XX房地產(chǎn)項目融創(chuàng)上城定位銷售方案

融創(chuàng)上城營銷定位及2006年營銷推廣

區(qū)域特質(zhì)決定了樓盤的氣質(zhì)！

重新認識高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)！！高新區(qū)——高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)域總面積：49平方公里區(qū)域位置：地處長春市上風向和水源的西南部區(qū)域榮譽：是國家重點先進高新區(qū)之一，在全國53個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中長春高新區(qū)排在前10名。區(qū)域優(yōu)勢：——高新技術(shù)企業(yè)云集優(yōu)良的環(huán)境、創(chuàng)新的氛圍、產(chǎn)業(yè)的特色和廣闊的發(fā)展空間，不僅吸引中軟公司、修正藥業(yè)、清華同方等國內(nèi)知名企業(yè)紛至沓來，而且，也吸引了美、日、韓、德等近30個國家和地區(qū)的外商紛紛入?yún)^(qū)投資，發(fā)展“三資”企業(yè)累計達360戶，項目投資累計達14億美元。沃爾瑪、德國漢高有限責任公司、世界第二大汽車零部件企業(yè)、美國凱爾·海斯等世界500強企業(yè)已有10余戶在長春高新區(qū)投資建廠，許多國外企業(yè)因看好高新區(qū)長遠的發(fā)展前景而大幅追加投資。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)在網(wǎng)羅了海外學人創(chuàng)業(yè)園、中藥科技園、計算機軟件園、生物制藥園；這些園區(qū)的形成，使高新區(qū)真正的成為了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，同時也聚斂了高素質(zhì)、高技能、高收入的各類技術(shù)人才30萬人區(qū)域優(yōu)勢：——國家重點高校及高科技研究所林立

長春高新區(qū)是國內(nèi)著名的高智力密集區(qū)，國內(nèi)知名的吉林大學、長春光機學院等十幾所重點學府都坐落在區(qū)內(nèi)。

中國科學院長春分院、長春光機所、長春應化所等39所國家、?。ú浚倏蒲袡C構(gòu)也都集中在長春高新區(qū)，擁有各類人才20萬人。豐富的人才資源為主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強有力的智力支持和人才保障。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國際知名企業(yè)員工長春市其他區(qū)域人員國內(nèi)知名企業(yè)員工

未來高新區(qū)聚集的主流人群結(jié)論——高新區(qū)吸引著哪些人？

高新區(qū)不但聚集了長春市其他各區(qū)的精英人才，同時也吸引了國內(nèi)乃至國外的高科技技術(shù)人才。這些人才的共同特點是思想創(chuàng)新、與國際潮流同步、收入高、不是最富有的人，但是絕對是成為最富有的人的后備軍，高新區(qū)有他們的加入將會使整個區(qū)域成為東北乃至全國最國際化的區(qū)域之一。

生長在高新區(qū)的融創(chuàng)上城！

融創(chuàng)上城的氣質(zhì)融創(chuàng)上城位于國際化的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)代歐洲建筑----以人為本、自然、舒適、和諧亞洲國際生態(tài)園區(qū)——生態(tài)、自然、和諧、舒適業(yè)主的入住，外商租賃業(yè)務的開展形成了國際化社區(qū)生活氛圍融創(chuàng)上城得到了那些人的認可具有國際化特點的區(qū)域歐洲現(xiàn)代建筑風格被國際人士認可的園區(qū)融創(chuàng)上城職業(yè)收入愛好年齡結(jié)構(gòu)來自融創(chuàng)上城俱樂部會員的調(diào)查融創(chuàng)上城俱樂部融創(chuàng)業(yè)主50%業(yè)主的朋友20%長春其他高檔消費場所會員20%外籍會員10%年齡結(jié)構(gòu)分析：年齡40-50年代60年代70年代80年代比例20%34%37%9%

