武漢商品房從預(yù)售到現(xiàn)售的七點(diǎn)建議

PAGEPAGE1武漢商品房從預(yù)售到現(xiàn)售的七點(diǎn)建議劉蘭劉蘭：江漢大學(xué)商學(xué)院副教授、博士。、張蕾劉蘭：江漢大學(xué)商學(xué)院副教授、博士。張蕾：江漢大學(xué)文理學(xué)院講師。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是民生工程。黨的十九大報(bào)告中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住屬性，提高人民的獲得感、幸福感、安全感?，F(xiàn)在武漢商品房銷售模式一直是預(yù)售制。預(yù)售制，一方面有力促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但同時(shí)也顯露出了種種弊端。商品房銷售制度的改革刻不容緩。我們?cè)谖錆h房產(chǎn)局《商品房現(xiàn)售工作初探》課題的基礎(chǔ)上，提出如下對(duì)策建議。一是注重頂層設(shè)計(jì)，理清思路、順勢(shì)而為。商品房預(yù)售制的形成與完善是歷史的必然，商品房從預(yù)售制向現(xiàn)售制模式轉(zhuǎn)型也是歷史的必然。但這個(gè)轉(zhuǎn)型必須結(jié)合武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際，給經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與行業(yè)需要預(yù)留合理的調(diào)整期與過渡期。商品房預(yù)售制是房改以來存在至今的制度，幾乎所有的開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作方式、財(cái)務(wù)籌劃等均是基于預(yù)售制度而設(shè)定，與房地產(chǎn)相關(guān)的大量的上下游企業(yè)也都是基于此制度來籌劃企業(yè)發(fā)展，商品房銷售模式從預(yù)售制向現(xiàn)售制轉(zhuǎn)型，在操作層面上需要審慎研究、量力而行、逐步推進(jìn)。要盤點(diǎn)當(dāng)下庫(kù)存，部署土地供應(yīng)，提前設(shè)計(jì)政策過渡期和啟動(dòng)時(shí)點(diǎn)，有規(guī)劃、有計(jì)劃地疏導(dǎo)及規(guī)避政策變化帶來的不利因素，盡可能規(guī)避轉(zhuǎn)型給市場(chǎng)帶來的短期負(fù)面沖擊。二是先試行、再推廣。首先，要有法律許可，在法律許可的情況下才能取消預(yù)售制，畢竟預(yù)售制是寫入了法律法規(guī)之中的，屬于合法行為。其次，在實(shí)施商品房現(xiàn)售制的過程中，應(yīng)試點(diǎn)推進(jìn)，逐步實(shí)施。武漢市情況和其他城市不一樣，北京、上海、深圳等城市都是以二手房交易為主，賣4套房里有3套是二手房，而武漢目前賣4套房中有3套是新房。我們探索商品房現(xiàn)售制就是要從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度綜合考慮，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。簡(jiǎn)單地取消商品房預(yù)售制，對(duì)社會(huì)將造成的較大影響。因此，建議在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)售制與預(yù)售制兩種銷售模式并行實(shí)施，這既有利于現(xiàn)售制的推進(jìn)，也利于市場(chǎng)與社會(huì)的穩(wěn)定。第三，要結(jié)合市場(chǎng)供需關(guān)系，分類推行商品房現(xiàn)售制模式。對(duì)于溢價(jià)率較高、競(jìng)拍房企較多的中心城區(qū)、核心地塊可適當(dāng)采用現(xiàn)房銷售；對(duì)未來供應(yīng)量較大的新城區(qū)、遠(yuǎn)城區(qū)，可采用期房與現(xiàn)房銷售并舉舉措；也可以國(guó)有房企、大型房企先行探索現(xiàn)售制，而民營(yíng)房企與中小房企暫緩?fù)菩鞋F(xiàn)售制；希望借助綜合調(diào)控手段，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。三是要圍繞土地款支付節(jié)點(diǎn)入手制定商品房現(xiàn)售制度。預(yù)售制模式下，土地交易、土地款的支付節(jié)點(diǎn)是圍繞預(yù)售模式而設(shè)定的；而商品房現(xiàn)售制模式，必然導(dǎo)致商品房銷售周期大大延后，企業(yè)資金占?jí)簤毫≡?，因此需要政府監(jiān)管部門一盤棋考慮，特別在土地交易政策和地價(jià)款支付節(jié)點(diǎn)上考慮企業(yè)財(cái)務(wù)籌劃和資金壓力實(shí)際，圍繞現(xiàn)房銷售重新規(guī)劃支付節(jié)點(diǎn)或允許拉長(zhǎng)支付周期，緩解企業(yè)資金壓力。建議政府土儲(chǔ)部門加大對(duì)開發(fā)用地的供應(yīng)量，從源頭解決拿地難、拿地成本高的問題，加快市場(chǎng)開發(fā)節(jié)奏。對(duì)于本身庫(kù)存不足的市場(chǎng)來說，還需要從增加土地供應(yīng)、合理安排各階段土地供應(yīng)數(shù)量等層面入手，進(jìn)而促使供求關(guān)系的均衡。對(duì)于企業(yè)已取得預(yù)售證的項(xiàng)目，原先自持的房產(chǎn)部分在成為現(xiàn)房前如需銷售，建議按比例追加監(jiān)管資金后允許進(jìn)行預(yù)售。武漢推進(jìn)商品房現(xiàn)售制，可以學(xué)習(xí)深圳經(jīng)驗(yàn)，在土地招拍掛的過程中，通過合同確定本塊招拍掛土地所建商品房是需要現(xiàn)售的。四是逐步出臺(tái)現(xiàn)房銷售法律法規(guī)。國(guó)家《商品房銷售管理辦法》中，區(qū)分現(xiàn)房和期房的關(guān)鍵在于商品房是否竣工驗(yàn)收合格。而《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》則側(cè)重于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》則進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)登記主管機(jī)構(gòu)及各類登記程序。上述法律法規(guī)，對(duì)“現(xiàn)房”定義的闡釋各有側(cè)重，未能形成統(tǒng)一的概念。