地產(chǎn)營銷策劃案經(jīng)典案例P154

讓城東重新想象花木城13畝地營銷策略提案媽媽說：人生象一盒巧克力，你永遠不知道下一塊是什么味道。對于未來，工程本身到底會成為什么樣子？什么才是營銷所依賴的根底。讓我們慢慢來解開這個密碼。PART01工程分析產(chǎn)品統(tǒng)計產(chǎn)品種類層數(shù)戶型單層面積總建筑面積公寓4—19層38—43㎡1241.55㎡19864.820—29層38—43㎡1239.69㎡12396.9主體商業(yè)1—5層/約1773.329226.71裙樓商業(yè)1—3層約43㎡1417.224251.66本體分析一般性公寓產(chǎn)品并無特色新區(qū)商業(yè)，單層體量不大，無法承載大型主力店商業(yè)市場距離本案鑫泰五金建材大市場約2000米安徽鑫泰鋼鐵物流園約3000米六安市產(chǎn)業(yè)承接集中區(qū)約1300米六安新六福華泰4S店約1200米寶駿汽車

0米杭淠灣社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場約800米項目距離本案幸福莊園（農(nóng)莊）

100米硤石新村（示范新村）約300米三元山莊（樓盤）約1200米杭淠灣（生態(tài)園）約2000米交通實業(yè)大廈約1100米典型性郊區(qū)、工業(yè)區(qū)環(huán)境分析——市場相關(guān)配套距離本案六安市拘留所約150米六安供電公司約1800米六安龍興職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校約1700米科達職業(yè)中專學(xué)校約1900米六安智恒中學(xué)約2500米杭淠灣幼兒園約800米六安市強制隔離戒毒所約500米六安市看守所約500米六安監(jiān)獄約500米金安開發(fā)區(qū)管委會約300米六安市廣播電視網(wǎng)絡(luò)傳輸中心東城分中心約1200米加油站1500米之內(nèi)有3處無明顯適應(yīng)人居的環(huán)境配套環(huán)境分析——配套距離本案1公里范圍內(nèi)企業(yè)（約36家）企業(yè)名稱六安凱達信息紙制品有限公司六安金港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三好鋼木辦公家具安徽立康殺蟲劑制品有限公司安徽億家益貿(mào)易有限公司明青門窗青松無紡布六安嘉禾汽車工貿(mào)有限公司安徽浩錦工程材料有限公司六安市城東木業(yè)有限公司金兄弟糧油六安創(chuàng)元鋼結(jié)構(gòu)六安市種子公司六安市名暖制衣有限公司六安中發(fā)機械制造有限公司蘭巧制衣博羽羽絨制衣廠安徽金通集團安徽佳寶服飾有限公司力克機械公司安徽皖西輕紡商貿(mào)城投資管理有限公司安徽廣通生物科技友邦牌業(yè)裝飾工程公司安徽安聯(lián)汽車銷售服務(wù)有限公司安徽天成建設(shè)公司盛林汽車裝備技術(shù)公司六安宇翔機械制造有限公司六安寶利德威瑪重型機械制造公司六安市超強建材有限公司六安市得利新型建材有限公司六安西菱塑膠安徽皖通管業(yè)制造有限公司艾帝瑞斯家具六安宏鼎機械有限公司鑫卉香料環(huán)境分析——廠區(qū)本案1—2公里范圍內(nèi)企業(yè)（約46家）企業(yè)名稱長江緊固件公司神虹電氣華宏印花六安市立華電工公司華夏汽配常綠聚氨酯恒源塑業(yè)七星醫(yī)藥長安鑄造俊通機械電子制造公司長江精工鋼構(gòu)冀東華夏汽貿(mào)永成電子機床技術(shù)公司永悅車業(yè)汽車數(shù)控機床錫南建材廠恒久夾芯板柔風紙制品六貴堂工貿(mào)永強新型建材蘇州奧捷新型建材強弩建設(shè)遠鑫新型建材六安亞昌精五金有限公司安徽美露達新型建材有限公司碎寶路機械大軍皮革制品安徽星瑞齒輪傳動有限公司華晨機械盛林汽車裝配鑫達利工貿(mào)東方機械新科機電安徽豪瑞德機械有限公司天銀鋼球永恒印花安徽樂天化工科技有限公司