融創(chuàng)上城的業(yè)主分析中，年齡結(jié)構(gòu)在35——45歲之間，而從融創(chuàng)上城俱樂部會員的分析中，同樣是這樣的年齡結(jié)構(gòu)比例；這樣的結(jié)論的原因有兩個，第一是業(yè)主派生出來的客戶與業(yè)主具有同質(zhì)性，他們是一個生活圈子的人；第二是項目的氣質(zhì)吸引了認可本項目、認可高新區(qū)宏觀發(fā)展的一類人，這些人從后面的分析中將會看出仍然與上城業(yè)主具有同質(zhì)性。家庭收入分析家庭年收入15萬—30萬30萬—50萬50萬以上比例58%26%16%

從家庭收入看，融創(chuàng)上城俱樂部會員多數(shù)屬于長春市民收入的中上水平，部分是上等水平，因此他們能夠購買融創(chuàng)上城——長春最貴的房子之一，有著這樣收入的群體，其購買習慣是品質(zhì)至上，同時他們消費理性，選擇性價比高的商品；另外從其收入比例來看，80萬總價以下的房地產(chǎn)產(chǎn)品將是其需求的重點，我們的項目現(xiàn)在聚集的是家庭年收入在30萬以上的人群，未來若要吸引比例占多數(shù)、同時認可本區(qū)域、認可本樓盤、具備同質(zhì)性的客戶進駐園區(qū)，在三、四期產(chǎn)品上考慮總價及面積功能的控制。企業(yè)員工：一汽員工、私營業(yè)主；其中經(jīng)理級員工（包括私營業(yè)主）能占一半強，其他是利潤很豐富的專業(yè)口。

公務員：政府官員，主要是朝陽區(qū)與高新區(qū)的各部門領導

專業(yè)職員：這里說的專業(yè)人員包括醫(yī)生、大學教授、銀行職員、會計師、工程師、軍人；這里面大學教授和銀行職員比例占的比較大。

從其職業(yè)細分來看，俱樂部會員的職業(yè)是國際上現(xiàn)在比較認可的幾大職業(yè)，隨著中國與國際接軌越來越緊密，這些職業(yè)的收入情況也越來越高，同時他們又都是經(jīng)過高等教育的一群人，是社會前進的原動力，他們的喜好將決定其所在城市發(fā)展的趨勢，具有代表性，社會學家稱其為“中產(chǎn)階級”職業(yè)企業(yè)員工公務員專業(yè)職員比例71.4%7%21.6%職業(yè)分析愛好分析：健身旅游登山釣魚攝影高爾夫文學藝術(shù)收藏樂器

長春雖屬省會城市，但是其經(jīng)濟發(fā)展遠不如同屬于省會城市的沈陽和哈爾濱，但是長春市民的消費與收入比卻在全國位居前幾位；長春人的消費與收入比例決定了其消費習慣，收入占中上比例的人群，其消費習慣及愛好與國家一級城市（如北京、上海、深圳）的消費習慣及愛好雷同，喜歡外來文化、喜歡享受、喜歡嘗試新鮮事物，國際化印記越來越明顯。結(jié)論：——融創(chuàng)業(yè)主特征年齡：35——45歲家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主職業(yè)：國際上被看好的幾大職業(yè)（高科技工程師、教育、醫(yī)生、律師、企業(yè)經(jīng)理公務員）收入：家庭年收入15萬以上區(qū)域：高新區(qū)、朝陽區(qū)、一汽區(qū)為主自然特征共性特征消費習慣：品質(zhì)至上、選擇性價比高的商品、重視服務業(yè)余愛好：中產(chǎn)階級的愛好（健身、釣魚、自駕游、旅游、高爾夫、攝影、藝術(shù)）喜好分析：喜歡接受新鮮事物，融中西文化為一體，自成一系，個性鮮明。融創(chuàng)潛在目標客戶的定位

融創(chuàng)業(yè)主

潛在目標客戶群——與融創(chuàng)業(yè)主有共同自然特征與共性特征的一群人融創(chuàng)業(yè)主與潛在目標客戶群認可什么？

融創(chuàng)業(yè)主與潛在客戶區(qū)域的國際性融創(chuàng)建筑的國際化風格被國際認可的國際級園林景觀國際化社區(qū)生活氛圍融創(chuàng)業(yè)主與潛在客戶真正認可的是：

