西安中山房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理研究

PAGE7西安中山房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理研究摘要近些年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，國(guó)家政策對(duì)于此行業(yè)的不斷調(diào)控，市場(chǎng)化程度的不斷加深，競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別當(dāng)初的高利潤(rùn)時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)也越來(lái)越關(guān)注于自己的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理，特別是民營(yíng)企業(yè)，思想轉(zhuǎn)變非常迅速，反倒是國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商基本沒(méi)有建立比較完善的成本管理控制體系，這樣就導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)成本得不到有效控制，各項(xiàng)費(fèi)用支出超標(biāo)。為了增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高自身的生存能力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迫切需要有效地控制與科學(xué)地管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。本文將項(xiàng)目成本管理理論與實(shí)際項(xiàng)目相結(jié)合，目的是通過(guò)研究分析得到一些具有實(shí)際應(yīng)用價(jià)值的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的對(duì)策與措施，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有效地控制成本，提高自身的生存能力提供一些參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；項(xiàng)目成本管理；西安中山房地產(chǎn)公司目錄1緒論 11.1研究背景 11.2研究意義 11.3研究現(xiàn)狀 21.3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 21.3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 21.4研究?jī)?nèi)容 32房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理概述 42.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理的內(nèi)涵 42.2房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理的原則 42.2.1過(guò)程控制及動(dòng)態(tài)控制原則 42.2.2因地制宜原則和例外管理原則 42.2.3節(jié)約原則 52.2.4責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則 53西安中山房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析 63.1公司概況 63.2公司房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀 63.3西安中山房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題 73.3.1策劃決策階段成本管理存在的問(wèn)題 73.3.2設(shè)計(jì)階段成本管理存在的問(wèn)題 83.3.3施工招標(biāo)階段成本管理存在的問(wèn)題 93.3.4施工階段成本管理存在的問(wèn)題 93.3.5竣工結(jié)算階段成本管理存在的問(wèn)題 104西安中山房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的建議 124.1策劃決策階段的成本管理 124.2設(shè)計(jì)階段的成本管理 124.3招標(biāo)階段的成本管理 124.4施工階段的成本管理 134.5竣工驗(yàn)收結(jié)算階段的成本管理 135結(jié)論 15參考文獻(xiàn) 16致謝 17網(wǎng)絡(luò)學(xué)院畢業(yè)論文獨(dú)創(chuàng)性聲明 18PAGE181緒論1.1研究背景國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)三十多年的發(fā)展，經(jīng)歷了多輪的重新整合和政策調(diào)整，已經(jīng)告別了當(dāng)初高利潤(rùn)的時(shí)代，而過(guò)去那種只要做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就能賺大錢(qián)的時(shí)代也已經(jīng)一去不復(fù)返了。目前行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)化水平已經(jīng)很高，成本相對(duì)非常透明，企業(yè)要想再獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益，就必須從精細(xì)管理要效益。這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行有效地管理和控制，實(shí)現(xiàn)成本效益最大化進(jìn)而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化。再此背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的意義甚至比無(wú)限地?cái)U(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模更重要。市場(chǎng)上綜合實(shí)力比較強(qiáng)的企業(yè)也正是由于把成本管理作為企業(yè)管控的重要手段，把成本管理提高到了非常重要的地位才使公司不斷發(fā)展并壯大的，比如萬(wàn)科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等都將成本管理作為了企業(yè)核心能力的一部分。從另一個(gè)角度看，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況是，絕大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商重視的是打造什么樣的產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品怎么能大賣(mài)，怎樣能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)最大的利潤(rùn)，把重點(diǎn)工作放在了銷(xiāo)售。而這樣勢(shì)必就往往忽視了內(nèi)部的規(guī)范管理，特別是對(duì)于項(xiàng)目的成本管理缺乏一定的認(rèn)識(shí)，存在一定的誤區(qū)。管理制度往往不完善，即使有相關(guān)的管理制度，由于缺少全員成本管理的概念，往往也存在落實(shí)不到位的問(wèn)題。這就造成了成本支出大于目標(biāo)，公司整體運(yùn)行效率低下等不良的局面。所以大多數(shù)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理方面還有待于進(jìn)一步的完善和加強(qiáng)。1.2研究意義我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)始于上世紀(jì)90年代末。當(dāng)時(shí)，隨著改革開(kāi)放政策的不斷深入，國(guó)家經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，同時(shí)國(guó)家進(jìn)行了對(duì)住房制度的改革，實(shí)行住房補(bǔ)貼貨幣化制度，導(dǎo)致住房需求急極上升，在高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)與住房剛需的互相作用下，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)生日新月異的變化，房?jī)r(jià)一路飆升。