萬科-深圳地鐵會(huì)議

會(huì)議紀(jì)要參會(huì)嘉賓：公司領(lǐng)導(dǎo)、深圳地鐵、深圳國資委內(nèi)容：近期公司正常情況下，萬科境外美元債存在較大波動(dòng)，市場關(guān)于公司經(jīng)營安全傳聞引起大家擔(dān)心，在此組織會(huì)議把大家關(guān)切問題進(jìn)行交流。今天參會(huì)的國資委和深鐵集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，包括：1）深圳國資委主任，2）深圳地鐵集團(tuán)董事長等重要領(lǐng)導(dǎo)。3Q業(yè)務(wù)情況匯報(bào)：財(cái)務(wù)總監(jiān)韓總公司高度重視現(xiàn)金流管理，經(jīng)營向現(xiàn)金流為正，三季度末對負(fù)債率有較好把控。公司融資渠道保持暢通，三季度新增融資成本3.64%。前三季度銷售行業(yè)排名第二。公司在大宗交易、去化等方向均有不錯(cuò)表現(xiàn)。企業(yè)高質(zhì)量新增37個(gè)項(xiàng)目。經(jīng)營服務(wù)方面穩(wěn)步提升。公募reits申報(bào)獲取受理，項(xiàng)目價(jià)值40億。此外，保障房、物流也在順利推進(jìn)。1-9月營業(yè)收入下降14%。1-9月歸母凈利潤下降23%。由于經(jīng)營性利潤大致折舊攤銷90億。納稅上升21.1%。公司財(cái)務(wù)經(jīng)營穩(wěn)健。公司堅(jiān)持現(xiàn)金流策略，量入為主，全力推進(jìn)銷售。保持現(xiàn)金支出有序。同時(shí)公司長期堅(jiān)持，日周月日年，常態(tài)化前置預(yù)案保證現(xiàn)金流安全。公司連續(xù)14年保證經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。貨幣資金1037億，在手現(xiàn)金對短債覆蓋倍數(shù)2.2X。剔除預(yù)收監(jiān)管資金后600億。3Q公司獲取21個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，對自由資金有一定消耗，同時(shí)考慮分紅，當(dāng)季現(xiàn)金有一定影響。再融資方面，公司融資渠道暢通，有息負(fù)債結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。3Q有息負(fù)債3230億，銀行占比61.4%。前三季度融資成本保持低位，較上年下降。境外受到美元加息影響，新增融資成本略有上升。短債占有息負(fù)債比，久期三季度均在改善。公司境外債較年初下降8.5%。1-9月實(shí)現(xiàn)銷售2806億，同比下降10.8%。10月實(shí)現(xiàn)銷售金額318億，同環(huán)比穩(wěn)定。1-10月銷售回款率98%。10.1期間，總認(rèn)購金額同比增長15%。公司累計(jì)交付11.6萬套交付。投資方面，1-9月累計(jì)新增37個(gè)項(xiàng)目，地價(jià)總額794億，同比增長41%。公司新增貨值行業(yè)第二。公司新增投資中1-2線占比100%，首開毛利率20.5%。目前土儲(chǔ)足夠未來三年發(fā)展。萬物云持續(xù)三駕馬車協(xié)同發(fā)展。由于萬物云沒有披露三季度數(shù)據(jù)，后續(xù)披露。租賃住宅，泊寓保持全國第一。全口徑收入25.3億，管理面積持續(xù)提升，集中式公寓排名第一。開業(yè)18萬間。出租率94.4%。企業(yè)客戶占比25.5%。多渠道進(jìn)入納保號(hào)召，有9.05萬間進(jìn)入保障性住房。1-9月，商業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)務(wù)69.5億。整體出租率95%。新開業(yè)7項(xiàng)目。物流方面，萬維物流等冷鏈業(yè)務(wù)全國領(lǐng)先。其中，高標(biāo)庫業(yè)務(wù)發(fā)展順利，開業(yè)141個(gè)項(xiàng)目。高標(biāo)庫89萬平。冷鏈布局全國49個(gè)城市，管理規(guī)模行業(yè)第一。通過覆蓋全國倉網(wǎng)布局，打造行業(yè)領(lǐng)先的供應(yīng)鏈能力。建立垂直和深度服務(wù)優(yōu)勢。資產(chǎn)證券化工作穩(wěn)步推進(jìn)。REITs有利于解決總資產(chǎn)投入和利潤蓄水池問題，持續(xù)通過經(jīng)營改善提升更多優(yōu)秀資產(chǎn)。印力REITs預(yù)計(jì)年內(nèi)完成發(fā)行。22年NOI,9.5%。物流園區(qū)項(xiàng)目公司申報(bào)規(guī)模大致22億。泊寓預(yù)計(jì)首批申報(bào)5項(xiàng)目，資產(chǎn)包NOI，5.5%。公司同時(shí)和建行進(jìn)行合作。項(xiàng)目委托萬科泊寓共同管理?？傄?guī)模24億。第二筆也在積極推進(jìn)。公司長期對經(jīng)營性業(yè)務(wù)成本法核算，一旦出表將產(chǎn)生更大利潤貢獻(xiàn)。公司相信業(yè)務(wù)是健康的，努力在百日銷售中沖刺企業(yè)更好銷售?；罨髽I(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流，任何情況下不斷提升管理顆粒度和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。