2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法?？碱A測題庫

2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法

?？碱A測題庫（奪冠系列）

單選題（共80題）

1、下列哪項不屬于三因制宜中的“因人制宜”

A.老人多虛，治宜補法，實邪須攻，應兼顧扶正老年慎瀉

B.小兒多傷食或寒溫不調(diào)，慎用補法，勿投峻劑，藥量宜輕少年慎

補

C.婦女宜注意經(jīng)帶胎產(chǎn)等疾患

D.春夏人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫

【答案】D

2、下列關于“整體觀念”的內(nèi)容敘述不正確的是

A.人自身是一個統(tǒng)一的整體

B.人與自然環(huán)境是一個統(tǒng)一整體

C.自然環(huán)境是一個有機整體

D.人與社會環(huán)境是一個統(tǒng)一整體

【答案】C

3、距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標，其中相對科

學的距離指標是（）o

A.空間直線距離

B.交通線路距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟距離

【答案】D

4、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關系叫做（）o

A.規(guī)模收益

B.收益遞增原理

C.均衡原理

D.適合原理

【答案】A

5、下列選項中，（）不是引起房地產(chǎn)價格上升的原因。

A.內(nèi)部經(jīng)營管理

B.通貨膨脹

C.外部經(jīng)濟

D.需求增加導致稀缺性增加

【答案】A

6、“從陰引陽，從陽引陰，以右治左，以左治右”是在下列哪項觀

念指導下的治療原則

A.整體觀念

B.辨證論治

C.知常達變

D.陰平陽秘

【答案】A

7、起于四肢肘膝以上部位的是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡

【答案】C

8、某房地產(chǎn)正常年收益為5000萬元，當前銀行利率為6%,購買年

為8年，房地產(chǎn)價格應為（）元。

A.32000

B.40000

C.48000

D.83333

【答案】B

9、（）有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)和估價師開展

有關檢查，有助于解決之后可能發(fā)生的估價爭議，有助于估價機構(gòu)

和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績。

A.交付估價報告

B.保存估價資料

C.確定估價結(jié)果

D.選定估價方法計算

【答案】B

10、下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）o

A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建成本與市場價

值之間的差額

【答案】B

11、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。

A.獨一無二和供給有限

B.獨一無二和價值量大

C.流動性大和價值量大

D.不可移動和用途多樣

【答案】B

12、交易情況修正的方法不包括（）0

A.總價修正

B.單價修正

C.分離修正

D.百分比修正

【答案】C

13、氣能攝血主要與哪個臟腑有關

A.脾

P田

「?【又

D.肝

【答案】A

14、收益法估價的典型對象是（），其凈收益通常為租賃收入扣

除由出租人負擔的費用后的余額。

A.混合收益的房地產(chǎn)

B.出租的房地產(chǎn)

C.自用或空置的房地產(chǎn)

D.自營的房地產(chǎn)

