某項(xiàng)目經(jīng)理部施工管理組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)概述

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔項(xiàng)目經(jīng)理部施工管理組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)1、施工管理組織機(jī)構(gòu)根據(jù)邕寧水利樞紐工程施工的實(shí)際需要和BT項(xiàng)目施工特點(diǎn)，結(jié)合聯(lián)合體公司（以下簡(jiǎn)稱我公司）的施工管理經(jīng)驗(yàn)，我公司按照項(xiàng)目法施工原則成立施工總承包項(xiàng)目部，本著“精干高效”的原則，從公司中選聘相應(yīng)技術(shù)業(yè)務(wù)水平高、精通生產(chǎn)管理、思想作風(fēng)好的人員組成強(qiáng)有力的現(xiàn)場(chǎng)施工決策層和管理層，負(fù)責(zé)本合同工程的實(shí)施。同時(shí)，挑選能打硬仗、業(yè)務(wù)素質(zhì)高、吃苦耐勞的員工組成施工隊(duì)伍，從人員技術(shù)素質(zhì)和管理水平上來(lái)保障本合同工程各具體項(xiàng)目的順利完成?？偝邪?xiàng)目部，是一個(gè)技術(shù)過(guò)硬、管理高效、精誠(chéng)團(tuán)結(jié)的隊(duì)伍，是發(fā)包人、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理人及其他承包商都能信任的隊(duì)伍?？偝邪?xiàng)目部代表我公司履行合同，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，職能層次劃分決策層、管理層、執(zhí)行層三級(jí)，現(xiàn)場(chǎng)組織機(jī)構(gòu)如圖所示。1.1決策層決策層是總承包項(xiàng)目部以完成項(xiàng)目公司下達(dá)的施工任務(wù)為目標(biāo)的決策機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目經(jīng)理是由公司授權(quán)委派、經(jīng)發(fā)包人和監(jiān)理人考核認(rèn)可的派駐工地的全權(quán)負(fù)責(zé)人，代表總承包項(xiàng)目部全權(quán)處理和決策工程施工及合同管理中發(fā)生的一切問(wèn)題。決策層由項(xiàng)目經(jīng)理1名、黨工委書(shū)記1名、常務(wù)副經(jīng)理1名、項(xiàng)目副經(jīng)理3名（分管一、二、三分部日常管理工作)、總工程師1名、商務(wù)副經(jīng)理1名、安全總監(jiān)1名、財(cái)務(wù)總監(jiān)1名組成，負(fù)責(zé)對(duì)本工程施工與合同管理作出決策。1.2管理層管理層由工程管理部、安質(zhì)環(huán)保部、計(jì)劃合約部、協(xié)調(diào)部、財(cái)務(wù)部、綜合辦公室、試驗(yàn)室共七個(gè)部門組成，負(fù)責(zé)執(zhí)行決策層對(duì)工程施工和合同管理所作出的決策，并對(duì)執(zhí)行層實(shí)施有效管理?？紤]到工程的實(shí)際情況，為保證工程質(zhì)量，設(shè)置了專門的試驗(yàn)室，委托湖北正衡水利工程檢測(cè)有限公司成立湖北正衡水利工程檢測(cè)有限公司邕寧水利樞紐工程工地試驗(yàn)室進(jìn)行試驗(yàn)，負(fù)責(zé)原材料及施工過(guò)程中的試驗(yàn)檢測(cè)工作。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，試驗(yàn)室設(shè)立兩個(gè)試驗(yàn)分站，分別設(shè)置在一分部和二分部；三分部相關(guān)試驗(yàn)工作由二分部分站完成。施工中實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，優(yōu)勝劣汰，使施工隊(duì)伍始終保持高素質(zhì)，負(fù)責(zé)按照決策層和管理層作出的指令具體施工，確保高效率、高質(zhì)量完成本合同工程施工。1.3執(zhí)行層本合同工程施工任務(wù)重，技術(shù)復(fù)雜，施工難度大，質(zhì)量要求高。為滿足本工程施工需要，根據(jù)施工任務(wù)特點(diǎn)，執(zhí)行層分為三個(gè)分部，其中一分部負(fù)責(zé)閘壩及發(fā)電廠房施工；二分部負(fù)責(zé)航運(yùn)過(guò)壩工程施工；三分部負(fù)責(zé)防洪排澇專項(xiàng)工程施工。分部按施工項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行配置，設(shè)立五部二室和作業(yè)隊(duì)，其中作業(yè)隊(duì)包括土石方開(kāi)挖隊(duì)、基礎(chǔ)處理隊(duì)、混凝土作業(yè)隊(duì)、金屬結(jié)構(gòu)制安隊(duì)、砂石加工隊(duì)、機(jī)電安裝隊(duì)、邊坡防護(hù)隊(duì)等承擔(dān)本工程的施工，各作業(yè)隊(duì)按工種配齊人員，同時(shí)根據(jù)不同時(shí)段的施工任務(wù)。2、現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)管理內(nèi)容及職責(zé)2.1項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)主持總承包項(xiàng)目部行政工作，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的經(jīng)營(yíng)管理、工程管理、科技進(jìn)步、改革、發(fā)展等各項(xiàng)工作；對(duì)履約項(xiàng)目的工期、質(zhì)量、安全、環(huán)境、職業(yè)健康、成本等負(fù)責(zé)；代表項(xiàng)目部與業(yè)主、監(jiān)理及其它方聯(lián)系與開(kāi)展工作。（1）貫徹執(zhí)行國(guó)家及地方政府的法律、法規(guī)。（2）貫徹執(zhí)行公司的《管理體系文件》、程序文件及各項(xiàng)規(guī)章制度。在公司授權(quán)范圍內(nèi)，行使項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力。（3）主持領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目的全面行政工作，建立并不斷改進(jìn)管理體系。（4）批準(zhǔn)施工計(jì)劃、報(bào)告、規(guī)章制度，簽署各類合同、協(xié)議。（5）負(fù)責(zé)中標(biāo)項(xiàng)目的良好實(shí)施，對(duì)項(xiàng)目行使統(tǒng)一管理、統(tǒng)一核算的權(quán)力，努力實(shí)現(xiàn)年度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。（6）行使對(duì)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子以下組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置、負(fù)責(zé)人聘任和解聘以及人員調(diào)配的權(quán)力。（7）組織領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)對(duì)重大資產(chǎn)的購(gòu)置、重組、租賃、報(bào)廢、處置及投資等事項(xiàng)行使決策權(quán)。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)建立健全成本、財(cái)務(wù)管理制度。（8）組織制定并實(shí)施項(xiàng)目的各項(xiàng)管理辦法。2.2黨工委書(shū)記職責(zé)（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的黨建工作、紀(jì)檢監(jiān)察工作、思想政治工作和文明建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)。（2）認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨的路線、方針、政策和公司、黨委的決議、指示；處理好改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系，抓好項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)、黨風(fēng)廉政建設(shè)和人才隊(duì)伍建設(shè)。（3）領(lǐng)導(dǎo)并支持黨建、工會(huì)組織、共青團(tuán)組織開(kāi)展工作。（4）抓好黨群工作，在公司黨委和上級(jí)紀(jì)檢組織的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)黨風(fēng)廉政建設(shè)工作和紀(jì)檢監(jiān)察工作，組織協(xié)調(diào)反腐敗工作。（5）負(fù)責(zé)項(xiàng)目征地拆遷協(xié)調(diào)管理、社會(huì)治安綜合治理的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)工作。（6）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.3常務(wù)副經(jīng)理的職責(zé)在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的日常施工組織和管理，對(duì)該工程施工進(jìn)度、安全、質(zhì)量、環(huán)保、工期負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家的法律法規(guī)，公司的管理制度參與制定本項(xiàng)目管理的各項(xiàng)具體規(guī)章制度并組織實(shí)施。參與決策工程施工中的重大決策，負(fù)責(zé)處理工程施工中的重大協(xié)調(diào)事項(xiàng)。協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)、檢查各部門工作，保證質(zhì)量、HSE體系持續(xù)有效運(yùn)行。每月組織一次質(zhì)量、安全、文明施工大檢查，參與大型設(shè)施檢查簽證。參與事故調(diào)查、處理、組織事故救援，落實(shí)事故整改措施。參與對(duì)項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、施工管理、工程結(jié)算、勞務(wù)分包以及工資獎(jiǎng)金等方案的制定，參與項(xiàng)目重大經(jīng)濟(jì)合同和經(jīng)濟(jì)協(xié)議的研究審查。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.4項(xiàng)目副經(jīng)理的職責(zé)（1）協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理分管一、二、三分部日常施工管理工作，包括進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本及文明施工、環(huán)保等日常工作。（2）負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)、質(zhì)量、安全、環(huán)境、職業(yè)健康、成本管理的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理組織推動(dòng)管理體系的建立、運(yùn)行和完善；代表項(xiàng)目部就有關(guān)分管專業(yè)和分管項(xiàng)目管理與業(yè)主、監(jiān)理及其他方聯(lián)系工作。（3）協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理審定年、季、月、周生產(chǎn)計(jì)劃，審定生產(chǎn)計(jì)劃考核意見(jiàn)；負(fù)責(zé)生產(chǎn)組織和安全文明施工管理工作；負(fù)責(zé)試驗(yàn)、測(cè)量、監(jiān)測(cè)施工任務(wù)管理；審定結(jié)算、進(jìn)度獎(jiǎng)罰、進(jìn)度考評(píng)等工作中進(jìn)度考核結(jié)果；參與重大技術(shù)方案的研究，積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備；組織周生產(chǎn)例會(huì)和月、季、年生產(chǎn)計(jì)劃討論會(huì)；參與施工質(zhì)量事故的調(diào)查、分析和處理；參與重大安全問(wèn)題和事故的調(diào)查、分析和處理。（6）負(fù)責(zé)項(xiàng)目機(jī)電安裝管理和設(shè)備物資管理工作，對(duì)施工設(shè)備的安全運(yùn)行和管理負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；審定設(shè)備（含機(jī)電配件）、物資計(jì)劃，并對(duì)其適宜性和可行性負(fù)責(zé)；在經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)，審核設(shè)備、物資采購(gòu)計(jì)劃和簽訂采購(gòu)合同；審定結(jié)算、設(shè)備物資管理獎(jiǎng)罰和考評(píng)等工作中物資核銷和考核結(jié)果；協(xié)助重大技術(shù)方案和年度計(jì)劃的制定；協(xié)管項(xiàng)目招投標(biāo)工作，審定項(xiàng)目投標(biāo)項(xiàng)目設(shè)備物資專業(yè)施工技術(shù)方案。