但近年來(lái)，由于世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，GDP增速由高速發(fā)展階段向中高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)變，居民收入增長(zhǎng)放緩，而房?jī)r(jià)仍繼續(xù)上漲，使廣大居民購(gòu)買(mǎi)住房的壓力倍增，住房剛需百姓對(duì)高房?jī)r(jià)收入比怨聲載道。為了防止房地產(chǎn)貸款占比過(guò)重造成我國(guó)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)，健康發(fā)展，同時(shí)讓廣大人民共享改革開(kāi)放帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)存量巨大并且房?jī)r(jià)企高這一實(shí)際情況，陸續(xù)出臺(tái)了房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策，限制房地產(chǎn)炒作和房?jī)r(jià)過(guò)快上升。通過(guò)嚴(yán)控土地供應(yīng)，嚴(yán)厲打擊囤地和低價(jià)購(gòu)地，提高開(kāi)發(fā)商的貸款門(mén)檻，大幅度提高二手房買(mǎi)賣(mài)收益的稅收征收比例等政策，同時(shí)各地方逐步建立健全房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。在各項(xiàng)措施的調(diào)控下，主要城市的房屋價(jià)格處于滯漲或下跌過(guò)程。隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的收緊，原來(lái)粗放管理、利潤(rùn)豐厚的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。影響房地產(chǎn)成本的土地費(fèi)用、人員薪酬以及建筑材料的價(jià)格不斷上漲，推高了房地產(chǎn)的成本，而房?jī)r(jià)下跌使房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間受到壓縮。還有，宏觀政策的調(diào)控，融資困難，利率上升又進(jìn)一步擠占了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已舉步維艱。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要生存和發(fā)展，就必須向管理要利潤(rùn)，通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理，減少建設(shè)成本支出，謀求企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。1.3研究現(xiàn)狀1.3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀西方國(guó)家在工程項(xiàng)目成本控制方面開(kāi)展的研究較早，其中以英國(guó)和美國(guó)為典型代表，這些國(guó)家的學(xué)者通過(guò)相關(guān)實(shí)踐研究收獲了可喜的研究成果。20世紀(jì)60年代，美國(guó)一些高等教育學(xué)校就開(kāi)始設(shè)置了成本管理專(zhuān)業(yè)課程。針對(duì)工程項(xiàng)目成本控制的研究，研究者們最初將研究側(cè)重點(diǎn)放在成本估測(cè)、控制辦法和控制思想等方面。Spoone（1974）指出工程項(xiàng)目成本本身包括多種組成要素，同時(shí)在深入分析之后，他又指出這些成本要素彼此存在線性關(guān)聯(lián)，Spoone把工程項(xiàng)目成本劃分成兩個(gè)類(lèi)別，一類(lèi)是材料成本，另一類(lèi)則是人工成本。Edua西安中山d（2009）通過(guò)其撰寫(xiě)的《全生命周期造價(jià)比較建筑方案的工具》一文主張要科學(xué)控制項(xiàng)目的造價(jià)，就必須重視項(xiàng)目成本管理，此外，他在對(duì)不同建筑方案進(jìn)行對(duì)比分析的基礎(chǔ)上，指出在項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程中都應(yīng)當(dāng)始終秉持工程項(xiàng)目建設(shè)成本與運(yùn)營(yíng)成本理念，同時(shí)對(duì)這兩種理念作出了全面而深入的闡釋。另一位學(xué)者M(jìn)a西安中山tin.J（2010）則對(duì)項(xiàng)目成本控制定義為，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所有項(xiàng)目建設(shè)參與者在項(xiàng)目建設(shè)全程中有效管控成本的一種活動(dòng)。Pete西安中山（2012）分析認(rèn)為，企業(yè)分析項(xiàng)目成本應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，經(jīng)過(guò)細(xì)致認(rèn)真的分析和成本估算之后減少一些沒(méi)有必要的資源浪費(fèi)，以此帶動(dòng)企業(yè)獲利能力提升。1.3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)學(xué)者王恩茂，劉曉君（2005）研究認(rèn)為要做好項(xiàng)目工程成本管控，就必須借助先進(jìn)成本管理原則，嚴(yán)格按照正規(guī)程序進(jìn)行，全面把握需要控制的內(nèi)容與范圍，注重對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上的成本管控，充分結(jié)合實(shí)際選擇控制辦法。史斌（2007）認(rèn)為，對(duì)于大部分企業(yè)而言，要實(shí)現(xiàn)永續(xù)發(fā)展就必須在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中重視強(qiáng)化成本核算，實(shí)現(xiàn)減支增效。蔡開(kāi)涯（2018）對(duì)傳統(tǒng)的項(xiàng)目成本管理與責(zé)任成本管理兩種成本管理模式進(jìn)行了比對(duì)分析，認(rèn)為后者較之前者有著明顯的優(yōu)勢(shì)，在此基礎(chǔ)上他認(rèn)為企業(yè)的工程項(xiàng)目成本管控系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)圍繞著責(zé)任成本管理來(lái)構(gòu)建。邢瑞宇（2016）指出，工程項(xiàng)目的成本管控涉及到的專(zhuān)業(yè)知識(shí)較多，有著高度系統(tǒng)化特征，要達(dá)到科學(xué)有效控制成本的目標(biāo)必須要秉持科學(xué)成本管控思維，鎖定重點(diǎn)控制環(huán)節(jié)。王佐琴（2017）認(rèn)為要有效對(duì)項(xiàng)目施工單位的工程項(xiàng)目成本進(jìn)行管控需要設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制度，同時(shí)還要堅(jiān)持科學(xué)的成本評(píng)估原則。劉子昂（2018）通過(guò)其撰寫(xiě)的《建筑工程工程項(xiàng)目成本管理》，對(duì)國(guó)內(nèi)建筑施工單位項(xiàng)目成本控制中存在的一些不足進(jìn)行了列述，分析了其成因，遵循了由成本評(píng)估、決策到計(jì)劃決策再到控制及核算的路線，最后指出建筑工程項(xiàng)目成本應(yīng)當(dāng)因?yàn)槿娉杀竟芾淼睦砟睿ㄓ腥绱朔娇蓪?shí)現(xiàn)既定成本控制目標(biāo)。1.4研究?jī)?nèi)容本文將項(xiàng)目成本管理理論與實(shí)際項(xiàng)目相結(jié)合，目的是通過(guò)研究分析得到一些具有實(shí)際應(yīng)用價(jià)值的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的對(duì)策與措施，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有效地控制成本，提高自身的生存能力提供一些參考。