物業(yè)管理課件-物業(yè)管理的前期工作與自我管理

第三章 物業(yè)管理的前期工作與自我管理通過本章的學習，使學生們掌握物業(yè)管理的基本內容和物業(yè)前期管理的內容。掌握物業(yè)管理的基本內容，了解和掌握物業(yè)的接管驗收、入伙流程、裝修管理、物業(yè)檔案管理等的具體要求和標準。

在現(xiàn)代社會經(jīng)濟中，傳統(tǒng)的管理方式正在被科學的、先進的管理方式所取代。因而物業(yè)管理不能照搬老一套的管理辦法和管理經(jīng)驗，應引進現(xiàn)代化管理中的全新思想，對物業(yè)實行“全過程”的管理。本章將就物業(yè)管理全過程中物業(yè)的前期管理，物業(yè)的驗收與接管，物業(yè)入伙手續(xù)的辦理，物業(yè)的裝修與管理等內容進行論述。第一節(jié)

物業(yè)前期管理一、物業(yè)前期管理的認識

對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)一一經(jīng)營——管理三個階段，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物

業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的。

然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如

此簡單。

這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設計階段即介

入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物

業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運

行主體的管理，但是就其管理的內涵分

析，它應屬于企業(yè)管理的一個管理階段。二、物業(yè)前期管理的必要性

(一)物業(yè)前期管理能促使那些物業(yè)竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決，減少使用中的后遺癥

(二)物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解（三)物業(yè)前期管理是為后期管理做好準備三、物業(yè)前期管理的內容??

(一)物業(yè)管理企業(yè)通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務1．進行可行性、可靠性、可盈利性分析。

2．具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。投標競爭、治談、簽訂物業(yè)管理合同

(協(xié)議)。選派管理人員運作物業(yè)前期管理。(二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡關系

1．聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。

2．了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排、打算。

3．參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約、并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。(三)察看工程建設現(xiàn)場???

1．審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案．磋商解決辦法。在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄．圖紙更改要點記錄。參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。(四)設計管理模式，草擬及制定管理制度1．籌建業(yè)主管理委員會。

2．與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。

3．設置物業(yè)轄區(qū)的組織機構，規(guī)定各部門人員崗位責任制度，編制任戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

4．制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。（五）建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡

物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營管理服務過程中，與社會有關部門發(fā)生密切關系，

這里既右行政管理關系，又有經(jīng)濟關系。

1．保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。

2．同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡、溝通。3．建立代辦服務項目網(wǎng)絡。(六)辦理移交接管事宜

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。1．擬訂移交接管辦法。2．籌備成立業(yè)主管理委員會。3．協(xié)助和辦理移交接管事項。第二節(jié)

物業(yè)的接管與驗收一、物業(yè)的竣工驗收(一)竣工驗收及驗收種類

竣工驗收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個法定手續(xù)，通過驗收能明確責任，如工程達到設計或合同要求，經(jīng)驗收后、就可解除合同義務。從物質形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終建筑產(chǎn)品，而開發(fā)商也完成了該物業(yè)的開發(fā)任務；從經(jīng)濟關系上說，建筑商即可解除對開發(fā)商承擔的經(jīng)濟和法律責任。1．隱蔽工程驗收

驗收是由開發(fā)商和建筑商共同進行的，驗收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對于檢查中提出不符合質量要求的問題要認真進行處理，處理后進行復核并寫明處理情況。未經(jīng)檢驗合格不能進入下道工序施工。2．單項工程驗收

單項工程驗收是指某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，建筑商便可向開發(fā)商發(fā)出交工驗收通知。開發(fā)商在接到建筑商的交工通知后，應先自行檢查工程質量、隱蔽工程驗收資料、工程關鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然后再組織設計單位、建筑商等共同進行交工驗收。3．分期驗收

分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進行建設的工程項目，或個別單位工程在達到使用條件，需要提前動用時所進行的驗收。例如住宅小區(qū)，當?shù)谝黄诜课萁ǔ珊螅纯沈炇?、以便建筑產(chǎn)品能提前投入使用，提前發(fā)揮投資效益。4．全部工程驗收

