宿州房地產(chǎn)市場研究報告

謹呈：金方集團版權聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸合富輝煌（中國）所有，未經(jīng)合富輝煌（中國）書面許可，不得擅自向其他任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分和全部內(nèi)容。2013-05宿州金方項目基礎研究報告12PART1政策背景研究2限購（特別是大型城市）的退出條件：1）宏觀條件：宏觀環(huán)境產(chǎn)生較大變化——不具備退出條件。具體如，流動性仍寬松、通脹上行、投資氣氛仍濃、投資渠道仍難突破、土地成本上行等（前述）2）制度條件：市場+保障雙軌制完成——不具備退出條件（前述）3）替代條件：替代政策（房產(chǎn)稅）的實施效果能完美替限購——不具備退出條件，上海、重慶試點成效并未十分明顯。限購仍將持續(xù)政策背景3未來政策向緊微調(diào)壓力更視乎通脹影響。一般而言，通脹(CPI)及經(jīng)濟活躍度(PMI)快速上行至“紅區(qū)”，易招致政策加碼。保持在“藍區(qū)”則政策傾向于維穩(wěn)。2013年通脹將總體上行，在貨幣環(huán)境相對寬松之下，樓市投資熱情可能再度激發(fā)，2013年來自政策面的壓力或再增加。但2013年國內(nèi)經(jīng)濟將較大可能保持在低增長狀態(tài)，經(jīng)濟活躍度預計難以達到紅區(qū)；這對樓市政策的加碼空間形成制約；——“防滯”制約加碼空間、未來政策向緊微調(diào)壓力更視乎通脹影響?！A計管理層將加強對土地、資金的監(jiān)管、并加強對地方政府問責，地方政府“向緊微調(diào)”壓力增加，大城市或出臺更多“非常規(guī)調(diào)控”（限售、限簽約等）平抑樓價。政策背景4未來政策將延用“新國八條”調(diào)控框架，具體措施在防滯與防漲間平衡。個人住宅部分預計不會全面開征，但房產(chǎn)稅的相關推進會對購房者心態(tài)產(chǎn)生一定影響政策背景5“國五條”細則重點指向全國房價過快上漲的部分城市，差別化為年內(nèi)政策主線。調(diào)性時間點效果深度范圍直指購房資格與房價上漲限購增加目前非限購城市、區(qū)域、住宅類型兩會前調(diào)控便于統(tǒng)一調(diào)控具體措施直指問責制度，執(zhí)行性更強2013年樓市調(diào)控必將更嚴新“國五條”的核心與重點限購進一步升級，明確統(tǒng)一限購的執(zhí)行標準；差別化成為信貸主旨；出售自有住房規(guī)定征收的個人所得稅按20計征所得稅；首次明確提出加強預期管理。政策評價：”國五條“細則重點指向全國房價過快上漲的部分城市，而并未”一刀切“；市場調(diào)控措施的加強趨向于采用經(jīng)濟杠桿對樓市進行調(diào)控，通過差別化信貸、稅收政策抑制投機投資需求從而影響市場供求關系。政策背景6宿州“新國五條”細則未提及限購、“20%個稅”及信貸新政的問題，但針對房價漲幅設置上限，并表示加大年內(nèi)土地供應。政策背景短期來看房產(chǎn)稅試點范圍如何擴大，限購政策執(zhí)行更加嚴厲，都將給市場運行帶來壓力，開發(fā)企業(yè)需緊跟市場需求變化，合理把握拿地、推盤策略，確保企業(yè)業(yè)績平穩(wěn)增長住房需求的根本動力存在，房價與經(jīng)濟平穩(wěn)的狀態(tài)下，市場需求依然廣闊。歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策并未改變市場整體向上的態(tài)勢，相關調(diào)控政策出臺也并不會改變住房需求的根本動力；中長期來看，經(jīng)濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化、收入水平提高等因素，仍是推動市場向上的原動力；未來十年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展依然值得看好，只是相關各方都應該降低預期，過去十多年高周轉、高杠桿、高利潤的模式已經(jīng)結束，分化、調(diào)整、轉型交進未來十年的關鍵詞。長期來看78PART2城市背景研究89城市背景/地理位置宿州位于安徽省最北部，蘇魯豫皖四省交界處、淮海經(jīng)濟圈核心，隨著區(qū)域合作體系不斷完善，發(fā)展前景看好，對于房地產(chǎn)市場有推動作用?；春＝?jīng)濟圈宿州安徽山東江蘇河南宿州為“舟車會聚，九州通衢之地”，“扼汴控淮，當南北沖要”，“跨汴阻淮，信江北一要地”；是著名的“中國酥梨之鄉(xiāng)”、“中國書畫藝術之鄉(xiāng)”、“中國書法藝術之鄉(xiāng)”、“中國馬戲之鄉(xiāng)”、“中國民間藝術（鐘馗畫）之鄉(xiāng)”、“中國觀賞石之鄉(xiāng)”、“泗州戲之鄉(xiāng)”。9城市背景/區(qū)域協(xié)作