與自己有相同國際標簽的鄰居共同生活在國際化區(qū)域內(nèi)的國際社區(qū)?。∪P銷售任務及營銷費用年度0607080910合計銷售額3億4億6億5億1億19億營銷費用106080012008001804040分配原因1、市場認知度及認可度需要再鞏固2、長春市場的成熟度仍然不夠1、市場成熟度利好2、項目人氣已經(jīng)形成、口碑宣傳渠道代替其他營銷渠道1、商業(yè)銷售全面啟動2、配合商業(yè)銷售營銷費用適度傾斜1、區(qū)域成熟2、高檔住宅區(qū)形成1、尾盤銷售的人員工資支出2、少量營銷渠道費用容積率按1.0計算均價按4000元/平總銷售額約23億已完成近4億銷售費用剩余4040萬元2006年營銷推廣節(jié)奏及營銷組合

知己知彼，百戰(zhàn)不殆！

——熟悉競品2006年上市的競品項目情況：

正所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”，在清楚地認識到我方項目的客觀情況后，還要對2006年即將上市的競品項目有充分了解。以下是對我方項目構(gòu)成直接競爭威脅的競品項目的一些預計情況：項目名稱總面積新品上市時間上市產(chǎn)品銷售均價主力戶型主力面積天安第一城三期7萬平06.5-6月獨體別墅

9000元/平米

五室四廳四衛(wèi)

356平米左右聯(lián)排別墅

5500元/平米

六室四廳四衛(wèi)

280平米左右疊加別墅

4500元/平米

四室四廳四衛(wèi)

240平米左右多層（六層）

3800元/平米

三室兩廳兩衛(wèi)

146平米左右中海萊茵東郡13萬平06.4月雙拼別墅

7000元/平米

四室兩廳四衛(wèi)360平米左右聯(lián)排別墅

5000元/平米四室兩廳三衛(wèi)

280平米左右疊加別墅

4200元/平米四室兩廳三衛(wèi)

230平米左右萬達明珠8萬平06.6月多層

3800元/平米三室一廳兩衛(wèi)

150平米左右高層

3300元/平米三室一廳兩衛(wèi)

120平米左右高新怡眾名城11萬平06.7月小高層

2350元/平米三室兩廳兩衛(wèi)

140平米左右多層

2550元/平米三室兩廳兩衛(wèi)

140平米左右南郡水云天二期7萬平06.7月小高層

4500元/平米

三室兩廳兩衛(wèi)

150平米左右大禹城邦60萬平06.6月多層2750元/平兩/三室兩廳兩衛(wèi)140平左右小高層2850元/平三室兩廳兩衛(wèi)140平單身公寓2700元/平一/兩一廳一衛(wèi)50平備注：（其他潛在競品項目的相關情況）輕軌六合項目：該項目位于我方項目旁邊，于2005年11月14日由長春輕軌六合房地產(chǎn)公司通過招牌掛方式獲??；樓面地價：1206元/平米；預計建設別墅類產(chǎn)品；上市時間不詳；和記黃埔項目：占地面積82.72萬平方米，總投資4.12億港元；預計2006年不上市；萬科凈月項目：建筑住宅面積8萬平米左右；預計為別墅類產(chǎn)品（聯(lián)排、獨體）；預計明年6、7月份上市；吉糧花園項目：占地面積14.19萬平方米；建筑面積19.41萬平米；產(chǎn)品形式為多層、小高層、疊加、聯(lián)排、雙拼、獨體別墅；預計2006年6、7月份上市。根據(jù)我們以上初步掌握的2006年上市的競品項目情況，我們將從競品項目的上市時間、上市面積、上市產(chǎn)品、銷售均價等四個方面，充分結(jié)合本項目的現(xiàn)狀進行分析：1）競品項目上市時間分析：由競品項目上市時間可以看出：2006年競品項目上市的時間大多集中在6、7月份，這種上市時間的選擇是根據(jù)長春房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)市場周期所決定的。在這個時間段內(nèi)，會有大量的競品項目在市場上集中供應，從而加劇了市場的激烈競爭。根據(jù)這種情況，建議將本項目產(chǎn)品的上市時間進行相應的調(diào)整，以避開這段市場激烈競爭期。2）競品項目上市面積分析：

