房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)7月房企銷售融資點(diǎn)評(píng)：銷售承壓融資漸好一切過往已成序章

圖表1：百強(qiáng)房企7月銷售額及同比增 圖表2：百強(qiáng)房企7月單月銷售面積及同比增 圖表3：各梯隊(duì)房企累計(jì)銷售金額及同 圖表4：各梯隊(duì)房企月度銷售金額及同 圖表7：各梯隊(duì)房企累計(jì)權(quán)益銷售金額市占 圖表9：月度銷售規(guī)模超過100億的房企數(shù) 圖表10：月度銷售規(guī)模超200億的房 圖表11：2023年7月主流房企銷售表 圖表12：拿地貨值百強(qiáng)房企累計(jì)新增貨值及同比變 圖表13：拿地貨值百強(qiáng)房企單月新增貨值及同環(huán)比變 圖表14：分梯隊(duì)拿地百強(qiáng)房企累計(jì)新增貨值及同比變 圖表15：分梯隊(duì)拿地百強(qiáng)房企單月新增貨值及同比變 圖表18：一手房月度成交面積同比（房管局口徑 圖表19：二手房月度成交面積同比（房管局口徑 77月百強(qiáng)房企單月銷售額同比下降37.2%，環(huán)比下降36.6%。2023年73810.437.2%36.6%225336.8%分點(diǎn)；全口徑銷售面積累計(jì)為21572.017.0%3.1pct。 各梯隊(duì)房企銷售金額同比降幅明顯，環(huán)比亦重回下行區(qū)間。7月Top1-3，Top4-10，Top11-20，Top21-50，Top51-100各梯隊(duì)全口徑銷售額同比增速分別為-37.8%、-32.6%、-32.4%、-44.2%、-37.0%7月全口徑銷售金額同比增幅較上月同比增速的變動(dòng)分別為-16.3pct、2.4pct、2.1pct、-21.5pct、-15.3pct，Top4-10和Top11-20梯隊(duì)銷售表現(xiàn)回暖，其余各梯隊(duì)銷售表現(xiàn)降溫較為明顯。環(huán)比來看，各梯隊(duì)銷售金額均環(huán)比下降。圖表3：各梯隊(duì)房企累計(jì)銷售金額及同 圖表4：各梯隊(duì)房企月度銷售金額及同 Top100房企入榜門檻上升，其余梯隊(duì)房企銷售門檻下降。2023年7月Top3、Top10、Top20、Top50、Top1001925億元、1028億元、446億元、196億元、80億元，同比增速分別為-20.9%、-1.2%、-11.8%、-23.8%、+6.4%，其中Top100房企銷售門檻上升；從權(quán)益口徑累計(jì)銷售金額1459億元、637億元、302億元、132億元、59億元，同比增速分別為-9.2%、-5.8%、-14.6%、-20.0%、+3.5%，Top100房企門檻上升，其余梯隊(duì)門檻下降。圖表5：各梯隊(duì)房企全口徑銷售金額累計(jì)入榜門 圖表6：各梯隊(duì)房企權(quán)益銷售金額累計(jì)入榜門 20231-6月各梯隊(duì)銷售金額市占率下降，百強(qiáng)房企間合作略有下降。20231-6Top100房企權(quán)益銷售金額市占率為38.6%，較1-5月下降1.8pct。各梯隊(duì)權(quán)益銷售金額集中度均下降，其中Top3、Top10、Top20、Top507.3%、17.2%、23.9%、32.7%1-50.6pct、1.1pct、1.6pct、1.7pct。從操盤能力上升；權(quán)益銷售金額/全口徑銷售金額為71.0%，較上月上升0.6pct，房企間合作略有下降。