會計學(xué)-我國房產(chǎn)稅開征經(jīng)濟效益研究-以重慶上海為例

ResearchontheEconomicBenefitsofRealEstateTaxinChinaTakeChongqingandShanghaiasanExampleAbstract：Intheeraofeconomicglobalizationinthe21stcentury,China'seconomyoccupiesaplace,inwhichthedevelopmentofrealestateindustryisadirectimpactonthedevelopmentofcontemporaryChina'srealeconomy,hasbecomeanimportantdecisivefactor.However,dependingtoomuchontheeconomicbenefitsbroughtaboutbytherealestateindustry,aseriesofsocialproblemswillemerge,suchashighhousingprices,therealestatemarketchaos,thepeople'sburdenofbuyinghouseswillincrease,thelocalfiscalandtaxrevenuewilldecrease,andsoon,china'srealestatetaxlevyisthegeneraltrend,China'srealestatemarketneedstobeimprovedbytherealestatetaxpolicyregulation,tomakeitreasonable,orderlyandstableandhealthydevelopment.Thisarticlefirstcarriesonthethoroughanalysistoourcountryrealestatetaxpresentsituation,discussesitsbehindtheeconomicbenefit,makesthecorrespondingcountermeasuretothepresentexistencequestion,thentakesChongqing,Shanghaitwopilotcitiesasexamples,in-depthunderstandingofChina'spropertytaxinthetwotaxpolicycharacteristicsandthestatusquo,toanalyzetheimpactofvariousfactors,suchastheimplementationofdifferentwaysandscopeoflevyingpropertytax,theleveloftaxrates,andthedifferencesbetweenthetwoplaces,onhousingprices,taxrevenue,landfinance,etc.,thispaperprobesintotheeconomicbenefitsbroughtaboutbythelevyingofrealestatetax,andputsforwardtheproblemsoftherealestatetaxpoliciesofChongqingandShanghai,suchasthesmallertaxrange,thelowertaxrate,andtherepeatedtaxation,etc.,comeupwithasolutiontotheproblem.Keywords：Propertytax，Economicbenefits，Taxpolicy第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1房產(chǎn)稅開征的背景分析千禧年的第一個10年，我國經(jīng)濟高速增長達到歷史的里程碑，這一年我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達到了41.21萬億元，超越日本成為世界第二大的經(jīng)濟體。以近十年發(fā)展來看,我國第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和占比已大幅超過第二產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖只是占第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重中的一部分，但因其綜合性較強，牽涉多種行業(yè)的發(fā)展如：服務(wù)業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)、教育、公共服務(wù)等，對我國GDP增長有較大的影響。許多房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)意識到房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)未來能夠產(chǎn)生巨大的社會經(jīng)濟價值和收益,因而不斷對自己的房產(chǎn)、地產(chǎn)進行大規(guī)模的開發(fā),不斷的炒作提高房價,造成如今病態(tài)的房價，本應(yīng)滿足人民日常起居的房子，成了遙不可及的奢侈品。為了有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，自1949年以來，我國房產(chǎn)稅的發(fā)展經(jīng)歷了多次變革，其發(fā)展周期相對較長，發(fā)展進度比較緩慢，這是因為征收房產(chǎn)稅需要慎重的考慮陳明.我國個人住房房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀淺析[J].上海房地,2019(12):17-20.。