（7）協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理組織推動(dòng)管理體系的建立、運(yùn)行和完善。協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理審定主管項(xiàng)目和主管部門的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置、人員聘任和解聘以及調(diào)配、資源配置。（8）參與對(duì)重大資產(chǎn)的購(gòu)置、重組、租賃、報(bào)廢、處置及投資等事項(xiàng)決策；協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理建立健全成本費(fèi)用管理制度。（9）參與對(duì)項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、施工管理、工程結(jié)算、勞務(wù)分包以及工資獎(jiǎng)金等方案的制定，參與項(xiàng)目部重大經(jīng)濟(jì)合同和經(jīng)濟(jì)協(xié)議的研究審查。（10）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。2.5總工程師職責(zé)（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的技術(shù)管理工作；審定年度生產(chǎn)計(jì)劃；審定結(jié)算、技術(shù)管理獎(jiǎng)罰和考評(píng)等工作中的工程量計(jì)算和技術(shù)考核結(jié)果；建立并不斷改進(jìn)技術(shù)、測(cè)量、試驗(yàn)管理體系。代表項(xiàng)目部就有關(guān)技術(shù)、測(cè)量、試驗(yàn)管理與業(yè)主、監(jiān)理及其他方聯(lián)系工作。（2）協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理組織推動(dòng)管理體系的建立、運(yùn)行和完善。協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理審定主管項(xiàng)目和主管部門的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置、人員聘任和解聘以及調(diào)配、資源配置。（3）負(fù)責(zé)掌握施工動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。（4）主持研究解決施工過(guò)程中的重大技術(shù)問(wèn)題，審批施工技術(shù)方案和措施。（5）主持編制本項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)、專項(xiàng)技術(shù)方案、竣工項(xiàng)目的施工報(bào)告和優(yōu)質(zhì)工程申報(bào)材料的審定。（6）負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)改造工作，大力推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備。（7）負(fù)責(zé)試驗(yàn)、測(cè)量、檢測(cè)方案審定，負(fù)責(zé)試驗(yàn)、測(cè)量、檢測(cè)信息審定；（8）協(xié)管安全，參與重大安全問(wèn)題和事故的調(diào)查、分析和處理，負(fù)責(zé)審批施工安全事故處理的技術(shù)方案。（9）協(xié)管質(zhì)量，參與施工質(zhì)量事故的調(diào)查、分析和處理。（10）參與對(duì)項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、施工管理、工程結(jié)算、勞務(wù)分包以及工資獎(jiǎng)金等方案的制定，參與項(xiàng)目重大經(jīng)濟(jì)合同和經(jīng)濟(jì)協(xié)議的研究審查。（11）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。2.6財(cái)務(wù)總監(jiān)職責(zé)（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作，參與本單位重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的分析和決策。建立并不斷改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系。代表項(xiàng)目部就有關(guān)財(cái)務(wù)管理與業(yè)主、監(jiān)理及其他方聯(lián)系工作。（2）組織本單位執(zhí)行國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)法律、法規(guī)、方針、政策和制度，嚴(yán)格執(zhí)行《會(huì)計(jì)法》，認(rèn)真履行《總會(huì)計(jì)師條例》，保護(hù)國(guó)家和項(xiàng)目部財(cái)產(chǎn)不受損失。（3）主持編制年度預(yù)算、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、信貸計(jì)劃、擬訂資金籌措和使用方案，開(kāi)源節(jié)流、有效地使用資金。（4）審核會(huì)計(jì)報(bào)表、財(cái)務(wù)報(bào)告、主持財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。（5）負(fù)責(zé)按照公司規(guī)定計(jì)提有關(guān)費(fèi)用，維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益。（6）負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部機(jī)構(gòu)設(shè)置和會(huì)計(jì)人員的配備、會(huì)計(jì)專業(yè)職務(wù)的設(shè)置和任用，由項(xiàng)目部通過(guò)經(jīng)理聘任。組織會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核，支持會(huì)計(jì)人員依法行使職權(quán)。（7）參與對(duì)項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、施工管理、工程結(jié)算、工程分包以及工資獎(jiǎng)金等方案的制定，參與項(xiàng)目部重大經(jīng)濟(jì)合同和經(jīng)濟(jì)協(xié)議的研究審查。（8）按公司相關(guān)規(guī)定審核、批準(zhǔn)財(cái)務(wù)收支計(jì)劃。（9）協(xié)管成本控制工作；負(fù)責(zé)設(shè)備、物資采購(gòu)比價(jià)工作。（10）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。2.7商務(wù)副經(jīng)理職責(zé)（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理工作。主持項(xiàng)目?jī)?nèi)部的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。建立并不斷改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理體系。代表項(xiàng)目部就有關(guān)經(jīng)營(yíng)管理工作與業(yè)主、監(jiān)理及其他方聯(lián)系工作。（2）負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)信息和招投標(biāo)信息的研究，為項(xiàng)目提供決策方案；負(fù)責(zé)招投標(biāo)組織工作，主持標(biāo)書(shū)合同評(píng)審和勞務(wù)分包工作。（3）審定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、投標(biāo)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)、在建工程內(nèi)部?jī)r(jià)格的制定。（4）參與對(duì)項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、施工管理等方案的制定，主持工資獎(jiǎng)金等方案的制定，主持項(xiàng)目重大經(jīng)濟(jì)合同和經(jīng)濟(jì)協(xié)議的研究審查。（5）主持變更索賠工作。（6）組織進(jìn)行成本費(fèi)用預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，督促經(jīng)營(yíng)管理部門及機(jī)關(guān)其他部門、施工項(xiàng)目加強(qiáng)成本核算，降低成本消耗，節(jié)約成本費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益，負(fù)責(zé)審定目標(biāo)成本管理。（7）負(fù)責(zé)組織研究經(jīng)營(yíng)政策，負(fù)責(zé)合同交底工作，負(fù)責(zé)計(jì)量與結(jié)算工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的顧客回訪工作，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)人員的配置和推薦工作。（8）協(xié)助《施工組織設(shè)計(jì)》的編制和評(píng)審工作。（9）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.8安全總監(jiān)的職責(zé)（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的安全、質(zhì)量、環(huán)保、水保管理工作；審定年度安全、質(zhì)量、環(huán)保、水保工作計(jì)劃；建立并不斷改進(jìn)安全、質(zhì)量、環(huán)保、水保管理體系。代表項(xiàng)目部就有關(guān)安全、質(zhì)量、環(huán)保、水保管理與業(yè)主、監(jiān)理及其他方聯(lián)系工作。（2）協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理組織推動(dòng)管理體系的建立、運(yùn)行和完善；協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理審定主管項(xiàng)目和主管部門的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置、人員聘任和解聘以及調(diào)配、資源配置。（3）負(fù)責(zé)掌握施工動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。（4）負(fù)責(zé)管理體系建立健全、質(zhì)量管理和竣工驗(yàn)收工作；是竣工資料收集、整編、歸檔具體負(fù)責(zé)人；負(fù)責(zé)試驗(yàn)、測(cè)量、檢測(cè)過(guò)程質(zhì)量控制管理；組織質(zhì)量月例會(huì)；審定結(jié)算、質(zhì)量獎(jiǎng)罰、質(zhì)量考評(píng)等工作中質(zhì)量考核結(jié)果；主持、參與施工質(zhì)量事故的調(diào)查、分析和處理；負(fù)責(zé)質(zhì)量策劃與改進(jìn)工作。（5）負(fù)責(zé)項(xiàng)目安全管理和安全技術(shù)改造工作，積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備；組織安全月例會(huì)；審定結(jié)算、安全獎(jiǎng)罰、安全考評(píng)等工作中安全考核結(jié)果；主持、參與施工安全事故的調(diào)查、分析和處理；負(fù)責(zé)安全、環(huán)境、職業(yè)健康策劃與改進(jìn)工作。（6）貫徹落實(shí)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制；定期或不定期組織召開(kāi)環(huán)境保護(hù)和水土保持會(huì)議，研究項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)和水土保持工作，決定項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)和水土保持工作重要事項(xiàng)，組織解決項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)和水土保持重大問(wèn)題；參加重大的環(huán)境保護(hù)和水土保持會(huì)議及環(huán)境安全檢查等活動(dòng)，督促、檢查項(xiàng)目部各部門抓好環(huán)境保護(hù)工作、及時(shí)消除環(huán)境事故隱患。

