人口老齡化對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的地區(qū)性差異研究

人口老齡化對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的地區(qū)性差異研究摘要：2004年以來，我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了全國(guó)性上漲，幅度大、范圍廣。住房是百姓生活的必需品，然而，現(xiàn)有的“高房?jī)r(jià)”已經(jīng)成為非常嚴(yán)峻的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題和民生問題，“買房難”成為人們生活面對(duì)最主要的困難之一。本文試圖從人口結(jié)構(gòu)的角度來解釋房?jī)r(jià)快速上漲的原因，其中，人口結(jié)構(gòu)特指人口年齡結(jié)構(gòu)和教育結(jié)構(gòu)。本文有別于大多數(shù)文章僅從年齡結(jié)構(gòu)的角度探討住房?jī)r(jià)格背后的人口因素，本文運(yùn)用1999-2012年的面板數(shù)據(jù)研究我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、教育結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)板塊住宅價(jià)格的影響。并得出結(jié)論：“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”是我國(guó)推進(jìn)城鎮(zhèn)化工作的當(dāng)務(wù)之急。關(guān)鍵詞：人口年齡結(jié)構(gòu)，高等教育結(jié)構(gòu)，房?jī)r(jià)

目錄6583一、前言 212663二、概念界定及房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)理論 37630（一）人口結(jié)構(gòu) 327702（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求理論 431778（三）人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)的作用機(jī)制 431395三、我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化歷程與住宅市場(chǎng) 521829（一）我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化歷程 524607（二）我國(guó)住宅市場(chǎng) 722465（三）我國(guó)人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)的影響 812022四、人口結(jié)構(gòu)與住宅價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析 86906（一）數(shù)據(jù)描述 815930（二）模型設(shè)定與變量說明 1110756（三）估計(jì)方法與實(shí)證結(jié)果 12948五、結(jié)論與建議 161644（一）主要研究結(jié)論 1623065（二）政策建議 1727139參考文獻(xiàn)： 18

一、前言我國(guó)在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，房?jī)r(jià)也在全國(guó)范圍內(nèi)高速增長(zhǎng)，居高不下。從2003年的121號(hào)文件、2005年的“國(guó)八條”、2006年的“國(guó)六條”與“90/70”、2010年的“新國(guó)十條”、2011“新國(guó)八條”、2013年的“房產(chǎn)稅、限購(gòu)令”，調(diào)控政策與房?jī)r(jià)進(jìn)行了10年抗戰(zhàn)，但除了金融危機(jī)發(fā)生的2008年，樓市調(diào)控之拳猶如打在“海綿”上軟弱無力。“高房?jī)r(jià)”已成為十分嚴(yán)峻的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題和民生問題。房地產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)廣，其價(jià)格波動(dòng)不僅對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展又重要影響，而且關(guān)系到人們的歸屬感和安居感。究竟是什么因素推動(dòng)我國(guó)住宅市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，學(xué)者們從不同的角度提出了多種解釋，并未有統(tǒng)一的結(jié)論。我國(guó)老年撫養(yǎng)比例從1999年的10.2%上升到2011年的12.7%，少兒撫養(yǎng)比例從1999年的37.5%下降到2011年的22.2%，也即從1999年到2011年中青年的比例增加13%左右，隨著中高等教育的逐漸普及，大專以上學(xué)歷人口比例從1999年到2011年增加了637.5%，同時(shí)伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中青年成為了購(gòu)房的主力軍，房?jī)r(jià)面臨著巨大的壓力。