南昌市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(示范文本)

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使

用

說(shuō)

明

1、本規(guī)則為示范文本，適用于本市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組建、運(yùn)作和換屆改選。業(yè)主應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本示范文本的內(nèi)容，對(duì)規(guī)則條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)（縣）房管部門咨詢。2、本示范文本中相關(guān)條款中留有空白處，供業(yè)主大會(huì)自行約定或補(bǔ)充約定。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增減。3、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、表決內(nèi)容、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)成員資格和任期等事項(xiàng)依法作出約定，約定內(nèi)容不得侵害他人合法權(quán)益。業(yè)主代表采用業(yè)主推薦與業(yè)主自薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生，共有

名，具體產(chǎn)生方式如下：

1、以幢、單元為單位推選名業(yè)主代表；

2、

。

業(yè)主代表由其所代表單位的1/2以上業(yè)主（人數(shù)1/2，專有部分面積占建筑物面積1/2）書面同意即可當(dāng)選業(yè)主代表，任期年。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)接受其所代表單位業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢，其所代表單位1/2以上業(yè)主（人數(shù)1/2，專有部分面積占建筑物面積1/2）可以書面形式罷免和改選。業(yè)主代表產(chǎn)生后，名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十一條（委托程序)(需要推選業(yè)主代表的，填寫本條款）業(yè)主代表負(fù)責(zé)聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)、提出建議、代表業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)，在業(yè)主委托范圍內(nèi)代表業(yè)主行使投票權(quán)，收集所代表業(yè)主的書面意見(jiàn)并向業(yè)主大會(huì)如實(shí)反映。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。需要委托業(yè)主代表行使共同管理權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主以書面形式明確委托事項(xiàng)。第十二條(委托事項(xiàng))(需要推選業(yè)主代表的，填寫本條款）推選業(yè)主代表參加會(huì)議的，下列第項(xiàng)事務(wù)由業(yè)主在對(duì)相關(guān)情況充分知情并完全理解的情況下，以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表全權(quán)決定：（一）審議決定業(yè)主委員會(huì)的工作權(quán)限和活動(dòng)經(jīng)費(fèi)；（二）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)的不當(dāng)決定；（三）決定業(yè)主大會(huì)訴訟事宜；（四）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的有關(guān)問(wèn)題，提出合理化建議；（五）。委托有效期自本次業(yè)主大會(huì)召開之日起至結(jié)束之日止。第十三條(業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議)業(yè)主大會(huì)每年召開次定期會(huì)議，召開時(shí)間為，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。在業(yè)主委員會(huì)不能正常履職等特殊情況下，可以由社區(qū)居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）召集。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議就業(yè)主委員會(huì)提交的議案征求全體業(yè)主意見(jiàn)并表決通過(guò)，作出業(yè)主大會(huì)決定。第十四條(業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議)有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（一）專有部分占建筑面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)提議的；（二）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時(shí)處理的；（三）業(yè)主委員會(huì)經(jīng)候補(bǔ)成員遞補(bǔ)仍有缺員的；（四）。