晟青工藝品精城制冷六安迪邦建材有限公司金安區(qū)工業(yè)園秀苑針織有限公司高速地產(chǎn)集團六安有限公司龍盛汽配正翰高分子材料化工公司雙雄門業(yè)環(huán)境分析——廠區(qū)金安開發(fā)區(qū)廠區(qū)概況金安開發(fā)區(qū)廠區(qū)數(shù)量100家以上投資商以浙江、福建的外地投資商為主員工數(shù)量小廠100—200人大廠1000人左右員工租房需求員工主要為當?shù)厍嗄耆?，雖然廠區(qū)提供宿舍但普遍愿意就近租房工業(yè)廠區(qū)能夠為本案提供相應(yīng)的客群：1、廠區(qū)領(lǐng)導(dǎo)2、廠區(qū)職工環(huán)境分析——廠區(qū)1、金太陽國際汽車城項目名稱金太陽國際汽車城開發(fā)商六安金太陽置業(yè)有限公司代理商安徽省汽車用品行業(yè)商會項目位置經(jīng)開區(qū)經(jīng)三路以東、312國道以南體量建筑面積11.63萬㎡（一期）項目規(guī)劃主要包括汽車會展中心、汽車修配市場、汽車用品市場、汽車4S店、2S店、汽車總部基地、汽車商務(wù)辦公、綜合服務(wù)等以汽車產(chǎn)業(yè)為主線的一系列業(yè)態(tài)產(chǎn)品。經(jīng)營業(yè)態(tài)主要經(jīng)營汽車整車銷售、汽車用品、汽車配件和賓館、酒店、銀行、超市等綜合配套設(shè)施物業(yè)類型A2#、C3#、A9#、A1#、A6#、C2#、C1#、A11#、A5#、A8#為2層，B1#、B2#、A10#、A7#、A3#、B3#為三層，F(xiàn)1#為5層，F(xiàn)3#商務(wù)公寓樓為9層。產(chǎn)品商鋪，主力戶型170-200多㎡動態(tài)2012年3月份開盤，目前在售商鋪面積為130㎡、155㎡均價在6000元/㎡。170-200多㎡，均價7000元/㎡。一次性付款94折，按揭付款96折。環(huán)境分析——商業(yè)1、金太陽國際汽車城環(huán)境分析——商業(yè)2、億豐建材市場項目名稱億豐建材市場開發(fā)商金三角集團代理商無項目位置經(jīng)開區(qū)312國道與皖西大道交匯處體量建筑面積18萬㎡經(jīng)營業(yè)態(tài)建材市場產(chǎn)品商鋪動態(tài)銷售結(jié)束環(huán)境分析——商業(yè)3、六安國際汽車城項目名稱六安國際汽車城開發(fā)商金三角集團代理商廈門辰冠項目位置312國道與皖西大道交匯口體量建筑面積11萬㎡經(jīng)營業(yè)態(tài)汽車汽配市場，摩托車摩配市場，農(nóng)業(yè)裝備、工程機械、五金機電綜合市場和配套服務(wù)功能區(qū)產(chǎn)品商鋪動態(tài)銷售結(jié)束環(huán)境分析——商業(yè)4、居安之家六安店項目名稱居安之家六安店開發(fā)商安徽金三角投資集團代理商無項目位置六安市皖西東路188號億豐裝飾建材市場體量建筑面積7萬㎡經(jīng)營業(yè)態(tài)1層：瓷磚、潔具；2層：軟體床、軟體沙發(fā)；3層：歐式家具、紅木；4層：櫥柜、廚衛(wèi)電器；B1層：地板、壁紙、窗簾物業(yè)類型建筑主體結(jié)構(gòu)部分共5層產(chǎn)品商鋪，主力戶型10—20㎡動態(tài)在售3、4、5層10-20㎡商鋪。均價5000元/㎡環(huán)境分析——商業(yè)5、金領(lǐng)歡樂世界項目名稱金領(lǐng)歡樂世界開發(fā)商六安金領(lǐng)文化科技有限公司代理商合肥易城地產(chǎn)項目位置六安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)皋城東路與經(jīng)二路交叉口體量占地面積803畝，年游客接待量300萬人次以上發(fā)展模式“現(xiàn)代高科技旅游產(chǎn)品+地域民族文化產(chǎn)品”為核心競爭力的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。經(jīng)營業(yè)態(tài)大型旅游高科技文化主題樂園產(chǎn)品商鋪動態(tài)50—120㎡獨立商鋪，認籌環(huán)境分析——商業(yè)項目2公里范圍內(nèi)環(huán)境分類數(shù)量備注廠區(qū)88家以上粗略統(tǒng)計政府單位8個以上以管制機構(gòu)為主學(xué)校約4所其中，職業(yè)學(xué)校2所加油站3處2公里之內(nèi)商業(yè)市場約6個建材、鋼鐵物流、汽車4S店、農(nóng)貿(mào)市場項目約4個農(nóng)莊為主酒店1家“會賓樓”位于皖西大道與鳳凰路交匯處，檔次不高，生意火爆。寫字樓1座粗略統(tǒng)計中大型超市2家粗略統(tǒng)計環(huán)境分析——總結(jié)商業(yè)市場評價：周圍以家居，建材，汽配等專業(yè)市場為主；商業(yè)體量龐大，無明顯適宜居住，生活，商務(wù)等商業(yè)類配套，這將也是本案商業(yè)的空白點；同時大量的專業(yè)市場將為本案提供穩(wěn)定的客源。優(yōu)勢（S）Strengths:1、地段：處于六安與合肥互通的咽喉地帶；2、交通：十字路口，交通便利，緊靠213國道（皖西大道）與縣道（先生店路）；3、車流：國道、省道匯集，車流量大；4、1500以內(nèi)有3處加油站，以及寶駿汽車4S店相鄰，都有利于車流匯集；5、地塊形狀較規(guī)則，臨街寬度大，商業(yè)利用價值高。機會（O）Opportunities1、開發(fā)區(qū)廠區(qū)100家以上，人口數(shù)量大；2、片區(qū)內(nèi)酒店生意非?；鸨珨?shù)量鳳毛麟角；3、片區(qū)內(nèi)寫字樓業(yè)態(tài)稀少，商業(yè)市場業(yè)態(tài)以重工業(yè)為主，高端休閑業(yè)態(tài)基本屬于開發(fā)空白；4、區(qū)域內(nèi)農(nóng)莊項目，有利于吸引人流；5、周邊開發(fā)樓盤項目少；6、后期花木城若成功運營，將會帶來大量車流人流；7、項目體量小，有利于打造精品，且開發(fā)風險低。弱勢（W）Weaknesses1、項目周邊多為村鎮(zhèn)，整體環(huán)境差；2、區(qū)域內(nèi)各類生活配套十分欠缺；3、目前，項目周邊人流量稀少；4、體量小，建筑、產(chǎn)品戶型等方面已經(jīng)確定，一定層面上使得發(fā)揮空間受限。威脅（T）Threats1、區(qū)域內(nèi)商品房銷售客戶分流大；2、項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位及生存受到極大挑戰(zhàn)；SWOT分析PART02核心問題界定

