利率與房價(jià)的那些事初稿

利率與房價(jià)的那些事ThingsAboutRateandHousingPrice利率的概述房價(jià)的概述利率上升對房價(jià)的影響中國房子的那點(diǎn)事RAPIDPPTCONTENTS總結(jié)利率是指一定時(shí)期內(nèi)利息額與借貸資金額即本金的比率；利率是決定企業(yè)資金成本高低的主要因素；同時(shí)也是企業(yè)籌資、投資的決定性因素；對金融環(huán)境的研究必須注意利率現(xiàn)狀及其變動(dòng)趨勢。一、利率的概述房價(jià)（房地產(chǎn)價(jià)格）是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價(jià)值二、房價(jià)的概述即房價(jià)：土地價(jià)格+建筑物價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制房價(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成。利率上升通過抑制房地產(chǎn)投資影響房價(jià)利率上升通過房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇影響房價(jià)利率上升對房地產(chǎn)價(jià)格的間接影響三、利率上升對房價(jià)的影響利率上升通過外匯市場進(jìn)而影響房價(jià)。導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本加大利率的高低反映房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本水平。利率上升，加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會(huì)對房地產(chǎn)投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本越小，進(jìn)而刺激了對房地產(chǎn)的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，從而最終抑制房地產(chǎn)投資。3.1利率上升通過抑制房地產(chǎn)投資影響房價(jià)抑制房地產(chǎn)投資主體的投資首先，對投資者而言，貸款利率的上升致使房地產(chǎn)投資的融資成本提高，相當(dāng)于投資利潤的下降。這樣很可能導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向，減少其對房地產(chǎn)的投資。其次，利率上升導(dǎo)致民眾對房地產(chǎn)的購買力下降，使得房地產(chǎn)市場的有效需求下降，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法及時(shí)回籠資金，增加其開發(fā)成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。貸款利率的上升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本，兩種可能：一種是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)受房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇的影響，利率上升后會(huì)出現(xiàn)截然不同的局面。

另一種則是將新增的利息成本與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者，并通過提高房地產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)移新增利息成本，進(jìn)而彌補(bǔ)貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產(chǎn)價(jià)格不但不會(huì)下降，反而會(huì)持續(xù)上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對房地產(chǎn)的購買需求，從而致使房地產(chǎn)價(jià)格下降”是相反的。使房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數(shù)量型策略，將使房地產(chǎn)供給增加，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)下降。在成熟或競爭的市場條件下，房價(jià)最終由供求關(guān)系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發(fā)成本很難直接傳導(dǎo)到房價(jià)上。3.2利率上升通過房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇影響房價(jià)利率是借貸資本的使用報(bào)酬，因此，利率的升降對金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上，利率的變動(dòng)會(huì)改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進(jìn)而影響資金對實(shí)業(yè)界的流入。3.3利率上升對房地產(chǎn)價(jià)格的間接影響3.4利率上升通過外匯市場進(jìn)而影響房價(jià)前言：在其他條件不變的前提下，一國貨幣利率上升會(huì)吸引外部金融資本流入，在外匯市場上形成對該國貨幣的需求，推動(dòng)高利率貨幣的匯率上升。當(dāng)代的國際金融市場上存在著大量的國際游資，這些資金對利率的變動(dòng)極為敏感，這些國際資金的流入將推動(dòng)人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國經(jīng)濟(jì)狀況好，能創(chuàng)造更多投資機(jī)會(huì)，且有較高的收益。國外投資者會(huì)預(yù)期人民幣持續(xù)升值，大量短期投機(jī)性資金將涌入我國，而房地產(chǎn)市場無疑將成為這些資金的集中場所。數(shù)據(jù)分析：年一季度房地產(chǎn)貸款（包括個(gè)人住房貸款以及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)性貸款）新增1.7萬億元，仍占同期新增貸款的40.4％，但比2016年底低4.5個(gè)百分點(diǎn)。從搶房到搶房貸，從一周放款到坐等三個(gè)月，處于歷次宏觀調(diào)控中心地帶的房地產(chǎn)市場，再度遭遇金融政策調(diào)控的釜底抽薪。兩方面原因：一方面是流動(dòng)性趨緊帶動(dòng)銀行負(fù)債端成本上升，銀行為維持利差收益，必然在資產(chǎn)端上調(diào)貸款利率；另一方面源自于國家對房地產(chǎn)調(diào)控，房貸利率上調(diào)成為需求端限制的一個(gè)手段。2023/12/710

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