深物業(yè)A：深圳市物業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告

深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告深中聯(lián)評報字[2023]第192號深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告760,660,106.55元評估報告日2023年11月05日深圳中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司陳琪高林峰(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)會員編號：47190116會員編號：47190140(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為協(xié)會對該報告認證、認可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2023年11月03日深圳中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東 1 3資產(chǎn)評估報告 6 6 六、評估依據(jù) 十、評估結(jié)論 十一、特別事項說明 十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 十三、資產(chǎn)評估報告日 附件目錄 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深中聯(lián)評報字[2023]第192號深圳中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司的委托，就深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景估范圍是深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報的在評估基準日的全評估基準日為2023年6月30日。本次評估基于企業(yè)管理層對未來發(fā)展趨勢的判斷及經(jīng)營規(guī)劃的條 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告部權(quán)益在評估基準日2023年6月30日的評估結(jié)論如下：超出部分的住宅銷售收入形成的利潤深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公2.根據(jù)深物業(yè)御品巒山花園項目《<合作協(xié)議書>及3.根據(jù)深物業(yè)御品巒山花園項目《<合作協(xié)議書>及其補充協(xié)議之物業(yè)面積指標相比2014年8月22日所取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中可售物業(yè)面積指標比2014年8月22日所取 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告4.本次深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東權(quán)益的評估結(jié)果使用有效期為一年，即自2023年6月30日至2024年6月29 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深中聯(lián)評報字[2023]第192號深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司：基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評估程序，就深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股對涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益在評估基準日2023年6月30日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如本次資產(chǎn)評估的委托人為深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司，(一)委托人公司名稱：深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司(以下或簡稱“深物業(yè)集團”)注冊地址：深圳市羅湖區(qū)人民南路國貿(mào)大廈39,42層成立日期：1983年01月17日營業(yè)期限：自1983年01月17日至無固定期限(二)被評估單位注冊地址：深圳市羅湖區(qū)南湖街道嘉北社區(qū)迎春路8號安華大廈6層(整層)法定代表人：何涕經(jīng)濟性質(zhì)：有限責任公司(法人獨資)成立日期：1998年10月15日營業(yè)期限：自1998年10月15日至無固定期限深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(原名為深圳市泰新利物業(yè)管理有限公司、深圳市深物業(yè)城市更新有限公司，以下或簡稱“景恒泰”)系由原深圳市公路局所屬企業(yè)深圳市粵通建設(shè)工程公司與深圳市盛通實業(yè)發(fā)展有限公司于1998年10月15日發(fā)起成立。景恒泰原始注冊資本200萬，其中：深圳市粵通建設(shè)工程公司出資160萬元，出資比例 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告80%;深圳市盛通實業(yè)發(fā)展有限公司出資40萬元，出資比例20%。深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)立時的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：股東1深圳市粵通建設(shè)工程公司2深圳市盛通實業(yè)發(fā)展有限公司2005年3月深圳市粵通建設(shè)工程公司將其持有的景恒泰80%股權(quán)劃轉(zhuǎn)給深圳市深廣惠公路開發(fā)有限公司、深圳市盛通實業(yè)發(fā)展有限公司將其持有的景恒泰15%股權(quán)劃轉(zhuǎn)給深圳市深廣惠公路開發(fā)有限公司。