2房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理概述2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理的內(nèi)涵項(xiàng)目成本管理實(shí)際上是一種管理行為，是企業(yè)管理的一部分。成本管理就是運(yùn)用一定手段和方法，將生產(chǎn)成本管理在一個(gè)可控的范圍之內(nèi)（目標(biāo)成本之內(nèi)），從而在產(chǎn)品銷(xiāo)售金額不變的情況下，增加產(chǎn)品的利潤(rùn)，最終使企業(yè)盈利的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的成本管理一項(xiàng)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程,不論從進(jìn)度、質(zhì)量、安全、施工技術(shù)的管理都與成本管理相關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)的成本管理除了依照項(xiàng)目的成本管理程序執(zhí)行之外，還必須遵循特定的原則。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，成本的組成成分很復(fù)雜，既有土地出讓金、政府行政性收費(fèi)、大小配套費(fèi)、建設(shè)安裝工程費(fèi)又有管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅收以及建設(shè)期貸款利息等。而決定成本的因素也有很多，包括產(chǎn)品的定位、設(shè)計(jì)定位及經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等。2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理的原則現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理概念中,遵循的是全面控制與重點(diǎn)控制相結(jié)合的原則。2.2.1過(guò)程控制及動(dòng)態(tài)控制原則只有深刻理解和正確把握全面控制和重點(diǎn)控制兩個(gè)根本原則的辯證關(guān)系,才能正確處理好以下幾點(diǎn)成本管理原則：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目成本是在項(xiàng)目進(jìn)行的過(guò)程當(dāng)中逐步累加而形成的，因此房地產(chǎn)的成本管理絕不會(huì)停留在某一點(diǎn)上進(jìn)行控制，而肯定是隨著成本形成的過(guò)程進(jìn)行的過(guò)程控制。而隨著項(xiàng)目的逐步展開(kāi)，使項(xiàng)目成本形成的各個(gè)環(huán)節(jié)始終處于良好的受控狀態(tài)就是成本管理的目標(biāo)。而這一目標(biāo)的完成，又恰恰離不開(kāi)動(dòng)態(tài)控制，根據(jù)項(xiàng)目各個(gè)階段的進(jìn)展情況，隨時(shí)分析成本偏差并做及時(shí)地調(diào)整和糾偏就是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的基本原則。2.2.2因地制宜原則和例外管理原則由于所處的地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境的不同，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都有著自身的特點(diǎn)，因此只有因地制宜地制定成本管理方法和管控體系，才能使項(xiàng)目很好地推動(dòng)，在成本目標(biāo)設(shè)立和控制計(jì)劃設(shè)計(jì)中，必須根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行靈活編制，絕對(duì)不能生搬硬套，這樣才能運(yùn)用合理的控制技術(shù)和方法對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行有效控制。另外，“例外管理”是西方人提出的一種企業(yè)管理理念，就是在管理好正常影響成本因素的同時(shí)，也要時(shí)刻注意那些不經(jīng)常出現(xiàn)但卻很可能造成成本大量損失的因素。2.2.3節(jié)約原則成本管理就是利用科學(xué)的方法節(jié)約成本，一提到成本管理，其實(shí)本質(zhì)就是要節(jié)約。怎樣投入最節(jié)約經(jīng)濟(jì)的資源來(lái)獲取做大的使用功能也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一個(gè)永恒的主體。有效降低不必要的資源浪費(fèi)為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益就是成本管理的核心內(nèi)容。2.2.4責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則成本管理效果好不好其中一大影響因素就是成本管理主責(zé)部門(mén)的責(zé)、權(quán)、利是否對(duì)等。只要遵循相對(duì)均衡的責(zé)、權(quán)、利成本管理原則，給予相關(guān)人員合理的激勵(lì)機(jī)制，才能發(fā)揮他們的才能，調(diào)動(dòng)積極性和創(chuàng)造性，從而推動(dòng)企業(yè)共同進(jìn)步。3西安中山房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析3.1公司概況西安中山房地產(chǎn)公司全稱(chēng)為天津渤化海晶建設(shè)發(fā)展有限公司，系國(guó)有特大型企業(yè)天津渤海化工集團(tuán)公司下屬長(zhǎng)蘆海晶集團(tuán)全資子公司，注冊(cè)資金3億元人民幣，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房屋建筑總承包二級(jí)資質(zhì)，并通了GB/T19001-2000、GB/T24001-2004、GB/T28001-2001三體系貫標(biāo)認(rèn)證，現(xiàn)有員工260人，具有中高級(jí)職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員85名。公司自成立以來(lái)，始終秉承著以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭，帶動(dòng)建筑施工、門(mén)窗制造、商業(yè)經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理共同發(fā)展的多元化經(jīng)營(yíng)理念，先后開(kāi)發(fā)了和平里、海晶北園、海晶南園、紅鹽里、金?；▓@、麗景名苑、翰瀾苑、津雅苑等房地產(chǎn)項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)發(fā)建筑面積200余萬(wàn)平方米，年銷(xiāo)售收入達(dá)到10億元；同時(shí)先后承攬建設(shè)了天津?yàn)I海新區(qū)改造工程、濱海新區(qū)部分企業(yè)廠房建設(shè)工程、天津市政府重點(diǎn)項(xiàng)目輕紡城基礎(chǔ)設(shè)施工程等建筑施工項(xiàng)目，年建安產(chǎn)值近2億元；自建自營(yíng)的海晶家居城為濱海新區(qū)大型綜合性一站式家居裝飾建材購(gòu)物廣場(chǎng)之一，年收入近二千萬(wàn)元。3.2公司房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀西安中山房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較早，是塘沽區(qū)最早進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)之一，但由于當(dāng)時(shí)集團(tuán)公司的主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)為化工業(yè)，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于此行業(yè)很少關(guān)注，再加上當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，整個(gè)行業(yè)都處于粗放式管理階段，因此公司并不太重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本管理。