城市軌道交通沿線房地產(chǎn)價格的影響

城市軌道交通沿線房地產(chǎn)價格的影響因素分析小組成員：孫響響（11125162）陶利曼（11125163）王慧珍（11125164）趙曉嬌（11120715）周荃（11120716）——以北京地鐵13號線為例目錄課題背景1數(shù)據(jù)分析2總結(jié)3CompanyLogo1課題背景研究意義改善周邊物業(yè)的可達(dá)性

提高土地開發(fā)強度

提高了周邊土地和房地產(chǎn)價值

歷年研究成果Linneman(1980)研究發(fā)現(xiàn)，房價變化的15％-50％是由鄰里因素引起的多倫多的研究表明，圍繞城市軌道交通車站附近的房地產(chǎn)地租曲線的斜率變陡葉霞飛、蔡蔚發(fā)現(xiàn)鄰近軌道交通地區(qū)房價增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過遠(yuǎn)離軌道交通地區(qū)CompanyLogo2數(shù)據(jù)分析1234相關(guān)性分析方差分析影響因素數(shù)據(jù)來源對比分析CompanyLogo影響因素：區(qū)位因素環(huán)數(shù)城區(qū)dCBDdStation結(jié)構(gòu)因素占地面積建筑面積樓盤類型裝修程度綠化率2.1數(shù)據(jù)來源與影響因素數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)和搜狐焦點收集了新建商品住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)資料共90條，最終采用房價樣本數(shù)據(jù)59條。沿線3.6公里范圍作為研究區(qū)域北京地鐵13號線鄰里因子學(xué)校醫(yī)院CompanyLogo2.2相關(guān)性分析通過相關(guān)分析研究各個要素與房地產(chǎn)價格的相關(guān)關(guān)系，并對圈層變量進(jìn)行控制，分析各圈層樓盤價格影響因素與樓盤價格的相關(guān)關(guān)系。CompanyLogo2.2相關(guān)性分析—區(qū)位因子（1）各環(huán)樓盤房價與區(qū)位因子的相關(guān)性相關(guān)系數(shù)區(qū)位因子距CBD距離距站點距離三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)-0.2405-0.0941三環(huán)至五環(huán)-0.0760-0.2436五環(huán)至六環(huán)及以外0.02620.3922CompanyLogo2.2相關(guān)性分析—區(qū)位因子（2）距城市商業(yè)中心（CBD）的距離：在市區(qū)范圍內(nèi)，越接近在繁華地段，房價就相對越高。越靠近郊區(qū)的房子，其房價與距CBD距離這個因素的相關(guān)性就越小，甚至?xí)霈F(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，如：別墅類住宅。距地鐵站點距離：

三環(huán)以內(nèi)，城市發(fā)展較成熟，主要是經(jīng)濟因素的影響，交通便利，距站點距離對房價的影響很小在三環(huán)至五環(huán)地區(qū)，交通相對來說不便利，替代交通工具少，距站點距離這個因素就顯得比較重要了五環(huán)以外地區(qū)，距離站點越遠(yuǎn)的房價相對越貴，我們分析有以下原因：建筑面積的影響：就本統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，距離站點越遠(yuǎn)的樓盤建筑面積相對要大，五環(huán)以外，房價與建筑面積是正相關(guān)的綠化率的影響：就統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看到，五環(huán)外的樓盤綠化率相對較高，而居民選擇居住在郊外的一部分原因是因為對健康綠色的自然環(huán)境的追求，而距離站點越近，會有噪音污染問題CompanyLogo2.2相關(guān)性分析—結(jié)構(gòu)因子（1）各環(huán)樓盤房價與結(jié)構(gòu)因子的相關(guān)性相關(guān)系數(shù)結(jié)構(gòu)因子占地面積建筑面積裝修程度綠化率三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)0.29990.54240.247890.0364三環(huán)至五環(huán)0.16640.19430.3685780.0987五環(huán)至六環(huán)及以外0.19310.14440.0651710.3731CompanyLogo2.2相關(guān)性分析—結(jié)構(gòu)因子（2）占地面積：正相關(guān)，且三環(huán)以內(nèi)占地面積與價格的相關(guān)性程度較高建筑面積：正相關(guān)，三環(huán)以內(nèi)的相關(guān)系數(shù)為0.5424，屬于顯著相關(guān)，三環(huán)以外的相關(guān)性相對來說較小裝修程度：正相關(guān)樓盤綠化率：正相關(guān)CompanyLogo2.2相關(guān)性分析—鄰里因子（1）各環(huán)樓盤房價與鄰子因子的相關(guān)性

