新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型實(shí)踐探索

如今社會的不斷進(jìn)步使人們的生活質(zhì)量變得越來越好，讓人們的生活產(chǎn)生了較為明顯的變化，也使人們對于自身的居住條件產(chǎn)生了更加強(qiáng)烈的要求。房地產(chǎn)企業(yè)作為提供住房的基礎(chǔ)性行業(yè)，社會對其發(fā)展也產(chǎn)生了更高的要求，需要房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中付出更多的努力，做出更大的變革，盡量營造良好的發(fā)展環(huán)境和氛圍，為人們提供更好的住房條件。但在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和轉(zhuǎn)變的過程中，會出現(xiàn)很多的問題，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步速度，比如說在財務(wù)管理環(huán)節(jié)，可能會由于人員管理意識缺乏，以及財務(wù)管理制度體系的不完善，還有其中的動態(tài)管理效果不足，導(dǎo)致財務(wù)管理的效果并不是十分理想，也難以為房地產(chǎn)企業(yè)的正確決策提供科學(xué)合理的參考依據(jù)。本文針對新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型問題進(jìn)行的實(shí)踐探索和研究，具有重要參考意義。一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）發(fā)展呈多元化趨勢如今房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中普遍面臨著資金鏈斷裂以及融資難度增加的問題，還有土地成本增加、行業(yè)競爭變大的壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要調(diào)整自己的生產(chǎn)經(jīng)營模式，變革財務(wù)管理體系。而處于轉(zhuǎn)型階段的房地產(chǎn)企業(yè)本身在經(jīng)營管理的過程中就體現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)，尤其是企業(yè)中的財務(wù)以及業(yè)務(wù)工作都體現(xiàn)出了多元化的發(fā)展效果。另外很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中會采取園區(qū)運(yùn)營模式針對各項業(yè)務(wù)進(jìn)行管理。在這種背景下，企業(yè)中的管理內(nèi)容也變得更加豐富多樣，同時其財務(wù)核算的模式也理應(yīng)進(jìn)行改變。而針對不同階段的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容要適用不同的核算標(biāo)準(zhǔn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式得到進(jìn)一步的轉(zhuǎn)型和優(yōu)化。在房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中，財務(wù)管理是其中比較重要的內(nèi)容，這項管理工作不但能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的順利穩(wěn)定發(fā)展，也能夠讓企業(yè)中的各項資源得到合理的調(diào)動以及優(yōu)化配置，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營管理的目標(biāo)奠定更好的基礎(chǔ)，提供更豐富的支持，使企業(yè)發(fā)展目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。（二）市場競爭力增加如今社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及國際市場的變化，讓很多房地產(chǎn)在發(fā)展和建設(shè)的過程中暴露出了明顯的問題，包括他們的內(nèi)部管理模式陳舊復(fù)雜以及競爭力下降等。這些問題的存在都會影響到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的腳步和速度，其當(dāng)前面臨著比較復(fù)雜的市場競爭環(huán)境，需要房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中自覺做出改變，突破傳統(tǒng)的思維方式，并尋找更新的發(fā)展道路，采取科學(xué)的方法提升企業(yè)的經(jīng)營管理質(zhì)量，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中占據(jù)更有利的地位。財務(wù)管理本身是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理中的重要內(nèi)容，理所當(dāng)然要適應(yīng)當(dāng)前社會發(fā)展的形式，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定更好的基礎(chǔ)。（三）盈利模式在轉(zhuǎn)變當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營管理的過程中做出了更多的努力，相應(yīng)的盈利模式也會隨著經(jīng)營發(fā)展方式的變化而產(chǎn)生改變。房地產(chǎn)已經(jīng)不再適用企業(yè)依靠傳統(tǒng)的土地增值盈利模式，其不斷縮小了房地產(chǎn)的獲利空間。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在利潤獲取方面需要進(jìn)一步提升土地的運(yùn)作能力，促進(jìn)房產(chǎn)的創(chuàng)新。另外是房地產(chǎn)行業(yè)的競爭變得越來越激烈，如果僅僅依靠土地增值的方式以及房價上漲來獲取利潤，就會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變得異常困難，在房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的過程中，就需要采取精細(xì)化的發(fā)展模式去提高利潤水平。此外是當(dāng)前我國宏觀政策環(huán)境的變化對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了很大的影響，企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展模式需要由傳統(tǒng)的粗放型模式向精細(xì)化模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，讓房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平得到提升。