兩大核心問題1、投資平安性如何保障？2、利潤結(jié)構(gòu)及贏利能力如何優(yōu)化？1、投資平安性如何保障？由于地段的特殊性，1.3萬商業(yè)面積必須考慮持有經(jīng)營為主?？射N面積均為公寓3.2萬平米，六安城區(qū)公寓去化都比較慢，新區(qū)公寓銷售更是難上加難。2、利潤結(jié)構(gòu)及贏利能力如何優(yōu)化？從綜地現(xiàn)狀和整個商圈的生態(tài)結(jié)構(gòu)及未來的開展?jié)摿砜矗景干虡I(yè)物業(yè)定位將是本案的推廣核心，它的定位與推廣是否成功，將是整體物業(yè)推廣是否成功的關(guān)鍵所在。在進行工程整體開展戰(zhàn)略建議時，除了對六安各個物業(yè)市場的考慮和評估之外，對其它諸如地理位置、區(qū)域內(nèi)人口結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域的文化歷史背景；各物業(yè)之間的協(xié)同性、兼容性以及抗性；周邊區(qū)域規(guī)劃對本工程的影響，停車位的提供。此外，我司也參考其它城市的相關(guān)案例加以比較。PART03破局解決之道明確適合的三大定位方向：一、純商業(yè)型生活配套住區(qū)，如：配套商業(yè)+公寓等。二、純商務(wù)型社區(qū)，如：寫字樓+配套商業(yè)等。三、商業(yè)+商務(wù)型配套區(qū)，如：由專業(yè)市場以及廠區(qū)客群支撐整個工程的商務(wù)型商業(yè)，構(gòu)筑成一個高端商務(wù)交流平臺。方案定位一商住行政公寓+派生商業(yè)+停車系統(tǒng)定位依據(jù)（1）本案產(chǎn)品屬于行政公寓。（2）周圍沒有配套生活的商業(yè)（3）周圍有大量需要消費的人群招商可行性服務(wù)于公寓和服務(wù)于廠區(qū)的生活配套賣場等，單層面積1000多平米只能滿足小型超市需求經(jīng)濟效益影響和周圍專業(yè)市場不產(chǎn)生客群沖突屬于補缺型，能為新區(qū)增加生活便利推薦指數(shù)方案定位二寫字樓+派生商業(yè)+停車系統(tǒng)定位依據(jù)（1）產(chǎn)品有寫字樓的前身招商可行性經(jīng)濟效益影響推薦指數(shù)方案定位三高端商務(wù)交流基地+商住行政公寓+派生商業(yè)+停車系統(tǒng)定位依據(jù)（1）與100多家廠區(qū)建立資源共享平臺，形成高端商務(wù)人士客群社交生態(tài)鏈。（2）會所式經(jīng)營理念（3）高端會所，休閑娛樂為功能核心，引進高端的吃，喝、玩、樂等休閑娛樂項目，打造六安市唯一高端商務(wù)社交平臺。招商可行性已經(jīng)進行相關(guān)聯(lián)絡(luò)洽談，具備可行性。經(jīng)濟效益影響對公寓產(chǎn)生極大的附加值效應(yīng)，有效提高相關(guān)行政公寓、派生商業(yè)的銷售及經(jīng)營效益推薦指數(shù)PART04定位定位確認六安首席高端商務(wù)住區(qū)高端休閑娛樂商業(yè)+BOSS行宮+酒店式行政公寓高層公寓4-19層/酒店式公寓高層公寓20-29層/BOSS行宮裙樓商鋪/精品商城物業(yè)產(chǎn)品劃分主體商鋪/休閑娛樂商業(yè)生活中心一、區(qū)域內(nèi)企業(yè)主/企業(yè)高管/企業(yè)職工/政府官員本案為他們提供高端的社交生活場所二、外地企業(yè)主在六安無適合的居住辦公場所者/屢次置業(yè)、對生活品質(zhì)有更苛刻要求的人群本案為他們提供期待已久的平臺〔會所〕三、所有六安以及六安外的跟風客群本工程目標客群主體分為如下三類——客戶鎖定工程為圓心，經(jīng)開區(qū)為發(fā)散軸心的廠區(qū)及企業(yè)客群客戶來源詳述金安開發(fā)區(qū)廠區(qū)概況金安開發(fā)區(qū)廠區(qū)數(shù)量100家以上投資商以浙江、福建的外地投資商為主員工數(shù)量小廠100—200人

大廠1000人左右員工租房需求員工主要為當?shù)厍嗄耆耍m然廠區(qū)提供宿舍但普遍愿意就近租房世紀華聯(lián)超市1.8公里花木城項目419米監(jiān)獄480米會賓樓酒店1.3公里加油站686米汽車銷售4S店180米企業(yè)廠區(qū)企業(yè)廠區(qū)企業(yè)廠區(qū)企業(yè)廠區(qū)三十鋪鎮(zhèn)2.5公里本案二八定律：世界上20%的客戶掌握了80%的財富以下為這20%的客戶的生活狀態(tài)縮影喜歡刷卡消費的高

消費生活、娛樂、休閑、旅游……高檔場所是經(jīng)常出入的家里吃飯不太多的對于好吃的館子是了如指掌的機場一年是要去幾次的像麗江這種地方很多是去過的還有方案準備西藏這種地方的香港泰國根本是去過的歐洲旅游是常常方案或?qū)嵺`的假設(shè)買車是奔馳、寶馬，甚至賓利，而不是隨隨便便的馬3、凱越高

等級言論、思想、職位、審美……職位根本是高層及以上的這樣的東西應(yīng)該經(jīng)常都看的思想觀點不陳舊的，但絕對不是怪異的英語是多少會說一點點的使用的物件是簡約的，不是繁復(fù)的高

