南京豪宅產(chǎn)品專題研究報(bào)告（下篇）

精工之作細(xì)節(jié)之美南京典型豪宅價(jià)值解析南京豪宅產(chǎn)品專題研究報(bào)告〔下篇〕2021年7月15日南京同策咨詢研究中心Part2別墅類豪宅產(chǎn)品篇整體市場板塊20112012201320142015.1-5成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價(jià)（萬元／套）成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價(jià)（萬元／套）成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價(jià)（萬元／套）成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價(jià)（萬元／套）成交面積(㎡)成交套數(shù)(㎡)套均價(jià)（萬元／套）城中2612880913224122037088152919507361658243641678城東114302913761727554859344691019658855269266619161406城南18108525021527446568301179457334584132529910341591河西9316318593513137082499193773710883296392174881745城北673519816102534142510944336391533543677654720637仙西40123118660530021725691029323205555194218058436426118594江寧17515566429910346133651321449773647119303767149285291305486浦口134393285028691696391030522535888479031737429470116356合計(jì)27691795343923279073556952471016385674791401734546197640701551數(shù)據(jù)來源：njhouse別墅成交整體趨好，2021年以來市區(qū)及近郊別墅年均成交在50萬方，仙西、江寧、浦口為主力2021-2021.5南京八大板塊別墅成交情況整體來看，2021、2021年成交量年均20多萬方，2021年因整體市場大熱帶來跳躍性增長，年成交超過50萬方，今年上半年改善市場趨好，前5月已接近20萬方；從板塊結(jié)構(gòu)看，主城別墅產(chǎn)品稀缺，城中占比最少，成交以仙林、江寧、浦口最為集中；從成交價(jià)格看，城中、城東成交價(jià)格最高，套均價(jià)超過1000萬，浦口板塊受成交結(jié)構(gòu)影響價(jià)格呈明顯下降。板塊分布南京頂級(jí)別墅類豪宅項(xiàng)目分布綠城玫瑰園國信自然天城二十四方珍珠泉9號(hào)鐘山國際高爾夫中豪天祿美林墅富力十號(hào)蘇寧紫金朝陽府雅居樂長樂渡國信來鳳街一號(hào)長發(fā)都市諸公柏悅瀾庭義之證大九間堂瑪斯蘭徳復(fù)地朗香鴻興云深處名家別墅愛濤麗舍頂級(jí)別墅豪宅主要分布在浦口老山、江寧三山、城東環(huán)紫金山三大自然板塊，主城稀缺地段少量分布工程比照頂級(jí)別墅豪宅占據(jù)稀缺土地、絕版資源、成熟配套，具有不可復(fù)制性價(jià)值指標(biāo)土地價(jià)值對(duì)比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園區(qū)位城中板塊，位于馬道街與新民坊路之間，西至秦淮河夫子廟，毗鄰老門東城南文化保護(hù)區(qū)江寧三山板塊，位于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南，地處將軍山、牛首山風(fēng)景區(qū)范圍內(nèi)江寧三山板塊，位于南京翠屏山風(fēng)景區(qū)內(nèi)老山板塊，浦口區(qū)珍珠泉旅游度假區(qū)內(nèi)資源主城、秦淮河自然風(fēng)光、老門東、夫子