學(xué)者們常將住房市場(chǎng)作為一個(gè)整體來研究其與人口年齡結(jié)構(gòu)的關(guān)系，雖然揭示了我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)與房市的普遍規(guī)律，卻忽略了兩點(diǎn):一方面混淆了住宅細(xì)分市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變化，另一方面，由于收入差距、受教育程度等體現(xiàn)消費(fèi)者偏好的住房需求也被隱藏，從而無法較為全面地了解人口結(jié)構(gòu)與住宅細(xì)分市場(chǎng)的關(guān)系。本文以不同的人口結(jié)構(gòu)一一年齡結(jié)構(gòu)與教育結(jié)構(gòu)為視角，分析不同人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)住宅細(xì)分市場(chǎng)的影響。從人口結(jié)構(gòu)角度解釋不同區(qū)域房?jī)r(jià)的變化。既可以豐富現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論研究，也可以為當(dāng)前政府的調(diào)控政策提供參考。二、概念界定及房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)理論（一）人口結(jié)構(gòu)1、人口年齡結(jié)構(gòu)（1）概念:人口年齡結(jié)構(gòu)是指一定時(shí)期內(nèi)各年齡組人口在全體人口中的比重。它是過去和當(dāng)前人口出生、死亡、遷移變動(dòng)對(duì)人口發(fā)展的綜合作用，也是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展的結(jié)果，又是今后人口再生產(chǎn)變動(dòng)的基礎(chǔ)和起點(diǎn)。它不僅對(duì)未來人口發(fā)展的類型、速度和趨勢(shì)有重大影響，而且對(duì)今后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將產(chǎn)生一定的作用。（2）類型:反映人口年齡結(jié)構(gòu)特征的指標(biāo)很多，主要有:①老年系數(shù)。又稱老年人口比重，指老年人口占總?cè)丝诘陌俜直?。②少兒系?shù)。指少年兒童的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的百分比。③老少比。指人口中老人與少年兒童的百分比。④撫養(yǎng)比，又稱負(fù)擔(dān)系數(shù)。指人口中非勞動(dòng)年齡人口與勞動(dòng)年齡人口的百分比。⑤老年撫養(yǎng)比和少年兒童撫養(yǎng)比。指老年人口或少年兒童人口與勞動(dòng)年齡人口之比。根據(jù)反映人口年齡結(jié)構(gòu)的一定指標(biāo)，可將人口區(qū)分為3種不同人口年齡結(jié)構(gòu)類型，即年輕型、成年型和老年型。2、人口教育結(jié)構(gòu)（1）概念:教育結(jié)構(gòu)指教育機(jī)構(gòu)總體的各個(gè)部分的比例關(guān)系及組合方式。即教育縱向系統(tǒng)的級(jí)與級(jí)之間的比例關(guān)系和相互銜接及教育橫向系統(tǒng)的類與類之間的比例關(guān)系和相互關(guān)系。（2）特征:中國(guó)教育大體分為以下幾個(gè)階段:①學(xué)前教育:3-5歲兒童進(jìn)入幼兒園接受學(xué)前教育。②小學(xué)教育:小學(xué)一般由地方政府負(fù)責(zé)興辦，同時(shí)也由企業(yè)和私人創(chuàng)辦，為6-11歲兒童設(shè)立。③中等教育:一般由地方政府和業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)興辦，為12-17歲少年提供的教育。中等教育機(jī)構(gòu)為普通中學(xué)、職業(yè)中學(xué)和各類中等專業(yè)學(xué)校。④高等教育:指專科、本科、研究生教育。中國(guó)實(shí)施高等教育的機(jī)構(gòu)為大學(xué)、學(xué)院和高等?？茖W(xué)校。人口教育結(jié)構(gòu)，指一定時(shí)期內(nèi)各教育階段人口在六歲及以上人口中的比重。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求理論供求理論是市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與價(jià)格變動(dòng)的核心理論。房地產(chǎn)供給和需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成的兩大要素，這兩大要素之間存在相互制約、互相促進(jìn)的辯證關(guān)系。住宅需求是指在某一特定時(shí)間內(nèi)，在各種可能的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買或承租住宅的數(shù)量。它取決于消費(fèi)者對(duì)住宅的消費(fèi)意愿與其支付能力共同作用的結(jié)果。它包括消費(fèi)需求和投資需求兩部分，消費(fèi)需求是指居民購(gòu)買或租賃住宅的目的是為滿足自身和家庭的居住需要，投資性需求是指人們購(gòu)買住宅是出于保值增值的目的，將住宅作為一種價(jià)值形式加以貯存，在合適的時(shí)候再出售或出租以獲得投資性收益，而其中短期的投資性需求稱為短期性投機(jī)炒作。通常提到的住宅需求主要為消費(fèi)需求。