物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理課件

第六章物業(yè)管理早期介入與前期物業(yè)管理12/5/20231EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入

一、物業(yè)管理早期介入的含義

物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管竣工物業(yè)之前，接受發(fā)展商的委托，早期介入項目的開發(fā)建設(shè)，參與項目的可行性研究規(guī)劃、設(shè)計、施工、安裝、調(diào)試、驗收、交房等階段的工作，憑借豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和資源，從維護業(yè)主（發(fā)展商與未來業(yè)主）利益的立場出發(fā)，為發(fā)展商在物業(yè)各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)提出從功能設(shè)置、施工建造、安裝調(diào)試、建筑質(zhì)量到監(jiān)理驗收等各方面的意見與建議，以便建成后的物業(yè)能夠滿足業(yè)主和使用人的要求。12/5/20232EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入二、物業(yè)管理早期介入的作用

（一）完善物業(yè)的整體功能

1、完善物業(yè)本身的功能

2、促進小區(qū)合理規(guī)劃

（二）有效提高施工質(zhì)量（三）為驗收接管后的工作打好基礎(chǔ)

1、有利于準確的進行財務(wù)預(yù)算2、有利于各項管理制度的建立3、有利于人員的培訓(xùn)12/5/20233EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入三、物業(yè)管理早期介入的主要工作

（一）立項決策階段

物業(yè)管理人員的主要工作是對該項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成和消費水平、周邊的物業(yè)管理概況以及日后物業(yè)管理和服務(wù)的內(nèi)容、標準、成本、利潤測算等多方面提供參考建議12/5/20234EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入（二）規(guī)劃設(shè)計階段

物業(yè)管理企業(yè)此時的主要工作是對以下幾個方面提出自己的看法和建議

1、養(yǎng)護、維修方面：建筑材料的選用

2、日常管理方面

3、日后服務(wù)方面

4、物業(yè)自身方面

（三）施工安裝階段

物業(yè)管理企業(yè)在施工安裝階段的主要工作是派員到施工現(xiàn)場，發(fā)覺的缺陷問題或遺漏項目向開發(fā)商反映，以便采取相應(yīng)的整改措施12/5/20235EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入（四）接管準備階段接管準備階段的工作主要分為以下幾個步驟進行：1、物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項2、在洽談過程中，物業(yè)管理企業(yè)制定物業(yè)接管方案，并以此作為依據(jù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步協(xié)商或參與競標。3、一旦簽訂前期物業(yè)管理委托合同，物業(yè)管理企業(yè)接下來就要實施驗收接管工作4、物業(yè)管理企業(yè)制定一系列的管理制度5、物業(yè)管理企業(yè)著手組建物業(yè)的常設(shè)管理機構(gòu)，并配備相應(yīng)的管理人員，必要時還要進行社會招聘和上崗培訓(xùn)的工作6、建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)及與相關(guān)專業(yè)企業(yè)的合作，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

12/5/20236EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的定義

前期物業(yè)管理就是指物業(yè)竣工驗收后至業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的物業(yè)管理。12/5/20237EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)前期物業(yè)管理

二、前期物業(yè)管理的內(nèi)容

（一）管理機構(gòu)的設(shè)立和人員的培訓(xùn)

物業(yè)管理公司落實該物業(yè)的管理機構(gòu)設(shè)置以及管理人員的配備。機構(gòu)的設(shè)置應(yīng)考慮委托物業(yè)的類型、面積等因素；人員的配備包括管理人員的選派和操作人員的招聘或委派。（二）規(guī)章制度的制定制定一些適用的制度和細則，如管理機構(gòu)的職責(zé)范圍、各崗位職責(zé)說明、停車庫管理規(guī)定、住戶手冊等，同時還應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位制定臨時業(yè)主公約。12/5/20238EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)前期物業(yè)管理（三）物業(yè)的驗收和接管物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

物業(yè)的接管，是指接收委托的物業(yè)管理企業(yè)接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)移交物業(yè)相關(guān)資料的過程。12/5/20239EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)前期物業(yè)管理（四）進戶管理商品房的購房業(yè)主或承租使用人的進戶程序一般為：

1、物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住的書面通知書

2、業(yè)主或使用人在通知書指定的時間實地驗收物業(yè)

3、業(yè)主或使用人同物業(yè)管理公司約定代為裝修，代為添置或更換自用設(shè)備、設(shè)施等代辦事宜

4、簽訂《業(yè)主臨時公約》

5、物業(yè)管理公司要求業(yè)主或使用人如實填寫登記卡

12/5/202310EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)前期物業(yè)管理6、物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊》，向業(yè)主介紹物業(yè)概況