廟、中華門歷史人文資源，唯一不可復(fù)制北靠將軍山脈、南擁康厚湖翠屏山、韓府山、將軍山老山森林公園、1800高爾夫球場、珍珠泉度假景區(qū)配套主城配套、休閑景點(diǎn)，可作為第一居所交通便利、通達(dá)主城、機(jī)場、生活商業(yè)配套齊全，地鐵s1機(jī)場線站點(diǎn)距離1km，可作為第一居所將軍大道通達(dá)主城、南京南站、占據(jù)交通樞紐、周邊商業(yè)生活配套齊全，地鐵1號(hào)線500m，可作第一居所周邊生活配套不足，但距離長江大橋8公里，過江隧道10分鐘車程，隨著新區(qū)規(guī)劃落實(shí)，與主城便利性提升，是兼具居住和度假的城市別墅獨(dú)棟或類獨(dú)棟，風(fēng)格多為中式、法式，依地形地貌造景，注重自然、建筑的融合價(jià)值指標(biāo)規(guī)劃價(jià)值對(duì)比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園規(guī)劃指標(biāo)占地5.89公頃，地上建面5.89萬方，容積率1.0，須保護(hù)和復(fù)建項(xiàng)目內(nèi)舊宅和街巷肌理占地18萬方，建筑面積5萬方，容積率0.28總占地700余畝，總建面25.86萬方，容積率0.39占地30萬方，建筑面積9萬方，容積率0.3物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟9套、聯(lián)排88套（分三期）共103套獨(dú)棟（分三期）規(guī)劃520余棟雙拼、獨(dú)棟100多套獨(dú)棟、21套定制化別墅建筑風(fēng)格明清風(fēng)格中式別墅現(xiàn)代中式風(fēng)格、屋面采用新材料鋁錳合金金屬管，環(huán)保性隔熱防紫外線托斯卡納、現(xiàn)代法式兩種風(fēng)格一期為地中海風(fēng)格、二期為法式莊園風(fēng)格園林景觀明清風(fēng)格院落、“里坊”式街巷明－仇英《獨(dú)樂園》主題園林實(shí)景再現(xiàn)依山而建，抬階而上，建筑、植被、蜿蜒景觀小道融為一體，形成歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)光依山脈規(guī)劃，由西往東呈上坡走勢，最大高度差40米，收山入園，建筑、院落、自然山水、百余種植物融為一體組團(tuán)景觀，富有層次工程比照別墅豪宅以土地尺度為賣點(diǎn)，下沉式庭院，關(guān)景入院，附贈(zèng)雙車位入庫價(jià)值指標(biāo)產(chǎn)品價(jià)值對(duì)比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園戶型尺度一期476-945平米，二期600-700平米，部分戶型四層（地下二層，地上二層）一期30套，每套占地2-3畝不等，面積從660-1282平米不等，層高3.5m收官街區(qū)奔牛谷獨(dú)棟490-640平米720-1900平米不等空間特色中式和院，負(fù)二層下沉式內(nèi)庭院三進(jìn)三出、大尺度內(nèi)庭院、臥室全套房設(shè)計(jì)，下沉式中庭、引水入院層層退臺(tái)，大面寬觀景露臺(tái)、衛(wèi)浴雙間設(shè)計(jì)、雙臺(tái)面、室內(nèi)多玻璃窗少墻面保證采光、下沉庭院全套房、衛(wèi)浴雙間、雙臺(tái)面設(shè)計(jì)、大尺度露臺(tái)、下沉庭院停車位雙車位入庫一層雙車位入庫一層單車庫雙車位入庫工程比照主題私家會(huì)所，高端物業(yè)，提供圈層生活專屬效勞價(jià)值指標(biāo)服務(wù)價(jià)值對(duì)比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園會(huì)所明清風(fēng)格4進(jìn)會(huì)所，分為前臺(tái)、影音室、藏品區(qū)、活動(dòng)區(qū)獨(dú)樂主題會(huì)所，泳池、古籍閱讀、會(huì)客、品茶賞鑒功能會(huì)所為三層，地下一層辦公，地上兩層做會(huì)所配套，約5-6千平，