養(yǎng)老項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

養(yǎng)老工程調(diào)研報(bào)告A.調(diào)研依據(jù)：1.康瀛工程規(guī)劃根本資料2.康瀛養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)定位屬性B.調(diào)研對(duì)象：1.北京地區(qū)代表性養(yǎng)老地產(chǎn)工程〔在建在營〕2.外阜一線城市代表性會(huì)員制養(yǎng)老地產(chǎn)工程C.調(diào)研方法：1.北京地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)工程實(shí)地走訪調(diào)研2.外阜養(yǎng)老地產(chǎn)工程案頭資料整理及調(diào)研3.行業(yè)資深人士溝通資源共享4.相關(guān)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)及調(diào)研機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)參考PART1【宏觀數(shù)據(jù)及市場(chǎng)概況】60歲及以上老人比例65歲及以上老人比例全國13.26%8.87%（1.77億）北京12.5%（246.01萬）8.7%（170.89萬）老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)≥10%≥7%中國老齡化數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2023年第六次人口普查數(shù)據(jù)國際上把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤竭_(dá)10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎氐竭_(dá)7%作為國家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。1.我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，且中老年人數(shù)量及比重

都在正在逐年增加。2.北京地區(qū)老齡化相比其他地區(qū)更加嚴(yán)重。結(jié)論北京地區(qū)老齡人群數(shù)據(jù)本案關(guān)注要素：平均年齡，喪偶比例，子女照顧現(xiàn)狀項(xiàng)目數(shù)據(jù)說明平均年齡71.31歲戶籍95.2%北京本地戶籍比例婚姻狀況62.9%已婚有偶比例36.2%喪偶比例平均月收入4200元人民幣健康狀況74%完全自理護(hù)理照料人22.3%配偶護(hù)理占比18.3%子女護(hù)理占比33.1%護(hù)工護(hù)理占比職業(yè)背景25%機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部占比20%企業(yè)里的普通職員占比12.4%企業(yè)單位里的中層管理干部占比1.北京地區(qū)老人普遍素質(zhì)較高、收入較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)2.伴隨著少子女化的趨勢(shì)，與子女一起生活比例很小絕大多數(shù)老人生活能夠完全自理層次相比其他區(qū)域相對(duì)較高，經(jīng)濟(jì)上比較富裕結(jié)論北京地區(qū)老齡人群對(duì)養(yǎng)老公寓的傾向性老年公寓入駐意愿調(diào)查（2010年訪問數(shù)據(jù)）入駐意愿考慮過入駐老年公寓有較強(qiáng)入駐意愿（前項(xiàng)占比）比例（以246.