房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估

房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估與案例分析第一頁，共五十頁。課程需求來自稅收征管實踐源自房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性第二頁，共五十頁。課程提綱1、房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估現(xiàn)狀2、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項追蹤3、房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解讀4、房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估的方法5、典型案例分析第三頁，共五十頁。一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估現(xiàn)狀1、什么是房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估？納稅評估是稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人報送的納稅申報資料，以及日常掌握的各種涉稅信息資料，按照一定的程序、方法，運用一定的手段和方法，對納稅人在一定期間內(nèi)履行納稅義務(wù)的情況及有關(guān)涉稅事項，進行系統(tǒng)的審核、分析、確認和評價，及時發(fā)現(xiàn)、糾正和處理納稅申報行為中的異常情況，促使納稅人依法申報納稅的管理活動。第四頁，共五十頁。2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估現(xiàn)狀普遍將年度評估和項目評估對立（企業(yè)所得稅納稅人按年進行納稅評估）缺乏統(tǒng)一的可信的同業(yè)納稅評估指標峰值造成納稅

評估=稅務(wù)檢查第五頁，共五十頁。房地產(chǎn)企業(yè)基本信息檔案缺乏。收集第三方信息的途徑不暢。房地產(chǎn)稅收政策宣傳少、業(yè)務(wù)培訓(xùn)不到位

。（表現(xiàn)為內(nèi)部和外部兩方面）存在疏與管理，淡化責任的行政不作為現(xiàn)象。第六頁，共五十頁。二、房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)流程（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特點1、房地產(chǎn)行業(yè)性特點明顯，主要表現(xiàn)為開發(fā)經(jīng)營周期長，收入和成本費用難以逐年、逐項目準確劃分結(jié)算，還有連年滾動開發(fā)項目2、另涉及環(huán)節(jié)多，經(jīng)營內(nèi)容繁雜，計算復(fù)雜，根據(jù)權(quán)威人士在房地產(chǎn)業(yè)的操作經(jīng)驗，將我國地產(chǎn)開發(fā)的程序分為300多項。第七頁，共五十頁。（二）開發(fā)階段1、開工前期2、組織施工期3、預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期4、竣工結(jié)算期第八頁，共五十頁。立項審批規(guī)劃審批施工審批銷售審批竣工結(jié)算產(chǎn)權(quán)審批審批事項第九頁，共五十頁。（三）開發(fā)項目流程項目開發(fā)流程圖第十頁，共五十頁。三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅會計處理實務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的變遷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的核算第十一頁，共五十頁。房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的變遷從1993年7月1日開始：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。從1997年開始，財政部發(fā)布了一系列具體會計準則，如：《收入》、《存貨》、《債務(wù)重組》、《非貨幣性交易》等16項。2001年1月1日開始，股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。2005年1月1日開始，小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》。2007年1月1日開始，上市的房地產(chǎn)企業(yè)開始執(zhí)行《存貨》、《長期股權(quán)投資》、《投資性房地產(chǎn)》等38項具體會計準則，并鼓勵其他類型企業(yè)執(zhí)行新準則。第十二頁，共五十頁。傳統(tǒng)的會計科目資產(chǎn)類：“采購保管費”、“庫存材料”、“庫存設(shè)備“開發(fā)產(chǎn)品”、

“分期收款發(fā)出商品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”成本類：“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”

損益類：“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、

“經(jīng)營成本”、“其他業(yè)務(wù)支出”“經(jīng)營稅金及附加”、“銷售費用”“管理費用”、財務(wù)費用“等第十三頁，共五十頁。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的核算（一）開發(fā)產(chǎn)品成本的種類（內(nèi)容）1、土地開發(fā)成本2、房屋開發(fā)成本3、配套設(shè)施開發(fā)成本4、代建工程開發(fā)成本。第十四頁，共五十頁。開發(fā)成本核算項目（二）開發(fā)產(chǎn)品成本項目

