七都鎮(zhèn)GM6號地塊可行性報(bào)告

GM6號地塊可行性報(bào)告2021.1【緒論】考量到該地塊用地的特殊性，在對本工程進(jìn)行工程可行性分析時(shí)，將遵循以下思路進(jìn)行：工程根本情況分析工程定位情況分析工程投資價(jià)值性結(jié)論廟港概況廟港房產(chǎn)概況工程概況純商業(yè)定位分析混合定位分析純別墅定位分析是否值得投資宜做何種定位市場投資價(jià)值初步研判工程根本情況分析廟港概況〔一〕廟港社區(qū)位于七都鎮(zhèn)東,北臨太湖,南接南環(huán)路,東跨廟震公路,西至廟港實(shí)驗(yàn)小學(xué),總面積為1.5平方公里,共有居民918戶,人口2021人。環(huán)湖公路、廟震公路縱橫貫穿轄區(qū),交通相對來說較為便利。廟港概況〔二〕廟港社區(qū)主要以漁業(yè)以及局部光纜企業(yè)為主，商業(yè)并不興旺，處于起步階段。社區(qū)居民主要以居民自建房為主，廟港社區(qū)存在一定量的富人階層，貧富兩級分化較為嚴(yán)重。廟港房產(chǎn)概況〔一〕案名錦港花園產(chǎn)品類型多層＋聯(lián)排（24戶）銷售價(jià)格多層：2600-2800聯(lián)排：3600開盤時(shí)間07年8月銷售情況銷售一般點(diǎn)評：該盤是廟港第一個(gè)在售的住宅型樓盤，主力戶型主要在120左右，從目前其聯(lián)排以及多層的銷售情況看，其銷售都不甚理想，去化較慢。目前廟港居民主要以自建房為主作為第一居所，對商品房的消費(fèi)認(rèn)知和消費(fèi)習(xí)慣有待提高。廟港房產(chǎn)概況〔二〕案名廟港財(cái)富廣場產(chǎn)品類型商鋪＋住宅（多層＋10套左右聯(lián)排）銷售價(jià)格-----銷售情況商鋪銷售良好點(diǎn)評：廟港財(cái)富中心區(qū)位較好，位于廟港社區(qū)核心位置；財(cái)富廣場沿街商鋪銷售良好，但其住宅工程去化相對較慢。從該盤的產(chǎn)品組合類型來看，其以內(nèi)部新建的大型農(nóng)貿(mào)市場為主題，輔以沿街商鋪及少局部住宅，由于周圍景觀等自然環(huán)境的影響，其住宅局部去化將受到顯而易見的影響，而商鋪由于其地段因素，受到市場的歡送。良好區(qū)位的商鋪仍然受到本地消費(fèi)者的青睞，可見本地客戶群有較強(qiáng)的購置力以及購置需求。結(jié)論1、廟港目前房地產(chǎn)處于起步階段，住宅去化較慢；2、盡管廟港貧富分化較為嚴(yán)重，但其富人群體具有較強(qiáng)的購置力，區(qū)位良好、地段優(yōu)勢的商鋪受到青睞；3、居民普遍習(xí)慣于自建房的居住，對商品房認(rèn)知的消費(fèi)觀念還需要一個(gè)過程。宗地概況〔一〕宗地概況〔二〕宗地位置：位于七都鎮(zhèn)廟港社區(qū)船菜港南、沿湖路北宗地性質(zhì)：商服用地〔≤40年〕宗地總建：占地面積18689m2×容積率1.0＝總建18689m2建筑限高：4層S〔優(yōu)勢〕分析：A、背靠太湖，俱備良好的自然資源；B、旁邊有云閣舫等相關(guān)娛樂餐飲配套；C、當(dāng)?shù)鼐用窬哂幸欢ǖ馁徶昧〔劣勢〕分析：A、廟港社區(qū)居民整體消費(fèi)水平較低；B、該地塊周圍配套設(shè)施相當(dāng)不完善；C、整個(gè)廟港地區(qū)生活和居住氣氛較差，整體景觀不明顯宗地SWOT分析O〔機(jī)遇〕分析：A、吳江城市總規(guī)劃“西進(jìn)南拓〞；B、該地塊原規(guī)劃為商服旅游用地，政府層面支持開展；C、市場處于起步階段、潛力巨大T〔威脅〕分析：A、對商品房的認(rèn)知，區(qū)域存在一定的差距；B、周邊區(qū)域存在一定的同類產(chǎn)品，將形成一定程度的競爭關(guān)系。