本次股權(quán)變更后景恒泰股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：持股比例(%)1深圳市深廣惠公路開發(fā)有限公司2深圳市盛通實業(yè)發(fā)展有限公司2007年4月12日，深圳市深廣惠公路開發(fā)有限公司將其持有的景恒泰95%股權(quán)劃轉(zhuǎn)給深圳市投資控股有限公司。本次股權(quán)變更后景恒持股比例(%)1深圳市投資控股有限公司2深圳市盛通實業(yè)發(fā)展有限公司根據(jù)深投控《關(guān)于整合物業(yè)管理類劃轉(zhuǎn)單位的決定》(深投控[2007]511號),2008年8月6日深圳市投資控股有限公司將其持有的景恒泰95%股權(quán)劃轉(zhuǎn)給深圳市國貿(mào)科技園服務(wù)有限公司(原名為深圳市投控物業(yè)管理有限公司)。本次股權(quán)變更后景恒泰股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：持股比例(%)1深圳市國貿(mào)科技園服務(wù)有限公司2深圳市盛通實業(yè)發(fā)展有限公司 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告2010年11月10日，深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本股權(quán)比例5%;深圳市國貿(mào)科技園服務(wù)有限公司增資2750萬、股權(quán)比例持股比例(%)深圳市國貿(mào)科技園服務(wù)有限公司2深圳市盛通實業(yè)發(fā)展有限公司2017年11月7日，深圳市盛通實業(yè)發(fā)展有限公司將其認繳的景恒泰5%股權(quán)劃轉(zhuǎn)給深圳市國貿(mào)科技園服務(wù)有限公司。景恒泰股東認繳情況變更為：深圳市國貿(mào)科技園服務(wù)有限公司出資額3000萬、出資比例持股比例(%)2020年8月7日，深圳市國貿(mào)科技園服務(wù)有限公司將其持有的景股100%。本次股權(quán)變更后的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：持股比例(%)決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準的項目除外);投資興辦實業(yè)(具體項目另 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告行申報);自有物業(yè)租賃；建筑物空調(diào)設(shè)備、采暖系統(tǒng)、通風設(shè)備系統(tǒng)可經(jīng)營),許可經(jīng)營項目是：機動車停放服務(wù)。業(yè)租賃。2022年4月，深物業(yè)集團將景恒泰所屬三家對外投資公司(即深圳市社會福利有限公司)的股權(quán)劃轉(zhuǎn)給深圳市物合城市更新有限公司持有；2022年5月，景恒泰將原登記在其名下的同路工業(yè)區(qū)土地及房產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓至深圳市同路物合投資發(fā)展有限公司；2022年11月，景恒泰書》,并于2022年12月收齊了貨幣補償款；2022年12月，深圳市投資控股有限公司原委托景恒泰負責日常經(jīng)營管理的房產(chǎn)交由深圳市物截至評估基準日2023年6月30日，景恒泰除御品巒山花園項目之截至評估基準日，景恒泰賬面資產(chǎn)總額為58,733.50萬元，負債總業(yè)收入0萬元，凈利潤72.99萬元。公司2020~2022年度、2023年1-6項目2020年12月31日2022年12月31日總資產(chǎn)負債凈資產(chǎn)項目營業(yè)收入凈利潤天職國際會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)(四)委托人、資產(chǎn)評估委托合同約定的其他評估報告使用人本評估報告的使用者為委托人一深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有根據(jù)《深物業(yè)集團總經(jīng)理辦公會議紀要(2022年第36次)》(深物業(yè)會〔2022〕57號),深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓本次資產(chǎn)評估的目的是反映深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益于評估基準日的市場價值，為深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份(一)評估對象和評估范圍范圍為深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于評估基準日的全部資產(chǎn)及 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告上述資產(chǎn)與負債數(shù)據(jù)摘自天職國際會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計的景恒泰的2023年6月30日的資產(chǎn)負債表，評估是在企業(yè)經(jīng)過審(二)委托評估主要資產(chǎn)情況存貨-開發(fā)成本為深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與合作方深圳派成鋁業(yè)科技有限公司(以下或簡稱“派成公司”)合作開發(fā)的深物業(yè)御品巒山花園項目(以下或簡稱“御品巒山項目”)。御品巒山項目位合作開發(fā)前取得御品巒山項目土地的賬面價值為819.53萬元，評估基金額單位：萬元費用分類備注1御品巒山項目前期工程費用土地取得及補償費所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價建筑安裝費御品巒山項目系景恒泰通過提供其名下位于深圳市寶安區(qū)航城大其他非流動資產(chǎn)為景恒泰可從御品巒山項目合作開發(fā)中獲取的合景恒泰與派成公司分別于2006年12月31日、2010年10月25日及2020年3月6日簽署了御品巒山項目《合作協(xié)議書》、《<合作協(xié)①景恒泰提供其名下位于深圳市寶安區(qū)航城大道與廣深公路交匯景恒泰與派成公司約定御品巒山項目應于2023年6月30日前完成工程深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)物業(yè)位置)。協(xié)議約定，派成公司應在2023年6月30日前完成御品巒收備案之日起30日內(nèi)，景恒泰與派成公司雙方應于前述期限內(nèi)完成交業(yè)所得稅。