由金陵飯店自營，設(shè)兒童活動(dòng)室、健身房、乒乓球室、羽毛球館、瑜伽館、恒溫泳池、棋牌室、餐廳、會(huì)議室、書吧、影視廳餐飲會(huì)館、商務(wù)會(huì)館、康體會(huì)館、棋牌會(huì)館、精品酒店客房、閱覽室、DIY俱樂部、終身會(huì)籍，與南京各大圖書館合作，提供代購專屬服務(wù)，為業(yè)主量身定制興趣俱樂部物業(yè)雅居樂雅萊格物業(yè)高力國際物業(yè)金陵飯店物業(yè)，20戶一個(gè)管家綠城物業(yè)，4.35元／平米工程比照頂級(jí)別墅豪宅價(jià)格以2000萬／套起步，面向全市內(nèi)外財(cái)富階層，不以現(xiàn)金流為目標(biāo)，緩慢去化價(jià)值指標(biāo)營銷對(duì)比雅居樂長樂渡證大九間堂瑪斯蘭徳綠城玫瑰園價(jià)格在售聯(lián)排產(chǎn)品2000萬／套起價(jià)，，獨(dú)棟多為歷史文物復(fù)建暫不考慮銷售售2400萬／套起售1700萬／套起售1800萬／套起售去化2013年12月開盤，一期44套開盤當(dāng)年基本售罄，二期2015年3月開盤，月均4-5套一期30套2014年7月開出，截至目前去化20多套去年5月開盤，推出收官之作奔牛谷街區(qū)共46棟獨(dú)棟，目前僅剩1套一期47套2008年開售，2009年8月售罄，二期2009年推出46套，2010底售罄，2011年推出F組團(tuán)山地別墅10余套，2012年推出21套流云苑定制化別墅，2013年推出剩余30套，目前剩余一套2億樓王客戶定位對(duì)人文資源看重的全市財(cái)富階層面向國內(nèi)外頂級(jí)財(cái)富階層入住客戶以地緣性財(cái)富階層為主面向國內(nèi)外頂級(jí)財(cái)富階層工程比照頂級(jí)別墅豪宅產(chǎn)品總結(jié)?稀缺的土地和絕版的資源，使其具有不可復(fù)制性，具有投資收藏價(jià)值；?物業(yè)規(guī)劃純粹，景觀打造遵循自然，注重自然、建筑、景觀三者融合；?買產(chǎn)品實(shí)質(zhì)是買稀缺土地，功能設(shè)計(jì)注重舒適享受，下沉內(nèi)庭院，關(guān)景入院為基本特質(zhì)；?主題私家會(huì)所，高端物業(yè)，提供頂級(jí)圈層專屬服務(wù)；?定位面向全部財(cái)富階層，地緣性不明顯市場小結(jié)頂級(jí)別墅豪宅案例分享證大九間堂瑪斯蘭徳證大九間堂工程背山面水，擁有稀缺的自然資源和配套，可為第一居所，規(guī)劃純獨(dú)棟別墅區(qū)，價(jià)值不可復(fù)制板塊：工程位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，屬于南京三大別墅聚集地之一的三山板塊；資源：工程北靠將軍山脈，東臨河海大學(xué)新校區(qū)，西接牛首山國家級(jí)度假風(fēng)景區(qū)，南擁康厚湖水庫〔天然湖面接近200畝、水深10米〕，坐享稀缺的自然資源和豐富的人文資源；配套：地塊距市中心17公里，距祿口國際機(jī)場20公里，距離S1機(jī)場線佛城西路站僅1公里，附近2公里范圍內(nèi)有萬達(dá)廣場、1912商業(yè)區(qū)、萬尚城廣場，學(xué)校、醫(yī)院、銀行等生活配套；規(guī)劃：南京占地18萬方，建筑面積5萬方，容積率0.28，工程分三期開發(fā)共103套獨(dú)棟別墅，另配獨(dú)樂主題會(huì)所和高力物業(yè)，一期約30套去年7月推出，每套占地2-3畝不等，面積從660-1282㎡不等，售價(jià)2400萬起，目前一期去化20套左右建筑為中式院林大師之作，賦予收藏價(jià)值，外墻立面采用新材料新技術(shù)工程由香港許李嚴(yán)建筑師事務(wù)所——嚴(yán)迅奇大師潛心設(shè)計(jì)，以簡約的風(fēng)格打造現(xiàn)代中式院林大宅之作九間堂建筑以拙樸石墻、起伏的緩坡屋頂、厚重的木門構(gòu)建厚重內(nèi)斂額現(xiàn)代文化大宅外墻采用干掛石材屋面采用新材料鋁錳合金金屬板，環(huán)保隔熱防紫外線入戶門選用木材、石獅、石階證大九間堂?