淮海經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)共同體以及徐州都市圈為宿州城市發(fā)展提供了更廣闊空間和更高平臺，有利于形成區(qū)域性規(guī)模發(fā)展模式，人口流動引發(fā)新增購房需求?；春＝?jīng)濟區(qū)核心區(qū)已形成“十”字聚合軸模式，在交通、產(chǎn)業(yè)、市場準入、物流、科技創(chuàng)新、金融服務、旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、人力資源、社會保障、環(huán)境保護等方面實現(xiàn)區(qū)域一體化；徐州都市圈各市聯(lián)動發(fā)展，接軌“長三角”，迅速壯大。徐州經(jīng)濟圈規(guī)劃圖淮海經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)共同體范圍區(qū)域合作一體化共同體開局良好，區(qū)域交通設施建設加快推進，區(qū)域市場融合度也不斷提高，區(qū)域合作體系不斷完善，各城市發(fā)展實現(xiàn)聯(lián)動。10城市背景/城市經(jīng)濟/GDP及產(chǎn)業(yè)結構宿州GDP與增長率在全省16個城市排名均為第7；第二產(chǎn)業(yè)增長迅速，推動宿州經(jīng)濟更快的發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整給城市房地產(chǎn)市場帶來發(fā)展契機。從宿州市近五年產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展情況來看，工業(yè)占比逐年提高，第一產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)占比則有下滑趨勢。數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計局1112城市背景/城市經(jīng)濟/人均GDP宿州人口基數(shù)較大，城市化率與經(jīng)濟發(fā)展水平脫節(jié)，近年城市化進程將加快，住房需求向品質(zhì)化發(fā)展。2012年末宿州人均GDP＄２704宿州城市化率３４.２％２５％４５％７０％８５％９５％人均GDP１.５K美金以下，城市化水平２５％以下人均GDP１.５－２K美金，城市化水平４５％以下人均GDP２－４.５K美金，城市化水平４５％－７０％人均GDP４.５－８K美金，城市化水平７０％－９０％人均GDP８K－２W金，城市化水平在90％以上宿州人均GDP發(fā)展較快，城市化進程有待加快，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來契機。1213城市背景/城市經(jīng)濟/人口增長截止2012年，宿州城區(qū)人口規(guī)模651.66萬人，城市的擴容和人口的增長將帶來每年141.3萬平方米的剛性住房需求。截至2012年，宿州城區(qū)人口規(guī)模649.23萬人，年均增長5%，年均增長7.85萬人；全國人均住房面積30平方米；按《中國統(tǒng)計年鑒》：按收入情況將家庭分組，其中有購房能力的中等收入以上人群所占比例約為60%。7.85*30*60%=141.3萬平方米中心城市擴容“雙70”目標：2013年，宿城建成區(qū)規(guī)模達到70平方公里，人口達到70萬人城鎮(zhèn)擴容指標：全市城市化率達到45％，年均提高3個百分點，縣城、中心鎮(zhèn)擴容指標：2013年四個縣城實現(xiàn)“雙20”目標，即縣城建成區(qū)達到20平方公里，人口達到20萬人。——《宿州市實施城鎮(zhèn)擴容戰(zhàn)略》1314城市背景/城市產(chǎn)業(yè)宿州正在從過去的農(nóng)業(yè)大市逐漸轉變?yōu)橐怨I(yè)、旅游業(yè)為主體的區(qū)域中心城市；二產(chǎn)、三產(chǎn)的發(fā)展推進該市工業(yè)及服務業(yè)的發(fā)展，吸引大量工業(yè)和服務業(yè)人口，帶動房地產(chǎn)市場的需求。宿州經(jīng)濟發(fā)展重心近年向第二產(chǎn)業(yè)轉移，居民收入水平不斷增加，消費力增強，二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸引工業(yè)及服務業(yè)人口，帶動房地產(chǎn)市場需求。1415城市背景/城市產(chǎn)業(yè)/產(chǎn)業(yè)承接宿州走組團、集群式的整體承接勞動密集型產(chǎn)業(yè)之路，作為擴張工業(yè)經(jīng)濟總量的戰(zhàn)略路徑，產(chǎn)業(yè)工人成為住宅市場客戶的重要組成部分，產(chǎn)業(yè)發(fā)展衍生辦公需求。宿州初步建成10平方公里的制鞋生產(chǎn)區(qū)、生產(chǎn)配套區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)等，百麗、泰馬等鞋企紛紛投產(chǎn)。隨著以鴻星爾克為代表的泉州鞋業(yè)的到來，加上先期入駐的廣州和溫州鞋業(yè)板塊，中國鞋業(yè)“三州歸宿”初露端倪。目前，鞋業(yè)基地入駐項目50多個，協(xié)議引資約100多億元，已帶動3萬多人就業(yè)。中國中部鞋都戰(zhàn)略定位：全省跨越式發(fā)展的龍頭全省對外開放的門戶率先接軌長三角、接軌國際的開放型經(jīng)濟區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品深加工制鞋紡織服裝化工光電紙業(yè)1516城市背景/城市規(guī)劃宿州中心城區(qū)規(guī)劃形成“一主三副”的城市空間結構，本案距離規(guī)劃中心僅660米，區(qū)位優(yōu)勢明顯，市區(qū)人口的增長催生住房需求。形成“中心極化、組群互動、軸帶發(fā)展、對接周邊”空間開發(fā)格局以及“一主三副”的城市空間結構：“一主”：一個城市主中心，依托老城區(qū)和市級政務文化區(qū)，形成城市主中心?！叭薄保恒瓯毙聟^(qū)——主要包括汴河以北的規(guī)劃建成區(qū)；依托三角洲公園，以人民路為主軸，連接南部片區(qū)、城市中心區(qū)，建設汴北新區(qū)的城市副中心；城東新區(qū)——主要包括沱河以東的規(guī)劃建成區(qū)；依托沱河景觀帶，以規(guī)劃的東外環(huán)路、銀河一路京滬鐵路東段為軸線，結合區(qū)級政務中心以及商業(yè)的建設，打造城東新區(qū)的城市副中心；城南新區(qū)——主要包括南部的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；結合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的用地結構調(diào)整，以金海大道、南環(huán)路交匯處的用地為主，新建南部城市副中心。城南新區(qū)沱河城東新區(qū)京滬線政務區(qū)新汴河汴北新區(qū)三角洲生態(tài)公園老城區(qū)汴河路1617城市背景/城市交通宿州是省內(nèi)重要交通樞紐，規(guī)劃將形成高速公路網(wǎng)體系，拓展鐵路交通網(wǎng)，實施航道改建及整治，建設航空快速通道，為人口增長及產(chǎn)業(yè)發(fā)展建立良好基礎。鐵路：運行中：京滬線、隴海線、京滬高鐵建設中：鄭徐客運專線（高鐵）、宿淮鐵路規(guī)劃中：亳宿鐵路站點：宿州站、碭山南站、蕭縣北站公路：年公路旅客周轉量35億人公里，貨運周圍量423億噸公里，省內(nèi)重要公路交通樞紐

