20110330-昆明競(jìng)品-商業(yè)SOHO(不限購(gòu))解析

2023/12/1紅星國(guó)際競(jìng)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析小結(jié)版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔中國(guó)〕全部，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔中國(guó)〕書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和公布報(bào)告中的局部或全部?jī)?nèi)容。277#SOHO產(chǎn)品估量銷售面積：22432平方米，

合計(jì)438套；3公寓產(chǎn)品，是什么打動(dòng)客戶購(gòu)置？?jī)r(jià)值居住價(jià)值投資價(jià)值<租用：簡(jiǎn)約不簡(jiǎn)潔，省時(shí)省事婚房：總價(jià)壓力小，過(guò)渡兼投資，不占購(gòu)房名額保值：實(shí)體物業(yè)，可租可售，反抗資產(chǎn)縮水增值：城市進(jìn)展、區(qū)域進(jìn)展必定帶動(dòng)物業(yè)升值。六大價(jià)值點(diǎn)大型城市綜合體規(guī)劃省級(jí)行政中心近50萬(wàn)平米商業(yè)全屋一線品牌精裝修投資增值紅星美凱龍118萬(wàn)平米，第一綜合體。住宅、辦公、商業(yè)，將來(lái)潛在人群量巨大一期13萬(wàn)平米美凱龍家具M(jìn)ALL;二期30多萬(wàn)平米商業(yè)，大型shoppingmall，吃、喝、玩、樂(lè)一站消費(fèi)。25年一線品牌家居閱歷，省心省時(shí)，免去一切裝修苦惱通貨膨脹，CPI節(jié)節(jié)上升，投資，勢(shì)在必行！25年！53城！72家店！313億〔09年〕云集省委、省政協(xié)、省高院等堅(jiān)決跟黨走！工程核心價(jià)值找準(zhǔn)軟肋，針對(duì)客戶問(wèn)題，有效打擊。5本工程合金公寓奧辰財(cái)寶廣場(chǎng)鼎易天城欣都龍城西山新城熙翥苑新螺獅灣中天陽(yáng)光100云都國(guó)際6工程位置：西山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)二環(huán)西路最新動(dòng)態(tài)：云都國(guó)際位于五華區(qū)高新片區(qū)滇緬大道和二環(huán)西路交匯處〔普爾斯瑪特原址〕，目前所剩房源公寓面積為80㎡左右，均價(jià)8500元/㎡。一次性付款享受2%優(yōu)待。工程介紹：云都國(guó)際位于高新區(qū)二環(huán)西路，在原普爾斯馬特原址上改造而成，占地面積34.09畝，規(guī)劃地上建筑面積6.6萬(wàn)平米，共有630戶，其中住宅局部約3.3萬(wàn)平米，商業(yè)局部約1.2萬(wàn)平方米3層底部商業(yè)，綠化率為41.7%，容積率為3.499，工程配有雙層地下車位。云都國(guó)際承受歐陸的新古典風(fēng)格表達(dá)高尚人居精華，依據(jù)規(guī)劃，云都國(guó)際將建有兩座22層高的雙子塔公寓樓，主力戶型從40-70平米，將打造3米層高的標(biāo)準(zhǔn)躍層，在戶型設(shè)計(jì)方面，具有多變功能，戶型可可拆分。區(qū)域位置差，商業(yè)驅(qū)動(dòng)弱！相比本工程，體量小，位前景差，競(jìng)爭(zhēng)力較弱競(jìng)品一：云都國(guó)際73月24日3月23日3月22日競(jìng)品二：8工程位置：五華區(qū)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)昌源中路南段建筑類型：一般住宅公寓最新動(dòng)態(tài)：中天?陽(yáng)光100多層電梯公寓熱銷，戶型面積在68-105㎡不等，均價(jià)6700元/㎡，工程為40年產(chǎn)權(quán)。工程介紹：中天陽(yáng)光100又名境地商務(wù)大廈，屬于金融商業(yè)用地。工程位于昆明市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)昌源中路南段，美麗新世界對(duì)面，云南錫業(yè)背后，毗鄰人民西路，西二環(huán)路東段，交通特殊便利。

