深物業(yè)A：深圳市物業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告深中聯(lián)評(píng)報(bào)字[2023]第192號(hào)深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告760,660,106.55元評(píng)估報(bào)告日2023年11月05日深圳中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司陳琪高林峰(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：47190116會(huì)員編號(hào)：47190140(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2023年11月03日深圳中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東 1 3資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 6 6 六、評(píng)估依據(jù) 十、評(píng)估結(jié)論 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 附件目錄 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深中聯(lián)評(píng)報(bào)字[2023]第192號(hào)深圳中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司的委托，就深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景估范圍是深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申報(bào)的在評(píng)估基準(zhǔn)日的全評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年6月30日。本次評(píng)估基于企業(yè)管理層對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的判斷及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的條 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告部權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日2023年6月30日的評(píng)估結(jié)論如下：超出部分的住宅銷售收入形成的利潤(rùn)深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公2.根據(jù)深物業(yè)御品巒山花園項(xiàng)目《<合作協(xié)議書(shū)>及3.根據(jù)深物業(yè)御品巒山花園項(xiàng)目《<合作協(xié)議書(shū)>及其補(bǔ)充協(xié)議之物業(yè)面積指標(biāo)相比2014年8月22日所取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中可售物業(yè)面積指標(biāo)比2014年8月22日所取 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告4.本次深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東權(quán)益的評(píng)估結(jié)果使用有效期為一年，即自2023年6月30日至2024年6月29 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深中聯(lián)評(píng)報(bào)字[2023]第192號(hào)深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司：基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評(píng)估程序，就深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股對(duì)涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日2023年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如本次資產(chǎn)評(píng)估的委托人為深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司，(一)委托人公司名稱：深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司(以下或簡(jiǎn)稱“深物業(yè)集團(tuán)”)注冊(cè)地址：深圳市羅湖區(qū)人民南路國(guó)貿(mào)大廈39,42層成立日期：1983年01月17日營(yíng)業(yè)期限：自1983年01月17日至無(wú)固定期限(二)被評(píng)估單位注冊(cè)地址：深圳市羅湖區(qū)南湖街道嘉北社區(qū)迎春路8號(hào)安華大廈6層(整層)法定代表人：何涕經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：有限責(zé)任公司(法人獨(dú)資)成立日期：1998年10月15日營(yíng)業(yè)期限：自1998年10月15日至無(wú)固定期限深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(原名為深圳市泰新利物業(yè)管理有限公司、深圳市深物業(yè)城市更新有限公司，以下或簡(jiǎn)稱“景恒泰”)系由原深圳市公路局所屬企業(yè)深圳市粵通建設(shè)工程公司與深圳市盛通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于1998年10月15日發(fā)起成立。景恒泰原始注冊(cè)資本200萬(wàn)，其中：深圳市粵通建設(shè)工程公司出資160萬(wàn)元，出資比例 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告80%;深圳市盛通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司出資40萬(wàn)元，出資比例20%。