【答案】B

15、收益法中所指的收益是（）o

A.價值時點前一年的收益

B.價值時點前若f年的平均收益

C.價值時點以后的未來預期正常收益

D.價值時點前最高盈利年份的收益

【答案】C

16、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建

筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常

建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘

值率為4%,用直線法計算該建筑物的成新率為（）。

A.43.2%

B.50%

C.56.8%

D.70%

【答案】C

17、房地產(chǎn)價格與家具、機器設備等一般商品的價格，既有共同之

處，又有不同之處。其共同之處不包含（）o

A.都是價格，用貨幣來表示

B.都有波動，受供求因素的影響

C.都是按質(zhì)論價

D.形成的時間都較長

【答案】D

18、下列哪項不是胃的生理特性

A.主通降

B.喜燥惡濕

C.胃宜降則和

D.喜潤惡燥

【答案】B

19、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現(xiàn)按要求補辦了土地

出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入

費用255萬元，現(xiàn)時重新購建成本為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年，

殘值率為3%,則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬

J\->O

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17

【答案】c

20、選取的三個可比實例及其相關資料分別計算得到其報酬率為

13.1%、12.5%和13.6%,根據(jù)三個可比實例發(fā)生的時間和規(guī)模的大

小，判斷其權(quán)重分別為0.4、0.3和0.3,則可以確定估價對象的報

酬率為（）。

A.12.90%

B.13.10%

C.13.06%

D.13.07%

【答案】D

21、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正

常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%,投資利息

占直接成本的5%,銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為

6%,則開發(fā)后的地價為（）元/平方米。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

【答案】D

22、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2,層高4.1米,

土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的

該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。

假定層高每增加0.1m,建造費用每平米相應增加10元。由于層高

過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基

礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑

物報酬率為10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07

【答案】D

23、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實證病應安

A.脾

B.心

cI【又

D.肺

【答案】B

24、土地具有（），而其他物品，經(jīng)一定年限或長久的使用之后,

不論如何保管，最終均難免損耗。

A.不可損耗性

B.不可毀滅性

C.保值增值性

D.壽命長久性

【答案】B

25、肝“五聲”歸屬于

A.呼

B.笑

C.歌

D.哭

【答案】A

26、在成本法估價中，關于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正

確的是（）O

A.開發(fā)用地取得途徑應為估價對象土地的原始取得途徑

B.開發(fā)用地取得途徑應為估價時點估價對象所在區(qū)域類似土地的主

要取得途徑

C.開發(fā)用地取得途徑應為估價時點收集的取得成本最高的土地取得

途徑

D.開發(fā)用地取得途徑應為估價委托人提供的土地取得途徑

【答案】B

27、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現(xiàn)按要求補辦了土地

出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入

費用255萬元，現(xiàn)時重新購建成本為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年,

殘值率為3%,則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬

J\jO

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17

【答案】c

28、可比實例的權(quán)利性質(zhì)應與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當兩者不

相同時，一般（）o

A.不能作為可比實例

B.取相同的部分作可比性

C.經(jīng)調(diào)整后可作為可比實例

D.可作為可比實例

【答案】A

29、關于比較法運用的說法，錯誤的是（）。

A.同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價

B.盡量不選擇需進行交易情況修正的交易實例作可比實例

C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解行情的參考

D.需修正或調(diào)整的因素越多，估價結(jié)果越合理

【答案】D

30、當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑

物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以（）進行估

價。

A.維持現(xiàn)狀前提

B.更新改造前提

C.改變用途前提

D.重新開發(fā)前提

【答案】D

31、房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，但其中并不包括（）o

A.因使他人房地產(chǎn)遭受污染的

B.因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的

C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照、景觀、視

野等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的

D.因初始登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的

【答案】D

32、在房屋征收中，評估被征收房屋價值的價值時點為（）。

A.房屋征收決定公告發(fā)布起一周內(nèi)任一時點

B.房屋征收決定公告之日

C.房屋征收委托之日

D.房屋征收完畢之日

【答案】B

33、某幢大廈的總建筑面積為10000m2,房地總價值為5800萬元，

其中土地總價值為3000萬元。某人購買了其中250m2,該部分的房

地價值為130萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土

地份額為（）。

A.2.0%

B.2.24%

C.2.5%

D.4.33%

【答案】A

34、某倉庫房地產(chǎn)土地面積為1000m2,容積率為0.8,對應的土地

單價為850元/m2,現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0,并已取得

規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為

2000元/m2,則理論上應補地價的數(shù)額為（）萬元。

A.93.75

B.115

C.293.75

D.315

【答案】D

35、某房地產(chǎn)的土地面積為3000ni2,容積率為3,市場上類似房地

產(chǎn)的價格為4200元/n）2,成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、

建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價為（）萬元。

A.2340

B.3780

C.4140

D.5220

【答案】B

36、《素問?五藏生成篇》說：“多食甘”，則

A.脈凝泣而變色

B.筋急而爪枯

C.肉月氐皺而唇揭

D.骨痛而發(fā)落

【答案】D

37、下列關于“整體觀念”的內(nèi)容敘述不正確的是

A.人自身是一個統(tǒng)一的整體

B.人與自然環(huán)境是一個統(tǒng)一整體

C.自然環(huán)境是一個有機整體

D.人與社會環(huán)境是一個統(tǒng)一整體

【答案】C

38、按照房地產(chǎn)的不同用途分類，賓館屬于（）。

A.商業(yè)房地產(chǎn)