況且當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)的土地以海晶集團(tuán)內(nèi)部土地為主，成本管理主要還是對(duì)于工程的建安成本管理，而整體的開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本管理仍處于經(jīng)驗(yàn)管理狀態(tài)。但經(jīng)過(guò)了20年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)的越來(lái)越規(guī)范，成本構(gòu)成也越來(lái)越透明，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，特別是近年來(lái)國(guó)家對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控和銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)控，直接影響著公司的利潤(rùn)。而且目前土地成本過(guò)高，各種新規(guī)范的出臺(tái)，直接增加了建安成本，反觀西安中山房地產(chǎn)公司的成本管理水平還停留在房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步的階段，這就使得西安中山房地產(chǎn)公司的近年來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本經(jīng)常出現(xiàn)超預(yù)算的現(xiàn)象。在這樣的背景下，公司如果還繼續(xù)忽視成本管理的重要性那必然會(huì)對(duì)整個(gè)公司的生存造成重大影響，因此，成本管理成為了西安中山房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容之一。但雖然公司對(duì)于成本的控制已提高到了一個(gè)新的高度，但是公司對(duì)于項(xiàng)目成本管理還僅僅是多引入了外部競(jìng)爭(zhēng)等方式進(jìn)行，成本失控的現(xiàn)象還沒(méi)有從根本上得到改觀，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本依然偏高。為了提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展上要在本行業(yè)立足，還需對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理水平進(jìn)行更進(jìn)一步地提高。西安中山房地產(chǎn)公司想要對(duì)自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目成本進(jìn)行有效地控制就必須要建立一個(gè)相對(duì)完善、科學(xué)可行的成本管理模型。3.3西安中山房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題西安中山房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)共分為5個(gè)階段：策劃決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工招標(biāo)階段、施工實(shí)施階段和竣工結(jié)算階段。下面就結(jié)合目前公司在各個(gè)階段成本管理存在的問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明：3.3.1策劃決策階段成本管理存在的問(wèn)題項(xiàng)目的策劃決策階段實(shí)際上是項(xiàng)目的啟動(dòng)階段，它最早開(kāi)始于籌備組的建立，在得到政府土地出讓公告前其實(shí)已經(jīng)成立。這階段一開(kāi)始的主要任務(wù)就是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體分析并出具可能性研究，為高層的決策提供重要的依據(jù)。因此本階段決定這一個(gè)項(xiàng)目是否成型是否上馬的關(guān)鍵階段。本階段的關(guān)鍵工作是進(jìn)行可觀詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)后期風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行周密的評(píng)估與分析，同時(shí)出具可行性研究報(bào)告，并結(jié)合企業(yè)自身的能力對(duì)是否拿地以及拿地策略做出分析和判斷。在此階段西安中山房地產(chǎn)公司主要存在的問(wèn)題是：（1）公司的市場(chǎng)調(diào)研員僅僅對(duì)項(xiàng)目周邊的現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行走訪，而且由于時(shí)間往往倉(cāng)促，沒(méi)有運(yùn)用科學(xué)系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查方法進(jìn)行研究。這樣對(duì)于未來(lái)的政策傾向和市場(chǎng)預(yù)測(cè)都沒(méi)能有個(gè)良好的預(yù)判。因此調(diào)研階段總是草草開(kāi)始又草草結(jié)束，而調(diào)研員把工作的重點(diǎn)放在了編制可行性報(bào)告中。（2）在對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行策劃分析中，僅僅考慮了拿地成本、建安成本、配套成本等對(duì)項(xiàng)目影響比較大的成本。一些其他的成本并沒(méi)有考慮的特別周全，為了獲得土地，考慮的企業(yè)盈利性和收益率比較高。（3）在項(xiàng)目選址時(shí)往往忽視了配套不完善，導(dǎo)致了后期配套的建筑安裝成本較大。（4）由于該公司是國(guó)營(yíng)企業(yè)，因此在決定交房日期上給自己提出的目標(biāo)過(guò)高，沒(méi)有給配套工程和辦理交房手續(xù)留出富裕的時(shí)間，導(dǎo)致后期的時(shí)間比較緊張，造成了賠款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占比重最大的兩部分就是土地出讓成本和建安成本，而隨著近些年國(guó)家政策的不斷出臺(tái)和城市土地供給的持續(xù)減少，土地的價(jià)格出現(xiàn)了很大的增長(zhǎng)，從目前的實(shí)際情況來(lái)看，土地開(kāi)發(fā)成本占房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體的比重越來(lái)越大，甚至超過(guò)了50%，當(dāng)之無(wú)愧成為房地產(chǎn)成本管理的第一位要素，地位格外重要。而公司以前所拿的地塊往往都集中于城郊，這雖然能大大降低土地購(gòu)置成本，但由于沒(méi)有充分考慮到后期配套的不便，給銷(xiāo)售工作帶來(lái)了比較大的難度。決策時(shí)還應(yīng)通過(guò)土地的區(qū)位充分考慮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，不能單純地降低成本而忽略了對(duì)于項(xiàng)目整體效益的把控。同時(shí)，戶(hù)型的方案設(shè)計(jì)也是十分至關(guān)重要的。一個(gè)項(xiàng)目的好壞，不僅僅決定于產(chǎn)品的位置定位，更取決于產(chǎn)品本身的銷(xiāo)售定位和品質(zhì)定位。同樣的地點(diǎn)，同樣的是90多平米的戶(hù)型，有的銷(xiāo)售的十分火熱，有的銷(xiāo)售的十分冷清，這就與產(chǎn)品定位決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶(hù)型設(shè)計(jì)的決策有著十分重要的關(guān)系。3.3.2設(shè)計(jì)階段成本管理存在的問(wèn)題項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段雖然所花費(fèi)的資金只占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本的很小一部分，但卻對(duì)整體項(xiàng)目成本占比最大的建安費(fèi)用影響深遠(yuǎn)。