第十五條(業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序)業(yè)主大會(huì)會(huì)議按下列程序召開：（一）會(huì)議籌備在業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開15日前，業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)籌備組）應(yīng)當(dāng)將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容等主要事項(xiàng)以書面、微信、短信等形式向全體業(yè)主公告。公告包括以下內(nèi)容：1．會(huì)議形式；2．會(huì)議日期、地點(diǎn)；3．提交會(huì)議審議的事項(xiàng)；4．會(huì)務(wù)常設(shè)聯(lián)系人姓名、聯(lián)系電話；5．其他需公告的事項(xiàng)。在業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開前，業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)籌備組）應(yīng)當(dāng)就有關(guān)物業(yè)管理共同事項(xiàng)征詢業(yè)主意見(jiàn)，整理業(yè)主提出的意見(jiàn)、建議，形成議案，確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議內(nèi)容。（二）發(fā)放表決票（選票）采用書面表決的，業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)籌備組）在社區(qū)居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）的配合下，將表決票（選票）送達(dá)每戶業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽收單上簽名確認(rèn)。業(yè)主不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的，可以采用郵寄方式發(fā)放表決票（選票），無(wú)法聯(lián)系的應(yīng)在大會(huì)上說(shuō)明。通過(guò)微信、短信等信息化平臺(tái)表決的，應(yīng)當(dāng)在確保投票人為本人的前提下進(jìn)行。（三）組織投票投票采用（書面、微信、短信）等方式進(jìn)行。采用書面投票方式的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成投票，業(yè)主不在本地的可以采用郵寄表決票（選票）方式進(jìn)行投票。投票箱應(yīng)當(dāng)密封，在計(jì)票前不得開啟，可以由社區(qū)居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）或者業(yè)主委員會(huì)集中保管。通過(guò)微信、短信等信息化平臺(tái)投票的，應(yīng)當(dāng)做好投票保存工作。（四）組織計(jì)票采用書面投票方式的，業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)籌備組）應(yīng)當(dāng)采取公開驗(yàn)票方式，由唱票、計(jì)票人員在監(jiān)票人員的監(jiān)督下，認(rèn)真核對(duì)、計(jì)算票數(shù)，當(dāng)場(chǎng)公布投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果。唱票、計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對(duì)計(jì)票結(jié)果進(jìn)行簽名確認(rèn)。通過(guò)微信、短信等信息化平臺(tái)投票的，計(jì)票程序應(yīng)當(dāng)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、公布投票結(jié)果，并做到可查詢、打印。（五）公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)籌備組）應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時(shí)間不得少于15日。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，涉及解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等業(yè)主共同利益重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）的人員參加，認(rèn)真聽(tīng)取其建議。第十六條(業(yè)主大會(huì)表決方式)業(yè)主大會(huì)采取業(yè)主本人表決及以下幾種相結(jié)合的表決方式：（一）委托表決：業(yè)主將表決權(quán)以書面形式委托給業(yè)主委員會(huì)或者他人行使（見(jiàn)第十二條）；（二）默認(rèn)表決：未參與投票的業(yè)主，其相應(yīng)投票權(quán)計(jì)入已表決的多數(shù)票（該方式適用于在延長(zhǎng)投票期后，還沒(méi)有達(dá)到法定票數(shù)時(shí)使用或在參加投票的戶數(shù)達(dá)到有投票權(quán)業(yè)主的比例后才能使用這種方式）；（三）。第十七條(權(quán)利限制)有下列侵害業(yè)主共同權(quán)益情形之一的，業(yè)主在停止侵害、排除妨害之前，暫時(shí)不享有（選舉權(quán)、被選舉權(quán)）等權(quán)利：（一）任意棄置垃圾的；（二）排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物的；（三）違章搭建的；（四）侵占通道等公共空間的；（五）拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；（六）不繳存、續(xù)存專項(xiàng)維修資金的；（七）拒絕分?jǐn)偨ㄖ锕膊课患案綄僭O(shè)施設(shè)備改造、更換費(fèi)用的；（八）。第十八條（同一事項(xiàng)再次提議表決的限制）業(yè)主大會(huì)對(duì)所提議案已經(jīng)依法作出決定的，業(yè)主在