G3京臺高速、泗許高速和連霍高速（G30）交匯處市區(qū)內(nèi)有宿州、宿州北、宿州東等多個高速出入口濟祁高速、徐明高速等多條高速正在規(guī)劃建設中另有206國道、310國道、311國道、104國道和多條省道經(jīng)過擁有一級客運站1個，三級客運站1個，四級客運站2個

規(guī)劃中——“三縱”：濟祁高速、京臺高速（合徐段）、徐明高速；“兩橫”：連霍高速、泗許高速；“一聯(lián)”：阜陽-宿州-觀音機場高速。至北京隴海線京滬線至上海至重慶、昆明S305G206觀音機場1718城市背景小結融入淮海經(jīng)濟圈及徐州經(jīng)濟圈的發(fā)展戰(zhàn)略，加快宿州城市化進程經(jīng)濟發(fā)展與城市化率相矛盾，未來宿州城鎮(zhèn)化進程必將加快潛在購買實力將受到城鎮(zhèn)化進程及代表全新品質(zhì)的居住模式所引爆城市人口、規(guī)模逐漸擴大及經(jīng)濟增長帶動房地產(chǎn)市場進一步活躍，同時剛性需求凸顯產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化，收入顯著提高，加強消費購買力經(jīng)濟發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化為城市導入大量人口；城市化加速催生新增住房需求，利好房地產(chǎn)市場。18PART3住宅市場部分房地產(chǎn)整體市場：房地產(chǎn)住宅市場：19住宅市場部分

房地產(chǎn)整體市場

房地產(chǎn)住宅市場20整體市場/房地產(chǎn)開發(fā)投資

宿州市2008-2012年近5年來固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資均保持快速增長，配合城市規(guī)劃發(fā)展方向，宿州城市建設全面展開；

2012年宿州市房地產(chǎn)開發(fā)投資達到103.4億元，同比增長50.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資成為熱點。宿州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增長，房地產(chǎn)開發(fā)成為城市建設開發(fā)的熱點。

2012年宿州市人均GDP17038元（約合22704美元）；

根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展階段的關系，宿州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于啟動期階段，僅為生存需求，單純數(shù)量型超速發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準21整體市場/市場供應量