且派成公司承諾并同意于2022年10月31日前向景恒泰付C.停車場收益權(quán)。若御品巒山項目后期通過公司分立轉(zhuǎn)移新公司司分立，則景恒泰享有30%御品巒山項目停車場收益權(quán)。D.若御品巒山項目住宅部分銷售政府備案均價超過9.8萬元/m2,對超出部分的住宅銷售收入形成的利潤景恒泰應分享5%。③御品巒山項目物業(yè)前期管理權(quán)由景恒泰或景恒泰指定的物業(yè)服面積指標相比2014年8月22日所取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告⑤派成公司負責承擔交納御品巒山項目建成后的全部公共設(shè)施維⑥若由于派成公司自身原因?qū)е马椖吭?023年6月30日前無法完支付違約金500萬元(不足1月按1月計算),豐源集團、恒裕集團承可售物業(yè)面積指標比2014年8月22日所取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可1993年10月8日深圳市深廣惠公路開發(fā)有限公司(原名為深圳市深寶路橋開發(fā)總公司，以下或簡稱“深廣惠公司”)與深圳市寶安區(qū)國土局簽訂《深圳市寶安區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書》(深寶地合字(1993)039號)從而取得御品巒山項目的土地使2001年4月，深圳市公路局決定由深圳市路盛實業(yè)有限公司(原全部物業(yè)(包括御品巒山項目土地)。2002年5月，根據(jù)深圳市公路局深路會紀[2002]12號文件精神，2004年5月，深圳市公路局直屬企業(yè)改革重組，景恒泰與路盛公司2006年10月31日，景恒泰與派成公司簽訂了項目合作開發(fā)協(xié)議 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告之《合作協(xié)議書》,景恒泰取得御品巒山項目土地的賬面價值記錄為8,195,291.12元。協(xié)議約定合項目為商住小區(qū)，建筑容積率>2.5,建筑覆蓋率為25%;總建筑面積不低于57,707m2,其中：住宅占90%,商業(yè)占10%?？偼顿Y約2.15億元，其中：前期費用約500萬元，地價款約4500萬元，建筑成本約1.65億元。景恒泰提供現(xiàn)狀土地，同時承擔可能發(fā)生的土地拆遷費用的30%;派成公司承擔建設(shè)資金(含地價款)。景恒泰在合作項目中獲取固定回報5000萬元的現(xiàn)金及2325m2的商業(yè)物業(yè)。2010年10月25日，景恒泰與派成公司簽訂《<合作協(xié)議書>之補充協(xié)議》,補充協(xié)議約定派成公司應于2010年11月10日前向景恒泰2012年4月5日，項目取得《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(深規(guī)土許BA-2012-0044號),由于無法同時滿足航空限高、日照間距、建2012年5月23日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會寶安管理局作出2013年1月5日，景恒泰與深圳市規(guī)劃和國土資源委員會寶安管公路開發(fā)總公司宗地號A117-0647(調(diào)整后)土地變更至景恒泰，土地面積為21923.7m2,土地用途為行政辦公、居住用地，土地性質(zhì)為非商品性質(zhì)，不得進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，土地使用年期為70年(從1993年10月18日至2063年10月17日止)。土地利用變化調(diào)增地價款5,173.78042013年3月27日，景恒泰與深圳市規(guī)劃和國土資源委員會寶安管 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告2013年6月4日，景恒泰取得《深圳市社會投資項目核準通知書》(深發(fā)改核準(2013)0209號)。項目建設(shè)期為2013年7月1日至2015年3月1日，核準通知書的有效期為3年。2013年6月18日，景恒泰取得《中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》(深房開字(2013)732號)。2013年9月24日，該項目用地辦理了《房地產(chǎn)證》(深房地字第5000591331號),宗地號為A1117-0647,宗地面積為21,923.7m2,用途為行政辦公、居住用地，使用年限從1993年10月18日至2063年102013年12月6日，景恒泰取得調(diào)整后的《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(深規(guī)土許BA-2013-0076號),用地項目名稱為御品巒山花園，建筑容積率<3.6,建筑覆蓋率<65%,綠化率≥35%,建筑面積78,925m2,其中：住宅60,520m2,商業(yè)7,025m2,辦公6,200m2,居住區(qū)及文化中心4,000m2,影劇院600m2,社區(qū)健康服務(wù)中心400m2,社區(qū)物業(yè)管理用房120m2,垃圾收集站60m2。機動車泊位數(shù)為910輛，其中：公用車位150輛，自用760輛。1占地面積23總建筑面積其中：住宅辦公其中：區(qū)級文化中心社區(qū)健康服務(wù)中心所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價物業(yè)管理用房垃圾收集站核增建筑面積不計容建筑面積個個項目自用個保持方案深水許準予(2014)405號《準予行政許可決定書》、《深圳市號《關(guān)于<御品巒山花園項目環(huán)境影響報告書>的批復》、深規(guī)土設(shè)基房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查合格書》、深雷審 (2014)第082504004號《防雷裝置設(shè)計核準意見書》等文件。2014年8月22日，景恒泰取得了項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(深規(guī)土建許2014年9月19日，景恒泰取得了項目地基與基礎(chǔ)工程的《建設(shè)工用水的深水非許準予(2014)1640號《準予非行政許可審批和登記決定深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)2014年8月28日，景恒泰與上海明鵬建設(shè)集團有限公司就御品巒2014年，景恒泰與深圳市金岳建設(shè)項目管理有限公司(后更名為廣2018年2月7日，派成公司出具了御品巒山項目《授權(quán)委托書》方恒裕集團法定代表人兼董事長)。