中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引

中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引摘要：本指引由中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)制定，旨在為律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作提供指導(dǎo)，并非強(qiáng)制性或標(biāo)準(zhǔn)性規(guī)定，...目錄

總那么

第一節(jié)目的、概念、指導(dǎo)范圍

第二節(jié)現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定

第一章律師辦理建設(shè)單位委托前期物業(yè)管理提供法律效勞的業(yè)務(wù)

第一節(jié)前期物業(yè)效勞公司的選聘

第二節(jié)前期物業(yè)管理效勞期間的業(yè)務(wù)

第二章律師辦理為物業(yè)效勞企業(yè)提供法律效勞的業(yè)務(wù)

第一節(jié)律師為物業(yè)效勞企業(yè)提供前期物業(yè)管理法律效勞

第二節(jié)律師為物業(yè)效勞企業(yè)提供約期物業(yè)管理法律效勞

第三章律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)提供法律效勞的業(yè)務(wù)

第一節(jié)律師為業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生提供法律效勞

第二節(jié)律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作提供法律效勞的業(yè)務(wù)

第四章物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金(基金)

第一節(jié)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交納與續(xù)籌

第二節(jié)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用

第五章物業(yè)管理糾紛

第一節(jié)物業(yè)管理糾紛范圍、分類(lèi)及特點(diǎn)

第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的處理

附那么總那么第一節(jié)目的、概念、指導(dǎo)范圍第1條制定目的本指引由中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)制定，旨在為律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作提供指導(dǎo)，并非強(qiáng)制性或標(biāo)準(zhǔn)性規(guī)定，僅供參考。第2條概念界定物業(yè)效勞：又稱(chēng)物業(yè)管理，一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托，物業(yè)效勞企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者效勞的活動(dòng)。物業(yè)管理包括業(yè)主自治管理和業(yè)主聘請(qǐng)其他管理人的管理，比方聘請(qǐng)保安公司提供平安保障效勞，聘請(qǐng)保潔公司提供公共區(qū)域清潔效勞等。

物業(yè)管理糾紛：指在物業(yè)效勞活動(dòng)中發(fā)生的各相關(guān)主體之間的權(quán)利義務(wù)爭(zhēng)執(zhí)。

建設(shè)單位：又稱(chēng)業(yè)主單位、工程業(yè)主或開(kāi)發(fā)商，指建設(shè)工程工程的投資主體或投資者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)。

物業(yè)效勞企業(yè)：是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理效勞的企業(yè)法人。其根據(jù)物業(yè)效勞合同接受業(yè)主〔業(yè)主大會(huì)〕或者建設(shè)單位委托，對(duì)特定物業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理并對(duì)業(yè)主提供效勞。國(guó)家對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。

其他管理人：指除物業(yè)效勞企業(yè)外的其他依法從事物業(yè)管理效勞的組織或個(gè)人。如保潔公司、保安公司、物業(yè)管理師。

業(yè)主：依法登記取得或者根據(jù)?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?〔以下簡(jiǎn)稱(chēng)?物權(quán)法?〕規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有局部所有權(quán)的人，認(rèn)定為?物權(quán)法?第六章所稱(chēng)的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有局部，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，認(rèn)定為?物權(quán)法?第六章所稱(chēng)的業(yè)主。

使用人：是指物業(yè)的承租人或其他非業(yè)主使用人。

業(yè)主大會(huì)：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。

業(yè)主委員會(huì)：是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并報(bào)相關(guān)行政主管部門(mén)備案，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

前期物業(yè)管理：是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)效勞企業(yè)或其他管理人之前這一期間的物業(yè)管理。

前期物業(yè)效勞合同：是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)的建設(shè)單位委托物業(yè)效勞企業(yè)或其他管理人管理物業(yè)，并與物業(yè)效勞人簽訂的物業(yè)效勞合同。

物業(yè)效勞合同：是指業(yè)主委托物業(yè)效勞人管理建筑物及其附屬設(shè)施所訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理效勞活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。廣義上的物業(yè)效勞合同包括前期物業(yè)效勞合同。

臨時(shí)管理規(guī)約：是在銷(xiāo)售物業(yè)之前，由建設(shè)單位制訂的，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任等事項(xiàng)的約定。

管理規(guī)約：是指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守那么，是全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的物業(yè)管理效勞的規(guī)章制度。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么：是小區(qū)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的根本要求，是業(yè)主大會(huì)活動(dòng)的程序標(biāo)準(zhǔn)，其規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的議事方式、表決程序、職責(zé)及任期等。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金：又稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修基金，指由法律、法規(guī)規(guī)定的專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造的資金。

物業(yè)管理師：按照人事部、建設(shè)部?物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定?，物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得?中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書(shū)?〔以下簡(jiǎn)稱(chēng)?資格證書(shū)?〕，并依法注冊(cè)取得?中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證?〔以下簡(jiǎn)稱(chēng)?注冊(cè)證?〕，從事物業(yè)管理工作的專(zhuān)業(yè)管理人員。物業(yè)管理師英文譯為：CertifiedPropertyManager。第3條指導(dǎo)范圍本操作指引可指導(dǎo)律師從事物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)，主要包括：為建設(shè)單位、物業(yè)效勞企業(yè)、其他管理人、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)使用人等提供法律效勞，擬定前期物業(yè)管理標(biāo)書(shū)、前期物業(yè)效勞合同、物業(yè)效勞合同、管理規(guī)約，通過(guò)協(xié)商、仲裁或訴訟方式處理物業(yè)管理糾紛。第二節(jié)現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定第4條

物業(yè)管理是新興的行業(yè)，在這個(gè)行業(yè)中出現(xiàn)的法律問(wèn)題立法尚不完善，專(zhuān)門(mén)的立法除了?物業(yè)管理?xiàng)l例?以外，多為建設(shè)部及相關(guān)部委的規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)性法律文件。?物權(quán)法?也對(duì)涉及物業(yè)管理方面做了綱領(lǐng)性、原那么性的規(guī)定。另外，全國(guó)各地也有較多的地方法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)性法律文件，律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡胤椒ㄒ?guī)和標(biāo)準(zhǔn)性法律文件才能更好地解決問(wèn)題、處理糾紛。

第5條

物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)所涉及的全國(guó)性法律、法規(guī)、規(guī)章主要有：

?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?于2024年3月16日第十屆全國(guó)人大第五次會(huì)議通過(guò)，2024年10月1日起施行。

?中華人民共和國(guó)民法通那么?于1986年4月12日第六屆全國(guó)人大第四次會(huì)議通過(guò)，1987年1月1日起施行。

?中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?于1993年10月31日第八屆全國(guó)人大常委會(huì)第四次會(huì)議通過(guò)，1994年1月1日起施行。

?中華人民共和國(guó)合同法?于1999年3月15日第九屆全國(guó)人大第二次會(huì)議通過(guò)，自1999年10月1日起施行。

?中華人民共和國(guó)價(jià)格法?于1997年12月26日第七屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)，自1990年1月1日起施行。

?物業(yè)管理?xiàng)l例?于2024年5月28日國(guó)務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自2024年9月1日起施行。

?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?〔建住房［2024］130號(hào)〕，自2024年1月1日起施行。

?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?〔國(guó)家開(kāi)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格［2024］1864號(hào)〕，自2024年1月1日起施行。

?業(yè)主大會(huì)規(guī)程?〔建設(shè)部建住房［2024］131號(hào)〕，自2024年9月1日起施行。

?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?〔2024年3月5日建設(shè)部令第110號(hào)〕，自2024年5月1日起施行。

?物業(yè)效勞公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定?〔財(cái)政部財(cái)基字［1998］7號(hào)發(fā)布〕，1998年1月1日起施行。

?物業(yè)效勞公司資質(zhì)管理方法?〔建設(shè)部令［125］號(hào)〕，自2024年5月1日起施行。

?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?〔法釋?zhuān)?024］8號(hào)〕，于2024年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過(guò)，自2024年10月1日實(shí)施。

?最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?〔法釋?zhuān)?024］7號(hào)〕于2024年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò)，自2024年10月1日實(shí)施。