2012年宿州房地產(chǎn)批準預售面積為106.62萬方，較2011年呈現(xiàn)大幅度下滑；

2012年市場供應面積大幅度降低主要有三方面原因：第一，國家宏觀政策的調(diào)控，致使開發(fā)商謹慎拿地，相應市場供應就逐漸減少；其二，宿州所售商品房必須達到修建項目的2/3高度才能取得預售許可證；第三，宿州拆遷難度較大。2012年宿州住宅市場供應量出現(xiàn)極度萎縮，致使成交量大幅度下滑。22

2011年宿州房地產(chǎn)共備案住宅面積97.73萬，而2012年宅備案面積僅為75.45萬方，呈現(xiàn)較大幅度的下滑；

2012市場住宅成交量的下滑，國家宏觀政策的調(diào)控是一方面的因素，另一方面則是由于開發(fā)量降低，市場供應量逐漸減少，再一方面是因為多層住宅逐漸稀缺，宿州客戶對于高層住宅含有一定抗性，導致購房意愿下降。整體市場/市場成交量2012年住宅市場成交量由于多方面原因呈現(xiàn)較大幅度的下滑。23整體市場/商品房成交結構與均價

2009年后宿州房地產(chǎn)市場整體成交狀況呈現(xiàn)逐漸下滑的趨勢，2012年成交面積59.42萬方，下滑趨勢明顯；

2008年至今，宿州房地產(chǎn)市場非住宅類產(chǎn)品成交比例逐漸上升，表明宿州市場投資性欲望逐漸增強。

住宅類產(chǎn)品價格呈穩(wěn)步上升的趨勢，但增長幅度較??；非住宅類產(chǎn)品價格成倒s型曲線走勢，變動較大；

2012年住宅成交均價為4197元/平米，相對2011年僅上漲379元/平米；非住宅類上漲974元/平米；

非住宅類產(chǎn)品價格上漲較快，宿州居民在非住宅類產(chǎn)品的投資欲望較強。2012年宿州房地產(chǎn)成交下滑明顯，非住宅類產(chǎn)品成交比例及均價上升，客戶投資意愿逐漸增強。24整體市場/成交客戶結構2009年至2012年，宿州市房地產(chǎn)客戶以市區(qū)客戶為主，占據(jù)80%以上且一直呈增長趨勢；2012年成交客戶結構更加明顯，市區(qū)客戶增長8%，達到93%。一方面市區(qū)較多剛需客戶、投資客戶一改觀望態(tài)度出手購買致使市區(qū)客戶比例增加；另一方面宿州市區(qū)對周邊區(qū)縣的吸附能力逐漸減弱。整體來講宿州市購房客戶年齡結構多集中在50歲以下，其中以30-40歲年齡層次所占比例最大。2009-2012年，購房客群年齡在50歲以下的占據(jù)了約95%左右；其中30歲以下客戶比例增長幅度較大，表明宿州市場周邊區(qū)縣客戶、返鄉(xiāng)置業(yè)增多。宿州住宅市場成交客戶以市區(qū)居民為主；年齡結構主要集中在50歲以下，其中以30-40歲所占比例最大。25整體市場/成交面積戶型2009年到2012年主力成交面積集中在90平米以下以及90-120平米之間，兩者占據(jù)了整個市場成交量的75%左右，宿州整體市場仍然是以剛性需求面積為主；2012年90平米以下以及90-120平米戶型占據(jù)整個市場成交的75.60%，仍然是市場主力成交面積段，另外144平米以上面積段成交占據(jù)8.56%，上漲約3個百分點。宿州住宅市場仍然是以90平米以下以及90-120平米為成交主力面積，整個市場仍然是以剛需為主。26整體市場/小結宿州市區(qū)客戶仍然是宿州市房地產(chǎn)的主力客戶人群，客戶置業(yè)逐漸偏重于投資。宿州經(jīng)濟發(fā)展提速，產(chǎn)業(yè)逐步導入，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步回暖，為宿州房地產(chǎn)提供了良好的市場發(fā)展環(huán)境。1宿州經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃以及人口基數(shù)將為宿州房地產(chǎn)發(fā)展提供信心；23房地產(chǎn)投資增長幅度較大，未來房地產(chǎn)將是宿州開發(fā)建設的熱點；27住宅市場部分