深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)立時(shí)的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：股東1深圳市粵通建設(shè)工程公司2深圳市盛通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2005年3月深圳市粵通建設(shè)工程公司將其持有的景恒泰80%股權(quán)劃轉(zhuǎn)給深圳市深廣惠公路開(kāi)發(fā)有限公司、深圳市盛通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司將其持有的景恒泰15%股權(quán)劃轉(zhuǎn)給深圳市深廣惠公路開(kāi)發(fā)有限公司。本次股權(quán)變更后景恒泰股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：持股比例(%)1深圳市深廣惠公路開(kāi)發(fā)有限公司2深圳市盛通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2007年4月12日，深圳市深廣惠公路開(kāi)發(fā)有限公司將其持有的景恒泰95%股權(quán)劃轉(zhuǎn)給深圳市投資控股有限公司。本次股權(quán)變更后景恒持股比例(%)1深圳市投資控股有限公司2深圳市盛通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司根據(jù)深投控《關(guān)于整合物業(yè)管理類劃轉(zhuǎn)單位的決定》(深投控[2007]511號(hào)),2008年8月6日深圳市投資控股有限公司將其持有的景恒泰95%股權(quán)劃轉(zhuǎn)給深圳市國(guó)貿(mào)科技園服務(wù)有限公司(原名為深圳市投控物業(yè)管理有限公司)。本次股權(quán)變更后景恒泰股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：持股比例(%)1深圳市國(guó)貿(mào)科技園服務(wù)有限公司2深圳市盛通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2010年11月10日，深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)資本股權(quán)比例5%;深圳市國(guó)貿(mào)科技園服務(wù)有限公司增資2750萬(wàn)、股權(quán)比例持股比例(%)深圳市國(guó)貿(mào)科技園服務(wù)有限公司2深圳市盛通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2017年11月7日，深圳市盛通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司將其認(rèn)繳的景恒泰5%股權(quán)劃轉(zhuǎn)給深圳市國(guó)貿(mào)科技園服務(wù)有限公司。景恒泰股東認(rèn)繳情況變更為：深圳市國(guó)貿(mào)科技園服務(wù)有限公司出資額3000萬(wàn)、出資比例持股比例(%)2020年8月7日，深圳市國(guó)貿(mào)科技園服務(wù)有限公司將其持有的景股100%。本次股權(quán)變更后的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：持股比例(%)決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目除外);投資興辦實(shí)業(yè)(具體項(xiàng)目另 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告行申報(bào));自有物業(yè)租賃；建筑物空調(diào)設(shè)備、采暖系統(tǒng)、通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)可經(jīng)營(yíng)),許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是：機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)。業(yè)租賃。2022年4月，深物業(yè)集團(tuán)將景恒泰所屬三家對(duì)外投資公司(即深圳市社會(huì)福利有限公司)的股權(quán)劃轉(zhuǎn)給深圳市物合城市更新有限公司持有；2022年5月，景恒泰將原登記在其名下的同路工業(yè)區(qū)土地及房產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓至深圳市同路物合投資發(fā)展有限公司；2022年11月，景恒泰書(shū)》,并于2022年12月收齊了貨幣補(bǔ)償款；2022年12月，深圳市投資控股有限公司原委托景恒泰負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)交由深圳市物截至評(píng)估基準(zhǔn)日2023年6月30日，景恒泰除御品巒山花園項(xiàng)目之截至評(píng)估基準(zhǔn)日，景恒泰賬面資產(chǎn)總額為58,733.50萬(wàn)元，負(fù)債總業(yè)收入0萬(wàn)元，凈利潤(rùn)72.99萬(wàn)元。公司2020~2022年度、2023年1-6項(xiàng)目2020年12月31日2022年12月31日總資產(chǎn)負(fù)債凈資產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)天職國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)(四)委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用人本評(píng)估報(bào)告的使用者為委托人一深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有根據(jù)《深物業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)議紀(jì)要(2022年第36次)》(深物業(yè)會(huì)〔2022〕57號(hào)),深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓本次資產(chǎn)評(píng)估的目的是反映深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份(一)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍范圍為深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)摘自天職國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)的景恒泰的2023年6月30日的資產(chǎn)負(fù)債表，評(píng)估是在企業(yè)經(jīng)過(guò)審(二)委托評(píng)估主要資產(chǎn)情況存貨-開(kāi)發(fā)成本為深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與合作方深圳派成鋁業(yè)科技有限公司(以下或簡(jiǎn)稱“派成公司”)合作開(kāi)發(fā)的深物業(yè)御品巒山花園項(xiàng)目(以下或簡(jiǎn)稱“御品巒山項(xiàng)目”)。