南昌市業(yè)主大會議事規(guī)則(示范文本)

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使

用

說

明

1、本規(guī)則為示范文本，適用于本市業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建、運作和換屆改選。業(yè)主應(yīng)當(dāng)仔細閱讀本示范文本的內(nèi)容，對規(guī)則條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)（縣）房管部門咨詢。2、本示范文本中相關(guān)條款中留有空白處，供業(yè)主大會自行約定或補充約定。業(yè)主大會可以根據(jù)實際情況對文本條款的內(nèi)容進行選擇、修改、增減。3、業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、表決內(nèi)容、業(yè)主委員會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員資格和任期等事項依法作出約定，約定內(nèi)容不得侵害他人合法權(quán)益。業(yè)主代表采用業(yè)主推薦與業(yè)主自薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生，共有

名，具體產(chǎn)生方式如下：

1、以幢、單元為單位推選名業(yè)主代表；

2、

。

業(yè)主代表由其所代表單位的1/2以上業(yè)主（人數(shù)1/2，專有部分面積占建筑物面積1/2）書面同意即可當(dāng)選業(yè)主代表，任期年。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)接受其所代表單位業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢，其所代表單位1/2以上業(yè)主（人數(shù)1/2，專有部分面積占建筑物面積1/2）可以書面形式罷免和改選。業(yè)主代表產(chǎn)生后，名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十一條（委托程序)(需要推選業(yè)主代表的，填寫本條款）業(yè)主代表負責(zé)聽取業(yè)主的意見、提出建議、代表業(yè)主參加業(yè)主大會，在業(yè)主委托范圍內(nèi)代表業(yè)主行使投票權(quán)，收集所代表業(yè)主的書面意見并向業(yè)主大會如實反映。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。需要委托業(yè)主代表行使共同管理權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主以書面形式明確委托事項。第十二條(委托事項)(需要推選業(yè)主代表的，填寫本條款）推選業(yè)主代表參加會議的，下列第項事務(wù)由業(yè)主在對相關(guān)情況充分知情并完全理解的情況下，以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表全權(quán)決定：（一）審議決定業(yè)主委員會的工作權(quán)限和活動經(jīng)費；（二）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變和撤銷業(yè)主委員會的不當(dāng)決定；（三）決定業(yè)主大會訴訟事宜；（四）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的有關(guān)問題，提出合理化建議；（五）。委托有效期自本次業(yè)主大會召開之日起至結(jié)束之日止。第十三條(業(yè)主大會定期會議)業(yè)主大會每年召開次定期會議，召開時間為，由業(yè)主委員會負責(zé)召集。在業(yè)主委員會不能正常履職等特殊情況下，可以由社區(qū)居民委員會（村民委員會）召集。業(yè)主大會定期會議就業(yè)主委員會提交的議案征求全體業(yè)主意見并表決通過，作出業(yè)主大會決定。第十四條(業(yè)主大會臨時會議)有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）專有部分占建筑面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議的；（二）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時處理的；（三）業(yè)主委員會經(jīng)候補成員遞補仍有缺員的；（四）。