全部工程驗收是指工程項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準即可進行全部工程竣工驗收。全部工程竣工驗收應在做好驗收準備工作的基礎上，技預先驗收——正式驗收的順序進行。(二)竣工驗收的依據(jù)、標準及主要工作1．竣工驗收的依據(jù)(1)上級主管部門的有關文件。(2)開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。(3)設計文件、施工圖紙和設備技術說明書。(4)國家現(xiàn)行的施工技術驗收規(guī)范。(5)建筑安裝統(tǒng)計規(guī)定。

(6)對從國外引進的新技術或成套設備項目，還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件等資料進行驗收。2．驗收的標準

(1)工程項目按照工程合同規(guī)定和設計圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規(guī)定的質量標準，能夠滿足使用要求。

(2)竣工工程達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉正常。(3)設備調試、試運轉達到設計要求。(4)建筑物周圍2米以內的場地清理完畢。(5)技術檔案資料齊全。3．做好竣工驗收工作(1)準備和提交竣工資料。

(2)開發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應對這些資料進行逐項檢查和鑒定。

(3)進行設備的單體試車、無負荷聯(lián)動試車、有負荷聯(lián)動試車。

(4)辦理工程交接手續(xù)。檢查鑒定和負荷聯(lián)動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗收證書，逐項辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結算手續(xù)。除注明承擔的保修工作內容外，雙方的經(jīng)濟關系與法律責任可予以解除。二、物業(yè)的接管驗收(一)接管驗收與竣工驗收

接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于：1.

驗收的目的不同

接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文

件所規(guī)定的要求。2．驗收條件不同

接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質量標準．能滿足使用等。3．交接對象不同

接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)；竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。(二)接管驗收中應注意的事項???

1．物業(yè)管理企業(yè)應選派素質好、業(yè)務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。物業(yè)管理企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收。以維護業(yè)主的合法權益。接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題、應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關規(guī)定．由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修、開發(fā)商一次性撥付保修費用。?

5．開發(fā)商應向物業(yè)管理企業(yè)移交整

套圖紙資料、包括產(chǎn)權資料和技術資料。

6．物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)

的經(jīng)營管理權以及政府賦予的有關權利。

7．接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后個物業(yè)驗收與接管工作即完成。第三節(jié)

物業(yè)入伙手續(xù)的辦理

所謂“入伙”就是業(yè)主領取鑰匙，接房入住。

物業(yè)管理企業(yè)應及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、收費通知書一

并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時順利地辦

好入伙手續(xù)。一、入伙通知書

“入伙通知書”就是關于業(yè)主在規(guī)定時間辦理入伙事宜的通知，物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通知書時應注意如下問題：

1．一般情況下，一個物業(yè)轄區(qū)內入

伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家

甚至上千家，如果均集中在同一時間里

辦理，必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難、因此在通知書上應注明各幢、各層分期

分批辦理的時間，以方便業(yè)主按規(guī)定時

間前來辦理。

2．如業(yè)主因故不能按時前來辦理，應在通知書上注明補辦的辦法。下面是一份入伙通知書以作示范：入伙通知書

女士／先生：您好!我門熱忱歡迎您入住××花園!

您所認購的××花園

區(qū)

棟單元

室樓宇，經(jīng)市有關部門驗收、測量合格，現(xiàn)已交付使用準予入住。????

(一)請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點在

樓

室。在規(guī)定的日期內，地產(chǎn)部、財務部、物業(yè)管理公司等有關部門和單位將到場集中辦公。

(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)，請按以下時間表為準前來辦理入伙手續(xù)。各樓各層辦理入伙手續(xù)時間分配表(略)。閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實補辦的辦法，聯(lián)系電話

。特此通知××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司年月日二、入伙手續(xù)書

入伙手續(xù)書即是辦理入伙于續(xù)的程序和安排，其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序、使整個過程井然有序。下面是一份入伙手續(xù)書以作示范，入伙手續(xù)書?