（7）在計(jì)劃、布置、檢查、總結(jié)、評(píng)比生產(chǎn)工作時(shí)，同時(shí)計(jì)劃、布置、檢查、總結(jié)、評(píng)比環(huán)保工作。

（8）及時(shí)、如實(shí)向當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門和公司報(bào)告環(huán)境污染事故；落實(shí)“四不放過(guò)”事故處理原則，組織、參加重特大事故調(diào)查處理。（9）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.5工程管理部職責(zé)2.5.1技術(shù)管理（1）制定項(xiàng)目技術(shù)管理制度，承擔(dān)項(xiàng)目的施工和技術(shù)管理工作，負(fù)責(zé)各類技術(shù)資料的編制上報(bào)工作。（2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，編制具體的項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)；負(fù)責(zé)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、年計(jì)劃的編制，參與項(xiàng)目總策劃。（3）負(fù)責(zé)圖紙會(huì)審，工程量復(fù)核，并向作業(yè)單位進(jìn)行技術(shù)（包括安全技術(shù)措施）交底。（4）根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)，制定各階段和部位的施工措施（含安全技術(shù)），繪制施工圖。（5）深入施工現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理各種技術(shù)問(wèn)題。重大技術(shù)、質(zhì)量問(wèn)題要及時(shí)向項(xiàng)目總工程師匯報(bào)，其處理措施須由項(xiàng)目總工程師審批。（6）編制項(xiàng)目技術(shù)管理辦法，具體落實(shí)新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備的研制、引進(jìn)和推廣。（7）參與項(xiàng)目的成本控制管理，主要是技術(shù)方案措施成本控制工作。（8）負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目節(jié)能減排技術(shù)工作。（9）負(fù)責(zé)科研項(xiàng)目申報(bào)、初步評(píng)審、管理、驗(yàn)收；編制和申報(bào)工法、專利、標(biāo)準(zhǔn)。（10）負(fù)責(zé)技術(shù)文件的管理、歸檔、交接，編制工程技術(shù)總結(jié)，參與編制施工報(bào)告。（11）負(fù)責(zé)技術(shù)文件、竣工圖等竣工資料的收集、編制。（12）編制防洪度汛措施及應(yīng)急預(yù)案，參與防洪演練，總結(jié)防洪經(jīng)驗(yàn)。（13）協(xié)助經(jīng)營(yíng)管理部門完成變更索賠工作。（14）參與項(xiàng)目質(zhì)量事故和安全事故的調(diào)查、分析，參與工程驗(yàn)收。（15）負(fù)責(zé)施工總進(jìn)度計(jì)劃、年計(jì)劃及季度施工計(jì)劃的編制、會(huì)議召開(kāi)工作。（16）完成項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.5.2生產(chǎn)管理（1）根據(jù)項(xiàng)目承包合同協(xié)議條款和項(xiàng)目總體策劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)策劃的實(shí)施；（2）開(kāi)工前施工準(zhǔn)備工作完成后，負(fù)責(zé)向監(jiān)理單位提出工程開(kāi)工申請(qǐng)，并及時(shí)對(duì)施工生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的重大事項(xiàng)予以記錄，形成施工大事記；（3）負(fù)責(zé)施工設(shè)備、人員資源配置計(jì)劃工作，負(fù)責(zé)施工設(shè)備資源的調(diào)配協(xié)調(diào)，均衡生產(chǎn)；（4）組織研究和擬定施工生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)文明施工、進(jìn)度管理等方面的規(guī)章制度，建立并完善生產(chǎn)組織、現(xiàn)場(chǎng)文明施工、進(jìn)度管理體系；（5）組織、協(xié)調(diào)項(xiàng)目施工生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理的安排與協(xié)調(diào)，合理調(diào)配資源，布置安排工程施工；（6）主管項(xiàng)目對(duì)外協(xié)調(diào)、項(xiàng)目部與工區(qū)間協(xié)調(diào)、項(xiàng)目部之間的協(xié)調(diào)、項(xiàng)目部及工區(qū)與部門之間的協(xié)調(diào)工作，提出施工分包申請(qǐng)建議，參與項(xiàng)目部分包合同的評(píng)審；（7）編制施工周計(jì)劃、月計(jì)劃，考核年、季、月、周施工計(jì)劃，并負(fù)責(zé)上報(bào)和下達(dá)，主持召開(kāi)生產(chǎn)碰頭會(huì)；（8）負(fù)責(zé)每日工作計(jì)劃安排及落實(shí)，形成施工日志，主持召開(kāi)生產(chǎn)周、月例會(huì)，形成會(huì)議紀(jì)要，代表項(xiàng)目部就有關(guān)施工生產(chǎn)、進(jìn)度和文明施工管理與業(yè)主、監(jiān)理及其他方聯(lián)系工作；（9）負(fù)責(zé)施工項(xiàng)目生產(chǎn)進(jìn)度（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)、周計(jì)劃的實(shí)施）目標(biāo)工作的管理和臨時(shí)性分包項(xiàng)目管理，及時(shí)、有效協(xié)調(diào)解決各種生產(chǎn)關(guān)系；（10）負(fù)責(zé)年度防洪度汛工作安排，定期組織防洪度汛安全檢查及防洪演練工作，確保工程安全度汛；（11）負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)上、對(duì)下零星用工、計(jì)日工、設(shè)備臺(tái)時(shí)以及零星工程簽證工作；（12）“管生產(chǎn)、管安全、管質(zhì)量”同步進(jìn)行，對(duì)施工產(chǎn)品過(guò)程的安全、質(zhì)量負(fù)責(zé)；（13）對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)與設(shè)計(jì)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不符的項(xiàng)目及時(shí)與技術(shù)、質(zhì)量部門溝通協(xié)調(diào)處理；（14）負(fù)責(zé)協(xié)助完成基礎(chǔ)資料（竣工資料、大事記、節(jié)點(diǎn)工程等）的收集、索賠、簽證；（15）按要求負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行移民征地工作，并做好移民簽證記錄；（16）負(fù)責(zé)組織做好施工現(xiàn)場(chǎng)的形象進(jìn)度面貌、突發(fā)事件等圖片、影像資料的收集；（17）負(fù)責(zé)對(duì)分包協(xié)作隊(duì)伍、作業(yè)隊(duì)的管理、監(jiān)督、考核工作，建立相關(guān)管理辦法及考核制度；（18）負(fù)責(zé)完成施工進(jìn)度方面對(duì)上級(jí)的信息上報(bào)、錄入工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目信息管控月報(bào)的編制報(bào)送工作；（19）參與變更索賠及工程驗(yàn)收工作；（20）配合相關(guān)部門進(jìn)行質(zhì)量、安全、合同管理及勞動(dòng)競(jìng)賽等工作，參與不合格品和事故的處置；（21）完成項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，并保證其質(zhì)量。2.5.3計(jì)量管理（1）及時(shí)準(zhǔn)確的進(jìn)行施工放樣及檢測(cè)，并對(duì)各作業(yè)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量交底；（2）對(duì)實(shí)體（如混凝土）體型檢測(cè)及相關(guān)質(zhì)量統(tǒng)計(jì)報(bào)表的初編；（3）負(fù)責(zé)月工程計(jì)量工作中的地形圖、斷面圖測(cè)繪及工程量統(tǒng)計(jì)報(bào)表；（4）各種測(cè)量資料的簽認(rèn)，對(duì)實(shí)物工程進(jìn)行量測(cè)；（5）配合質(zhì)量部做好測(cè)量驗(yàn)收工作；（6）配合安全管理部門做好危險(xiǎn)源的觀測(cè)、變形體測(cè)量和檢測(cè)；（7）做好測(cè)量?jī)x器的年檢工作；（8）完成項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.6安質(zhì)環(huán)保部的職責(zé)負(fù)責(zé)安全管理、質(zhì)量管理、文明施工、環(huán)境保護(hù)及水土保持工作；認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)、質(zhì)量管理、環(huán)境保護(hù)的方針、政策、法規(guī)、規(guī)章制度及上級(jí)有關(guān)規(guī)定，協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)組織和推動(dòng)安全和環(huán)保管理工作。2.6.1安全管理（1）制訂項(xiàng)目安全工作目標(biāo)和安全施工管理制度實(shí)施細(xì)則，負(fù)責(zé)督促檢查各部門的執(zhí)行和落實(shí)情況，監(jiān)督各級(jí)人員安全施工責(zé)任制的規(guī)章制度落實(shí)；（2）組織安全工作規(guī)程和安全施工管理規(guī)定的學(xué)習(xí)、考試及取證工作；負(fù)責(zé)施工人員的第一、二級(jí)安全教育；（3）參加施工組織設(shè)計(jì)（措施）和重大、特殊的施工項(xiàng)目安全措施的審查，并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況，必要時(shí)參加技術(shù)交底；（4）深入施工現(xiàn)場(chǎng)，檢查安全施工情況，協(xié)助解決問(wèn)題。有權(quán)制止和處罰違章作業(yè)和違章指揮行為，遇有特別緊急的不安全情況時(shí)，有權(quán)指令先行停止施工，并報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)處理；（5）定期組織安全、環(huán)水保大檢查，督促有關(guān)部門及時(shí)整改發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。（6）負(fù)責(zé)組織專職安監(jiān)人員的培訓(xùn)、考核和取證工作；嚴(yán)格執(zhí)行安全監(jiān)督人員持證上崗制度；（7）組織開(kāi)展安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)與水土保持的宣傳教育工作。協(xié)助有關(guān)部門開(kāi)展安全施工競(jìng)賽活動(dòng)；（8）負(fù)責(zé)對(duì)外包單位、勞務(wù)工隊(duì)伍的安全資質(zhì)審查，對(duì)不符合安全施工資質(zhì)隊(duì)伍，安質(zhì)部有權(quán)否決錄用，督促實(shí)施對(duì)外包隊(duì)伍的安全工作監(jiān)督和指導(dǎo)職責(zé)；（9）負(fù)責(zé)項(xiàng)目危險(xiǎn)源辨識(shí)、評(píng)價(jià)和控制措施的制定，項(xiàng)目事故應(yīng)急救援領(lǐng)導(dǎo)編制工作，組織安全檢查，監(jiān)督危險(xiǎn)源的整改、落實(shí)，負(fù)責(zé)重大危險(xiǎn)源的申報(bào)；（10）做好項(xiàng)目員工“三級(jí)安全教育”工作；（11）負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目員工工傷認(rèn)定、勞動(dòng)能力鑒定的申報(bào)工作；（12）參加安全事故的調(diào)查處理工作；（13）監(jiān)督安全經(jīng)費(fèi)的施工，負(fù)責(zé)專項(xiàng)安全經(jīng)費(fèi)的立項(xiàng)、簽證，并對(duì)安全經(jīng)費(fèi)的使用簽字確認(rèn)。