御品巒山項(xiàng)目位合作開(kāi)發(fā)前取得御品巒山項(xiàng)目土地的賬面價(jià)值為819.53萬(wàn)元，評(píng)估基金額單位：萬(wàn)元費(fèi)用分類備注1御品巒山項(xiàng)目前期工程費(fèi)用土地取得及補(bǔ)償費(fèi)所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)建筑安裝費(fèi)御品巒山項(xiàng)目系景恒泰通過(guò)提供其名下位于深圳市寶安區(qū)航城大其他非流動(dòng)資產(chǎn)為景恒泰可從御品巒山項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中獲取的合景恒泰與派成公司分別于2006年12月31日、2010年10月25日及2020年3月6日簽署了御品巒山項(xiàng)目《合作協(xié)議書(shū)》、《<合作協(xié)①景恒泰提供其名下位于深圳市寶安區(qū)航城大道與廣深公路交匯景恒泰與派成公司約定御品巒山項(xiàng)目應(yīng)于2023年6月30日前完成工程深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)物業(yè)位置)。協(xié)議約定，派成公司應(yīng)在2023年6月30日前完成御品巒收備案之日起30日內(nèi)，景恒泰與派成公司雙方應(yīng)于前述期限內(nèi)完成交業(yè)所得稅。且派成公司承諾并同意于2022年10月31日前向景恒泰付C.停車場(chǎng)收益權(quán)。若御品巒山項(xiàng)目后期通過(guò)公司分立轉(zhuǎn)移新公司司分立，則景恒泰享有30%御品巒山項(xiàng)目停車場(chǎng)收益權(quán)。D.若御品巒山項(xiàng)目住宅部分銷售政府備案均價(jià)超過(guò)9.8萬(wàn)元/m2,對(duì)超出部分的住宅銷售收入形成的利潤(rùn)景恒泰應(yīng)分享5%。③御品巒山項(xiàng)目物業(yè)前期管理權(quán)由景恒泰或景恒泰指定的物業(yè)服面積指標(biāo)相比2014年8月22日所取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告⑤派成公司負(fù)責(zé)承擔(dān)交納御品巒山項(xiàng)目建成后的全部公共設(shè)施維⑥若由于派成公司自身原因?qū)е马?xiàng)目在2023年6月30日前無(wú)法完支付違約金500萬(wàn)元(不足1月按1月計(jì)算),豐源集團(tuán)、恒裕集團(tuán)承可售物業(yè)面積指標(biāo)比2014年8月22日所取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可1993年10月8日深圳市深廣惠公路開(kāi)發(fā)有限公司(原名為深圳市深寶路橋開(kāi)發(fā)總公司，以下或簡(jiǎn)稱“深廣惠公司”)與深圳市寶安區(qū)國(guó)土局簽訂《深圳市寶安區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》(深寶地合字(1993)039號(hào))從而取得御品巒山項(xiàng)目的土地使2001年4月，深圳市公路局決定由深圳市路盛實(shí)業(yè)有限公司(原全部物業(yè)(包括御品巒山項(xiàng)目土地)。2002年5月，根據(jù)深圳市公路局深路會(huì)紀(jì)[2002]12號(hào)文件精神，2004年5月，深圳市公路局直屬企業(yè)改革重組，景恒泰與路盛公司2006年10月31日，景恒泰與派成公司簽訂了項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告之《合作協(xié)議書(shū)》,景恒泰取得御品巒山項(xiàng)目土地的賬面價(jià)值記錄為8,195,291.12元。協(xié)議約定合項(xiàng)目為商住小區(qū)，建筑容積率>2.5,建筑覆蓋率為25%;總建筑面積不低于57,707m2,其中：住宅占90%,商業(yè)占10%。總投資約2.15億元，其中：前期費(fèi)用約500萬(wàn)元，地價(jià)款約4500萬(wàn)元，建筑成本約1.65億元。景恒泰提供現(xiàn)狀土地，同時(shí)承擔(dān)可能發(fā)生的土地拆遷費(fèi)用的30%;派成公司承擔(dān)建設(shè)資金(含地價(jià)款)。景恒泰在合作項(xiàng)目中獲取固定回報(bào)5000萬(wàn)元的現(xiàn)金及2325m2的商業(yè)物業(yè)。2010年10月25日，景恒泰與派成公司簽訂《<合作協(xié)議書(shū)>之補(bǔ)充協(xié)議》,補(bǔ)充協(xié)議約定派成公司應(yīng)于2010年11月10日前向景恒泰2012年4月5日，項(xiàng)目取得《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(深規(guī)土許BA-2012-0044號(hào)),由于無(wú)法同時(shí)滿足航空限高、日照間距、建2012年5月23日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)寶安管理局作出2013年1月5日，景恒泰與深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)寶安管公路開(kāi)發(fā)總公司宗地號(hào)A117-0647(調(diào)整后)土地變更至景恒泰，土地面積為21923.7m2,土地用途為行政辦公、居住用地，土地性質(zhì)為非商品性質(zhì)，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，土地使用年期為70年(從1993年10月18日至2063年10月17日止)。土地利用變化調(diào)增地價(jià)款5,173.78042013年3月27日，景恒泰與深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)寶安管 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2013年6月4日，景恒泰取得《深圳市社會(huì)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)通知書(shū)》(深發(fā)改核準(zhǔn)(2013)0209號(hào))。項(xiàng)目建設(shè)期為2013年7月1日至2015年3月1日，核準(zhǔn)通知書(shū)的有效期為3年。