B.娛樂房地產(chǎn)

C.旅館房地產(chǎn)

D.綜合房地產(chǎn)

【答案】C

39、建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的持

續(xù)時間稱之為（）o

A.經(jīng)濟壽命

B.自然壽命

C.實際年齡

D.有效年齡

【答案】A

40、具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行

房屋建設的土地是（）。

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.在建工程

【答案】C

41、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2,對應的報酬

率為7%?，F(xiàn)假定報酬率為9%,該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下

的價格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375

【答案】c

42、房地產(chǎn)的（）對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨有的。

A.權(quán)益和區(qū)位

B.權(quán)益

C.實物和權(quán)益

D.區(qū)位

【答案】D

43、“主胞胎”的經(jīng)脈是

A.沖脈

B.任脈

C.督脈

D.帶脈

【答案】B

44、在經(jīng)濟學范疇的價值中，房地產(chǎn)估價通常所講的價值是指（）。

A.使用價值

B.交換價值

C.理論價值

D.評估價值

【答案】B

45、“皮槁而毛拔”（《素問?五臟生成篇》）的原因是

A.多食苦

B.多食甘

C.多食辛

D.多食咸

【答案】A

46、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲

土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結(jié)果顯

示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于

A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用

B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C.甲土地的價值高于乙土地的價值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

【答案】A

47、“……筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯……”是指

A.男子.四八

B.男子，五八

C.女子，三七

D.女子，四七

【答案】D

48、某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運營費用為220萬

元，去年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年

有效毛收入減少40萬元，運營費用減少25萬元，該酒店剩余收益

期為10年，假設降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報酬

率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額為（）萬元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85

【答案】B

49、胃氣虛的形成原因是

A.持久或反復地飲食失節(jié)

B.稟賦素虛

C.久病元氣不復

D.以上均是

【答案】D

50、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年

的凈收益在上一年的基礎上減少2.4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期

限為（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0

【答案】C

51、收益法是以（）為基礎的。

A.定期原理

B.平衡原理

C.替代原理

D.預期原理

【答案】D

52、當房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房

地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，稱為（）o

A.房地產(chǎn)的需求價格

B.房地產(chǎn)的供給價格

C.房地產(chǎn)的均衡價格

D.房地產(chǎn)的市場價格

【答案】C

53、將測算修復的必要支出及應得利潤作為房地產(chǎn)價值減損額的評

估方法是（）。

A.成本法

B.價差法

C.修復成本法

D.損失資本化法

【答案】C

54、有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元,

若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值為110萬元。如果甲地塊

的使用權(quán)人欲購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應為

（）o

A.50萬元

B.55萬元

C.50~60萬元

D.60萬元以上

【答案】B

55、從本質(zhì)上講，價值時點是由（）決定的。

A.委托人

B.估價師

C.估價目的

D.估價對象

【答案】C

56、通常把比較法測算出的價值稱為（）0

A.成交價值

B.投資價值

C.比較價值

D.謹慎價值

【答案】C

57、（）是評估房地產(chǎn)價格的時間界限，例如，政府有關房地產(chǎn)

的法律、法規(guī)、政策、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等，

均有可能影響估價對象的價格。

A.價值時點

B.致委托方函日期

C.估價作業(yè)日期

D.估價報告提交日期

【答案】A

58、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括（）。

A.估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證

B.估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證

C.估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證

D.估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明

【答案】D

59、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年潛在毛租金收入700萬元，空

置和收租損失5萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費10萬元、保

險費10萬元、管理費等30萬元，水電供暖費等40萬元，房地產(chǎn)稅

等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修

費和水電供暖費由承租人承擔，其他稅費均由出租人負擔。該房地

產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。

A.485

B.490

C.585

D.590

【答案】D

60、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產(chǎn)