萬為老齡人口基數(shù)）15%（概算數(shù)字36.9萬人）7%（概算數(shù)字17.2萬人）2020年北京地區(qū)養(yǎng)老格局具體數(shù)據(jù)北京9064格局社區(qū)照顧養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老占比（以350萬為老齡人口基數(shù)）6%（21萬人）4%（14萬人）重要性排列影響老齡人群入駐老年公寓的因素1個(gè)人觀念2護(hù)理問題3生活習(xí)慣4硬件條件5與子女同住價(jià)格問題6本案關(guān)注要素：入住意識(shí)，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀雖然有入住老年公寓意向的老人所占整體比例不是很高，但由于目標(biāo)客群群體龐大，所以市場(chǎng)前景看好，市場(chǎng)需求不可抑制。結(jié)論1.政府政策的支持，“適居養(yǎng)老〞概念的提出，也是本案重要時(shí)機(jī)之一；2.雖然北京地區(qū)近年來養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)密度正在逐漸增加，單整體市場(chǎng)仍不成熟，商業(yè)模式仍需探索，我們的探索與創(chuàng)新，必將贏得先機(jī)。其他時(shí)機(jī)PART２【北京地區(qū)案例調(diào)研及分析】數(shù)據(jù)局部分析局部關(guān)鍵案例局部

調(diào)研案例樣本項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間跨度運(yùn)營模式差別太申祥和山莊2002.10持有經(jīng)營愛暮家（香山）養(yǎng)老院2008.10壽山佛海養(yǎng)老服務(wù)中心2006.5將府莊園2009.8出售+出租北京曜陽國際老年公寓2010.6北京太陽城 2007.9東方太陽城2002.4出售萬科幸福匯2011.6調(diào)研案例樣本案例調(diào)研及分析A.數(shù)據(jù)局部

太申祥和山莊愛慕家（香山）養(yǎng)老院壽山福海養(yǎng)老服務(wù)中心特點(diǎn)集綜合養(yǎng)生/會(huì)議接待/餐飲業(yè)態(tài)為一體的度假村高端小型度假型養(yǎng)老公寓接近美國獨(dú)立生活社區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模占地：10萬平米，總建面：6萬平米占地27畝，總建面9千平米；159套房占地：3萬平米，總建面2.68萬，592張床運(yùn)營模式開發(fā)商持有經(jīng)營開發(fā)商持有經(jīng)營開發(fā)商持有經(jīng)營收費(fèi)模式會(huì)員費(fèi)120萬至150萬，無租金，開發(fā)商將會(huì)員費(fèi)的利息作為租金費(fèi)用。（根據(jù)戶型面積17-50平米確認(rèn)會(huì)員費(fèi)），餐費(fèi)12元/天/人會(huì)員費(fèi)6萬5，房費(fèi)6000-7500元，餐費(fèi)800元/月，管理費(fèi)300元起，水電費(fèi)自理床位費(fèi)：（單床）1700-2200元/人；（包間）3400-4400元/人；護(hù)理大樓（半自理或高齡）：多人間1600-2400元/人；包間：4500元/間；套間：5700-6000元/間；押金：本市單床5萬，包間8萬；外埠?jiǎn)未?萬，包間12萬；餐費(fèi)22元/天/人；一次性安置費(fèi)：標(biāo)間700-1400元，護(hù)理大樓700-1800元；基本服務(wù)費(fèi)200元/月；特殊護(hù)理費(fèi)：1200元/月起?？蛻舳ㄎ桓咧卸损B(yǎng)生、度假客戶（自理）高、中端客戶為主（自理、介助）城區(qū)內(nèi)中端客戶為主（自理、介助、介護(hù)）土地獲取形式采用租地模式，運(yùn)營成本較低租賃軍產(chǎn)建筑設(shè)施改造，前期投入裝修裝飾成本租賃工業(yè)用地a.