獨(dú)樂園圖?景觀實(shí)景再現(xiàn)工程誠邀清華大學(xué)園林大師朱育帆博士，對(duì)天然的山、水、湖、林等景色資源加以整合和創(chuàng)新，不但按小區(qū)各景點(diǎn)上下錯(cuò)落的先天特質(zhì)打造了小區(qū)九景，更將明-仇英的?獨(dú)樂園圖?在小區(qū)實(shí)景再現(xiàn)，建成現(xiàn)代園林?獨(dú)樂園?。三開三進(jìn)、隔而不圍、采用多元中式元素打造東方庭院證大九間堂筠廬流杯亭見山臺(tái)營銷中心會(huì)所觀景碼頭畫汀康厚湖?獨(dú)樂園?實(shí)景證大九間堂景觀細(xì)節(jié)山水花木、亭臺(tái)樓閣，廊、庭、道、榭、流水形成隔而不圍，圍必缺之意證大九間堂景觀細(xì)節(jié)石在道中，道由石生，峰回路轉(zhuǎn)、曲徑通幽，打造步移景異、變幻無窮之感。證大九間堂一層233㎡二層194㎡地下一層220㎡647㎡四房三進(jìn)三出設(shè)計(jì)，主次有序，虛實(shí)相間；大尺度庭院，將庭位于院中；一層配雙車位入庫；中堂為軸，功能分區(qū)合理，觀景餐廳與中西雙廚空間獨(dú)立；臥室全套房設(shè)計(jì)，南向主臥帶獨(dú)立露臺(tái)，配凹形闊綽衣帽間和獨(dú)立書房；下沉式中庭設(shè)計(jì)，保證地下室采光及觀景證大九間堂844㎡四房一層312㎡二層202㎡地下一層328㎡三進(jìn)三出，引水入室，環(huán)繞廳堂，幽靜不乏韻律；層高3.5，中庭挑高，彰顯氣度；雙臥南向套房之間設(shè)計(jì)家庭廳，增加內(nèi)庭感；餐廚劃一，雙車位入庫；奢闊南向主臥套設(shè)計(jì)，獨(dú)衛(wèi)獨(dú)廳；次臥全套房設(shè)計(jì)，并帶獨(dú)立露臺(tái)；雙下沉式庭院，大尺度地下室空間滿足休閑娛樂聚會(huì)功能證大九間堂獨(dú)樂主題會(huì)所會(huì)所作為建筑群的一局部，和其他別墅外形立面雷同，對(duì)面擺設(shè)超大盆景，屋頂設(shè)計(jì)緩波浪形，更顯氣派。內(nèi)部空間以現(xiàn)代中式為主題，將露天花園引入中庭，沿著墻身設(shè)計(jì)錯(cuò)落書架，泳池旁設(shè)置相當(dāng)大的茶吧，宴會(huì)廳設(shè)計(jì)與外形融合，設(shè)計(jì)大幅度波浪形天花，老榆木開放式門，散發(fā)古樸中式味道。證大九間堂瑪斯蘭徳工程享三山自然資源，交通、生活配套完善，第一居所別墅區(qū)，居住純粹、產(chǎn)品稀缺瑪斯蘭德板塊：工程屬于三山板塊和南京南站核心區(qū)域；資源：工程處于南京翠屏山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，翠屏山、韓府山、將軍山三山聳峙，環(huán)境優(yōu)良；配套：工程占據(jù)交通樞紐，地鐵、高速、高鐵交匯，出行便利，緊鄰江寧大學(xué)城，人文氣氛濃郁，周邊生活配套齊全，托樂嘉商業(yè)街區(qū)、華潤蘇果、勝太路商業(yè)街近在咫尺；規(guī)劃：工程總占地700余畝，總建筑面積25.86萬平方米，容積率0.39，規(guī)劃520余棟雙拼及獨(dú)棟別墅,2003年底開發(fā)。2021年推出收官之作奔牛谷街區(qū)，共46席獨(dú)棟別墅，去年5月開盤，目前僅剩1套，另外羚羊谷還有3席精裝樣板獨(dú)棟未售。奔牛谷街區(qū)在售建筑根據(jù)地勢排布，層疊錯(cuò)落，風(fēng)格以現(xiàn)代法式和托斯卡納為主奔牛谷組團(tuán)是地塊的制高點(diǎn)，建筑依山而建，拾階而上，順坡地之勢力，規(guī)劃每棟別墅的位置，局部戶型設(shè)計(jì)雙首層，與原始地貌融合，層疊有序，錯(cuò)落有致。兩種建筑風(fēng)格：現(xiàn)代法式：斜坡面、石材顏色穩(wěn)重，對(duì)稱美學(xué)造就莊重高雅托斯卡納：褐紅色的黏土筒瓦、斑駁的文化石、半圍合的院落布局，雕刻莊園之美瑪斯蘭徳505㎡主力戶型設(shè)計(jì)一層200.31㎡二層160.61㎡三層48.3㎡地下層105.83㎡中西雙廚、獨(dú)立早餐廳、