收益法收益法的基本原理課件

收益法-收益法的基本原理2023/12/5收益法收益法的基本原理二、收益法適用的對(duì)象和條件

是有收益或者有潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)三、收益法的操作步驟1.搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料2.估算潛在毛收入3.估算有效毛收入4.估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5.估算凈收益6.選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率7.選用適用的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格收益法收益法的基本原理

第二節(jié)收益法的計(jì)算公式一、最一般的公式nAi

V＝∑--------------i=1（1＋R）i式中:V─收益價(jià)格（元，元/m2）；Ai─未來(lái)第i年的凈收益（元，元/m2）；R─資本化率（％）；n─

未來(lái)可獲收益的年限（年）。

收益法收益法的基本原理二、收益年限無(wú)限年且其他因素不變的公式

V=a/r

此公式的假設(shè)前提是：⑴凈收益每年不變?yōu)閍;⑵資本化率大于零為r;⑶收益年限為無(wú)限年收益法收益法的基本原理

三、收益年限有限年且其他因素不變的公式

V=a/r[1-1/(1+r)n]此公式的假設(shè)前提是：⑴凈收益每年不變?yōu)閍；⑵資本化率大于零為r；⑶收益年限為有限年n精品資料網(wǎng)收益法收益法的基本原理

該公式有以下列用途：1.直接用于計(jì)算價(jià)格2.不同年限價(jià)格的換算3.比較不同年限價(jià)格的高低4.用于比較法中土地使用年限修正5.其他通過(guò)計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，資本化率越高,接近無(wú)限年的價(jià)格越快

收益法收益法的基本原理四、凈收益在未來(lái)的前若干年有變化的公式1.

收益年限無(wú)限年的公式

naiaV＝∑--------------+-------------

i=1（1＋r）ir（1+r）t2.

收益年限有限年的公式naia1V＝∑--------------+-------------

[1-----------]

i=1（1＋r）ir（1+r）t(1+r)n-1

收益法收益法的基本原理五、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

1.收益年限無(wú)限年的公式

V=a／r+b／r22.收益年限有限年的公式

1nV=(a／r+b／r2）[1------]-b／r×----(1+r)n(1+r)n

收益法收益法的基本原理六、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益年限有限年一種，而且要求收益年限必須小于a/b收益法收益法的基本原理七、凈收益按一定比率遞增的公式1.收益年限無(wú)限年的公式aV=-------r-g2.收益年限有限年的公式

a1+gV=-------[1-(---------)n]r-g1+r收益法收益法的基本原理

八、凈收益按一定比率遞減的公式1.收益年限無(wú)限年的公式aV=-------r+g2.收益年限有限年的公式a1-gV=-------[1-(---------)n]r+g1+r收益法收益法的基本原理九、預(yù)知未來(lái)若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式taivtV＝∑--------------+-------------

i=1(1+r)i(1+r)t

此公式的假設(shè)前提是：（1）已知房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)值為Vt；（2）凈收益在前t年(含第t年)有變化精品資料網(wǎng)收益法收益法的基本原理

第三節(jié)凈收益一、凈收益的計(jì)算公式凈收益＝潛在毛收入－空置等造成的收入損失－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入收益法收益法的基本原理有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因的收入損失后所得的收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。運(yùn)營(yíng)費(fèi)率：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比凈收益：由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益

收益法收益法的基本原理二、不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益求取1.出租型房地產(chǎn)的凈收益求取對(duì)象：住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)和土地等方法：租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額租賃收入：有效毛收入、和租賃保證金、押金等的利息收入注意：所求房地產(chǎn)是否包括其他資產(chǎn)收益法收益法的基本原理2.直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的凈收益①商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)：商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)②工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)：銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)③農(nóng)地凈收益的估算，有農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息精品資料網(wǎng)收益法收益法的基本原理3.自用或尚未使用的房地產(chǎn)的凈收益求?。罕容^法4.混合型房地產(chǎn)的凈收益的求取收益法收益法的基本原理三、求取凈收益時(shí)有關(guān)收益的取舍（一）有形收益和無(wú)形收益（二）實(shí)際收益和客觀收益有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。收益法收益法的基本原理例題：某商場(chǎng)的土地使用年限為40年，從1998年10月1日起計(jì)，該商店共有兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于1999年10月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元每平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元每平方米和120元每平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25％。該類房地產(chǎn)的資本化率為9％。試估算該商場(chǎng)2002年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。