第十五條(業(yè)主大會會議程序)業(yè)主大會會議按下列程序召開：（一）會議籌備在業(yè)主大會定期會議召開15日前，業(yè)主委員會（業(yè)主大會籌備組）應(yīng)當(dāng)將會議的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面、微信、短信等形式向全體業(yè)主公告。公告包括以下內(nèi)容：1．會議形式；2．會議日期、地點；3．提交會議審議的事項；4．會務(wù)常設(shè)聯(lián)系人姓名、聯(lián)系電話；5．其他需公告的事項。在業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會（業(yè)主大會籌備組）應(yīng)當(dāng)就有關(guān)物業(yè)管理共同事項征詢業(yè)主意見，整理業(yè)主提出的意見、建議，形成議案，確定業(yè)主大會會議內(nèi)容。（二）發(fā)放表決票（選票）采用書面表決的，業(yè)主委員會（業(yè)主大會籌備組）在社區(qū)居民委員會（村民委員會）的配合下，將表決票（選票）送達每戶業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽收單上簽名確認。業(yè)主不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的，可以采用郵寄方式發(fā)放表決票（選票），無法聯(lián)系的應(yīng)在大會上說明。通過微信、短信等信息化平臺表決的，應(yīng)當(dāng)在確保投票人為本人的前提下進行。（三）組織投票投票采用（書面、微信、短信）等方式進行。采用書面投票方式的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)完成投票，業(yè)主不在本地的可以采用郵寄表決票（選票）方式進行投票。投票箱應(yīng)當(dāng)密封，在計票前不得開啟，可以由社區(qū)居民委員會（村民委員會）或者業(yè)主委員會集中保管。通過微信、短信等信息化平臺投票的，應(yīng)當(dāng)做好投票保存工作。（四）組織計票采用書面投票方式的，業(yè)主委員會（業(yè)主大會籌備組）應(yīng)當(dāng)采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監(jiān)票人員的監(jiān)督下，認真核對、計算票數(shù)，當(dāng)場公布投票統(tǒng)計結(jié)果。唱票、計票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對計票結(jié)果進行簽名確認。通過微信、短信等信息化平臺投票的，計票程序應(yīng)當(dāng)及時統(tǒng)計、公布投票結(jié)果，并做到可查詢、打印。（五）公告業(yè)主大會會議表決結(jié)果業(yè)主委員會（業(yè)主大會籌備組）應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會會議表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告，公告時間不得少于15日。召開業(yè)主大會會議時，涉及解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等業(yè)主共同利益重大事項的，應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會（村民委員會）的人員參加，認真聽取其建議。第十六條(業(yè)主大會表決方式)業(yè)主大會采取業(yè)主本人表決及以下幾種相結(jié)合的表決方式：（一）委托表決：業(yè)主將表決權(quán)以書面形式委托給業(yè)主委員會或者他人行使（見第十二條）；（二）默認表決：未參與投票的業(yè)主，其相應(yīng)投票權(quán)計入已表決的多數(shù)票（該方式適用于在延長投票期后，還沒有達到法定票數(shù)時使用或在參加投票的戶數(shù)達到有投票權(quán)業(yè)主的比例后才能使用這種方式）；（三）。第十七條(權(quán)利限制)有下列侵害業(yè)主共同權(quán)益情形之一的，業(yè)主在停止侵害、排除妨害之前，暫時不享有（選舉權(quán)、被選舉權(quán)）等權(quán)利：（一）任意棄置垃圾的；（二）排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物的；（三）違章搭建的；（四）侵占通道等公共空間的；（五）拒付物業(yè)服務(wù)費的；（六）不繳存、續(xù)存專項維修資金的；（七）拒絕分攤建筑物公共部位及附屬設(shè)施設(shè)備改造、更換費用的；（八）。第十八條（同一事項再次提議表決的限制）業(yè)主大會對所提議案已經(jīng)依法作出決定的，業(yè)主在