第6條

從目前立法的趨勢(shì)看，有關(guān)物業(yè)管理的立法變化較快、較多。從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的律師應(yīng)多關(guān)注這方面的立法進(jìn)展，以便更好地做好相關(guān)業(yè)務(wù)。第一章律師辦理建設(shè)單位委托前期物業(yè)管理提供法律效勞的業(yè)務(wù)第一節(jié)前期物業(yè)效勞公司的選聘第7條

物業(yè)銷(xiāo)售〔預(yù)售或現(xiàn)售〕前，律師為建設(shè)單位選聘前期物業(yè)效勞企業(yè)提供法律效勞。

第8條

向建設(shè)單位建議通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。屬住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域非住宅的物業(yè)，應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)選聘；其他類(lèi)型的物業(yè)，建議盡量采用招標(biāo)方式選聘。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。

第9條

通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)效勞企業(yè)的，律師應(yīng)提醒建設(shè)單位須在以下時(shí)限內(nèi)完成招投標(biāo)工作：

(1)新建現(xiàn)售商品房工程應(yīng)在現(xiàn)售前30日完成；

(2)預(yù)售商品房工程應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售許可證之前完成；

(3)非出售的新建物業(yè)工程應(yīng)在交付使用前90日完成。

第10條

參與草擬或?qū)彶樯鲜鲞x聘前期物業(yè)效勞企業(yè)的相關(guān)法律文件包括但不限于招標(biāo)書(shū)、前期物業(yè)效勞合同、臨時(shí)管理規(guī)約。

10.1招標(biāo)書(shū)應(yīng)包括的內(nèi)容：

(1)招標(biāo)人及招標(biāo)工程簡(jiǎn)介；

(2)物業(yè)管理效勞的內(nèi)容及要求；

(3)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求；

(4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)標(biāo)方法；

(5)招標(biāo)活動(dòng)方案；

(6)物業(yè)效勞合同的簽訂說(shuō)明；

(7)其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

10.2前期物業(yè)效勞合同的主要內(nèi)容〔可參考建設(shè)部?前期物業(yè)管理效勞合同示范文本?〕：

(1)物業(yè)的根本情況；

(2)效勞內(nèi)容與質(zhì)量；

(3)效勞費(fèi)用；

(4)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理；

(5)物業(yè)的承接與驗(yàn)收；

(6)物業(yè)的使用與維護(hù)；

(7)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

(8)違約責(zé)任；

(9)其他約定事項(xiàng)。

10.3業(yè)主臨時(shí)規(guī)約的主要內(nèi)容：

〔1〕

物業(yè)根本情況；

〔2〕

物業(yè)使用和維修；

〔3〕

物業(yè)效勞費(fèi)用的交納；

〔4〕

其他相關(guān)事項(xiàng)；

〔5〕

違約責(zé)任和違約糾紛的解決。

第11條

按照各地對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定，幫助建設(shè)單位標(biāo)準(zhǔn)前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序。

11.1前期物業(yè)管理招標(biāo)的備案。

按照各地辦理前期物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，一般要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)布招投公告前或者發(fā)出投票邀請(qǐng)書(shū)前，提交規(guī)定的文件、資料，向物業(yè)工程所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行備案。

11.2發(fā)出招標(biāo)公告與預(yù)審。

建設(shè)部?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?第8條規(guī)定：“前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱(chēng)和地址，招標(biāo)工程的根本情況以及獲取招標(biāo)文件的方法等事項(xiàng)。〞

11.3招標(biāo)文件的編制與發(fā)出。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工程的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制，并向所有經(jīng)過(guò)預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)放。

11.4現(xiàn)場(chǎng)的踏勘與資料提供。

招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理工程的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)工程現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。

11.5開(kāi)標(biāo)與評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)人。

11.6與中標(biāo)物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理效勞合同，并向政府行政主管部門(mén)備案。

第12條幫助建設(shè)單位制定或?qū)徍伺R時(shí)管理規(guī)約〔可參考建設(shè)部?業(yè)主臨時(shí)公約示范文本?〕，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。制定的臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害買(mǎi)受人的合法權(quán)益，與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應(yīng)與臨時(shí)管理規(guī)約一致。

第13條

根據(jù)?物權(quán)法?的規(guī)定，建設(shè)單位不僅可以聘請(qǐng)物業(yè)效勞企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，也可以聘請(qǐng)其他管理人進(jìn)行管理。在建設(shè)單位選擇聘請(qǐng)其他管理人進(jìn)行管理的時(shí)候，律師應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位草擬相關(guān)物業(yè)效勞合同，如制定審核保安效勞合同、保潔效勞合同、設(shè)備維修效勞合同等。第二節(jié)前期物業(yè)管理效勞期間的業(yè)務(wù)第14條

?前期物業(yè)效勞合同?簽訂后，律師應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位提示，讓選聘的物業(yè)效勞企業(yè)提前介入房地產(chǎn)工程的建設(shè)過(guò)程，讓其從物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、裝修提出相關(guān)整改和完善意見(jiàn)，既要使開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)更合理、更人性化，又要使物業(yè)效勞企業(yè)今后能順利地管理該物業(yè)，減少與業(yè)主的矛盾和沖突，并使物業(yè)更好的保值增值，有利于開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力的塑造與延續(xù)。

應(yīng)提示建設(shè)單位：如選擇聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的公司，對(duì)共用設(shè)備進(jìn)行維護(hù)；應(yīng)讓專(zhuān)業(yè)公司提前介入，以便及早地了解小區(qū)的管線(xiàn)圖及設(shè)備情況。

第15條

?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?簽訂時(shí)，應(yīng)建議開(kāi)發(fā)商在“房屋買(mǎi)賣(mài)合同〞中包含前期物業(yè)效勞合同的內(nèi)容，包括約定物業(yè)管理效勞工程、效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，并且涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

第16條

?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?簽訂時(shí)，應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商將臨時(shí)管理規(guī)約作為合同的附件，要求買(mǎi)受人對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

第17條

提示建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房。各地對(duì)物業(yè)管理用房的配置有面積要求的，應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。

第18條

提示建設(shè)單位，前期物業(yè)效勞合同生效之日至出售的房屋交付使用之日的物業(yè)管理費(fèi)由建設(shè)單位承當(dāng)。一般物業(yè)管理費(fèi)是按月計(jì)算的，交付當(dāng)月的物業(yè)管理費(fèi)，一般由建設(shè)單位承當(dāng)。

第19條

當(dāng)建筑區(qū)劃內(nèi)的入住率等條件到達(dá)規(guī)定的召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件時(shí)，提示建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，為成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)提供資料。

第20條

律師為開(kāi)發(fā)商制訂前期物業(yè)管理有關(guān)合同文件應(yīng)注意的問(wèn)題

在業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理。此間應(yīng)當(dāng)制作的法律文書(shū)主要有?商品房買(mǎi)賣(mài)合同〔前期物業(yè)效勞條款〕??業(yè)主臨時(shí)規(guī)約??前期物業(yè)效勞合同?及物業(yè)管理規(guī)章制度。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在售房前擬制和簽署一系列物業(yè)管理的法律文書(shū)，此時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：

20.1在?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?中增加前期物業(yè)效勞的主要內(nèi)容，做到購(gòu)房人購(gòu)置房屋的同時(shí)即購(gòu)置了前期物業(yè)效勞。?物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定，?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?中應(yīng)當(dāng)包括?前期物業(yè)效勞合同?的主要內(nèi)容，購(gòu)房人通過(guò)與開(kāi)發(fā)商訂立?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?對(duì)該物業(yè)的前期物業(yè)管理〔包括選聘的物業(yè)公司、物業(yè)效勞事項(xiàng)與效勞質(zhì)量、物業(yè)維護(hù)與管理、物業(yè)收費(fèi)等〕有根本了解，并以合同的方式對(duì)由開(kāi)發(fā)商提供的前期物業(yè)效勞予以確認(rèn)。