持有經(jīng)營工程太申祥和山莊愛慕家（香山）養(yǎng)老院壽山福海養(yǎng)老服務(wù)中心建筑形態(tài)中式古典風(fēng)格，雙層圍合公寓多層廊式公寓，內(nèi)部采用簡(jiǎn)約歐式裝修風(fēng)格中式風(fēng)格，連廊式多層公寓；植物溫室中庭是最大亮點(diǎn)銷售速度100%租賃，需排隊(duì)等候85%租賃，少許房間可選100%租賃，需排隊(duì)等候基礎(chǔ)配套房間設(shè)應(yīng)急呼叫系統(tǒng)、專人打掃衛(wèi)生和護(hù)理、餐飲中心、游泳池、桑拿、棋牌室、圖書室、康樂中心為星級(jí)賓館專業(yè)營養(yǎng)配餐、提供老年心理咨詢，提供家庭醫(yī)生護(hù)理照料，24小時(shí)生活服務(wù)，康娛服務(wù)餐廳服務(wù)、生活服務(wù)、老年樂工作室醫(yī)療特色北京太申祥和中醫(yī)院（太醫(yī)館），定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)（醫(yī)保號(hào)：1410031），北京中西藥文化旅游示范基地，一級(jí)甲等醫(yī)院；會(huì)員可享受每年兩次免費(fèi)常規(guī)健康體檢醫(yī)療綠色通道：與301醫(yī)院建立長期合作關(guān)系，資源共享醫(yī)療服務(wù)，健康咨詢。24小時(shí)醫(yī)護(hù)、營養(yǎng)配餐、社區(qū)服務(wù)醫(yī)院二級(jí)甲等，醫(yī)療定點(diǎn)機(jī)構(gòu)，石景山醫(yī)院協(xié)作醫(yī)療管理總結(jié)作為北京早期“養(yǎng)老度假概念”為題材的綜合運(yùn)營養(yǎng)生度假項(xiàng)目，以內(nèi)部太醫(yī)館為聞名京城?？偛靡ρ┰诿绹B(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目學(xué)習(xí)，引入國外的管理經(jīng)驗(yàn)，依托北京香山風(fēng)景，定位高端的養(yǎng)老公寓，服務(wù)人員與老人簽約承諾1:3.被北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)星級(jí)評(píng)審委員會(huì)評(píng)定為：“市內(nèi)五星級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”a.持有經(jīng)營工程將府莊園敬老院北京太陽城北京曜陽國際養(yǎng)老院特點(diǎn)租賃集體土地，以出售使用權(quán)為主的養(yǎng)老項(xiàng)目全國首創(chuàng)“老年多元化居住社區(qū)”中國紅十字基金會(huì)連鎖品牌規(guī)模占地38萬平米，總建面12.8萬平米占地42萬平米，總建面30萬平米占地14萬平米，總建面6.8萬平米銷售部分銷售60年使用權(quán)，可銷售面積占58%，別墅80套/（1200萬-4000萬）居家型公寓228戶（350萬起）20萬平米公寓無銷售（推廣不到位，轉(zhuǎn)型作為完全租賃形式）出租部分持有運(yùn)營面積42%，其中兩棟短期公寓288套3萬平米，472間425套收費(fèi)模式會(huì)員費(fèi)2萬/別墅10萬；月費(fèi)5000-9000元/套；餐飲/醫(yī)療等自理15萬至56萬（出租自用）45萬至95萬（投資5年約40%投資回報(bào)率）公寓3800-5500元臺(tái)地別墅6000-7000酒店（一個(gè)月體驗(yàn)）3980元客戶定位中高端客戶為主（自理、介助、介護(hù)）中端客戶（自理、介助、介護(hù)）中高端客戶（自理、介助、介護(hù)）b.出售+租賃工程將府莊園敬老院北京太陽城北京曜陽國際養(yǎng)老院土地獲取租賃集體土地一期劃撥土地，二三期低價(jià)配套取得土地市場(chǎng)摘牌取得土地建筑形態(tài)獨(dú)棟別墅、高板公寓高板公寓多層公寓、聯(lián)排式公寓、臺(tái)地式別墅銷售速度銷售率40%；短租樓100%租賃銷售部分100%售罄因地理位置及氣候原因，目前租賃15%基礎(chǔ)配套綜合服務(wù)中心：供應(yīng)日常生活用品；健身娛樂中心：含健身娛樂設(shè)施、餐飲、酒店、溫泉會(huì)所中庭綠地、酒店、溫泉健身中心、文化藝術(shù)中心、家政服務(wù)中心、娛樂設(shè)施、保姆服務(wù)餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)配套醫(yī)療特色醫(yī)療保健中心，與北京多家三甲醫(yī)院開通綠色通道護(hù)理中心、呼叫中心太陽城老年醫(yī)療中心、國醫(yī)堂武警總醫(yī)院中西醫(yī)康