淺析基建設(shè)計的基準(zhǔn)價格評估

淺析基建設(shè)計的基準(zhǔn)價格評估

標(biāo)準(zhǔn)土地是指城市國有土地的基本參考價格。根據(jù)具體城市的土地利用類型、業(yè)務(wù)狀況和土地利用效益，科學(xué)評價方法確定不同區(qū)域土地的商業(yè)、工業(yè)、住宅等土地利用類型的平均價值。這是土地利用的平均價值。實行土地有償使用制度后,原國家土地管理局頒布了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》,全國開展各城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估工作,但由于地價內(nèi)涵不清,同一價格的基準(zhǔn)地價在不同城鎮(zhèn)的容積率、開發(fā)程度均不相同,因而以往的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價缺乏可比性。新一輪國土資源大調(diào)查規(guī)定了明確的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵,石家莊市作為試點之一,在完成城市基準(zhǔn)地價評估的同時,對容積率的內(nèi)涵及其修正系數(shù)的確定進行了探討。新一輪國土資源大調(diào)查中基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵為:基準(zhǔn)地價是各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi),“五通一平”(或“七通一平”)土地開發(fā)程度,平均容積率下,同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價格。基準(zhǔn)地價的更新是以土地級別為基礎(chǔ),通過調(diào)查市場近三年的交易地價資料,分類確定基準(zhǔn)地價,對各類土地交易資料分別進行地價計算,并進行開發(fā)程度和容積率修正,對修正后的樣點進行檢驗和處理,剔除不合格的樣點數(shù)據(jù),分類確定城市基準(zhǔn)地價并建立宗地地價修正體系。因而,容積率的修正對地價更新具有重要作用。1香港特區(qū)的先進地區(qū)設(shè)計容積率是西方國家(主要是美國)在20世紀(jì)初推行城市土地區(qū)劃管理制度所采用的一項重要指標(biāo),作為典型的區(qū)劃控制技術(shù),1957年在芝加哥首次提出并采用,在1961年紐約的區(qū)劃中應(yīng)用。因其以地塊內(nèi)建筑規(guī)?？刂拼媪嗽缙诘膯渭兘ㄖ叨群腕w量控制,為建筑設(shè)計提供了靈活性,并以無量綱比值表達,它的優(yōu)點是:清晰、簡明、利于管理控制,使這一指標(biāo)得到廣泛認可和采用。容積率是指一定區(qū)域范圍內(nèi),建筑物的總建筑面積與整個宗地面積之比,即:容積率=總建筑面積/土地面積。一定區(qū)域范圍內(nèi)容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益高低,也反映了地價水平的差異。1.1歷史地市場凈面積是指建筑物紅線范圍內(nèi)所使用的場地面積,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公用設(shè)施用地、歷史保護地等。人們在使用容積率時,常常不注意“凈”地塊的概念,提出大塊或成片城市土地開發(fā)區(qū)的容積率等,這種擴大了的容積率,隱含著大量的公共用地,缺乏控制土地開發(fā)強度的實際意義,也就失去了相互間的可比性,容易在具體規(guī)劃管理工作中造成概念上的混亂。1.2建筑密度、平均層數(shù)及容積容積率也可以用地塊上的建筑密度與地塊上建筑的平均層數(shù)的乘積表示。在容積率一定的情況下,建筑密度的降低,就意味著樓層數(shù)的升高。建筑密度及平均層數(shù)所反映的是體現(xiàn)建筑環(huán)境優(yōu)劣的重要指標(biāo)。建筑密度體現(xiàn)了基地內(nèi)決定日照、綠化等條件的室外空間的多少。因此可以說環(huán)境的要求限制了容積率的大小,容積率的大小也反映了環(huán)境的質(zhì)量。人們對高環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的要求,使容積率的取值盡可能降低,即存在減小的趨勢。1.3利用積分條件開發(fā)的天然地基容積率作為影響地價的重要因素,其變化可導(dǎo)致土地收益的大幅度變化。