20.2在房屋銷(xiāo)售前擬定好?業(yè)主臨時(shí)規(guī)約?并在售房時(shí)向購(gòu)房人公示，以便于購(gòu)房人在訂立?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?時(shí)對(duì)遵守?業(yè)主臨時(shí)規(guī)約?作出書(shū)面承諾。如果說(shuō)?業(yè)主規(guī)約?是全體業(yè)主對(duì)物業(yè)行使管理權(quán)的“憲法〞，那么?業(yè)主臨時(shí)規(guī)約?在前期物業(yè)管理中那么起“臨時(shí)憲法〞的作用。由于在前期物業(yè)管理中業(yè)主大會(huì)尚未成立，根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)擬定并向購(gòu)房人說(shuō)明和公示?業(yè)主臨時(shí)規(guī)約?，并可要求購(gòu)房人對(duì)遵守?業(yè)主臨時(shí)規(guī)約?作出書(shū)面承諾。承諾作出后，即具有法律約束力。

20.3與選聘的物業(yè)公司訂立?前期物業(yè)效勞合同?。根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)于房屋銷(xiāo)售前選聘好物業(yè)公司并與其訂立?前期物業(yè)效勞合同?。通常?前期物業(yè)效勞合同?文本由擬聘請(qǐng)的物業(yè)公司提出，但由于前期物業(yè)效勞主要由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，前期物業(yè)效勞的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?中物業(yè)效勞的相關(guān)條款保持一致，物業(yè)管理的效勞與質(zhì)量水平，既要能夠滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的要求，也要同時(shí)保障業(yè)主的權(quán)益不受侵害，因而需要由開(kāi)發(fā)商參與擬定或?qū)彾ā?/p>

20.4負(fù)責(zé)擬定或?qū)彾ㄇ捌谖飿I(yè)管理規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度由擬聘請(qǐng)的物業(yè)公司提出，且作為?前期物業(yè)效勞合同?的附件，是合同的重要組成局部。因此其不僅屬于法律文書(shū)，且按規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理規(guī)章制度連同?前期物業(yè)效勞合同?一并提交政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。同時(shí)由于大量的物業(yè)管理事務(wù)通過(guò)對(duì)物業(yè)管理規(guī)章制度的落實(shí)得以實(shí)施，因而物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容廣泛地涉及業(yè)主的利益，此外，物業(yè)管理規(guī)章制度是?前期物業(yè)效勞合同?得以實(shí)際履行的重要保障，因而同樣需要由開(kāi)發(fā)商參與擬定或?qū)彾ā?/p>

20.5擬訂前期物業(yè)管理法律文書(shū)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題：

20.5.1關(guān)聯(lián)性。前期物業(yè)管理關(guān)系中各方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)在各法律文書(shū)中表現(xiàn)為相互交織、滲透，局部?jī)?nèi)容互相疊加或涵蓋；文書(shū)相互獨(dú)立又互相依存、互為條件，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。因此在擬制法律文書(shū)時(shí)：一是要做到主要法律文書(shū)齊全，形成一個(gè)完整的合約體系；二是文書(shū)相互之間應(yīng)當(dāng)依次銜接，防止因遺漏或錯(cuò)位影響其他文書(shū)的法律效力；三是內(nèi)容上相互疊加或重復(fù)的局部?jī)?nèi)容，應(yīng)力求表述準(zhǔn)確、完整并注重其同一性，防止出現(xiàn)遺漏、矛盾、模糊不清或產(chǎn)生歧義。

20.5.2標(biāo)準(zhǔn)性。廣義地說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)性包括程序標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)體標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面。程序標(biāo)準(zhǔn)要求開(kāi)發(fā)商擬制和簽署法律文書(shū)的過(guò)程符合規(guī)定要求，該公示的公示，該說(shuō)明的說(shuō)明，該備案的備案。實(shí)體上標(biāo)準(zhǔn)是指法律文書(shū)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法、合規(guī)或符合行業(yè)慣例；對(duì)于法無(wú)明文規(guī)定的情形，當(dāng)事人可自愿約定，但不得損害他人利益。

20.5.3前瞻性。前期物業(yè)管理中涉及的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問(wèn)題較多，如會(huì)所、外立面墻使用權(quán)、建筑物冠名權(quán)、車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)、商鋪及其他配套設(shè)施設(shè)備的歸屬權(quán)等。對(duì)于尚在探討和研究的、法律或政策并未作出明確規(guī)定的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)有預(yù)見(jiàn)性地盡可能作出約定，防止在日后的物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生較多的爭(zhēng)議。

20.5.4可操作性。目前物業(yè)管理難度較大，合約的履行尤其是物業(yè)管理規(guī)章制度的落實(shí)主要取決于管理措施是否到位。在管理措施方面如何既約束、催促物業(yè)使用人履行義務(wù)、遵守制度，又不至于以違法或侵權(quán)的手段“強(qiáng)制管理〞，如以停水、停電方式脅迫收取物業(yè)費(fèi)、未經(jīng)法定程序強(qiáng)制撤除搭建物等，既是難點(diǎn)也是重點(diǎn)；另外根據(jù)物業(yè)管理糾紛的不同類(lèi)型，依法、合理、明確地設(shè)置各類(lèi)物業(yè)爭(zhēng)議的解決程序，綜合運(yùn)用行政主管部門(mén)查處、提交仲裁或訴訟的手段保障物業(yè)管理的各項(xiàng)措施落到實(shí)處也是值得注重的一方面。第二章律師辦理為物業(yè)效勞企業(yè)提供法律效勞的業(yè)務(wù)第一節(jié)律師為物業(yè)效勞企業(yè)提供前期物業(yè)管理法律效勞第21條

幫助物業(yè)效勞企業(yè)制定投標(biāo)方案，并參與草擬或?qū)彶榘ǖ幌抻谕稑?biāo)文件、前期物業(yè)效勞合同、物業(yè)管理制度等相關(guān)法律文件。

第22條

應(yīng)提示物業(yè)效勞企業(yè)，有投標(biāo)意向時(shí)注意企業(yè)資質(zhì)等級(jí)可以承接的物業(yè)管理業(yè)務(wù)工程范圍。

根據(jù)建設(shè)部?物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理方法?的規(guī)定，各資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)可承接的工程范圍如下：

(1)一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理工程；

(2)二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅工程和8萬(wàn)平方米以下的非住宅工程的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

(3)三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅工程和5萬(wàn)平方米以下的非住宅工程的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第23條

投標(biāo)文件是參與投標(biāo)的物業(yè)效勞企業(yè)對(duì)招標(biāo)文件的內(nèi)容、實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)的文件。

投標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(1)投標(biāo)函；

(2)投標(biāo)報(bào)價(jià)；

(3)物業(yè)管理方案；

(4)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

第24條

幫助審查招標(biāo)書(shū)中由建設(shè)單位制定的前期物業(yè)效勞合同，對(duì)有損于物業(yè)效勞企業(yè)的條款，建議修改或刪除。

第25條

中標(biāo)后簽訂前期物業(yè)效勞合同之前，提示物業(yè)效勞企業(yè)要求建設(shè)單位將以下文件作為合同的附件提交：

(1)物業(yè)構(gòu)成明細(xì)；

(2)物業(yè)共用部位明細(xì)；

(3)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)；

(4)其他。

第26條

物業(yè)效勞企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)注意以下問(wèn)題：

26.1投標(biāo)書(shū)的格式和內(nèi)容應(yīng)滿(mǎn)足招標(biāo)文件的要求。

評(píng)標(biāo)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)一些投標(biāo)文件不能按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編寫(xiě)，沒(méi)有目錄，沒(méi)有頁(yè)碼，該蓋章的不蓋章，應(yīng)提供的資料不提供，所供非所要，計(jì)算依據(jù)前后不一致，提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不符合財(cái)務(wù)原那么，錯(cuò)別字多，裝訂粗糙等問(wèn)題，導(dǎo)致評(píng)委對(duì)資料的齊全性、準(zhǔn)確性在打分時(shí)打折扣。建議在投標(biāo)書(shū)裝訂之前一定對(duì)照投標(biāo)文件的要求認(rèn)真進(jìn)行校對(duì)，裝訂盡量精美，投標(biāo)書(shū)的質(zhì)量是企業(yè)的形象，很難想象一個(gè)投標(biāo)書(shū)錯(cuò)誤百出的物業(yè)效勞企業(yè)能夠把物業(yè)效勞做好。

