賣房合同雖然解除違約責任仍要承擔

賣房合同雖然解除違約責任仍要承擔平常在合同糾紛中提到的違約責任，一般是指合同的一方當事人基于另一方當事人的違約行為而主張的合同責任。在我們代理的各類合同糾紛案中，大部分都是關于違約責任承擔的糾紛。根據合同法的規(guī)定，合同可以由當事人基于約定或法律規(guī)定在一方違約時行使解除權而終止，換言之，一方當事人無論是基于合同約定還是法律規(guī)定，都有可能在另一方違約時行使解除權。

當事人一方違約時，作為守約方當然可以基于合同約定，在合同并不解除的情況下向違約方提出違約責任，這一點不難理解。而有相當一部分合同糾紛，是因為一方的嚴重違約行為造成合同目的不能實現或客觀上使合同的履行成為不可能，那么在這種情況下，往往是守約方提出解除合同而致合同終止，那么，在合同一方當事人因為行使合同解除權致合同終止的情況下，是否還可以同時向另一方主張違約責任呢？

實踐中，確有兩種相互對立的觀點，一種認為是合同既然解除了，則違約責任不能再主張，認為是解除行為使合同終止的結果已經吸收了違約責任的內容。另一種認為，違約系一方的背信，也是提出合同解除的前因，不能因解除合同而損害守約方的利益。

日前，我本人代理的一起因為買賣二手房屋的案件就遇到了這樣的問題，案件的情形是這樣的：

來自江蘇南京的金女士，在2009年7月間，在上海某知名房地產經紀公司的居間下，就購買位于上海市浦東新區(qū)某小區(qū)的的房屋，與作為共有人的葛某甲、葛某乙共同簽署了上海市房地產買賣合同。合同中明確約定，兩名共有人以75萬元的價格出售房屋給金女士，雙方應于2009年7月31日前，共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續(xù)；同時明確，在簽訂合同以后，如果賣方不出售該房屋，除將已收的房款全部退還給買方金女士以外，還應按總房款的20%支付違約金給買方。此外，雙方也在合同中對合同的解除做了約定。

合同簽訂后，購房心切的金女士當即交付了購房定金，并積極籌措購房款，隨后按合同約定數次向賣房人交付了房款49萬元。就在金女士積極為履行合同進一步籌集余款時，賣方突然無故違約，表示不愿意再出售房屋。后來，迫于賣方的堅決態(tài)度，金女士無奈與對方簽署了解除合同的書面約定。2009年8月16日，賣房方退還了金女士交付的49萬元房款。金女士認為，由于賣方的無故毀約行為，導致自己的合同目的無法實現，雖然合同解除了，但作為賣方應就其違約行為向自己承擔違約責任。經協(xié)商無果，金女士決定通過訴訟程序維護自己的的權益。事后，她委托我作為其案件的代理人，向房屋所在的浦東新區(qū)人民法院提起訴訟。2010年1月7日，浦東新區(qū)法院對本起訴訟案作出“2009浦民一(民)初字第20384號民事判決書”，支持了金女士關于要求葛某甲、葛某乙兩名被告承擔違約金的訴訟主張，兩名被告應于判決生效之日起十日內向金女士承擔100000元的違約金(因考慮對方當事人的支付能力，金女士沒有主張房款的20%，即150000，而是只主張了100000元)責任。

這起案件就是以解除合同仍然要承擔違約責任的結論定裁的，也是因為實踐中常會遇到這樣的討論吧，所以將本案的情形提出來，也供相關的當事人朋友借鑒與參考。

附：本案判決書

上海市浦東新區(qū)人民法院

民事判決書

（2009）浦民一（民）初字第20384號

原告金X，女，1967年1月27日出生，回族，住江蘇省南京市白下區(qū)XX路X號XX幢XXX室。

委托代理人李前軍，上海普若律師事務所律師。

被告葛某甲，女，1963年1月26日出生，漢族，現在上海市松江區(qū)精神衛(wèi)生中心住院治療。

法定代理人葛某丙，男，1959年9月18日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)桂林東街XX弄XX號XXX室。

被告葛某乙，男，1987年2月19日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)桂林東街XX弄XX號XXX室。

被告葛某丙，男，1959年9月18日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)桂林東街XX弄XX號XXX室。

原告金X訴被告葛某甲、葛某乙房屋買賣合同糾紛一案，本院于2009年9月29日受理后，經原告申請，本院于2009年11月28日依法追加葛某丙為本案被告。本案依法適用簡易程序，由代理審判員周婉獨任審判，于2009年12月23日公開開庭進行了審理。原告金X及其委托代理人李前軍、被告葛某乙、葛某丙（又系被告葛某甲的法定代理人）均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。原告金X訴稱，2009年7月，原告在居間方上海安宜房地產經紀有限公司的居間下，就購買被告葛某甲及葛某乙共有的位于上海市浦東新區(qū)嚴中路XXX弄XX號XXX室房屋與被告葛某乙及被告葛某甲、葛某乙的共同受托人葛某丙簽訂上海市房地產買賣合同。合同約定，被告葛某甲、葛某乙以75萬元的價格將其共有的房屋出售給原告，雙方于2009年7月31日前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續(xù)，同時明確在簽訂合同以后，若賣方不出售該房屋；除將已收取的房款全部退還原告以外，并按總款的20％支付違約金給買方。合同簽訂后，原告分數次向被告交付部分房款49萬元。就在原告積極為履行合同進一步籌措資金時，被告突然無故違約，不愿意出售房屋。2009年8月16日，被告退還了原告的49萬元房款，但卻拒不承擔依約應承擔的違約責任，經原告多次協(xié)商，未果。原告認為，被告背離誠實守信的合同基本原則，損害了原告的合法利益。另被告葛某丙系被告葛某甲的監(jiān)護人，其作為監(jiān)護人應當對其監(jiān)護過程中處分被監(jiān)護人財產行為的合法性承擔責任。故原告根據相關法律規(guī)定提起訴訟，要求：1、判令被告葛某甲、葛某乙賠償原告違約金10萬元，被告葛某丙承擔連帶責任；2、三被告承擔本案訴訟費用。

被告葛某甲、葛某丙共同辯稱，雙方就系爭房屋的交易應在2009年7月31日到房產交易中心，后沒有去，拖延至8月9日到交易中心辦理交易，基本手續(xù)已經辦理完畢，原告稱系爭房屋內的所有東西都不要，當日原、被告達成協(xié)