該《授權(quán)委托書》規(guī)定：①授權(quán)受2018年2月7日起至上述授權(quán)委托事項全部完成之日止；③本授權(quán)委2020年8月24日，深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局下發(fā)了御及相關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計批復表，上述文件與景恒泰于2013年12月6中心建筑面積由400m2增至1000m;停車位數(shù)量變更為800輛，其中：公用車位150輛，自用650輛。截至評估基準日，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(地字第440306202000006號)為景恒泰取得的最新生效的指標文深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán) 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告第20頁深圳中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司第20頁2020年3月6日簽訂了項目《<合作協(xié)議書>及其補充協(xié)議之補充協(xié)議二》,重新約定了項目收益分配。2020年10月進行了基坑加固工作，之后一直處于停工狀態(tài)。御品巒山項目建設(shè)用地面積21,923.70m2,新建規(guī)定建筑面積79,615.00m2。御品巒山項目土地使用年期為70年，即自1993年10月18日至2063年10月17日止。御品巒山項目已于2016年停工至本報補充合同、深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局于2020年8月24日下發(fā)的御品巒山項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(地字第440306202000006深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道宗地號批準用地文號建設(shè)用地面積(m2)規(guī)定建筑面積(m2)其中：計容積率建筑面積(m2)建筑面積定建筑面積商業(yè)建筑辦公建筑文化活動中心影劇院社區(qū)健康服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)用房垃圾收集站150.00(含環(huán)衛(wèi)工人休息室20M)建筑覆蓋率(一/二級)≤150.00,且滿足航空限高要求機動車停車位(地上/下)1800(自用650輛、公用150輛) 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告注：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(地字第440306202000006號)為景恒泰取得的最新生效的指標文件，上述指標取自該文件。本次評估以最新生效的指標文件為準。(三)企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量本次評估報告中基準日各項資產(chǎn)及負債賬面價值系天職國際會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)的審計結(jié)果。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強本項目資產(chǎn)評估的基準日是2023年6月30日。 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告(一)經(jīng)濟行為依據(jù)《深物業(yè)集團總經(jīng)理辦公會議紀要(2022年第36次)》(深物業(yè)會〔2022〕57號)。本次經(jīng)濟行為已于2023年4月1日經(jīng)深圳市投資控股有限公司總經(jīng)理辦公會審議(深投控經(jīng)營重紀〔2023〕10號),并于2023年10月(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國公司法》(2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議修訂);2.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);3.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過);4.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂);5.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂);估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》等2部部門規(guī)章的決定，2019年);7.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過); 8.《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國資委、財政部第32號9.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(根據(jù)2019年3月2日《國委員會令第12號，2005年);12.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(1991年11月16日國務(wù)院令第91號發(fā)布，根據(jù)2020年11月29日《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》(國務(wù)院令第732號)修訂);委產(chǎn)權(quán)[2006]274號);產(chǎn)權(quán)[2009]941號);(三)評估準則依據(jù)4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)[2018]35號);5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)[2018]36號);深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)[2018]37號);9.