復(fù)醫(yī)療中心總結(jié)營造高端養(yǎng)老生活氛圍，注重環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)的打造；“產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)”放緩了銷售速度，社區(qū)人口規(guī)模較小，后期配套運(yùn)營壓力大項(xiàng)目開發(fā)周期十年，以公建作為啟動(dòng)，資金困難，采取金融創(chuàng)新銷售反按揭和置換充分整合中國紅十字基金會(huì)和城建集團(tuán)兩大股東的資源優(yōu)勢(shì)，設(shè)有一定比例公益床位專供革命先輩、傷殘軍人、勞動(dòng)模范等b.出售+租賃工程?hào)|方太陽城萬科幸福匯特點(diǎn)以養(yǎng)老社區(qū)為營銷題材的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模占地234萬平米，總建面80萬平米占地16.4萬平米，總建面7.2萬平米運(yùn)營模式全部為住宅產(chǎn)品銷售住宅產(chǎn)品全部銷售，大部分配套公建自持出租客戶定位以空港工業(yè)區(qū)為主的京城東北部中高端客戶中端客戶土地獲取住宅用地（含一類別墅用地）摘牌方式取得住宅70年產(chǎn)權(quán)建筑形態(tài)獨(dú)棟別墅、花園洋房、高層公寓帶電梯低密度景觀式洋房，高板住宅銷售速度2002年開始銷售至今，銷售三期，剩余公寓75套，別墅13套，準(zhǔn)備清盤。2011年6月5日開盤，均價(jià)10000元/平方米，已開設(shè)二期，共四期基礎(chǔ)配套東方嘉賓國際酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）、商業(yè)一條街、康體中心、各類球館、高爾夫球場(chǎng)、溫泉泳池、幼兒園、菜地認(rèn)領(lǐng)、休閑娛樂餐飲服務(wù)設(shè)施2萬平米配套，其中1.5萬平米與上海親和源合作配套“老年公寓和活動(dòng)中心”—“活躍長者之家”，已簽訂合作合同。醫(yī)療特色東方太陽城醫(yī)院、全社區(qū)無障礙設(shè)計(jì)、紅外線安防等醫(yī)療完全以上海親和源輸出服務(wù)總結(jié)環(huán)境提升項(xiàng)目的典型代表項(xiàng)目，高爾夫球場(chǎng)、水系、濕地賦予項(xiàng)目生態(tài)價(jià)值；北京早期著名養(yǎng)老概念地產(chǎn)項(xiàng)目，潮白河岸邊低密度超級(jí)大盤項(xiàng)目自身品質(zhì)較好，但周圍環(huán)境一般；萬科進(jìn)駐老年地產(chǎn)的實(shí)驗(yàn)作品c.出售工程目前養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供給量缺乏，區(qū)域內(nèi)純粹的養(yǎng)老地產(chǎn)較少純租賃性質(zhì)的老年公寓為數(shù)不多，而做得成功的更是鳳毛麟角。結(jié)論案例調(diào)研及分析B.分析局部

板塊現(xiàn)有特征提升空間開發(fā)建設(shè)位置都較偏遠(yuǎn)，注重項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境營造建筑形式多為多層公寓，有部分獨(dú)棟別墅和四合院形式提高價(jià)值均設(shè)置醫(yī)療中心或社區(qū)醫(yī)院，注重醫(yī)療設(shè)施均設(shè)有康體會(huì)所，滿足老人活動(dòng)、娛樂需求老年人專用設(shè)施如無障礙通道、緊急報(bào)警系統(tǒng)、室內(nèi)扶手、風(fēng)雨連廊等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，提供醫(yī)用電梯的較少除針對(duì)自理、介助、介護(hù)不同人群的更人性化的適老設(shè)施建設(shè)施服務(wù)均有餐飲服務(wù)具有家政保潔服務(wù)組織多種社團(tuán)活動(dòng)硬件設(shè)施與服務(wù)品質(zhì)捆綁適老服務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)人員的專業(yè)化運(yùn)營模式出售和出租方式結(jié)合或以出售為主，快速收回投資，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡針對(duì)老人出售的公寓僅出售使用權(quán)，出售產(chǎn)權(quán)的多演變?yōu)樯唐贩?