2006年競品項目市場供應量較大，全年競品項目總體供應量預計在50萬平米左右（不包括本項目供應量）。這樣的市場供應量情況將給不溫不火的長春市高端房地產(chǎn)市場帶來激烈的競爭態(tài)勢。本項目銷售的整體市場環(huán)境競爭激烈，面臨這樣的市場環(huán)境，在推盤思路上必須結(jié)合自身的產(chǎn)品線特點作出相應的工作調(diào)整，如何把握好本項目產(chǎn)品的上市節(jié)奏成為全年營銷推廣工作的關鍵。3）競品項目上市產(chǎn)品分析：

2006年競品項目上市產(chǎn)品類型多層、小高層、疊加別墅、聯(lián)排別墅等均有較大的供應量。由于本項目的產(chǎn)品線拉的較長（主力產(chǎn)品形式包括多層、疊加別墅、聯(lián)排別墅等），所以這些競品項目的產(chǎn)品類型對本項目各類產(chǎn)品構(gòu)成了市場層面的競爭；這樣就要求在營銷推廣工作在突出我方產(chǎn)品賣點、強化自身項目整體附加值、自身產(chǎn)品差異化等方面加強思考力和執(zhí)行力。4）競品項目銷售均價分析：

2006年上市的競品項目根據(jù)不同的產(chǎn)品形式采取了相應的銷售定價（下面價格區(qū)間包括同檔次競爭項目及同產(chǎn)品特點的競爭項目）：小高層產(chǎn)品價格區(qū)間：2350元/平米——4500元/平米；多層產(chǎn)品價格區(qū)間：2550元/平米——3800元/平米;疊加別墅產(chǎn)品價格區(qū)間：4200元/平米——4500元/平米；聯(lián)排別墅產(chǎn)品價格區(qū)間：5000元/平米——5500元/平米；雙拼別墅產(chǎn)品價格區(qū)間：7000元/平米左右；

根據(jù)以上的競品項目的不同產(chǎn)品銷售定價情況，可以對我方項目不同產(chǎn)品的定價策略提供一定的參考依據(jù)，然后充分結(jié)合我方項目的成本構(gòu)成，制定出相應的產(chǎn)品價格。這樣，可以避免我方項目產(chǎn)品定價的盲目性，使我方產(chǎn)品定價更貼近市場價格水平，保證在價格方面的市場競爭優(yōu)勢。根據(jù)上述市場競品狀況，對于本項目的各個類型的產(chǎn)品定價需要切合的參考產(chǎn)品的成本及市場接受價格，滿足“客戶認知價值”，以此來確定項目的最終的銷售價格。產(chǎn)品線細分：一期剩余產(chǎn)品：整體屬于剩余產(chǎn)品，產(chǎn)品競爭力較差，戶型沒有優(yōu)勢。二期六層電梯產(chǎn)品：該類產(chǎn)品截止至目前已經(jīng)有過一個產(chǎn)品的市場推廣周期，但是效果甚微。究其原因在于該類產(chǎn)品存在雞肋的特點，產(chǎn)品有優(yōu)勢；空間良好、垂直交通方便、園區(qū)位置出色等，但是得房率低、總房款高確實完全制約了其優(yōu)勢，所以針對于前期推廣的特點來看，預期其完成一個迅速的銷售周期是較為困難的，所以其產(chǎn)品屬于長線勻速銷售類型的產(chǎn)品。同時需要推出有針對性地策略在可以在一定程度上提高該類型產(chǎn)品的銷售。

二期疊加產(chǎn)品：該類型的產(chǎn)品，對于一期疊加產(chǎn)品完成了全面的提升，使其產(chǎn)品力全面提高，戶型設計更加合理，單體面積放小，這些都使其可以成為2006年迅速銷售的一個特性。二期聯(lián)排產(chǎn)品：該類產(chǎn)品與二期疊加產(chǎn)品一樣，產(chǎn)品力全面提高，全面繼承了一期聯(lián)排產(chǎn)品的優(yōu)勢，這些也都使其可以成為2006年迅速銷售的一個特性。二期雙拼產(chǎn)品：該類產(chǎn)品無需多述，拉升項目檔次的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品市場前景極其看好，銷售過程中把其做為拉升項目利潤的產(chǎn)品即可。