品位簡約、審美、取向、愛好……日常中的色彩是高級灰的，不要五彩繽紛的有時候是和圈里的朋友一起吼吼的這些都是自己主張的，時代效仿的，超越個性的不然，生活是沒態(tài)度的！有態(tài)度的生活，才是豐富的他們是社會金字塔的中上層！這是屬于本案的！客群特色他們屬于城市三高人群：高消費；高等級；高品位他們是非常自我的：非此即彼的；非誠勿擾的這一切就是我們所能賦予的都是很有態(tài)度的人有態(tài)度的城市三高人群是客群的肖像“〞我們要找的這些城市中堅不差錢，差的是，有沒有他們想要的生活態(tài)度！案名呼之欲出璽邦璽：專指帝王的印，是尊貴和地位的表達。意通決策之,音通喜字邦：“在邦域之中，皆封字也。〞這是一個階層(圈層)的界定這是客群的描述和定義，表達了尊貴和君臨天下的氣勢更是這一階層的生活態(tài)度表達發(fā)音朗朗上口，耐人尋味。利于傳播案名注解：主推案名：Xibang副推案名金雅圖君領(lǐng)國際悅圖行業(yè)態(tài)勢產(chǎn)品特質(zhì)消費意愿1234核心價值市場競爭需要的差異化突破——尋求精神向上的、舍我其誰的情緒住品外立面美觀、配套稀缺、交通便利、酒店效勞的……酒店式公寓的珍稀產(chǎn)品打造六安首座以生活態(tài)度為標準的商務(wù)型住區(qū)。來滿足客戶對于精神與物質(zhì)高度結(jié)合的消費需求。迎合準客戶的消費習慣、為他們打造一個自我而品味的生活品質(zhì)需求。工程核心價值開掘和重塑工程精神的關(guān)聯(lián)性和利益性素描懂得生活，鑒賞性情與高端－—對自我的追求沉著工作，體會選擇與控制－—對自主的追求善于消費，品位新鮮與享受－—對人生的追求信心十足，同步超前與承擔－—對未來的追求真追求，有態(tài)度，會生活當我住在而不是...那我會...因為...其他公寓時候感覺選擇的，是一種自我的生活感受和全新的生活態(tài)度有自主的、沉著的、便利的交通和氣氛；有生活品位的產(chǎn)品與效勞，讓我感覺到生活的品質(zhì)與自我的價值。享受物質(zhì)的同時，滿足精神追求的歸屬感。璽邦璽邦

非態(tài)度，不生活沒有追求、沒有主見，沒有態(tài)度的生活，就干脆不要這種生活！主推廣語：非態(tài)度，不生活整體定位：滿足客戶對于精神與物質(zhì)高度結(jié)合的生活態(tài)度的商務(wù)住區(qū)推廣定位：真追求，有態(tài)度，會生活工程定位盈利模式：裙樓物業(yè)——租約式，龍頭帶動。

主樓商鋪——租售并舉，以租帶售。階段目的：前期5年左右——激活13畝自身物業(yè)，促進公寓產(chǎn)品去化。

中后期——過度為花木城窗口配套營銷方向：高調(diào)路線，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)廠區(qū)及全六安企業(yè)高層以上領(lǐng)導(dǎo)為

核心打擊目標，激發(fā)市場普通客戶羊群效應(yīng)。本案商業(yè)物業(yè)公寓物業(yè)BOSS行宮酒店式服務(wù)公寓Parking(安弗客汽車美容系統(tǒng)）商務(wù)咖啡館娛樂設(shè)施：ktv等休閑設(shè)施：洗浴、桑拿、會所等養(yǎng)生設(shè)施：健身康體中心等會議廳2F1F3F4F5F4-19F20-29F產(chǎn)品分布與業(yè)態(tài)定位六安首席高端商務(wù)住區(qū)功能配置方案：BOSS行宮(商務(wù)生活功能，具備酒店式效勞)Parking(停車及安弗客汽車美容系統(tǒng)〕Convention〔會議廳〕Apartment〔酒店式效勞公寓〕Restauruent(特色餐廳〕(養(yǎng)生設(shè)施：ktv、洗浴會所、商務(wù)咖啡館、健身康體中心、棋牌室)便利店、郵局、航空訂票、金融效勞(其它)NO.2效勞中心NO.3附屬配套NO.1生活中心例：獨立商業(yè)1F——安弗客汽車美容系統(tǒng)酒店式效勞公寓NO.1生活中心BOSS行宮會議廳NO.2效勞中心洗浴會所康體中心商務(wù)咖啡廳KTV酒店效勞特色餐廳NO.3附屬配套航空訂票金融服務(wù)郵局服務(wù)干洗店P(guān)ART05產(chǎn)品優(yōu)化創(chuàng)新價值/高靈活性/高舒適度/高平安性產(chǎn)品定位原那么在科學(xué)控制總價的前提下，提升空間價值，而不僅僅簡單地通過填充裝修檔次、新技術(shù)應(yīng)用等現(xiàn)有模式打造產(chǎn)品價值2003年誕生至今技術(shù)1.0時代2007年誕生至今2021年誕生技術(shù)2.0時代技術(shù)3.0時代2001年誕生2003年誕生至今房地產(chǎn)酒店式公寓產(chǎn)品“技術(shù)3.0時代〞已經(jīng)來臨,只有更加創(chuàng)新實用的產(chǎn)品方能贏得更大的市場,我們將為本案帶來什么?工程產(chǎn)品定位建議——相關(guān)行業(yè)產(chǎn)品升級借鑒我們需要一個夠眩、夠創(chuàng)新、夠?qū)嵱玫漠a(chǎn)品?。。〉谝豢臻g：流動的空間，開敞的空間，可隨意組合的空間第二空間：視線的空間，思緒的空間，心靈的空間第三空間：智慧的空間，信息的空間，速度的空間產(chǎn)品力關(guān)鍵詞創(chuàng)新空間實用精裝——居住空間概念營造——工程產(chǎn)品定位建議——產(chǎn)品力提升建議工程產(chǎn)品定位建議——產(chǎn)品力提升建議產(chǎn)品概念意向圖示意本工程為公建化建筑,標準單層層高在3.5M的,以預(yù)留相關(guān)設(shè)備所需要的層高要求直接作為Boss行宮產(chǎn)品力提升1：創(chuàng)新復(fù)式戶型導(dǎo)入戶型特點：BOSS行宮不是簡單的模式復(fù)制，更具情趣的復(fù)式創(chuàng)新設(shè)計，三重空間概念有效提升產(chǎn)品競爭力工程產(chǎn)品定位建議——產(chǎn)品力提升建議產(chǎn)品力提升1：創(chuàng)新復(fù)式戶型導(dǎo)入工程產(chǎn)品定位建議——產(chǎn)品力提升建議產(chǎn)品力提升1：創(chuàng)新復(fù)式戶型導(dǎo)入工程產(chǎn)品定位建議——產(chǎn)品力提升建議

