世聯(lián)-研究模型-全國(guó)市場(chǎng)高容積率物業(yè)的創(chuàng)新模式-11P

全國(guó)市場(chǎng)高容積率物業(yè)的創(chuàng)新模式世聯(lián)研究模型針對(duì)于本項(xiàng)目的模式和案例分析國(guó)內(nèi)二三線城市非中心片區(qū)高容積率項(xiàng)目具有其共同特征和規(guī)律，因此作為重點(diǎn)在本報(bào)告中分析。其他成功的高容積率項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式對(duì)我們項(xiàng)目的后期同樣具有借鑒意義，但在項(xiàng)目啟動(dòng)階段不作重點(diǎn)討論。國(guó)內(nèi)二三線城市非中心片區(qū)高容積率項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)模式其它成功的高容積率項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式模式突破角度城市案例區(qū)域重新界定區(qū)域佛山雅居樂(lè)?雍景豪園放大物業(yè)優(yōu)勢(shì)高層物業(yè)效果重慶宜昌龍湖?水晶酈城世紀(jì)歐洲城市場(chǎng)細(xì)分選擇目標(biāo)市場(chǎng)合肥綠地?國(guó)際花都戶型產(chǎn)品創(chuàng)新戶型合肥/深圳合肥世紀(jì)云頂深圳麗景城深圳中海怡美山莊生活方式轉(zhuǎn)換生活理念深圳/沈陽(yáng)歐洲城布吉慢城物業(yè)功能轉(zhuǎn)換功能深圳深圳財(cái)富廣場(chǎng)技術(shù)創(chuàng)新技術(shù)北京/深圳北京鋒尚國(guó)際深圳紅樹西岸概念創(chuàng)新概念深圳深圳星河國(guó)際深圳御景東園其它成功的高容積率項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式

分析從各競(jìng)爭(zhēng)模式賴以成功的必要條件看，除適度的產(chǎn)品創(chuàng)新外，本項(xiàng)目啟動(dòng)期尚不適合采取其他模式來(lái)贏得市場(chǎng)。其他模式的案例和分析在報(bào)告附件中。模式類型突破角度典型項(xiàng)目成功必要條件適應(yīng)性戶型產(chǎn)品創(chuàng)新戶型合肥世紀(jì)云頂深圳麗景城深圳中海怡美山莊具有區(qū)位、品牌等其他相關(guān)優(yōu)勢(shì)一般在市區(qū)效果更理想消費(fèi)者對(duì)戶型創(chuàng)新敏感生活方式轉(zhuǎn)換生活理念布吉慢城城市發(fā)展水平較高生活方式和質(zhì)量成為置業(yè)者和市民考慮的要素物業(yè)功能轉(zhuǎn)換功能深圳財(cái)富廣場(chǎng)多種物業(yè)類型均有較大市場(chǎng)私營(yíng)企業(yè)蓬勃發(fā)展甲級(jí)寫字樓等商用物業(yè)成熟商住混合公寓存有市場(chǎng)缺口技術(shù)創(chuàng)新技術(shù)北京鋒尚國(guó)際深圳紅樹西岸城市具有足夠的高端購(gòu)買力群體和高房?jī)r(jià)支付能力置業(yè)群體對(duì)生活質(zhì)量追求很高概念創(chuàng)新概念深圳星河國(guó)際深圳御景東園城市和置業(yè)者的開發(fā)性和包容性較高高收入、高學(xué)歷、高消費(fèi)能力、高視野置業(yè)群體戶型創(chuàng)新型模式——合肥世紀(jì)云頂下層上層新樓中樓主力客戶：投資者——5米2的層高，可自由間隔，相當(dāng)于買一層送一層；70平方米房?jī)r(jià)享受112平方米立體空間超越傳統(tǒng)視野，4米落地觀景窗。售價(jià)超過(guò)同區(qū)域樓盤的1/3銷售速度超越區(qū)域市場(chǎng)營(yíng)銷推廣語(yǔ)：拒絕平庸、拒絕狹隘、拒絕一層不變。劣勢(shì)：會(huì)增加部分成本和增大實(shí)際建筑面積。麗景城三錯(cuò)層的戶型解構(gòu)：贈(zèng)送約30%的閣樓面積