決定住宅需求量的因素有:①住宅價(jià)格水平;②消費(fèi)者收入水平;③消費(fèi)者偏好;④相關(guān)物品的價(jià)格水平;⑤消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。住宅供給是指在一定時(shí)期內(nèi)，在各種可能的價(jià)格水平下，開發(fā)商和住宅擁有者所愿意并提供出售的數(shù)量。住宅的供給分為存量供給和流量供給，存量供給是指在某一時(shí)點(diǎn)現(xiàn)存的住宅數(shù)量，與住宅生產(chǎn)相關(guān);流量供給是指每個(gè)時(shí)期住宅存量供給的住宅服務(wù)新增量，與住宅改進(jìn)和住宅維護(hù)相關(guān)。因此，住宅供給也可以描述為市場(chǎng)向住宅投資者和住宅消費(fèi)者提供其所需的住宅存量與住宅服務(wù)流量的過程。在現(xiàn)實(shí)生活中，新增商品房供給又包括銷售的現(xiàn)房和期房。決定住宅供給量的因素:①住宅價(jià)格水平;②住宅開發(fā)建設(shè)成本;③住宅開發(fā)技術(shù)水平;④市場(chǎng)需求;⑤住宅開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期。（三）人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)的作用機(jī)制1、人口年齡結(jié)構(gòu)與住宅市場(chǎng)供求及價(jià)格關(guān)系的分析任何一個(gè)人口的總體都是由許多不同年齡的個(gè)體人口所組成。人口年齡結(jié)構(gòu)能夠反映出現(xiàn)階段人口中各個(gè)年齡段在總?cè)丝谥兴嫉谋戎?，而各個(gè)年齡段人口對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響、對(duì)住宅的需求及購(gòu)買力也不盡相同。目前，國(guó)際上比較通用的人口年齡結(jié)構(gòu)類型劃分標(biāo)準(zhǔn)為:0-14歲人口稱為少年兒童人口，15-64歲人口稱為勞動(dòng)力年齡人口，60歲或65歲以上人口稱為老年人口。特別是20-59歲這個(gè)年齡段的人群，是商品住宅消費(fèi)者的主要力量。地區(qū)該年齡階段的人口比例大，對(duì)住宅的需求也就較大，會(huì)推動(dòng)住宅價(jià)格的上漲。同時(shí)，該年齡段的人口是勞動(dòng)年齡人口，會(huì)產(chǎn)生“人口紅利”，從而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，進(jìn)而增加人均收入，收入提升會(huì)增加人們改善居住環(huán)境的需求，最后帶動(dòng)住房消費(fèi)。因而，在商品住宅市場(chǎng)人口年齡因素具有非常重要的作用。2、人口教育結(jié)構(gòu)與住宅市場(chǎng)供求及價(jià)格關(guān)系的分析中國(guó)自古便有“書中自有黃金屋”、“知識(shí)改變命運(yùn)”的觀念，這些觀念一直影響著勤勞善良同時(shí)又比較短視功利的人們，每個(gè)家庭都在不影響生存的前提下都力圖多給孩子提供受教育的機(jī)會(huì)，通過接受高等教育提高和改善自己的生活質(zhì)量。受教育程度并不是直接作用于住房?jī)r(jià)格，而是通過兩方面的傳導(dǎo)機(jī)制。一方面通過就業(yè)及收入影響住房?jī)r(jià)格。教育程度對(duì)個(gè)人收入的增長(zhǎng)及就業(yè)有很重要的影響，隨著收入水平的增加，對(duì)自己生活質(zhì)量的要求提高，住房改善性需求增大。促使價(jià)格上漲。另一方面，通過人口遷移、勞動(dòng)力的流動(dòng)來影響住房?jī)r(jià)格。根據(jù)遷徙理論，人們受教育程度越高，越傾向于遷徙。一般來說，遷移的人口主要是青壯年，人口的遷入，擴(kuò)大了城市消費(fèi)市場(chǎng)，同時(shí)，遷入的人口對(duì)居住的需求促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響住房?jī)r(jià)格。三、我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化歷程與住宅市場(chǎng)（一）我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化歷程1、我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)變化人口年齡結(jié)構(gòu)與人口的轉(zhuǎn)變緊密相關(guān)。世界上絕大多數(shù)國(guó)家的人口年齡結(jié)構(gòu)，都是隨著人口以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化而發(fā)生變化，從年輕型、成年型到老年型逐漸轉(zhuǎn)變。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的人口轉(zhuǎn)變是經(jīng)歷了大約150多年伴隨著工業(yè)化和現(xiàn)代化逐步深化的漸進(jìn)過程。相較于西方國(guó)家，我國(guó)的人口轉(zhuǎn)變是在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的條件下進(jìn)行的，且受計(jì)劃生育政策的影響，經(jīng)歷著更加迅速的人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，人口年齡結(jié)構(gòu)從年輕型直接轉(zhuǎn)變?yōu)槔淆g化。