國務(wù)院在1986年9月頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，直至2011年1月，重慶上海被列為試點城市，房產(chǎn)稅開始了新的改革，重慶首筆個人住房房產(chǎn)稅6154.83元按規(guī)定繳納。針對我國房價居高不下的情況，為了更好的維護人民對購房的需求陳明.我國個人住房房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀淺析[J].上海房地,2019(12):17-20.1.1.2本課題的研究意義在中國的傳統(tǒng)里，家的概念非常深遠，是抽象的，而房屋便是它的載體。從古自今，一間間房屋承載了一個個家族的繁榮衰敗，也留下了一個個家庭的美滿幸福，它是人類的向往，“有瓦遮頭”成了人們最基本的生活需求。所謂“安居樂業(yè)”，安定地住在一起，愉快地從事自己的事業(yè)，也是中國傳統(tǒng)的精神向往。但在如今高房價愈演愈烈的情況下，買房成了新一代年輕人遙不可及的夢想?，F(xiàn)階段房產(chǎn)稅在中國仍面臨著許多問題和挑戰(zhàn)，由于我國國土遼闊，房產(chǎn)稅普及全國是一項巨大的工程。若可以借鑒發(fā)達國家的相關(guān)經(jīng)驗，結(jié)合我國房產(chǎn)的不同情況，對完善稅制進而平衡穩(wěn)定房地產(chǎn)市場都有很好的參考作用。上海、重慶作為示范城市其試點成果將為我國房產(chǎn)稅的出臺做出重要示范。作為地方政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要稅制之一，房產(chǎn)稅不僅能控制瘋漲的房價，還能為地方政府緊缺的財政得到調(diào)解，將房地產(chǎn)開發(fā)的稅收集中在售后和持有的環(huán)節(jié)，相比于開發(fā)前征收有更多益處，克服地方稅收過于依賴房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。財政部相關(guān)人員表示，作為地方稅重要組成部分，房產(chǎn)稅的主要作用在于調(diào)節(jié)收入分配，提高土地利用效率，研究房產(chǎn)稅開征帶來的經(jīng)濟效益能對房價進行更有效地調(diào)控，具有切實的社會意義。影響如此重大的地方稅，其配套稅制的制定必然需要深思熟慮。1.2文獻綜述1.2.1國內(nèi)研究在我國，由于實施房產(chǎn)稅稅收政策起步較晚，仍處于初級階段，容易存在大量的問題需要解決。郭將、許澤慶等（2019）對房產(chǎn)稅有深刻的理解：征收房產(chǎn)稅是抑制房價過快上漲、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個重要舉措，也會對居民消費行為生產(chǎn)新的引導(dǎo)。一方面，房產(chǎn)稅作為稅收的一種，會直接影響居民的可支配收入，進而影響其消費支出，存在“直接作用”;另一方面，房產(chǎn)稅的目的是引導(dǎo)房價在合理區(qū)間運行，而房價的變化將影響居民的消費行為，因而房產(chǎn)稅可通過影響房價對消費產(chǎn)生“間接作用”郭將郭將,許澤慶.不同房產(chǎn)稅政策對地區(qū)消費的異質(zhì)性影響研究——基于滬、渝房產(chǎn)稅試點的機制探討與經(jīng)驗證據(jù)[J].西部論壇,2019,29(06):25-34.牛欣欣（2013）認(rèn)為通過房產(chǎn)稅的收入效應(yīng)，一方面可以增加地方政府的財政效應(yīng)，另一方面可以通過稅收轉(zhuǎn)移支付實現(xiàn)資源的再分配，進而調(diào)節(jié)居民收入，房產(chǎn)稅的替代效應(yīng)是房產(chǎn)稅的征收引起了房產(chǎn)相對價格的變化以及供需雙方經(jīng)濟決策行為的變化，從而引起房地產(chǎn)市場的住房供求變化，進而引起房地產(chǎn)價格的波動牛歡歡牛歡歡.滬渝房產(chǎn)稅改革及其經(jīng)濟效應(yīng)分析[D].山東:山東大學(xué),2013.DOI:10.7666/d.Y2331617.蔡書等（2020）從財富再分配效應(yīng)角度進一步對房產(chǎn)稅進行分析，根據(jù)邊際消費遞減規(guī)律，財富的升值對于消費而言作用不明顯。而對于租房者，要面臨房產(chǎn)稅納稅主體將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租房者身上的風(fēng)險。在租房者每期收入不變的情況下，租房者只有減少對其他商品的開支來縮緊預(yù)算。根據(jù)以往經(jīng)驗，一個國家消費需求主要來源于中低層消費，那么房產(chǎn)稅的增收不利于我國消費需求的提高蔡書蔡書,張英明,蔡文潔.房產(chǎn)稅試點對居民消費的影響研究[J].中國集體經(jīng)濟,2020(01):91-93.1.2.2國外研究根據(jù)(文莉萍，2014)對美國、日本、新加坡三個發(fā)達國家房產(chǎn)稅的分析，發(fā)現(xiàn)發(fā)達國家的房產(chǎn)稅制更完善，房產(chǎn)稅的目的聚焦于收入分配葛亦喬葛亦喬.上海市房產(chǎn)稅(試點)對房地產(chǎn)市場影響的動態(tài)分析[J].商訊,2019(31):9+11.Man（2011）提供了一個預(yù)測，中國房地產(chǎn)市場會因住宅房產(chǎn)稅政策而發(fā)生轉(zhuǎn)變，這件事被討論已有些時間了。Bahl和Bird（2008）指出，在中國，房產(chǎn)稅有很大一部分是分散的，實際上沒有獨立的征稅機構(gòu)，也就是說房產(chǎn)稅屬于地方政策，中央調(diào)控會有所困難。Wong（2013）提出，中國必須明確收入分配和責(zé)任，這樣激勵措施和房產(chǎn)稅才能更好的結(jié)合起來REF_Ref35345973\r\hGuozhongZhu,DavidDale-Johnson.TransitiontothepropertytaxinChina:Adynamicgeneralequilibriumanalysis[J].JournalofUrbanEconomics,2019.。