一個(gè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)可以直接影響著項(xiàng)目施工的質(zhì)量、成本、進(jìn)度，甚至是關(guān)乎整個(gè)項(xiàng)目是否盈利的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段是在決策階段后項(xiàng)目成本管理的重中之重。一個(gè)優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)可以既幫助工程使用最經(jīng)濟(jì)的手段達(dá)到設(shè)計(jì)目的，而且還能使施工團(tuán)隊(duì)以最合理和最快的速度完成設(shè)計(jì)思想。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)必須統(tǒng)籌考慮建筑的使用功能和設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性，而不能顧此失彼導(dǎo)致后期維修維護(hù)成本過(guò)高的問(wèn)題產(chǎn)生。西安中山房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段存在著以下問(wèn)題：（1）由于工期要求比較緊張，設(shè)計(jì)方案往往只讓一至兩家設(shè)計(jì)單位提供，可供選擇的參考不多。西安中山房地產(chǎn)公司由于之前的開(kāi)發(fā)理念相對(duì)保守，沒(méi)有引入外部的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，僅僅選用有過(guò)合作的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行設(shè)計(jì)，而在公司的合格供應(yīng)商庫(kù)里設(shè)計(jì)公司比較少，因而導(dǎo)致設(shè)計(jì)公司所參照的比選方案過(guò)少，沒(méi)有完全引入外界比較優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)參與設(shè)計(jì)提報(bào)。而且評(píng)委并不都是專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)出身，為了保證后期項(xiàng)目的配合順暢，往往偏重于選擇以前有過(guò)合作經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。再加上雙方高層之間都很熟悉，相互打招呼的情況也很難避免，這樣所選出的設(shè)計(jì)單位往往是以前與西安中山房地產(chǎn)公司配合最緊密的隊(duì)伍，而非是最佳設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，如此一來(lái)，方案比選的招標(biāo)就流于形式了。這樣往往設(shè)計(jì)單位并不在乎項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，而更偏向于保守設(shè)計(jì)，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)概算超估算的情況。（2）忽視了設(shè)計(jì)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性。西安中山房地產(chǎn)公司由于是一家國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商，相對(duì)于方案的經(jīng)濟(jì)性，更注重自己公司在社會(huì)的社會(huì)責(zé)任。往往在設(shè)計(jì)合同中對(duì)于各種技術(shù)指標(biāo)要求比較嚴(yán)格，對(duì)于項(xiàng)目建筑的結(jié)構(gòu)安全性上要求的比較苛刻。相對(duì)于成本方面，并不是十分的看重，合同中只有少數(shù)幾個(gè)條款是約定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)的。同樣長(zhǎng)期與西安中山房地產(chǎn)合作的公司也深知這一點(diǎn)，因此設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)方案時(shí)就會(huì)把設(shè)計(jì)的技術(shù)要求和安全性要求放在第一位，往往把設(shè)計(jì)的安全系數(shù)都考慮的相當(dāng)保守。設(shè)計(jì)費(fèi)用一般是根據(jù)工程總造價(jià)的百分比進(jìn)行收費(fèi)的，這樣就更忽略了設(shè)計(jì)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性，而造成了材料的很大的浪費(fèi)。在加上西安中山房地產(chǎn)公司本身對(duì)于鋼筋和混凝土的平米用量沒(méi)有進(jìn)行統(tǒng)一的要求和控制，就使得設(shè)計(jì)人員為了自己?jiǎn)挝坏睦?，更加擴(kuò)大材料用量，從而加大整個(gè)工程的工程造價(jià)。另一方面，西安中山房地產(chǎn)以往所選擇的設(shè)計(jì)單位也都是有國(guó)企背景下的設(shè)計(jì)單位，這樣的設(shè)計(jì)單位普遍缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和服務(wù)意識(shí)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商為了提高設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性而提出優(yōu)化方案的要求時(shí)，設(shè)計(jì)單位往往不是全力配合，而且總是強(qiáng)調(diào)自己的設(shè)計(jì)沒(méi)有問(wèn)題。這樣一拖再拖，方案設(shè)計(jì)優(yōu)化的深入工作就不了了之。另外，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，西安中山房地產(chǎn)公司沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的設(shè)計(jì)部門(mén)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行對(duì)接與溝通，往往只是派工程部進(jìn)行對(duì)接，當(dāng)圖紙下發(fā)后，也沒(méi)有相應(yīng)的部門(mén)進(jìn)行圖紙審核，查看設(shè)計(jì)圖紙是否符合開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)意圖和思路，當(dāng)設(shè)計(jì)出現(xiàn)偏差時(shí)，也沒(méi)有相應(yīng)的詳細(xì)責(zé)任條款，對(duì)于本單位和設(shè)計(jì)單位都無(wú)法進(jìn)行追責(zé)，這就導(dǎo)致了在非常重要的設(shè)計(jì)階段成本管理無(wú)法有效地開(kāi)展工作。3.3.3施工招標(biāo)階段成本管理存在的問(wèn)題西安中山房地產(chǎn)公司在工程招標(biāo)管理上還有很大的局限性，在公司管理手冊(cè)中僅有管理制度的框架，沒(méi)有具體實(shí)施細(xì)則。在招標(biāo)隊(duì)伍選擇上也是以?xún)?nèi)部招投標(biāo)選擇為主，外部公開(kāi)招投標(biāo)制度往往也只是個(gè)形式。最終導(dǎo)致招標(biāo)過(guò)程沒(méi)能達(dá)到提高項(xiàng)目質(zhì)量、降低項(xiàng)目成本的目的。當(dāng)時(shí)并沒(méi)有引入大型的施工單位，也沒(méi)有對(duì)眾多對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目感興趣的外部施工單位進(jìn)行考察和選擇?？疾旌瓦x擇的重點(diǎn)還是放在原來(lái)有過(guò)合作基礎(chǔ)的施工隊(duì)伍上，而與西安中山房地產(chǎn)公司有過(guò)合作的公司多以民營(yíng)單位為主，而且所承攬的工程規(guī)模有限。而在后期評(píng)標(biāo)過(guò)程中就是恰恰對(duì)于一些有合作基礎(chǔ)的施工隊(duì)伍有所偏向。最終導(dǎo)致兩家民營(yíng)隊(duì)伍中標(biāo)，從而對(duì)于后期的結(jié)算有所影響。在招標(biāo)中沒(méi)有考慮后期結(jié)算的事宜，所定的備案合同實(shí)際上為敞口合同，并沒(méi)有對(duì)后期結(jié)算產(chǎn)生依據(jù)。