相關(guān)系數(shù)鄰里因子附近是否有學(xué)校附近是否有醫(yī)院三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)--三環(huán)至五環(huán)0.1963-五環(huán)至六環(huán)及以外0.15340.1534注：三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)無法測算樓盤價格與鄰里因子相關(guān)性的原因是所找樓盤樣本附近均有學(xué)校和醫(yī)院，即其樣本值均為“1”CompanyLogo2.2相關(guān)性分析—鄰里因子（2）附近是否有學(xué)校三環(huán)至五環(huán)與五環(huán)以外，價格與附近是否有學(xué)校的相關(guān)系數(shù)分別為0.1963和0.1534，呈正相關(guān)。在收集相關(guān)資料的時候，我們就發(fā)現(xiàn)學(xué)校是一個比較重要的因素，幾乎每個房源附近都是有中小學(xué)校的，以保證買主的基本需求。而且還發(fā)現(xiàn)，在一些名牌大學(xué)附近的房源，房價會普遍偏高很多。附近是否有醫(yī)院五環(huán)以外，價格與附近是否有醫(yī)院的相關(guān)系數(shù)為0.1534，呈正相關(guān)。由于郊區(qū)醫(yī)院分布不多，所以這個因子就顯得比較重要。而在市中心或者靠近市中心的地區(qū)，由于醫(yī)院密集，醫(yī)院分布也比較均勻，所以每個房源附近都會有相應(yīng)的醫(yī)院。CompanyLogo2.2相關(guān)性分析—分城區(qū)研究（1）各城區(qū)樓盤價格與影響因素的相關(guān)系數(shù)相關(guān)系數(shù)東城區(qū)西城區(qū)海淀區(qū)朝陽區(qū)昌平區(qū)區(qū)位因子距CBD距離-0.6568-0.4497-0.16250.0178-0.1797距站點距離-0.4708-0.4237-0.1753-0.1520-0.4855結(jié)構(gòu)因子占地面積0.1835-0.22320.48370.2729建筑面積0.64120.77340.06120.47890.5294裝修程度-0.30380.37780.30780.2936綠化率-0.09349-0.0426-0.0726-0.1742-0.1014鄰子因子附近是否有學(xué)校---0.0422-0.7703學(xué)校是否有醫(yī)院-----0.7703CompanyLogo2.2相關(guān)性分析—分城區(qū)研究（2）區(qū)位因子距城市商業(yè)中心的距離除了朝陽區(qū)，其他區(qū)的房價與距CBD距離的相關(guān)系數(shù)都為負(fù)，即房價隨距離CBD的距離呈負(fù)相關(guān)，即在這些區(qū)內(nèi)，距離CBD越近，房價越高。朝陽區(qū)的相關(guān)系數(shù)r為0.0178，雖然為正相關(guān)，但相關(guān)性較低。這是由于朝陽區(qū)地處CBD繁華商圈，因此距離的遠(yuǎn)近對房價影響不大距地鐵站點距離無論是靠近市中心的東城和西城區(qū)還是郊區(qū)的昌平區(qū)，房價與距離軌道交通的距離的相關(guān)性都是呈負(fù)相關(guān)，即隨著距離站點距離的增加而下降。這表明，房價與軌道交通站點之間距離是又關(guān)聯(lián)性的，與站點的距離越近，軌道交通對于房地產(chǎn)價格的作用越明顯CompanyLogo2.2相關(guān)性分析—分城區(qū)研究（2）結(jié)構(gòu)因子各區(qū)的房價都與各種結(jié)構(gòu)因子呈正相關(guān)，特別是處于郊區(qū)的昌平區(qū)，綠化率的影響較其他各區(qū)要高。以上說明，房價的影響是多樣性的，城市建設(shè)與軌道交通建設(shè)相配合才能最大程度地發(fā)揮軌道交通引導(dǎo)城市空間調(diào)整的作用．并且城市的不同地區(qū)必須采取不同的發(fā)展策略。鄰里因子靠近市中心的城區(qū)，包括東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)，樓盤與鄰里因子關(guān)系不大。這是因為靠近市中心，學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施較為齊全并且較為密集，因此樓盤與這些影響因素關(guān)系不大，而在其他區(qū)域，由于配套設(shè)施較少，因此設(shè)施水平對樓盤價格影響較大，與區(qū)位因子的影響相當(dāng)。特別是處于郊區(qū)的昌平區(qū)，到學(xué)校和醫(yī)院的方便程度，對樓盤價格有很大的影響。CompanyLogo2.3方差分析地鐵站點對房價的影響分析商業(yè)中心（CBD）對房價的影響CompanyLogo2.3地鐵站點對房價的影響—三環(huán)及其以內(nèi)（1）三環(huán)及其以內(nèi)方差分析結(jié)果