二、房地產(chǎn)財務(wù)管理中的問題（一）財務(wù)管理意識不足首先，是房地產(chǎn)企業(yè)中的經(jīng)營管理者對于財務(wù)管理工作的認(rèn)識不足，其認(rèn)知可能還停留在基礎(chǔ)的日常報銷以及核算，還有付款，記賬，財務(wù)報表的編制等環(huán)節(jié)，這些工作實(shí)際上都是一些針對財務(wù)會計事項的事后處理工作，而沒有真正讓房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)管理工作人員參與到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，使財務(wù)人員的價值無法得到充分的發(fā)揮；其次，是如今房地產(chǎn)企業(yè)中其他職能部門的工作人員認(rèn)為財務(wù)管理工作的開展和他們的工作內(nèi)容無關(guān)，導(dǎo)致在財務(wù)管理部門的工作人員組織開展相應(yīng)的管理工作時，無法得到其他部門的密切配合以及支持，讓很多獲得的數(shù)據(jù)存在時效性以及準(zhǔn)確性方面不足的問題。因此房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作的開展效果并不是十分理想和完善，致使房地產(chǎn)企業(yè)中的資金計劃安排以及實(shí)際的工作情況中消耗的資金產(chǎn)生較大的偏差，企業(yè)資本管理問題頗多，阻礙了企業(yè)財務(wù)管理工作開展。（二）財務(wù)管理制度不足針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，組織開展內(nèi)部管理工作時要有明確的工作重點(diǎn)，就是要針對房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)以及運(yùn)營的銷售進(jìn)行相應(yīng)的管理，形成一體化的管理模式，但是在這個過程中忽視了建設(shè)完善的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度體系。比如說，房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)管理部門并沒有根據(jù)實(shí)際的財務(wù)管理需求去規(guī)范制度體系，明確管理的行為以及流程。在財務(wù)管理工作中的工作內(nèi)容可能只集中在了基礎(chǔ)的財務(wù)數(shù)據(jù)傳輸以及數(shù)據(jù)的核算，還有成本的控制管理、納稅申報等基礎(chǔ)的功能上，只能簡單地沿用傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式和制度，并沒有建立形成和房地產(chǎn)企業(yè)的自身情況更加匹配的內(nèi)部財務(wù)管理制度體系和流程，也沒有規(guī)范其中的行為。導(dǎo)致工作人員在開展財務(wù)管理工作時缺乏應(yīng)有的參考依據(jù)，難以達(dá)到內(nèi)部財務(wù)管理的科學(xué)化目標(biāo)。此外是有些房地產(chǎn)企業(yè)建立了科學(xué)化的財務(wù)管理制度體系。但是這種制度體系卻太過于表面化及缺少執(zhí)行力，也難以發(fā)揮出財務(wù)管理工作在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的重要價值和作用，嚴(yán)重影響了地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理行為。（三）缺乏財務(wù)籌劃管理很多房地產(chǎn)企業(yè)在組織開展財務(wù)管理的工作時，無法按照企業(yè)未來的經(jīng)營籌劃模式進(jìn)行相應(yīng)的財務(wù)計劃設(shè)定。因此導(dǎo)致后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)在開展財務(wù)管理工作時缺乏明確的方向以及動力，也會導(dǎo)致在財務(wù)管理工作中存在太多的主觀猜測，讓財務(wù)管理模式處于被動開展的局面；難以針對房地產(chǎn)企業(yè)中的各項成本和資金進(jìn)行合理的規(guī)劃，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)管理的職能價值無法得到充分的體現(xiàn)和發(fā)揮；因此而阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，更會影響到財務(wù)管理的最終成效。（四）缺乏財務(wù)動態(tài)管理如今有一些房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，針對財務(wù)管理方面的事項并沒有進(jìn)行長遠(yuǎn)的考慮，也沒有針對不同的工程項目進(jìn)度計劃以及前期的預(yù)算進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)定，在項目開展的過程中沒有加強(qiáng)對成本以及資金流等多個方面的把控。雖然在事后對項目成本進(jìn)行了考核和分析，也取得了一定的成果，能夠挽回一些不必要的現(xiàn)金流出。但是這對于財務(wù)管理的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)來講，必然是失敗的，在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的過程中，也難以產(chǎn)生應(yīng)有的價值和作用。三、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型實(shí)踐策略（一）提高財務(wù)管理意識實(shí)際中，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營管理時體現(xiàn)出計劃性較強(qiáng)以及復(fù)雜性較大的特點(diǎn)，需要相應(yīng)的財務(wù)管理工作人員在實(shí)際經(jīng)營管理環(huán)節(jié)發(fā)揮各自的職能，并通過針對企業(yè)資本的效益管理來達(dá)到企業(yè)風(fēng)險和收益管控的重要目標(biāo)。在這個過程中，要樹立房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理意識，首先是要求房地產(chǎn)企業(yè)中的經(jīng)營管理人員能夠明確財務(wù)管理工作對于企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要影響，了解財務(wù)管理體系的核心地位，讓經(jīng)營管理者以身作則地去強(qiáng)化管理，引導(dǎo)管理，讓財務(wù)人員的作用得到充分的發(fā)揮。其次是要求房地產(chǎn)企業(yè)中負(fù)責(zé)財務(wù)管理工作的人員也能夠積極參與到各類型的財務(wù)管理事務(wù)培訓(xùn)過程中，讓自己積累的財務(wù)知識更加豐富，知識結(jié)構(gòu)更加完善，為財務(wù)管理工作的開展創(chuàng)造有利的條件。