再加上在招標(biāo)后，與施工單位約定工程的絕大多數(shù)主材由西安中山房地產(chǎn)公司甲供，專(zhuān)業(yè)分包由西安中山房地產(chǎn)公司甲控，導(dǎo)致有很多總包單位的利潤(rùn)被壓縮，因而對(duì)后期的施工管理和結(jié)算帶來(lái)了很大的難度。3.3.4施工階段成本管理存在的問(wèn)題由于西安中山房地產(chǎn)公司同時(shí)是一家二級(jí)施工總承包單位，管理人員大多來(lái)自于公司的施工板塊，所以公司還是沿用施工單位的成本管理方法，把管控的重點(diǎn)放在施工實(shí)施階段。但作為開(kāi)發(fā)單位來(lái)講，這樣的管控也是存在一定的問(wèn)題的，具體體現(xiàn)在：（1）設(shè)計(jì)變更缺乏有效地規(guī)范化的管理西安中山房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)管控人員往往也比較愛(ài)站在施工單位的角度分析問(wèn)題，有時(shí)為了便于施工，讓施工單位得到最大限度的方便，往往對(duì)設(shè)計(jì)單位提出相應(yīng)的變更。另一方面，由于沒(méi)有明確的成本目標(biāo)，過(guò)程中往往為了滿(mǎn)足上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)和建議，對(duì)設(shè)計(jì)也經(jīng)常出現(xiàn)變更請(qǐng)求。例如外保溫的材料選擇、涂料的選擇、變電機(jī)房及物業(yè)用房的配制等進(jìn)行了設(shè)計(jì)修改，而這些修改往往是不計(jì)成本的。這幾種因素造成的設(shè)計(jì)變更并沒(méi)有通過(guò)成本部門(mén)進(jìn)行詳細(xì)的成本核算，而是項(xiàng)目經(jīng)理直接下令進(jìn)行變更。公司在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，很多是隨意性較大的設(shè)計(jì)變更，沒(méi)有建立起規(guī)范的設(shè)計(jì)變更審批程序，而這種變更也增加了施工單位的返工和額外支付工程費(fèi)用的增資風(fēng)險(xiǎn)。由于西安中山房地產(chǎn)公司沒(méi)有配備設(shè)計(jì)部，因而設(shè)計(jì)單位主要是和現(xiàn)場(chǎng)的施工人員進(jìn)行對(duì)接。而現(xiàn)場(chǎng)工程部相關(guān)人員缺少設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，往往只是機(jī)械地將問(wèn)題進(jìn)行傳遞，直接把現(xiàn)場(chǎng)的問(wèn)題反映給設(shè)計(jì)單位，而不去分析施工單位是否存在施工責(zé)任，是否不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)變更施工單位能自行解決；二是沒(méi)有通過(guò)成本部的核算，從而往往造成了所變更的設(shè)計(jì)造價(jià)要超出原設(shè)計(jì)造價(jià)。這種變更的結(jié)果通常會(huì)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商部確認(rèn)承擔(dān)的話，施工總包單位就會(huì)拒絕繼續(xù)施工。（2）現(xiàn)場(chǎng)簽證工作不夠規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)西安中山房地產(chǎn)公司沒(méi)有相對(duì)統(tǒng)一的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程，這就導(dǎo)致了現(xiàn)場(chǎng)簽證工作不夠規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)。施工過(guò)程中往往扯皮的事時(shí)有發(fā)生，簽證有時(shí)缺少監(jiān)理簽字，有時(shí)缺少開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理簽字，而且有的簽證雖然現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理和監(jiān)理都簽了字，為了保證施工就同意施工單位按照簽證施工了，但項(xiàng)目經(jīng)理并沒(méi)有與公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通，也沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)的簽字，這種程序上的缺失往往導(dǎo)致了施工單位在結(jié)算過(guò)程中很難與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致，從而使得結(jié)算無(wú)法進(jìn)行。另一方面就是對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證是否應(yīng)該發(fā)生的審核是沒(méi)有具體的部門(mén)或者負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)的，因此整個(gè)簽證的審核程序并不嚴(yán)謹(jǐn)。再加上簽證一般都是由工程部負(fù)責(zé)，部門(mén)簽證管理人員對(duì)于工程預(yù)算并不在行，對(duì)于簽證的內(nèi)容表述并不清楚和詳實(shí)，沒(méi)有配上具體的工程量清單及工程造價(jià)單，這就導(dǎo)致施工單位有空子可鉆，給后期的結(jié)算造成挺大的風(fēng)險(xiǎn)。而且有時(shí)都是同一類(lèi)的簽證即使金額很小也找甲方要費(fèi)用，這些成本雖然零碎，但累計(jì)起來(lái)就是一個(gè)很驚人的數(shù)字。第三點(diǎn)就在于，施工單位往往誘導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)先施工后定價(jià)，先記下來(lái)現(xiàn)場(chǎng)簽證或現(xiàn)場(chǎng)簽證只體現(xiàn)工程量而不體現(xiàn)價(jià)格。等到工程完工后，再由施工單位根據(jù)定價(jià)依據(jù)進(jìn)行價(jià)格確認(rèn)。而對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的簽證西安中山房地產(chǎn)公司往往在開(kāi)始制定施工合同時(shí)并沒(méi)有明確的約定，這樣就只能讓施工單位牽著鼻子走。這種先干活后談價(jià)的方式實(shí)際上屬于事后控制，有很多工作可能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是后來(lái)才知道的，這種情況就失去了成本事前控制的意義。這種情況對(duì)于施工單位來(lái)說(shuō)也是一種爭(zhēng)取最后利益最大化的手段，因此爭(zhēng)取結(jié)算時(shí)會(huì)準(zhǔn)備大量的證據(jù)，方法也是輕車(chē)熟路，開(kāi)發(fā)企業(yè)在后期結(jié)算過(guò)程中往往占不到便宜。這樣就容易造成不必要的糾紛，影響后期的入住證的辦理。3.3.5竣工結(jié)算階段成本管理存在的問(wèn)題竣工結(jié)算階段是項(xiàng)目實(shí)施的最后階段，也是最終體現(xiàn)項(xiàng)目總成本的階段。當(dāng)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目或單位工程全部竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就會(huì)和總包單位或各個(gè)專(zhuān)業(yè)配套分包單位就合同約定金額、現(xiàn)場(chǎng)施工記錄、現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等資料進(jìn)行匯總和結(jié)算。結(jié)算的首要依據(jù)就是雙方簽訂的施工合同，根據(jù)施工合同約定的相關(guān)條款和結(jié)算辦法進(jìn)行?？⒐そY(jié)算工作一般是交由開(kāi)發(fā)商提前找好的造價(jià)咨詢(xún)公司代為執(zhí)行，當(dāng)竣工結(jié)算過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往進(jìn)行竣工結(jié)算的審核工作。