在房屋單位售價和建造成本不變的前提下,提高容積率指標(biāo),在不同面積土地上開發(fā)能獲得更多的建筑面積,產(chǎn)生更多的超額利潤,地價上升。但容積率對地價的影響不成線性關(guān)系,容積率越高,地價不一定越高。只有適當(dāng)?shù)娜莘e率才是最佳容積率,只有在最佳容積率下的地價才是最高地價,即遵循報酬遞增遞減規(guī)律。1.3.1履行了改造地段的時間離開一定的容積率談地價的高低是不科學(xué)的,也是沒有實際意義的。這一點為理解舊城改造地價的變化提供了依據(jù)。因為舊城改造主要是平房改為樓房,提高了單位土地面積上的建筑面積(即容積率),相應(yīng)也提高了地價,因此舊城改造區(qū)的地價評估必須以規(guī)劃的容積率為前提。1.3.2權(quán)利利用程度商業(yè)地價對區(qū)位條件反映最敏感,住宅用地對區(qū)位條件反映的敏感程度較商業(yè)弱但比工業(yè)強,工業(yè)用地基本沒有容積率限制,因此,商業(yè)容積率對地價作用程度最大,住宅次之,工業(yè)最小。1.3.3土地利用率低,容積利用率低城市中心區(qū)位條件優(yōu)越,土地利用集約程度、土地利用收益、土地需求量均高于其它地區(qū),特別是城市邊緣地區(qū),開發(fā)商為了獲得最大收益使地價和容積率的變化幅度接近土地收益作用下的變化規(guī)律,而在其他地區(qū),隨著土地利用收益、土地需求量降低,容積率的作用程度也隨之降低。因而,容積率對地價在同一城市的作用表現(xiàn)為從中心向外作用強度逐漸減弱的趨勢。1.3.4樓面地價和地面產(chǎn)品供給側(cè)模型城市規(guī)模愈大,容積率的作用程度愈大,地價隨容積率的變化幅度愈大。因此在大城市中常用樓面地價來反映地價水平。計算具體容積率時的地價,可以直接以容積率乘以樓面地價得到。在小規(guī)模城鎮(zhèn)中,樓面價對小城鎮(zhèn)實際應(yīng)用意義不大。不同規(guī)模的城市地區(qū),城市規(guī)劃對該地區(qū)的容積率有一定的規(guī)劃限制。容積率的大小直接影響土地利用程度的高低。而開發(fā)得益率直接反映在容積率上,即容積率大小決定了土地開發(fā)得益率的高低,反映了土地使用的經(jīng)濟效益。一般來說,容積率越大,土地可進行建筑的面積越多,土地利用效益就越高,從而地價也就相應(yīng)地提高。因此,地價是房地產(chǎn)開發(fā)者所關(guān)心的一項重要指標(biāo)。開發(fā)商為追求超額利潤,使容積率指標(biāo)存在著不斷提高的趨勢。1.4最佳容積和平均容積城市用地的地塊容積率不合理,就可能會突破整片地區(qū)或整個城市合理的環(huán)境容量,從而帶來明顯的或潛在的城市“病害”,使城市的整體效益下降,環(huán)境質(zhì)量惡化,反過來也會影響投資環(huán)境的質(zhì)量,降低開發(fā)者的經(jīng)濟效益。因此,從開發(fā)者經(jīng)濟效益來看,存在一個最佳容積率。假設(shè)土地面積保持不變,當(dāng)不斷追加建筑投資,增加建筑面積,提高容積率時,單位土地價格不斷提高,當(dāng)提高到一定程度時,單位土地價格不再增加甚至降低,這時的容積率稱為最佳容積率。最佳容積率為規(guī)劃部門對城市土地合理而有效的控制、合理利用土地空間提供了基礎(chǔ)。綜上所述,容積率不僅反映了土地的利用狀況,也是影響宗地地價的主要因素之一,因此在評估地價時必須設(shè)定平均容積率,即該地價在某城市平均容積率下的地價值。對于不同容積率的地價,通過修正系數(shù),均修正到同一標(biāo)準(zhǔn)(容積率)下,這種修正,會消除容積率不同而造成的地價水平的差異。1.5土地的區(qū)位及土地利用率在城市規(guī)劃中,合理容積率的確定除了考慮總體規(guī)劃和社會、經(jīng)濟、環(huán)境綜合效益最大化的要求,還應(yīng)考慮以下因素:1)土地的使用性質(zhì)。各類土地的用途不同,容積率不同。例如商業(yè)、賓館、辦公樓的容積率一般高于住宅、影院、醫(yī)院、學(xué)校、工廠等。2)土地的區(qū)位。由于土地區(qū)位不同,產(chǎn)生不同的使用價值和價值,使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟效益會相差很大,不同行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟效益也相差很大。因此說土地區(qū)位理論在很大程度上支配著城市各項用地的空間安排及土地利用率和開發(fā)強度。例如,一個城市的市級商業(yè)區(qū)的容積率比遠離市區(qū)的容積率要大得多。