最具利用價值五種節(jié)能環(huán)保技術(shù)恒溫恒濕置換新風外墻地源熱泵外窗工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運用成本上升60-100元/㎡外墻系統(tǒng)工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運用成本上升30-50元/㎡工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運用置換新風系統(tǒng)成本上升30-50元/㎡工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運用輻射制冷采暖系統(tǒng)是一種全新的空氣調(diào)節(jié)方式，它在提供舒適安逸的室內(nèi)熱濕環(huán)境及低噪音聲環(huán)境的同時也具有較好的節(jié)能效果。其主要特點如下：室內(nèi)無吹冷風感，主要通過輻射換熱這一舒適感最高的方式換熱系統(tǒng)運行節(jié)能無凝水潮濕局部，消除了霉菌問題。室內(nèi)無任何運轉(zhuǎn)設(shè)備，不產(chǎn)生噪音。室內(nèi)無任何空調(diào)設(shè)備，美觀且節(jié)省空間。輻射冷暖系統(tǒng)成本上升200-250元/㎡工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運用地源熱泵系統(tǒng)成本上升200-250元/㎡工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運用同層排水——又稱之為墻排水，與傳統(tǒng)的地排水不同，同層排水的管道布置方式，讓排水支管不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到排水立管進行排放；清潔衛(wèi)生，便于修理和清掃；消除噪音；衛(wèi)生間用水設(shè)備提高靈活性；平安高效；節(jié)省空間；不影響下層用戶空間；同層排水系統(tǒng)可結(jié)合管道隔音降噪技術(shù)，采用靜音排水管材、管件提高設(shè)備隔音降噪效果。馬桶污水在同層向后排入隱蔽在墻體里的立管中，立管中雙路排水，防止樓間噪音、無漏水、無串味摒棄傳統(tǒng)的水封彎頭，不占用地下空間；工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運用引入了用推拉活動隔墻靈活分隔的手法，這樣就使得辦公室與其他功能空間形成可分可合的關(guān)系，當你需要安靜或有客來訪時，你可能封閉辦公空間，不去干擾家人生活；而當你閑暇之余，也可以用隔墻隔墻使辦公空間與居室融為一體。建筑結(jié)構(gòu)輕質(zhì)隔墻取代傳統(tǒng)厚磚墻，室內(nèi)墻體將突破傳統(tǒng)的48、24、20的尺寸概念工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運用戶內(nèi)精裝修標準：900元/m2工程產(chǎn)品定位建議——房型精裝修以一個工程囊括全球的精彩：北歐、東南亞、東亞、北美……工程產(chǎn)品定位建議——房型精裝修示意東京印象工程產(chǎn)品定位建議——房型精裝修示意曼谷印象工程產(chǎn)品定位建議——房型精裝修示意夏威夷印象工程產(chǎn)品定位建議——房型精裝修示意北歐印象<公共局部裝修標準>地面:高檔天然石材地面墻面:鋼板墻面天花:設(shè)吊頂燈具大堂門:感應(yīng)門<配套設(shè)施>消防系統(tǒng):設(shè)有消防系統(tǒng),自動噴淋系統(tǒng)等供電系統(tǒng):市政雙回路供電,戶內(nèi)設(shè)隔離開關(guān)箱空調(diào)采暖系統(tǒng):水管道式分戶空調(diào)綜合布線系統(tǒng):超五類線纜入戶電視系統(tǒng):有線電視線纜入戶安防系統(tǒng):主要出入口等都有保安攝象機電梯系統(tǒng):高速電梯<公共洗手間裝修標準>地面:高檔墻磚墻面:高檔防滑地磚天花:設(shè)吊頂燈具潔具:高檔潔具工程產(chǎn)品定位建議——公共局部精裝修周界防范報警系統(tǒng)：提供平安居住環(huán)境，防止非法入侵所設(shè)置周界報警裝置。當有人非法進入平安防范區(qū)域時，系統(tǒng)管理中心或保安部門終端會得到報警信號,同時聯(lián)動閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，將該報警區(qū)域攝像機的圖像，送至監(jiān)控室主監(jiān)視器的電視屏幕上，同時記錄在案。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)可以通過遙控攝像機及其輔助設(shè)備直接觀看被監(jiān)現(xiàn)場的一切情況。同時還可以與防盜報警、巡更、停車場等其它安保自動化系統(tǒng)聯(lián)動運行。在布防期間有門磁、移動探測器等探測器觸發(fā)時，系統(tǒng)自動將對應(yīng)圖像信號切換并顯示到監(jiān)視器。樓宇可視對講系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)提供訪客與住戶間雙向可視通話，到達圖像語音雙重識別從而增加平安單元門門禁系統(tǒng)：在內(nèi)樓棟出入口處設(shè)置門禁，配備電子門鎖，只有持相對應(yīng)的授權(quán)密碼的人才能進入。車輛出入口管理系統(tǒng)：停車場自動化管理，由出入口管理站，中央收費處，中央處理系統(tǒng)，圖象處理系統(tǒng)、出入對講系統(tǒng)組成。LED公告顯示系統(tǒng)：采用LED彩色顯示屏，及時為各位業(yè)主提供天氣情況、小區(qū)通知、各類生活咨詢等。網(wǎng)絡(luò)社區(qū)系統(tǒng)：通過WEB2.0技術(shù),構(gòu)建虛擬空間的網(wǎng)絡(luò)社區(qū)系統(tǒng),更科技的表達SNS帶來的網(wǎng)絡(luò)化真實體驗。