結(jié)論該地塊機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)勢與劣勢并存，但通過S、W、O、T的比照分析，可以清晰地看出：O＞T、S＞W(wǎng)；同時(shí)，局部劣勢和威脅條件我們也可以通過適度地轉(zhuǎn)化而形成對本工程的優(yōu)勢和機(jī)遇。通過對廟港以及該地塊的分析，初步研判為：該地塊有一定的投資開發(fā)價(jià)值。工程根本定位分析純商業(yè)定位分析考量該地用地性質(zhì)為商服用地〔≤40年〕、限高〔≤四層〕，因此我們首先考慮的是將其全部作為商業(yè)工程進(jìn)行開發(fā)，那么可以考慮以下幾種業(yè)態(tài)方式：依托當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢——專業(yè)市場〔如螃蟹交易市場〕；依托太湖景觀優(yōu)勢——酒店等旅游效勞業(yè)；普通商鋪形式等。純商業(yè)定位分析——專業(yè)市場考量到該地專業(yè)市場還處于起步階段，廟港目前已有一新一舊兩個(gè)農(nóng)貿(mào)市場，結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣Y源，可考慮開發(fā)較大型的螃蟹交易市場總建18689m2如果全部開發(fā)為專業(yè)市場，那么該螃蟹交易市場體量較大，建成后將成為太湖地區(qū)最大的螃蟹交易市場。這種定位是否可行呢？專業(yè)市場——螃蟹交易市場特征在綜合考察廟港與七都螃蟹交易市場，我們可以發(fā)現(xiàn)以下異同點(diǎn)：1、螃蟹交易市場主要臨河而設(shè)；2、螃蟹交易市場主要是自發(fā)形成，即在養(yǎng)殖原產(chǎn)地，由養(yǎng)殖戶的聚集而形成一定的規(guī)模，最終形成螃蟹交易市場；3、七都和廟港的螃蟹交易市場也存在一定的異同點(diǎn)：規(guī)模交易地點(diǎn)商戶特性七都兩者規(guī)模相當(dāng)漁船以及一個(gè)專門搭建的螃蟹交易市場以船為家廟港廟港蟹戶多把房子建在湖邊，因此商鋪通常開設(shè)在自己的家里或者船上。純商業(yè)定位分析——專業(yè)市場因此，假設(shè)要全部建成專業(yè)市場，那么其將近2萬的體量，將會打造成太湖第一螃蟹交易市場，而此時(shí)招商問題將成為比較大的問題:由于螃蟹交易市場自身性質(zhì)的限定，螃蟹交易市場需要養(yǎng)殖基地作為其根底，而這種限制將對七都以及其它地區(qū)的螃蟹交易市場的招商形成一定限制；同時(shí)由于廟港社區(qū)和七都鎮(zhèn)在行政區(qū)劃的差異性，吸引七都商戶到一個(gè)社區(qū)去進(jìn)行投資，顯然是難度較大的；因此，這將近2萬的體量打造成專業(yè)市場，在后期銷售將會面臨較大的營銷難度純商業(yè)定位分析——酒店等旅游效勞業(yè)因?yàn)槠浔晨刻哂辛己玫乃熬坝^優(yōu)勢，因此可考慮規(guī)劃酒店等旅游效勞業(yè)為其主營業(yè)態(tài)。廟港現(xiàn)有酒店工程概況：云閣舫、萬頃湖鮮舫、音樂茶吧等分別位于該工程東北角，太湖邊上，水上建筑；廟港度假村，規(guī)劃建設(shè)為五星級酒店；廟港以其“船菜〞聞名，但目前該社區(qū)酒店類工程較多，且位于該工程的東北角的云閣舫等比本工程更具水景優(yōu)勢；度假村的建設(shè)也將形成對本工程酒店等旅游效勞業(yè)產(chǎn)品的強(qiáng)烈競爭。