26.2提供的物業(yè)效勞內(nèi)容應(yīng)完全響應(yīng)招標(biāo)文件要求。

應(yīng)注意投標(biāo)書(shū)中對(duì)招標(biāo)物業(yè)工程提供的物業(yè)效勞內(nèi)容是否完全響應(yīng)了招標(biāo)文件的效勞內(nèi)容要求，注意是否漏項(xiàng)。實(shí)踐中，出現(xiàn)過(guò)招標(biāo)文件明確要求有社區(qū)文化活動(dòng)效勞內(nèi)容，恰恰在投標(biāo)文件中不做應(yīng)答，沒(méi)有職責(zé)分工，也不做該項(xiàng)效勞費(fèi)用測(cè)算的情況。在公開(kāi)招投標(biāo)中，如果提供的效勞內(nèi)容有漏項(xiàng)，將被視為不響應(yīng)投標(biāo)文件，或是該項(xiàng)效勞企業(yè)不具備效勞能力，甚至被廢除投標(biāo)資格處理。

26.3物業(yè)效勞方案中應(yīng)具有對(duì)效勞內(nèi)容的必要分析。

評(píng)標(biāo)過(guò)程中一些投標(biāo)書(shū)的物業(yè)效勞方案普遍缺少對(duì)效勞對(duì)象及其需求的分析，缺少效勞重點(diǎn)和難點(diǎn)分析，對(duì)特殊需求和特殊技術(shù)要求不能識(shí)別，導(dǎo)致物業(yè)效勞方案沒(méi)有針對(duì)性，甚至千篇一律。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)在物業(yè)工程可行性分析的根底上，做好這些必要的分析，綜合出最終的效勞需求和目標(biāo)，因?yàn)檫@些分析是決定物業(yè)效勞方案是否適宜的前提。物業(yè)效勞方案的針對(duì)性和適宜性在評(píng)標(biāo)中占有很大的比重。

26.4注意物業(yè)效勞目標(biāo)的定量和定性問(wèn)題。

根據(jù)招標(biāo)文件的效勞內(nèi)容要求和最終確定的效勞定位和效勞需求，必然會(huì)制定效勞目標(biāo)。效勞目標(biāo)的制定一般分為定量的和定性的，一般情況下，能定量的盡量進(jìn)行定量。效勞目標(biāo)的定量制定應(yīng)與效勞定位檔次相符合，可以參照有些地方有關(guān)物業(yè)效勞等級(jí)劃分及價(jià)格的文件，深圳市、上海市等都有這些文件。按照?物權(quán)法?的要求，物業(yè)效勞企業(yè)只有依約效勞的權(quán)利，因此，指標(biāo)的制定不能超越法律法規(guī)規(guī)定的范圍，不能超越物業(yè)效勞的范疇，不能超越正常的效勞能力。定性指標(biāo)的制定應(yīng)注意頻次和時(shí)間間隔的概念，應(yīng)說(shuō)明效勞工作后所取得的效果。定性和定量的指標(biāo)應(yīng)是可測(cè)量的。

26.5應(yīng)注意物業(yè)效勞方案的內(nèi)在邏輯性。

評(píng)標(biāo)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有的物業(yè)效勞方案缺乏內(nèi)在的邏輯性。物業(yè)效勞方案的內(nèi)在邏輯性應(yīng)是：根據(jù)效勞的需求，制定相應(yīng)的效勞指標(biāo)，配置合理的人力資源和設(shè)備資源，以一定的效勞管理模式運(yùn)作，職責(zé)分工明確，不漏項(xiàng)不重疊，明確效勞流程和檢查標(biāo)準(zhǔn)，以相應(yīng)的內(nèi)部和公共制度以及必要的措施來(lái)保障物業(yè)效勞指標(biāo)的完成，在風(fēng)險(xiǎn)分析的根底上，制定躲避風(fēng)險(xiǎn)的措施和應(yīng)急預(yù)案，保障人身和財(cái)產(chǎn)的平安。

第27條

簽訂前期物業(yè)效勞合同時(shí)，提示物業(yè)效勞企業(yè)要求建設(shè)單位限期提供：竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料，以及物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等物業(yè)管理所必需的其他資料。

第28條

簽訂前期物業(yè)效勞合同之前，提示物業(yè)效勞企業(yè)要求建設(shè)單位配合對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)存在問(wèn)題，要求建設(shè)單位對(duì)存在問(wèn)題提出解決方法。

第29條

前期物業(yè)效勞合同簽訂后，提示物業(yè)效勞企業(yè)要求建設(shè)單位對(duì)上述查驗(yàn)結(jié)果、存在問(wèn)題等簽訂確認(rèn)書(shū)，作為界定各自在開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承當(dāng)責(zé)任的依據(jù)。

第30條

幫助物業(yè)效勞企業(yè)草擬或?qū)彶閿M與購(gòu)房者收房時(shí)簽訂的前期物業(yè)效勞合同，前期物業(yè)效勞合同的主要內(nèi)容可參見(jiàn)本指引10.2。

第31條

提示物業(yè)效勞企業(yè)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主選聘新的物業(yè)效勞人后，其與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)效勞合同終止。

第32條

提示物業(yè)效勞企業(yè)，前期物業(yè)效勞合同終止后，應(yīng)將本指引第22條所述資料及物業(yè)管理用房等移交業(yè)主委員會(huì)，并在業(yè)主委員會(huì)的主持下，做好與新的物業(yè)效勞人的交接工作。第二節(jié)律師為物業(yè)效勞企業(yè)提供約期物業(yè)管理法律效勞第33條

律師應(yīng)當(dāng)為物業(yè)效勞人獲得選聘進(jìn)行程序的合法性審查，獲選聘的物業(yè)效勞人應(yīng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才能與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)效勞合同。

第34條

物業(yè)效勞合同的主要內(nèi)容〔可參考建設(shè)部示范文本〕

34.1物業(yè)效勞合同的主要條款：

(1)雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、住所。

(2)效勞工程。即管理的房地產(chǎn)名稱(chēng)、坐落位置、面積、四至界限。

(3)效勞內(nèi)容。即具體管理事項(xiàng)，例如：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)，消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

(4)效勞費(fèi)用。即物業(yè)效勞人向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比擬復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同，有的收費(fèi)工程是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)；有的收費(fèi)工程是同業(yè)主委員會(huì)協(xié)商決定的，如停車(chē)場(chǎng)的停車(chē)費(fèi)。

(5)雙方的權(quán)利與義務(wù)。

(6)違約責(zé)任。

(7)其他事項(xiàng)。雙方可以約定其他未盡事項(xiàng)，如風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、調(diào)解與仲裁、合同的更改、補(bǔ)充、終止等。

34.2業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)

(1)代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；經(jīng)常聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，并及時(shí)將上述意見(jiàn)和建議反應(yīng)給物業(yè)效勞人。

(2)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)效勞人簽訂并執(zhí)行物業(yè)效勞合同。

(3)監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度；采取措施催促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)管理公共效勞費(fèi)用。

(4)審定物業(yè)效勞人擬定的物業(yè)管理方案。

(5)檢查監(jiān)督物業(yè)效勞人管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。

(6)審定物業(yè)效勞人提出的物業(yè)效勞年度方案、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告。

(7)審批物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；審查物業(yè)效勞人提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的書(shū)面報(bào)告。

(8)應(yīng)在本合同約定的期限內(nèi)，向物業(yè)效勞人移交有關(guān)資料。

(9)協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題。

(10)負(fù)責(zé)本物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集，催促業(yè)主繳納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

(11)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共效勞費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì)。

(12)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，有權(quán)代表業(yè)主大會(huì)提前終止本合同。

34.3物業(yè)效勞公司的權(quán)利和義務(wù)

(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)效勞方案。自主開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效勞活動(dòng)。

(2)對(duì)業(yè)主違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理。

(3)按本合同的約定，對(duì)業(yè)主違反臨時(shí)管理規(guī)約或物業(yè)規(guī)章制度及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理。

(4)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)效勞業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性效勞企業(yè)，但不得將本區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。

(5)負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)方案和保修期滿(mǎn)后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)效勞人雙方議定后由物業(yè)效勞人組織實(shí)施。

(6)向業(yè)主告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)考前須知和禁止行為，與業(yè)主訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。