GuozhongZhu,DavidDale-Johnson.TransitiontothepropertytaxinChina:Adynamicgeneralequilibriumanalysis[J].JournalofUrbanEconomics,2019.NikolaiSt?hler（2019）提到盡管財產(chǎn)稅對住房市場產(chǎn)生了負(fù)面影響，但在福利方面，財產(chǎn)稅作為融資工具的表現(xiàn)優(yōu)于所有其他工具。這一發(fā)現(xiàn)是讓家庭決定是否購買或租賃住房的結(jié)果，也是在這種情況下，他們從購買轉(zhuǎn)向租賃更多住房的結(jié)果NikolaiSt?hler.Whobenefitsfromusingpropertytaxestofinancealabortaxwedgereduction?[J].JournalofHousingEconomics,2019,46.NikolaiSt?hler.Whobenefitsfromusingpropertytaxestofinancealabortaxwedgereduction?[J].JournalofHousingEconomics,2019,46.1.3課題研究方法和內(nèi)容1.3.1研究方法本論文將通過以下三種研究方法進行撰寫：1.文獻研究法。通過與房產(chǎn)稅開征相關(guān)的文獻對其進行閱讀和研究，篩選和整理，結(jié)合文獻中的觀點對房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀進行分析，并通過理論與實際相結(jié)合從多方面研究問題的存在，對問題想出相應(yīng)的對策。所獲資料來自于知網(wǎng)文獻、各校知識論壇和各期刊報紙等。2.比較分析法。對重慶和上海兩個試點城市的房產(chǎn)稅政策進行對比，對房產(chǎn)稅開征前和開征后，房價的變化，居民對房產(chǎn)稅態(tài)度的變化，地方財政的變化等進行對比，通過這些比較分析來研究房產(chǎn)稅對經(jīng)濟效益的影響。3.案例分析法：以重慶、上海兩個試點城市為例，結(jié)合近十年來的相關(guān)數(shù)據(jù)，揭示房產(chǎn)稅所帶來的經(jīng)濟效益及其存在的問題，結(jié)合兩個城市的實際情況，對房產(chǎn)稅開征產(chǎn)生的經(jīng)濟效益進行評析。1.3.2研究內(nèi)容通過了解重慶和上海兩個試點城市出臺的房產(chǎn)稅政策，在第3章闡述了我國房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀，探討其經(jīng)濟效益帶來的影響并發(fā)現(xiàn)其存在的問題，在第4章中對我國房產(chǎn)稅開征帶來的經(jīng)濟效益存在的問題想出相應(yīng)的對策。在第5章以重慶、上海為例分析的房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀和存在的問題，提出導(dǎo)致房產(chǎn)稅對房價影響甚小原因，如：征收范圍過小且不合理，稅率低且沒有累進，對房產(chǎn)稅定位逐漸偏移，不清晰等，結(jié)合參考文獻和案例分析，對以上存在的問題作出相應(yīng)的解決辦法，如：擴大征收范圍，采用超額累進稅率合理提高稅率，減少重復(fù)征稅，與土地出讓金合并能產(chǎn)生怎樣經(jīng)濟效益等。研究合理的房產(chǎn)稅稅收政策，使我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展，并且獲得最大的經(jīng)濟效益。第2章房產(chǎn)稅和經(jīng)濟效益的概述2.1房產(chǎn)稅的概述2.1.1房產(chǎn)稅的概念房產(chǎn)稅是于上世紀(jì)80年代末開始，根據(jù)我國頒布房產(chǎn)稅征收條例以房屋為征稅對象，以租金收入或房屋計稅余值作為計稅依據(jù)，對房屋所有者征收的一種財產(chǎn)稅。政府作為開征房產(chǎn)稅的載體，以稅務(wù)收入作為動力臂，撬高房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢、以提高固定資產(chǎn)投資的增長，保障消費者剩余和供給者剩余達到相對公平的狀態(tài)，達到穩(wěn)定管理房地產(chǎn)市場的目的。由于歷史原因，過去制定的房產(chǎn)稅相關(guān)政策，不能滿足市場經(jīng)濟的需求?，F(xiàn)有的房產(chǎn)稅征收主要在開發(fā)環(huán)節(jié)，在持有的房產(chǎn)上并未有完善的稅制，對于征收的對象以及范圍，還有稅率的幅度沒有明確的細(xì)分，導(dǎo)致稅制結(jié)構(gòu)不平衡，引發(fā)不能有效調(diào)節(jié)社會財富格局、影響土地資源的配置效率等問題。2.1.2房產(chǎn)稅的歷史房產(chǎn)稅作為全球性征收的一大稅種，早在1千多年前就已存在。在歐洲中世紀(jì)時期，封建社會的君主和貴族以房產(chǎn)稅作為征收貨幣的重要工具，有許多稅種，如“窗口稅”、“煙囪稅”、“廚房稅”等，這些稅種大多使用房屋的某些外部標(biāo)志作為確定負(fù)擔(dān)的標(biāo)準(zhǔn)；中國古書《周禮》稱之為“廛布”，即是中國最古老的財產(chǎn)稅，唐代的間架稅、清代和民國時期的房捐，均屬財產(chǎn)稅性質(zhì)劉曉娜.我國個人住房房產(chǎn)稅的研究[D].山西財經(jīng)大學(xué),2012.劉曉娜.我國個人住房房產(chǎn)稅的研究[D].