1953年和1964年中國(guó)進(jìn)行第一和第二次人口普查時(shí)，人口年齡結(jié)構(gòu)基本都屬于年輕型，進(jìn)入20世紀(jì)70年代以后，特別是廣泛推行計(jì)劃生育政策后，人口出生率和生育率急劇下降，造成少年人口比重下降，老年人口比重升高，加快了人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。在1982年進(jìn)行第三次人口普查時(shí)，中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)已初步進(jìn)入成年型，到了20世紀(jì)90年代后，人口老齡化速度加快，人口年齡結(jié)構(gòu)開始向老年型轉(zhuǎn)變。在2000年進(jìn)行第五次全國(guó)人口普查時(shí)，中國(guó)65歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤秊?.96%，這表明中國(guó)已成為老齡化國(guó)家。由2012年人口變動(dòng)抽樣調(diào)查結(jié)果推算，2012年我國(guó)65歲及以上人口占總?cè)丝诘谋壤秊?2.7%，與2010年第六次人口普查相比，高出了3.8個(gè)百分比。表明我國(guó)人口老齡化還在繼續(xù)發(fā)展。另外，我國(guó)的撫養(yǎng)比例從20世紀(jì)60年代以來逐年降低。表1中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)變化資料來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，六次人口普查資料數(shù)據(jù)。2、我國(guó)人口教育結(jié)構(gòu)變化改革開放以來的頭20年，是我國(guó)高等教育事業(yè)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大的一個(gè)時(shí)期，從1978年到1998年間的高等教育發(fā)展看，普通高校從598所增加到1022所，普通高等教育招生規(guī)模從40萬人增加到108萬人，在校生規(guī)模從86萬人增加到341萬人，招生、在校生年均增長(zhǎng)分別為5%和7070。全國(guó)高校大規(guī)模擴(kuò)招從1999年開始，據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年普通高校招生比1998年增加了52萬人，增幅高達(dá)48070。從圖1可以看出1999年以后，普通高等教育招生規(guī)模連續(xù)幾年大幅增加。從1999年到2012年，高校平均每年增加105所，招生平均每年增加38萬，2012年高校向社會(huì)輸送的畢業(yè)生人數(shù)高達(dá)624.7萬。圖1歷年普通高等學(xué)校招生人數(shù)和畢業(yè)人數(shù)（二）我國(guó)住宅市場(chǎng)2013年，國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀政策調(diào)控方向不變，即保護(hù)合理自住需求和抑制投資投機(jī)需求兩手抓。我國(guó)住宅市場(chǎng)2013年整體表現(xiàn)為價(jià)格穩(wěn)定、交易量上升。貨幣政策保持穩(wěn)健取向，新增貨幣供應(yīng)量和貸款略有增長(zhǎng)，從需求方面新增貸款和M2的上升推動(dòng)全年住宅商品房銷售面積的繼續(xù)增長(zhǎng)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，2013年M2同比增長(zhǎng)13.6%，我國(guó)的住宅商品房成交額累計(jì)達(dá)到67694.9億元，同比增長(zhǎng)26.6070;住宅商品房成交面積為115722.7萬平方米，同比增長(zhǎng)17.5070。從供應(yīng)方面，銷售好轉(zhuǎn)促進(jìn)投資開工企業(yè)回升，但受基數(shù)大和保障房供應(yīng)下降影響，增速不會(huì)十分突出，住宅商品房投資額58950.76億元，同比增長(zhǎng)19.4%。從價(jià)格來看，貨幣經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定和供求關(guān)系轉(zhuǎn)變共同促使房?jī)r(jià)總體向上，但上行空間有限，住宅均價(jià)5849.7元/平方米，同比增長(zhǎng)6.5%。從城市分化來看，少數(shù)熱點(diǎn)一、二線城市潛在需求強(qiáng)烈供應(yīng)不足，價(jià)格上漲空間大，多數(shù)二線城市供需基本平衡，價(jià)格平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)和人口決定其未來發(fā)展空間，廣大的三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對(duì)較弱，不具備價(jià)格上漲動(dòng)力。從時(shí)間長(zhǎng)度來看，1999年以來我國(guó)東中西部的住宅整體呈現(xiàn)出由慢到快的上升趨勢(shì)。特別是東部，2003年以后住宅價(jià)格大幅上漲，中部和西部相較于東部，住宅價(jià)格漲幅稍小，且中、西部住宅價(jià)格及其漲幅基本保持一致。