(7)按養(yǎng)護(hù)方案和操作規(guī)程，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)平安隱患或險(xiǎn)情及時(shí)排除。

(8)負(fù)責(zé)每半年向全體業(yè)主公布一次物業(yè)效勞費(fèi)用收支賬目和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況；并將物業(yè)效勞收費(fèi)工程和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專(zhuān)項(xiàng)效勞的收費(fèi)工程和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書(shū)面方式公示。

(9)不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)效勞以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不得在物業(yè)管理活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益；應(yīng)合法、正確使用業(yè)主名冊(cè)，不得泄露業(yè)主隱私。

(10)建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。

(11)物業(yè)效勞人必須在本合同終止時(shí)，向業(yè)主委員會(huì)移交管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。

第35條在新的物業(yè)效勞公司取代原物業(yè)效勞公司的情況下，如何順利交接往往是物業(yè)效勞合同是否成功操作的關(guān)鍵，前期物業(yè)效勞人往往會(huì)以各種理由不退出物業(yè)效勞區(qū)域。律師應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)、新的物業(yè)效勞公司與原物業(yè)效勞公司進(jìn)行溝通，并可以請(qǐng)求政府有關(guān)部門(mén)指導(dǎo)、監(jiān)督。

第36條

因業(yè)主拖欠物業(yè)效勞費(fèi)而向物業(yè)效勞人提供催收法律效勞。一般情況下，律師應(yīng)告知物業(yè)效勞人先通過(guò)書(shū)面形式(如發(fā)律師函)的方式向業(yè)主催收，對(duì)個(gè)別業(yè)主可以進(jìn)行訴訟，但訴訟不宜廣泛采用，否那么會(huì)將物業(yè)效勞人推向業(yè)主的對(duì)立面。應(yīng)提醒物業(yè)效勞人注意留存相關(guān)催收的證據(jù)。

第37條

律師應(yīng)當(dāng)為物業(yè)效勞人如何糾正建設(shè)單位、業(yè)主的其他違法行為提供法律幫助。對(duì)開(kāi)發(fā)商許諾沒(méi)有到位的，物業(yè)效勞人應(yīng)協(xié)助業(yè)主與開(kāi)發(fā)商交涉；對(duì)于業(yè)主的違法行為，物業(yè)效勞人應(yīng)予勸阻，并向業(yè)主委員會(huì)和政府主管部門(mén)進(jìn)行報(bào)告。

第38條

物業(yè)效勞公司簽訂和履行合同應(yīng)注意的其他問(wèn)題

38.1關(guān)于物業(yè)效勞公司不履行合同、不完全履行合同的處理

38.1.1?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第3條規(guī)定：“物業(yè)效勞企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)效勞合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)承當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)公開(kāi)作出的效勞承諾及制定的效勞細(xì)那么，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)效勞合同的組成局部。〞這一司法解釋主要是為了解決目前物業(yè)管理中存在的物業(yè)效勞公司效勞不到位、不標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。

38.1.2作為律師應(yīng)提醒物業(yè)公司兩點(diǎn)：

(1)對(duì)物業(yè)管理公司管理不到位的，業(yè)主有權(quán)提起訴訟。

(2)物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，包括效勞細(xì)那么、效勞承諾等，構(gòu)成物業(yè)管理效勞合同的組成局部，所以物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)自己公司的實(shí)際情況來(lái)確定自己的管理制度，不能兌現(xiàn)的不宜形成書(shū)面的管理制度。但實(shí)際上，要求物業(yè)效勞公司承當(dāng)任何形式的違約責(zé)任，都有一定的難度，因?yàn)槲飿I(yè)管理不同于一般合同的履行，像買(mǎi)賣(mài)合同，標(biāo)的明確具體，任何一方違約都是比擬明顯的，但物業(yè)管理合同所指向的物業(yè)管理效勞，是復(fù)雜而瑣碎的，讓業(yè)主委員會(huì)證實(shí)物業(yè)效勞公司效勞不到位，有一定的操作難度。

38.2合同到期后不移交資料和不成認(rèn)事實(shí)管理的問(wèn)題

38.2.1?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第10條規(guī)定：“物業(yè)效勞合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)退出物業(yè)效勞區(qū)域、移交物業(yè)效勞用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)效勞所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)效勞關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)效勞合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。〞

38.2.2對(duì)于業(yè)主委員會(huì)來(lái)說(shuō)，如果有資料顯示開(kāi)發(fā)商并未向業(yè)主提供?物業(yè)管理?xiàng)l例?第29條列明的資料，可以將物業(yè)公司作為被告，訴訟請(qǐng)求其移交資料。律師應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)效勞公司：在業(yè)主委員會(huì)終止與物業(yè)效勞公司的合同后，物業(yè)效勞企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)效勞關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)效勞合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。物業(yè)管理效勞實(shí)踐中，存在兩種事實(shí)管理的情況：一是物業(yè)管理效勞合同終止后，業(yè)主委員會(huì)未更換物業(yè)效勞公司，物業(yè)管理公司也繼續(xù)提供效勞，這種情況下的事實(shí)管理物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。二是物業(yè)管理效勞合同終止后，業(yè)主委員會(huì)重新聘請(qǐng)了物業(yè)效勞公司，但原物業(yè)管理公司拒不退出，并以事實(shí)管理為由，要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)于第二種情況司法解釋明確規(guī)定管理，物業(yè)公司訴請(qǐng)支付物業(yè)管理費(fèi)，法院可以不予支持。這一條規(guī)定可以很大程度上減少老“管家〞落聘后拒不退出情況的出現(xiàn)。

38.3物業(yè)管理效勞合同無(wú)效的規(guī)定

38.3.1按照?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題解釋?第2條規(guī)定：“符合以下情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：(一)物業(yè)效勞企業(yè)將物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)效勞一并委托他人而簽訂的委托合同；(二)物業(yè)效勞合同中免除物業(yè)效勞企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。〞

38.3.2律師應(yīng)提示物業(yè)效勞公司：物業(yè)管理效勞合同中經(jīng)常出現(xiàn)的免除物業(yè)效勞企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款有：

(1)明確公益性收入歸物業(yè)管理公司所有的條款，按照?物權(quán)法?的規(guī)定，小區(qū)的停車(chē)、廣告費(fèi)等公益性收入為全體業(yè)主所有，但有的開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，或業(yè)主委員會(huì)法律知識(shí)的欠缺，將這塊收入約定直接歸物業(yè)管理公司或開(kāi)發(fā)商所有，實(shí)際上這是無(wú)效約定。

(2)物業(yè)效勞企業(yè)在履行合同過(guò)程中的免責(zé)條款，主要有物業(yè)管理公司在任何情況下對(duì)小區(qū)車(chē)輛的喪失、業(yè)主人向損害賠償不承當(dāng)法定的補(bǔ)充責(zé)任。

(3)加大業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任。有的物業(yè)公司在合同中約定業(yè)主委員會(huì)解釋本合同的，應(yīng)向物業(yè)公司支付30萬(wàn)的違約金，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)缺乏的，由公益性收入直接補(bǔ)貼物業(yè)公司等。

(4)排除業(yè)主委員會(huì)權(quán)利的條款，主要包括物業(yè)效勞公司對(duì)大額維修基金的使用有決定權(quán)，物業(yè)公司可以決定涉及全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)等。所以，物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理效勞合同時(shí)應(yīng)注意這些條款。

38.4關(guān)于業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)及抗辯理由的解析

38.4.1?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第6條規(guī)定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)效勞企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供效勞，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)效勞為抗辯理由的，人民法院不予支持。〞

38.4.2物業(yè)效勞公司為小區(qū)提供物業(yè)管理效勞，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)對(duì)等原那么，業(yè)主應(yīng)支付物業(yè)管理效勞費(fèi)用。但在物業(yè)管理操作中，有時(shí)業(yè)主會(huì)以各種借口不交納物業(yè)管理費(fèi)用。業(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)的理由有：

(1)業(yè)主對(duì)拆遷安置不滿(mǎn)而拒不交納物業(yè)管理費(fèi)的，由于原拆遷單位與物業(yè)效勞公司不是同一單位，這種情況應(yīng)由業(yè)主找原拆遷單位解決。

