，某幢住宅樓中的某套住房。估價(jià)對(duì)象還可能是現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異局部，例如在預(yù)售商品房的情況下購(gòu)置人提前裝飾裝修的局部，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的局部。另外，房屋拆遷估價(jià)要求對(duì)被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修單獨(dú)處理。房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，例如為某一可供直接經(jīng)營(yíng)使用的旅館〔賓館、酒店等〕、餐館、商場(chǎng)、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的交易提供價(jià)值參考依據(jù)而估價(jià)，其評(píng)估價(jià)值除了包含該旅館、餐館、商場(chǎng)、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，通常還應(yīng)包含房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，例如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、客戶根底、員工隊(duì)伍等的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或稱企業(yè)價(jià)值評(píng)估。30.3.2.3估價(jià)目的房地產(chǎn)估價(jià)目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說(shuō)，是指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)目的具體可以分為出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)〔如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、合并兼并等〕。估價(jià)結(jié)果的價(jià)格類型也可分為土地出讓底價(jià)、入股價(jià)格、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、投保價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等等。需要指出的是，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)的結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，相應(yīng)的估價(jià)原那么、因素和采用的估價(jià)方法就有可能不同。31.3.2.4價(jià)值類型價(jià)值類型〔typesofvalue〕有兩種含義，一是指價(jià)值的種類，二是指一個(gè)估價(jià)工程中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的某種價(jià)值——特定價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)雖然總的講是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，但因?yàn)閮r(jià)值的種類很多，每種價(jià)值的含義和大小不同，所以針對(duì)一個(gè)具體的估價(jià)工程，不能籠統(tǒng)地說(shuō)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，而應(yīng)弄清是評(píng)估哪種價(jià)值，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明“評(píng)估的價(jià)值類型及其定義〞。同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的。但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值是其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。例如，同一宗房地產(chǎn)，在買賣的情況下雖然實(shí)際的成交價(jià)格有高有低，但客觀上有其正常的買賣價(jià)格；在征收征用的情況下雖然實(shí)際的補(bǔ)償金額可能有多有少，但客觀上有其合理的補(bǔ)償金額；在抵押的情況下雖然不同的人對(duì)抵押價(jià)值有上下不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價(jià)值。而上述正常的買賣價(jià)格、合理的補(bǔ)償金額、正常的抵押價(jià)值，彼此之間可能是不完全相同的。32.市場(chǎng)價(jià)值條件：1.交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的。2.交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的。3.交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情4.交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易5.不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)33.3.2.5估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)〔valuationdate，appraisaldate〕也稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，通常為價(jià)值日期〔dateofvalue〕，是指一個(gè)估價(jià)工程中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。由于同一房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值，所以估價(jià)必須弄清并說(shuō)明是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在哪個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。特別需要強(qiáng)調(diào)的是，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，并且估價(jià)時(shí)點(diǎn)確實(shí)定應(yīng)在先，評(píng)估價(jià)值確實(shí)定應(yīng)在后，而不是先有了評(píng)估價(jià)值之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。34.3.2.6估價(jià)依據(jù)估價(jià)依據(jù)是指一個(gè)估價(jià)工程中估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院公布的有關(guān)司法解釋、估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)、國(guó)務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價(jià)對(duì)象所在地的國(guó)家機(jī)關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價(jià)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價(jià)對(duì)象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。例如，?物權(quán)法?、?城市房地產(chǎn)管理法?、?土地管理法?的有關(guān)規(guī)定，以及?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?、?城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見?、?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見?、?北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程?等。35.廣義的估價(jià)依據(jù)還包括估價(jià)委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料。為了使估價(jià)委托人提供的有關(guān)情況和資料可靠，估價(jià)師應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書、開發(fā)建設(shè)本錢、運(yùn)營(yíng)收入和費(fèi)用等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實(shí)、合法的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況；估價(jià)師還應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行必要的核查。還需要說(shuō)明的是，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)特別是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是估價(jià)的底線，是最根本或最低的要求。鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際估價(jià)中也要嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的要求，并在不違反有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的前提下有所創(chuàng)新。36.3.2.7估價(jià)假設(shè)估價(jià)假設(shè)是指一個(gè)估價(jià)工程中估價(jià)師對(duì)那些估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對(duì)于由估價(jià)目的決定的評(píng)估的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀不同之處作出的說(shuō)明。例如，在評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的價(jià)值時(shí)，在該地塊的建筑容積率等規(guī)劃條件尚未確定的情況下，對(duì)其作出的假定。合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，既表達(dá)了一名合格的估價(jià)師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價(jià)師的職業(yè)道德。其作用一方面是躲避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)；另一方面是告知、提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者。37.3.2.8估價(jià)原那么價(jià)原那么〔appraisalprincille〕是指在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的根底上，總結(jié)和提煉出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)依據(jù)的法那么或標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價(jià)原那么主要有：①獨(dú)立、客觀、公正原那么；②合法原那么；③最高最正確利用原那么；④估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么；⑤替代原那么；⑥謹(jǐn)慎原那么。