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—利用專家工作及相關(guān)報告》(中評協(xié)[2017]35號);10.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2017]38號);11.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)〔2017〕42號);15.《資產(chǎn)評估準則術(shù)語2020》(中評協(xié)[2020]31號);評協(xié)[2019]39號);的測算》(中評協(xié)[2020]38號);18.《中國資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)報備管理辦法》(中評協(xié)[2021]30號)。(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)(五)取價依據(jù)1.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議修正);深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)2.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(2019年4月23日中華人民共和國國務(wù)院令第714號);3.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年10月30日中華人民共和國國務(wù)院令第691號);4.《關(guān)于修改<中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則>和<中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則〉的決定》(中華人民共和國財政部、國家稅務(wù)總局令第65號);關(guān)總署公告2019年第39號);7.2023年6月20日中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公(六)其它參考資料1.被評估單位2020年、2021年、2022年及基準日的審計報告；社);T.等著,郝紹倫，謝關(guān)平譯，電子工業(yè)出版社);6.《企業(yè)會計準則—基本準則》(財政部令第33號); 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告8.《企業(yè)會計準則第1號—存貨》等42項具體準則(財會[2006]3(一)評估方法簡介企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準日的資(二)評估方法選擇 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告(三)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準日的資(1)貨幣資金(2)其他應收款對其他應收款的評估，評估人員在對應收款項核實無誤的基礎(chǔ)上 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告(3)存貨城大道與廣深公路交匯處土地面積21,923.70m2地塊作為項目開發(fā)用(4)其他流動資產(chǎn)錄的正確性及企業(yè)在未來年度的收入可以支持上述進項增值稅在規(guī)定景恒泰與派成公司分別于2006年12月31日、2010年10月25日及2020年3月6日簽署了御品巒山項目《合作協(xié)議書》、《<合作協(xié)議A.位于御品巒山項目用地東北角一二層面積共計2325m2的連片商鋪(一二層商鋪面積相等),且該部分商鋪應于2023年6月30日前竣 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告工交付給景恒泰。若由于派成公司自身原因?qū)е马椖吭?023年6月30應向景恒泰支付違約金500萬元(不足1月按1月計算)。B.于2022年10月31日應獲取的3.68億元最低現(xiàn)金收益。若御品分立，則景恒泰享有30%御品巒山項目停車場收益權(quán)。D.若御品巒山項目住宅部分銷售政府備案均價超過9.8萬元/m2,對超出部分的住宅銷售收入形成的利潤景恒泰應分享5%。面積指標相比2014年8月22日所取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的2023年8月，景恒泰與合作方、擔保方通過往來函件的方式對《補有項目的停車場收益權(quán)、重新約定的項目竣工交付時間為2025年8月①對景恒泰未來獲取的位于御品巒山項目用地東北角一二層面積共計2325m2的連片商鋪，本次評估采用市深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán) 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告第30頁深圳中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司第30頁評估價值=交付時點物業(yè)市場價值÷(1+折現(xiàn)率)*收益，故本次評估不再考慮現(xiàn)金折現(xiàn)，則該部分現(xiàn)金收益評估價值為中保留御品巒山項目可售物業(yè)面積指標可能發(fā)生變化會帶來的收益權(quán)可證》中可售物業(yè)面積指標比2014年8月22日所取得的《建設(shè)工程規(guī)深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)估目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估(四)收益法介紹根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則企業(yè)價值》,確定按照收益途徑、東全部權(quán)益價值(凈資產(chǎn)),即首先按收益途徑采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(2)對納入報表范圍，但在預期收益(凈現(xiàn)金流量)估算中未予考慮的溢余性或非經(jīng)營性資產(chǎn)(負債),單獨估算其價值；E=