圖2我國(guó)東中西部歷年房?jī)r(jià)走勢(shì)（三）我國(guó)人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)的影響1、人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)的影響從20世紀(jì)90年代開始，我國(guó)的撫養(yǎng)比例開始逐年降低，尤其是1998年房改過后，撫養(yǎng)比例急劇下降，與1990年的人口普查數(shù)據(jù)相比，2000年的人口撫養(yǎng)比例降低了10.3個(gè)百分比，這也源于我國(guó)在20世紀(jì)80年代爆發(fā)的第三次嬰兒潮，他們從21世紀(jì)后逐漸進(jìn)入青年時(shí)代，這時(shí)候“人口紅利”邊出現(xiàn)，促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，進(jìn)而增加人均收入，從而增加對(duì)改善居住環(huán)境的需求，因此，進(jìn)入商品住宅消費(fèi)者的行列，人口年齡結(jié)構(gòu)的快速變化造成房屋需求快速增加，推動(dòng)了我國(guó)住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展。2、教育結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)的影響我國(guó)在1999年做出了“擴(kuò)大高等教育規(guī)?！钡闹卮鬀Q策，使得我國(guó)高等教育的規(guī)模快速增長(zhǎng)，高等教育比例迅速增加，2012年，高校向社會(huì)輸送的畢業(yè)生人數(shù)高達(dá)624.7萬人，基于工作、定居等因素，他們無疑是住宅市場(chǎng)需求的主力軍，高等教育人口的不斷增加，也同樣推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。四、人口結(jié)構(gòu)與住宅價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析（一）數(shù)據(jù)描述房地產(chǎn)價(jià)格可以細(xì)分為很多種類，例如:住宅價(jià)格、商業(yè)用房?jī)r(jià)格、工業(yè)用房?jī)r(jià)格等等。本文的研究對(duì)象為我國(guó)的住宅市場(chǎng)，細(xì)分為別墅以及普通商品房市場(chǎng)，所以研究變量為兩個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的房屋價(jià)格。本文所指的人口結(jié)構(gòu)包括人口年齡結(jié)構(gòu)(也即人口撫養(yǎng)比例)與高教育比例結(jié)構(gòu)，人口撫養(yǎng)比例是指巧歲以下和64歲以上人群占15-64歲人群的比重，具體又分為少年人口撫養(yǎng)比例(64歲以下人口占工作人口的比重)和老年撫養(yǎng)比例(64歲以上人口占工作人口比重);高等教育比例是指學(xué)歷為大專及其以上的人口占6歲及6歲以上人口的比例。圖3全國(guó)普通住宅商品房房?jī)r(jià)(元)與撫養(yǎng)比(%)關(guān)系從圖3可以看出，我國(guó)普通住宅商品房房?jī)r(jià)與撫養(yǎng)比例的關(guān)系，普通住宅價(jià)格隨著撫養(yǎng)比的增加緩慢降低。圖4撫養(yǎng)比與房?jī)r(jià)的關(guān)系圖4為我國(guó)東、中、西部三大板塊普通商品房房?jī)r(jià)、別墅房?jī)r(jià)與撫養(yǎng)比例的描述統(tǒng)計(jì)圖?？梢悦黠@觀察出撫養(yǎng)比例與住宅價(jià)格為反向相關(guān)關(guān)系，即撫養(yǎng)比例下降，住宅房?jī)r(jià)上升，撫養(yǎng)比例上升，住宅比例下降;其中，撫養(yǎng)比例對(duì)東部住宅房?jī)r(jià)的影響最大，且十分集中，而中部、西部住宅房?jī)r(jià)與撫養(yǎng)比的分布都比較分散。撫養(yǎng)比對(duì)普通的住宅房?jī)r(jià)、別墅房?jī)r(jià)的影響程度也有所差異。所以，在分析住宅價(jià)格的時(shí)候不應(yīng)該一概而論，不同的市場(chǎng)有著不同的特征表現(xiàn)。圖5全國(guó)普通住宅商品房房?jī)r(jià)與高等教育關(guān)系從圖5可以看出我國(guó)普通住宅的房?jī)r(jià)與高等教育關(guān)系，普通住宅價(jià)格與高等教育比例近似呈線性關(guān)系，隨著高等教育結(jié)構(gòu)比例的上升，普通住宅價(jià)格也上升。圖6高等教育結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)關(guān)系圖6分別為兩個(gè)住宅市場(chǎng)價(jià)格與高等教育比例的描述圖。通過擬合曲線可以粗略看出受高等教育的群體變化與住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)變動(dòng)有正向相關(guān)關(guān)系，即高等教育比例上升，住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)下降，高等教育比例下降，住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)上升。同時(shí)，在我國(guó)的三大板塊，兩個(gè)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的影響差異，中部高等教育比例的提高對(duì)住宅價(jià)格的影響近似一條直線，且影響系數(shù)較大，相比之下，西部表現(xiàn)得相對(duì)比較平緩、分散。