山西財經(jīng)大學(xué),2012.2.2經(jīng)濟效益的概述2.2.1經(jīng)濟效益的含義經(jīng)濟效益是衡量一切經(jīng)濟活動的最終的綜合指標(biāo)，是通過商品和勞動的對外交換所取得的社會勞動節(jié)約，是資金占用、成本支出與有用的生產(chǎn)成果之間的比較，也就是以盡量少的勞動耗費取得盡量多的經(jīng)營成果，或者以同等的勞動耗費取得更多的經(jīng)營成果唐洪波唐洪波.提高企業(yè)經(jīng)濟效益的途徑和意義[J].北方經(jīng)貿(mào),2014(06):221.顧名思義，經(jīng)濟效益是帶有正向促進元素的作用，是有益投入與有效產(chǎn)出的比值。用公式的方式表達為：經(jīng)濟效應(yīng)*生產(chǎn)成本=生產(chǎn)總值。生產(chǎn)成本和生產(chǎn)總值呈反比例關(guān)系，即要想經(jīng)濟效益的提高，可以提高生產(chǎn)總值或降低生產(chǎn)成本。所謂的經(jīng)濟效應(yīng)高，就是在投入付出方面削弱，即資本金的利用時間少，有效產(chǎn)出提高，因而人類經(jīng)濟發(fā)展所帶來的經(jīng)濟效益是不可小覷的。2.2.2提高經(jīng)濟效益的重要性提高經(jīng)濟效益，首先對于中國在世界經(jīng)濟中保持第二大經(jīng)濟體中占有重要的地位，經(jīng)濟效益的提高意味著排除無關(guān)因素影響在生產(chǎn)成本固定的條件下，生產(chǎn)總值的有著顯著的提升，這不僅僅有利于國家社會穩(wěn)定和諧的發(fā)展，在信息高速發(fā)達的時代，經(jīng)濟猶如建筑工程的基石，經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑，這對發(fā)展科技、研究科學(xué)有偌大的影響力，是在國際上增強國家的競爭力和保持世界經(jīng)濟的地位。其次，為了創(chuàng)造更多的社會財富，盡快達到全面小康，可以通過充分提高房產(chǎn)稅經(jīng)濟效益而獲得。如今，社會的主要矛盾已經(jīng)歷三次變化，僅僅是平房瓦房已不能滿足人們的需求，人人都希望住在交通便利、風(fēng)景優(yōu)美、地段優(yōu)秀的好房子里，但房產(chǎn)的過度開發(fā)、房價的高不可攀讓人們漸漸降低對房子的購買力，導(dǎo)致許多房產(chǎn)只成了擺設(shè)或炒房工具，無人購買居住。房產(chǎn)稅不僅僅調(diào)控房地產(chǎn)市場的價格失衡，提高房產(chǎn)的使用率，也可以為地方財政帶來更多稅收，但也會有人們抱怨稅負(fù)加重，消極繳稅。因此，提高房產(chǎn)稅的經(jīng)濟效益對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展有重大的作用，也有利于平衡對房屋所有者與經(jīng)營者的經(jīng)濟利益。第3章我國房產(chǎn)稅與經(jīng)濟效益目前的狀況3.1我國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀早在上世紀(jì)50年代初，我國房產(chǎn)稅開啟征收歷程。于2011年1月底，重慶和上海這兩個城市首當(dāng)其沖，成為房產(chǎn)稅改革的起點?？墒欠慨a(chǎn)稅的立法仍未有實際的著陸，直到7年后，才在國家5年立法規(guī)劃中有所提及，擬定的方案經(jīng)過多輪商討和修改。房產(chǎn)稅命運多舛，但仍在曲折前進當(dāng)中。目前，我國房產(chǎn)稅一大利好消息是個人的居住用房免征，即為非營利性，主要針對的房產(chǎn)稅是寫字樓和商鋪用作經(jīng)營的房屋，而納稅有困難者也可申請定期減征、免征，對于房產(chǎn)時間上的溢價部分，不被記入征稅范疇?？梢娢覈慨a(chǎn)稅政策較為寬松，并不是主要的財政收入。按照購房需求不同，主要就有自住和投資兩個方式，自住需求是居民把房屋作為自己的剛需，或者二套改善型住房，核心點體現(xiàn)在自我消費上；投資需求是指居民購買房產(chǎn)用來提高自己的經(jīng)濟收益，俗稱“炒房”，如利用房租收益、房價增長來獲得非實體經(jīng)濟的利益，對于房市別無益處，甚至可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫,對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。目前我國房地產(chǎn)市場是典型的非完全競爭市場，房價虛高，炒作的現(xiàn)象層出不窮，可見，我國的房產(chǎn)稅改革和落地必須盡快實施，對癥下藥。除了重慶和上海以外，杭州、廣州也成為將要落實房產(chǎn)稅試點的城市，逐漸將房產(chǎn)稅開征范圍擴散到全國各地，形成一市一治的專有政策。上文說到房地產(chǎn)的改革推進從幾個試點城市，擴散到全國的范圍，表明了對房產(chǎn)稅的試點工作不再局限于地區(qū)，而是把目標(biāo)定在擴大全國范圍。市場專業(yè)人士對此做出判斷，房產(chǎn)稅作為一大稅收政策，作為一大宏觀調(diào)控的子手段，必定起到長期穩(wěn)定的房市的作用。從長遠的發(fā)展看來，為了使房產(chǎn)稅能夠成為預(yù)期影響房價的有效工具，必須加快推動房產(chǎn)稅改革并推行至全國范圍。但許多業(yè)內(nèi)人士對房產(chǎn)稅“打壓房價”并不抱有很大的期望，或許能對熱情投資的現(xiàn)象有所打壓，使資金的流動有望促進房市穩(wěn)定發(fā)展的方向流動，但是歸根到底，房價還是由供需決定，在需求持續(xù)旺盛的條件下，供應(yīng)的不足會導(dǎo)致房價處于一個較高的平衡點，甚至變成一個“吉芬”商品繼續(xù)惡化。確實，部分專業(yè)學(xué)者也認(rèn)為房產(chǎn)稅對房價的作用有限，起到的是調(diào)控的作用，而不是根本性改變的作用。最后，我國房產(chǎn)稅仍存在許多需要攻克的技術(shù)障礙，例如和其他稅種相輔相成，減少重復(fù)征稅，形成規(guī)范統(tǒng)一的稅種，減少人民的稅賦壓力。