月內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會會議進行表決。第十九條(成立時間)本業(yè)主大會自業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約通過之日起成立。第三章業(yè)主委員會第二十條(業(yè)主委員會組成及任期)經(jīng)業(yè)主大會選舉，產(chǎn)生業(yè)主委員會成員共名（應(yīng)當(dāng)為單數(shù)且不超過11名），其中：主任1名；副主任名；委員名。業(yè)主委員會每屆任期年（不超過5年），可以連選連任。業(yè)主委員會的每名委員具有同等表決權(quán)。第二十一條(業(yè)主委員會成員資格)本業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章； （二）具有完全民事行為能力;（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，月內(nèi)無拖欠物業(yè)服務(wù)費記錄的；（四）身體健康，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有一定組織能力；（五）能保證必要的工作時間；（六）本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職；（七）。第二十二條(業(yè)主委員會候選人)業(yè)主委員會（業(yè)主大會籌備組）應(yīng)當(dāng)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及樓棟、單元分布的代表性、廣泛性和專有部分的比例，確定業(yè)主委員會委員候選人的分布和人數(shù)。業(yè)主委員會實行差額選舉產(chǎn)生，其差額比例為（不得低于20％）；業(yè)主委員會委員候選人采用下列、、方式產(chǎn)生：1、本屆業(yè)主委員會（業(yè)主大會籌備組）直接聽取業(yè)主意見，經(jīng)匯總后提出新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單；2、本屆業(yè)主委員會（業(yè)主大會籌備組）向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會委員候選人；3、本屆業(yè)主委員會（業(yè)主大會籌備組）書面公告業(yè)主到指定地點領(lǐng)取推薦表推薦，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會委員候選人。4、本屆業(yè)主委員會提名推薦新一屆業(yè)主委員會委員候選人；5、10名以上的業(yè)主聯(lián)名推薦業(yè)主委員會委員候選人；6、。第二十三條(業(yè)主委員會職責(zé))業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責(zé)并報告工作，接受業(yè)主的監(jiān)督。本業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽或者解除物業(yè)服務(wù)合同；（四）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）組織籌集專項維修資金，并監(jiān)督使用；（六）督促業(yè)主按時交納物業(yè)管理服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（七）召集業(yè)主大會會議，進行業(yè)主委員會換屆和補選；（八）督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約；（九）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋；（十）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（十一）完成業(yè)主大會交辦的下列事項：。第二十四條(業(yè)主委員會議事規(guī)則)業(yè)主委員會會議按照業(yè)主委員會議事規(guī)則進行：（一）業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)則召開：1、會議由主任負責(zé)召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任代行職責(zé)；2、會議通知及有關(guān)資料提前天送達每位委員；3、委員因故不能參加會議的，提前1天向業(yè)主委員會召集人說明；4、會議有過半數(shù)委員出席，做出決定須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意；5、做好會議書面記錄，并由與會人員簽字；6、業(yè)主委員會做出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公告。7、。（二）下列情況應(yīng)召開業(yè)主委員會會議：1、主任、副主任召集會議的；2、經(jīng)三分之一以上委員提議的，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議；3、。本業(yè)主委員會定于每月召開一次業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請所在地社區(qū)居民委員會（村民委員會）派員參加。第二十五條(業(yè)主委員會議事內(nèi)容)下列事項由業(yè)主委員會會議決定：（一）本業(yè)主大會議事規(guī)則確定的業(yè)主委員會工作職責(zé)范圍內(nèi)的事項；（二）擬訂（修訂）業(yè)主委員會的年度財務(wù)預(yù)算草案、決算草案，報業(yè)主大會決定；（三）修訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》，報業(yè)主大會表決；（四）擬訂（修訂）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定；（五）擬訂（修訂）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛、停放的管理制度、公共能耗的分攤辦法、報業(yè)主大會決定；（六）擬訂（修訂）專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定；（七）。第二十六條(業(yè)主委員會工作檔案)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案一般包括以下內(nèi)容：（一）各類會議記錄、紀要；（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同（四）業(yè)主委員會選舉及備案材料；（五）專項維修資金籌集及使用賬目；（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；（七）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；（八）業(yè)主的意見和建議；（九）公告、公示及其證明材料；（十）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的報告；（十一）其他書面和實物資料：。業(yè)主委員會的工作檔案由保管，放置在。第二十七條(業(yè)主委員會成員候補辦法)選舉業(yè)主委員會成員時，應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的40%配備候補成員。業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，候補成員應(yīng)當(dāng)按照得票從高到低的順序遞補，但同樣應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主委員會成員當(dāng)選條件。第二十八條(業(yè)主委員會補選)在業(yè)主委員會候補成員遞補業(yè)主委員會仍有缺額的情況下，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主大會會議進行補選。第二十九條(業(yè)主委員會增補)分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，已經(jīng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)以增補的形式增加委員。增補比例按照新增專有部分占建筑物總面積的比例和新增業(yè)主占總業(yè)主人數(shù)的比例計算，但業(yè)主委員會成員人數(shù)最高不超過11人。第三十條(業(yè)主委員會換屆)本業(yè)主委員會委員任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，做好下列換屆準(zhǔn)備工作：（一）起草本屆業(yè)主委員會工作情況的報告；（二）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（三）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)、表決方式；（四）將業(yè)主委員會成員候選人的基本情況等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示；（五）做好召開業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作：。原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。第三十一條(業(yè)主委員會資格終止)有下列情形之一的，業(yè)主委員會資格自行終止：1、不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；2、被司法部門認定有犯罪行為的；3、。有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會1/3或者20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：1、因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；2、有違反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；3、不履行委員職責(zé)的；4、以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的；有拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的；本人或者直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作或者從事相關(guān)經(jīng)營活動的；以各種形式收取或者索取物業(yè)服務(wù)企業(yè)好處的，如減免物業(yè)服務(wù)費、領(lǐng)取津貼、報銷個人開支費用的；8、。業(yè)主委員會成員資格終止的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十二條(業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集、使用和管理)業(yè)主大會及業(yè)主委員會開展日?；顒拥慕?jīng)費預(yù)算，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，可以用于下列開支：(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支，計元/年；(二)必要的日常活動等費用，計元/月；(三)有關(guān)人員津貼，