2.6.2質(zhì)量管理（1）制訂質(zhì)量管理規(guī)章制度，組織并參與項(xiàng)目管理體系文件的編制、修訂、解釋和發(fā)布工作，推進(jìn)項(xiàng)目管理體系的有效運(yùn)行，并負(fù)責(zé)其實(shí)施情況的檢查和監(jiān)督；（2）負(fù)責(zé)組織工序或單元、分項(xiàng)工程驗(yàn)收工作和施工、生產(chǎn)中的過(guò)程、產(chǎn)品的質(zhì)量檢查、監(jiān)督、巡檢或特殊部位的旁站工作，在內(nèi)部質(zhì)量“三檢制”中履行終檢職責(zé)，掌握工程質(zhì)量動(dòng)態(tài)，確保工程（產(chǎn)品）滿足質(zhì)量要求；（3）牽頭組織管理體系內(nèi)部審核的相關(guān)工作，包括組織內(nèi)部自查、迎接上級(jí)審核、組織不合格項(xiàng)目的整改處理及實(shí)施效果驗(yàn)證；（4）制定質(zhì)量培訓(xùn)計(jì)劃并組織實(shí)施，檢查本部門崗位執(zhí)行情況，對(duì)本部門人員分工、考核；（5）負(fù)責(zé)質(zhì)量信息的收集、分析、整理，編制質(zhì)量周報(bào)、月報(bào)、年報(bào)、質(zhì)量報(bào)表及質(zhì)量報(bào)告，匯編質(zhì)量函件；（6）組織（或參與）相應(yīng)等級(jí)質(zhì)量事故和不合格品的調(diào)查及質(zhì)量違規(guī)行為的處理，負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)部質(zhì)量考核與質(zhì)量獎(jiǎng)懲；（7）提供除測(cè)量工程量、圖紙和修改通知的圖示規(guī)則尺寸計(jì)算的工程量以外的所有工程項(xiàng)目的工程量及簽證資料，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收過(guò)程中出現(xiàn)的零星工程量的記錄及簽證；（8）及時(shí)收集、分析、處理、傳遞質(zhì)量信息，組織協(xié)調(diào)、研究、解決質(zhì)量管理問(wèn)題，定期組織召開(kāi)周例會(huì)、月例會(huì)和其他質(zhì)量專題會(huì)及施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量巡檢工作；（9）負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)工程量的質(zhì)量簽證的工作，建立對(duì)上、對(duì)下工程量質(zhì)量檢驗(yàn)臺(tái)賬，協(xié)助做好經(jīng)營(yíng)結(jié)算工作；（10）組織召開(kāi)質(zhì)量委員會(huì)會(huì)議，對(duì)管理制度運(yùn)行情況檢查并改進(jìn)，落實(shí)獎(jiǎng)罰整改工作；（11）負(fù)責(zé)進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備、機(jī)電物資等質(zhì)檢驗(yàn)收工作，配合經(jīng)營(yíng)管理部門、設(shè)備物資管理部門對(duì)供方進(jìn)行資質(zhì)評(píng)審和合同評(píng)審（質(zhì)量方面），負(fù)責(zé)對(duì)供方進(jìn)行質(zhì)量管理；（12）負(fù)責(zé)QC小組的日常管理工作及優(yōu)秀小組的申報(bào)評(píng)選工作；（13）組織開(kāi)展達(dá)標(biāo)投產(chǎn)工作；（14）參與變更索賠工作；（15）負(fù)責(zé)歸口管理工程竣工資料的收集、規(guī)范、整編、歸檔，制定項(xiàng)目竣工工作計(jì)劃并安排實(shí)施，組織、落實(shí)工程竣工驗(yàn)收移交，優(yōu)質(zhì)工程申報(bào)工作；（16）組織參與迎接水利水電建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站和流域質(zhì)量專家組的檢查，以及檢查所提問(wèn)題的落實(shí)與驗(yàn)證工作；（17）負(fù)責(zé)施工過(guò)程中的業(yè)績(jī)收集，年度先進(jìn)單位、先進(jìn)個(gè)人、先進(jìn)分包商的評(píng)優(yōu)及申報(bào)工作；（18）負(fù)責(zé)本工程的質(zhì)量管理和檢驗(yàn)試驗(yàn)工作。（19）完成項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.6.3環(huán)境保護(hù)管理（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常環(huán)境、職業(yè)健康安全管理和環(huán)境、職業(yè)健康安全統(tǒng)計(jì)、報(bào)告分析工作；（2）負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理規(guī)章制度，督促實(shí)施；（3）參加安全技術(shù)措施和操作規(guī)程的審核，督促實(shí)施；（4）負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工生產(chǎn)日常檢查工作，及時(shí)掌握環(huán)境、職業(yè)健康安全動(dòng)態(tài)，糾正違章，提出改正意見(jiàn)，督促隱患整改；（5）組織開(kāi)展項(xiàng)目環(huán)境、職業(yè)健康安全活動(dòng)，不斷提高環(huán)境、職業(yè)健康安全管理水平；（6）負(fù)責(zé)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)和員工職業(yè)健康歸口管理工作；（7）參與變更索賠工作；（8）完成項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.7物資設(shè)備部的職責(zé)（1）貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)設(shè)備物資管理的方針、政策、法規(guī)和和股份公司、集團(tuán)公司有關(guān)設(shè)備物資管理的規(guī)定；（2）負(fù)責(zé)設(shè)備、機(jī)電、金結(jié)技術(shù)質(zhì)量和管理工作，組織協(xié)調(diào)、解決設(shè)備管理和機(jī)電、金結(jié)技術(shù)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，負(fù)責(zé)制定設(shè)備管理和機(jī)電、金結(jié)技術(shù)管理辦法和各項(xiàng)規(guī)章制度，并監(jiān)督實(shí)施；（3）負(fù)責(zé)編制設(shè)備物資采購(gòu)計(jì)劃，負(fù)責(zé)設(shè)備物資采購(gòu)的招標(biāo)工作，根據(jù)生產(chǎn)進(jìn)度計(jì)劃要求，作好設(shè)備進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)工作；（4）做好設(shè)備技術(shù)資料的收集整理和歸檔工作，負(fù)責(zé)設(shè)備維修、保養(yǎng)及大修計(jì)劃的編制；負(fù)責(zé)組織對(duì)設(shè)備事故的調(diào)查、分析和鑒定處理工作；負(fù)責(zé)組織開(kāi)展紅旗設(shè)備評(píng)比活動(dòng)，設(shè)備日常檢查及定期檢修制度的落實(shí)、考核工作；準(zhǔn)確及時(shí)按公司的要求填報(bào)設(shè)備物資各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表；（5）負(fù)責(zé)特種設(shè)備的檢測(cè)、校驗(yàn)、年審等管理工作，并負(fù)責(zé)制定相關(guān)安全管理辦法和實(shí)施細(xì)則，并監(jiān)督實(shí)施；（6）負(fù)責(zé)組織形成機(jī)電、金結(jié)安裝工程的技術(shù)文件。負(fù)責(zé)編制機(jī)電、金結(jié)安裝工程施工組織設(shè)計(jì)、施工方案和措施、技術(shù)函件、施工圖紙、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等；主持機(jī)電、金結(jié)安裝工程技術(shù)交底；負(fù)責(zé)安裝施工過(guò)程技術(shù)核定單的制定；整編機(jī)電、金結(jié)安裝工程的竣工資料，編寫(xiě)機(jī)電、金結(jié)安裝工程的施工報(bào)告；參與相關(guān)工程的投標(biāo)工作；（7）負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)的供水、供電、供風(fēng)管理工作；（8）負(fù)責(zé)做好廢舊設(shè)備、物資的報(bào)廢、配件的回收、處理工作。負(fù)責(zé)組織對(duì)設(shè)備、物資、配件質(zhì)量問(wèn)題的調(diào)查、分析和處理工作；（9）負(fù)責(zé)并指導(dǎo)作業(yè)隊(duì)（廠）設(shè)備操作人員嚴(yán)格按設(shè)備的使用說(shuō)明書(shū)要求，正確使用、規(guī)范保養(yǎng)、精細(xì)維修設(shè)備，確保設(shè)備技術(shù)狀況良好、高效、安全運(yùn)行；（10）協(xié)助人力資源部門對(duì)機(jī)長(zhǎng)聘任和考核工作。協(xié)助人力資源部門做好設(shè)備操作人員的技能培訓(xùn)工作；（11）負(fù)責(zé)物資材料計(jì)劃、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)使用、核銷管理、定額管理工作；（12）負(fù)責(zé)施工材料的集中配送工作，對(duì)各工區(qū)、協(xié)作隊(duì)伍使用物資材料進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督、監(jiān)控，定期進(jìn)行材料盤底檢查。負(fù)責(zé)廢舊材料的回收以及再利用管理工作；（13）負(fù)責(zé)倉(cāng)儲(chǔ)管理，實(shí)行存貨全方位管理，負(fù)責(zé)設(shè)備配件和材料的入庫(kù)驗(yàn)收、領(lǐng)用、發(fā)放等工作，并對(duì)其質(zhì)量進(jìn)行跟蹤，定期對(duì)庫(kù)存材料、低值易耗品、固定資產(chǎn)等進(jìn)行清查盤點(diǎn)，確保材料、設(shè)備，帳、卡、物三相符；（14）負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主統(tǒng)供材料的核銷管理，配合經(jīng)營(yíng)管理部門進(jìn)行對(duì)下材料核銷管理；（15）負(fù)責(zé)租賃設(shè)備的租賃、使用、管理及分包隊(duì)伍設(shè)備物資管理、監(jiān)督工作；（16）配合質(zhì)量管理部門做好竣工驗(yàn)收工作；配合安全管理部門開(kāi)展專項(xiàng)安全檢查，制定應(yīng)急救援預(yù)案；（17）完成項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.8計(jì)劃合約部的職責(zé)（1）負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國(guó)家的法律法規(guī)及上級(jí)有關(guān)經(jīng)營(yíng)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度工作；（2）負(fù)責(zé)開(kāi)展項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)工作，負(fù)責(zé)細(xì)化編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理制度并組織實(shí)施工作；（3）負(fù)責(zé)進(jìn)行合同商務(wù)交底，研究、解決項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理中的商務(wù)工作；（4）負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)分析策劃報(bào)告，編制項(xiàng)目中期經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告工作；（5）負(fù)責(zé)編制生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值年度計(jì)劃工作；（6）負(fù)責(zé)編制成本控制方案，預(yù)算成本分解，編制成本控制成果分析報(bào)告工作；（7）負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)綜合分析編制、匯總、上報(bào)工作；（8）負(fù)責(zé)編制建造合同初始預(yù)計(jì)總收入和預(yù)計(jì)總成本，編制建造合同產(chǎn)值報(bào)表，定期對(duì)合同建造收入與結(jié)算產(chǎn)值差異分析工作；并負(fù)責(zé)綜合統(tǒng)計(jì)報(bào)表編制上報(bào)工作；（9）負(fù)責(zé)收集、匯總、復(fù)核對(duì)上工程進(jìn)度結(jié)算工程量及對(duì)上完工工程量工作，負(fù)責(zé)編報(bào)對(duì)上工程進(jìn)度結(jié)算報(bào)表及對(duì)上工程完工結(jié)算報(bào)表工作；建立工程承包合同和分包合同統(tǒng)計(jì)等相關(guān)臺(tái)帳工作；（10）負(fù)責(zé)變更索賠工作:項(xiàng)目合同變更索賠擬報(bào)項(xiàng)目工作計(jì)劃的編制；負(fù)責(zé)收集項(xiàng)目合同變更、索賠項(xiàng)目資料，負(fù)責(zé)編制變更索賠商務(wù)報(bào)告，并跟蹤、落實(shí)工作；（11）負(fù)責(zé)項(xiàng)目編制分包策劃書(shū)，并報(bào)批（或報(bào)備）工作；（12）負(fù)責(zé)項(xiàng)目編制分包招（議）標(biāo)方案與實(shí)施工作，分包商推薦；負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程分包商工作程序、分包商初選及分包商資源庫(kù)的運(yùn)行工作；負(fù)責(zé)審查、更新、上報(bào)合格分包商推薦使用和新引進(jìn)的分包商資料；進(jìn)行分包商履約情況的考核、評(píng)價(jià)、上報(bào)工作；（13）負(fù)責(zé)分包工程項(xiàng)目合同起草、談判、簽訂工作；（14）負(fù)責(zé)分包履約過(guò)程中商務(wù)部分的監(jiān)管，處理合同變更事宜等工作；負(fù)責(zé)收集、復(fù)核分包項(xiàng)目進(jìn)度、完工工程量；負(fù)責(zé)對(duì)分包項(xiàng)目進(jìn)度、完工結(jié)算工作；負(fù)責(zé)完工項(xiàng)目終止協(xié)議的起草、簽訂工作；（15）負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料核銷具體業(yè)務(wù)的組織協(xié)調(diào)和成果報(bào)表工作，負(fù)責(zé)計(jì)算主合同項(xiàng)目的主要材料額定消耗指標(biāo)及分包項(xiàng)目主要材料額定消耗指標(biāo)工作，負(fù)責(zé)分包工程的材料核銷工作；（16）負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本控制，做好項(xiàng)目日常成本控制基礎(chǔ)資料收集工作，成本控制具體業(yè)務(wù)的組織協(xié)調(diào)工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的制定及考核工作；（17）負(fù)責(zé)識(shí)別、評(píng)價(jià)、監(jiān)控項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)因素的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)源，匯編風(fēng)險(xiǎn)控制措施工作；（18）負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)管理；負(fù)責(zé)收集各類新工藝、新材料、新技術(shù)、新設(shè)備定額基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作；（19）負(fù)責(zé)公司對(duì)在建項(xiàng)目顧客滿意度回訪的采集、分析、上報(bào)工作；（20）負(fù)責(zé)配合業(yè)主完成與項(xiàng)目商務(wù)相關(guān)的審計(jì)（含延伸審計(jì)）工作；（21）負(fù)責(zé)項(xiàng)目完工總結(jié)、評(píng)價(jià)報(bào)告的編制工作；（22）負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資料的收集、整理、分析、歸檔、保管、移交全過(guò)程工作；（23）負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的信息管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)入錄工作；（24）負(fù)責(zé)履約保證金等扣款，分包商農(nóng)民工工資支付監(jiān)管、控制及管理工作，配合安全管理部門民工工資發(fā)放；（25）負(fù)責(zé)工程一切險(xiǎn)和第三者責(zé)任險(xiǎn)申報(bào)、跟蹤至理賠工作；（26）負(fù)責(zé)設(shè)備調(diào)轉(zhuǎn)及其費(fèi)用結(jié)算、轉(zhuǎn)賬；（27）負(fù)責(zé)本部門的竣工資料編制；（28）完成項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.9財(cái)務(wù)部的職責(zé)（1）貫徹執(zhí)行國(guó)家財(cái)經(jīng)政策、法規(guī)和公司財(cái)務(wù)(資金)管理制度。結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，制定各項(xiàng)財(cái)務(wù)(資金)管理辦法和相關(guān)實(shí)施細(xì)則并組織實(shí)施；（2）組織財(cái)務(wù)人員熟悉公司、項(xiàng)目各項(xiàng)管理規(guī)定，熟悉項(xiàng)目工程招投標(biāo)文件以及其他合同，做好對(duì)地方各項(xiàng)稅收及工程管理方面文件的學(xué)習(xí)和了解；（3）負(fù)責(zé)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算管理工作，做好財(cái)務(wù)日常分析工作，為管理層提供及時(shí)準(zhǔn)確信息；（4）負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)(資金)預(yù)算管理工作，配合協(xié)助集團(tuán)對(duì)年度目標(biāo)任務(wù)的制訂與分解；推行全面預(yù)算管理，評(píng)估分析預(yù)算執(zhí)行情況，及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)預(yù)算偏差情況，以及提出部門專業(yè)范圍內(nèi)糾偏建議，配合相關(guān)部門制定彌補(bǔ)虧損方案；（5）負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)信息化管理工作，根據(jù)公司文件要求做好項(xiàng)目的會(huì)計(jì)電算化管理工作，制定相關(guān)規(guī)章制度，保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)、準(zhǔn)確和完整；（6）負(fù)責(zé)項(xiàng)目資產(chǎn)的價(jià)值管理工作；做好項(xiàng)目日常資產(chǎn)評(píng)估、清查工作，對(duì)于閑置或減值資產(chǎn)及時(shí)提出處理意見(jiàn)上報(bào)上級(jí)管理部門；協(xié)同資產(chǎn)管理部門就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和處置事項(xiàng)做出專業(yè)內(nèi)評(píng)估及建議；（7）負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本費(fèi)用管理工作，建立成本核算管理體制系，制定成本管理和考核辦法，推行工程量清單核算方法，實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目各單項(xiàng)工程投入產(chǎn)出情況，及時(shí)對(duì)于非合理性投入及增長(zhǎng)做出反映報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)；（8）負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算、財(cái)務(wù)分析及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作；分析項(xiàng)目資產(chǎn)狀況，經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的情況，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)及防范學(xué)習(xí)，合理預(yù)計(jì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做好可控程度分析；（9）負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的籌集、使用和管理，確保資金安全；確立項(xiàng)目公司一盤棋的大局觀，實(shí)施資金集約化管理制度，服從項(xiàng)目公司對(duì)于本項(xiàng)目的資金的規(guī)劃、調(diào)配管理；（10）負(fù)責(zé)項(xiàng)目及個(gè)人的各種納稅申報(bào)工作，運(yùn)用稅收政策，依法納稅，合理避稅；（11）負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表等財(cái)務(wù)檔案的分類、整理和移交歸檔工作；（12）負(fù)責(zé)配合上級(jí)單位、第三方對(duì)項(xiàng)目的審計(jì)和檢查等工作；（13）對(duì)經(jīng)營(yíng)管理部門資金扣款進(jìn)行復(fù)核；（14）加強(qiáng)資產(chǎn)價(jià)格管理，對(duì)實(shí)物、折舊、折損、可回收物品進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；（15）加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)管理，對(duì)物品殘值進(jìn)行回收；（16）每個(gè)月進(jìn)行一次對(duì)賬；（17）對(duì)民工工資進(jìn)行監(jiān)督管理；（18）參與變更索賠工作；（19）完成項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.10綜合辦公室的職責(zé)2.10.1辦公管理（1）貫徹執(zhí)行上級(jí)各項(xiàng)規(guī)章制度，協(xié)助制訂項(xiàng)目部規(guī)章制度；（2）負(fù)責(zé)項(xiàng)目部重要會(huì)議文件起草和會(huì)議的籌備工作，負(fù)責(zé)檢查、督促、落實(shí)會(huì)議決議，協(xié)調(diào)各部門的工作；負(fù)責(zé)項(xiàng)目信息化管理工作；（3）負(fù)責(zé)項(xiàng)目部文件資料（檔案）管理工作；（4）負(fù)責(zé)竣工相關(guān)資料收集提供，參與變更索賠工作；（5）負(fù)責(zé)項(xiàng)目部印信管理，保密管理工作；（6）負(fù)責(zé)項(xiàng)目部對(duì)外聯(lián)系、接待工作；（7）負(fù)責(zé)項(xiàng)目部后勤管理、小車使用調(diào)配管理工作；（8）負(fù)責(zé)項(xiàng)目部辦公用品的計(jì)劃、采購(gòu)和使用管理工作；（9）負(fù)責(zé)辦公經(jīng)費(fèi)使用管理的制定、檢查、考核工作；（10）完成項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.10.2黨群管理為項(xiàng)目黨組織的工作機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目黨組織、工會(huì)、共青團(tuán)組織合署歸綜合辦公室。（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目黨工委具體事務(wù)以及項(xiàng)目黨工委決定事項(xiàng)的安排、督辦、檢查、落實(shí)。（2）圍繞項(xiàng)目黨工委工作重點(diǎn)開(kāi)展調(diào)研，當(dāng)好參謀，為決策提供依據(jù)。（3）負(fù)責(zé)項(xiàng)目黨工委各種文件、材料的起草、修訂等。（4）負(fù)責(zé)項(xiàng)目黨工委各類會(huì)議、活動(dòng)的籌辦與黨建檔案管理、黨費(fèi)收繳管理、黨員組織關(guān)系接轉(zhuǎn)、信息化建設(shè)和黨內(nèi)報(bào)表等日常工作。（5）接待黨員來(lái)信、來(lái)電、來(lái)訪，并提供相應(yīng)的咨詢服務(wù)，協(xié)調(diào)落實(shí)有關(guān)事項(xiàng)，維護(hù)黨員合法權(quán)益。（6）負(fù)責(zé)項(xiàng)目宣傳思想工作業(yè)務(wù)，按月按量向局網(wǎng)站投稿，協(xié)助工程管理部門做好施工現(xiàn)場(chǎng)音像、圖片資料的收集整理工作。（7）負(fù)責(zé)項(xiàng)目文明創(chuàng)建業(yè)務(wù)，班子創(chuàng)建的具體事務(wù)。（8）負(fù)責(zé)項(xiàng)目維護(hù)穩(wěn)定與社會(huì)治安綜合治理工作，負(fù)責(zé)民主管理及廠務(wù)公開(kāi)等有關(guān)業(yè)務(wù)。（9）與人力資源、綜合部門一起負(fù)責(zé)項(xiàng)目干部考核。（10）履行好“管理憲兵”職能，負(fù)責(zé)項(xiàng)目各部門、各工區(qū)（作業(yè)隊(duì)）工作效率、績(jī)效考核。（11）主管黨群干部選拔、培養(yǎng)、使用的日常工作。（12）負(fù)責(zé)黨建工作責(zé)任制考評(píng)業(yè)務(wù)。（13）完成項(xiàng)目黨工委交辦的其它工作。2.11協(xié)調(diào)部的職責(zé)（1）加強(qiáng)與項(xiàng)目公司、南寧航電公司、當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，收集工程建設(shè)過(guò)程中需要協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題，溝通協(xié)商解決辦法，及時(shí)反饋問(wèn)題解決情況，形成良好的協(xié)作氛圍，為建設(shè)單位營(yíng)造好的工作環(huán)境。