（二）模型設(shè)定與變量說明本文研究人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅價(jià)格的影響，主要考慮人口結(jié)構(gòu)對(duì)居住性需求產(chǎn)生影響，進(jìn)而作用于住宅價(jià)格，因此影響因素中并未考慮投機(jī)性指標(biāo)，而是選取了人均GDP、人口自然增長(zhǎng)率、城鎮(zhèn)化率，本文是在控制這些因素以后進(jìn)行研究分析。通過自變量相關(guān)性檢測(cè)(見表2)，結(jié)果顯示人口年齡結(jié)構(gòu)(撫養(yǎng)比例)與教育結(jié)構(gòu)的相關(guān)系數(shù)為-0.579，呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，所以，本文采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法，將人口年齡結(jié)構(gòu)與教育結(jié)構(gòu)放在兩個(gè)模型中進(jìn)行影響分析，同時(shí)，為了更加嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致地分析人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。表2撫養(yǎng)比例與高等教育比例的相關(guān)性檢驗(yàn)本文利用我國(guó)1999-2012年31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的數(shù)據(jù)研究人口撫養(yǎng)比例、受教育程度比例與住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)的關(guān)系。之所以選擇的數(shù)據(jù)從1999年開始，是因?yàn)槲覈?guó)的房改制度從1998年開始，在之前的福利分房制度不是本文考慮的范圍。表3控制變量的統(tǒng)計(jì)描述(全國(guó))

表4控制變量的統(tǒng)計(jì)描述(東部)表5控制變量的統(tǒng)計(jì)描述(中部)表6控制變量的統(tǒng)計(jì)描述(西部)注:數(shù)據(jù)來主要來于2000-2013年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)人口統(tǒng)計(jì)年鑒》及部分省市的統(tǒng)計(jì)年鑒。上述控制變量的樣本數(shù)為分別為143、103、143。（三）估計(jì)方法與實(shí)證結(jié)果本文采用面板數(shù)據(jù)模型一方面大大增加了觀測(cè)樣本量，使構(gòu)造的參數(shù)估計(jì)量更為可靠，另一方面，可以減弱多重共線性的影響，當(dāng)解釋變量在兩個(gè)方向上同時(shí)變動(dòng)時(shí)，由于潛變量的增多使得它們之間強(qiáng)相關(guān)的可能性大大降低;房?jī)r(jià)和一些解釋變量之間很可能是同時(shí)決定的，這會(huì)導(dǎo)致解釋變量的內(nèi)生性問題，面板估計(jì)能有效控制內(nèi)生性問題。雙對(duì)數(shù)模型和單對(duì)數(shù)模型的回歸結(jié)果如下。1、雙對(duì)數(shù)模型我國(guó)住宅房?jī)r(jià)與撫養(yǎng)比的回歸結(jié)果如表7所示，從全國(guó)來看，我國(guó)撫養(yǎng)比與房?jī)r(jià)呈顯著地負(fù)相關(guān)關(guān)系，房?jī)r(jià)對(duì)撫養(yǎng)比的彈性為-0.168，也即撫養(yǎng)比的變化率每增加1%，房?jī)r(jià)會(huì)下降16.8%。進(jìn)一步分析，我國(guó)少年撫養(yǎng)比與房?jī)r(jià)也呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，而老年撫養(yǎng)比與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系，均十分顯著。房?jī)r(jià)對(duì)少年撫養(yǎng)比的彈性為-0.136，房?jī)r(jià)對(duì)老年撫養(yǎng)比的彈性為0.0619。撫養(yǎng)比對(duì)我國(guó)住宅房?jī)r(jià)變化的解釋程度為28.5%，而少年撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的解釋程度高達(dá)49.2%。添加控制變量后，房?jī)r(jià)對(duì)撫養(yǎng)比的彈性不再顯著，然房?jī)r(jià)對(duì)少年撫養(yǎng)比及老年撫養(yǎng)比的彈性基本無變化，仍然十分顯著。表7我國(guó)房?jī)r(jià)與撫養(yǎng)比的回歸結(jié)果我國(guó)住宅房?jī)r(jià)與高等教育比例的回歸結(jié)果如表8所示。我國(guó)高等教育比例與住宅價(jià)格呈顯著正相關(guān)，且房?jī)r(jià)對(duì)高等教育比例的彈性為0.09。從表中可以看出高等教育結(jié)構(gòu)對(duì)住宅房?jī)r(jià)的變化的解釋程度接近60%，添加控制變量后，住宅價(jià)格對(duì)高等教育結(jié)構(gòu)的彈性仍然顯著，且基本無變化。表明我國(guó)的高等教育比例是住宅價(jià)格的重要影響因素。2、單對(duì)數(shù)模型我國(guó)住宅房?jī)r(jià)與撫養(yǎng)比、高等教育比的回歸結(jié)果如表9。從我國(guó)整體數(shù)據(jù)的回歸結(jié)果看來，住宅價(jià)格與我國(guó)撫養(yǎng)比呈反向關(guān)系，其中住宅價(jià)格隨少年撫養(yǎng)比例的上升而降低，住宅價(jià)格隨老年撫養(yǎng)比例的上升而上升。