估價普適技術性原則中的（）o

A.謹慎原則

B.替代原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

【答案】C

61、下列表述中不正確的是（）o

A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果

B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果

C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果

D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果

【答案】D

62、房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價格變化的總趨勢來講，是

（）上升的。

A.間斷式

B.波浪式

C.連續(xù)式

D.螺旋式

【答案】B

63、"（）則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在

中，故氣消矣。”

A.憂

B.思

C.悲

D.恐

【答案】C

64、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為18萬元，運營費用

為10萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長5%,

運營費用增長2%,收益期限可視為無限年。如果該類房地產(chǎn)的報酬

率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。

A.566.67

B.633.33

C.667.67

D.433.33

【答案】D

65、某套住宅的使用面積為100m2,成交總價為80萬元，其中附帶

家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當日支付50%,余款

一年后支付，?假設年折現(xiàn)率為6%,使用面積與建筑面積的比率為

75%,則在成交當日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實際

交易價格為()元/m2。

A.5680

B.5830

C.5850

D.7574

【答案】A

66、設定標準房地產(chǎn)時，無論是實際存在的還是虛擬的，都要對其

()作出明確界定。

A.實物狀況

B.基本狀況

C.權(quán)屬狀況

D.區(qū)位狀況

【答案】B

67、下列哪項不屬于緩則治本

A.癌病肺腎陰虛之咳嗽，應滋養(yǎng)肺腎

B.氣虛自汗，應補氣

C.新感已愈而轉(zhuǎn)治宿疾

D.大出血的病人，應緊急止血

【答案】D

68、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通

過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房

建設期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使

用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物

現(xiàn)在的成新率為（）o

A.70.00%

B.83.33%

C.84.00%

D.86.67%

【答案】B

69、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包

括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要10。萬元。類似帶

電梯的辦公樓的重置成本為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬

元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500

【答案】A

70、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，

有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應

特別注意的環(huán)節(jié)是（）o

A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B.統(tǒng)一付款方式

C.統(tǒng)一價格單位

D.統(tǒng)一市場狀況

【答案】C

71、從理論上講，在為交易服務的估價中，一個良好的評估價值等

于（）。

A.賬面價格和市場價格

B.理論價格和成交價格

C原始價格和投資價格

D.正常成交價格即市場價格

【答案】D

72、神思難以集中專一，甚則神思恍惚，面色蒼白無華，舌色不榮

病機是

A.心血不足

B.心陰不足

C.心的陽氣偏衰

D.心血瘀阻

【答案】A

73、某成交實例成交總價為24萬元，分三期付款，首期付8萬元,

6個月后支付8萬元，余款于一年后付清，假設年利率為5%,則該

實例的實際價格是（）萬元。

A.24

B.23.42

C.23.43

D.22.86

【答案】C

74、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地

產(chǎn)價格自然增值的是（）o

A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人口增加

B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善

C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務區(qū)

D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)

【答案】D

75、（）是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否

為最高最佳利用。

A.權(quán)益原理

B.收益遞增遞減原理

C.適合原理

D.均衡原理

【答案】D

76、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設

期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交

接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開

發(fā)項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程市場價

值時，后續(xù)建設期應為（）年。

A.1

B.1.5

C.2

D.2.5

【答案】D

77、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影

響，應（）o

A.視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價

B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價

C.考慮房屋租賃者的意見

D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定

【答案】A

78、估價對象由（）決定。

A.委托人

B.估價目的

C.委托人和估價目的雙重

D.估價機構(gòu)

【答案】C

79、從綜合效應看，房地產(chǎn)價格與利率因素呈（）。

A.正相關

B.負相關

C.不相關

D.行政因素影響

【答案】B

80、某市于2015年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2010年

出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2,并且一直

沒有變動；2015年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2,房

地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)