1、土地征用及拆遷補償費2、前期工程費3、基礎(chǔ)設(shè)施費4、建筑安裝工程費5、配套設(shè)施費6、開發(fā)間接費第十五頁，共五十頁。第十六頁，共五十頁。成本核算對象房屋的成本核算對象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設(shè)計概(預(yù))算，或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。第十七頁，共五十頁。開發(fā)成本核算程序關(guān)注預(yù)提配套費用與稅法的區(qū)別歸集開發(fā)產(chǎn)品費用（計入“開發(fā)成本”）分配開發(fā)間接費用（“開發(fā)間接費用”轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”）分配或預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費（計入“開發(fā)成本”）計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本（轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”）將開發(fā)產(chǎn)品實際成本轉(zhuǎn)出（轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”）第十八頁，共五十頁。四、房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解讀關(guān)注：（一）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管政策之變化：國稅發(fā)[2009]31號（二）新營業(yè)稅暫行條例及其實施細則國務(wù)院540號令、財政部第52號令（三）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)〔2006〕187號第十九頁，共五十頁。（一）解讀房地產(chǎn)所得稅的新31號文變化有：1、統(tǒng)一內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策2、改變預(yù)繳方法，降低預(yù)計毛利率銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率的調(diào)整鑒于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場的特點，“新31號文”對企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率分別比“原31號文”降低了5個百分點，低計稅毛利率一檔增加了“限價房和危改房”開發(fā)產(chǎn)品。關(guān)注2008年初的國稅函

[2008]299

號文第二十頁，共五十頁。3、實務(wù)操作更加簡便易行（1）稅收政策與會計準則更加趨同①非貨幣性交易：接受土地使用權(quán)的開發(fā)方確認土地使用權(quán)成本的方法②借款費用③開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)資計提折舊有限制：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不

得在稅前扣除折舊費用。第二十一頁，共五十頁。（2）計稅成本的核算原則及方法更加細化，便于操作國稅發(fā)[2009]31號文對計稅成本對象的確定原則、計稅成本支出的內(nèi)容、成本核算的一般程序等方面進行了更加具體的規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本在實務(wù)工作中的核算有章可循，有法可依。第二十二頁，共五十頁。4、政策規(guī)定更趨合理化開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的實現(xiàn)的確認在銷售收入實現(xiàn)的確認上，“新31號文”規(guī)定：“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)”。明確自用開發(fā)產(chǎn)品不再視同銷售當然這也是與新的《企業(yè)所得稅法》配套的一個規(guī)定，新法施行法人稅制，對于開發(fā)產(chǎn)品在企業(yè)內(nèi)部的轉(zhuǎn)移或用于出租、自營等情況不再視同銷售；同時該條也遵循了國稅函[2008]828號文的規(guī)定。第二十三頁，共五十頁。（3）允許預(yù)提成本及費用國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。對于公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。文件還規(guī)定，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。這里的物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由房地產(chǎn)企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。第二十四頁，共五十頁。（二）新營業(yè)稅暫行條例及實施細則一、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收款的征稅問題細則第十三條條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為

收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：（一）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；（三）所收款項全額上繳財政。第二十五頁，共五十頁。二、銷售不動產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間暫行條例第十二條營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第二十六頁，共五十頁。細則第二十四條條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。抵債的房產(chǎn)何時繳納營業(yè)稅？---仍不明晰第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。解決了以前分期收款銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅政策的空白第二十七頁，共五十頁。五、房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估的方法納稅評估基本流程圖-鏈接關(guān)注企業(yè)所得稅的納稅評估方法第二十八頁，共五十頁。（一）納稅評估指標1、通用指標A、主營業(yè)務(wù)收入所得稅負擔率主營業(yè)務(wù)收入所得稅負擔率＝應(yīng)納所得稅額÷主營業(yè)務(wù)收入×100%B、主營業(yè)務(wù)利潤所得稅負擔率主營業(yè)務(wù)利潤所得稅負擔率＝應(yīng)納所得稅額÷主營業(yè)務(wù)利潤×100%C、主營業(yè)務(wù)收入成本率主營業(yè)務(wù)收入成本率＝主營業(yè)務(wù)成本÷主營業(yè)務(wù)收入×100%第二十九頁，共五十頁。D、主營業(yè)務(wù)收入費用率主營業(yè)務(wù)收入費用率＝主營業(yè)務(wù)費用÷主營業(yè)務(wù)收入×100%E、成本費用率成本費用率=期間費用÷主營業(yè)務(wù)成本×100%F、主營業(yè)務(wù)毛利率主營業(yè)務(wù)毛利率=（主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本－營業(yè)稅金及附加）÷主營業(yè)務(wù)收入×100%第三十頁，共五十頁。上述指標設(shè)定預(yù)警值，并與預(yù)警值對照，與當?shù)赝袠I(yè)同期相比，如果低于預(yù)定值，企