結(jié)算審核工作是項(xiàng)目竣工結(jié)算階段成本管理最重要的內(nèi)容，目的是審核結(jié)算內(nèi)容的真實(shí)性、有效性和準(zhǔn)確性，如果審核工作出問(wèn)題，那直接影響著建設(shè)成本的高與低。西安中山房地產(chǎn)公司在竣工驗(yàn)收階段成本管理還存在以下幾個(gè)主要問(wèn)題：（1）工程在前期招標(biāo)過(guò)程中沒(méi)有約定具體價(jià)格，只是約定了大體的結(jié)算方式：按照天津市定額的工程結(jié)算值下浮15%，因此后期結(jié)算工作相當(dāng)于把整體工程又重新計(jì)算一遍。再加上施工單位提出原來(lái)的備案量單與實(shí)際圖紙不符，因而增加了結(jié)算的難度，在結(jié)算過(guò)程中，經(jīng)常與甲方扯皮。同時(shí)指出有很多單位為甲方甲控單位，是由雙方共同選擇的，專(zhuān)業(yè)分包合同價(jià)格下不來(lái)，要求甲方補(bǔ)差價(jià)。而且當(dāng)時(shí)專(zhuān)業(yè)分包與總包簽訂專(zhuān)業(yè)分包合同時(shí)沒(méi)有談清總包服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)、稅費(fèi)等計(jì)取方式，因此造成的費(fèi)用總包單位要求甲方給予支付。（2）竣工資料管理出現(xiàn)漏洞，竣工資料出現(xiàn)收集不及時(shí)，歸檔不及時(shí)的情況。在以往的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，竣工驗(yàn)收資料往往都是指派給某一個(gè)人來(lái)完成，而當(dāng)資料收集后沒(méi)有及時(shí)歸到公司的檔案管理部門(mén)進(jìn)行歸檔。由于現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部的人員變動(dòng)很頻繁，很容易造成有部分材料的收集不及時(shí)。同時(shí)西安中山房地產(chǎn)公司項(xiàng)目部人員大多以剛畢業(yè)的年輕同志為主，工程管理素質(zhì)高低不同，現(xiàn)場(chǎng)簽證工程量統(tǒng)計(jì)不明確或不符合結(jié)算計(jì)算規(guī)則，有些簽證或結(jié)算依據(jù)不充分，使得成本部結(jié)算人員得到的都是片面或是零碎的信息，從而導(dǎo)致總包隊(duì)伍對(duì)于整體結(jié)算結(jié)果不認(rèn)可。例如在鋼筋的結(jié)算中，由于鋼筋是甲供材，而總包單位的實(shí)際用量要超過(guò)了預(yù)算用量，按照約定應(yīng)該對(duì)總包單位進(jìn)行處罰才對(duì)，但總包單位卻堅(jiān)持是工程量計(jì)算有問(wèn)題，結(jié)果雙方又重新對(duì)于工程量進(jìn)行核對(duì)，即耽誤了時(shí)間又不得不對(duì)少計(jì)算的工程量進(jìn)行增補(bǔ)。最后又與另外一家咨詢(xún)公司簽訂了咨詢(xún)合同，對(duì)于整體工程量進(jìn)行重新計(jì)算，同時(shí)再與總包單位進(jìn)行了多輪的價(jià)格談判，這樣完全應(yīng)該在施工過(guò)程中解決的問(wèn)題變成了后期談判解決的事，給結(jié)算工作帶來(lái)很大的難度，導(dǎo)致了竣工結(jié)算審核質(zhì)量一般。（3）工程措施中的問(wèn)題。由于西安中山房地產(chǎn)公司一些房地產(chǎn)項(xiàng)目是由兩家總包隊(duì)伍承建，而總包隊(duì)伍A公司先進(jìn)場(chǎng)施工，并把場(chǎng)地硬化完畢，循環(huán)路及工人住宿區(qū)施工完畢，B公司后入場(chǎng)，并沒(méi)有投入以上的費(fèi)用且拒絕投入這筆費(fèi)用，在最終結(jié)算時(shí)A隊(duì)伍要求甲方扣除B隊(duì)伍應(yīng)攤銷(xiāo)的費(fèi)用。這樣，甲方到成了裁判員，增加了結(jié)算談判的難度。而且，在實(shí)際施工過(guò)程中，兩只隊(duì)伍的施工面難免有搭接的地方，這就導(dǎo)致了施工范圍界限混淆、工程量雙方重復(fù)計(jì)算的現(xiàn)象，這也給結(jié)算帶來(lái)了一定的困難。（4）工期拖延罰款的問(wèn)題。由于西安中山房地產(chǎn)公司在做部分配套過(guò)程中及消防專(zhuān)業(yè)分包施工中工期有所延誤，加之其他綜合因素，使得一期交房時(shí)間超出銷(xiāo)售合同交付時(shí)間，導(dǎo)致了部分對(duì)于業(yè)主的賠款，可是追究總包單位的責(zé)任時(shí)，總包單位就開(kāi)始推諉扯皮，堅(jiān)持責(zé)任主體為甲控的專(zhuān)業(yè)分包和甲供材料入戶(hù)門(mén)的問(wèn)題，回避自身的問(wèn)題，對(duì)他們罰款時(shí)卻堅(jiān)持自己沒(méi)有問(wèn)題。4西安中山房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的建議西安中山房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目分為五個(gè)階段，即：房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收階段。4.1策劃決策階段的成本管理這一階段是項(xiàng)目的最開(kāi)始階段。這階段的主要工作為對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體調(diào)研，分析拿地策略，并出具可能性研究報(bào)告。西安中山房地產(chǎn)公司高層則決策是否參與土地競(jìng)拍、競(jìng)拍的最高上限是多少、如何快速啟動(dòng)項(xiàng)目、獲得土地的調(diào)整指標(biāo)如何完善、如何進(jìn)行產(chǎn)品方案定位等等。這個(gè)階段往往是項(xiàng)目是否能盈利的關(guān)鍵階段，而為領(lǐng)導(dǎo)提供重要依據(jù)的準(zhǔn)確性就十分關(guān)鍵。在此階段不但需要對(duì)市場(chǎng)的情況進(jìn)行分析和研究，還要分析整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，并對(duì)未來(lái)不可控的因素和項(xiàng)目可變因素進(jìn)行分析和研究，對(duì)于項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估等等，本階段最主要的工作就是項(xiàng)目的事前控制，盡量把不可控因素在有利條件下變成可控因素，而且需要做哪些工作盡可能多的創(chuàng)造有利條件。而這一時(shí)期的成本管理工作，主要是由西安中山房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)班子牽頭，總經(jīng)濟(jì)師主持，各責(zé)任部門(mén)如房地產(chǎn)事業(yè)部、投資戰(zhàn)略發(fā)展部等具體實(shí)施部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況和可行性研究報(bào)告分析情況對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)趨勢(shì)做合理地預(yù)判，并拿出多種項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案。再不斷地對(duì)各種開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行比選和優(yōu)化，最終大體確認(rèn)一個(gè)相對(duì)可行的項(xiàng)目實(shí)施方案，合理配置公司有限的資源，努力實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的最小化，以形成投資估算。4.2設(shè)計(jì)階段的成本管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是將前一階段項(xiàng)目實(shí)施方案更進(jìn)一步的深化，并最終將設(shè)計(jì)意圖和整體開(kāi)發(fā)思路轉(zhuǎn)化為成果圖紙的階段，也是成本管理最重要和直接的階段。此階段可分為方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。在設(shè)計(jì)階段中雖然所占用的各項(xiàng)資源較少，但卻影響著西安中山房地產(chǎn)公司整個(gè)項(xiàng)目相當(dāng)高的造價(jià)。