商品房售價預計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應以（）

元/m2為基礎進行修正。

A.4000

B.5000

C.6000

D.9000

【答案】C

多選題（共40題）

1、決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有（）。

A.該類房地產(chǎn)的價格水平

B.消費者的收入水平

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本

D.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預期

【答案】ACD

2、比較法可用于（）的求取。

A.經(jīng)營收入

B.空置率

C.報酬率

D.土地用途

E.入住率

【答案】ABC

3、下列關于假設開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的描述中，正確的有（）o

A.建設期又可分為前期和建造期

B.在預售情形下，銷售期和建設期沒有重疊

C.在出租或營業(yè)情形下，建造期和運營期沒有重疊

D.在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊

E.運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

【答案】ACD

4、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有（）。

A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件

B.通貨膨脹率

C.環(huán)境改善、基礎設施

D.利率因素E土地面積

【答案】BD

5、關于資本化率應用及內(nèi)涵的說法，正確的有（）o

A.資本化率應用在直接資本化法中

B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)

C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率

D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力

E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算

【答案】A

6、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有()。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全

程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】ABCD

7、成本法估價中，征收集體土地的土地征收補償費用的內(nèi)容包括

()。

A.土地補償費與安置補助費

B.地上附著物和青苗的補償費

C.征地管理費

D.安排被征地農(nóng)民的社會保障費

E.場地平整費

【答案】ABD

8、某估價機構(gòu)為一商品住宅抵押貨款作了評估，出具了估價報告，

估價報告有效期為1年。該抵押人準備以此估價報告向銀行申請抵

押貸款，貸款期限為20年。在未來20年內(nèi)估價機構(gòu)對此估價報告

（）o

A.均要負法律責任

B.在經(jīng)過1年之后也無需重新對該商品住宅進行評估

C.經(jīng)過1年之后需重新對該商品住宅進行評估

D.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估

價報告失效，需要重新評估E如果委托人在1年后拿該估價報告向

銀行辦理抵押貸款，則此估價報告繼續(xù)有效，不需要重新評估

【答案】ABD

9、應用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領有（）o

A.設定標準臨街深度

B.將標準臨街深度分為若干等份

C.制定容積率修正系數(shù)

D.求取單獨深度價格修正率

E.制定使用年限修正系數(shù)

【答案】ABD

10、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（）o

A.分欄式報告

B.文字式報告

C.敘述式報告

D.表格式報告

E.分步式報告

【答案】CD

11、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時，房地產(chǎn)正常的成交

價格等于（）。

A.賣方實際得到的價格+（1-應由賣方繳納的稅費比率）

B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費

C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費

D.應由賣方負擔的稅費+應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出

的價格-（1-應由買方繳納的稅費比率）

【答案】AC

12、一般來說，房地產(chǎn)價格等于"開發(fā)成本加平均利潤”的前提條

件包括（）。

A.供求關系短期內(nèi)不太穩(wěn)定

B.自由競爭的市場環(huán)境

C.較長時期的市場運行

D.可大量重復開發(fā)建設

E.成本和效用變動不同步

【答案】BCD

13、下列選項中，屬于土地使用管制的事項有（）o

A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

B.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設施

D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0

【答案】BD

14、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用

成本法估價應該注意的內(nèi)容包括（）o

A.應采用客觀成本而不是實際成本

B.應該采用實際成本而不是客觀成本

C.應結(jié)合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

D.應結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

E.應結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

【答案】ACD

15、在房地產(chǎn)抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括

（）o

A.在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交

易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用

居中的收益估計值進行估價

C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的

報酬率或者資本化率不應偏低

D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關

費稅和利潤，不應低估折舊

E.在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，應

對后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤進行適當修正

【答案】ACD

16、關于有拖欠建設工程欠款的房地產(chǎn)，下列說法中正確的有

()o

A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)

B.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于其他債權(quán)，但次于抵押權(quán)