差異源SSdfMSFP-valueFcrit組間564083748.35112816749.70.75780.59052.7109組內(nèi)297744904820148872452.4總計354153279625在三環(huán)及其以內(nèi)，P-value=0.5905>ɑ，故不拒絕原假設(shè)，說明距地鐵站點的距離對樓盤的價格沒有顯著影響。CompanyLogo2.3地鐵站點對房價的影響—三環(huán)及其以內(nèi)（2）CompanyLogo2.3地鐵站點對房價的影響—三環(huán)及其以內(nèi)（3）結(jié)合各距離段的平均價格可以看出，在1.0km以內(nèi)，價格的變化程度并不大，但其平均價格明顯要比1.0km以外的高，而且在0.5~1.5km房價變動有明顯的趨勢：距離站點越近，房價越高。因此可以說明，在三環(huán)及其以內(nèi)雖然整體來看地鐵站點對房價沒有顯著性的影響，但是分段研究的話，在0~2.0km的距離范圍內(nèi)，距離站點的距離越近，房價就會越高。CompanyLogo2.3地鐵站點對房價的影響—三環(huán)至五環(huán)（1）差異源SSdfMSFP-valueFcrit組間927055555.651.85E+0819.516960.0170229.013455組內(nèi)2850000039500000總計955555555.68三環(huán)至五環(huán)方差分析結(jié)果在三環(huán)到五環(huán)內(nèi)，P-value=0.017022<ɑ，故拒絕原假設(shè)，距地鐵站點的距離對樓盤的價格有顯著影響。CompanyLogo2.3地鐵站點對房價的影響—三環(huán)至五環(huán)（2）三環(huán)至五環(huán)各距離段平均價格

CompanyLogo2.3地鐵站點對房價的影響—三環(huán)至五環(huán)（3）結(jié)合三到五環(huán)的各距離段的平均價格，可以發(fā)現(xiàn)，從研究樣本總體來看，地鐵站點對周邊房價具有顯著性的影響，且這種影響在0~2.0km的范圍內(nèi)尤其顯著。

CompanyLogo2.3地鐵站點對房價的影響—五環(huán)至六環(huán)五環(huán)至六環(huán)方差分析結(jié)果

差異源SSdfMSFP-valueFcrit組間4.17E+085833537501.9454950.1363852.772853組內(nèi)7.71E+081842844491總計1.19E+0923在五環(huán)到六環(huán)內(nèi)，P-value=0.136385>ɑ，故不拒絕原假設(shè)，距地鐵站點的距離對樓盤的價格沒有顯著影響。CompanyLogo2.4商業(yè)中心對房價的影響—三環(huán)及其以內(nèi)（1）三環(huán)及其以內(nèi)方差分析結(jié)果差異源SSdfMSFP-valueFcrit組間1.27E+095253297333.11.8188390.1695792.901295組內(nèi)2.09E+0915139263228.8總計3.36E+0920在三環(huán)及其以內(nèi)，P-value=0.169579>ɑ，故不拒絕原假設(shè)，說明距商業(yè)中心的距離對樓盤的平均價格沒有顯著影響。