根據(jù)上述關于產(chǎn)品的分析可以分析出必須在各類產(chǎn)品的上市時間、推盤節(jié)奏、對應措施等方面進行縝密的工作安排，如何將不同產(chǎn)品進行有效的連接從而完成整體的銷售目標是我們?nèi)隊I銷工作的重中之重。

根據(jù)上述關于產(chǎn)品的分析可以分析出必須在各類產(chǎn)品的上市時間、推盤節(jié)奏、對應措施等方面進行縝密的工作安排，如何將不同產(chǎn)品進行有效的連接從而完成整體的銷售目標是我們?nèi)隊I銷工作的重中之重!價格策略體系一期產(chǎn)品銷售分析融創(chuàng)上城一期上市產(chǎn)品產(chǎn)品類型開盤均價面積區(qū)間聯(lián)排別墅5115220㎡～294㎡疊加別墅4235209㎡～289㎡其中疊加B14158209㎡平層公寓2955118㎡～169㎡聯(lián)排別墅產(chǎn)品聯(lián)排別墅產(chǎn)品開盤均價為5115元，04年銷售均價為4965元，05年銷售均價為4753元，下降4.27%，月均銷售8套。從以上圖表可以看出，自05年3月開始銷售情況持續(xù)穩(wěn)定均在10套左右。疊加別墅產(chǎn)品疊加別墅產(chǎn)品開盤均價為4235元，04年銷售均價為3761元，05年銷售均價為3865元，上漲2.77%，月均銷售6套左右。從以上圖表可以看出，疊加別墅產(chǎn)品銷售均價較穩(wěn)定，價格波動幅度在100元左右，成交情況較平穩(wěn)。疊加B1產(chǎn)品疊加B1產(chǎn)品開盤均價為4158元，04年銷售均價為3910元，05年銷售均價為3950元，從以上圖表中可以看出該產(chǎn)品在開盤4個月時間內(nèi)完成87.5%的銷售比率，且產(chǎn)品價格穩(wěn)定，說明該產(chǎn)品在市場中的認可度較高。平層公寓產(chǎn)品平層公寓產(chǎn)品開盤均價為2955元，04年銷售均價為2891元，05年銷售均價為3039元，上漲5.12%，月均銷售10套左右。銷售情況平穩(wěn)。各產(chǎn)品銷售速度及均價對比二期產(chǎn)品價格建議聯(lián)排別墅：04-05年整體銷售均價平穩(wěn)，銷售率很好，該產(chǎn)品及4800-4900元/㎡的價格為目前市場較認可產(chǎn)品，建議在此價格基礎上微調(diào)上幅5%左右，但由于該類產(chǎn)品06年上市量大，又需要在年內(nèi)實現(xiàn)75%以上的高銷售率，因此建議二期聯(lián)排別墅目標均價為：5100元/㎡。疊加別墅：一期疊加B1產(chǎn)品為04-05年疊加最暢銷產(chǎn)品，該產(chǎn)品價格略高于其他疊加產(chǎn)品，均價為3900左右，該產(chǎn)品與我項目即將推出的二期疊加產(chǎn)品極為相似，為能保證該部分產(chǎn)品在年內(nèi)能夠100%銷售，因此建議二期疊加產(chǎn)品在此價格基礎上增加5%，建議目標均價為4100元/㎡。平層公寓：該產(chǎn)品一直為房地產(chǎn)市場的主力產(chǎn)品線，一期均價為2900元左右，按規(guī)律增長06年價格應在3100~3200元/㎡，由于我司06年不推出該產(chǎn)品，在07年上市時，該產(chǎn)品價格按規(guī)律增長應達到3400-3500元/㎡。價格制訂原則以市場為基礎、參考市場競品價格、結(jié)合成本確定價格漲價策略以“小步快跑”為原則，小幅快速提升價格，降低客戶對于漲價的抗性當成本超出客戶認可價格很多時，將另辟蹊徑，用產(chǎn)品附加值及組合其他產(chǎn)品的附加值來規(guī)避價格風險強化價格體系管理，縮小報價和實際成交價格的差距，保證交易的公平性，維護品牌形象