保持融資彈性和債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。企業(yè)注重和金融機(jī)構(gòu)溝通，分享更多透明度和能見度，爭取最廣泛的支持。Q&A1、深鐵入股以來，深圳國資對萬科定位，對萬科安全性影響？萬科債券波動(dòng)，深圳國資如何看待？辛總出席副主席是表達(dá)，萬科背后是深鐵，深鐵背后是國資，深圳國資會(huì)有信用背書嗎？最后，悲觀下深圳國資是否有相關(guān)辦法？近期市場關(guān)于萬科的傳聞，對股債價(jià)格和投資者信心造成不良影響。深圳國資自成為萬科第一大股東以來，充分認(rèn)可萬科企業(yè)發(fā)展和價(jià)值，常態(tài)化支持萬科。深圳國資支持深圳地鐵合作方式業(yè)務(wù)協(xié)同。萬科具備安全性！萬科是深圳國資體系的重要成員。堅(jiān)定支持萬科，防范風(fēng)險(xiǎn)。如果遭遇極端情況，深圳國資也通過一切市場化、法制化手段，積極應(yīng)對。1）萬科是深圳國資體系重要成員2016年深圳國資就是市場化、法制化支持。深圳地鐵成為股東后。深圳國資出臺(tái)專門制度，將萬科納入統(tǒng)計(jì)范圍。萬科總資產(chǎn)、凈利潤超過深圳國資30%，對深圳國資有重要影響2）充分相信萬科管理層萬科有優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)和優(yōu)秀企業(yè)文化。萬科管理團(tuán)隊(duì)也堅(jiān)持長期研判和穩(wěn)健戰(zhàn)略。對行業(yè)趨勢在企業(yè)很早就做出前瞻判斷，不積極擴(kuò)張杠桿。2018年，企業(yè)就提出防范提出地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)團(tuán)隊(duì)組織結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。3）萬科基本面韌性強(qiáng)，財(cái)務(wù)策略穩(wěn)健萬科高端重視經(jīng)營現(xiàn)金流管理，連續(xù)14年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，融創(chuàng)處于行業(yè)領(lǐng)先地位。今年國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也關(guān)于關(guān)注。國資委對相關(guān)關(guān)注事項(xiàng)進(jìn)行充分交流。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)為萬科財(cái)務(wù)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。針對大家關(guān)注的問題，國資委邀請畢馬威和國資財(cái)務(wù)專家，一直判斷認(rèn)為萬科基本面優(yōu)秀且屬于偏保守類型。管理層的前期判斷和經(jīng)營調(diào)整已經(jīng)初步體現(xiàn)成效。萬科短債占有息負(fù)債比處于是低位，開發(fā)和銷售在全國第二，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)更是實(shí)現(xiàn)9%增長。業(yè)務(wù)基本面和財(cái)務(wù)狀況良好。4）萬科和企業(yè)市屬國資國企有深入合作市屬國資國企和萬科有大量合作和項(xiàng)目學(xué)習(xí)。共同服務(wù)城市。在非理性和極端情況，深圳國資在市場化和法制化要求下，通過一切手段，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。近幾年萬科與16家深圳兄弟企業(yè)，如深投控，等都可以參與項(xiàng)目合作。如深鐵集團(tuán)、深國際、深能源合作，與機(jī)場集團(tuán)打造國資樞紐等。在化解重點(diǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)中，萬科也發(fā)揮優(yōu)勢，與相關(guān)國企共同組織公司。通過善意第三人和代建方式，在助理報(bào)交樓、報(bào)民生中起到積極作用并拓展萬科空間。一方面相信萬科管理團(tuán)隊(duì)有能力應(yīng)對，另一方面，深圳國資委將積極落實(shí)國家精神，用好金融工具箱，包括：受讓合作開發(fā)等方式，加快萬科城市開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度合作方式提供萬科項(xiàng)目流通性配合萬科優(yōu)化長期投資股權(quán)結(jié)構(gòu)積極協(xié)調(diào)國資機(jī)構(gòu)認(rèn)購萬科債券積極協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大萬科融資力度深圳國資有實(shí)力、有能力支持萬科防范和應(yīng)對各類風(fēng)險(xiǎn)！2、辛總出席副主席是有什么背景嗎？大股東是否會(huì)減持？深鐵大股東會(huì)買萬科債嗎？深鐵集團(tuán)與各大金融機(jī)構(gòu)都是長期合作伙伴，感謝大家支持！