最后還需要針對房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)管理工作人員進(jìn)行各類型財務(wù)知識和業(yè)務(wù)流程的培訓(xùn)，了解在培訓(xùn)過程中存在的問題，并對其進(jìn)行解決保證人員培訓(xùn)的效果，為后續(xù)財務(wù)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)。此外，還需要針對財務(wù)管理的作用進(jìn)行適當(dāng)?shù)男麄?，讓房地產(chǎn)企業(yè)中的每一個部門都能夠參與到財務(wù)管理的過程中，主動去配合相關(guān)方面的工作，使企業(yè)整體財務(wù)意識水平得到提升[1]。（二）完善財務(wù)管理制度實(shí)際中，可能會由于房地產(chǎn)企業(yè)管理者的不重視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度的建設(shè)比較松散，也會讓企業(yè)中的員工缺乏精神氣，那么就需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理者能夠提供一個更加完整的管理制度體系。從最初的項目預(yù)算到項目的施工，再到最終的項目完成，其中都需要涉及，并讓這種財務(wù)管理制度體系盡量體現(xiàn)出全面性的效果，幫助企業(yè)規(guī)避發(fā)展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險。由于企業(yè)中所有的人都會存在惰性，那么就需要企業(yè)的管理者在其中發(fā)揮相應(yīng)的作用，做好監(jiān)督工作，防止財務(wù)管理人員為了滿足一己私利而做出偷稅漏稅或者是中飽私囊的問題。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)授權(quán)機(jī)構(gòu)的建設(shè)方面也需要體現(xiàn)出完善性，要為員工提供適當(dāng)?shù)莫剟睿姑恳粋€部門和財務(wù)管理部門之間相互配合開展工作，讓房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度建設(shè)更完善，使財務(wù)管理工作的開展更規(guī)范，最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)[2]。（三）全面實(shí)施預(yù)算管理房地產(chǎn)企業(yè)中的全面預(yù)算管理是實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型的有效工具和思路，同時也是房地產(chǎn)企業(yè)針對資源進(jìn)行合理配置，實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)的有效方法，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)基于戰(zhàn)略目標(biāo)的導(dǎo)向和前提下，明確全面預(yù)算管理的目標(biāo)，制定出全面預(yù)算管理的流程和方案，并且根據(jù)預(yù)算管理的目標(biāo)開展相應(yīng)的管理工作。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)管理部門在制定全面預(yù)算管理體系時，根據(jù)自身所處的行業(yè)情況，結(jié)合自身的行業(yè)特點(diǎn)，將項目的預(yù)算作為重要的基礎(chǔ)。根據(jù)項目的開發(fā)進(jìn)度以及建設(shè)的周期對成本費(fèi)用以及項目的收入等多個方面的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算，使之深入貫徹和落實(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的整個過程，最終形成一種整體預(yù)算的模式。也正是通過對所有的項目量進(jìn)行的預(yù)算匯總，形成專用的年度預(yù)算體系，還可以根據(jù)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)和企業(yè)的實(shí)際情況對預(yù)算的內(nèi)容進(jìn)行合理的調(diào)整，讓預(yù)算的制度體系和實(shí)際情況更加匹配，這就讓房地產(chǎn)企業(yè)中的全面預(yù)算管理體現(xiàn)出動態(tài)性的特點(diǎn)。通過針對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的合同成本以及非合同成本，還有各項待發(fā)生成本進(jìn)行合理的管控，能夠?qū)⒉煌h(huán)節(jié)的成本控制在科學(xué)的范圍內(nèi)，達(dá)到控制總成本的目標(biāo)[3]。（四）加強(qiáng)財務(wù)資金管理針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金的管理工作對于成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有同樣重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)收款項形成主要是來自他們應(yīng)收的房屋銷售款項，而針對房屋銷售款項的追收，則需要建立更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、完整的、有效的制度體系。財務(wù)工作人員針對銷售業(yè)務(wù)進(jìn)行收款管理時，要嚴(yán)格按照系統(tǒng)的銷售款項的流程來開展，銷售房屋的收入要根據(jù)合同或者是協(xié)議的規(guī)定，在確認(rèn)金額并收款之后開具專用的發(fā)票。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)資金管理，還需要根據(jù)審批通過的資金計劃以及付款審批單去完成資金的統(tǒng)一調(diào)度以及付款的安排，房地產(chǎn)企業(yè)的總部財務(wù)部門需要對各項目中的資金情況進(jìn)行科學(xué)的平衡和調(diào)整，讓資金的使用效率達(dá)到最大化的目標(biāo)。同時也可以根據(jù)資金需求的緊急情況以及項目對于資金使用的重要程度來完成付款的任務(wù)，構(gòu)建良好的資金支付環(huán)境，讓房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)資金管理目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)[4]。四、結(jié)束語總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是一條比較長久而復(fù)雜的道路。在企業(yè)的發(fā)展過程中要實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)，就需要加強(qiáng)財務(wù)管理工作，并針對企業(yè)的運(yùn)營模式進(jìn)行深入的分析，幫助房地產(chǎn)企業(yè)制定出更加科學(xué)合理的財務(wù)決策內(nèi)容，規(guī)范財務(wù)管理的流程，明確財務(wù)管理的目標(biāo)，及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)管