純商業(yè)定位分析——其它商業(yè)定位由于該工程地段以及廟港商業(yè)氣氛等因素，且整個(gè)社區(qū)平均購置力水平較低；普通商鋪的商業(yè)定位顯然不符合市場需求純商業(yè)定位分析——小結(jié)該地假設(shè)規(guī)劃為純商業(yè)定位，那么其將近2萬的體量將成為本工程最大的難題：1、假設(shè)規(guī)劃為螃蟹交易市場，那么交易市場的體量過大，且螃蟹交易市場本身固有的特質(zhì)，將會使得目前該市場的開發(fā)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)；2、假設(shè)規(guī)劃為旅游商服設(shè)施，廟港地區(qū)已有較多的相關(guān)工程，且與其相比不管景觀還是品牌〔五星級〕都優(yōu)于本工程，市場競爭風(fēng)險(xiǎn)也相當(dāng)大。純別墅定位分析考量該地的用地性質(zhì)可做一定程度的修改，且該地限高4層，所以可考慮規(guī)劃如下產(chǎn)品：1、獨(dú)棟2、聯(lián)排3、標(biāo)志性建筑三種產(chǎn)品的適宜與否，以及相互之間的自由組合，可根據(jù)具體市場情況而再進(jìn)行具體細(xì)分。純別墅定位分析——周邊典型別墅工程分析案名豪門府邸（平望）產(chǎn)品類型獨(dú)棟（80）＋聯(lián)排（28）銷售價(jià)格獨(dú)棟8000、聯(lián)排4500銷售情況獨(dú)棟10％，聯(lián)排50％點(diǎn)評：

豪門府邸區(qū)位良好，瀕臨水資源，周圍環(huán)境良好。從豪門府邸的銷售情況來看，一期銷售良好，二期銷售一般。獨(dú)棟產(chǎn)品由于單價(jià)高，總價(jià)高因此其去化速度較慢。豪門府邸二期銷售一般，除價(jià)格相對較高，另外還有一個(gè)主要因素是：建筑質(zhì)量，景觀以及后續(xù)物業(yè)沒有到達(dá)預(yù)期別墅的要求，從而直接導(dǎo)致了豪門府邸銷售情況的不理想。純別墅定位分析——周邊典型別墅工程分析案名湖東會館（盛澤）產(chǎn)品類型聯(lián)排（238）＋酒店式公寓銷售價(jià)格聯(lián)排4100左右客戶情況本地客戶為主（中老年）銷售情況60％-75％點(diǎn)評：湖東會館是目前用地性質(zhì)跟本樓盤最為相近的樓盤，也是對該工程最為有借鑒意義的樓盤。從湖東會館的銷售情況來看，其銷售良好，主要有以下兩個(gè)原因：1、價(jià)格較低，其4100左右的均價(jià)在盛澤地區(qū)無疑是具有相當(dāng)大的競爭優(yōu)勢的；2、模糊策略，在對用地年限這一限制因素時(shí)，湖東會館主要采取模糊40年的銷售策略，并通過大量優(yōu)惠活動來彌補(bǔ)這一缺陷，如“魔術(shù)空間大展〞——裝修方案等；贈送面積，如贈送露臺面積達(dá)100m2等；純別墅定位分析——周邊其它別墅工程比照項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型主力面積總量開盤時(shí)間價(jià)格去化率客戶群春天花園聯(lián)排260－400——07年上半年3500－3800——私營業(yè)主名都商業(yè)廣場聯(lián)排230左右3212.12370015％私營業(yè)主錦港花園聯(lián)排2852407.83800不足50％本鎮(zhèn)私營業(yè)為主純別墅定位分析——別墅市場特征小結(jié)區(qū)域市場別墅產(chǎn)品供給仍以聯(lián)排為主；各樓盤客戶群體都以當(dāng)?shù)氐乃綘I業(yè)主居多；目前區(qū)域聯(lián)排別墅售價(jià)為3500到4500元/平，但均價(jià)不到3800元/平，高于多層普通公寓約1000元/平方米；產(chǎn)品面積跨度較大，聯(lián)排從230㎡到400㎡不等，獨(dú)棟介于560到700㎡之間；去化速度普遍較慢；除價(jià)格因素外，別墅本身的特性是否優(yōu)越也同時(shí)也影響著別墅的去化速度。