業(yè)可能存在銷售未計收入、多列成本費用、

擴大稅前扣除范圍等問題，應(yīng)作進一步分析。第三十一頁，共五十頁。G、各項建造成本占開發(fā)產(chǎn)品總成本的比率單項建造成本占開發(fā)產(chǎn)品總成本的比率＝單項建造成本÷開發(fā)產(chǎn)品總成本×100％土地征用及拆遷費占開發(fā)產(chǎn)品總成本比率前期工程費占開發(fā)產(chǎn)品總成本比率建筑安裝工程費占開發(fā)產(chǎn)品總成本比率基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費占開發(fā)產(chǎn)品總成本比率公共配套設(shè)施費占開發(fā)產(chǎn)品總成本比率開發(fā)間接費用占開發(fā)產(chǎn)品總成本比率據(jù)權(quán)威人士測算房地產(chǎn)銷售毛利大多在20%--30%,土建成本大致在1000—2000元之間.第三十二頁，共五十頁。2、特性指標的分析（1）收入指標分析①按照開發(fā)項目繳納的稅收分析開發(fā)企業(yè)銷售額開發(fā)產(chǎn)品的銷售額＝該項目繳納的契稅額÷契稅征收率＝該項目繳納的營業(yè)稅額÷營業(yè)稅征收率說明：查找并發(fā)現(xiàn)已售產(chǎn)品可能存在未及時結(jié)轉(zhuǎn)或隱瞞銷售收入問題。②按照開發(fā)企業(yè)“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流量分析當期預(yù)售收入預(yù)售收入流入量＝經(jīng)營性資金流入量－銷售收入資金流入量－收第到三十三頁，的共五十頁稅。