2013年6月18日，景恒泰取得《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》(深房開(kāi)字(2013)732號(hào))。2013年9月24日，該項(xiàng)目用地辦理了《房地產(chǎn)證》(深房地字第5000591331號(hào)),宗地號(hào)為A1117-0647,宗地面積為21,923.7m2,用途為行政辦公、居住用地，使用年限從1993年10月18日至2063年102013年12月6日，景恒泰取得調(diào)整后的《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(深規(guī)土許BA-2013-0076號(hào)),用地項(xiàng)目名稱為御品巒山花園，建筑容積率<3.6,建筑覆蓋率<65%,綠化率≥35%,建筑面積78,925m2,其中：住宅60,520m2,商業(yè)7,025m2,辦公6,200m2,居住區(qū)及文化中心4,000m2,影劇院600m2,社區(qū)健康服務(wù)中心400m2,社區(qū)物業(yè)管理用房120m2,垃圾收集站60m2。機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)為910輛，其中：公用車位150輛，自用760輛。1占地面積23總建筑面積其中：住宅辦公其中：區(qū)級(jí)文化中心社區(qū)健康服務(wù)中心所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)物業(yè)管理用房垃圾收集站核增建筑面積不計(jì)容建筑面積個(gè)個(gè)項(xiàng)目自用個(gè)保持方案深水許準(zhǔn)予(2014)405號(hào)《準(zhǔn)予行政許可決定書(shū)》、《深圳市號(hào)《關(guān)于<御品巒山花園項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)>的批復(fù)》、深規(guī)土設(shè)基房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書(shū)》、深雷審 (2014)第082504004號(hào)《防雷裝置設(shè)計(jì)核準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)》等文件。2014年8月22日，景恒泰取得了項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(深規(guī)土建許2014年9月19日，景恒泰取得了項(xiàng)目地基與基礎(chǔ)工程的《建設(shè)工用水的深水非許準(zhǔn)予(2014)1640號(hào)《準(zhǔn)予非行政許可審批和登記決定深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)2014年8月28日，景恒泰與上海明鵬建設(shè)集團(tuán)有限公司就御品巒2014年，景恒泰與深圳市金岳建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司(后更名為廣2018年2月7日，派成公司出具了御品巒山項(xiàng)目《授權(quán)委托書(shū)》方恒裕集團(tuán)法定代表人兼董事長(zhǎng))。該《授權(quán)委托書(shū)》規(guī)定：①授權(quán)受2018年2月7日起至上述授權(quán)委托事項(xiàng)全部完成之日止；③本授權(quán)委2020年8月24日，深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局下發(fā)了御及相關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)批復(fù)表，上述文件與景恒泰于2013年12月6中心建筑面積由400m2增至1000m;停車位數(shù)量變更為800輛，其中：公用車位150輛，自用650輛。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(地字第440306202000006號(hào))為景恒泰取得的最新生效的指標(biāo)文深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán) 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第20頁(yè)深圳中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第20頁(yè)2020年3月6日簽訂了項(xiàng)目《<合作協(xié)議書(shū)>及其補(bǔ)充協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議二》,重新約定了項(xiàng)目收益分配。2020年10月進(jìn)行了基坑加固工作，之后一直處于停工狀態(tài)。御品巒山項(xiàng)目建設(shè)用地面積21,923.70m2,新建規(guī)定建筑面積79,615.00m2。御品巒山項(xiàng)目土地使用年期為70年，即自1993年10月18日至2063年10月17日止。御品巒山項(xiàng)目已于2016年停工至本報(bào)補(bǔ)充合同、深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局于2020年8月24日下發(fā)的御品巒山項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(地字第440306202000006深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道宗地號(hào)批準(zhǔn)用地文號(hào)建設(shè)用地面積(m2)規(guī)定建筑面積(m2)其中：計(jì)容積率建筑面積(m2)建筑面積定建筑面積商業(yè)建筑辦公建筑文化活動(dòng)中心影劇院社區(qū)健康服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)用房垃圾收集站150.00(含環(huán)衛(wèi)工人休息室20M)建筑覆蓋率(一/二級(jí))≤150.00,且滿足航空限高要求機(jī)動(dòng)車停車位(地上/下)1800(自用650輛、公用150輛) 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告注：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(地字第440306202000006號(hào))為景恒泰取得的最新生效的指標(biāo)文件，上述指標(biāo)取自該文件。本次評(píng)估以最新生效的指標(biāo)文件為準(zhǔn)。