7、物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費或租金

8、物業(yè)管理公司有責(zé)任向業(yè)主或使用人介紹所在區(qū)域和社區(qū)相關(guān)部門的辦事指南

9、辦妥必要手續(xù)后，業(yè)主或使用人即可簽領(lǐng)鑰匙，完成進戶程序

12/5/202311EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招標投標制度

一、物業(yè)管理招標投標的意義

1、企業(yè)競爭和市場發(fā)育的必然要求

2、推進全行業(yè)市場化進程的必然趨勢

3、行業(yè)自身建設(shè)發(fā)展的需要

4、保證服務(wù)質(zhì)量、提升企業(yè)資信程度的基礎(chǔ)

5、促進專業(yè)化管理、實現(xiàn)規(guī)模效益的條件12/5/202312EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招標投標制度

二、物業(yè)管理招標投標的主要環(huán)節(jié)

（一）物業(yè)管理招標

1、物業(yè)管理招標的形式

公開招標

邀請招標

12/5/202313EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招標投標制度2、物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容

招標文件包括以下內(nèi)容（1）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等；（3）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等；（4）評標標準和評標方法；（5）招標活動方案，包括招標組織機構(gòu)、開標時間及地點等；（6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；（7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

12/5/202314EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招標投標制度（二）物業(yè)管理投標

投標文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（1）投標函；

（2）投標報價；

（3）物業(yè)管理方案；

（4）招標文件要求提供的其他材料

12/5/202315EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招標投標制度（三）物業(yè)管理開標、評標和中標

1、開標

物業(yè)管理開標在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行

12/5/202316EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招標投標制度2、評標在評標過程中，對物業(yè)管理公司的考察，主要包括以下四個方面：投標企業(yè)的資質(zhì)等級、市場品牌和信譽；投標企業(yè)管理相同或相近物業(yè)的數(shù)量及質(zhì)量；企業(yè)管理人員的數(shù)量和質(zhì)量；企業(yè)近年來的經(jīng)營情況、財務(wù)狀況等。

評標由招標人依法組建的評標委員會負責(zé)。評標委員會的組成及評標過程必須按照下面的規(guī)定進行（1）評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，（2）評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處

12/5/202317EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招標投標制度3、中標

（1）評標委員會完成評標后，應(yīng)當(dāng)向招標人提出書面評標報告，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

（2）對于所有未中標的投標人，投標人應(yīng)將結(jié)果書面告知，并應(yīng)當(dāng)返還其投標書。

（3）招標人應(yīng)當(dāng)自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

12/5/202318EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招標投標制度三、物業(yè)管理招標投標的各方關(guān)系及職責(zé)

（一）政府主管部門

1、制定物業(yè)管理招投標管理辦法或?qū)嵤┘殑t，使得招投標活動中所有參與者或涉及到的單位和個人有法可依；

2、實行物業(yè)管理招投標登記備案制度，以便政府可以“依法對招投標活動實施監(jiān)督”；

3、依法查處招標投標活動中的違法行為。12/5/202319EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招標投標制度（二）物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會

1、制定物業(yè)管理行業(yè)招投標的道德規(guī)范，禁止招投標活動中故意壓低投標價格、托關(guān)系、找評委等采取不正當(dāng)競爭手段投標的發(fā)生

2、建立專家?guī)?，提供給有關(guān)方面作為招投標的評委

3、可接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會的委托，組織或推薦一些物業(yè)管理企業(yè)投標12/5/202320EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招標投標制度（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

1、按照國家有關(guān)規(guī)定，需要履行項目審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)先履行審批手續(xù)，取得批準；

2、到所在地區(qū)房地產(chǎn)主管部門進行招標項目登記；

3、落實招投標活動中所需要的資金，以確保招投標活動順利進行；

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行招標時，應(yīng)嚴格按照有關(guān)規(guī)定進行；

5、中標人確定后，向中標人發(fā)出中標通知書及同時將中標結(jié)果告知其他未中標人，并與中標人簽訂物業(yè)管理委托合同。12/5/202321EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招標投標制度（四）業(yè)主委員會

業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的招投標，應(yīng)征得全體業(yè)主中不少于75%以上業(yè)主的同意

根據(jù)業(yè)委會的經(jīng)濟承受力、技術(shù)能力決定委托招標還是自行招標

在廣大業(yè)主的監(jiān)督之下，業(yè)主委員會采用會議、告示等形式及時告知全體業(yè)主有關(guān)招投標的進展情況12/5/202322EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招標投標制度（五）物業(yè)管理企業(yè)