但是我國房地產(chǎn)行業(yè)涉及若干稅種，如契稅、印花稅、增值稅等等，短時間難以相互協(xié)調(diào)。對于像是土地出讓金這種對市級縣級政策的財政起著重大影響力的收入，一旦出現(xiàn)稅與課的斷層，很容易就會導(dǎo)致財政收入的銳減，使政府倍受壓力。因此，要使房產(chǎn)稅在稅收政策中站穩(wěn)立場，對于與其相關(guān)的其他稅目建議進行合并或是刪減，減少數(shù)量，也就減少重復(fù)征收的可能性，減少計算稅收的復(fù)雜性。3.2房產(chǎn)稅的經(jīng)濟效益現(xiàn)狀3.2.1我國房產(chǎn)稅稅收變化通過上方折線圖的數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源于《國家統(tǒng)計局》分析，自我國房產(chǎn)稅在2011年開始征收后，相比于2010年及以前呈現(xiàn)一個坡度較大的增長，在2010年至2016年七年間房產(chǎn)稅稅收增長較為平穩(wěn)，增長幅度較小但沒有出現(xiàn)負(fù)增長，在國家財政收入中沒有特別亮眼的表現(xiàn)，甚至毫不突出，要在未來想要像美國日本等國家將房產(chǎn)稅作為主要稅種納稅，需要經(jīng)歷數(shù)十年的發(fā)展，是一項長遠的計劃數(shù)據(jù)來源于《國家統(tǒng)計局》3.2.2我國房產(chǎn)稅收入效應(yīng)和替代效應(yīng)在房產(chǎn)稅的征收開展過程中，通常會產(chǎn)生收入效應(yīng)和替代效應(yīng)兩個效應(yīng)。房產(chǎn)稅的收入效應(yīng)是指政府通過征收房產(chǎn)稅增加財政稅收從而實現(xiàn)資源再分配。房產(chǎn)稅的替代效應(yīng)是房價因房產(chǎn)稅開征而產(chǎn)生波動，對購房者、房地產(chǎn)開發(fā)商、政府的三方所做出的決策會造成一定的改變，從而引起市場的波動和供求的變化。對于我國，房產(chǎn)稅對自住房征收，特別的，對重慶上海這兩個城市則著重于增量房。無論如何，都是為了對房地產(chǎn)市場的投資型行為進行有效控制。房產(chǎn)價格的高低直接影響居民收入分配，房價過高納稅人的購房負(fù)擔(dān)加重，房產(chǎn)稅的稅收替代效應(yīng)會導(dǎo)致價格的變化。我國現(xiàn)在對房產(chǎn)稅的征收主要通過住高檔住房的高消費人群或房產(chǎn)投資人群，對于住房剛需人群的弱勢群體，提供了減稅、免稅的優(yōu)惠政策和對不同階段的差別稅率。這會對社會的財富起著二次、三次甚至多次再分配的作用，從而縮小我國居民的財富差距牛歡歡.牛歡歡.滬渝房產(chǎn)稅改革及其經(jīng)濟效應(yīng)分析[D].山東:山東大學(xué),2013.DOI:10.7666/d.Y2331617.所以，通過征收房產(chǎn)稅，使得投資者減少投資行為，在投資型需求和消費型需求之間重新權(quán)衡，起到轉(zhuǎn)移投資者對房產(chǎn)投資的注意力的作用，進而抑制投資熱的現(xiàn)象，這對于緩解我國房產(chǎn)投資造成人民財富收入差距過大的現(xiàn)象是有百益而無一害的。3.3現(xiàn)狀中存在的問題3.3.1房產(chǎn)價值評估系統(tǒng)存在不足房屋剩余價值有居住價值和建筑成本，房屋剩余價值和租金收入一起將這兩者作為計稅依據(jù)實為欠妥，不足以反映房屋的真正價值，房屋可以作為投資品以獲得額外的投資收益，那么其存在的市場價值遠遠大于其剩余的價值，在人口越來越多的情況下，對房屋的需求也愈演愈烈，像許多歐美國家計稅依據(jù)是由“市場評估價值”所決定，中國也有可以學(xué)習(xí)的對象，如新加波模式，因地制宜建立房價評估系統(tǒng)，公平合理的評估體系對房產(chǎn)價值進行準(zhǔn)確的評估，考慮綜合因素，對房產(chǎn)的地段、商圈、服務(wù)等給予準(zhǔn)確的評估。做好房地產(chǎn)市場價格的協(xié)調(diào)一致，有效影響當(dāng)?shù)卣亩愂蘸褪杖朐俜峙洹?.3.2監(jiān)控機制不健全，配套制度不完善我國房產(chǎn)稅的監(jiān)管預(yù)警機制仍處于初步試探的階段，尚未完善，仍然存在許多缺點，如制度寬松不夠嚴(yán)謹(jǐn)，缺乏有效的考核制度，征收信息建設(shè)落后，公民納稅意識薄弱等。導(dǎo)致征收人員對于零星分散的征收管理工作難以進行細(xì)致的分類、協(xié)作。地稅部門難以和房地產(chǎn)市場及時處理并收集有效的房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息和其變動狀態(tài)，地方政府和各部門協(xié)作不夠配合，導(dǎo)致房產(chǎn)稅的繳納易形成漏洞，居民可能存在偷稅逃稅的現(xiàn)象。3.3.3宣傳工作不到位，易形成逃稅漏稅目前我國房價仍居高不下，投資型消費人群仍占據(jù)房地產(chǎn)市場的大部分，許多個體戶認(rèn)為房產(chǎn)稅不是像增值稅、所得稅、消費稅一樣是主要稅種，稅制沒有四大稅種完善且細(xì)致，沒有引起納稅人的重視，可交可不交的想法導(dǎo)致許多個體戶做出不按期繳稅，甚至逃稅、漏稅的行為。而對于剛需型人群則會認(rèn)為未來房產(chǎn)稅包含增量房和存量房的話會加重自己的稅賦壓力，從而對房產(chǎn)稅抱有回避、不支持的態(tài)度。