女士／先生：

您所認購的

區(qū)

棟

單元

室樓宇，

現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)：(2)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部入伙資格審查(1)房地產(chǎn)公司財務部

已付清樓款合格??特此證明特此證明?蓋章蓋章?(3)物業(yè)管理公司財務部(4)物業(yè)管理公司管理處入伙手續(xù)完畢已付清各項入伙費用??特此證明特此證明?蓋章蓋章?××房地產(chǎn)開發(fā)公司?????(一)在房地產(chǎn)公司財務部辦理手續(xù)1．付清購樓余款，

2．攜帶已繳款的各期收據(jù)交財務部驗證、收回并開具總發(fā)票。3．在入伙手續(xù)書(1)上蓋章。(二)在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù)驗清業(yè)主身份。業(yè)主如有時間應親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續(xù)書；業(yè)主身份證、港澳臺同胞購房證明、護照或段位證；購房合同。若業(yè)主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書，購房合同外，還應出具：業(yè)主的授權書(由律師鑒證)；業(yè)主身份證或護照的影印本；代理人的身份證或護照。3在入伙手續(xù)(2)上蓋章。???(三)在物業(yè)管理公司財務部辦理手續(xù)

1．繳付各項管理費用。預收不超過3個月的管理費；收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結構的，裝修保證金如致退還；建筑垃圾清運費，業(yè)主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數(shù)退還。2．繳付其他費用。安裝防盜門、安裝防盜窗花等。3．在入伙手續(xù)(3)上蓋章。(四)在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)1．簽署《業(yè)主公約》。2．介紹入住的有關事項。3．向業(yè)主侈交樓字鑰匙。4．在入伙手續(xù)書[4)上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司年月日四、業(yè)主對物業(yè)的驗收?

購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說均是一項重大的投資活動。根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知，業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領業(yè)主驗收其所購物業(yè)。業(yè)主對自己所購物業(yè)進行驗收是業(yè)主的權益，業(yè)主在驗收之前應盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚．并逐項進行鑒定檢查，盡可能把問題解決

在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗，一般物業(yè)可能存在的質量問題大致有以下幾個方面：????

1．給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質量問題，玻璃是否防水密封等。供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質量問題，開關所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調、電腦等家用電器的需求等。墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水；瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。公共設施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。第四節(jié)

物業(yè)的裝修與管理

業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內進產(chǎn)。其有關規(guī)定包括：國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定卿物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在結修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記、包括填寫業(yè)主裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批淮后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金.一、業(yè)主裝修申請表?

業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。業(yè)主裝修申請表的格式如下：表5—1（見82頁）?業(yè)主裝修申請表業(yè)主姓名施工單位進場人數(shù)住址負責人聯(lián)系電話聯(lián)系電話裝修施工項目內容約定事項施工隊簽字（章）年

月

日業(yè)主簽字（章）年

月

日管理處簽字（章）年

月

日備注二、裝修管理規(guī)定?根據(jù)政府有關法規(guī)，為加強物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護全體業(yè)主的合法權益。一般物業(yè)管理企業(yè)均對裝修制定如下規(guī)定：(一)報批程序1．業(yè)主應提前5天向物業(yè)轄區(qū)管理處申報。2．詳細、如實地填寫《裝修申請表》。3．經(jīng)管理處審核同意后方可進行裝修施工。

4．裝修施工隊應到管理處簽定《裝修工程隊治安責任書》及《裝修施工保證書》。?????(二)裝修管理要求

1，不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結構部件。不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬?。不得封閉前陽臺，不得改動外門窗，保持房屋外觀的美觀、統(tǒng)一。裝修垃圾必須及時清運，傾倒到指定的地點。嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道、天臺等公共場所拋撤堆放。嚴禁將垃圾倒入下水管道內或將生活污水由雨水管道排出。按照管理處的要求，空調器安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調?？照{出水必須接回陽臺內或室內。7．裝修施工應安排在上午7：00一12：00，下午14：00一20：00時間內進行，以免影響他人休息。

8．高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運建材、木料、工具等物品。

9．需封閉后陽臺的，須申報管理處同意方能施工。10．施工隊人員應到管理處辦理臨時出入證，將臨時出入證佩戴在前胸，并在指定的區(qū)域內活動。

11．未經(jīng)管理處同意，不得隨意改動水、電管線走向。12．底層住戶裝修，不得在前陽臺違章搭建。13．臨平臺的陽臺、窗戶不能改裝門。(三)押金及保證金

1．業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。

2．裝修施工隊在辦理臨時出入證時，須向管理處交付一定的押金。

3．裝修施工結束后，由管理處派人對裝修工程進行檢查，如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定之行為，沒有對他人財產(chǎn)和公共場地、設施、設備等造成損害的，管理處將加數(shù)退還押金和保證金。???(四)違規(guī)責任