純別墅定位分析——標(biāo)志性建筑可行性分析假設(shè)考慮躲避限高的因素，可考慮開發(fā)標(biāo)志性建筑〔小高層〕，并以小戶型來探測市場對這一產(chǎn)品的接受程度，如果不行，可以改建大戶型來適應(yīng)市場————這種定位顯然是不符合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r的：A、規(guī)劃小戶型主要想吸引上海等外地的投資客登錄廟港，然而由于廟港的投資影響力遠(yuǎn)不及蘇州、吳江甚至南潯，因此這種定位方案可以予以否決；B、該地居民主要以自建房為第一居住場所，對多層、小高層這類產(chǎn)品消費(fèi)認(rèn)知較差，因此改建大戶型后的小高層針對當(dāng)?shù)厥袌龅男Ч矊⒉⒉荒苋缛艘狻＜儎e墅定位分析定位一：純獨(dú)棟——40套左右，500m2左右/套客戶群體定位：廟港及其周邊包括橫扇、七都極富裕群體需求訴求點(diǎn)：太湖、漁村、鄉(xiāng)村、度假定價(jià)區(qū)間：參照市場同類產(chǎn)品，并考慮地段因素：4500-5000元/m2總價(jià)：225-250萬/套左右定位二：純聯(lián)排——80套左右，200-300m2左右/套客戶群體定位：廟港及其周邊包括橫扇、七都比較富裕群體需求訴求點(diǎn)：太湖、漁村、自住定價(jià)區(qū)間：參照市場同類產(chǎn)品，并考慮地段因素：3500-3800元/m2總價(jià)：100萬/套左右純別墅定位分析將該地塊全部定位成獨(dú)棟或者聯(lián)排，總的看來這種定位體量較大，后續(xù)去化將面臨較大的困難。純別墅定位分析定位三：聯(lián)排＋獨(dú)棟客戶群體定位：廟港及其周邊包括橫扇、七都富裕群體需求訴求點(diǎn)：太湖、自住定價(jià)區(qū)間：定位一、定位二產(chǎn)品的綜合總價(jià)：定位一、定位二產(chǎn)品的綜合純別墅定位分析定位三綜合了定位一、定位二，是一種相對中性的定位方式；從市場考量看，在優(yōu)化獨(dú)棟以及聯(lián)排市場風(fēng)險(xiǎn)的根底上而將獨(dú)棟以及聯(lián)排的客戶群體更精確地定位到當(dāng)?shù)匾约爸苓呡^為富裕的人群。同樣這種定位也面臨著體量大，去化速度的問題，只是這種定位結(jié)合兩種產(chǎn)品定位方式，躲避了一定程度上的市場風(fēng)險(xiǎn)。別墅產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)與利好因素并存風(fēng)險(xiǎn)因素：1、用地性質(zhì)從商服到別墅的修改；2、目前市場較冷，各個(gè)樓盤的去化速度普遍較慢，從而使得資金回籠周期加長，資金占用的時(shí)間本錢和時(shí)機(jī)本錢增加；3、區(qū)域旅游業(yè)的開展對本工程意義非凡，但區(qū)域旅游業(yè)的開展速度不在我們可控的范圍內(nèi)；4、供給量相對充足，競爭劇烈；5、地塊除了西北依偎太湖外，其他方向的建筑景觀相對雜亂。