，老年公寓特征不明顯出租多采用會(huì)員制或繳納押金的形式銷售產(chǎn)權(quán)與銷售服務(wù)的營銷思維轉(zhuǎn)變多種銷售模式的綜合運(yùn)用a.工程要件分析工程構(gòu)成要件：b.銷售情況分析運(yùn)營模式項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間戶型銷售情況原因分析持有經(jīng)營太申祥和山莊2002.10單間100%租賃，需排隊(duì)等候醫(yī)療養(yǎng)生特色明顯，無租金的收費(fèi)模式極具吸引力愛暮家（香山）養(yǎng)老院2008.10套間85%租賃，少許房間可選依托環(huán)境優(yōu)勢(shì)及品牌宣傳，在調(diào)整價(jià)格后入住率從2011八月年32%提升至2012年12月85%壽山佛海養(yǎng)老服務(wù)中心2006.5開間、套間100%租賃，需排隊(duì)等候定位中端客戶，性價(jià)比高出售+出租將府莊園2009.8開間短租樓100%租賃高品質(zhì)、短租樓體量較?。?88套）北京曜陽國際老年公寓2010.6一居、兩居租賃15%地理位置欠佳，受氣候影響北京太陽城 2007.9開間銷售部分100%售罄出租部分40%資金困難，配套未能及時(shí)兌現(xiàn)，客戶優(yōu)先選擇產(chǎn)權(quán)房出售東方太陽城2002.4二-四居一期500套2年售罄二期1229套3年售罄三期2125套4年基本清盤知名度高、配套成熟萬科幸福匯2011.6二居一期180套兩月售罄二期在售，共四期名企信譽(yù)，推廣得力目前市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品以單間、套間的一居、兩居為主租賃市場(chǎng)看好，需排隊(duì)等候，一鋪難求消費(fèi)人群主要是中高端客戶，年齡在55歲以上的退休人群。結(jié)論項(xiàng)目主賣點(diǎn)支撐項(xiàng)目品牌定位廣告語東方太陽城環(huán)境湖景House全新退休生活的桃源圣地主湖區(qū)、院House萬科幸福匯名企+戶型+配套優(yōu)質(zhì)戶型、全優(yōu)配套、物業(yè)服務(wù)幸福家庭的理想選擇幸?；貧w、一生之城太申祥和山莊養(yǎng)生+度假皇家建筑風(fēng)格、中醫(yī)藥養(yǎng)生服務(wù)傳統(tǒng)文化試驗(yàn)基地；北京首批中醫(yī)藥文化旅游示范基地度假勝地、養(yǎng)生天堂愛暮家環(huán)境香山腳下，養(yǎng)老配套環(huán)境優(yōu)雅的、國際化管理的一站式養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)香山腳下的優(yōu)雅養(yǎng)老之所，靜幽養(yǎng)生之地壽山福海榮譽(yù)+環(huán)境政府支持、星級(jí)評(píng)定、室內(nèi)生態(tài)園五星級(jí)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)——將府莊園環(huán)境+理念莊園環(huán)境、配套齊全、CCRC理念高品質(zhì)的養(yǎng)老生活氛圍北京CCRC一站式退休養(yǎng)老社區(qū)樣板北京太陽城社區(qū)規(guī)模+多元化模式建筑及配套、靈活的居住形式功能最為健全的全程化養(yǎng)老社區(qū)我們的關(guān)心、我們的愛——全程化養(yǎng)老北京曜陽國際環(huán)境+醫(yī)療+機(jī)構(gòu)信譽(yù)密云水庫上游渠首，武警總醫(yī)院合作、紅十字基金會(huì)共同開發(fā)建設(shè)在醫(yī)療及品牌商具備公信力的養(yǎng)老社區(qū)傍山、臨水、全生態(tài)養(yǎng)老c.