1．在裝修施工中有違反上述規(guī)定之行為的，管理處有權視情節(jié)嚴重程度給予扣罰部分乃至全部押金和保證金的處罰。裝修施工中有意或無意損壞公共設施、設備和給他人財產(chǎn)、物品造成損害的，必須照價賠償。因裝修施工造成管理堵塞、漏水、停電、墜落等造成公共設施和他人利益損失的，裝修戶應負責修復(或承擔修復費用)，并視情況給予受損害考必要的賠償。因裝修施工造成外墻破壞、污染的．由裝修戶負責修補。????(五)管理權限1．住戶裝修管理由所屬物業(yè)轄區(qū)管理處全權負責。

2．住戶要求改動房內水、電管線走向的，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理同意方能進行施工。住戶要求封閉后陽臺．須經(jīng)管理處同意方能進行施工。因持殊情況需在戶內隔墻上開窗和開洞的，需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理批準。任何人均無權批準超過本規(guī)定之裝修行為。如施工隊違反本規(guī)定后，不聽從物業(yè)管理企業(yè)的勸阻和安排、物業(yè)管理企業(yè)有權責令其停止裝修行為。第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的自我管理?

物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理市場最基本的管理和執(zhí)行機構。物業(yè)管理企業(yè)的自我管理與政府管理和行業(yè)協(xié)會管理相互依賴、相互銜接，共同形成一個完整的物業(yè)管理市場管理體系。其中，政府管理屬宏觀管理，行業(yè)協(xié)會管理屬中觀管理，兩者都是為物業(yè)管理市場實現(xiàn)規(guī)范化運作創(chuàng)造外部法規(guī)環(huán)境；物業(yè)管理企業(yè)的自我管理屬微觀管理，既處于三個層次管理的基礎地位，起到核心作用，又必須合乎政府和行業(yè)協(xié)會管理的原則。??

物業(yè)管理企業(yè)的自我管理首先應從物業(yè)管理規(guī)章制度開始。規(guī)章制度是物業(yè)管理工作的依據(jù)和準繩，對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)均能起到保護和制約的作用。鑒于目前政府立法具有滯后性，在法律、法規(guī)、政策、條例尚不健全的情況下，物業(yè)管理企業(yè)則更要通過建立完備、嚴密、科學、合理的規(guī)章制度來參與市場競爭，加強自我保護和自我制約。物業(yè)管理的規(guī)章制度可以包括：業(yè)主公約、業(yè)主管理委員會章程、住戶手冊、物業(yè)管理企

業(yè)崗位責任制和物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則等*一、業(yè)主公約??

業(yè)主公約是一份由業(yè)主承諾，并對全體業(yè)主均有約束力的有關物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權利與義務的行為準則。業(yè)主公約一般在業(yè)主管理委員會成立之前，由開發(fā)建設單位(第一業(yè)主)會同物業(yè)管理公司

一起制訂并經(jīng)購房業(yè)主承諾。業(yè)主管理委員會

成立以后應當予以認可，并可按規(guī)定程序修改

補充。業(yè)主公約應向房地產(chǎn)管理部門登記備案。業(yè)主公約應當符合法律、法規(guī)、政府有關規(guī)定和土地使用權出讓合同的規(guī)定。其內容根據(jù)有關條例可以包括：1．物業(yè)名稱、地點、功能、面積及單元數(shù)。2．共同部位、共用設備、共用設施和相關場地以及管理用房、經(jīng)營用房狀況。3．業(yè)主參與物業(yè)管理的權利和責任。4．物業(yè)管理費用標準。5．業(yè)主應當遵守的行為準則。6．所采取的物業(yè)管理方式、標準和選聘物業(yè)管理企業(yè)的程序。7．違反業(yè)主公約的責任。8．其他有關約定事項。二、業(yè)主管理委員會章程???

業(yè)主