C.建筑工程承包人的優(yōu)先受償款包含發(fā)包人的違約金

D.消費者交付購買商品房的全部款項后，承包人就該商品房享有的

工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人

E.消費者交付購買商品房的大部分款項后，承包人就該商品房享有

的工程價款優(yōu)先受償權(quán)可以對抗買受人

【答案】AD

17、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用

于()。

A.收益法中預測未來的租金

B.比較法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整

C.填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

D.比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價格的潛力

E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格

【答案】ACD

18、按經(jīng)營使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。

A.現(xiàn)房

B.出售

C.出租

D.自用

E.自營

【答案】BCD

19、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】AC

20、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價風險

D.保護估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】CD

21、有關房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有（）o

A.價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的

B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值

C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動

D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離

價值的情況

E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定

【答案】ABCD

22、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平提高

D.預期該類房地產(chǎn)價格會上漲

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加

【答案】AC

23、對于同一房地產(chǎn)，關于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有

A.銷售利潤率小于投資利潤率

B.投資利潤率小于成本利潤率

C.成本利潤率小于直接成本利潤率

D.直接成本利潤率小于銷售利潤率

E.年利潤率小于總利潤率

【答案】BD

24、下列關于重新購建成本的說法，正確的有（）o

A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本

E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格

【答案】BCD

25、2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導

意見》（建住房[2006]8號）。

A.原建設部

B.國土資源部

C.中國人民銀行

D.最高人民法院

E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

【答案】AC

26、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開

發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法。正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預算收益測

算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產(chǎn)意外財產(chǎn)的購

置費用

E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬

率

【答案】ABC

27、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】A

28、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內(nèi)實地查勘，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理

設定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其

是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可

能的容積率等指標進行的合理設定

【答案】AD

29、下列關于比準價格、積算價格和收益價格的表述中，正確的是

（）o

A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價

格

B.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未扣除經(jīng)濟折舊）大大高于比

準價格或收益價格

C.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結(jié)果低于市場法

測算的結(jié)果

D.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益價格大大高于積算價格E

收益價格傾向于最高買價，積算價格傾向于最低賣價，比準價格傾

向于成交價格

【答案】BC

30、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途

【答案】AC

31、假設開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開

發(fā)的應得利潤，計算基數(shù)應包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價值

B.已完工程建設成本

C.取得在建工程的稅費

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金

【答案】AC

32、保存的估價資料應全面、完整，一般包括（）。

A.估價報告

B.估價委托書

C.估價中的不同意見記錄

D.外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見

E.內(nèi)部專業(yè)幫助和專業(yè)意見

【答案】ABCD

33、估價對象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在

2014年5月份的市場價格，在選取可比實例時，下面（）不能

作為可比實例。

A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅

B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅

C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅

D.成交日期為2014年5月、建筑面積250nl2的商品住宅

E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅

【答案】ABC

34、房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）。

A.土地成本

B.建設成本

C.管理費用

D.銷售稅費

E.開發(fā)利潤

【答案】ABCD

35、關于假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。

A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價

值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

B.動態(tài)分析法中對適宜預售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完

成后的房地產(chǎn)狀況在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發(fā)完成后的價值可以包含