房地產(chǎn)整體市場

房地產(chǎn)住宅市場28住宅市場/板塊劃分五個房地產(chǎn)板塊政務新區(qū)板塊：依托政務新區(qū)較高的規(guī)劃占位，良好的發(fā)展前景和優(yōu)秀學區(qū)，區(qū)域認可度較高，在售項目較多，未來將是宿州房地產(chǎn)發(fā)展熱點區(qū)域；中心城區(qū)板塊：宿州城市區(qū)域價值最高的板塊，土地稀缺，城市配套齊全，商業(yè)價值較高，在售項目較少，且沒有與其他區(qū)域拉開明顯價格差距；西南板塊：依托光彩城大市場和周邊豐富學區(qū)資源發(fā)展起來的房地產(chǎn)區(qū)域，土地后續(xù)供應量較大，交通便利，但價格相對較低；道東板塊：宿州城市改造區(qū)域，但后期片區(qū)發(fā)展受到城市發(fā)展規(guī)劃制約，整體環(huán)境較差，房地產(chǎn)在售項目較少，價格較低；開發(fā)區(qū)板塊：距離宿州中心較遠的城鄉(xiāng)結合區(qū)域，片區(qū)發(fā)展受城市規(guī)劃控制，產(chǎn)業(yè)集中，區(qū)域配套嚴重不足，在售項目較多，市場價格洼地；根據(jù)宿州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，結合宿州城市規(guī)劃發(fā)展導向，將宿州房地產(chǎn)格局劃分為五個板塊。中心城區(qū)板塊政務新區(qū)板塊西南板塊道東板塊開發(fā)區(qū)板塊29住宅市場/格局演變綜合宿州政府規(guī)劃、城市發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)進步等要素，未來宿州房地產(chǎn)開發(fā)將主要集中在政務新區(qū)和開發(fā)區(qū)板塊。政務新區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊房地產(chǎn)格局演變政府規(guī)劃城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)導入重點向北、西北方向發(fā)展，適當向東發(fā)展，控制向南發(fā)展；中心城區(qū)開發(fā)建設逐漸飽和，城市逐漸向外圍發(fā)展擴散；開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)逐步導入，并且逐漸發(fā)展，區(qū)域進步致使逐漸成為開發(fā)重點區(qū)域。伴隨著中心城區(qū)可開發(fā)土地逐漸稀缺，未來政務新區(qū)和開發(fā)區(qū)板塊將成為宿州房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。30住宅市場/板塊分析-政務新區(qū)板塊發(fā)展前景利好，充分依托區(qū)域較高的規(guī)劃占位，環(huán)境和學區(qū)優(yōu)勢并重，吸引大量市區(qū)和周邊縣城客戶，但配套和交通問題亟待解決。區(qū)域特征行政辦公、文化休閑、商貿(mào)服務和居住等功能為主，發(fā)展前景較好，城市居民趨于認可度較高；產(chǎn)品形式在售多為多層住宅，但逐漸稀缺，高層將成為趨勢；面積跨度較大，但市場最為接受的戶型仍然以剛需為主，主力面積80-110平米；價格變化價格區(qū)間跨度較大，位于

4500-6000元/平米，區(qū)域均價約5100元/平米左右；價格走勢表現(xiàn)平穩(wěn)，由于區(qū)域認可度較高，其價格較為接近中心城區(qū)；客戶來源政府單位工作人員及公務員35%；移動、電信、學校等機關單位等約15%；周邊縣城居民和外地返鄉(xiāng)置業(yè)者約37%，市區(qū)客戶約占13%。31住宅市場/板塊分析-西南板塊位于中心城區(qū)的邊緣，依托光彩城大市場興起，緊鄰汽車客運站和高速出入口，交通便利，后續(xù)土地供應量較大，但區(qū)域房地產(chǎn)價格較低。區(qū)域特征區(qū)域起步較晚，房地產(chǎn)圍繞光彩城大市場興起，出入交通便利，區(qū)域配套嚴重不足，但距離城區(qū)較近，板塊整體形象較低；產(chǎn)品形式前期住宅多為多層形式，后期高層涌現(xiàn)并逐漸成為趨勢；面積跨度較大，住宅以

80-120為主力面積；公寓產(chǎn)品20-90平米；價格變化區(qū)域住宅價格較為統(tǒng)一，均價4600元/平米；公寓價格相對較低，3900元/平米；區(qū)域發(fā)展較慢，價格相對市區(qū)和政務新區(qū)較低；客戶來源早期以市區(qū)居民購買投資為主；后期以周邊縣城居民、礦上員工以及大市場業(yè)主及工作人員為主要客源。光彩美廬奧城32住宅市場/板塊分析-道東板塊宿州城市待改造區(qū)域，環(huán)境較差，未來發(fā)展受限制，房地產(chǎn)在售項目較少，房價較低。區(qū)域特征區(qū)域起步較晚，房地產(chǎn)圍繞光彩城大市場興起，出入交通便利，區(qū)域配套嚴重不足，但距離城區(qū)較近，板塊整體形象較低；產(chǎn)品形式區(qū)域在售項目較少，以多層和小高層為主要物業(yè)類型；主力面積多集中在94-102

平米之間；價格變化多層住宅均價4200元/平米；小高層3800元/平米；區(qū)域待改造，發(fā)展前景受規(guī)劃限制，房地產(chǎn)價格與其他區(qū)域存在明顯差距；客戶來源以項目所在區(qū)域原有居民以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主，以自主為購房目的。碧御豪庭33住宅市場/板塊分析-開發(fā)區(qū)板塊宿州產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，受城市規(guī)劃控制，配套不足，但區(qū)域整逐漸發(fā)展成熟；城鄉(xiāng)結合不利的同時帶來更多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)客戶。區(qū)域特征區(qū)域起步較晚，房地產(chǎn)圍繞光彩城大市場興起，出入交通便利，區(qū)域配套嚴重不足，但距離城區(qū)較近，板塊整體形象較低；產(chǎn)品形式區(qū)域在售項目較少，以多層和小高層為主要物業(yè)類型；主力面積多集中在94-102

平米之間；價格變化多層住宅均價4200元/平米；小高層3800元/平米；區(qū)域待改造，發(fā)展前景受規(guī)劃限制，房地產(chǎn)價格與其他區(qū)域存在明顯差距；客戶來源以項目所在區(qū)域原有居民以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主，以自住為購房目的。34住宅市場/板塊分析-中心城區(qū)板塊宿州城市最成熟的片區(qū)，區(qū)域價值極高，交通便利，住宅的投資屬性較強，遠遠大于居住。區(qū)域特征區(qū)域占據(jù)城市最為主要資源，區(qū)域價值較高，交通便利，但居住功能逐漸淡化，房價居于市場最高值；產(chǎn)品形式區(qū)域在售項目不多，但后續(xù)供應量較大，高層建筑成為趨勢，商業(yè)價值逐步體現(xiàn)；主力面積多集中在94-120

平米之間；價格變化高層價格介于4700-5500

之間，均價5300元/平米；區(qū)域價格逐步上升，但與其他區(qū)域差價未能體現(xiàn)核心區(qū)域價值；客戶來源以投資為主，生意人、企事業(yè)單位高管、員工等為主要客戶。欣意國際城35住宅市場/小結-產(chǎn)品設計從目前宿州市場發(fā)展態(tài)勢來看，結合快銷案例可以研判宿州房地產(chǎn)市場仍然以80-110平米兩房三房為主力面積戶型。中心城區(qū)客戶購房以投資屬性為主，小面積、低總價的產(chǎn)品適宜投資；其他區(qū)域的客戶購房以居住為主，故小面積的剛性需求產(chǎn)品仍然是宿州市場主流產(chǎn)品。我們項目分為三期開發(fā)，一期為兩棟高層住宅，戶型為94平米和130平米的，94平米開盤當天就被搶完了，很多客戶過來買94平米的戶型都沒用買到，然后才被我們引導去購買130的戶型?？蛻暨^來大都看中了我們項目在市中心的這個地段。不管是投資還是居住，90多平米都是比較適合的，總價也是大家能接受的….

欣意國際城置業(yè)顧問張小姐

宿州市場基本來說的話還是以剛需為主吧，像80-100平米左右的房子就比較好賣。你看宿州市場就連多層小洋房的面積大概都在100平米左右。整個宿州人的收入有限，總價太高的話他們也沒辦法負擔，所以宿州不論在那個區(qū)域，基本上都是以剛需市場為主，面積段不能太大…..

明日新城事置業(yè)顧問馬先生36住宅市場/小結-客戶來源目前宿州住宅市場客戶以生意人、企事業(yè)單位員工、公務員以及周邊縣鎮(zhèn)居民為主?？腿褐行某菂^(qū)的客群，以生意人、高管等中高等收入人群為主，投資意愿較強烈；政務新區(qū)以政府部門工作人員、公務員以及部分生意人為主，居住功能較強；城市邊緣區(qū)域以項目所在地周邊客戶為主，以及周邊縣鎮(zhèn)客群，典型的剛需置業(yè)特征。主力客群次要客群邊緣客戶主力客群：生意人，銀行、移動等企事業(yè)單位高管及員工等中高端收入人群次要客群：政府部門工作人員、周邊區(qū)縣居民、返鄉(xiāng)置業(yè)者等邊緣客戶：項目周邊居住人群、產(chǎn)業(yè)客群以及外地客戶37PART4商業(yè)市場部分38商業(yè)發(fā)展機遇