（2）及時(shí)安排人員了解工程所遇到的問(wèn)題及情況，協(xié)調(diào)相關(guān)部門和單位解決。對(duì)于協(xié)調(diào)部不能單獨(dú)解決的問(wèn)題，提請(qǐng)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)召集相關(guān)部門和單位召開(kāi)專題會(huì)研究解決。

（3）及時(shí)跟蹤航電公司及政府領(lǐng)導(dǎo)組織的專題會(huì)決定事項(xiàng)的落實(shí)情況，督促相關(guān)部門和單位按照要求及時(shí)辦理；及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反饋工作進(jìn)展情況，便于領(lǐng)導(dǎo)決策和指導(dǎo)工作。

（4）及時(shí)收集整理信息，掌握工作中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。定期編制工作簡(jiǎn)報(bào)，報(bào)告工作進(jìn)展情況；按照一個(gè)問(wèn)題一個(gè)檔案要求，搞好工作資料的整理、歸檔。

（5）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。2.12試驗(yàn)室的職責(zé)（1）貫徹執(zhí)行上級(jí)相關(guān)的方針政策和規(guī)程、規(guī)范及技術(shù)管理規(guī)定，確保現(xiàn)行有效。（2）嚴(yán)格運(yùn)行質(zhì)量管理體系，確保公正、科學(xué)、準(zhǔn)確地開(kāi)展各項(xiàng)檢測(cè)工作。（3）制定試驗(yàn)、檢測(cè)計(jì)劃，協(xié)調(diào)與業(yè)務(wù)部門、監(jiān)理、業(yè)主的關(guān)系。（4）全面完成所承擔(dān)的各項(xiàng)試驗(yàn)、檢測(cè)任務(wù)，并對(duì)試驗(yàn)、檢測(cè)成果質(zhì)量負(fù)責(zé)。（5）檢查各試驗(yàn)室崗位執(zhí)行情況，對(duì)試驗(yàn)人員分工、考核。（6）編制試驗(yàn)室儀器設(shè)備的購(gòu)置、更新、改造及修理報(bào)廢計(jì)劃。（7）及時(shí)編報(bào)各項(xiàng)試驗(yàn)報(bào)告和質(zhì)量月報(bào)、季報(bào)和年報(bào)，竣工資料。（8）搞好試驗(yàn)室各項(xiàng)工作的安全生產(chǎn)。（9）組織設(shè)計(jì)配合比，完善和調(diào)整施工配合比。（10）完成項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔某市標(biāo)準(zhǔn)總件廠項(xiàng)目商業(yè)可行性研究項(xiàng)目總論（一）項(xiàng)目背景項(xiàng)目用地：成都標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房用地項(xiàng)目位置：成都市羊西線三環(huán)路內(nèi)側(cè)羊犀立交橋下項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景：成都標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因成都標(biāo)準(zhǔn)總件廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。（二）承擔(dān)可行性研究的單位成都舜法國(guó)聯(lián)投資顧問(wèn)有限公司（三）研究工作依據(jù)根據(jù)政府有關(guān)部門政策規(guī)劃（《羊西線規(guī)劃情況》，《高新西區(qū)規(guī)劃情況》），依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫(xiě)本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究（一）市場(chǎng)宏觀背景1.全國(guó)投資環(huán)境國(guó)家信息中心在剛剛發(fā)布的2003年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告中指出，今年我國(guó)投資將繼續(xù)保持一個(gè)較高的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)16%左右，GDP增長(zhǎng)有望達(dá)到8%。據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。預(yù)計(jì)2003年全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不會(huì)很大。主要原因是投資體制改革進(jìn)一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，2003年國(guó)家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準(zhǔn)入政策，在明確劃分鼓勵(lì)、允許、限制和禁止類政策時(shí)，體現(xiàn)國(guó)民待遇和公平競(jìng)爭(zhēng)原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。在融資體制方面，將逐步建立適應(yīng)民間投資需要的多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔(dān)保體系。在稅收優(yōu)惠政策方面，對(duì)企業(yè)投資國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對(duì)個(gè)人的實(shí)業(yè)投資可全額或部分抵免相應(yīng)的個(gè)人所得稅，加強(qiáng)規(guī)范化管理和正確的引導(dǎo)和服務(wù)。我國(guó)政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的運(yùn)行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2.２００３年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)2002年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資7736.42億元，同比增長(zhǎng)21.9%，高于同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度5.8個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為17.9%。今年上半年，房地產(chǎn)繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3816.81億元，較去年同期增長(zhǎng)34.0%,高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.2個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為25.3%。其中東、中、西部地區(qū)增幅分別為29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中12個(gè)地區(qū)增幅超過(guò)50%。今年上半年，商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資2856.79億元，同比增長(zhǎng)28.0%，占商品房投資的67.8%（其中，經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資227.66億元，同比增長(zhǎng)22.6%，占商品住宅投資的比重為8.8%）；辦公樓投資完成177.21億元，同比增長(zhǎng)27.9%，所占比重為4.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資458.57億元，同比增長(zhǎng)50.0%，所占比重為12.0%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)分別為24.7%、47.7%、34.5%。中部地區(qū)商品住宅開(kāi)發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。銷售情況良好今年上半年，全國(guó)商品房市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢(shì)。全國(guó)商品房銷售額2101.77億元，同比增長(zhǎng)44.8%；其中：銷售給個(gè)人1916.02億元,同比增長(zhǎng)46.8%，所占比重為91.2%。商品房空置面積增幅較大2002年商品房空置面積比2001年凈增1290.59萬(wàn)平方米，其中，空置時(shí)間在一年以上的凈增302.45萬(wàn)平方米，占竣工總量的14.6%。空置一年以上的住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的增長(zhǎng)速度分別為3.6%、-5.1%和22.4%。東、中、西部同比增幅分別為6.1%、25.7%和33.2%，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。中、西部地區(qū)增長(zhǎng)較快，有原有基數(shù)較小的原因，但增幅擴(kuò)大，隱含著潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年，這一趨勢(shì)仍在持續(xù)。僅1-5月份，全國(guó)商品房空置面積同比增長(zhǎng)9.2%，其中，商品住宅空置面積同比增長(zhǎng)10.0%。價(jià)格穩(wěn)中有升2002年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格2291元/平方米，同比增長(zhǎng)了2.92%，其中：商品住宅銷售價(jià)格為2130元/平方米，同比增長(zhǎng)3.00%。下半年商品房銷售價(jià)格增幅明顯高于上半年。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)35個(gè)大中城市調(diào)查顯示，2002年商品房?jī)r(jià)格上漲3.7%，土地交易價(jià)格上漲6.9%，房屋租賃價(jià)格上漲0.8%。房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居民可支配收入的增幅。2003年上半年，商品房銷售價(jià)格2424元/平方米，同比增長(zhǎng)了5.4%，其中東、中部地區(qū)價(jià)格漲幅較高。有21個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有不同程度的上升，4個(gè)地區(qū)漲幅在20%以上，分別為：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陜西23.3%。有9個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有不同程度的下降，分別為：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、廣西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、遼寧-2.0%、內(nèi)蒙古-0.7%、貴州-0.4%。3.成都市投資宏觀背景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。上半年，商品房在建規(guī)模達(dá)1758.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資96.6億元，增長(zhǎng)35.2%，其中住宅投資68.6億元，增長(zhǎng)26.8%。大項(xiàng)目成為投資增長(zhǎng)主要拉動(dòng)力。從1-5月全國(guó)城鎮(zhèn)500萬(wàn)元以上項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)情況看，超過(guò)1億元的項(xiàng)目13028個(gè)，占全國(guó)全部城鎮(zhèn)500萬(wàn)元以上施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)的22.6%，完成投資5262億元，占全國(guó)全部城鎮(zhèn)500萬(wàn)元以上施工項(xiàng)目完成投資的65.4%。商品房銷售繼續(xù)保持良好勢(shì)頭。上半年，在房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售額2102億元，同比增長(zhǎng)44.8%，高于同期投資增速10.8個(gè)百分點(diǎn)。其中銷售給個(gè)人1916億元，增長(zhǎng)46.8%；銷售面積8672萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)37.4%。新開(kāi)工規(guī)模迅速擴(kuò)大。上半年，全國(guó)除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個(gè)體投資外的新開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目51876個(gè)，同比增加9657個(gè)；新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資16921億元，增長(zhǎng)70.5%。上半年施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)94661個(gè)，同比增加11915個(gè)；施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資73596億元，增長(zhǎng)26.2%。資金到位情況良好。上半年，國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資累計(jì)到位資金18411億元，同比增長(zhǎng)47.4%,比同期投資增速高14.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金增長(zhǎng)12.7%，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)55.9%,利用外資增長(zhǎng)44.1%，自籌資金增長(zhǎng)51.2%。4、成都1-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)從成都市統(tǒng)計(jì)局獲悉，7月，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭，1－7月累計(jì)完成開(kāi)發(fā)投資116.98億元，增長(zhǎng)33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長(zhǎng)30.7%；寫(xiě)字樓投資5.23億元。增長(zhǎng)1.8倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資13.29億元，增長(zhǎng)36.7%。1~7月，成都商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬(wàn)平方米，總量達(dá)1918.12萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.4％。其中寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)58.53萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)35.5％，增長(zhǎng)速度超過(guò)商品房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，成都市累計(jì)銷售商品房325.23萬(wàn)平方米，比同期增加銷售48.77萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.5%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額64.98億元，增長(zhǎng)18.2％。最為可喜的是，從上月開(kāi)始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超過(guò)一年期的空置房面積為78.75萬(wàn)平方米，比六月末僅新增3.97萬(wàn)平方米。從成都市統(tǒng)計(jì)局獲悉，7月，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭，1－7月累計(jì)完成開(kāi)發(fā)投資116.98億元，增長(zhǎng)33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長(zhǎng)30.7%；寫(xiě)字樓投資5.23億元。增長(zhǎng)1.8倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資13.29億元，增長(zhǎng)36.7%。1~7月，成都商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬(wàn)平方米，總量達(dá)1918.12萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.4％。其中寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)58.53萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)35.5％，增長(zhǎng)速度超過(guò)商品房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，成都市累計(jì)銷售商品房325.23萬(wàn)平方米，比同期增加銷售48.77萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.5%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額64.98億元，增長(zhǎng)18.2％。最為可喜的是，從上月開(kāi)始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超過(guò)一年期的空置房面積為78.75萬(wàn)平方米，比六月末僅新增3.97萬(wàn)平方米。5.區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)城西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析A、“城西是上風(fēng)上水的寶地”，成都人如是說(shuō)。城西是成都的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獨(dú)有的川西民居特色，近年來(lái)城西房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮也充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。B、如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭(zhēng)鋒的局面。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、成都花園、會(huì)所花園成為這七大版塊的代表。C、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成高速公路，而且外環(huán)路內(nèi)的路段不封閉，不收費(fèi)。二是光華大道要開(kāi)工建設(shè)，三是整治清水河。城西的發(fā)展將很快，溫江、郫縣很快會(huì)和成都連接起來(lái)，明年城西三環(huán)路外的開(kāi)發(fā)將升溫。D、一個(gè)充滿生機(jī)和活力的大都市，總是在不停地運(yùn)動(dòng)著，其中“人流”的遷移又是最活躍的因素。在成都的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn)“中產(chǎn)”痕跡，中產(chǎn)逐步向城西靠攏。鳥(niǎo)瞰成都住宅格局，在三環(huán)路內(nèi)，城南、城西集中了成都住宅區(qū)總量的70％。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是“富中之富”；在城西，則以天府廣場(chǎng)為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點(diǎn)和止點(diǎn)，從而形成了一個(gè)扇形狀的居住帶。在這個(gè)居住帶內(nèi)，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對(duì)成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。E、在整個(gè)城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對(duì)也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對(duì)較好，商業(yè)配套完善，不失為居家過(guò)日子的理想場(chǎng)所。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤的主格調(diào)是，打造市民買得起的高品質(zhì)住宅。一方面，要保持城西整體的川西建筑風(fēng)格，保持區(qū)域建筑特色；另一方面，新建小區(qū)中的樓盤大都定位在中高檔住宅上。這種定位，無(wú)疑是打上了“中產(chǎn)”的標(biāo)簽。F、從金牛區(qū)獲悉，城西北經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃方案正式出臺(tái)。其中，3條新改造干道將組建3道新型產(chǎn)業(yè)帶，成為經(jīng)濟(jì)圈的主要骨架。預(yù)計(jì)5年內(nèi)，城西北經(jīng)濟(jì)圈將基本建成。