圖表7：各梯隊(duì)房企累計(jì)權(quán)益銷售金額市占 圖表8：Top100房企操盤金額、權(quán)益金額比 77月，主流房企中僅1家實(shí)現(xiàn)單月銷售環(huán)比正增長(zhǎng)，2家實(shí)現(xiàn)單月銷售額同比正增長(zhǎng)。從單月銷售金額來排名仍居于榜首，萬科地產(chǎn)、招商蛇口單月銷售額分別為227億元、202億元，分別位列2、3位。圖表9：月度銷售規(guī)模超過100億的房企數(shù) 圖表10：月度銷售規(guī)模超200億的房 我們重點(diǎn)關(guān)注的主流上市房企在7月的銷售金額單月同比下降占多數(shù)。從7月的單月銷售金額口徑看，僅越秀地產(chǎn)、中國恒大實(shí)現(xiàn)了單月同比正增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)分別為30.6%、7.8%，數(shù)量較上個(gè)月增加1家。從環(huán)比邊際變化的角度來看，主流房企中僅金科股份1家實(shí)現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)，較6月的15家大幅減少。17位、5位、5位、3位。此外，保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、越秀地產(chǎn)2位，中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)上升1位。圖表1120237銷售金額（億元（較2022年--12--銷售金額（億元（較2022年--12--52--31--42--20--6---7---0--91--85-----3-2---5---------------------------------------------金科集 --7月百強(qiáng)房企新增土地貨值金額同比、環(huán)比均大幅下降，各梯隊(duì)拿地力度分化明顯。7月百強(qiáng)房企新增土地貨值共2455億元，同比下降51.3%，環(huán)比下降31.4%。具體而言，7月Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100梯隊(duì)房企的單月新增土地貨值同比增速分別為：+4.9%、-61.0%、-41.0%、-61.1%、-6月的變動(dòng)分別為：-17.5pct、-52.8pct、-62.5pct、-23.4pct、-0.4pct，各梯隊(duì)之間的分化仍然顯著。從各房企新增土地貨值情況來看，7Top2，分別新增價(jià)值244.1億元、237.2億元。圖表12：拿地貨值百強(qiáng)房企累計(jì)新增貨值及同比變 圖表13：拿地貨值百強(qiáng)房企單月新增貨值及同環(huán)比變 圖表14：分梯隊(duì)拿地百強(qiáng)房企累計(jì)新增貨值及同比變 圖表15：分梯隊(duì)拿地百強(qiáng)房企單月新增貨值及同比變 全國土地市場(chǎng)成交規(guī)模進(jìn)一步走低，冷熱分化明顯。7月份土地供應(yīng)量5826萬平方米，同比下降39%；化明顯，76.1%，環(huán)比上月小幅下調(diào)，僅上海溢價(jià)率相對(duì)穩(wěn)定，杭州、南京、成都等城市土拍熱度均明顯降溫；流拍率達(dá)26.5%，創(chuàng)2022年以來新高。分房企來看，百強(qiáng)房企投資熱情較上月有所回落，建發(fā)房產(chǎn)和保利發(fā)展位列單月拿地榜單Top2149.2115.6億元。圖表16：7月新增土地價(jià)值TOP10房 圖表17：1-7月新增土地價(jià)值TOP10房