第4章我國房產(chǎn)稅與經(jīng)濟效益問題的解決策略4.1完善房產(chǎn)評估體系在美國，政府會定期為房產(chǎn)價值做出及時的評估，其公允價值具有實時性，計稅依據(jù)也會隨著公允價值的波動而靈活變動，在房屋過剩、供過于求時適當(dāng)降低稅率，鼓勵居民投資房產(chǎn)市場；相反，房屋緊縮、供過于求時，加大稅率以便更好地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。我國可以依據(jù)市場給予的房屋的地段、商圈、服務(wù)等信息，對存量房和增量房的納稅范圍給予合理的細(xì)分，如高檔住宅和商品房的存量房按照不同的稅率征稅，對增量房的數(shù)量、面積、家庭人數(shù)按照數(shù)量的不同劃分各檔稅率。適時地對新舊房屋做出合理的公允價值評估，以公允價值作為計稅基礎(chǔ)。4.2優(yōu)化各部門合作，協(xié)作有效信息傳遞征收管理機構(gòu)和房產(chǎn)評估部門應(yīng)相互獨立，各司其職。征收管理機構(gòu)建立健全的管理體系和嚴(yán)格的考核制度；評估部門完善房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)體系，提供及時有效的房產(chǎn)信息，部門間相互協(xié)作，協(xié)調(diào)一致，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展為核心，以強化獎懲制度為保障，明確各部門專業(yè)人士所負(fù)責(zé)的具體工作事項，安排專業(yè)的稅收人員對房產(chǎn)稅征稅工作進行細(xì)化和合理的安排，以負(fù)責(zé)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對待征稅工作，建立一套完善的稅收管理體系。4.3做好納稅宣傳，多收集民意在電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、報紙等平臺，加大力度宣傳房產(chǎn)稅的作用和經(jīng)濟效益。聯(lián)系居委會、街道辦對社區(qū)里的個體戶、私營企業(yè)等對他們進行有效的宣傳，詳細(xì)介紹房產(chǎn)稅的征收范圍、征收稅率、征稅對象等，對納稅人做好納稅的溝通交流，解決他們的疑問，讓納稅人理解稅收的強制性和無償性。多征收居民意見和建議，采納有效的意見對完善房產(chǎn)稅稅收政策也有幫助。第5章以重慶上海為例研究房產(chǎn)稅開征的經(jīng)濟效益5.1重慶上海房產(chǎn)稅現(xiàn)狀5.1.1重慶和上海房產(chǎn)稅稅收差異圖SEQ圖\*ARABIC1重慶與上海房產(chǎn)稅實施細(xì)則比較重慶和上海分別在征稅對象、房產(chǎn)稅率、稅額計算、免稅面積有顯著的差異，最主要的不同是以存量房征收還是以增量房征收。上海征稅對象以增量房的數(shù)量面積為標(biāo)準(zhǔn)，而重慶的征稅對象則包括存量房和增量，這令兩地在財富分配上有著本質(zhì)的不同。上海針對新購住房征稅也就意味著在政策實施前的存量房不予征收房產(chǎn)稅，大大降低了稅收的嚴(yán)謹(jǐn)性，而重慶則將房產(chǎn)稅政策實施前購買的住房也納入了征收對象之中，相比之下重慶的標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格公平。如REF_Ref34663389\h圖1所示，重慶的征稅對象主要是高消費人群擁有的高端住房和多套住房（包括存量房），也就是說房子不是他們的必需品，而是提升生活質(zhì)量的附加品；上海的征稅對象主要針對的是增量房以及非本市的家庭購房，可以看出上海對本地居民住房管制非常寬松，除非是商業(yè)性住房否則基本不用繳納房產(chǎn)稅；在稅率上，上海不僅低于重慶且稅額減免30%；在免稅面積上，重慶按照家庭為單位對一套應(yīng)稅住房進行抵扣，而上海按照家庭住房的人均面積進行抵扣(這就有可能導(dǎo)致上海本地戶籍的居民以家庭為單位可以擁有多套免稅住房)。綜上所述，重慶的稅收政策要比上海的更加細(xì)致、更加嚴(yán)格且更加公平合理，而上海沒有考慮到高檔住宅和商品房的劃分，而對本地居民和外地居民采取了不一樣的標(biāo)準(zhǔn)，這對來滬打拼的外來務(wù)工是一項沉重打擊。5.1.2居民對試點推行的看法根據(jù)上海市網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)調(diào)查表示，約有54.7%的網(wǎng)民對上海開征有房產(chǎn)稅持有反對態(tài)度，在理由的選擇上普遍在“認(rèn)為會增加納稅負(fù)擔(dān)”選項上；約有36.5%的網(wǎng)民對上海開征有房產(chǎn)稅持有贊同態(tài)度，他們廣泛認(rèn)為房產(chǎn)稅是使房價下跌的有利政策；除此之外還有約8.8%的網(wǎng)民對是否征收房產(chǎn)稅持有“不關(guān)心、不在意”的態(tài)度。根據(jù)基于上海民眾房產(chǎn)稅實行差別化稅率的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，超過一半的網(wǎng)民認(rèn)為房產(chǎn)稅稅率偏高，被調(diào)查者們最關(guān)心的是房產(chǎn)稅征收的各項細(xì)節(jié)。調(diào)查還顯示，約50%的網(wǎng)民對改革新出臺的征稅面積應(yīng)以“居住面積”征收更為合理，對于起征點應(yīng)適度提高到70平方米更為合適，甚至有小于10%網(wǎng)民希望以90平方米的居住面積為起征點。此外，約有30%的被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)該以房產(chǎn)數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)，從第二套開始征收，而按房產(chǎn)價值征收的支持者則占不到10%數(shù)據(jù)來源于數(shù)據(jù)來源于《南都周刊》2018.05.11綜上所述，人民對房產(chǎn)稅的征收數(shù)量和征收面積都有很大的爭議，他們有期望說房產(chǎn)稅可以控制到房價的增長，但更多的是擔(dān)心稅負(fù)的加重和引起社會的不平，對于現(xiàn)有的征收標(biāo)準(zhǔn)不夠滿意，認(rèn)為應(yīng)小幅度地提高征收面積或征收數(shù)量，對于普通民眾有個合適的購房空間。