中天陽(yáng)光100工程占地約20畝，規(guī)劃成規(guī)劃為5棟，1棟27層，2棟26層，3棟23層，以及4，5棟7層。綠化率47%，戶型面積設(shè)計(jì)從39平方米到105平方米左右共700多戶，而且戶型是可改造的。相比本工程，體量小，位置偏，整體規(guī)劃弱，不形成競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值凹地，近期成交量較多！競(jìng)品二：中天陽(yáng)光1009工程名稱：鼎易天城工程位置：五華區(qū)海源北路658號(hào)〔高新公安局正對(duì)面〕建筑類型：一般住宅公寓寫(xiě)字樓商鋪?zhàn)钚聞?dòng)態(tài)：鼎易天城馬上推出時(shí)尚SOHO圓形精裝公寓.戶型面積從23平方米-72平方米不等，8000元/平方米起價(jià)，估量推出時(shí)間為6月份。工程炎熱認(rèn)籌中，認(rèn)籌卡5萬(wàn)\張，開(kāi)盤(pán)一次性付款可享2%的優(yōu)待，按揭付款可享受1%的優(yōu)待。工程介紹：鼎易天城工程總建筑面約25萬(wàn)平米、占地面積：約70畝、建筑面積：252023.4平方米17173，其中商業(yè)100000平方米〔含寫(xiě)字樓、公寓〕。工程內(nèi)包括層住宅、大型寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)、SOHO公寓、幼兒園、KTV、SPA水療、金融機(jī)構(gòu)、超市、酒吧、休閑、餐飲等各品牌商家。內(nèi)含時(shí)尚生活中心、鮮美購(gòu)物中心、主題歡快中心、休閑消遣中心、高端商務(wù)中心，低建筑密度，多維采風(fēng)視野通透。多元化成熟生活品質(zhì)宜居。

教育資源優(yōu)勢(shì)，商業(yè)規(guī)劃豐富！前期利用教育銷售住宅，公寓以商業(yè)為驅(qū)動(dòng)。競(jìng)爭(zhēng)力稍強(qiáng)，可后續(xù)關(guān)注。競(jìng)品三：云都國(guó)際10工程位置：西山區(qū)益寧路與昆安高速穿插口建筑類型：公寓酒店式公寓最新動(dòng)態(tài)：西山新城草海時(shí)代公寓，均價(jià)7600元/㎡。工程介紹：西山新城總占地2023畝，300多萬(wàn)方的建筑面積，西二環(huán)邊上唯一的超級(jí)大盤(pán)。工程總投資80億元人民幣，由多個(gè)國(guó)內(nèi)著名團(tuán)隊(duì)聯(lián)合打造，集商務(wù)辦公、商業(yè)貿(mào)易、星級(jí)酒店、國(guó)際公寓、會(huì)展博覽、生態(tài)花園為一體。定位于昆明西市區(qū)的城市名片，新城市建設(shè)的新標(biāo)桿。西山新城，以難以比較的大手筆之態(tài)，肩負(fù)昆明西部新城建設(shè)及城中村改造重大責(zé)任，樂(lè)觀投入昆明的城市跨越式進(jìn)展，為新昆明的建筑履行猛烈的社會(huì)使命，超大規(guī)模帶來(lái)的完善“城”級(jí)配套體系一站式教育配套。西市區(qū)商業(yè)大盤(pán)，銷售滯緩！區(qū)域環(huán)境差，品質(zhì)低端，存在競(jìng)爭(zhēng)力，但不強(qiáng)。競(jìng)品四：西山新城11工程位置：西山區(qū)廣福路省公安廳旁建筑類型：公寓商鋪?zhàn)钚聞?dòng)態(tài)：位于西山區(qū)廣福路省公安廳旁的奧宸財(cái)寶廣場(chǎng)商務(wù)投資公寓熱銷，戶型面積從50㎡-90㎡，均價(jià)8350元/㎡，一次性付款優(yōu)待2%。工程介紹：奧宸財(cái)寶廣場(chǎng)〔即奧宸世紀(jì)半島四期〕位于廣福路省公安廳旁，工程占地面積48310平方米，總建筑面積約21萬(wàn)平方米，是集商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓于一體的城市綜合建筑群。工程以商業(yè)為主體，商業(yè)體量達(dá)76000平方米。奧宸財(cái)寶廣場(chǎng)20余萬(wàn)平米綜合建筑集群，由大型百貨商業(yè)、國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓時(shí)尚動(dòng)力街區(qū)、休閑廣場(chǎng)、加州風(fēng)情別墅商業(yè)區(qū)，國(guó)際鋒尚住宅跨界組合，無(wú)論何種物業(yè)的附加值都能在住宅產(chǎn)品上表達(dá)，城中城的內(nèi)部循環(huán)利益將最大化的被住宅利用。鋪張客戶資源，搬石頭砸自己腳！相比本工程，無(wú)優(yōu)勢(shì)可言競(jìng)品五：奧宸財(cái)寶廣場(chǎng)12工程位置：官渡區(qū)吳井路與五金路穿插口建筑類型：公寓最新動(dòng)態(tài)：合金公寓戶型面積從35-89㎡，均價(jià)8600元/㎡。為毛坯房，40年產(chǎn)權(quán)。工程介紹：合金公寓占地約18畝，處于昆明市環(huán)城南環(huán)、春城路、東南二環(huán)和吳井路圍合的區(qū)域內(nèi)，距一環(huán)路和春城路距離約200米，距吳井路約100米。工程定位為青年社區(qū)，供給30-90平米一至三房的精裝修小戶型公寓。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)上承受了凹凸雙塔組合+獨(dú)立多層商業(yè)體形態(tài)，空間上形成良好的社區(qū)商業(yè)、生活氣氛，提升城市局部改造的公共社區(qū)品質(zhì)。合金公寓周邊路網(wǎng)密集，交通通達(dá)度較好。同時(shí)擁有良好的公共交通條件，車次較繁多，有26、31、52、57、78、107路多條公交線路直達(dá)市區(qū)大局部區(qū)域；屬昆明公交出行較為便利的地域之一。將來(lái)的地鐵1、2號(hào)線路也將在環(huán)城南路以及春城路設(shè)置站點(diǎn)。一期熱銷，現(xiàn)階段面臨銷售困難！優(yōu)勢(shì)：核心地段；劣勢(shì)：周邊環(huán)境差，客戶量嚴(yán)峻缺乏。競(jìng)品六：合金公寓13工程位置：西山區(qū)安康路與永康路穿插處建筑類型：一般住宅公寓商住樓最新動(dòng)態(tài)：熙翥苑目前正在炎熱銷售中，戶型面積28—34㎡不等，均價(jià)9000元/㎡，現(xiàn)購(gòu)置暫無(wú)優(yōu)待。工程介紹：熙翥苑是一環(huán)旁以居家、商務(wù)、商業(yè)、休閑、消遣為一體的綜合社區(qū)，總占地13592.9㎡，總建筑面積63016㎡，住宅〔商務(wù)辦公〕建筑面積34872㎡，商業(yè)用房建筑面積6808㎡，容積率3.98，建筑密度26.5%，總戶數(shù)600多戶，可?？?00多輛車輛。