智能化設(shè)施建議——工程產(chǎn)品定位建議——社區(qū)配套建議選擇知名品牌物業(yè)管理公司物業(yè)因為到位的效勞管理和有效的維護而會穩(wěn)獲升值，會在相當長的一段時間內(nèi)不被市場淘汰，選擇品牌物業(yè)尤為重要。知名的物業(yè)管理公司專業(yè)經(jīng)驗豐富，其品牌知名度還可以增加物業(yè)附加值。物業(yè)效勞工程建議1、免費效勞工程24小時公共社區(qū)平安管理公共區(qū)域清潔管理、公共綠化管理公共區(qū)域蟲害控制管理二次裝修管理電梯日常運行與保養(yǎng)365天日間日常報修受理效勞365天夜間緊急事件受理效勞提供裝修、家具、布藝等入住生活咨詢提供醫(yī)療、購物、汽車租賃、家政等生活咨詢代繳公用事業(yè)費、代理網(wǎng)絡(luò)效勞代理寄信與包裹領(lǐng)取及送信與包裹上門效勞代叫出租車、代訂飛機票、代訂國內(nèi)外報刊雜志2、有償效勞工程每周定時室內(nèi)保潔專業(yè)衣物洗滌效勞清洗地毯、窗簾、沙發(fā)以及家具保養(yǎng)等送餐效勞室內(nèi)專業(yè)除蟲效勞 提供寵物辦證及管理效勞提供現(xiàn)場裝修監(jiān)理效勞新入戶前的水、電、煤、有線電視、、ADSL等申請產(chǎn)權(quán)證的辦理受理房屋租賃委托提供房屋租賃管理效勞其它住戶委托事宜物業(yè)管理與效勞建議——工程產(chǎn)品定位建議——社區(qū)配套建議建筑立面優(yōu)化PART06營銷思路看看他們怎么說？六安〔局部〕同類小戶型列表樓盤名稱銀石公寓天盈廣場區(qū)位、地段磨子潭路88號解放南路與佛子嶺路交匯處距離本案約12公里約11公里產(chǎn)品公寓公寓戶型40—50㎡52—72㎡價格3700元/㎡預(yù)計4800元/㎡裝修標準精裝毛坯核心賣點地段地段動態(tài)2011年8月推出130套，目前基本銷售完畢。現(xiàn)在售60—70㎡毛坯房，均價3700元/㎡內(nèi)部認籌，預(yù)計2013年4、5月開盤推廣語主城核心·現(xiàn)房·精裝美寓SOHOME(如此家)城市主場，絕對中心我閃先！城市快閃族小世界也有大夢想精裝潢全現(xiàn)房秒速入住一不小心賺了個貴重資產(chǎn)10年天盈·實力拒獻品質(zhì)，源于生活城南蛻變，成熟生活新腹地產(chǎn)品化、同質(zhì)化是目前市場工程的共同特點！如果我們單純象別的所有的小戶型公寓一樣，提供精裝、酒店服務(wù)、SOHO、風格等功能，那它也只是常規(guī)公寓之一。這些都是建筑“自我為標榜”，強加在的“客群”身上的，但是，如果能找到我們自己的“精神”，讓自己成為一個平臺，建立聯(lián)系具備關(guān)聯(lián)性訴求和利益性訴求，那它會成為與常規(guī)公寓相抗衡的另一個！相對常規(guī)公寓產(chǎn)品，本案不僅是價值上的多元，還應(yīng)有精神上的高度滿足。這就是屬于本案的獨特魅力。整體營銷推廣策略圍繞工程的核心主題精神內(nèi)容——態(tài)度，輔以真追求，有態(tài)度，會生活的利益性和關(guān)聯(lián)性描述的平臺將工程各種“態(tài)度〞的表征物以體驗的方式與這個平臺相連，使受眾清晰了解璽邦是一個有“態(tài)度〞的商務(wù)型住區(qū)！核心營銷手段：態(tài)度生活體驗〔每項體驗均有與以往不同的出眾方式內(nèi)容！〕第一：我的態(tài)度社區(qū)-網(wǎng)絡(luò)體驗——消費前置方案〔工程生活官網(wǎng)體驗〕第二：我的態(tài)度互動-活動體驗——“璽邦態(tài)度指南〞系列活動第三：我的態(tài)度視界-視覺體驗——關(guān)于“態(tài)度〞的視覺系統(tǒng)第四：我的態(tài)度感受-情景體驗——“璽邦〞全新震撼售樓處〔五味俱全〕為提前綁定消費者，帶來人氣，形成新聞點，增強社會影響力，而進行的包括網(wǎng)站建立與維護、網(wǎng)絡(luò)廣告、電子商務(wù)、活動等內(nèi)容的整合型網(wǎng)絡(luò)推廣。網(wǎng)絡(luò)體驗消費前置方案示意圖目的及意義：1、更全面、有針對性的宣傳璽邦2、在正式開盤之前，召集消費者，聚集人氣，促進銷售3、推動銷售4、新聞性強，便于炒作，渠道廣泛，引起社會關(guān)注5、廣泛進行跨行業(yè)合作，更具社會影響力內(nèi)容設(shè)想1、申請域名；2、敲定網(wǎng)絡(luò)合作公司，建立網(wǎng)站3、對“網(wǎng)上璽邦〞進行炒作。包括合作簽字儀式、活動發(fā)布會、論壇、及工程動態(tài)信息更新及其他鏈接網(wǎng)站上的宣傳等；4、網(wǎng)上招商，獲取電子商務(wù)管家和消費者5、制定相關(guān)的優(yōu)惠政策，發(fā)送璽邦資料信息注：本內(nèi)容只是初步的設(shè)想，有待與專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)運營公司進行商討合作！含義：為突出璽邦的“態(tài)度〞特性，而做的一系列與態(tài)度相關(guān)的活動。旨在將璽邦打造成六安的“態(tài)度〞策源地，將“非態(tài)度，不生活〞的生活理念深深烙印到受眾心目當中?；顒芋w驗璽邦態(tài)度指南目的及意義：1、表達璽邦的主題核心內(nèi)容及調(diào)性2、增強受眾投資信心〔凡與“三高〞相連的產(chǎn)業(yè)與璽邦達成的合作簽約活動〕3、本身具備極強的參與性與可觀性，引發(fā)更大關(guān)注4、符合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的市場需求內(nèi)容設(shè)想活動1、沙畫表演秀、青花瓷器等藝術(shù)品品鑒會活動2、音樂節(jié)，紅酒品鑒Party活動3、自我風采秀出來，璽邦代言人選舉活動4、拉斯維加斯迷情之旅〔博彩活動〕及戰(zhàn)略合作簽約儀式等等視覺體驗璽邦態(tài)度之窗指示系統(tǒng)邀請函名片提示牌禮品道旗戶外廣告含義：全新震撼售樓處。概念化、情緒化的售樓處點燃全城印象情景體驗璽邦淠河之窗通感營銷：將感覺、視覺、聽覺、嗅覺、味覺一網(wǎng)打盡為了展現(xiàn)工程各項優(yōu)勢，給客戶留下良好的第一印象，我們對售樓部、廣場提出綜合建議，期望營造出別出心裁的“通感營銷〞的氣氛。