1、物業(yè)管理公司首先應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標項目的能力，如果招標方有資質(zhì)要求的，還應(yīng)具備規(guī)定的資質(zhì)條件。

2、對招標文件中提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。

3、遵循招投標活動的游戲規(guī)則，不搞無序競爭。12/5/202323EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招標投標制度四、物業(yè)管理招標投標風(fēng)險分析

（一）物業(yè)管理招投標普遍性問題

目前，發(fā)展商自己組建物業(yè)公司進行管理成為一種普遍的現(xiàn)象。這主要有兩方面的原因：

1、發(fā)展商的認識問題

2、目前物業(yè)管理招投標方面的規(guī)定還不健全要讓物業(yè)管理招投標活動盡快普及，必須解決好兩個問題1、可以對物業(yè)管理招投標作出一些限制性的規(guī)定2、可以對發(fā)展商自己管理自己的物業(yè)作出某種限制

12/5/202324EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招標投標制度（二）招投標活動的公正性問題

要防止暗箱操作，真正體現(xiàn)招投標的公正性，應(yīng)解決好以下幾個方面的問題：

1、解決招投標中的行政干預(yù)問題

2、評委組成問題

3、評委評分結(jié)果的權(quán)威性

12/5/202325EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接驗收制度

一、物業(yè)承接驗收的概念

物業(yè)承接查驗是物業(yè)管理企業(yè)在承接建設(shè)單位或業(yè)主委員會委托的物業(yè)項目時，以滿足業(yè)主生活需求和物業(yè)使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。12/5/202326EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接驗收制度

二、物業(yè)承接查驗的步驟

（一）成立承接驗收小組

（二）承接驗收前的準備工作

1、與委托方溝通交接事項、交接日期、進度、驗收標準等

2、派專業(yè)技術(shù)人員前往物業(yè)管理區(qū)域查看，制定好接管驗收計劃

3、實施前期物業(yè)管理的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提前參與建設(shè)單位申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作

4、準備接管驗收登記表格12/5/202327EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接驗收制度（三）實施承接驗收（四）處理驗收遺留問題（五）簽訂《物業(yè)承接驗收報告》12/5/202328EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接驗收制度三、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容及標準

（一）物業(yè)資料驗收

1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：（1）項目開發(fā)批準報告；

（2）規(guī)劃許可證；

（3）土地使用合同；

（4）建筑開工許可證；

（5）用地紅線圖。

12/5/202329EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接驗收制度2、綜合竣工資料：

（1）竣工圖；

（2）建設(shè)工程竣工驗收證書；

（3）建設(shè)消防驗收合格證；

（4）公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；（5）電梯準用證。12/5/202330EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接驗收制度3、施工設(shè)計資料：

（1）地質(zhì)報告書；

（2）全套設(shè)計圖紙；

（3）圖紙會審記錄；

（4）設(shè)計變更通知單；

（5）重要的施工會議紀要；

（6）隱蔽工程驗收記錄；

（7）其他可能會影響將來管理的原始記錄。

12/5/202331EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接驗收制度4、機電設(shè)備資料：

（1）機電設(shè)備出廠合格證；

（2）機電設(shè)備使用說明書；

（3）機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；

（4）設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。5、業(yè)主資料：（1）已購房業(yè)主姓名、坐落、面積、聯(lián)絡(luò)方式等；

（2）業(yè)主專項維修資金交納情況。12/5/202332EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接驗收制度（二）共用房屋驗收

1、外墻不得滲水；2、屋面隔熱層、防水層完好，排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏；3、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓；整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差；4、衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏；

5、散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整；12/5/202333EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接驗收制度6、內(nèi)墻面：（1）抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

（2）塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直；

（3）頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

12/5/202334EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接驗收制度7.門、窗：

（1）門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；

（2）門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

（3）玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；

（4）油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。

8、樓梯無裂縫，鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固；12/5/202335EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接驗收制度10、開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好；

11、燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常；

12、水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷；

13、衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢；

14、給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力；

15、地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損；16、

其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。

12/5/202336EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接驗收制度（三）公共配套設(shè)施驗收

1、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好；

2、道路：

（1）路面平整，塊料面層拼砌整齊，無水泥塊，無起砂、斷裂；

（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

（3）交通標識線、路牌清楚完好。

12/5/202337EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接驗收制度3、室外消防設(shè)施：（1）消防箱標識清楚，玻璃完好；

（2）消防設(shè)施配件齊全；

（3）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。4、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚；5、垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便；6、安全員崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損；7、

安全道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損；

8、

停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；

12/5/202338EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接驗收制度9、自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好；10、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)；11、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物；12、護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固；13、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫；14、水池、水