收益法收益法的基本原理四、凈收益流量類型（一）未來(lái)凈收益流量類型1.每年基本固定不變2.每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減3.每年基本上按某個(gè)固定比率遞增或遞減4.其他有規(guī)則的變動(dòng)情形精品資料網(wǎng)收益法收益法的基本原理（二）凈收益求取方法1.調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象過(guò)去若干年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為凈收益2.調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的凈收益，然后作簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)3.調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的凈收益，然后采用下列等式求出加權(quán)收益法收益法的基本原理五、收益年限的確定1.根據(jù)土地的使用年限2.根據(jù)建筑物的使用年限：要加上土地使用年限超出建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值3.可考慮為無(wú)限年：凈收益中應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)收益法收益法的基本原理

第四節(jié)資本化率一、資本化率的重要性資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率二、資本化率的界定收益法收益法的基本原理

三、資本化率的實(shí)質(zhì)它是一種投資的收益率，收益率同投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大者的收益率也高，反之則低。房地產(chǎn)的資本化率的求取實(shí)際上應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。收益法收益法的基本原理★兩宗房地產(chǎn)凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)凈收益獲取的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的收益率高，另一宗房地產(chǎn)的的凈收益獲取的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的收益率低，由此，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高?！锊煌貐^(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，由于投資的風(fēng)險(xiǎn)不同，資本化率是不盡相同的。因此，在估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的資本化率數(shù)值收益法收益法的基本原理

四、資本化率求取的基本方法（一）市場(chǎng)提取法（二）累加法資本化率＝安全利率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠

精品資料網(wǎng)收益法收益法的基本原理（三）投資收益率排序插入法1.調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其收益率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料2.將所搜集的不同類型投資的收益率按從低到高的順序排列收益法收益法的基本原理3.將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較4.根據(jù)根據(jù)對(duì)象分析程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的收益率，從而就確定出了所要求的資本化率收益法收益法的基本原理（五）投資組合技術(shù)1.

抵押貸款與自由資金的組合房地產(chǎn)價(jià)格×資本化率＝抵押貸款額×抵押貸款利率＋自由資金額×自由資金收益率R＝M·RM＋（1－M）RE式中R─資本化率（％）；M─貸款價(jià)值比率（％），抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；RM─抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE─自有資本要求的正常收益率（％）收益法收益法的基本原理2.土地與建筑物的組合RO＝L·RL＋B·RB綜合資本化率土地資本化率建筑物資本化率

收益法收益法的基本原理RO─綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價(jià)；RL─土地資本化率（％），適用于土地估價(jià)；RB─建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價(jià)；L─土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％）；B─

建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％），L＋B＝100％。

精品資料網(wǎng)收益法收益法的基本原理第五節(jié)剩余技術(shù)一、土地剩余技術(shù)它是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，但若干采用收益法以外的方法，如采用成本法能求得建筑物的價(jià)值時(shí)，則可將此建筑物價(jià)值乘以建筑物資本化率得到歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的凈收益中扣除此歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再用土地資本化率進(jìn)行資本化，即可求得土地的價(jià)值。收益法收益法的基本原理二、建筑物的剩余技術(shù)它是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，但若干采用收益法以外的方法，如采用比較法能求得土地的價(jià)值時(shí)，則可將此土地價(jià)值乘以土地資本化率得到歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的凈收益中扣除此歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益。

收益法收益法的基本原理第六節(jié)收益乘數(shù)法一．毛租金乘數(shù)法二．潛在毛收入乘數(shù)法一、有效毛收入乘數(shù)法二、凈收益乘數(shù)法收益法收益法的基本原理例題：1某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30％，該旅館營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi)14萬(wàn)元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床位為每床每天45元，年平均空房率為20％，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30％；該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試選用所給資料估算該旅館的價(jià)值。

收益法收益法的基本原理2.某房地產(chǎn)建成于1997年底，此后收益年限為48年；1998年底至2001年底分別獲得凈收益83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元、94萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2002年底至2004年底可獲得的凈收益94萬(wàn)元、93萬(wàn)元、96萬(wàn)元，從2005年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)該類房地產(chǎn)通?？傻玫姐y行80％的抵押貸款，抵押貸款的年利率為8％，自有資金要求的收益率為13％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2001年底的收益價(jià)格。收益法收益法的基本原理某房地產(chǎn)的土地面積1000平方米，建筑面積2000平方米。土地于1994年10月1日通過(guò)有償