(2)業(yè)主搬入新房，認(rèn)為房屋有質(zhì)量問(wèn)題，如漏水、墻皮脫落、裂縫及其他屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的問(wèn)題，應(yīng)由業(yè)主向法院訴請(qǐng)開(kāi)發(fā)商承當(dāng)責(zé)任。

(3)他人在業(yè)主的房外堆放雜物，造成阻礙，業(yè)主應(yīng)向法院訴請(qǐng)阻礙人排除阻礙，物業(yè)公司只負(fù)有提示告知并維護(hù)小區(qū)環(huán)境整潔的義務(wù)，如物業(yè)效勞公司在阻礙過(guò)程中無(wú)過(guò)錯(cuò)或已經(jīng)盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)，是不承當(dāng)責(zé)任的。

(4)業(yè)主家中被盜、被搶以及其他刑事犯罪案件，在物業(yè)效勞公司無(wú)過(guò)錯(cuò)或已盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)情況下是不承當(dāng)責(zé)任的。

(5)就放棄共有權(quán)利作為抗辯理由的，主要是業(yè)主以自己未入住、未享用過(guò)小區(qū)公建配套為由而不交納物業(yè)管理費(fèi)。律師應(yīng)明確告知物業(yè)效勞企業(yè)，業(yè)主的這些抗辯一般是不成立的。

38.5物業(yè)效勞公司的補(bǔ)充責(zé)任

38.5.1業(yè)主財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受他人的非法損害

業(yè)主在小區(qū)或其管理的其他物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)遭受非法損害主要有以下兩種情況：

(1)財(cái)產(chǎn)被盜竊或搶劫，包括車(chē)輛、室內(nèi)外的大、小物件、晾曬的衣物等。目前的情況看，小區(qū)車(chē)輛被盜是最為敏感的問(wèn)題，物業(yè)在這一方面要加強(qiáng)防范。

(2)財(cái)產(chǎn)被損壞，包括停放的車(chē)輛受第三人損壞，公共設(shè)施遭第三人破壞，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)被毀壞等。有的小區(qū)由于建造的比擬早，道路窄小，常發(fā)生車(chē)輛漆面受到刮劃甚至車(chē)輛碰撞的情況；有的物業(yè)管理的是露天商場(chǎng)，來(lái)往人員很多，常會(huì)發(fā)生公共設(shè)施被損害的情形。

以上兩種情況，只要直接的責(zé)任人無(wú)法找到或無(wú)力賠償，物業(yè)公司未按照物業(yè)效勞合同提供效勞，管理上有明顯的疏漏，比方說(shuō)保安脫崗，一般應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。

38.5.2業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受人身傷害

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身傷害的案件也常見(jiàn)于報(bào)端，起因多是由于雞毛蒜皮的小事而斗嘴打架或業(yè)主之間積怨發(fā)生質(zhì)變而大動(dòng)干戈。當(dāng)然也不能排除有一些極端的情況，比方說(shuō)搶劫殺人、聚眾斗毆的惡性刑事犯罪的發(fā)生。以上情況都可能會(huì)造成業(yè)主或租戶(hù)的人身傷害甚至致死，當(dāng)然這種傷害有可能發(fā)生在業(yè)主之間、業(yè)主與非業(yè)主之間甚至業(yè)主與非進(jìn)行效勞工作時(shí)的物業(yè)效勞人員之間。如果物業(yè)防范不力，未適當(dāng)履行物業(yè)合同約定的平安保障義務(wù)，行為人又逃逸的，物業(yè)要承當(dāng)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。

38.6物業(yè)效勞公司專(zhuān)業(yè)分包風(fēng)險(xiǎn)的躲避

在物業(yè)管理當(dāng)中，效勞分包管理是一種常見(jiàn)的管理模式，物業(yè)效勞公司往往會(huì)將局部效勞管理工程分包給專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)作，例如：配電室設(shè)備維護(hù)、消防檢測(cè)以及專(zhuān)業(yè)的外墻清洗等。物業(yè)管理行業(yè)重組中的專(zhuān)業(yè)技術(shù)重組的產(chǎn)生，起初是在技術(shù)、資金、人才含量高的專(zhuān)業(yè)上發(fā)生的，如物業(yè)管理企業(yè)通常將機(jī)電、智能化、消殺等工作交給專(zhuān)業(yè)公司打理，而現(xiàn)在的專(zhuān)業(yè)化重組幾乎涵蓋了物業(yè)管理的全部專(zhuān)業(yè)，如清潔和綠化等。

由于這些專(zhuān)業(yè)技術(shù)維護(hù)的行業(yè)準(zhǔn)入的資格獲取比擬困難，承接技術(shù)維護(hù)的分包公司多為設(shè)備系統(tǒng)建設(shè)方承當(dāng)，在行業(yè)資質(zhì)以及專(zhuān)業(yè)技術(shù)方面存在著技術(shù)壟斷。物業(yè)效勞公司在技術(shù)監(jiān)管方面比擬吃力，往往會(huì)出現(xiàn)雙方角色不明確的局面，物業(yè)效勞公司不能很好的發(fā)揮其總體協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理的權(quán)利。作為物業(yè)效勞公司，要減少專(zhuān)業(yè)分包的風(fēng)險(xiǎn)：一是通過(guò)詳細(xì)的合同條款與專(zhuān)業(yè)的分包公司明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，要求專(zhuān)業(yè)公司按照法定的操作規(guī)程提供專(zhuān)業(yè)的效勞，為了保護(hù)物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)益，要求專(zhuān)業(yè)公司提供的效勞無(wú)瑕疵，如果效勞不到位、不專(zhuān)業(yè)，物業(yè)公司有權(quán)按照合同約定要求專(zhuān)業(yè)公司承當(dāng)責(zé)任，直至解除雙方的分包合同；二是通過(guò)統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一要求等方式淡化專(zhuān)業(yè)分包公司在小區(qū)的影響，防止物業(yè)效勞公司本身被邊緣化；三是加強(qiáng)物業(yè)效勞公司的專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)。目前，物業(yè)管理的技能培訓(xùn)主要集中于物業(yè)管理實(shí)務(wù)以及相關(guān)技術(shù)工種的實(shí)際操作培訓(xùn)，而涉及其他行業(yè)如消防檢測(cè)、配電管理、電梯保養(yǎng)等專(zhuān)業(yè)的技術(shù)管理培訓(xùn)往往不被物業(yè)管理人員重視，認(rèn)為這些工作可由分包單位進(jìn)行管理，忽略了自身管理權(quán)利的實(shí)施，使得物業(yè)公司本身根本不具備對(duì)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理和監(jiān)督的能力。第三章律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)提供法律效勞的業(yè)務(wù)

第一節(jié)律師為業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生提供法律效勞第39條

當(dāng)建筑區(qū)劃內(nèi)入住率等到達(dá)規(guī)定的召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件時(shí)，應(yīng)提示業(yè)主催促建設(shè)單位按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，提示業(yè)主按照相關(guān)規(guī)定成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

第40條

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組成后，律師為籌備組提供法律效勞。

40.1籌備工作的主要內(nèi)容為：

〔1)確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式；

〔2)確認(rèn)業(yè)主身份；

〔3)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

〔4)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生方法，組織業(yè)主自薦或推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人；

〔5)擬訂?業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么?〔草案〕、?管理規(guī)約?〔草案〕、?業(yè)主委員會(huì)章程?〔草案〕等文件。

〔6)其他召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)準(zhǔn)備的事項(xiàng)。

40.2幫助草擬或?qū)彶?業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么?、?管理規(guī)約?、?業(yè)主委員會(huì)章程?等需要在大會(huì)上通過(guò)的文件。

第41條

業(yè)主大會(huì)與業(yè)主大會(huì)會(huì)議

41.1業(yè)主大會(huì)是由建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。

41.2業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。召開(kāi)的條件由法律法規(guī)或業(yè)主議事規(guī)那么規(guī)定。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

41.3業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有建筑區(qū)劃內(nèi)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

41.4業(yè)主大會(huì)決議分為普通決議和特別決議。業(yè)主大會(huì)作出普通決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出特別決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專(zhuān)有局部占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主通過(guò)。

