世聯(lián)-房地產(chǎn)可行性分析和報告編寫41

2004年6月房地產(chǎn)項目可行性分析與報告編寫

2004年6月目錄宏觀背景可行性報告實際案例2004年6月宏觀背景15%房地產(chǎn)春風依舊800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增長平穩(wěn)增長衰退增長《世界發(fā)展銀行》宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展庫茲涅茨《各國的經(jīng)濟增長》GDP與增長率2004年6月宏觀背景城市化率31.91%199733.36%199834.78%199936.22%200037.66%200139.1%200240.53%2003城市化水平每年提高1.4個百分點數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2004年6月宏觀背景2.28億人2.45億人我國人口結構呈現(xiàn)兩個明顯的高峰，數(shù)據(jù)來源：2003中國人口統(tǒng)計2004年6月宏觀背景數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局住宅均價的增長長期低于居民可支配收入和居民儲蓄的增長基尼系數(shù)與收入洛倫茲曲線貨幣供應量增加與房價的關系、房改、住房、汽車的消費時代重化工時代2004年6月宏觀背景資料來源：清華大學房地產(chǎn)研究所2004年6月利用外資1.40%國家預算內(nèi)資金0.08%債券0.00%其他資金20.69%國內(nèi)貸款23.80%定金及預付款38.53%自有資金15.48%

100％來自銀行

70％來自銀行

50％來自銀行

合計65%-85%來自銀行

宏觀背景資料來源：清華大學房地產(chǎn)研究所2004年6月宏觀背景銀行風險、國家經(jīng)濟安全2006年入世，17.8%不良資產(chǎn)率個貸和土地儲備貸款風險嚴審、物業(yè)稅房貸中商業(yè)違規(guī)貸款比重高（24.8%）,開發(fā)商是樞紐1、分擔風險2、分享收益3、降低門檻1、招拍掛2、35%自有資金2004年6月宏觀背景截至2004年3月上市房地產(chǎn)企業(yè)47家，僅占大陸的上市公司總量的3.6%，與目前近3萬家房地產(chǎn)企業(yè)總量相比，更是微不足道。上市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限股市融資：29億0.37%(2002)基金融資：61億0.46%(2003)

外資：匯率預升回報率相對高資料來源：上海世聯(lián)地產(chǎn)2004年6月可行性報告

房地產(chǎn)可行性研究是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術分析、論證的科學方法。自然可行財務可行法律可行潘石屹：海南的及時抽身霍英東：廣州洛溪大橋的可研報告2004年6月可行性報告項目概況位置與環(huán)境，工作的目的，依據(jù)現(xiàn)狀調(diào)查土地、人口、交通、管線、動遷方案市場分析供給、需求、競爭分析、價格環(huán)境影響與保護生態(tài)變化、環(huán)境評價開發(fā)建設計劃前期開發(fā)計劃、工程計劃、場地布置項目經(jīng)濟效益與社會效益分析成本估算、銷售收入、財務評價、風險分析、結論建議可行或不可行判斷標準：在具體的限制條件下，如果分析人員認為某一方案能夠實現(xiàn)一個完全滿意的明確目的，這時就可以認為該項目是“可行的”。2004年6月可行性報告可行或不可行判斷標準：在具體的限制條件下，如果分析人員認為某一方案能夠實現(xiàn)一個完全滿意的明確目的，這時就可以認為該項目是“可行的”?？吹亍⒖词袌?、看政策案例：深圳某國企杭州高爾夫球場深圳某擬建展覽中心恒豐酒店2004年6月可行性報告的結構：1、封面2、摘要3、目錄4、正文（依據(jù)、財務指標、分析、結論）5、附表（數(shù)據(jù)來源）6、俯圖

2004年6月可行性報告目的對象重點

1、融資銀行風險與安全2、立項政府社會效益、環(huán)保3、投資開發(fā)商市場、政策、回報4、合作海外基金過往業(yè)績、團隊組合全面準確的市場分析清晰的產(chǎn)品描述前瞻的營銷策略合理的公司治理結構科學的財務分析合理的股權結構高素質的經(jīng)營班子案例（融資）案例（立項）案例（投資）2004年6月可行性報告招商地產(chǎn)案例凈現(xiàn)金流出現(xiàn)正值的時間點、最大資金強度,、盈虧平衡時間點、項目累計收益,2004年6月“香港模式”和“美國模式”：開發(fā)商并非“全能”只有手工業(yè)作坊式的小農(nóng)經(jīng)濟才實行全過程的自給自足式運行任何一種產(chǎn)業(yè)，專業(yè)化的程度越高，產(chǎn)業(yè)鏈上的單元愈細分愈有利于整合資源和組織社會化大生產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)鏈上的每個環(huán)節(jié)的效益提高了，整體效益才能提高。土地開放與土地壟斷專業(yè)分工和全能市場細分和全類型開發(fā)四個誤區(qū)：自己部門、合作單位、學校、設計單位可行性報告2004年6月可行性報告項目財務分析財務內(nèi)部收益率FIRR財務凈現(xiàn)值（ic）動態(tài)回收期開發(fā)商成本收益率償債能力流動比率速動比率資產(chǎn)負債率盈利能力資本金利潤率銷售利潤率凈資產(chǎn)報酬率時間累積資金變化盈虧平衡分析：保本點分析敏感性分析：單變量分析風險分析：概率分析、蒙特卡洛法2004年6月實際案例“營銷是識別當前尚未得到滿足的需求和欲望，…并決定這些市場所需要的適當?shù)姆蘸陀媱潯?-菲利普.科特勒2004年6月實際案例2004年6月闊綽人家，第一名宅-讓“離家出走的人”回來實際案例2004年6月實際案例價格功能享受身份情感投資