(三)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量本次評(píng)估報(bào)告中基準(zhǔn)日各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債賬面價(jià)值系天職國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)的審計(jì)結(jié)果。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日是2023年6月30日。 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)《深物業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)議紀(jì)要(2022年第36次)》(深物業(yè)會(huì)〔2022〕57號(hào))。本次經(jīng)濟(jì)行為已于2023年4月1日經(jīng)深圳市投資控股有限公司總經(jīng)理辦公會(huì)審議(深投控經(jīng)營(yíng)重紀(jì)〔2023〕10號(hào)),并于2023年10月(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)公司法》(2018年10月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議修訂);2.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));3.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò));4.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂);5.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂);估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》等2部部門(mén)規(guī)章的決定，2019年);7.《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)); 8.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國(guó)資委、財(cái)政部第32號(hào)9.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(根據(jù)2019年3月2日《國(guó)委員會(huì)令第12號(hào)，2005年);12.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(1991年11月16日國(guó)務(wù)院令第91號(hào)發(fā)布，根據(jù)2020年11月29日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》(國(guó)務(wù)院令第732號(hào))修訂);委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào));產(chǎn)權(quán)[2009]941號(hào));(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào));深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—利用專家工作及相關(guān)報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2017]35號(hào));10.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào));11.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕42號(hào));15.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則術(shù)語(yǔ)2020》(中評(píng)協(xié)[2020]31號(hào));評(píng)協(xié)[2019]39號(hào));的測(cè)算》(中評(píng)協(xié)[2020]38號(hào));18.《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)報(bào)備管理辦法》(中評(píng)協(xié)[2021]30號(hào))。(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修正);深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)2.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(2019年4月23日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第714號(hào));3.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(2017年10月30日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第691號(hào));4.《關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則>和<中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉的決定》(中華人民共和國(guó)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第65號(hào));關(guān)總署公告2019年第39號(hào));7.2023年6月20日中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公(六)其它參考資料1.被評(píng)估單位2020年、2021年、2022年及基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告；社);T.等著,郝紹倫，謝關(guān)平譯，電子工業(yè)出版社);6.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財(cái)政部令第33號(hào)); 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告8.