關(guān)于本人出任萬科董事會(huì)副主席是否有特殊背景？1）萬科一直設(shè)置該職務(wù)。此前華潤集團(tuán)也派駐相關(guān)職務(wù)。深鐵集團(tuán)之前也設(shè)置。今年以來，資本市場存在非理性影響。為此經(jīng)上級(jí)準(zhǔn)許和投票，進(jìn)入萬科董事會(huì)副主席。這一安排體現(xiàn)國資委信任。今天的萬科在開發(fā)業(yè)務(wù)和多行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域均數(shù)一數(shù)二。郁亮主席為股東和社會(huì)持續(xù)創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值。深鐵集團(tuán)會(huì)堅(jiān)定和萬科站在一起。2）代表深鐵集團(tuán)申明，深鐵集團(tuán)奉行長期主義，堅(jiān)定看好萬科，從來沒有制定減持計(jì)劃，也沒有任何減持想法，更沒有任何減持行為。關(guān)于大股東減純屬于造謠。3）萬科不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗！萬科背后是深鐵，深鐵背后是國資委。深鐵工具箱將全力支持萬科，包括：深鐵將與萬科加大溝通，幫助萬科獲取政策和資金支持！市場化、法制化方式，承接萬科在深圳項(xiàng)目，盤活資產(chǎn)，交易金額超百億；積極并擇機(jī)購買萬科債券；研究其他措施，保證對萬科支持不減；萬科是深圳國資重要成員。2017年以來，深鐵集團(tuán)出資664億成為萬科股東，支持萬科混合所有制和開發(fā)和經(jīng)營并重開發(fā)模式。雙方在軌道+物業(yè)、商業(yè)經(jīng)營、工程帶勁等多領(lǐng)域合作。雙方在深圳城市建設(shè)、TOD、科研賦能等多方面開展合作。當(dāng)下信心和團(tuán)結(jié)同樣重要。近期公開市場股價(jià)、債券波動(dòng)主要是受到市場負(fù)面影響出現(xiàn)踩踏和誤傷。建議大家多到萬科各項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，充分掌握一手信息。真金不怕火煉，對萬科未來充滿信心！3、深圳國資委主任發(fā)言感謝大家對深圳國資國企的關(guān)心和支持！深圳國資國企在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，改革發(fā)展取得長足進(jìn)步。在全國37個(gè)單位中，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到5萬億，利潤總額第二位，超1000億，僅此上海。全國領(lǐng)先！萬科是深圳國資國企大家庭重要成員。萬科第一大股東地鐵集團(tuán)是深國資100%控股單位。深圳國資和萬科合作和交流很多。郁亮主席給我留下深刻印象，充分肯定！假設(shè)極端情況下，存在風(fēng)險(xiǎn)，一定會(huì)在市場化、法制化基礎(chǔ)上，幫助萬科守住不發(fā)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的底線。國資委有足夠工具、資產(chǎn)和經(jīng)驗(yàn)完成以上任務(wù)。謝謝大家支持！4、債券價(jià)格大幅下滑，為什么公司沒有回購債券？明年債券到期如何安排？近期債券價(jià)格異動(dòng)和公司基本面無關(guān)，主要是情緒和不實(shí)傳聞。公司一切經(jīng)營正常，經(jīng)營穩(wěn)健。公司認(rèn)為公司債券價(jià)值來自公司經(jīng)營。資金應(yīng)該最大化用在經(jīng)營本身，短期情緒波動(dòng)，不應(yīng)該影響公司經(jīng)營戰(zhàn)略。公司全力做好經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)開發(fā)和經(jīng)營并重的高質(zhì)量發(fā)展才是關(guān)鍵。剛才深鐵和國資委表達(dá)了市場化認(rèn)購公司債券等工具箱操作。當(dāng)然公司也不排除在合適時(shí)候認(rèn)購。24年104億美元債，公司準(zhǔn)備如下1）境外自有資金10億美元上下2）境外平臺(tái)有大量境內(nèi)外項(xiàng)目，分紅、股權(quán)退出獲得資金3）銀行端市場再融資。公司中長期貸款額度已經(jīng)獲取公司會(huì)如期兌付債券，大家不需要為此擔(dān)心！5、債券價(jià)格大幅下滑，對銀行融資是否有影響？是否做了壓力測試？公司長期保持領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)。感謝在場、在線金融機(jī)構(gòu)善意。目前公司發(fā)展總體正常，前10月發(fā)展850億，融資成本合理可控?，F(xiàn)金流看，資金要做到可知可控。公司可以前置預(yù)案確保公司安全?，F(xiàn)金流管理可以保證企業(yè)有余糧，正常發(fā)展和投資買地。公司基本面穩(wěn)定，不會(huì)有融資嚴(yán)重受阻現(xiàn)象。在極端情況下，公司經(jīng)營可以支持相當(dāng)長時(shí)間。相信在國資委和地鐵集團(tuán)支持下，可以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)達(dá)標(biāo)。6、公