營銷推廣思路及策略

3、項目銷售節(jié)點及銷售策略預期：1）項目第一強銷期：銷售周期：2006年3月份——5月底；營銷重點：A、上市產(chǎn)品：二期疊加78套二期聯(lián)排18套二期雙拼6套

B、預熱產(chǎn)品：D1區(qū)：二期聯(lián)排40套（5月底下預銷證）二期雙拼8套（5月底下預銷證）銷售目標：二期疊加銷售35套，銷售額：2800萬二期聯(lián)排銷售18套，銷售額：2300萬二期雙拼銷售2套，銷售額：390萬一期剩余產(chǎn)品銷售12套，銷售額：1200萬二期電梯產(chǎn)品銷售10套，銷售額：700萬共計銷售額：7390萬策略思路：A：新品上市推介（產(chǎn)品賣點支撐）

B：結(jié)合注意力經(jīng)濟，利用熱點事件結(jié)合客戶參與性引爆市場。

C：項目、德國、足球、建筑相結(jié)合促進產(chǎn)品的銷售。

D：結(jié)合SP活動營銷具體4月樣板間開放，新品上市，利用產(chǎn)品賣點作為支撐利用樣板間進行粗簡銷售。

5月炒作世界杯，引出德式建筑的內(nèi)涵，延續(xù)一直以來的國際品質(zhì)的理念，同時拋出“敬請關注融創(chuàng)·上城與您的世界杯之約”、“世界的語言——足球、建筑-------”、“融創(chuàng)·上城與德國的不解之緣”等，為后續(xù)的大幅炒作做出鋪墊。其他支持：上市產(chǎn)品銷售道具及物料準備、媒體廣告投放等預熱產(chǎn)品的市場推廣預熱費用預估：267萬

2006年4月１日——４月30日策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP新文化半版豎放4.13143272元城晚整版4.14東亞半版豎放二期熱售，項目形象及實力4.2031800元城晚整版二期熱售，項目形象及實力4.2784480元樓宇投放項目宣傳片4月3萬電視播放項目宣傳片4月8萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月16萬戶外發(fā)布直郵長春高企經(jīng)理+俱樂部會員+高檔社區(qū)直郵資料：俱樂部會刊4月3萬銷售道具準備印刷品制作4月5萬售樓處布置及現(xiàn)場氣氛布置針對于開盤銷售中心調(diào)整4月5萬營銷目標：本月通過樣板間開放信息、開盤、景觀，促進新品成交共計：65，9552元

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整2006年5月策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP長晚半版聯(lián)排新品預熱5.1128萬城晚整版5.11東亞整版5.18新文化半版敬請期待融創(chuàng)·上城與您的世界杯之約5.25房產(chǎn)報封底樓宇投放項目宣傳片3月3萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月16萬戶外發(fā)布房交會項目整體新品銷售5月35萬廣播敬請期待融創(chuàng)·上城與您的世界杯之約96.85月3萬銷售道具準備印刷品制作5月5萬營銷目標：本月通過新品上市信息，結(jié)合房交會促進成交

共計：90萬

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整2）項目第二強銷期：銷售周期：2006年6月份——8月底；營銷重點：上市產(chǎn)品：二期疊加43套二期聯(lián)排113套（含D2區(qū)48套，D3區(qū)65套）二期雙拼12套（含D2區(qū)8套）銷售目標：二期疊加銷售30套，銷售額：2400萬二期聯(lián)排銷售43套，銷售額：5400萬二期雙拼銷售3套，銷售額：580萬一期剩余產(chǎn)品銷售14套，銷售額：1200萬二期電梯產(chǎn)品銷售13套，銷售額：900萬共計銷售額：10480萬策略思路：A：產(chǎn)品賣點支撐