熙翥苑尚品SOHO商務(wù)公寓工程由三棟點(diǎn)式高層SOHO中小戶型構(gòu)成，總建筑面積約70000多平方米，戶型面積區(qū)間為30~120平方米，中小戶型居多。其最大的亮點(diǎn)是三水入戶，即自來(lái)水、純潔水和溫泉水。該工程借其先進(jìn)的城市規(guī)劃理念，輻射安康路片區(qū)近100萬(wàn)浩大消費(fèi)人群，與文化空間商圈、昆都商圈、金碧路商圈及其他商業(yè)形成完善的互補(bǔ)。工程較小，吸引大量居住客戶！優(yōu)勢(shì)：核心地段劣勢(shì)：工程體量小，無(wú)商業(yè)驅(qū)動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)力小。競(jìng)品七：熙翥苑14工程位置：盤(pán)龍區(qū)北京路延長(zhǎng)線和北辰大道穿插口建筑類型：商住樓最新動(dòng)態(tài)：欣都龍城躍層公寓目前正在銷售中，戶型面積從60-138㎡，均價(jià)11900元/㎡。工程介紹：

欣都龍城位居城市中軸北京路與北辰大道的黃金交匯點(diǎn)圖行天下，包括財(cái)智中心、V.CPark、創(chuàng)享生活寓所三大產(chǎn)品，是兼具商業(yè)、商務(wù)、商住等多功能的大型綜合地標(biāo)性地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)工程。其中財(cái)智中心以186米超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓將成為北市區(qū)核心建筑。

輕軌2號(hào)線欣都龍城站零距離連接輕軌站口校友錄，直通工程地下商業(yè)，真正的輕軌上蓋物業(yè)，輔以對(duì)外交通連接職能，形成全速5分鐘高效生活圈，增大人們出行、消費(fèi)半徑，促使了商業(yè)的聚攏進(jìn)展及各種公共配套設(shè)施的完善，分散成為昆明區(qū)域流量經(jīng)濟(jì)的集合點(diǎn)。使得在欣都龍城居住、工作、購(gòu)物的人們有了全新的便捷生活新方式，將來(lái)輕軌的啟用，將大大提升欣都龍城的商業(yè)、商務(wù)價(jià)值。北市區(qū)公寓價(jià)格標(biāo)桿，銷售滯緩！優(yōu)勢(shì)：商業(yè)配套、地段交通劣勢(shì)：客戶量缺乏，價(jià)格過(guò)高競(jìng)品八：欣都龍城15最新動(dòng)態(tài)：公寓均價(jià)8300/平米。銷售動(dòng)態(tài)：3月1日開(kāi)盤(pán)，單月銷售約1500套商業(yè)價(jià)值驅(qū)動(dòng)，全市投資旺地！競(jìng)品九：新螺獅灣16競(jìng)品樓盤(pán)比照小