新房市場(chǎng)熱度減退，7月一、二、三線城市成交同環(huán)比均有下降。52個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)，71137.931.9%34.0%。其中一線（4城）268.5萬方，環(huán)比下降336.6萬方，環(huán)比下降40.5%，同比下降40.8%。7月二手房成交同比、環(huán)比小幅下跌，市場(chǎng)熱度低于新房。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，717個(gè)城市二手房共成交628.8萬方，環(huán)比下降3.2%，同比下降6.4%。圖表18：一手房月度成交面積同比（房管局口徑 圖表19：二手房月度成交面積同比（房管局口徑 股權(quán)融資：7月房企港股獲小額融資，A7月份房企港股獲小額融資，A股多家公司披露融資意向或進(jìn)展。20237AH兩市股權(quán)融資平穩(wěn)推進(jìn)，0.27億元。其中港股方面，775.642港元/524.10.290.27億元；A股方面多家公司公披露股權(quán)融資意向或進(jìn)度：（1）71日，7億元。（4）7221.64億元。圖表20：房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)股 圖表21：房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資規(guī)

圖表222023年7月AH發(fā)行股份數(shù)(億股募資額(億資料來源：wind債券融資：7258.4億元、106.0億元、160.0億元、7.0億元、73.3億元；7月份房企未發(fā)行海外債。從發(fā)債利率來看，2023年7月境內(nèi)公司債、短融、中票、定向工具、資產(chǎn)支持證券的發(fā)行利率分別為3.44%33BP56BP，資產(chǎn)支持證券發(fā)行利率下降64BP。圖表23：債券融資產(chǎn)品發(fā)行結(jié) 圖表24：債券融資產(chǎn)品發(fā)行利

境內(nèi)發(fā)行金 海外發(fā)行金 境內(nèi)占 海外占

公司 短 中定向工 資產(chǎn)支持證 海外

2021年3月2021年7月2021年11月2022年3月2022年7月2022年11月2023年3月2023年7

圖表25：境內(nèi)債券融資產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模（億元 圖表26：境內(nèi)債券融資產(chǎn)品發(fā)行品種結(jié)

公司債短融中票定向工具資產(chǎn)支持證

0

21/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/04

21/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/04 2023722258.435.3%39.6%。74.543.48%56BP。圖表27：公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī) 圖表28：公司債發(fā)行期限及發(fā)行利發(fā)行金額（億元 發(fā)行數(shù)量（只

平均利率 平均期限（年

4 3 2 22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/04資料來源：Wind圖表29

22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/04資料來源：Wind圖表30上市公司發(fā)行金額（億元 上市公司發(fā)行數(shù)量（只

22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/04

20237月，房企共發(fā)行12支中票，募資規(guī)模為160億元，同比下降31.1%，環(huán)比上升63.4%。其中，145.0130.2%1557.0%。3.93.79%17個(gè)BP。圖表31：中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī) 圖表32：中票發(fā)行期限及發(fā)行利發(fā)行金額（億元 發(fā)行數(shù)量（只

0

0

圖表33：上市房企中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī) 圖表34：非上市房企中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)

非上市公司發(fā)行數(shù)量（只 非上市公司發(fā)行金額（億元

21/0321/0621/0921/1222/0322/0622/0922/1223/03 0.52.47%4BP。圖表35：短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī) 圖表36：短融發(fā)行期限及發(fā)行利發(fā)行金額（億元 發(fā)行數(shù)量（只

平均利率 平均期限（年 0

86420

21/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/04

圖表37：上市房企短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī) 圖表38：非上市房企短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)

2023年7月，房企共發(fā)行2支定性工具，募資規(guī)模為7.0億元，同比下降65.0%，前一月未有定向工具發(fā)加權(quán)平均發(fā)行利率為3.37%，相比5月基本持平。圖表39：定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī) 圖表40：定向工具發(fā)行期限及發(fā)行利

圖表41：上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī) 圖表42：非上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)

451.04支資產(chǎn)支持證券，發(fā)行規(guī)模為22.3億元。7月，資產(chǎn)支持證券平均發(fā)行期限約16.5年，加權(quán)平均發(fā)行利率為3.98%環(huán)比下降64個(gè)BP。圖表43：資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī) 圖表44：資產(chǎn)支持證券發(fā)行期限及發(fā)行利35

5

0

圖表45：上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī) 圖表46：非上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)

海外債：72023年7圖表47：海外債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī) 圖表48：海外債發(fā)行期限及發(fā)行利發(fā)行金額（億美元 發(fā)行數(shù)量（只 平均利率 平均期限（年 5

2021年2 2021年9 2022年4 2022年11 2023年6 7月共發(fā)行22支融資類房地產(chǎn)信托，發(fā)行規(guī)模23.9億元，同比下降67.8%，環(huán)比增長(zhǎng)41.7%圖表49：房地產(chǎn)信托成立規(guī) 圖表50：房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式結(jié)

據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，2023年7月共有12家主流房企信用評(píng)級(jí)或展望被調(diào)整14圖表51：72023-07-2023-07-2023-07-A2023-07-2023-07-2023-07-B2023-07-2023-07-2023-07-B