川陜路：重塑川西古鎮(zhèn)解放北路—駟馬橋段，沿道路兩側(cè)發(fā)展精品飾材市場(chǎng)；天回段主要發(fā)展農(nóng)工機(jī)械產(chǎn)品銷售市場(chǎng)帶等，同時(shí)建設(shè)充滿天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同發(fā)展。沙西線：打造花卉世界二環(huán)路—金府路段，兩側(cè)發(fā)展餐飲服務(wù)、休閑娛樂(lè)等；金府路以西，沿府河兩側(cè)，發(fā)展集花卉培育、銷售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶。成灌路：建成都最大石材城金牛賓館以東，發(fā)展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)金府石材城，使之成為成都最大的現(xiàn)代化石材貿(mào)易專業(yè)經(jīng)銷區(qū)。

屆時(shí)，位于城西北的3個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)———金牛高科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、會(huì)展商務(wù)區(qū)、藥品配送中心區(qū)將通過(guò)新型產(chǎn)業(yè)，形成城西北的新亮點(diǎn)。城西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)無(wú)論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。成都市房產(chǎn)管理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購(gòu)房需求的消費(fèi)者中有39．3％的人選擇在城西購(gòu)房，比例高出有“富人區(qū)”之稱的城南9個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城東和城北。自古以來(lái)成都人就對(duì)居住城西有特別的偏愛(ài)，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在城西。在城西，羊西線周邊的樓盤當(dāng)仁不讓地成了主力。羊西片區(qū)的居住環(huán)境有很強(qiáng)的商業(yè)配套環(huán)境：

成都市黃金旅游通道羊西線是房地產(chǎn)項(xiàng)目聚集較多的地方，也是城西最先成熟的區(qū)域。當(dāng)年因錦城苑打造城西高檔社區(qū)一舉成功后，羊西線就成了高檔樓盤云集之地。從高層電梯公寓到別墅項(xiàng)目，綠楊新村的江南味園林，德意馨苑的德式園林環(huán)境設(shè)計(jì)，錦城花園名貴樹(shù)木營(yíng)造的“營(yíng)養(yǎng)村”，御都花園的歐式建筑讓成都人有了更多的選擇。在成都，沒(méi)有哪一個(gè)新興區(qū)域像羊西線這般幾乎在一夜之間讓人感覺(jué)燈紅酒綠的?，F(xiàn)在羊西線因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，介入了成都最高檔的消費(fèi)場(chǎng)所。有消費(fèi)就會(huì)有需求，羊西線的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，令其有了不可替代的地位。C、新的住宅正在加速向中產(chǎn)靠攏。博瑞房產(chǎn)、高頻房產(chǎn)、武海置業(yè)、托普集團(tuán)等上百畝的土地開(kāi)發(fā)，傾力打造“新成都生活樣板區(qū)”的形成，使得西區(qū)一片繁榮景象。有調(diào)查報(bào)告顯示：在購(gòu)房方位上傾向于城西。選擇城西者為37.8％，城南為25％，城北為22％，城東為15.2％，在問(wèn)及“購(gòu)房目的”時(shí)，有90.6％的被調(diào)查對(duì)象選擇了“改善居住環(huán)境”。為了對(duì)城西新樓盤的業(yè)主整體構(gòu)成狀況有個(gè)清晰認(rèn)識(shí)，我們對(duì)目前的幾家樓盤進(jìn)行了摸底，如蜀風(fēng)花園城北麗苑等。摸底顯示，該地區(qū)的業(yè)主年收入基本在6萬(wàn)元到20多萬(wàn)元之間；從職業(yè)上看，業(yè)主的構(gòu)成結(jié)構(gòu)是：金融業(yè)7.8％，外企5.6％，個(gè)體戶15％，職業(yè)經(jīng)理人3％，特殊職業(yè)11.6％，其他57％的業(yè)主主要是積蓄基礎(chǔ)較好的中年買房者?？梢钥闯?，新經(jīng)濟(jì)下正在崛起的這部分高收入的精英階層已成為城西居住人群的主流。（二）區(qū)域市場(chǎng)分析1.供給分析通過(guò)歷年城西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況比較，可以看到有如下趨勢(shì)：

A、社區(qū)規(guī)?；?guī)模化是城西一大特色，除了少數(shù)幾個(gè)樓盤在100畝以下外，其余的都在100畝以上，而成都花園、蜀風(fēng)花園城甚至達(dá)到了千畝以上。自從2000年成都花園率先進(jìn)入城西這塊領(lǐng)地，緊接著置信實(shí)業(yè)、武海置業(yè)、博瑞房產(chǎn)、萬(wàn)博置業(yè)、天邑房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、中房集團(tuán)等一大批有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入。

B、社區(qū)主題化城西作為成都后起之新貴，近年來(lái)發(fā)展迅猛，加之政府部門有意識(shí)地配合片區(qū)內(nèi)的企業(yè)加快金沙、光華的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及城西原有的餐飲優(yōu)勢(shì)，而今的城西已經(jīng)成為中產(chǎn)的代言，成為成都又一張閃亮的名片。片區(qū)內(nèi)的品牌發(fā)展商顯然也是有意打造整個(gè)城西的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起。打出“時(shí)光隨意，生活由我”的博瑞·都市花園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了“健康、快樂(lè)、文明、時(shí)尚”的新都市生活的典范。C、社區(qū)生態(tài)化原有的金沙公園、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公園使城西的綠化更上一個(gè)臺(tái)階；而今浣花公園的落成又再次為城西的生態(tài)環(huán)境添上濃墨重彩的一筆。片區(qū)內(nèi)，率先打出“綠色生態(tài)住宅”錦城豪庭為城西的綠色生態(tài)打響了旗號(hào)，緊接著各大樓盤也尾隨其后，無(wú)論是御都花園、草堂之春還是置信·金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、成都花園等等名盤都分別在生態(tài)綠化上各具特色。毗鄰金沙公園的置信·金沙園在川西民居風(fēng)格上引入水景，結(jié)合社區(qū)內(nèi)的綠化精心地勾勒出清水河邊的親水家園。成都花園社區(qū)內(nèi)7大主題園林、7大景觀河濱公園、1個(gè)中心文化廣場(chǎng)、0.9的容積、6％的綠化率（不含河濱公園）構(gòu)筑了一個(gè)天然氧吧。中華家園為大家?guī)?lái)了北美風(fēng)情的尖屋頂、維多利亞的花園小區(qū)，這一切都始終將中產(chǎn)階層的眼球牢牢抓住。D、社區(qū)景觀化園林、水景、植物、建筑構(gòu)成了城西社區(qū)一道道精彩的風(fēng)景線。成都花園通過(guò)水、植物、雕塑建造了9大主題公園；都市水鄉(xiāng)———置信·金沙園通過(guò)水景、雕塑、環(huán)境設(shè)計(jì)塑造了“園林水景”“健康水景”“休閑水景”三大主題；蜀風(fēng)花園城則通過(guò)名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑5個(gè)各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū)……E、價(jià)格呈上升趨勢(shì)。從上個(gè)世紀(jì)80年代末到90年代末，十年的時(shí)間內(nèi)，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉(zhuǎn)變。房?jī)r(jià)也由666元/平方米一路上揚(yáng)沖高到了2500元—3000元/平方米。

F、投資價(jià)值高。隨著高新西區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)、清水河的治理、金沙遺址公園的規(guī)劃修建，城西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變得異?；鸨?，土地也隨之升值，特別是羊西線一帶。以餐飲娛樂(lè)而知名的羊西線，其成熟的配套和濃厚的商業(yè)氣氛，使它成為投資人的樂(lè)土。

G、戶型趨向于小康型。城西早期開(kāi)發(fā)了不少的安居戶型，主要以套二、套三為主。新近開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，戶型設(shè)計(jì)趨向小康型。I、城西在售樓盤綜合狀況。目前城西在售樓盤72個(gè)，總建筑面積3135908m2，其中電梯住宅1173970m2，占37.44%，多層住宅1225707m2，占39.09%，營(yíng)業(yè)用房190554m2，占6.08%；綜合均價(jià)3277.44元/m2，其中電梯住宅均價(jià)2943.59元/m2，多層住宅均價(jià)3308.58元/m2，營(yíng)業(yè)房均價(jià)5133.9元/m2。

2.需求分析需求特點(diǎn)

A、城西房地產(chǎn)需求市場(chǎng)大。城西目前有120個(gè)專業(yè)市場(chǎng)和眾多的經(jīng)營(yíng)餐飲娛樂(lè)的個(gè)體戶，造就出了大量富人。另外，高新西區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進(jìn)的人員來(lái)看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費(fèi)能力。這些人還會(huì)有新的生活方式，他們一般不愿進(jìn)城，會(huì)在工作地周圍生活休息，從而帶動(dòng)這一帶的消費(fèi)，改變這一帶的住宅消費(fèi)方式。

B、有效購(gòu)買力充足。城西的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著城西人口的增多和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，居民生活水平提高，住房消費(fèi)支出將進(jìn)一步增多。

C、投資人對(duì)城西升值潛力看好。城西目前的房?jī)r(jià)處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。需求構(gòu)成

A、成都的中等收入層是購(gòu)房的主力。包括新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、高校教師、商人等。

B、郊區(qū)居民。城西房?jī)r(jià)雖高于郊區(qū)，但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購(gòu)物方便使越來(lái)越多的郊區(qū)人向城西看齊。

C、外地來(lái)蓉人員。從城西城南的消費(fèi)者構(gòu)成情況看，外地消費(fèi)者具有很大的購(gòu)買潛力。包括外地來(lái)蓉經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。

D、房地產(chǎn)投資者，相對(duì)于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn)，具有很好的投資價(jià)值。城西房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會(huì)忽視。3.競(jìng)爭(zhēng)分析城西目前在售樓盤總開(kāi)放規(guī)模約320萬(wàn)平方米，高于城東和城南總開(kāi)發(fā)規(guī)模。價(jià)格主要在2500-3200元/平方米之間，高于城東低于城南的平均價(jià)格水平。建筑形態(tài)多以高層和小高層為主，戶型多以小康型的三室、四室為主，110-260平方米為主。羊西線在售樓盤情況表（見(jiàn)附表1）4.羊西線的消費(fèi)認(rèn)可度和典型物業(yè)調(diào)查通過(guò)對(duì)城西居民的隨機(jī)調(diào)查，得出他們選擇羊西線8個(gè)完美理由：

■吃在羊西線，安逸！住在羊西線，舒服！

■歷代貴人住城西，能住在城西的羊西線就是貴中之貴了。

■想賺錢就住城西，城西有120余個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，餐飲娛樂(lè)火爆異常，市場(chǎng)總成交額上百億元，能夠賺個(gè)零頭就夠了。