B-DE:股東全部權(quán)益價值(凈資產(chǎn));R:未來第i年的預期收益(企業(yè)自由現(xiàn)金流量);Rn:收益期的預期收益(企業(yè)自由現(xiàn)金流量);投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量=資產(chǎn)更新+期末非流動資產(chǎn)回收+營運資金回收確定折現(xiàn)率rr:股權(quán)資本成本，按資本資產(chǎn)定價模型(CAre=ry+βe×(rm-'y)+e(9)深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)深圳中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告圳市投資控股有限公司原委托景恒泰負責日常經(jīng)營管理的房產(chǎn)交由其截至評估基準日2023年6月30日，景恒泰除御品巒山花園項目之外已收益期至2025年8月獲取項目合作權(quán)益完畢。(一)評估準備階段評估準備階段的時間為2023年1月10日至2023年1月11日，以(二)盡職調(diào)查現(xiàn)場評估階段項目組盡職調(diào)查現(xiàn)場評估階段的時間為2023年1月12日至2023年1月18日，以及2023年8月29日，主要工作如下： 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告聽取委托人和被評估單位有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和納入評估依據(jù)資產(chǎn)評估申報明細表，對申報資產(chǎn)進行查勘。根(三)評估匯總階段2023年8月30日至8月31日對各類資產(chǎn)及負債的初步評估結(jié)果進行(四)提交報告階段 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告(二)特殊假設(shè) 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告2.委托人及被評估單位提供的基礎(chǔ)資料和財務(wù)資料真實、準確、4.截至評估基準日2023年6月30日，御品巒山項目地面拆遷工作已完成，并已進行了基礎(chǔ)工程，本次評估假設(shè)項目在2023年10月底竣工驗收備案之日起30日內(nèi)獲取位于項目用地東北角一二層面積共計評估程序，對景恒泰股東權(quán)益在評估基準日2023年6月30日的市場價值(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告被評估單位：深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”評估基準日：2023年6月30日金額單位：人民幣方元BC2非流動資產(chǎn)34-5非流動負債67凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論詳細情況見評估明細表。(二)收益法評估結(jié)論經(jīng)實施清查核實、實地查勘、市場調(diào)查和評定估算等評估程序，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)對企業(yè)股東全部權(quán)益價值進行評估。景恒泰在評估基準日2023年6月30日的凈資產(chǎn)賬面價值13,339.97萬元，評估值72,569.77萬元，評估增值59,229.80萬元，增值率(三)評估結(jié)果的差異分析及最終結(jié)果的選取1、評估結(jié)果的差異分析本次評估采用收益法得出的股東全部權(quán)益價值為72,569.77萬元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測算得出的股東全部權(quán)益價值76,066.01萬元，低3,496.24萬元，差異率為4.60%,兩種評估方法的結(jié)果存在差異的主要原因是：(1)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估是以資產(chǎn)的成本重置為價值標準，反映的是資產(chǎn)投入(購建成本)所耗費的社會必要勞動，這種購建成本通常將隨著國民經(jīng)濟的變化而變化；(2)收益法評估是以資產(chǎn)的預期收益為價值標準，反映的是資產(chǎn)的經(jīng)營能力(獲利能力)的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟、政府控制、行業(yè)政策以及資產(chǎn)的有效使用等多種條件的影響。 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估反映被評估單位所有者權(quán)益(凈資產(chǎn))價值，可以(四)評估結(jié)論與賬面價值比較變動情況及原因分析凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)評估增值62,726.04萬元，主要是其他非流賬面價值為0,而評估對預期的合作權(quán)益進行了估值，從而導致評估價(一)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(二)抵(質(zhì))押事項本次評估未發(fā)現(xiàn)其他抵(質(zhì))押事項。(三)影響資產(chǎn)核實的事項及處理方法深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán) 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值·資產(chǎn)評估報告深圳中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司第41頁(四)未決事項、法律糾紛等不確定因素(五)重大期后事項1.評估基準日景恒泰其他應付款記錄應付深物業(yè)集團股利款151,433,108.41元，景恒泰已于2023年7月27日向深物業(yè)集團分配股2.2023年8月，景恒泰與合作方、擔保方通過往來函件的方式對3.截至資產(chǎn)評估報告日景恒泰尚未收到項目現(xiàn)金收益，(六)其他需要說明的事項案均價超過9.8萬元/m2,對超出部分的住宅銷售收入形成的利潤景恒泰應分享5%。經(jīng)委托人和被評估單位確定，深物業(yè)集團在本次轉(zhuǎn)讓景恒 所涉及的深圳市景恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)