家具、設備及特許經(jīng)營權(quán)的價值

D.可用成本法根據(jù)當前的客觀成本及應得利潤測算開發(fā)完成后的價

值

E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

下開發(fā)完成后的價值

【答案】ABC

36、市場狀況調(diào)整的方法有（）0

A.定基價格指數(shù)法

B.環(huán)比價格指數(shù)法

C.價格變動率法

D.直接比較調(diào)整

E.間接比較調(diào)整

【答案】ABC

37、一名合格的房地產(chǎn)估價師應具備（）。

A.扎實的估價理論知識

B.良好的社會關系

C.良好的職業(yè)道德

D.深厚的語言文字表述功底

E.豐富的實踐經(jīng)驗

【答案】AC

38、關于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱

【答案】ABC

39、關于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。

A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估

B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應的

社會一般報酬率

C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高

報酬率

D.評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益

E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

【答案】AB

40、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（）。

A.客觀收益

B.實際收益

C.有形收益

D.無形收益

E.潛在收益

【答案】ABCD

大題（共10題）

一、某幢寫字樓，土地面積4000吊，總建筑面積為9000吊，建成

于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047

年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/

m,建筑物重建成本為3000元/吊，建筑物自然壽命為60年，有效

年齡為1。年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為

3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后,

必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，

可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安

裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為

250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由

于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增

加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，

區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租

金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利

率為5%,土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。

試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月

通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月

建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年

使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同類建筑物重置價格是1000元/m2。

通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需

花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設備的重置價

格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

三、某幢寫字樓，土地面積4000吊，總建筑面積為9000吊，建成

于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047

年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/

m,建筑物重建成本為3000元/吊，建筑物自然壽命為60年，有效

年齡為1。年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為

3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后,

必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，

可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安

裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為

250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由

于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增

加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，

區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租

金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利

率為5%,土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。

試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

四、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10

月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸

款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期

間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成,

現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂

觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500

萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率

為8%o請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市

場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的

購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購

買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值;

未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額-其

他法定優(yōu)先受償款=未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-（已抵

押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）-其他法定優(yōu)先受償款1）2013年

10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹

慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬

元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Yx[l-1/(1+Y)

n],可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%x[l-l/(1+8%)35]=5827.28(萬元)2)求解已抵押貸款

余額先求年償還額600=A/6%x[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還

貸款余額P=8L52/6%x[l-l/(1+6%)7]=455.08(萬元)3)2013

年10月1日再次抵押價值二5827.28-(455.08/0.5)=4917.12

(萬元)

五、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積

為30000m2,經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，

現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2

(含裝修、設備費)，專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%,管理費用為

建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%,銷售費用為重新購建價格的3%,

年利率為6%,建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷

售費用第一年投入60%,第二年投入40先各年年內(nèi)均為均勻投入，

銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該建筑

物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500

萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，

平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電

梯，其出租率僅為80%,月租金為30元/m2,但如果在估價時點重

置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝

費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%,正常

月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能

耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗1000。元能源費；同

時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃?/p>

房地產(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計

算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：

1200x8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）x3%=38.88

（元/m2）；④銷售費用：Cx3%；⑤投資利息：

（1200+96+38.88+3%C）x60%x[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）x40%x[（1+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；

⑥銷售稅費：Cx6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）

x35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+

467.208+1.05%Co其次，計算總價①建安成本：

1200x30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600x8%=288（萬元）；

六、為評估一套建筑面積為75nl2的酒店式公寓2016年9月30日的

市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實

例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月

30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于

6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元

人民幣等于L20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于

1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人

民幣計價的市場價格。

【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積=

60m2/0.72=83.33m22）房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地

產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分的價值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元

可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61x16.5萬美元=109.065萬元

人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/

（1-應由賣方繳納的稅費）=109.065萬/（1-7%）=117.274

萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣

+1.2=95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民

幣為基準的，取實際成交日的匯率）

七、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有

下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年

后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期

為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在

改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來

第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2.天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)

售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴

建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加

建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管

理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣

告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可

完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,

現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年

期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地

樓面地價下降5%,居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購

買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%,改造建設成本、管

理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料,

求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)

【答案】假設開發(fā)法方案一：(從舊廠房到批發(fā)市場)從第

2-11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年

凈租金收益=3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)

開發(fā)完成后的價值VI=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1

+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)x[l-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1VI=12606.39(萬元)(改造期1年，出租

期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。)補地價=4500x26400-

1500x12500=10005萬元契稅=(補地價+舊廠房價值VO)x4%

=400.2+0.04V0改造建設成本及管理費用=1000x26400/(1

+15%）0.5=2461.81萬元營銷費用=1300.86x0.5/（1+15%）

0.75=585.71萬元舊廠房的價值V0=12606.39-10005-400.2

-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83（萬元）

八、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,