市場(chǎng)行為分析各個(gè)工程都有自己獨(dú)特賣點(diǎn)，包裝手段也不盡相同，形成營銷策略的差異化。具體可分為四個(gè)方向：品牌性、產(chǎn)品型、生態(tài)型、概念性。結(jié)論方向一：品牌型如萬科幸福匯，以房地產(chǎn)領(lǐng)軍形象的實(shí)力，開展區(qū)域造城理論，用資本、規(guī)劃高度、人性化尺寸創(chuàng)造工程，行成工程主賣點(diǎn)。方向二：產(chǎn)品型以低密度的產(chǎn)品規(guī)劃、社區(qū)園林及齊全的配套設(shè)施，創(chuàng)造一個(gè)宜居優(yōu)適生活氣氛，滿足人群對(duì)于環(huán)境和生活舒適度的產(chǎn)品訴求，提升產(chǎn)品喜愛度。如北京太陽城等。方向三：生態(tài)型遠(yuǎn)離主城，靠近景區(qū)，強(qiáng)化回歸自然，如愛暮家、北京曜陽國際。主打健康牌，從生態(tài)、綠色、宜居概念入手，滿足人群對(duì)環(huán)境生活舒適度的產(chǎn)品訴求，提升產(chǎn)品喜愛度。方向四：概念型將養(yǎng)生、度假的生活方式嫁接到工程，或采用國際認(rèn)可的CCRC理念，創(chuàng)造一種高尚尊貴的居住氣氛，提升工程的價(jià)值感及面子感。如太申祥和山莊、將府莊園。1.老齡人群最核心的關(guān)注點(diǎn)：效勞2.卓越的效勞能力或以效勞為核心的營銷理念是在北京養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化方向3.當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)仍延續(xù)硬件為賣點(diǎn)、效勞為配套的開發(fā)模式，對(duì)效勞或重視缺乏，或提供能力有限綜合結(jié)論(1)1.明顯區(qū)別于房地產(chǎn)銷售的反按揭、置換、投資返利等多種銷售形式的結(jié)合成為養(yǎng)老地產(chǎn)普遍的營銷手段，值得關(guān)注2.智能化理念成為養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)值點(diǎn)，把握適老原那么，將智能化轉(zhuǎn)化為老齡人群可理解、能接受、易操作且能獲得體驗(yàn)好評(píng)，是智能化養(yǎng)老能否形成核心價(jià)值的關(guān)鍵3.眾多養(yǎng)老地產(chǎn)在運(yùn)營過程中的適老特征并不明顯，集中表達(dá)在銷售團(tuán)隊(duì)仍然以房地產(chǎn)銷售思路向客戶進(jìn)行推介，效勞價(jià)值被大幅削弱綜合結(jié)論(2)案例調(diào)研及分析C.關(guān)鍵案例局部

上海親和源——中國第一個(gè)會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模占地8.33公頃，總建面10萬平方米經(jīng)營模式變相出售+出租收費(fèi)模式會(huì)員制（一）不記名卡，永久權(quán)限，可繼承及轉(zhuǎn)讓，會(huì)員費(fèi)75萬，年費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為2.98-6.98萬；（二）記名卡，終身有效，會(huì)員費(fèi)45-88萬，年費(fèi)2.38萬；（三）產(chǎn)權(quán)房，50年產(chǎn)權(quán)購買，2萬元每平米，年費(fèi)2.38萬客戶定位高端客戶，平均年齡70歲以上土地成本協(xié)議出讓，五十年產(chǎn)權(quán)公建，地價(jià)低建筑形態(tài)12棟多層老年公寓，3萬配套公建去化速度2007年試營業(yè)，會(huì)員辦理率50%，入住率35%，60-70健康老人銷售類大套戶型最受歡迎，開盤兩年內(nèi)收回成本基礎(chǔ)配套公寓、商業(yè)街、醫(yī)院、會(huì)所、配餐中心等功能齊全，主打概念宜老式全配，管家式服務(wù)上海親和源上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)NO.5NO.4NO.3NO.2NO.1由于社區(qū)規(guī)模足夠，引入陽光財