城市商業(yè)規(guī)劃

商業(yè)發(fā)展方向

人口和舊城改造機遇39商業(yè)發(fā)展機遇/城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律城市新區(qū)開發(fā)城市主城區(qū)開發(fā)30%城市化起步階段30%-50%城市化加速階段商業(yè)項目辦公項目產(chǎn)業(yè)配套部分城市產(chǎn)業(yè)外遷中高端辦公開始出現(xiàn)中、高檔辦公快速發(fā)展，部分辦公需求外遷產(chǎn)業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化，部分外遷一核多中心商業(yè)格局商業(yè)多極化發(fā)展高檔地標性辦公，發(fā)展緩慢城市化率形成不同產(chǎn)業(yè)和城市功能格局50%-70%城市郊區(qū)化階段70%以上郊區(qū)城市化階段商業(yè)項目辦公項目產(chǎn)業(yè)配套市政配套建設，人口和產(chǎn)業(yè)導入時期辦公物業(yè)快速發(fā)展產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化居住郊區(qū)化大型商業(yè)開發(fā)，形成獨立區(qū)級或副中心商圈獨立商業(yè)中心高檔辦公市政配套持續(xù)完善，城市經(jīng)濟新引擎----單核自發(fā)商業(yè)、商業(yè)缺乏規(guī)劃零散辦公，自建較多配套和產(chǎn)業(yè)集中在老城區(qū)--------單核商業(yè)，商業(yè)結構開始優(yōu)化配套或區(qū)域級商業(yè)開始開發(fā)配套性產(chǎn)業(yè)辦公宿州商業(yè)處于單核商業(yè)優(yōu)化發(fā)展階段，在商業(yè)結構優(yōu)化的背景下，商業(yè)開發(fā)前景廣闊，區(qū)域優(yōu)勢明顯。宿州城市化率在33.1%，城市核心依舊是商業(yè)發(fā)展重心，未來開發(fā)充滿機遇40商業(yè)發(fā)展機遇/城市商業(yè)規(guī)劃宿州城市商業(yè)向一核多層次格局發(fā)展，中心商圈仍舊是未來城市商業(yè)發(fā)展最重要方向。市級商業(yè)中心市級商業(yè)副中心汴南新區(qū)西北新區(qū)區(qū)域商業(yè)符離集區(qū)域商業(yè)道東區(qū)域商業(yè)西區(qū)區(qū)域商業(yè)經(jīng)開區(qū)區(qū)域商業(yè)西南新區(qū)區(qū)域商業(yè)宿州城市商業(yè)規(guī)劃市級商業(yè)市級副中心區(qū)級商業(yè)

城市商業(yè)發(fā)展方向：強化市級核心商圈，據(jù)點開發(fā)、形成軸帶，帶動全市。

城市商業(yè)發(fā)展格局：市級-市級副中心-區(qū)級-社區(qū)級商業(yè)格局。市級商業(yè)中心：老城區(qū)，發(fā)展成熟；輻射全市及腹地；市級副中心：汴河新區(qū)，服務工業(yè)經(jīng)濟和周邊居民；區(qū)級商業(yè)中心：規(guī)劃西北、西區(qū)、西南、經(jīng)開區(qū)、道東和符離集6處；分流市級、市級副中心部分商業(yè)職能，緩解老城區(qū)商業(yè)、環(huán)境壓力；"采取‘強化核心、據(jù)點開發(fā)、形成軸帶、帶動全市’的總體思路……整合現(xiàn)有商業(yè)資源，特別是對老城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)資源整合，加大新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設力度，充分發(fā)揮中心商業(yè)區(qū)和區(qū)域各層次商業(yè)中心的協(xié)同效應……——摘自《宿州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》41商業(yè)發(fā)展機遇/城市商業(yè)發(fā)展方向中心城區(qū)商業(yè)近期將偏北和人民路發(fā)展，老城區(qū)由于拆遷難度較大，地塊稀缺，項目所處區(qū)域仍有巨大開發(fā)空間。宿州以后商業(yè)會向北向東發(fā)展，但近期將重點打造沿人民路兩側，這邊會有一些土地出讓，北邊土地基本上被一些大公司拿去了，政務區(qū)現(xiàn)在也沒有什么土地，老城區(qū)拆遷難度大，地塊也不是太多——市規(guī)劃局建設規(guī)劃科汪副科長城市中心商業(yè)：“工”字型中心商業(yè)輻射圈勝利路段：電子專賣、中低檔服裝、餐飲等；汴河中路段：核心圈，百貨、商超和餐飲等；淮海中路段：金融服務、休閑娛樂、專賣店等；人民路商業(yè)：發(fā)展重點，華夏世貿(mào)已進駐，后期將有新世界商業(yè)、元一綜合體項目；西北政務區(qū)：商業(yè)初啟動，代表項目：宇業(yè)水游城，CBD環(huán)宇國際廣場等

西南片區(qū)商業(yè)：商貿(mào)物流型、專業(yè)市場和社區(qū)附屬商業(yè)，代表商業(yè)：光彩大市場、白馬商城、天下第一奇石和意邦國際等；西北新區(qū)商業(yè)人民路商業(yè)勝利路商業(yè)汴河中路商業(yè)淮海中路西南新區(qū)商業(yè)發(fā)展方向發(fā)展方向宿州城區(qū)商業(yè)發(fā)展方向