由于居民繳納的稅收與獲得的公共服務(wù)直接聯(lián)系，納稅人也需較高積極性去監(jiān)督政府的收支行為，從而真正建立起以全民監(jiān)督為基礎(chǔ)的社會問責(zé)郭耀杰郭耀杰.關(guān)于個人住房房產(chǎn)稅制度試點實踐的總結(jié)——以上海房產(chǎn)稅改革試點情況為切入點[J].山西財政稅務(wù)專科學(xué)校學(xué)報,2018,20(04):8-12.5.1.3對當(dāng)前收入分配的調(diào)節(jié)效益由于我國人口眾多，社會構(gòu)成復(fù)雜多樣，資源的合理調(diào)配在我國成為難以克服的難題，要保證居民收入分配的合理性，當(dāng)中存在很大阻礙。近年來人民群眾對收入分配不公、貧富差距過大等問題存在很大的爭議，許多民眾對此抱有許多的意見楊亞萍.房產(chǎn)稅改革預(yù)期經(jīng)濟效益評估研究[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊,2017(20):88-89.。通過房產(chǎn)稅試點改革，利用稅收手段產(chǎn)生的收入效應(yīng)對最初的收入分配進行優(yōu)化調(diào)整，逐步將原本不公平的政策進行改善，以免這些問題對社會造成巨大的負(fù)面影響。人民收入分配公平對社會秩序的穩(wěn)定和平起到重要作用，給人民的生活帶來更大更安全的保障，各行各業(yè)楊亞萍.房產(chǎn)稅改革預(yù)期經(jīng)濟效益評估研究[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊,2017(20):88-89.5.2重慶、上海房產(chǎn)稅經(jīng)濟效益現(xiàn)狀5.2.1重慶、上海商品房銷售均價圖SEQ圖\*ARABIC2重慶、上海商品房平均銷售價格走勢圖如REF_Ref37250559\h圖2所示，自房產(chǎn)稅試點實施的2011到2019年間，重慶和上海商品房的平均銷售價格都呈上升趨勢。重慶房價的漲幅較為平穩(wěn)，上海房價漲幅較大，特別是在2015至2016年間上漲了70.806%，伴隨著土地總體供過于求，土地資源系統(tǒng)性風(fēng)險積累，需要收縮供給，上海作為一線城市為打破這一現(xiàn)象，資本匯集在房地產(chǎn)市場，房價因此暴增。房產(chǎn)稅開征后，上海和重慶的房價并未有出現(xiàn)回落。許多民眾對于房產(chǎn)稅抱有“只要開征了，房價就能短時間得到有效的調(diào)控”這樣的期望，然而以重慶和上海實行房產(chǎn)稅改革九年間的情況來看，還遠遠達不到這一期望，或許還需要更多的時間。房產(chǎn)稅對房價的影響相比于其他因素而言，顯得如此微不足道，需要更加長久的時間積累和完善，才能得到預(yù)想的效果。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告，重慶、上海兩地的住房交易量在房產(chǎn)稅改革三個月后有一定幅度的下降，但平均交易價格卻沒有出現(xiàn)明顯下跌，在緊接著的第二年，兩地住房交易量出現(xiàn)了大幅度的增長，在接下來的幾年里，重慶、上海房產(chǎn)稅的試點改革對當(dāng)?shù)胤績r的影響逐漸減小以至于可以忽略不計。5.2.2重慶、上海房產(chǎn)稅對地方財政收入的影響圖SEQ圖\*ARABIC3重慶市地方財政收入和房產(chǎn)稅收入對比由REF_Ref37250699\h圖3我們了解到，自房產(chǎn)稅改革開征以來，重慶市房產(chǎn)稅收入占地方財政稅收收入的比例由原來的2.256%漲到了4.200%，大概兩倍左右?？梢娭貞c市較高的房產(chǎn)稅稅率對于財政收入有一定的影響，即使所占比例較小，但隨著時間慢慢推移，在財政稅收方面所占比重會逐步增加，在2010年至2018年里，房產(chǎn)稅稅收由原來的14.02億元增長到67.33億元，上漲了接近5倍，這對于地方財政收入的提高提供了有利的幫助。圖SEQ圖\*ARABIC4上海市地方財政收入和房產(chǎn)稅收入對比根據(jù)REF_Ref37250779\h圖4提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年上海房產(chǎn)稅與2010年相比，增長了3.43倍，占財政稅收收入的比重也從2.168%漲到3.008%，與重慶相比漲幅較小，低稅率和免稅面積或成主要原因。值得注意的是，在2015-2016年間，上海房價大暴增的情況下，房產(chǎn)稅收入也有了明顯的增長約1.5倍。房地產(chǎn)稅作為我國分稅制下地方稅體系的一部分，其征收目的是利于地方政府籌集財政資金、適度調(diào)節(jié)收入分配和加強房地產(chǎn)的管理浙江省社科院經(jīng)濟研究所.房地產(chǎn)稅征管的國際經(jīng)驗與啟示[J].上海房地,2019(03):36-38.。從短期來看，房產(chǎn)稅確實可以起到一時的震懾和威脅的作用，對于地方財政收入也是有起到一定的正面影響，但從長遠的發(fā)展來看，以“調(diào)整房價”為目的其浙江省社科院經(jīng)濟研究所.房地產(chǎn)稅征管的國際經(jīng)驗與啟示[J].上海房地,2019(03):36-38.5.2.3對土地財政的影響近幾年我國土地財政對地方政府產(chǎn)生越來越緊密的影響，2009年，全國土地出讓金收入已達到1.4萬億元，相比于2008年大幅增長43%，占地方本級財政收入約44%的比例，在2010年達到2.7萬億，占地方本級財政收入約66.8%的比例，房產(chǎn)稅改革或成為減少土地財政對地方政府依賴的有效途徑，房產(chǎn)稅的開征確實能為地方政府帶來可觀的穩(wěn)定收入，但通過上述各項數(shù)據(jù)分析可知，依照重慶、上海目前的納稅政策，房產(chǎn)稅規(guī)模較小以至于難以進行增收，在制度性因素未能有效解決的情況下，單純依靠房產(chǎn)稅個稅的改革，弱化地方政府對土地財政的依賴的效應(yīng)將非常有限郭玲郭玲,劉躍.