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，按單元而不是按入住人上保險(xiǎn)，由親和源每年支付保險(xiǎn)公司固定的費(fèi)用，既保障了入住者的平安，又減輕公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)通過拉高產(chǎn)權(quán)銷售的單價(jià)，來促進(jìn)使用權(quán)銷售的業(yè)績；例如，如果周邊房價(jià)15,000/平方米，親和源產(chǎn)權(quán)銷售局部定價(jià)20,000/平方米，使用權(quán)銷售定位為10,500/平方米〔周邊房價(jià)的七折〕，可以推動(dòng)消費(fèi)者傾向于購置使用權(quán)——產(chǎn)權(quán)銷售只是促進(jìn)手段，不作為主推，因?yàn)橐坏┏鍪郛a(chǎn)權(quán)，很難統(tǒng)一管理，保證效勞質(zhì)量對(duì)于申請(qǐng)入住者有深度訪談制度，滿足要求者才能進(jìn)入社區(qū)入??；一方面保證了入住者的整體素質(zhì)，另一方盡量減少家屬糾紛等風(fēng)險(xiǎn)建立每個(gè)老人的檔案和分析模型，由生活秘書觀察和記錄老人的飲食、生活作息、興趣愛好等，一旦發(fā)現(xiàn)異常，隨時(shí)通知親和源公司和家屬，保障老人健康平安將物業(yè)管理、餐飲、會(huì)所、外包，使入住者能在各方面享受到專業(yè)的效勞，并在降低公司自身經(jīng)營本錢的同時(shí)還能參與利潤分成，提高運(yùn)營收益比照案例借鑒意義NO.1NO.2NO.3NO.4NO.5養(yǎng)老地產(chǎn)核心價(jià)值體系多元化的產(chǎn)品價(jià)值體系全面而完善的配套價(jià)值體系細(xì)致入微的權(quán)益效勞價(jià)值體系產(chǎn)品類型豐富，包括單式、復(fù)式、家庭式別墅、公寓，滿足各種老年群體的需要配套設(shè)施與居住區(qū)保持適當(dāng)距離，既易于到達(dá)，又降低了對(duì)入住老人的干擾配套設(shè)施向高端化、娛樂化開展，并通過對(duì)外營業(yè)和外包降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)社區(qū)規(guī)劃尺度宜人，護(hù)理區(qū)與非護(hù)理區(qū)嚴(yán)格別離，主動(dòng)線單一，指示清楚產(chǎn)品內(nèi)部設(shè)計(jì)適老化、充分考慮老年群體的生理機(jī)能與特殊需求社區(qū)級(jí)醫(yī)療中心是根底，能處理常見老年病癥，并與周邊醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系所有入住老人即享受根本的權(quán)益效勞保障，然后通過不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供附加值效勞效勞注重精神層面的訴求，塑造獨(dú)立向上、樂觀堅(jiān)強(qiáng)的社區(qū)精神氣氛加強(qiáng)與周邊機(jī)構(gòu)、娛樂場(chǎng)所、高校的合作，擴(kuò)大效勞半徑，打造泛養(yǎng)老社區(qū)案例調(diào)研及分析——綜合結(jié)論

PART3【工程定位建議】本案概覽工程用地面積：74100平米核準(zhǔn)建筑面積：93000平米實(shí)際容積率：1.25自調(diào)綠化率：35%工程土地獲取及期限：租賃集體土地，會(huì)員可使用年限30年。工程建筑形態(tài)：?jiǎn)卧狡唇影鍢强靛こ虄r(jià)值體系〔局部〕