3)土地的基礎(chǔ)設(shè)施條件。較好的基礎(chǔ)設(shè)施和自然條件是較高容積率的根本保障和支撐條件。4)土地的周圍環(huán)境狀況。地塊的四鄰在空間環(huán)境上的制約關(guān)系,如重污染工業(yè)區(qū)必須考慮風(fēng)向,商服繁華度較好的商業(yè)區(qū)必須考慮建筑物的高度、樓間距、外形、綠化和道路交通等條件。總之,容積率是由經(jīng)濟和環(huán)境等因素共同作用的,是反映土地使用質(zhì)量和經(jīng)濟效益的土地使用強度的指標(biāo)。目的在于獲得使社會、經(jīng)濟、生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的最佳容積率。2平臺平均容積目前,容積率對我國地價的影響程度,因土地類型不同、城市規(guī)模不同差別很大。具體容積率修正應(yīng)按區(qū)域進行,以城市規(guī)劃的區(qū)域平均容積率為標(biāo)準(zhǔn)。不同的容積率,按土地用途進行抽樣調(diào)查得到不同容積率下的單位面積地價,然后再進行容積率系數(shù)修正。容積率的具體修正方法如下:(1)收集資料。利用土地級別的資料,以城市規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)(不同區(qū)域商業(yè)、住宅用地的容積率規(guī)劃指標(biāo)),收集大量樣本,分別測算規(guī)劃與現(xiàn)狀容積率下各用途的宗地地價。(2)測算城市各類用地的平均容積率,按商業(yè)、住宅用地分別求取其平均水平。石家莊市商業(yè)用地平均容積率為2.0,住宅用地平均容積率為1.3。(3)測算修正系數(shù)。根據(jù)容積率與地價水平的相關(guān)分析,確定容積率與地價相關(guān)系數(shù),制定容積率修正系數(shù)。樣點宗地地價容積率修正,是將調(diào)查的各用途不同容積率的市場地價,修正到城市規(guī)劃規(guī)定用途平均容積率(即規(guī)定容積率)的樣點地價。目的在于給出每一種用途的統(tǒng)一容積率,便于基準(zhǔn)地價的計算,相反若無此項修正,各樣點容積率不統(tǒng)一,則計算的基準(zhǔn)地價不具有可比性。不同容積率下的樣點地價,只有修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)容積率下,才能用于基準(zhǔn)地價的評估。目前大多數(shù)城市一般取標(biāo)準(zhǔn)容積率系數(shù)為1.0。得到平均容積率后,按土地用途進行抽樣調(diào)查,得到不同容積率下的單位面積地價(表1)(以石家莊市一級商業(yè)用地為例)。然后計算容積率修正系數(shù)。計算公式如下:kr=pin/pi式中:kr為容積率修正系數(shù);pin為某一區(qū)域某一用途規(guī)定容積率下單位面積平均地價;pi為某一區(qū)域某一用途在某一容積率下的單位面積地價。對所得數(shù)據(jù)進行X2檢驗,剔除地域內(nèi)由于某些特殊因素而造成地價明顯高于或低于平均地價的數(shù)據(jù),根據(jù)石家莊市容積率的現(xiàn)狀水平及城市規(guī)劃的具體規(guī)定和容積率與地價水平的相關(guān)關(guān)系,確定石家莊市各類用途土地的容積率修正系數(shù)(表2)。容積率對工業(yè)用地地價的影響明顯比商業(yè)、住宅要小,因此容積率的修正可以把容積率作為影響宗地地價的因子,在區(qū)域因素與個別因素修正中考慮。如某商業(yè)用地容積率為1.20,則采用內(nèi)插法求取容積率修正系數(shù),即:容積率修正系數(shù)=(1.20-1.10)×(1.20-1.00)÷(1.50-1.00)+1.10=1.14對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價,按下式將地價修正到規(guī)定容積率的價格。pis=kr×pij式中:pis為修正到規(guī)定容積率時的宗地地價;kr為容積率修正系數(shù);pij為某一容積率下的宗地成交地價。3不同規(guī)劃區(qū)域、不同立地條件下土地利用收益的差異性(1)地塊容積率的確定,要考慮土地使用的經(jīng)濟效益,還要注重開發(fā)建設(shè)的社會和環(huán)境效益。在實際工作中,確定合理的容積率還必須考慮到用地性質(zhì)、區(qū)位條件、環(huán)境質(zhì)量、空間景觀等諸多方面。(2)容積率是影響宗地地價的一個重要因素,其變化可導(dǎo)致土地利用收益的大幅度變化。容積率對地