月內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決。第十九條(成立時(shí)間)本業(yè)主大會(huì)自業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約通過(guò)之日起成立。第三章業(yè)主委員會(huì)第二十條(業(yè)主委員會(huì)組成及任期)經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員共名（應(yīng)當(dāng)為單數(shù)且不超過(guò)11名），其中：主任1名；副主任名；委員名。業(yè)主委員會(huì)每屆任期年（不超過(guò)5年），可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)的每名委員具有同等表決權(quán)。第二十一條(業(yè)主委員會(huì)成員資格)本業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章； （二）具有完全民事行為能力;（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，月內(nèi)無(wú)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)記錄的；（四）身體健康，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定組織能力；（五）能保證必要的工作時(shí)間；（六）本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職；（七）。第二十二條(業(yè)主委員會(huì)候選人)業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)籌備組）應(yīng)當(dāng)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及樓棟、單元分布的代表性、廣泛性和專有部分的比例，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人的分布和人數(shù)。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉產(chǎn)生，其差額比例為（不得低于20％）；業(yè)主委員會(huì)委員候選人采用下列、、方式產(chǎn)生：1、本屆業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)籌備組）直接聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)匯總后提出新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；2、本屆業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)籌備組）向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人；3、本屆業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)籌備組）書面公告業(yè)主到指定地點(diǎn)領(lǐng)取推薦表推薦，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人。4、本屆業(yè)主委員會(huì)提名推薦新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人；5、10名以上的業(yè)主聯(lián)名推薦業(yè)主委員會(huì)委員候選人；6、。第二十三條(業(yè)主委員會(huì)職責(zé))業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，接受業(yè)主的監(jiān)督。本業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽或者解除物業(yè)服務(wù)合同；（四）聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）組織籌集專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督使用；（六）督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（七）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選；（八）督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約；（九）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋；（十）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（十一）完成業(yè)主大會(huì)交辦的下列事項(xiàng)：。第二十四條(業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議按照業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行：（一）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)則召開：1、會(huì)議由主任負(fù)責(zé)召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任代行職責(zé)；2、會(huì)議通知及有關(guān)資料提前天送達(dá)每位委員；3、委員因故不能參加會(huì)議的，提前1天向業(yè)主委員會(huì)召集人說(shuō)明；4、會(huì)議有過(guò)半數(shù)委員出席，做出決定須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意；5、做好會(huì)議書面記錄，并由與會(huì)人員簽字；6、業(yè)主委員會(huì)做出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公告。7、。（二）下列情況應(yīng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議：1、主任、副主任召集會(huì)議的；2、經(jīng)三分之一以上委員提議的，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；3、。本業(yè)主委員會(huì)定于每月召開一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)所在地社區(qū)居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）派員參加。第二十五條(業(yè)主委員會(huì)議事內(nèi)容)下列事項(xiàng)由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定：（一）本業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的業(yè)主委員會(huì)工作職責(zé)范圍內(nèi)的事項(xiàng)；（二）擬訂（修訂）業(yè)主委員會(huì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算草案、決算草案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；（三）修訂《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》，報(bào)業(yè)主大會(huì)表決；（四）擬訂（修訂）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面規(guī)章制度的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；（五）擬訂（修訂）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛、停放的管理制度、公共能耗的分?jǐn)傓k法、報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；（六）擬訂（修訂）專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；（七）。第二十六條(業(yè)主委員會(huì)工作檔案)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案一般包括以下內(nèi)容：（一）各類會(huì)議記錄、紀(jì)要；（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同（四）業(yè)主委員會(huì)選舉及備案材料；（五）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè)；（七）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來(lái)文件；（八）業(yè)主的意見(jiàn)和建議；（九）公告、公示及其證明材料；（十）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報(bào)告；（十一）其他書面和實(shí)物資料：。業(yè)主委員會(huì)的工作檔案由保管，放置在。第二十七條(業(yè)主委員會(huì)成員候補(bǔ)辦法)選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的40%配備候補(bǔ)成員。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，候補(bǔ)成員應(yīng)當(dāng)按照得票從高到低的順序遞補(bǔ)，但同樣應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主委員會(huì)成員當(dāng)選條件。第二十八條(業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選)在業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員遞補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)仍有缺額的情況下，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行補(bǔ)選。第二十九條(業(yè)主委員會(huì)增補(bǔ))分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，已經(jīng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)以增補(bǔ)的形式增加委員。增補(bǔ)比例按照新增專有部分占建筑物總面積的比例和新增業(yè)主占總業(yè)主人數(shù)的比例計(jì)算，但業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)最高不超過(guò)11人。第三十條(業(yè)主委員會(huì)換屆)本業(yè)主委員會(huì)委員任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，做好下列換屆準(zhǔn)備工作：（一）起草本屆業(yè)主委員會(huì)工作情況的報(bào)告；（二）確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（三）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)、表決方式；（四）將業(yè)主委員會(huì)成員候選人的基本情況等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示；（五）做好召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作：。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。第三十一條(業(yè)主委員會(huì)資格終止)有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)資格自行終止：1、不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；2、被司法部門認(rèn)定有犯罪行為的；3、。有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)1/3或者20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：1、因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；2、有違反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；3、不履行委員職責(zé)的；4、以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈的；有拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的；本人或者直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作或者從事相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的；以各種形式收取或者索取物業(yè)服務(wù)企業(yè)好處的，如減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)、領(lǐng)取津貼、報(bào)銷個(gè)人開支費(fèi)用的；8、。業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十二條(業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)籌集、使用和管理)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)開展日常活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)后，可以用于下列開支：(一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議開支，計(jì)元/年；(二)必要的日?；顒?dòng)等費(fèi)用，計(jì)元/月；(三)有關(guān)人員津貼，