10萬平米規(guī)模建設(shè)，專注老齡人群10萬平米規(guī)模整體開發(fā)建設(shè)，宜人的社區(qū)規(guī)劃制度，美觀大氣的景觀園林設(shè)計(jì)、完備齊全的各種生活配套，充分考慮老年群體的生理機(jī)能與特殊需求，專注于老年人進(jìn)行開發(fā)設(shè)計(jì)。北城高端別墅區(qū)，上風(fēng)上水經(jīng)過多年的開展，北城郊區(qū)高端別墅區(qū)已經(jīng)形成。工程位于該區(qū)附近，上風(fēng)上水。區(qū)域內(nèi)交通、生活配套日趨完善，日益成為市場(chǎng)關(guān)注新熱點(diǎn)。首家養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地，開國內(nèi)之先河申報(bào)伊始定位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并在“全國老齡委百家智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)〔示范〕基地〞授權(quán)下開發(fā)建設(shè)，稱為國內(nèi)首家養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)示范基地。高速公路路直通，首都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈京承高速路直達(dá)地段，位于正在建設(shè)中的融入首都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。多路公交通過，構(gòu)成方便快捷的交通體系。健康.養(yǎng)生.度假基地，高品質(zhì)生活象征高品質(zhì)的養(yǎng)老生活氣氛，功能最為健全的全程化養(yǎng)老社區(qū)。優(yōu)雅養(yǎng)老之所，靜幽養(yǎng)生之地。智能化養(yǎng)老基地，打造樣板養(yǎng)老社區(qū)社區(qū)高度智能化，全進(jìn)程關(guān)注老年人生活需求，打造最為方便快捷的生活方式，全方位滿足老年人生理、心理需要。高端溫泉休閑度假城重點(diǎn)打造的一座集溫泉養(yǎng)生、餐飲娛樂、高端休閑于一體的世界級(jí)溫泉休閑度假勝地。結(jié)合工程自身配備的完善健康醫(yī)療系統(tǒng)，更加符合老年人健康需求。1.以“全國首家養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地〞為龍頭，打造“康瀛〞品牌2.以獨(dú)具特色的硬件設(shè)施為根底，打造市場(chǎng)品牌美譽(yù)度3.以創(chuàng)新效勞模式鏈為啟動(dòng)點(diǎn)，形成核心價(jià)值力4.以智能化養(yǎng)老形成市場(chǎng)差異化工程定位建議方向康瀛工程差異化特色幅員【工程初期定位】·全國首家智能化高端溫泉養(yǎng)老社區(qū)中心·在工程許多因素還不確定的情況下，本定位僅為示意說明。畢竟，工程定位要源于工程本身。工程客群分析

腦白金一族—遷居郊區(qū)養(yǎng)老的老年群體〔55歲以上，已退休〕客群定位將城市房子讓與子女的中老年客群獨(dú)生子女在京工作學(xué)習(xí)，在北京買房的外地客群他們大多都已經(jīng)退休，對(duì)城市生活依賴降低，對(duì)交通敏感度稍弱經(jīng)濟(jì)上比較富裕，生活相對(duì)閑適關(guān)鍵詞：子女，養(yǎng)老，追求新鮮、健康、高品質(zhì)的生活方式

But，這些老年群體會(huì)是消費(fèi)我們工程的主力嘛？我們認(rèn)為不是，當(dāng)然，也不排除他們消費(fèi)的可能性。但是，真正來消費(fèi)的目標(biāo)群體應(yīng)該是他們的兒女！

工程客群簡(jiǎn)要分析：他們都有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)根底，他們孝敬老人，哪怕只是面子問題，他們也希望父母能夠過上高品質(zhì)的生活。銷售及收費(fèi)模式建議

銷售模式

會(huì)員制銷售

模式一：遵守會(huì)員制模式規(guī)那么可退出會(huì)員銷售模式5年窗口期模式二；保證最終銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)不退出會(huì)員銷售模式20年送10年戶型面積5年制退出機(jī)制保證金房屋使用費(fèi)/年服務(wù)費(fèi)/年總費(fèi)用/5年不滿5年：保證金扣除總額的20%；其余退換；服務(wù)費(fèi)按實(shí)際發(fā)生年限扣除；其余部分退換。滿5年：保證金全額退還；五年之后續(xù)購