B：全面提升客戶參與熱情

C：提升園區(qū)成熟度及完善配套

D：結(jié)合SP活動營銷具體：6月激情世界杯之月，猜球賽贏取折上折。

7月露天電影周，經(jīng)典影片與超級賽事好戲連臺。

8月利用世界杯余溫，舉辦“讓業(yè)主與外籍球員親密接觸的中外對抗賽”為后續(xù)的針對于二期電梯單位的銷售做出鋪墊。其他支持：上市產(chǎn)品銷售道具及物料準備、媒體廣告投放等費用預估：182萬2006年6月策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP長晚半版足球競猜，贏取折上折6.126萬城晚整版東亞整版足球之夜，融創(chuàng)上城開啟世界杯之旅6.6新文化半版足球競猜活動報道6.22房產(chǎn)報封底樓宇投放項目宣傳片3月3萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月12萬戶外發(fā)布SP促銷活動足球之夜，融創(chuàng)上城開啟世界杯之旅6月25萬廣播敬請期待融創(chuàng)·上城與您的世界杯之約96.86月3萬銷售道具準備印刷品制作禮品6月5萬營銷目標：本月通過世界杯開賽，引起事件營銷

共計：74萬

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整2006年7月策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP長晚半版露天電影周7.626萬城晚整版房產(chǎn)報封底新文化半版足球競猜活動報道7.13東亞整版7.20樓宇投放項目宣傳片3月3萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月12萬戶外發(fā)布SP促銷活動露天電影周7月5萬廣播敬請期待融創(chuàng)·上城與您的世界杯之約96.87月3萬銷售道具準備印刷品制作禮品6月5萬營銷目標：本月通過世界杯開賽，引起事件營銷

共計：54萬

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整2006年8月策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP長晚半版中外足球?qū)官?.1026萬城晚整版房產(chǎn)報封底新文化半版產(chǎn)品賣點宣傳8.17東亞整版8.24樓宇投放項目宣傳片3月3萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月12萬戶外發(fā)布SP促銷活動足球?qū)官?月5萬廣播敬請期待融創(chuàng)·上城與您的世界杯之約96.88月3萬銷售道具準備印刷品制作禮品6月5萬營銷目標：本月通過中外足球?qū)官?，全面展現(xiàn)園區(qū)客戶特質(zhì)，同時為9月份啟動包租做好準備。

共計：54萬

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整3）項目第三強銷期：銷售周期：2006年9月份——10月底；營銷重點：上市產(chǎn)品：二期疊加8套二期聯(lián)排63套二期雙拼7套銷售目標：二期疊加銷售8套，銷售額：650萬二期聯(lián)排銷售20套，銷售額：2500萬二期雙拼銷售3套，銷售額：600萬一期剩余產(chǎn)品銷售10套，銷售額：870萬二期電梯產(chǎn)品銷售20套，銷售額：1300萬共計銷售額：5920萬策略思路：A：產(chǎn)品賣點支撐

B：全面提升客戶參與熱情

C：提升園區(qū)成熟度及完善配套

D：結(jié)合SP活動營銷具體：9月二期入住，成熟度無與倫比。

10月國慶七天樂，好禮送不停。

其他支持：上市產(chǎn)品銷售道具及物料準備、媒體廣告投放等費用預估：173萬2006年9月策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP長晚半版電梯洋房銷售信息9.726萬城晚整版房產(chǎn)報封底新文化半版二期入住信息9.14東亞整版9.21樓宇投放項目宣傳片3月3萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月12萬戶外發(fā)布SP促銷活動業(yè)主入住活動9月20萬廣播二期入住信息96.89月3萬銷售道具準備印刷品制作、多層樣板間裝修禮品9月55萬營銷目標：本月通過策略促進二期電梯別墅的銷售。

共計：119萬

備注：上述策略、載體、日期的安排為計劃，如有特殊情況需進行適當調(diào)整2006年10月策略推廣安排媒體組合推廣內(nèi)容時間費用NP長晚半版國慶七天樂報道10.1226萬城晚整版房產(chǎn)報封底新文化半版國際社區(qū)生活縮影剪輯10.19東亞整版10.26樓宇投放項目宣傳片3月3萬戶外項目形象、銷售信息傳達3——12月12萬戶外發(fā)布廣播國慶七天樂活動細則及后續(xù)報道96.810月3萬銷售道具準備印刷品制作、禮品