感覺營銷：通過售樓部建筑與廣場的融合，制造“大氣、簡約〞的第一品質(zhì)感覺，讓人進入售樓區(qū)域的第一瞬間就能感受到；視覺營銷：在空間感覺營造方面里外結(jié)合現(xiàn)代元素，既強調(diào)室內(nèi)空間布局的合理規(guī)劃，又強化藝術(shù)、文化氣氛的表現(xiàn)，更通過玻璃幕墻，增強視野穿透性，讓建筑與景觀近相照應(yīng)；聽覺營銷：通過室內(nèi)外小型水景的設(shè)置，搭配室內(nèi)清雅、舒緩的背景音樂，讓客戶在一種心曠神怡的享受中聆聽銷講，感受工程品質(zhì)；嗅覺營銷：通過室內(nèi)外的花香營造獨特的自然情調(diào)；味覺營銷：精心準備的飲品帶來全方位的效勞體驗；售樓部建議那么，這些“態(tài)度〞的體驗，為我們帶來的全新體驗元素如何科學(xué)的編植在我們的營銷推廣中？推廣策略1保持與花木城工程的關(guān)聯(lián)性，為后期花木城工程推廣做撬點，2對應(yīng)各階段品牌形象、銷售等目的，根據(jù)產(chǎn)品、客群、市場、競品等的不同，制定精準的推售策略、公關(guān)策略、媒體通路策略和廣告訴求等3事前調(diào)研研究，事后及時總結(jié)調(diào)整，為下一步營銷工作開展夯實根底4費用：推廣費用控制在總銷售額1.5%左右；其中，前半年約60%——70%推廣總原那么策略一：|媒體整合|media|傳統(tǒng)推廣模式不乏于廣告滿天飛，市場跟風，報紙、戶外、電視等等。。。推廣是否到位，關(guān)鍵不在于量的多少，兵不在多，而在于精各類房地產(chǎn)工程廣告布滿大街小巷本案客戶具有其獨特性，因此所選擇的推廣通路也將從客群為出發(fā)點，真正做到精準化推廣，那如果選擇媒體組合？一切從他們的生活態(tài)度開始······客群生活態(tài)度縮影。。。網(wǎng)絡(luò)戶外路牌報紙電視電臺DM時效長、費用低信息單一、時效長信息較單一、時效長、視覺沖擊力強、影響大信息豐富、沖擊力強、時效短、費用高、重復(fù)閱讀費用高、時效短受眾小、信息弱直接、便捷、但易造成負面影響根據(jù)客群特征、區(qū)域環(huán)境特征及本錢因素，建議工程的傳播通路：圍墻、戶外〔路牌、道旗等〕短信、雜志、電臺、樓書、DM為主報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等為輔活動靈活運用活動影響力大、時效快，信息量小,針對性強本案的營銷推廣主要通路組合第三階段〔認籌期〕目標：確立市場地位第二階段〔預(yù)熱蓄水〕目標：市場預(yù)熱第四階段〔開盤強銷期〕目標：強銷攻勢第五階段〔持續(xù)推廣〕目標：生活展示第一階段〔形象導(dǎo)入〕目標：工程告知圍墻65%20%5%戶外20%20%15%10%20%道旗20%20%5%25%紙媒10%20%25%5%電臺10%15%25%15%短信5%10%20%20%網(wǎng)絡(luò)5%5%5%5%5%電視5%活動5%5%10%5%10%DM結(jié)合樓書，貫穿始終其他5%5%電視廣告短信出街廣告內(nèi)容更換DM單頁企業(yè)巡展11月——12月