6、體量較大，后期面臨較大的營銷難題利好因素：1、依偎太湖，具備了周邊任何同類樓盤不可比較的景觀優(yōu)勢；2、良好的規(guī)劃和區(qū)位使得區(qū)域升值潛力較大，工程的投資價(jià)值增加；3、政府支持以及鼓勵開展從純別墅定位來看，由于體量大，去化速度慢，市場情況并不明朗，因此貿(mào)然全部定位于純別墅，從風(fēng)險(xiǎn)和利好的角度判斷，風(fēng)險(xiǎn)＞利好。因此可以考慮將純商業(yè)和純別墅的定位綜合考慮商業(yè)、別墅綜合定位分析別墅和商業(yè)的搭配組合定位是出于分擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)的考慮，但這種定位是有一定的條件的：1、總體說來，二者的搭配要相輔相成，和諧共進(jìn)；2、別墅一般屬于高端住宅，因此其對周圍環(huán)境以及配套的設(shè)施要求較高；3、商業(yè)更多的講究市場，重視人流作用；定位的幾種可能性：1、別墅＋專業(yè)市場2、別墅＋酒店等娛樂效勞業(yè)3、可能性2＋少量商鋪專業(yè)市場〔螃蟹交易市場等〕其檔次較低且相對嘈雜，影響別墅綜合景觀，進(jìn)而影響別墅銷售。酒店等娛樂效勞業(yè)即可作為別墅的效勞配套，又可對外來旅游及生意人員進(jìn)行消費(fèi)，但該地區(qū)已有一定的相關(guān)設(shè)施，市場競爭將較為劇烈。商鋪的招商將成為較大的難題，但可考慮作為別墅以及酒店等娛樂效勞業(yè)的配套，但對其檔次將有較高的要求，而這種市場需求將較少。以上3種定位可能性中，定位2、3有一定的市場空間，而這種市場潛力目前尚處于不確定之中。優(yōu)點(diǎn)：各個(gè)產(chǎn)品類型平攤市場風(fēng)險(xiǎn)，體量小缺點(diǎn)：別墅的性質(zhì)將對商業(yè)形成一定的限制，兩者定位的融洽將是最大的問題工程投資價(jià)值性結(jié)論不同產(chǎn)品類型的比較產(chǎn)品類型優(yōu)勢劣勢專業(yè)市場背靠太湖，蟹資源豐富，專業(yè)市場氛圍業(yè)已形成螃蟹交易市場本身的性質(zhì)，體量較大，后續(xù)難以去化酒店等旅游娛樂服務(wù)業(yè)背靠太湖，水景資源豐富周圍已有較多類似配套，五星級度假村業(yè)也將要完工商鋪無明顯優(yōu)勢位于城郊，社區(qū)整體消費(fèi)水平較低，地段劣勢獨(dú)棟背靠太湖，一線水景優(yōu)勢，價(jià)格較低40年的使用年限，周圍配套不完善，整體景觀不明顯聯(lián)排背靠太湖，一線水景優(yōu)勢，更低的價(jià)格40年的使用年限，周圍居民的居住習(xí)慣標(biāo)志性建筑小戶型、標(biāo)志性建筑彰顯氣派投資氛圍較差，區(qū)域地理環(huán)境并不優(yōu)越。不同定位方式的比較定位方式優(yōu)勢劣勢純商業(yè)專業(yè)市場背靠太湖，蟹資源豐富，專業(yè)市場氛圍業(yè)已形成，水景資源豐富，該地右側(cè)地塊綠化良好螃蟹交易市場本身性質(zhì)以及其市場上商戶習(xí)慣；周圍已有較多類似配套，五星級度假村業(yè)也將要完工；體量較大，去化速度將非常緩慢酒店等旅游服務(wù)業(yè)專業(yè)市場＋酒店等旅游服務(wù)業(yè)純別墅純獨(dú)棟背靠太湖，一線水景優(yōu)勢，價(jià)格較低40年的使用年限，整體景觀不明顯；體量較大，營銷將面臨較大的問題純聯(lián)排獨(dú)棟＋聯(lián)排商業(yè)、別墅別墅＋酒店等旅游服務(wù)業(yè)分?jǐn)偸袌鲲L(fēng)險(xiǎn)，各產(chǎn)品類型體量較少，易于去化別墅的性質(zhì)和商業(yè)的性質(zhì)在一定程度有所相左，如果處理不好，將會兩敗具傷綜合分析來看，該地地段一般，周圍相關(guān)配套并不完善，區(qū)域