表8我國(guó)房?jī)r(jià)與高等教育比例的回歸結(jié)果表9我國(guó)普通房?jī)r(jià)、別墅價(jià)與撫養(yǎng)比的回歸結(jié)果從全國(guó)來看，無論是雙對(duì)數(shù)模型還是單對(duì)數(shù)模型，結(jié)果表明，高等教育結(jié)構(gòu)是解釋我國(guó)住宅價(jià)格變化的重要因素。雙對(duì)數(shù)模型結(jié)果表明少年撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比對(duì)解釋住宅價(jià)格變動(dòng)有重要影響。3、模型結(jié)果的縱向比較分析（1）由回歸模型結(jié)果可知，高等教育對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格有積極影響，無論是普通住宅市場(chǎng)還是別墅市場(chǎng)，高等教育是解釋我國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)格變化的重要因素。高等教育比例的增加會(huì)顯著提高我國(guó)住宅價(jià)格，從全國(guó)整體來看，教育結(jié)構(gòu)可以解釋我國(guó)普通住宅價(jià)格59%，高等教育每增加一個(gè)百分點(diǎn)我國(guó)住宅價(jià)格會(huì)上升3.6個(gè)百分點(diǎn)，而從我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)板塊來看，它可以解釋我國(guó)一般商品住宅價(jià)格變化最高可達(dá)80%，別墅價(jià)格70%，但在我國(guó)西部，其解釋程度的范圍較廣，在25%-80%之間。高等教育比例每增加一個(gè)百分點(diǎn)，我國(guó)住宅價(jià)格會(huì)上升3到10個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)板塊一一東部、中部、西部，高等教育的影響程度是不一樣的，其中，影響最大的是我國(guó)中部，其影響高達(dá)7%-10%，影響最小的是我國(guó)東部，影響程度為3%—5%。表10教育對(duì)我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)板塊普通商品房、別墅的房?jī)r(jià)影響對(duì)比（2）撫養(yǎng)比例對(duì)我國(guó)三大板塊的影響，如下表所示。人口結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格的解釋程度，從東部到西部依次降低。撫養(yǎng)比例與我國(guó)住宅價(jià)格呈反向相關(guān)關(guān)系，且撫養(yǎng)比例對(duì)住宅價(jià)格的變化影響程度從東部到西部也呈依次遞減趨勢(shì);進(jìn)一步分析撫養(yǎng)比例，其中，少年撫養(yǎng)比例的上升會(huì)提高住宅價(jià)格，且少年撫養(yǎng)比對(duì)住宅價(jià)格的影響程度從東部到西部依次遞減;老年撫養(yǎng)比例的上升會(huì)降低住宅價(jià)格，老年撫養(yǎng)比對(duì)中部住宅價(jià)格的影響程度最大，對(duì)東部住宅價(jià)格的影響最小，值得注意的是，老年撫養(yǎng)比例升高會(huì)降低東部別墅價(jià)格。表11撫養(yǎng)比例對(duì)我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)板塊房?jī)r(jià)的影響對(duì)比（3）人口增長(zhǎng)率與人均GDP對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格產(chǎn)生明顯的正效果，而城市化率對(duì)住宅價(jià)格的影響不明確、不顯著。從全國(guó)整體數(shù)據(jù)分析來看，在研究人口結(jié)構(gòu)模型中，城鎮(zhèn)化對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格都有顯著的積極影響，而在研究高等教育程度模型中，城鎮(zhèn)化對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格的影響卻是不顯著的。細(xì)分到我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)板塊，城鎮(zhèn)化對(duì)住宅價(jià)格的影響多為不顯著或是不明確，值得提出的是，在研究教育結(jié)構(gòu)模型中，我們發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化對(duì)我國(guó)東部別墅以及西部的普通住宅有顯著的負(fù)效應(yīng)，隨著高等教育的普及，人們的思想觀念發(fā)生了變化，對(duì)生活的追求也有了質(zhì)的跨越，西部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)滿足不了大部分接受高等教育后的人對(duì)職業(yè)或是對(duì)世界快速變化認(rèn)識(shí)的需求，因此，會(huì)有一部分人遷徙至東部或者中部;人口的遷移導(dǎo)致西部住宅需求減少，國(guó)家積極鼓勵(lì)城鎮(zhèn)化，加大住宅市場(chǎng)的供應(yīng)，從而影響了西部住宅價(jià)格。