13年1月

13年2月

13年3月——4月13年5月持銷期第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段圍擋廣告施工現(xiàn)場包裝電臺網(wǎng)站廣告戶外廣告展示紙媒樓頂巨幔工程網(wǎng)站建立道旗周邊企業(yè)拜訪、洽談DM單頁企業(yè)巡展短信重塑像營銷策略落地強勢宣傳現(xiàn)場體驗計劃先聲奪人“璽邦”戰(zhàn)船啟航針對性造勢放餌釣魚萬箭齊發(fā)水到渠成售樓處開放產(chǎn)品推介會聚客活動認籌活動投資理財論壇招商簽約儀式樣板房開放開盤活動拉菲等名酒品鑒會網(wǎng)站廣告、施工現(xiàn)場包裝展示時間節(jié)點推廣方式階段策略工作配合營銷活動媒體宣傳節(jié)點鋪排出街廣告根據(jù)營銷節(jié)點進行及時更換DM單頁、企業(yè)巡展不間斷…………第六階段差異化宣傳順勢而為戶外廣告DM廣告、派單短信電臺電視報廣售樓部裝修方案確定一期營銷執(zhí)行案確定銷售團隊組建培訓(xùn)、上崗物料、DM單頁、樓書、戶型單頁等確定認籌方案確定活動方案確定樣板間裝修方案確定開盤方案確定價格、優(yōu)惠措施確定下階段營銷執(zhí)行報告確定開盤期總結(jié)報告銷售策略和推廣方案優(yōu)化促銷活動確定團購方案確定根據(jù)具體營銷節(jié)點制定營銷動作，并及時調(diào)整和優(yōu)化工程形象代言人選舉博彩聚會藝術(shù)品品鑒會策略二：|推廣活動|activity|銷售中心開放儀式活動時間：2021年2月活動地點：現(xiàn)場銷售中心邀約對象：政府政要、主管部門領(lǐng)導(dǎo)、合作單位、客戶活動目的：提升知曉度和形象，啟動客戶積累蓄水期推廣第一階段璽邦代言人選舉認購期推廣第二階段工程產(chǎn)品新聞發(fā)布會活動時間：2021年3月邀約對象：政府政要、主管部門領(lǐng)導(dǎo)、合作單位、前期老客戶及新客戶活動目的：發(fā)布工程與產(chǎn)品信息及公開認籌信息，提升認可度和形象招商簽約儀式投資理財論壇樣板房開放開盤強銷期第三階段首批開盤盛典2021年5月拉菲等名酒品鑒會持續(xù)銷售期第四階段擴大工程影響，老客戶維護、新客戶積累。藝術(shù)品品鑒會博彩聚會其他策略：與汽車美容中心合作，贈與客戶汽車保養(yǎng)卡，卡面推廣本案信息產(chǎn)品體驗式營銷，老客戶可轉(zhuǎn)贈朋友免費限期酒店式公寓入住貴賓卡。間接老帶新的方式，擴大圈層影響力購房贈送本工程的休閑娛樂場所VIP卡，亦可擴大圈層影響力飛機票、報紙雜志、加油站、干洗店、4S店、電影院等各種涉及本案目標客戶生活方式的商家進行共贏合作。等等。。。。。。銷售策略直接銷售包租銷售帶租約銷售適用商業(yè)商鋪價值比較高的商業(yè)產(chǎn)品，直接銷售抗性不大商鋪本身價值較弱，需要很高的回報率來帶動銷售的產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位清晰，考慮長久經(jīng)營與穩(wěn)定收入平衡的沿街店鋪、高挑空商鋪集中型商場的內(nèi)鋪主題性商業(yè)街，專業(yè)市場適用公寓城市市中心公寓酒店式公寓（酒店管理的高端公寓類）產(chǎn)權(quán)式酒店類地段高端管理服務(wù)齊全沒有獨立產(chǎn)權(quán)優(yōu)劣銷售方式簡單，僅僅開發(fā)商對購房者產(chǎn)生關(guān)系，不用第三方經(jīng)營管理介入。但如果物業(yè)的價值不高采取這種方式“干賣”的模式容易造成銷售困境。面價上的高回報對于購房者會產(chǎn)生較大的吸引。但為了保持每年的回報，需第三方經(jīng)營公司介入管理?？鄢磕甑幕貓螅_發(fā)商的實際收益并不高，且在承諾的投資回報周期內(nèi)，不能抽身而退。帶租約銷售模式?jīng)]有返租模式的回報率來得高。但固定時間的租約決定了投資回報的安全穩(wěn)定。開發(fā)商只需在項目開始的階段達成租賃與銷售就可撤出購房者與租賃方的關(guān)系中。銷售模式建議現(xiàn)有的銷售模式本案銷售策略直接銷售包租銷售+商業(yè)裙樓物業(yè)招商開業(yè)主樓商鋪開盤公寓BOSS行宮開盤酒店式公寓開盤招酒店管理公司做好保障人員正式上崗持續(xù)的概念炒作與蓄客售樓部開放13年2月3月5月9月10月說明：具體執(zhí)行節(jié)點，須根據(jù)市場、工程、營銷等情況而靈活應(yīng)變推盤節(jié)點產(chǎn)品約套面積認籌開盤持銷BOSS行宮30012396.950%60%70%75%80%85%定向客戶150套180套210套225套240套250套255套260套送X天酒店住宿3030151510552月7日過年，至5月開盤本案有效客拓時間約82天?？刂迫セ?，做其它產(chǎn)品杠桿計劃平均8組/天，82天656組，4:1可達50%約150套。酒店式服務(wù)公寓48519864.8蓄客開盤持銷低首付+回購計劃55%69%77%83%區(qū)域定向+市場散客130套165套185套200套6月開始至開盤日，合計約107天。35套20套15套計劃平均12組/天，107天1284組，10:1可達55%約130套。視認籌情況可考慮首批推一半的量，計240套，饑餓營銷同時利于后續(xù)提價首批240套去化達到80%后加推余量3-4月5月6月7月8月9月10月11月12月主樓商鋪994251.66啟動招商趁熱打鐵，公寓銷售刺激商鋪去化開盤持銷30%40%50%包租銷售，統(tǒng)一招商30套40套50套10102021年銷售方案1、利用BOSS行宮奠定工程基調(diào)，高調(diào)宣傳，突破工程市場印象價值。2、控制工程風險，保證工程銷售進度：“高調(diào)入市，高舉高打，高開平走，〞3、本工程公寓為小面積戶型，考慮購置人群的特殊性建議以精裝修面世。價格策略六