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)—存貨》等42項(xiàng)具體準(zhǔn)則(財(cái)會(huì)[2006]3(一)評(píng)估方法簡(jiǎn)介企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資(二)評(píng)估方法選擇 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(三)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資(1)貨幣資金(2)其他應(yīng)收款對(duì)其他應(yīng)收款的評(píng)估，評(píng)估人員在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(3)存貨城大道與廣深公路交匯處土地面積21,923.70m2地塊作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用(4)其他流動(dòng)資產(chǎn)錄的正確性及企業(yè)在未來(lái)年度的收入可以支持上述進(jìn)項(xiàng)增值稅在規(guī)定景恒泰與派成公司分別于2006年12月31日、2010年10月25日及2020年3月6日簽署了御品巒山項(xiàng)目《合作協(xié)議書(shū)》、《<合作協(xié)議A.位于御品巒山項(xiàng)目用地東北角一二層面積共計(jì)2325m2的連片商鋪(一二層商鋪面積相等),且該部分商鋪應(yīng)于2023年6月30日前竣 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告工交付給景恒泰。若由于派成公司自身原因?qū)е马?xiàng)目在2023年6月30應(yīng)向景恒泰支付違約金500萬(wàn)元(不足1月按1月計(jì)算)。B.于2022年10月31日應(yīng)獲取的3.68億元最低現(xiàn)金收益。若御品分立，則景恒泰享有30%御品巒山項(xiàng)目停車場(chǎng)收益權(quán)。D.若御品巒山項(xiàng)目住宅部分銷售政府備案均價(jià)超過(guò)9.8萬(wàn)元/m2,對(duì)超出部分的住宅銷售收入形成的利潤(rùn)景恒泰應(yīng)分享5%。面積指標(biāo)相比2014年8月22日所取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的2023年8月，景恒泰與合作方、擔(dān)保方通過(guò)往來(lái)函件的方式對(duì)《補(bǔ)有項(xiàng)目的停車場(chǎng)收益權(quán)、重新約定的項(xiàng)目竣工交付時(shí)間為2025年8月①對(duì)景恒泰未來(lái)獲取的位于御品巒山項(xiàng)目用地東北角一二層面積共計(jì)2325m2的連片商鋪，本次評(píng)估采用市深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán) 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第30頁(yè)深圳中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第30頁(yè)評(píng)估價(jià)值=交付時(shí)點(diǎn)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值÷(1+折現(xiàn)率)*收益，故本次評(píng)估不再考慮現(xiàn)金折現(xiàn)，則該部分現(xiàn)金收益評(píng)估價(jià)值為中保留御品巒山項(xiàng)目可售物業(yè)面積指標(biāo)可能發(fā)生變化會(huì)帶來(lái)的收益權(quán)可證》中可售物業(yè)面積指標(biāo)比2014年8月22日所取得的《建設(shè)工程規(guī)深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評(píng)估(四)收益法介紹根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值》,確定按照收益途徑、東全部權(quán)益價(jià)值(凈資產(chǎn)),即首先按收益途徑采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(2)對(duì)納入報(bào)表范圍，但在預(yù)期收益(凈現(xiàn)金流量)估算中未予考慮的溢余性或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)(負(fù)債),單獨(dú)估算其價(jià)值；E=B-DE:股東全部權(quán)益價(jià)值(凈資產(chǎn));R:未來(lái)第i年的預(yù)期收益(企業(yè)自由現(xiàn)金流量);Rn:收益期的預(yù)期收益(企業(yè)自由現(xiàn)金流量);投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量=資產(chǎn)更新+期末非流動(dòng)資產(chǎn)回收+營(yíng)運(yùn)資金回收確定折現(xiàn)率rr:股權(quán)資本成本，按資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAre=ry+βe×(rm-'y)+e(9)深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)深圳中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告圳市投資控股有限公司原委托景恒泰負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)交由其截至評(píng)估基準(zhǔn)日2023年6月30日，景恒泰除御品巒山花園項(xiàng)目之外已收益期至2025年8月獲取項(xiàng)目合作權(quán)益完畢。(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段評(píng)估準(zhǔn)備階段的時(shí)間為2023年1月10日至2023年1月11日，以(二)盡職調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段項(xiàng)目組盡職調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段的時(shí)間為2023年1月12日至2023年1月18日，以及2023年8月29日，主要工作如下： 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聽(tīng)取委托人和被評(píng)估單位有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和納入評(píng)估依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，對(duì)申報(bào)資產(chǎn)進(jìn)行查勘。