結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際，目前建管站、園林局、消防局、規(guī)劃局等職能部門更注重驗(yàn)收環(huán)節(jié)及資金使用監(jiān)管問題；而房管局、不動(dòng)產(chǎn)登記局則側(cè)重于初始登記和辦理房屋權(quán)屬環(huán)節(jié)，竣工驗(yàn)收備案證僅為其審核資料之一。而項(xiàng)目從綜合竣工驗(yàn)收到可辦理初始登記有3-6個(gè)月時(shí)間間隔，期間商品房銷售行為性質(zhì)無統(tǒng)一界定標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，有的項(xiàng)目因辦理了初始登記，而導(dǎo)致商品房買賣合同簽約備案系統(tǒng)被鎖定情況，致使簽約時(shí)間滯后，面臨企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議政府相關(guān)職能部門健全監(jiān)管機(jī)制，強(qiáng)化信息聯(lián)網(wǎng)，統(tǒng)一配套程序，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵照?qǐng)?zhí)行。五是探索現(xiàn)房銷售管理機(jī)制。要認(rèn)真總結(jié)預(yù)售制度存在的漏洞和弊端，充分研究現(xiàn)房銷售后可能出現(xiàn)的問題和對(duì)策，制定武漢市現(xiàn)房銷售實(shí)施辦法。一是要制定現(xiàn)房銷售實(shí)施辦法的依據(jù)和目的；二是要明確現(xiàn)房銷售的監(jiān)管部門和職責(zé)；三是要明確現(xiàn)房銷售應(yīng)該符合的標(biāo)準(zhǔn)；四是要明確現(xiàn)房銷售的批準(zhǔn)、備案條件和要求；五是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放現(xiàn)房銷售證明和許可證；六是明確辦理商品房現(xiàn)售備案的要求和時(shí)限；七是明確商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)進(jìn)行的信息公示內(nèi)容和要求。目前現(xiàn)房與期房最大區(qū)別在于：現(xiàn)房須辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬后才可辦理抵押權(quán)，這樣會(huì)增加貸款抵押合同辦理的時(shí)間與成本。而結(jié)合地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際，部分銀行可以按照期房抵押貸款流程辦理按揭貸款，因此，建議政府相關(guān)部門建立健全現(xiàn)房銷售管理流程，優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)抵押貸款辦理標(biāo)準(zhǔn)。建議結(jié)合實(shí)際，制定現(xiàn)房銷售《商品房買賣合同》，調(diào)整細(xì)化現(xiàn)房交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間、房屋質(zhì)量界定、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間等，如同一項(xiàng)目少量尾房可約定房屋交付具體時(shí)間即可作為房屋交付與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移臨界點(diǎn)，對(duì)于可直觀觀察的交付標(biāo)準(zhǔn)和房屋質(zhì)量問題可做細(xì)化約定等。建議武漢市房管局加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政策支持與扶植力度，借鑒其他城市有益做法，統(tǒng)籌政府要求、市場(chǎng)需求、百姓訴求，推行量化相對(duì)寬松的監(jiān)管政策（如差異化報(bào)建手續(xù)“綠色通道”、監(jiān)管資金釋放額度、周期等）。要制定從現(xiàn)售到預(yù)售銷售模式轉(zhuǎn)型的政策。一是為實(shí)施現(xiàn)房銷售的開發(fā)企業(yè)開通現(xiàn)房銷售的綠色通道，以鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)房銷售；二是緩交城市配套費(fèi)、土地增值稅、印花稅（建議開盤后繳納），或者給予稅收優(yōu)惠；三是針對(duì)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目可申請(qǐng)臨時(shí)施工許可證，在合同或項(xiàng)目的備案、產(chǎn)權(quán)辦理等手續(xù)方面給予優(yōu)惠或免費(fèi)。六是創(chuàng)新機(jī)構(gòu)，建立完整成熟的房地產(chǎn)金融體系。成熟的房地產(chǎn)金融體系應(yīng)表現(xiàn)出完整、效率、動(dòng)態(tài)、多樣的特征。該體系的建立與完善包括：著手組建專門的政策性銀行，成立以現(xiàn)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為基礎(chǔ)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，加快與住房信貸相關(guān)的中介機(jī)構(gòu)的建設(shè)，放寬對(duì)非銀行金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)融資的限制，鼓勵(lì)典當(dāng)、住宅合作社和基金類等民間信貸的發(fā)展。同時(shí)大力發(fā)展評(píng)估公證、登記、保險(xiǎn)、拍賣等機(jī)構(gòu)的建設(shè)，為建立和完善住房二級(jí)抵押市場(chǎng)打下良好的基礎(chǔ)。建議通過以上途徑，能在武漢市最終形成一個(gè)以商業(yè)銀行為主導(dǎo)，多種機(jī)構(gòu)類型和經(jīng)營(yíng)機(jī)制并存，多層次、多渠道共同運(yùn)作的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)。七是創(chuàng)新工具，拓展多元化的融資渠道及方式。商品房的現(xiàn)售制使得傳統(tǒng)的融資方式難以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，這需要開辟多元化的融資渠道，創(chuàng)新融