客廳部分層高開闊，空間豐富上層、底層均為臥室，中間層為客廳、餐廳、廚房；三層立體空間，更時(shí)尚、更實(shí)用。而且，可買一層送一層。比如，業(yè)主買三房，可以住上四房，甚至五房。贈(zèng)送面積的物業(yè)管理費(fèi)，還終生免除。小戶型公寓：LOFT工作室工作室是一個(gè)創(chuàng)業(yè)載體，一個(gè)人創(chuàng)辦工作室，是將自己的事業(yè)、金錢、生活、未來(lái)等夢(mèng)想和自己的現(xiàn)實(shí)結(jié)合起來(lái)。底層辦公，閣樓居?。ㄋ烷w樓）生活空間工作空間LOFTWorkRoom生活方式轉(zhuǎn)換模式——深圳布吉“慢城”“慢”是對(duì)生活的珍視，重新思考的態(tài)度，釋放心靈的本能，對(duì)事物的平衡的能力，對(duì)自由的合理的把握。在“慢”的作用下，生活因此才恣意散播出詩(shī)意和柔情。功能轉(zhuǎn)換模式——深圳財(cái)富廣場(chǎng)B棟物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路交匯處，深圳中心西區(qū)；占地面積：11679.45平方米；建筑面積：84502.24平方米；容積率：5.50；樓宇狀況：A棟為28層寫字樓，B棟為25層商住公寓；總戶數(shù)：330；停車位：230；成功原因分析：低成本，高形象財(cái)富廣場(chǎng)是以土地為住宅用地推向市場(chǎng)，有70年產(chǎn)權(quán)；由于是居住產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購(gòu)買壓力；公建立面，昭示性強(qiáng)，提高項(xiàng)目形象；低成本，其公共部分采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；項(xiàng)目推出背景：周邊住宅價(jià)格高啟，因此商住公寓價(jià)格上升空間較大；商住公寓功能：可商可?。簧套」⒖晒┢髽I(yè)注冊(cè)掛牌；商住公寓形象高、自由空間、多元功能，吸引投資客、小型公司、自由工作者的眼球；商住公寓辦公費(fèi)用低；技術(shù)創(chuàng)新——鋒尚國(guó)際項(xiàng)目位于北京海淀區(qū)中關(guān)村的萬(wàn)柳社區(qū)內(nèi)；建筑面積8萬(wàn)平方米，容積率3項(xiàng)目低密度、高綠化63%；核心技術(shù)——?dú)W洲高舒適度低能耗優(yōu)化設(shè)計(jì)系統(tǒng)精裝修采用多種國(guó)際知名品牌產(chǎn)品容積率3.0，綠化覆蓋率63%，是參照歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家建筑規(guī)范設(shè)計(jì)的環(huán)保、健康、節(jié)能的純居住高檔社區(qū)；高舒適度低能耗優(yōu)化設(shè)計(jì)系統(tǒng)由八個(gè)子系統(tǒng)組成1、外墻子系統(tǒng)2、外窗子系統(tǒng)3、屋面和地下子系統(tǒng)4、混凝土采暖制冷子系統(tǒng)5、健康新風(fēng)子系統(tǒng)6、防噪音子系統(tǒng)7、垃圾處理子系統(tǒng)8、水處理子系統(tǒng)精裝修采用多種國(guó)際知名品牌產(chǎn)品概念創(chuàng)新模式——星河國(guó)際項(xiàng)目位于深圳市中心區(qū)。占地33946平米，建面26.5萬(wàn)平米，住宅建面14.9萬(wàn)平米，容積率4.5。項(xiàng)目推出時(shí)面臨城中雅苑、如詩(shī)美地、雅頌居等樓盤的激烈競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目的容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊樓盤。項(xiàng)目區(qū)別于周邊樓盤的優(yōu)勢(shì)在于概念創(chuàng)新，始終站在區(qū)域的高度進(jìn)行