41.5業(yè)主人數(shù)及面積的具體計(jì)算如下：

業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有局部的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有局部按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的局部，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有局部的，按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

?物權(quán)法?第76條第2款和第80條規(guī)定的專(zhuān)有局部面積和建筑物總面積，可以按照以下方法認(rèn)定：

專(zhuān)有局部面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

41.6以下事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)以普通決議通過(guò)：

(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；

(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

(4)選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人；

(5)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

41.7以下事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)以特別決議通過(guò)：

(1)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

(2)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

第42條業(yè)主委員會(huì)

42.1業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，受全體業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

42.2業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

(1)

召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

(2)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)效勞人簽訂物業(yè)效勞合同；

(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)效勞人履行物業(yè)效勞合同；

(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第43條為“破解〞小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難問(wèn)題，律師可以提出以下建議：

43.1應(yīng)在法律規(guī)定業(yè)主大會(huì)的相關(guān)制度內(nèi)，選擇可操作性的方式、方法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，比方說(shuō)就業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)形式而言，盡量采用書(shū)面征求意見(jiàn)的方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，在大型社區(qū)，盡量采用業(yè)主代表或業(yè)主小組代表人的方式收集業(yè)主的意見(jiàn)。業(yè)主大會(huì)同時(shí)采用以下形式進(jìn)行表決：

(1)設(shè)投票箱。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主自行將個(gè)人意見(jiàn)投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)〔換屆工作小組〕統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。

(2)專(zhuān)人送達(dá)、回收意見(jiàn)。由業(yè)主委員會(huì)〔換屆工作小組〕組織有關(guān)人員逐戶(hù)派發(fā)、回收業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)〔換屆工作小組〕統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。

(3)通過(guò)業(yè)主提供的電子郵箱地址向表決專(zhuān)用電子郵箱發(fā)送電子郵件。

(4)傳真。

(5)公告。

(6)其他形式。

43.2在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么中盡量規(guī)定一些實(shí)用性的有關(guān)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的制度，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么是小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的“根本大法〞，規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的根本制度，將業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的一些制度寫(xiě)進(jìn)議事規(guī)那么，作為首次業(yè)主大會(huì)以后再召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的準(zhǔn)那么，可以有效減少業(yè)主大會(huì)召開(kāi)過(guò)程中一些障礙性因素，比方說(shuō)將在規(guī)定時(shí)間內(nèi)“不表態(tài)視為同意〞寫(xiě)進(jìn)規(guī)那么，就可以大大減少業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)時(shí)間，將電子郵件、傳真等方式送達(dá)業(yè)主征求意見(jiàn)表寫(xiě)進(jìn)規(guī)那么，也可以及時(shí)回收業(yè)主的意見(jiàn)等。

43.3通過(guò)第三方介入召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)一般是由業(yè)主委員會(huì)召集召開(kāi)的，在目前情況下，業(yè)主委員會(huì)難以做到職業(yè)化，業(yè)主委員會(huì)成員都有固定的工作，不太可能有較多的時(shí)間和精力投入到小區(qū)的公共事務(wù)中去，所以通過(guò)第三方介入的方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)可以大大節(jié)省業(yè)主委員會(huì)成員的時(shí)間本錢(qián)，保障業(yè)主大會(huì)的順利召開(kāi)。通過(guò)第三方介入的方式主要有：業(yè)主委員會(huì)通過(guò)其專(zhuān)職秘書(shū)來(lái)組織業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的文件的準(zhǔn)備、征詢(xún)表的發(fā)放與回收等；通過(guò)中介機(jī)構(gòu)，包括律師事務(wù)所來(lái)全程負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，在上海、深圳等一些大城市，已經(jīng)出現(xiàn)專(zhuān)門(mén)為業(yè)主委員會(huì)效勞的中介公司和專(zhuān)業(yè)律師。

第44條律師協(xié)助起草或?qū)彶?業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么?

44.1?業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么?的性質(zhì)是建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主大會(huì)活動(dòng)的程序規(guī)那么。

44.2?業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么?的主要內(nèi)容：

(1)業(yè)主大會(huì)的議事方式；

(2)業(yè)主大會(huì)的表決程序；

(3)業(yè)主委員會(huì)的組成及任期；

(4)印章的使用與管理；

(5)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的籌集和使用。

44.3?業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么?通過(guò)、生效的原那么：應(yīng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。

44.4?業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么?制定中應(yīng)注意的事項(xiàng)：

(1)充分考慮建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主構(gòu)成的實(shí)際情況，使制定的議事規(guī)那么具有可操作性。

(2)內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。

第45條律師協(xié)助起草或?qū)彶?管理規(guī)約?

45.1?管理規(guī)約?的性質(zhì)。其性質(zhì)是對(duì)全體業(yè)主具有約束力的、業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)及活動(dòng)的行為守那么。

45.2?管理規(guī)約?的主要內(nèi)容：

(1)物業(yè)的根本情況；

(2)業(yè)主使用物業(yè)的方式及具體要求；

(3)業(yè)主參與本建筑區(qū)劃物業(yè)管理的權(quán)利及應(yīng)承當(dāng)?shù)牧x務(wù)；

(4)物業(yè)管理活動(dòng)中各種費(fèi)用的交納及分?jǐn)偡绞剑?/p>

(5)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配方式?/p>

(6)管理規(guī)約的修改程序、通過(guò)、生效的原那么；

(7)違反規(guī)約的責(zé)任；

(8)業(yè)主認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

45.3?管理規(guī)約?通過(guò)、生效的原那么：應(yīng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。

45.4制定?管理規(guī)約?應(yīng)注意的事項(xiàng)：

(1)制定的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得超越業(yè)主自治權(quán)的范圍，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

(2)條款內(nèi)容應(yīng)盡量具體明確，具有可操作性。第二節(jié)律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作提供法律效勞的業(yè)務(wù)第46條告知業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人管理。

第47條

業(yè)主決定選聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人管理的，律師應(yīng)幫助草擬或?qū)彶檎袠?biāo)方案等文件。招標(biāo)文件的主要內(nèi)容根本與本指引10.1所述相同。應(yīng)提醒業(yè)主將?管理規(guī)約?作為招標(biāo)文件的附件提交。

第48條

在選聘新物業(yè)公司時(shí)，律師應(yīng)提醒注意以下問(wèn)題：

更換物管公司要半數(shù)以上業(yè)主通過(guò)，且通過(guò)業(yè)主物業(yè)面積也過(guò)半數(shù)，即“雙多數(shù)〞，才可執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的全體業(yè)主的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是解決小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的關(guān)鍵，更換物管公司必須由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，在保證廣闊產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下形成決議，并且要半數(shù)以上的產(chǎn)權(quán)人通過(guò)該決議方可執(zhí)行。只有這樣才使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾根底和法律依據(jù)。交接時(shí)各方關(guān)系一定要理順。物業(yè)效勞公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作。在有些小區(qū)就出現(xiàn)過(guò)原物管公司拒不撤出小區(qū)，新的物管公司無(wú)法進(jìn)入的現(xiàn)象。所以在更換前一定要先處理好和相關(guān)單位的關(guān)系，包括開(kāi)展商、業(yè)主委員會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能取得一致性意見(jiàn)，對(duì)于順利更換，尤為重要。律師可以提供法律支持，請(qǐng)物管參謀、財(cái)務(wù)參謀提供專(zhuān)業(yè)支持，請(qǐng)政府主管部門(mén)提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可無(wú)視。另外，業(yè)主委員會(huì)選聘新的物業(yè)效勞公司，并不要求通過(guò)招投標(biāo)方式選聘，法規(guī)只要求在前期物業(yè)管理期間住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行招標(biāo)選擇物業(yè)公司。

第49條業(yè)主選聘物業(yè)效勞公司后，律師應(yīng)幫助起草或?qū)彶槲飿I(yè)效勞合同。

合同主要內(nèi)容可參考建設(shè)部?物業(yè)效勞合同示范文本?。為盡量防止糾紛產(chǎn)生后責(zé)任承當(dāng)問(wèn)題，律師可建議將管理效勞的具體承諾、投標(biāo)書(shū)、委托管理的構(gòu)成明細(xì)等作為合同的附件，建議簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定效勞質(zhì)量階段考評(píng)、約定后合同義務(wù)。