費返還說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在視同銷售未申報納稅、未按規(guī)定核算預(yù)售收入和未及時結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品銷售收入，以及通過往來科目隱瞞上述三項收入。③按照成本結(jié)轉(zhuǎn)額分析銷售收入銷售收入＝銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)額×（1＋銷售利潤率＋營業(yè)稅率）說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本與銷售收入不匹配，隱瞞收入；本公式中銷售利潤率可為本地區(qū)行業(yè)或被評估企業(yè)的銷售利潤率。第三十四頁，共五十頁。（2）開發(fā)產(chǎn)品成本分析①按照銷售收入分析銷售成本實際結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本＝銷售收入÷平均銷售價格×單位建設(shè)成本說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在收入與成本結(jié)轉(zhuǎn)不匹配，多結(jié)轉(zhuǎn)成本。②按照項目銷售利潤率分析銷售成本銷售成本＝銷售收入÷（1＋銷售利潤率＋營業(yè)稅率）說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本；本公式中銷售利潤率可為本地區(qū)行業(yè)或被評估企業(yè)的銷售利潤率。第三十五頁，共五十頁。（3）開發(fā)產(chǎn)品的期間費用分析單項費用率＝單項費用÷期間費用×100％①財務(wù)費用率②管理費用率③銷售費用率說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在開發(fā)產(chǎn)品的財務(wù)費用未按規(guī)定資本化，進入當期費用直接稅前扣除問題;管理費用、銷售費用為按規(guī)定稅前扣除。各單項指標可參照本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)平均水平進行分析。第三十六頁，共五十頁。（二）納稅評估的重點1、預(yù)收賬款不按規(guī)定申報納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常將開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入掛在“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付帳款”等往來帳戶上，不按照規(guī)定申報納稅。2、故意拖延將預(yù)收款轉(zhuǎn)為銷售收入的時間。3、視同銷售行為不按規(guī)定申報納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或（新31號文取消了）用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，不按規(guī)定確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。第三十七頁，共五十頁。4、不按規(guī)定進行成本結(jié)轉(zhuǎn)、費用分攤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常通過多計單位開發(fā)產(chǎn)品成本，將應(yīng)在多個期間分攤的費用直接在當期列支等方式，多結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品銷售成本、多列支期間費用，少繳或滯后繳納企業(yè)所得稅。5、混項目、混年度調(diào)節(jié)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將多個開發(fā)項目開發(fā)成本混在一起，通過調(diào)劑單個項目的成本來調(diào)節(jié)項目利潤和年度利潤的實現(xiàn)，少繳或滯后繳納企業(yè)所得稅。第三十八頁，共五十頁。6、出租開發(fā)產(chǎn)品取得的收入不按規(guī)定申報納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過資金不入帳或掛往來帳的方式，隱瞞出租未銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入。7、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得收入未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。一些房地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)讓土地的收入長期掛在往來帳上，不按規(guī)定計入收入。8、取得政府補貼收入或返還的營業(yè)稅未計入應(yīng)納稅所得額。一些房地產(chǎn)商將收到的政府補貼款或返還的營業(yè)稅掛在“其他應(yīng)付款”科目等往來賬上，未按規(guī)定并入當年度的應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。第三十九頁，共五十頁。9、收取代收款項應(yīng)計未計收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將收取的代收款項掛在往來賬上，如水電開戶費、煤氣開通、防盜門款等費用開具收據(jù)，其相關(guān)開支已計入成本，不作收入。10、車庫、車位等配套設(shè)施銷售是否并入收入總額新營業(yè)稅暫行條例實施細則規(guī)定第四十頁，共五十頁。11、存在價格明顯偏低而無正當理由現(xiàn)象12、土地出讓金是否按規(guī)定計入開發(fā)成本；13、各類營業(yè)性的“會所”未按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理或按開發(fā)產(chǎn)品處理。14、借款費用未按規(guī)定計入開發(fā)成本和期間費用15、虛列工程項目或甲方供料的出包合同重復(fù)列支材料成本。第四十一頁，共五十頁。16、以白條、收據(jù)等不規(guī)范憑據(jù)或假發(fā)票列支成本、費用。這種情況較為普遍，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司以不規(guī)范單據(jù)（收據(jù)、白條等）列支開發(fā)成本、費用，以此少繳稅款（票據(jù)使用不規(guī)范）。磚、沙石、石灰

石、水泥鋼材等是否取得發(fā)票：政策依據(jù)新31文的

34條第四十二頁，共五十頁。營業(yè)稅納稅評估：關(guān)注特殊事項土地增值稅納稅評估：關(guān)注是否達到土地增值稅清算條件第四十三頁，共五十頁。（三）納稅評估的方法1、內(nèi)外結(jié)合。主要是指稅務(wù)局內(nèi)部掌握的房地產(chǎn)企業(yè)征管信息與從外單位取得的相關(guān)管理信息進行比較。內(nèi)部信息包括房地產(chǎn)企業(yè)的登記信息、申報信息等；外部信息包括工商局、國稅局、房產(chǎn)局、土地局、發(fā)改委、建設(shè)局以及測繪局等管理部門掌握的管理房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)信息。通過對內(nèi)外兩方面信息的比較，尋找差異，發(fā)現(xiàn)問題第四十四頁，共五十頁。2、賬實結(jié)合在查閱納稅人的賬簿，分析房地產(chǎn)企業(yè)各項

財務(wù)指標的變動情況的同時，還要深入開發(fā)、建設(shè)實地，了解其樓盤位置、開發(fā)規(guī)模、完

工情況、銷售業(yè)績等實際情況，及時發(fā)現(xiàn)房

地產(chǎn)企業(yè)可能存在的問題。第四十五頁，共五十頁。3、談檢結(jié)合“談”，即與當事人約談。稅務(wù)約談的對象可以選擇房地產(chǎn)企業(yè)法定代表人、財務(wù)主管、工程預(yù)算、工程監(jiān)理人員、以及其他能夠說

明情況的人員。通過約談，要求納稅人舉證

解釋疑點，對疑點問題也可允許納稅人自行

核實，并