CompanyLogo2.4商業(yè)中心對房價的影響—三環(huán)及其以內(nèi)（2）CompanyLogo2.4商業(yè)中心對房價的影響—三環(huán)及其以內(nèi)（3）結(jié)合三環(huán)及其以內(nèi)的各距離段平均價格來看，可以看出在各距離段樓盤價格的隨機性，這說明在三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)，樓盤與CBD的距離并不能成為影響樓盤價格的一個因素。

CompanyLogo2.4商業(yè)中心對房價的影響—三環(huán)至五環(huán)（1）三環(huán)至五環(huán)方差分析結(jié)果

差異源SSdfMSFP-valueFcrit組間9.01E+0851.8E+089.8242420.0444829.013455組內(nèi)55000000318333333總計9.56E+088在三環(huán)至五環(huán)，P-value=0.044482<ɑ，故拒絕原假設(shè)，說明距商業(yè)中心的距離對樓盤的平均價格有顯著影響。CompanyLogo2.4商業(yè)中心對房價的影響—三環(huán)至五環(huán)（2）CompanyLogo2.4商業(yè)中心對房價的影響—三環(huán)至五環(huán)（3）結(jié)合三環(huán)至五環(huán)各距離段的樓盤平均價格可以看出，在個別距離段，距CBD的距離并不一定與樓盤價格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性，但是從樣本總體上來看，距CBD的距離對樓盤價格仍有明顯的影響性。因此我們認(rèn)為在三環(huán)至五環(huán)范圍內(nèi)，距離CBD的遠(yuǎn)近仍然是影響樓盤價格的一個顯著性因素。CompanyLogo2.4商業(yè)中心對房價的影響—五環(huán)至六環(huán)（1）五環(huán)至六環(huán)方差分析結(jié)果差異源SSdfMSFP-valueFcrit組間1.03E+085206506390.3426810.880232.772853組內(nèi)1.08E+091860262022總計1.19E+0923可以看到，在五環(huán)至六環(huán)，P-value=0.88032>ɑ，故不拒絕原假設(shè)，說明距地鐵站點的距離對樓盤的平均價格沒有顯著影響。CompanyLogo2.4商業(yè)中心對房價的影響—五環(huán)至六環(huán)（2）CompanyLogo2.4商業(yè)中心對房價的影響—五環(huán)至六環(huán)（3）結(jié)合五至六環(huán)的各距離段的樓盤的平均價格可以看出，樓盤價格在與CBD距離的因素影響下表現(xiàn)出很大的隨機性。因此我們可以認(rèn)為，在五至六環(huán)范圍內(nèi)，樓盤與CBD的距離并不會影響房價。CompanyLogo2.5方差分析—總結(jié)在三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)的范圍內(nèi)，距離地鐵站點的距離（0~2.0km范圍內(nèi)）影響了樓盤的價格；在三環(huán)到五環(huán)的范圍內(nèi)，距離地鐵站點的距離（0~2.0km范圍內(nèi)）和距離CBD的距離，均對房價產(chǎn)生顯著性影響，即這兩者都是影響樓盤價格的因素；在五環(huán)到六環(huán)的范圍內(nèi)，這兩者并不構(gòu)成樓盤價格的影響因素。CompanyLogo

2.4地鐵開通前后沿線樓盤價格對比分析樓盤名稱最近地鐵站名開通前/元·m-2開通后/元·m-2上地佳園上地53005600當(dāng)代城市花園上地49005100領(lǐng)秀硅谷西二旗58006100金榜園龍澤42004300北京人家龍澤30803280萬潤家園龍澤38503950新康園霍營288031002002年11月14日《北京青年報》報道：除個別項目外，地鐵13號線西部區(qū)段沿線房價在輕軌通車后平均漲幅為100～300元/m2CompanyLogo

2.4地鐵開通前后沿線樓盤價格對比分析此外，2003年北京首佳房地產(chǎn)評估公司的《北京房地產(chǎn)市場分析報告》