滬渝房產(chǎn)稅改革的經(jīng)濟效應(yīng)[J].開放導(dǎo)報,2013(05):75-78.5.3存在的問題5.3.1征稅范圍不夠完善首先，從上海的征稅范圍與重慶市進行比較，上海市并沒有針對高消費人群的高檔住房進行劃分，重慶市有對存量房產(chǎn)進行征稅，但上海市主要針對增量房產(chǎn)稅，在政策實施前購入的存量房不在征收范圍內(nèi)，這導(dǎo)致許多存量房就成為了避免繳稅的漏洞，也可以以好幾倍的價格進行交易買賣，這樣是否會對來上海落腳的外來人口新購的、剛需的房子存在不公平呢。房產(chǎn)稅本是為低收入人群控制房價而開征實施，應(yīng)實現(xiàn)高收入者多交稅，低收入者少交稅，貧困者不交稅，進而調(diào)節(jié)公民所擁有的財富，為渴望擁有住房的人減輕負(fù)擔(dān)，但不合理的征稅范圍反而弄巧成拙，增加了為房子的納稅負(fù)擔(dān)。其次，重慶的房產(chǎn)稅征收模式讓具有剛性需求的普通居民得以免交稅款，對那些擁有多套住房的投機性炒房者則采用高稅率1.2%，而上海模式一方面未有效針對炒房投機者馮鋒馮鋒,吳彩玲.房產(chǎn)稅對貧富差距的影響——基于滬渝房產(chǎn)稅試點的實證分析[J].華南理工大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2019,21(06):56-63.5.3.2征收稅率較低根據(jù)REF_Ref34663389\h圖1所示，重慶和上海兩地的試點方案里所制定的稅率都不高。上海市規(guī)定“交易價格低于本市上年度新建商品房平均售價的，暫減稅率”，上海的實際房產(chǎn)稅稅率為交易價格。由于是初次試點，為照顧民眾情緒而政策溫和，上海市所采取的房產(chǎn)稅稅率較低方琪,陳青華.上海市房產(chǎn)稅改革的房價調(diào)控作用探析[J].中國市場,2019(25):138+142.。與上海方案相比，重慶方案采用差別稅率較為嚴(yán)謹(jǐn)，表面上看，重慶確實比上海更加公平。然而，重慶市征稅的前提是“住房價格達到平均價格4倍以上”，目前重慶的平均房價約為1.2萬元，那么征稅起點達到6萬元，能負(fù)擔(dān)得起這種高房價的業(yè)主大多是富人，而且對低稅率稅收不敏感。即便重慶房地產(chǎn)稅主要針對高檔住宅方琪,陳青華.上海市房產(chǎn)稅改革的房價調(diào)控作用探析[J].中國市場,2019(25):138+142.5.3.3可能構(gòu)成重復(fù)征稅居民必須向國家繳納部分土地出讓金，才能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)，這通常構(gòu)成較大部分的購房成本。目前的房產(chǎn)稅改革，在已繳納土地出讓金的基礎(chǔ)上，向房屋所有者征收房產(chǎn)稅，容易引起公眾不滿。首先，針對同一住房主體，可能同時對房屋所有者征收土地出讓金和房產(chǎn)稅，這不符合法律的公平原則。其次，目前計算房產(chǎn)稅的依據(jù)已包括土地出讓金，這將構(gòu)成對購房者的雙重征稅，并導(dǎo)致稅收重疊。在房產(chǎn)稅改革過程中，公眾對重復(fù)征稅問題的認(rèn)識將通過輿論的增加進一步加大房產(chǎn)稅改革的難度。5.4解決策略5.4.1增大征收范圍從目前的的稅收政策來看，重慶和上海兩地的征收范圍相對較小，尤其是上海方案中并沒有將存量房納入征收范圍，這就容易導(dǎo)致稅收的不公，大大削弱對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。為了促進房產(chǎn)稅稅收的公平發(fā)展，應(yīng)將存量房也納入征收范圍內(nèi)，在一定程度上可以增加地方財政稅收收入，對普通購房的民眾也能起到激勵作用，保證地方政府職能的發(fā)揮。在擴大征收范圍的同時，對房屋的不同也應(yīng)做出合理的區(qū)分，房產(chǎn)的造價和估價在不同時期也有所不同，舊房產(chǎn)承擔(dān)的稅收通常會比新房產(chǎn)高。按照不同性質(zhì)的房產(chǎn)設(shè)定不同的征收范圍，以上海的小洋房和弄堂為例，對小洋房存量房征收房產(chǎn)稅會更加合理公平。5.4.2適當(dāng)提高征收稅率以上海市的稅率0.4%~0.6%來看，如此低的稅率對于投資者和炒房的房地產(chǎn)商根本不痛不癢，可以采用超額累進稅率并把稅率提高在0.5%~1%左右，根據(jù)無收入不征、收入少少征、收入多多征的稅收原則，公平對待納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。選取房產(chǎn)面積的某一數(shù)值為起征點，按照起征點面積的大小劃分成若干個有層次的等級，并分別規(guī)定每一個等級的稅率。根據(jù)房屋的居住性質(zhì)、地段、所在商圈等，其免稅面積和起征點也要有所不同，對于高檔住宅區(qū)、別墅可以適當(dāng)減少免稅面積且不按照人均面積計算。5.4.3明確房產(chǎn)稅的定位，減少重復(fù)征稅期初，房產(chǎn)稅開征具有顯而易見的目的，主要為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，順帶為地方財政帶來一部分收入，然而自房產(chǎn)稅改革試點以來，從上文可知對房價的抑制作用非常小，對地方財政收入的益處顯然比對調(diào)控房價還高，導(dǎo)致本末倒置。房地產(chǎn)業(yè)與土地財政之間存在密不可分的聯(lián)系，若未來實施的房產(chǎn)稅改革能夠穩(wěn)固房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，減少政府對土地財政依賴，也不會發(fā)生因房產(chǎn)發(fā)展缺陷而導(dǎo)致的財政危機，存在著長期經(jīng)濟效益。改變土地出讓金一次性繳納的納稅期限，將房產(chǎn)稅和以按年繳納的土地出讓金相輔相成，不僅