■成都人喜歡喝茶，住羊西線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。

■許多人有了錢就想長(zhǎng)命百歲，那最好選擇城西，尤其是羊西線，這里是成都市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣。

■家庭需要經(jīng)營(yíng)。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開(kāi)著奧拓車來(lái)一場(chǎng)“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒(méi)有紅綠燈。

■周末休閑，花十幾塊錢就可以在羊西線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂(lè)耍上一天，吃不完還可以打包。

■將24小時(shí)進(jìn)行到底的“夜貓子”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營(yíng)造出的都市情調(diào)。這里有24小時(shí)營(yíng)業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂(lè)場(chǎng)所。

具體典型物業(yè)調(diào)查見(jiàn)附表：《羊西線在售樓盤銷售價(jià)格表》見(jiàn)附表2《羊西線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表》見(jiàn)附表3《城西在售樓盤綜合情況表》見(jiàn)附表4《成都市羊西線住宅市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查》5.市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論項(xiàng)目位于成都市羊西線中，羊西線是成都新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是成都市的一條“黃金旅游通道”。隨著高新西區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模、成灌高速的建設(shè)和各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來(lái)越顯示出它的發(fā)展?jié)摿Α?duì)于本項(xiàng)目我們可以從城西的生態(tài)綠化角度營(yíng)造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體。城西近年來(lái)新建樓盤的檔次、價(jià)格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項(xiàng)目可以作為跟進(jìn)者進(jìn)入中、高樓盤市場(chǎng)。消費(fèi)者對(duì)羊西線住宅產(chǎn)品蘊(yùn)含較為強(qiáng)烈的潛在購(gòu)買欲。費(fèi)者對(duì)羊西線生活價(jià)值具備較高的選擇性認(rèn)知。由于羊西線于近幾年住宅開(kāi)發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)以及整體宣傳力度的加強(qiáng)，使消費(fèi)者在廣度層面上對(duì)其悠閑個(gè)性、增值潛力及上風(fēng)上水等特征形成較高認(rèn)同率。線整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費(fèi)者由潛在購(gòu)買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)購(gòu)買行為的市場(chǎng)可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費(fèi)者評(píng)價(jià)即為“生活不舒服”。三、項(xiàng)目用地分析及評(píng)價(jià)（一）地塊解析1.交通條件本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡(luò)較為完善，54路，305路、100路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)，而緊鄰項(xiàng)目的三環(huán)路更是交通快速通道。2.用地現(xiàn)有狀況本項(xiàng)目占地約48畝，整體地形較為方正，地勢(shì)平坦?，F(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。3.水電氣保障隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開(kāi)發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。4.規(guī)劃限制條件雖然長(zhǎng)期以來(lái)規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對(duì)本項(xiàng)目所處的位置，我們?cè)谝?guī)劃局進(jìn)行了了解，其基本的控規(guī)要求如下：A、建筑高度40m以下；B、項(xiàng)目的總體綠化本應(yīng)在30％以上；C、項(xiàng)目的容積率要不小于1.2；項(xiàng)目建筑間距要大于1.2。（二）項(xiàng)目SWOT分析1.優(yōu)勢(shì)分析：本區(qū)域位于城西羊西線三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。同時(shí)，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。羊西線區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。羊西線區(qū)域在市民心中的認(rèn)可度高。區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學(xué)問(wèn)題得到解決。2.劣勢(shì)分析：立交橋下噪音大，對(duì)居住有一定的影響。項(xiàng)目用地現(xiàn)為廠房，由于需要拆遷會(huì)使開(kāi)發(fā)周期增長(zhǎng)。項(xiàng)目周圍的形象不佳，需要進(jìn)一步改善。項(xiàng)目不靠近羊西線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對(duì)項(xiàng)目銷售會(huì)帶來(lái)一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。3.機(jī)會(huì)分析：高新西區(qū)直接推動(dòng)城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。作為省市“一號(hào)工程”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對(duì)生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營(yíng)管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。項(xiàng)目周邊可開(kāi)發(fā)的用地不多，使本項(xiàng)目更具有開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目旁邊住宅項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)，能夠提升項(xiàng)目的形象和消費(fèi)者的認(rèn)可度，對(duì)項(xiàng)目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對(duì)市場(chǎng)有一定的推動(dòng)作用。4.威脅分析：黃忠小區(qū)和羊西線有一定的土地未開(kāi)發(fā)，使項(xiàng)目存在較多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達(dá)到了很高的品質(zhì)，消費(fèi)者對(duì)區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位帶來(lái)難度。區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會(huì)分流本案客戶。（三）項(xiàng)目用地環(huán)境評(píng)價(jià)本項(xiàng)目位于羊西線的成熟板塊，同時(shí)隨著城西的科學(xué)合理規(guī)劃的實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，既為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因?yàn)榻鼛啄瓿俏鞣康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費(fèi)者心中的認(rèn)可度較高。綜上概述，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有良好的市場(chǎng)環(huán)境，有成熟的市場(chǎng)和較大的市場(chǎng)需求，但競(jìng)爭(zhēng)也很激烈?？偟膩?lái)講，只要定位準(zhǔn)確，開(kāi)發(fā)得當(dāng)，本項(xiàng)目仍能為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。四、市場(chǎng)定位及方案評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目可能的開(kāi)發(fā)方案：根據(jù)城西房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際用地特性和狀況，項(xiàng)目不開(kāi)發(fā)為商業(yè)項(xiàng)目；我們提出如下可能的開(kāi)發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形式為6躍7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造出特色小區(qū)。戶型以錯(cuò)層和平層為主。方案一的具體設(shè)想：項(xiàng)目的規(guī)劃布局項(xiàng)目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)民居街、巷、院的圍合式格局；項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)建筑立面強(qiáng)調(diào)突出川西民居文化的底蘊(yùn)與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點(diǎn)，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的川西民居的建筑風(fēng)格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對(duì)環(huán)境的污染和破壞。項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，層數(shù)為6躍7層，每個(gè)樓層兩戶人家，復(fù)式層高3.9米，其他３米。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；面積從百余平米到近三百平米，以平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，開(kāi)間5.1米的寬闊客廳與空中露臺(tái)相連；通過(guò)向上和向下兩道1.3米高的樓梯，活躍室內(nèi)空間。項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的川西民居特色。設(shè)計(jì)空中花園，使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)的樂(lè)趣。項(xiàng)目的配套另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，小區(qū)無(wú)機(jī)動(dòng)車行駛；籃球場(chǎng)、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會(huì)所；安全、消防系統(tǒng)等；物業(yè)服務(wù)除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等項(xiàng)目的客戶定位二次置業(yè)的中等收入者

方案二：以居住為主的高層電梯公寓開(kāi)發(fā)為居住為主的12層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓。可考慮在中心地面修建生態(tài)休閑廣場(chǎng)，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營(yíng)造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。方案二的具體設(shè)想：項(xiàng)目的規(guī)劃布局項(xiàng)目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場(chǎng)和其他配套；項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計(jì)，彰顯高檔生活品質(zhì)。建筑層數(shù)為12層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中檔電梯公寓，每層兩戶；項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)在戶型設(shè)計(jì)上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120m2-200m2的三室兩廳和四室三廳的錯(cuò)層、平層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺(tái)延景入室；在戶型空間上，采用通透式大空間，運(yùn)用移動(dòng)式隔墻來(lái)自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動(dòng)；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；項(xiàng)目的環(huán)境規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)主要由綠色草坪、廣場(chǎng)噴泉、景觀游泳池、流動(dòng)水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂(lè)園銀杏、榕樹(shù)、茶花等名貴樹(shù)組合而成的休閑廣場(chǎng)，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個(gè)流動(dòng)水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動(dòng)意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置健康通道，滿足業(yè)主晨練和與家人散步的需要。項(xiàng)目的配套建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項(xiàng)康體設(shè)施的全面配套；安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏；供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方式；電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個(gè)電話接口，每戶電視插座三個(gè)；網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口；消防報(bào)警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個(gè)消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。物業(yè)服務(wù)除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。項(xiàng)目的客戶定位二次置業(yè)的中、高收入者。（二）投資估算1.項(xiàng)目土地成本測(cè)算本項(xiàng)目的土地價(jià)格按95萬(wàn)元/畝測(cè)算。土地成本=土地價(jià)格×土地面積=95×48=4560（萬(wàn)元）項(xiàng)目測(cè)算開(kāi)發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積48畝建筑面積57600m2；綠化率≥30％容積率1.8建筑高度≧40m建筑層數(shù)6躍7方案二：總占地面積48畝建筑面積83200m2；綠化率≥30％容積率2.6建筑高度≧40m建筑層數(shù)12層2.項(xiàng)目建安成本估算方案1：項(xiàng)目以5躍6的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=600元/M2（見(jiàn)附表5-1）方案2：項(xiàng)目主體為12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=９００元/M2（見(jiàn)附表5-2）3.項(xiàng)目分項(xiàng)投資估算項(xiàng)目總投資估算方案1：?jiǎn)挝痪C合成本為：１８８３元/M2項(xiàng)目總投資為：10844（萬(wàn)元）（見(jiàn)附表5-1）方案2：?jiǎn)挝痪C合成本為：２０６０元/M2項(xiàng)目總投資為：17141（萬(wàn)元）（見(jiàn)附表5-2）4.項(xiàng)目銷售收入估算方案1：總建筑面積57600m2單價(jià)2３00元/m2項(xiàng)目銷售收入=57600*2300=13248萬(wàn)方案2：總建筑面積83200m2單價(jià)2500元/m2項(xiàng)目銷售收入=83200*2500=20800萬(wàn)5.項(xiàng)目利潤(rùn)與利潤(rùn)率估算方案1：項(xiàng)目利潤(rùn)=13248-10844=2404萬(wàn)項(xiàng)目稅利潤(rùn)率=項(xiàng)目利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額*100%=2404/10844*100%=22%方案2：項(xiàng)目利潤(rùn)=20800-17141=3659萬(wàn)項(xiàng)目利潤(rùn)率=項(xiàng)目利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額*100%=3659/17141*100%=21%6、項(xiàng)目稅后利潤(rùn)與利潤(rùn)率分析項(xiàng)目稅后利潤(rùn)若項(xiàng)目稅收費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目銷售收入的5.7%計(jì)算，則方案1：稅收費(fèi)用=項(xiàng)目銷售收入*5.7%=755.14萬(wàn)項(xiàng)目利潤(rùn)=項(xiàng)目銷售收入-項(xiàng)目總投資-稅收費(fèi)用=1648.86萬(wàn)方案2：稅收費(fèi)用=項(xiàng)目銷售收入*5.7%=1185.6萬(wàn)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)=項(xiàng)目銷售收入-項(xiàng)目總投資-稅收費(fèi)用=2473.4萬(wàn)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率分析方案1：項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額*100%=1648.86/10844*100%=15%方案2：項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率=項(xiàng)