表12城鎮(zhèn)化在不同人口結(jié)構(gòu)模型下對(duì)住宅價(jià)格的影響對(duì)比（4）高等教育與人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅價(jià)格的解釋程度相比較，高等教育能更多的解釋住宅價(jià)格的變化，因此，高等教育也是影響我國(guó)住宅價(jià)格變化的重要因素。五、結(jié)論與建議（一）主要研究結(jié)論（1）通過對(duì)三大經(jīng)濟(jì)板塊的具體研究，可以進(jìn)一步了解人口結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)東、中、西部的住宅價(jià)格的影響。通過進(jìn)一步的研究結(jié)果有針對(duì)性地制定相關(guān)政策來調(diào)控我國(guó)的房?jī)r(jià)是一種有效途徑。（2）高等教育對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格有積極影響，無論是普通住宅市場(chǎng)還是別墅市場(chǎng)，高等教育是解釋我國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)格變化的重要因素。（3）撫養(yǎng)比例與我國(guó)住宅價(jià)格呈反向相關(guān)關(guān)系，且撫養(yǎng)比例對(duì)住宅價(jià)格的變化影響程度從東部到西部也呈依次遞減趨勢(shì)，這應(yīng)該與我國(guó)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及經(jīng)濟(jì)政策相關(guān)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型及階段性的人口政策使得我國(guó)老年人口的增加并不會(huì)帶來住宅價(jià)格的顯著下降。（4）人口增長(zhǎng)率與人均GDP對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格產(chǎn)生明顯的正效果，而城市化率對(duì)住宅價(jià)格的影響不明確、不顯著。這使得我們思考，雖然我國(guó)城鎮(zhèn)化力度很大，但城鎮(zhèn)化質(zhì)量偏低，“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”是我國(guó)推進(jìn)城鎮(zhèn)化工作的當(dāng)務(wù)之急。（二）政策建議從影響住宅價(jià)格的角度來講，今后一段時(shí)期，中國(guó)應(yīng)該著重于研究解決大學(xué)生的就業(yè)問題政策。同時(shí)，高等教育對(duì)我國(guó)東中西部的影響不一樣，如何引導(dǎo)接受高等教育后的人不再“扎堆”于東部，造成東部城市人口過度膨脹而引起的環(huán)境、交通、住房等一系列問題，創(chuàng)造條件吸引他們留在中西部，支持中西部的發(fā)展。目前我國(guó)的養(yǎng)老保障制度還不夠完善，養(yǎng)老金雙軌制成為社會(huì)非常關(guān)心和熱議的話題，并且面對(duì)快速老齡化的中國(guó)，養(yǎng)老保障壓力顯現(xiàn)，導(dǎo)致人們對(duì)未來預(yù)期的不確定性，進(jìn)而將資金投資到自己的下一代，“養(yǎng)兒防老”的思想得以體現(xiàn)。因此，加快完善養(yǎng)老保障制度，提高我國(guó)養(yǎng)老金收益率是提高老年市場(chǎng)信心的有效途徑。參考文獻(xiàn)：[1]祝丹,趙昕東.人口年齡結(jié)構(gòu)變動(dòng)會(huì)影響住房財(cái)富效應(yīng)嗎?——基于中國(guó)省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)[J].消費(fèi)經(jīng)濟(jì),2015,06:16-22.[2]鄒瑾,于燾華,王大波.人口老齡化與房?jī)r(jià)的區(qū)域差異研究——基于面板協(xié)整模型的實(shí)證分析[J].金融研究,2015,11:64-79.[3]葉永剛,王凌偉,魏海瑞.人口年齡結(jié)構(gòu)、預(yù)期與中國(guó)房?jī)r(jià):基于需求方的視角[J].統(tǒng)計(jì)與決策,2016,04:122-126.[4]周振海,周勝?gòu)?qiáng),王若平,鐘輝,詹靜,李西江,劉伯酉,李文君.人口年齡結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)與金融穩(wěn)定研究[J].華北金融,2016,04:4-19.[5]李祥,李勇剛.人口撫養(yǎng)比、房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民消費(fèi)——基于面板數(shù)據(jù)聯(lián)立方程模型[J].經(jīng)濟(jì)與管理研究,2013,01:35-41+68.[6]陳彥斌,陳小亮.人口老齡化對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)住房需求的影響[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理,2013,05:45-58.[7]顏色,朱國(guó)鐘.“房奴效應(yīng)”還是“財(cái)富效應(yīng)”?——房?jī)r(jià)上漲對(duì)國(guó)民消費(fèi)影響的一個(gè)理論分析[J].管理世界,2013,03:34-47.[8]鄒瑾.人口老齡化與房?jī)r(jià)波動(dòng)——來自中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].