根(三)評(píng)估匯總階段2023年8月30日至8月31日對(duì)各類資產(chǎn)及負(fù)債的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行(四)提交報(bào)告階段 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(二)特殊假設(shè) 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2.委托人及被評(píng)估單位提供的基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、4.截至評(píng)估基準(zhǔn)日2023年6月30日，御品巒山項(xiàng)目地面拆遷工作已完成，并已進(jìn)行了基礎(chǔ)工程，本次評(píng)估假設(shè)項(xiàng)目在2023年10月底竣工驗(yàn)收備案之日起30日內(nèi)獲取位于項(xiàng)目用地東北角一二層面積共計(jì)評(píng)估程序，對(duì)景恒泰股東權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日2023年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告被評(píng)估單位：深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”評(píng)估基準(zhǔn)日：2023年6月30日金額單位：人民幣方元BC2非流動(dòng)資產(chǎn)34-5非流動(dòng)負(fù)債67凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表。(二)收益法評(píng)估結(jié)論經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和評(píng)定估算等評(píng)估程序，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)對(duì)企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。景恒泰在評(píng)估基準(zhǔn)日2023年6月30日的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值13,339.97萬(wàn)元，評(píng)估值72,569.77萬(wàn)元，評(píng)估增值59,229.80萬(wàn)元，增值率(三)評(píng)估結(jié)果的差異分析及最終結(jié)果的選取1、評(píng)估結(jié)果的差異分析本次評(píng)估采用收益法得出的股東全部權(quán)益價(jià)值為72,569.77萬(wàn)元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測(cè)算得出的股東全部權(quán)益價(jià)值76,066.01萬(wàn)元，低3,496.24萬(wàn)元，差異率為4.60%,兩種評(píng)估方法的結(jié)果存在差異的主要原因是：(1)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估是以資產(chǎn)的成本重置為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)投入(購(gòu)建成本)所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，這種購(gòu)建成本通常將隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的變化而變化；(2)收益法評(píng)估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)能力(獲利能力)的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政府控制、行業(yè)政策以及資產(chǎn)的有效使用等多種條件的影響。 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估反映被評(píng)估單位所有者權(quán)益(凈資產(chǎn))價(jià)值，可以(四)評(píng)估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動(dòng)情況及原因分析凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)評(píng)估增值62,726.04萬(wàn)元，主要是其他非流賬面價(jià)值為0,而評(píng)估對(duì)預(yù)期的合作權(quán)益進(jìn)行了估值，從而導(dǎo)致評(píng)估價(jià)(一)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)(二)抵(質(zhì))押事項(xiàng)本次評(píng)估未發(fā)現(xiàn)其他抵(質(zhì))押事項(xiàng)。(三)影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán) 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告深圳中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第41頁(yè)(四)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素(五)重大期后事項(xiàng)1.評(píng)估基準(zhǔn)日景恒泰其他應(yīng)付款記錄應(yīng)付深物業(yè)集團(tuán)股利款151,433,108.41元，景恒泰已于2023年7月27日向深物業(yè)集團(tuán)分配股2.2023年8月，景恒泰與合作方、擔(dān)保方通過(guò)往來(lái)函件的方式對(duì)3.截至資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日景恒泰尚未收到項(xiàng)目現(xiàn)金收益，(六)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)案均價(jià)超過(guò)9.8萬(wàn)元/m2,對(duì)超出部分的住宅銷售收入形成的利潤(rùn)景恒泰應(yīng)分享5%。經(jīng)委托人和被評(píng)估單位確定，深物業(yè)集團(tuán)在本次轉(zhuǎn)讓景恒 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東全部權(quán)