平衡型（26~35歲，管理人士）情感型(>40歲,高管,企業(yè)主)享受型（30~45歲，高收入，高管）身份型

價格型（25~30歲中低家庭、大專、普通職員）功能型投資型物質精神2004年6月實際案例——“喂，你跑得過老虎嗎？”——“我可跑不過老虎，但肯定跑得過你！”2房3房4房大4房其它總套數(shù)74-78100-110110-120120-135140以上140以下140-160160以上聯(lián)泰花園

720中旅二期

979萬地項目

600本項目一期801市場總量239196921338127306355655831001201191365063308514358201273060563597350031860本項目占50％競爭對手:萬地☆☆本項目占22.5％競爭對手:中旅二期本項目占37％未來競爭的主戰(zhàn)場實際案例萬地兩房：75.2M2印象：客廳和房間都朝南廚房采光差入戶花園無景觀

印象：模糊雙廳客廳和主臥受景觀導向均朝北廚房正對客廳兩房78M2——景觀導向型本項目印象：南北通透臥室、客廳朝北VS兩房78M2——朝向導向型2004年6月2、上門/成交成交客戶比彩天名苑9.0波托菲諾20中旅.國際公館30桃源居3.5

3、總體銷售率86.4%價格上升16.6%1、產(chǎn)品簡介

實際案例2004年6月項目總體銷售曲線表分產(chǎn)品銷售曲線銷售曲線線形一定程度上反映銷售的難易程度實際案例2004年6月合理的價格策略是發(fā)展商獲利的必備條件成交層數(shù)散點圖平均層數(shù)走勢圖實現(xiàn)價格走勢圖（價格提升16.6%）實際案例2004年6月港人相關置業(yè)比例為13%平均置業(yè)年齡為31.6歲客戶主要來源于周邊區(qū)域港人相關置業(yè)比例提升是漸進的過程內(nèi)銷為主、外銷為輔，以內(nèi)促外實際案例2004年6月各戶型購買年齡特征呈山谷狀分布戶型小投資比例高港人投資/自住比例為0.18，僅為國內(nèi)的50%，大有文章可做自用與投資占95%投資/自用為0.37(都會1001.2)實際案例2004年6月實際案例積壓戶型市場最認可戶型市場的聲音：歸根到底客戶考慮的問題是功能與空間2004年6月不是爭奪客戶，而是爭奪客戶需求的差異性，沒有差異性也要創(chuàng)造出差異性原始價格營銷感知價格成交價格營銷促銷促銷感知價格實際案例2004年6月實際案例曾經(jīng)的尷尬資源整合今天的輝煌自身定位：大戶型180平方米房均>50平方米市場：華僑城一期軍產(chǎn)金海燕華僑城生活手冊目錄.綠色城文化城生活城健康城教育城歡樂城數(shù)碼城2004年6月實際案例銷售期：94年-99年2001.7-2003.10銷售量：6萬㎡50萬實現(xiàn)價格：2200元/m23700元/m22004年6月實際案例鋒過處，度量失衡告別空調(diào)暖氣時代1、外墻子系統(tǒng)2、外窗子系統(tǒng)3、屋面和地下子系統(tǒng)4、柔和式天棚輻射采暖制冷子系統(tǒng)5、健康新風子系統(tǒng)6、防噪音子系統(tǒng)高舒適度低能耗優(yōu)化設計系統(tǒng)由六個子系統(tǒng)組成2004年6月是中心化，而不是中心。通過中心化創(chuàng)造價值。

2004年6月實際案例星河.國際城中雅苑發(fā)展商新興民營實力國企容積率4.52.1綠化率30%60%樓層高層小高+高層讓您的生活成為別人的旗幟vs寧靜中獨自美麗97%vs60%,8800vs78002004年6月兩個國際公館啞鈴

橄欖

社會階層的不同結構中旅國際公館的歷史差異性實際案例2004年6月100億的豪言壯語萬科的疑問實際案例2004年6月假設標價都為2美元，消費者選哪個？冰淇淋