其中，獨(dú)立、客觀、公正是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的根本要求，因此它不僅是房地產(chǎn)估價(jià)的根本原那么，而且是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)那么。合法原那么、最高最正確利用原那么、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么、替代原那么是在各種估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)中都應(yīng)遵循的技術(shù)性原那么。謹(jǐn)慎原那么是僅在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中應(yīng)遵循的特殊原那么。38.3.2.9估價(jià)程序估價(jià)程序〔appraisalprocess〕是指完成一個(gè)估價(jià)工程所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的根本程序是：⑴獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；⑵受理估價(jià)委托；⑶制定估價(jià)作業(yè)方案；⑷搜集估價(jià)所需資料；⑸實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；⑹分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值；⑺測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值；⑻判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值；⑼撰寫估價(jià)報(bào)告；⑽內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；⑾交付估價(jià)報(bào)告；⑿估價(jià)資料歸檔。39.3.2.10估價(jià)方法三大根本估價(jià)方法，即市場(chǎng)法、收益法和本錢法。此外，還有根本估價(jià)方法衍生的一些其他估價(jià)方法，如假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。40.3.2.11估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)師分析、測(cè)算和判斷出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值及提供的相關(guān)專業(yè)意見。由于估價(jià)結(jié)果對(duì)估價(jià)委托人十分重要，估價(jià)委托人通常會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果有特別的期望。但因估價(jià)工作的客觀公正性質(zhì)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上讓“客戶滿意〞；不能在未估價(jià)之前就征求估價(jià)委托人或其他估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行；更不得迎合估價(jià)委托人的高估或者低估要求來(lái)爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)。還值得說(shuō)明的是，雖然要求估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，但實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的主觀因素，受估價(jià)師專業(yè)能力和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易的成交價(jià)格有所不同。出現(xiàn)這種情況的原因，不一定是估價(jià)結(jié)果存在問題，可能是成交價(jià)格受到交易者的個(gè)別情況的影響，或者房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況或估價(jià)對(duì)象狀況因成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同而發(fā)生了變化。41.3.3房地產(chǎn)估價(jià)的根本原那么房地產(chǎn)估價(jià)原那么是房地產(chǎn)估價(jià)理論的重要組成局部，它使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的根本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，使對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。42.最高最佳使用原則合法原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則謹(jǐn)慎原則獨(dú)立、客觀、公正原則房地產(chǎn)估價(jià)的6大原則43.1、獨(dú)立與客觀、公正原那么所謂獨(dú)立，一是指估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)保持獨(dú)立性；二是指估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)與待估對(duì)象及評(píng)估各方當(dāng)事人無(wú)任何利害關(guān)系；三是指估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)過程中不屈從于任何外部壓力，拒絕各種非正常的外部誘惑，憑借自身專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)，遵循職業(yè)道德的要求進(jìn)行估價(jià)。所謂客觀，是指估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)從客觀實(shí)際出發(fā)，按照事物本來(lái)的面目進(jìn)行估價(jià)，而不應(yīng)受到自身的偏好和情感影響。所謂公正，那么是指估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)處于中立立場(chǎng)，做到公平正直，不偏袒任何一方，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都公平合理的價(jià)格。44.2、合法原那么合法原那么是房地產(chǎn)估價(jià)過程中必須遵守的首要原那么。房地產(chǎn)估價(jià)的合法原那么又稱依法、適法原那么，是指房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益，即合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提來(lái)進(jìn)行，應(yīng)符合國(guó)家的法律、法規(guī)和相關(guān)政策以及當(dāng)?shù)卣囊?guī)定。遵循合法原那么具體來(lái)說(shuō)要做到以下幾點(diǎn)：1.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；2.在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；3.在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；4.在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。

45.處分方式：買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。以抵押為例闡述合法原那么：〔1〕法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押為估價(jià)目的而進(jìn)行估價(jià)，沒有抵押價(jià)值，或者委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的話，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)評(píng)估為零。問題：?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?規(guī)定哪些房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押？46.〔2〕法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否那么不應(yīng)作為抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，沒有抵押價(jià)值，或者委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的話，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)評(píng)估為零?！?〕評(píng)估土地使用權(quán)是劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金?！?〕評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除拖欠工程款后的余額局部才是抵押價(jià)值?！?〕評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額局部才是其抵押價(jià)值。〔6〕其他方面，評(píng)估的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。47.3.最高最正確使用原那么要求：以估價(jià)對(duì)象的最高最正確使用為前提進(jìn)行估價(jià)。即在合法使用方式下，各種可能使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：1、法律上許可；2、技術(shù)上可能；3、經(jīng)濟(jì)上可行；4、價(jià)值最大化。最高最正確使用具體包括3個(gè)方面：〔1〕最正確用途；〔2〕最正確規(guī)模；〔3〕最正確集約度。48.最高最正確使用可以用以下三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來(lái)理解：

1.收益遞增遞減原理：可以幫助確定最正確集約度和最正確規(guī)模。2.均衡原理：判定是否為最高最正確使用，也可以幫助確定最正確集約度和最正確規(guī)模。3.適合原理：以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，幫助確定最正確用途。49.最高最正確使用原那么在估價(jià)報(bào)告中的應(yīng)用：1、保持現(xiàn)狀前提2、裝修改造前提3、轉(zhuǎn)換用途前提4、重新利用前提5、上述情形的某種組合。最常見的是2＋3種的組合。50.4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么要求：估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定的時(shí)間上價(jià)值，這個(gè)特定的時(shí)間必須根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這個(gè)特定的時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用年、月、日表示。確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么的意義：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間界限。51.估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定的要求1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形2.