本地塊42商業(yè)發(fā)展機遇/人口和舊城改造機遇人口增長和舊城改造催生了旺盛的商業(yè)和投資需求，為本項目商業(yè)發(fā)展和銷售提供了客觀基礎。項目周邊標的宿州人口基數(shù)：2010年宿州人口為642.07萬人，年增長率9%，年均增加6.88萬人；2015年城區(qū)人口將達75萬。宿州舊城改造：城中村改造將催生新的財富群體，他們產(chǎn)生旺盛的投資需求，將有效促進本項目銷售。項目周邊人口：本項目地處老城區(qū)中心地段，周邊分布眾多企事業(yè)單位和商務投資人群，這些人群普遍具有較高的消費實力訪談紀要

投資看地塊看潛力，現(xiàn)在也許差些，但以后有潛力，一中那邊商業(yè)現(xiàn)在也沒有，又有很多陪讀的，投資價值應該很高。

——埇橋區(qū)交通局胡小姐家里拆遷已經(jīng)有6套房子，房子不愁住，房租還能有些錢；錢放著也是貶值；只要位置好，我也想投資個門面，最近一直在找合適的房子

——拆遷還原戶郁先生項目地塊43商業(yè)發(fā)展機遇總結在中心土地稀缺、商業(yè)結構優(yōu)化，投資和商業(yè)需求旺盛以及片區(qū)發(fā)展出現(xiàn)空缺的背景下，本項目具有巨大市場市場空間。城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律城市未來向人民路和西北新區(qū)發(fā)展但中心城區(qū)土地稀缺，商業(yè)價值不斷攀升；城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃項目開發(fā)機遇從城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律、城市商業(yè)規(guī)劃和人口和舊城改造層面概述項目商業(yè)發(fā)展價值機遇：人口與舊城改造層面人口不斷增長，商業(yè)需求不斷提高；舊城改造催生大量新財富階層，投資需求較為旺盛；老城區(qū)人口密集。購買和消費能力較強；現(xiàn)階段城市中心仍舊是商業(yè)發(fā)展核心階段強化市級核心商圈，擴大輻射范圍；城市核心商圈地位不斷加強，在商業(yè)優(yōu)化背景下，開發(fā)前景廣闊；44商業(yè)整體

商業(yè)整體市場

45商業(yè)整體市場/社會品零售總額宿州商業(yè)發(fā)展呈穩(wěn)步增長趨勢，但目前商業(yè)發(fā)展處于較低水平，社會購買力有限。宿州社會消費品零售總額逐年增長，商業(yè)市場處于穩(wěn)步上升階段。對比省內(nèi)其他城市，宿州社會消費品零售總額處于較低水平，反應宿州商業(yè)發(fā)展處于較低水平。宿州人均社會消費品零售額遠低于安徽省平均水平，且低于周邊的淮北；反應社會購買力有限，商業(yè)發(fā)展受周邊城市影響較大。注：社會消費品零售總額是一個地區(qū)商業(yè)市場發(fā)展狀況、社會平均購買力的重要指標。以上數(shù)據(jù)來源于安徽省及各市統(tǒng)計年鑒46商業(yè)整體市場/城市商業(yè)發(fā)展階段宿州商業(yè)處于快速發(fā)展階段，業(yè)態(tài)逐漸豐富，大型綜合性商超和專業(yè)店不斷涌現(xiàn)。集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&專業(yè)店倉儲式購物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價格品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)宿州人均可支配收入低于全省水平，人均消費力有限；宿州2012年人均GDP為17038元，折合現(xiàn)匯率美元為2704.4元，商業(yè)處于業(yè)態(tài)豐富階段；注：下表反映了人均GDP和城市商業(yè)發(fā)展階段的關系，以上數(shù)據(jù)來源省和各市統(tǒng)計年鑒。宿州商業(yè)發(fā)展階段47商業(yè)整體市場/城市商業(yè)供應格局宿州后續(xù)商業(yè)供應將集中在中心城區(qū)和汴河新區(qū)，未來競爭壓力較大。48商業(yè)整體市場/商業(yè)租售關系宿州商業(yè)投資回報率在6%，商業(yè)價值集中在核心商圈，外圍商業(yè)價值縮水嚴重。宿州商業(yè)以淮海路華夏商圈為核心，租金最高達到700元/㎡；商業(yè)售價達12萬/㎡；

淮海路和汴河路租金在200-500之間，商業(yè)租金呈遞減趨勢；商圈外圍租金僅在50-80元/㎡之間。

蓮都金街口單層商業(yè)投資回報率：200*12/40000*100%=6%；中央商業(yè)廣場單層商業(yè)600*12/120000