在這個(gè)階段中，西安中山房地產(chǎn)公司最應(yīng)該投入力量進(jìn)行成本的管控，一份優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案和施工圖紙不但可以很好地指導(dǎo)施工，而且還能為整個(gè)項(xiàng)目提供最經(jīng)濟(jì)的成本。4.3招標(biāo)階段的成本管理工程的招投標(biāo)階段是工程建設(shè)主要成本真正確定的階段，也是對(duì)于項(xiàng)目總成本管理的關(guān)鍵階段。工程項(xiàng)目的招標(biāo)工作的好壞直接影響著項(xiàng)目總投資的多少。本階段主要的工作要點(diǎn)還在于：（1）合理地?cái)M定招標(biāo)方案。招標(biāo)方案的擬定主要包括項(xiàng)目標(biāo)段的劃分和承包模式的選擇、招標(biāo)方式和計(jì)價(jià)方式的選擇等，合理地?cái)M定招標(biāo)方案，對(duì)項(xiàng)目的投資控制尤為重要。（2）注重資格預(yù)審及入圍單位的篩選工作。特別是對(duì)潛在的投標(biāo)人的資質(zhì)條件、業(yè)績(jī)、信譽(yù)、技術(shù)、資金等多方面情況進(jìn)行資格審查，剔除不滿(mǎn)足資質(zhì)要求或不符合建設(shè)單位要求條件的單位。(3)完善招標(biāo)文件、編制合理的工程量清單。(4)科學(xué)確定評(píng)標(biāo)的方法及確定招標(biāo)控制價(jià)。4.4施工階段的成本管理施工階段是將設(shè)計(jì)圖紙內(nèi)容轉(zhuǎn)化為實(shí)際產(chǎn)品的關(guān)鍵階段，在這個(gè)階段中西安中山房地產(chǎn)公司所投入的資金最多，資源占用量最多，成本動(dòng)態(tài)控制工作量也最大，同時(shí)也是成本最容易超支的階段。在這個(gè)時(shí)期，往往會(huì)產(chǎn)生大量的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，而這個(gè)時(shí)期成本管理工作的重點(diǎn)就是如何去控制好這些變更和簽證的發(fā)生，使他們控制在一個(gè)相對(duì)合理的范圍內(nèi)。這個(gè)階段分為工程招投標(biāo)和施工實(shí)施兩部分。4.5竣工驗(yàn)收結(jié)算階段的成本管理竣工結(jié)算階段是項(xiàng)目全過(guò)程中最后一個(gè)階段，在此時(shí)期，項(xiàng)目發(fā)生的所有費(fèi)用將會(huì)進(jìn)行匯總，項(xiàng)目成本管理的成敗也會(huì)在這個(gè)時(shí)間段體現(xiàn)出來(lái)。而這時(shí)期成本管理的重點(diǎn)是結(jié)算的匯總和審核。西安中山房地產(chǎn)公司竣工結(jié)算階段往往所應(yīng)用的措施是：（1）設(shè)立專(zhuān)門(mén)的部門(mén)進(jìn)行結(jié)算資料的收集，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行工程結(jié)算由于辦理入住手續(xù)需要總包單位開(kāi)具雙方已結(jié)算完成的相關(guān)證明，因此此階段的及時(shí)性也是非常關(guān)鍵的。在項(xiàng)目進(jìn)行的最后階段甲乙雙方其實(shí)已經(jīng)提前開(kāi)展著結(jié)算工作。由于以前西安中山房地產(chǎn)大部分工程在簽訂合同之初只約定了結(jié)算的規(guī)則，并沒(méi)有約定死金額，因此結(jié)算過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)，而且也容易發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)情況。通過(guò)一段時(shí)間的摸索，西安中山房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備在項(xiàng)目合同簽訂之初盡量約定死施工的范圍及造價(jià)，在結(jié)算時(shí)只對(duì)幾項(xiàng)市場(chǎng)上波動(dòng)較大的材料進(jìn)行造價(jià)的調(diào)整，再加上施工過(guò)程中產(chǎn)生的設(shè)計(jì)及現(xiàn)場(chǎng)簽證的費(fèi)用，這就組成了最終的造價(jià)。這樣既節(jié)省結(jié)算的時(shí)間，又避免了不必要的爭(zhēng)執(zhí)，雙方還都能認(rèn)可。（2）公司建立二次復(fù)審制度為了保證工程結(jié)算的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，西安中山房地產(chǎn)公司先在內(nèi)部建立二次復(fù)審制度，制度規(guī)定凡是超過(guò)100萬(wàn)的施工工程項(xiàng)目，在結(jié)算時(shí)都先由項(xiàng)目公司的成本部進(jìn)行結(jié)算審核，再交到西安中山房地產(chǎn)公司總部由總經(jīng)濟(jì)師主持下進(jìn)行二次復(fù)審。二次復(fù)審沒(méi)有問(wèn)題后，交由公司指定的第三方造價(jià)咨詢(xún)公司進(jìn)行審核，結(jié)算完全沒(méi)有問(wèn)題后，出具結(jié)算報(bào)告。（3）開(kāi)展成本管理績(jī)效考核制度項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，西安中山房地產(chǎn)公司組織成立項(xiàng)目績(jī)效考核小組，由公司企管辦牽頭，對(duì)在項(xiàng)目啟動(dòng)之初簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)的各個(gè)部門(mén)進(jìn)行績(jī)效考核，公司根據(jù)考核結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)懲。5結(jié)論本文首先對(duì)項(xiàng)目成本管理及房地產(chǎn)成本管理相關(guān)理論進(jìn)行了概述，對(duì)國(guó)內(nèi)外成本管理的理論研究和管控方法進(jìn)行了概括，并以此為理論基礎(chǔ)，對(duì)國(guó)企背景下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司西安中山房地產(chǎn)公司目前在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本管理存在的主要問(wèn)題進(jìn)行了深入分析，并通過(guò)研究問(wèn)題的原因找出解決問(wèn)題的對(duì)策和方案，進(jìn)而搭建出適合西安中山房地產(chǎn)公司特色的成本管理流程框架，并加以保障措施。通過(guò)在公司的實(shí)際應(yīng)用，逐步使公司建立起相對(duì)科學(xué)化、專(zhuān)業(yè)化的成本管理雛形，并在今后的項(xiàng)目應(yīng)用中獲得收獲。進(jìn)而才能放開(kāi)手腳，開(kāi)發(fā)出符合市場(chǎng)要求和具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的好的產(chǎn)品。通過(guò)成本管理理論在不同開(kāi)發(fā)階段的靈活應(yīng)用，合理并有效地降低開(kāi)發(fā)的費(fèi)用成本，從而達(dá)到項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)，提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。參考文獻(xiàn)[1]鄭嶺.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本管理分析[J].地產(chǎn),2019,(07):71-73.[2]洪濤.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理研究[J].中國(guó)住宅設(shè)施,2019,(03):70-71+59.[3]林月琴.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理研究[J].中外企業(yè)家,2019,(09):86-87.[4]左瑞.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合約管理對(duì)項(xiàng)目成本的控制[J].居舍,2019,(07):140.[5]關(guān)劍升.基于BIM的小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理[J].綠色環(huán)保建材,2019,(02):200+202.[