第50條

律師應(yīng)提醒業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)、涉及共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的決議，應(yīng)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的程序及通過(guò)、生效的原那么進(jìn)行，決議的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

第51條

律師應(yīng)幫助業(yè)主委員會(huì)起草或?qū)彶橛嘘P(guān)物業(yè)管理方面的材料、文件。

第52條律師關(guān)于業(yè)主“自治〞存在問(wèn)題的提醒

52.1業(yè)主的“散戶(hù)〞狀態(tài)，是自治管理中的普遍問(wèn)題

業(yè)主普遍對(duì)業(yè)主自治管理缺乏認(rèn)識(shí)，特別是工作忙、生活節(jié)奏緊張的年輕人更無(wú)暇顧及，難以通過(guò)定期、書(shū)面的系統(tǒng)方式進(jìn)行溝通，給業(yè)主自治管理帶來(lái)操作上的不便。

52.2業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)關(guān)，自身的問(wèn)題往往會(huì)成為自治管理的障礙

在推行業(yè)主自治過(guò)程中，也肯定會(huì)有害群之馬，怎樣標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)行使業(yè)主賦予的執(zhí)行機(jī)關(guān)權(quán)利，是業(yè)主必須面對(duì)和思考的。

52.3目前的勞動(dòng)用工制度、稅收制度、財(cái)務(wù)制度也是業(yè)主推行自治管理的障礙

就勞動(dòng)用工制度而言，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)作為社會(huì)團(tuán)體法人的資格沒(méi)有明確，也沒(méi)有組織機(jī)構(gòu)代碼證。因?yàn)椋荒苤苯右宰约旱拿x聘用人員，也無(wú)法為員工交納社會(huì)保險(xiǎn)。所以，業(yè)主要想有效自治，必須明確業(yè)委會(huì)的法律地位。由于業(yè)主委員會(huì)的法律地位不明確，有關(guān)的稅收制度、財(cái)務(wù)制度也幾近空白。第四章物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金(基金)第一節(jié)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交納與續(xù)籌第53條

新建商品住宅首期維修資金的交納

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)初始登記前，交納其應(yīng)交局部的維修基金；購(gòu)房人在辦理房地產(chǎn)變更登記之前〔辦理“小產(chǎn)權(quán)證〞〕之前，交納其應(yīng)交局部的維修資金；業(yè)主大會(huì)成立時(shí)尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)成立之日起15日內(nèi)，將未出售商品住宅購(gòu)房人應(yīng)交局部存入業(yè)主委員會(huì)開(kāi)戶(hù)銀行。鑒于目前各地根本已制定專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用管理方法，故在實(shí)踐中應(yīng)依當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定執(zhí)行。

第54條

專(zhuān)項(xiàng)維修資金的其他來(lái)源

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)納入業(yè)主大會(huì)賬戶(hù)管理，物業(yè)效勞企業(yè)可依有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)決議提取一定比例的管理費(fèi)用，該類(lèi)收益主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

第55條

專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交割與再次籌集

商品住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交納的維修資金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額缺乏首次籌集資金總額的30%時(shí)，經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意可以續(xù)籌。再次籌集后的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購(gòu)房人交納的數(shù)額。第二節(jié)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用第56條物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理

56.1根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)代為監(jiān)管；業(yè)主大會(huì)成立后，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)將資金本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)按規(guī)定設(shè)立的維修資金賬戶(hù)，由業(yè)主大會(huì)按規(guī)定管理和使用。

56.2維修資金實(shí)行屬地開(kāi)戶(hù)原那么，業(yè)主大會(huì)應(yīng)在物業(yè)所在行政區(qū)內(nèi)具有業(yè)務(wù)辦理資格的銀行分支機(jī)構(gòu)辦理專(zhuān)用存款賬戶(hù)。

56.3住宅共用部位、共用設(shè)備、物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用支出，符合規(guī)定的，可以按規(guī)定的流程支用維修資金。由政府行政主管部門(mén)進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)管。

第57條物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用程序

根據(jù)法律規(guī)定，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌方案，必須經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。涉及單幢房屋大修或者專(zhuān)項(xiàng)維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上同意，但不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)全體共有局部作出的決定相抵觸。

實(shí)際操作中，為提高管理效率，降低管理本錢(qián)，業(yè)主大會(huì)可將一定金額范圍內(nèi)維修資金使用的決策權(quán)力，經(jīng)法定程序后授予業(yè)主委員會(huì)。

第58條

物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用范圍

58.1維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于保修期滿(mǎn)后共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新和改造，不得挪作他用。

共用部位：是指整幢房屋業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話(huà)分線(xiàn)間、電梯機(jī)房、走廊通道、門(mén)廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井以及房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位〔包括根底、內(nèi)外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)取?、外墻面、走廊墻和墻外粉飾等?/p>

共用設(shè)備：是指整幢房屋業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、樓道內(nèi)照明線(xiàn)路設(shè)備、郵政信箱、避雷裝置、樓道內(nèi)消防設(shè)備及平安監(jiān)控設(shè)備。

公共設(shè)施：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的公共綠地、道路、小區(qū)內(nèi)上下水管道、溝渠、池、路燈、窨井、化糞池、垃圾箱〔房〕、消防設(shè)備及平安監(jiān)控設(shè)備、公共設(shè)施〔設(shè)備〕使用的房屋及非經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)、車(chē)場(chǎng)、公益性文體設(shè)施等。

58.2住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損壞的，其維修、更新改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承當(dāng)。業(yè)主不能將分戶(hù)內(nèi)的維修資金隨意取出。

58.3日常綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗費(fèi)、公用照明和共用設(shè)備能耗和養(yǎng)護(hù)費(fèi)等應(yīng)納入日常物業(yè)管理效勞收費(fèi)范圍，不能在商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。

第59條物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)那么

物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照以下規(guī)定承當(dāng)：

(1)專(zhuān)有局部的所需費(fèi)用，由擁有專(zhuān)有局部的業(yè)主承當(dāng)；

(2)局部共用局部的所需費(fèi)用，由擁有局部共用局部的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承當(dāng)；

(3)全體共用局部的所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承當(dāng)。

局部共用局部、全體共用局部的維修、更新、改造費(fèi)用在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。

第60條

維修基金使用“僵局〞的處理

按照?物權(quán)法?的規(guī)定，使用維修資金應(yīng)該通過(guò)絕對(duì)多數(shù)業(yè)主的同意，即專(zhuān)有局部占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。這個(gè)規(guī)定卻讓維修資金在使用上陷入了僵局。打破這樣的僵局，按照?物權(quán)法?撤銷(xiāo)權(quán)的規(guī)定，業(yè)主可以以“該決定侵害自己合法權(quán)益〞為由，向法院提出訴訟要求對(duì)不使用維修基金的決議予以撤銷(xiāo)，但由于目前業(yè)主的撤銷(xiāo)權(quán)訴訟尚不成熟，實(shí)際操作存在一定難度。最為有效的方式就是在?業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么?的制訂中，應(yīng)該有對(duì)此類(lèi)問(wèn)題的預(yù)防機(jī)制，對(duì)出現(xiàn)類(lèi)似問(wèn)題如何解決，進(jìn)行提前約定，特別是關(guān)于業(yè)主委員會(huì)小額使用維修基金的授權(quán)規(guī)定。另外，律師應(yīng)提醒在物業(yè)管理表決中，并不是所有的表決都是要全體業(yè)主的2/3，比方說(shuō)某棟樓電梯的維修，只要該棟樓業(yè)主的2/3，且同意業(yè)主的面積也占2/3同意即可。第五章物業(yè)管理糾紛第一節(jié)物業(yè)管理糾紛范圍、分類(lèi)及特點(diǎn)第61條

物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式：

對(duì)人防、地下車(chē)庫(kù)、綠地、停車(chē)場(chǎng)權(quán)屬不明而引發(fā)的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商的糾紛；因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)而引發(fā)的糾紛；因違法動(dòng)用維修資金而產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主之間因相鄰權(quán)而引發(fā)的糾紛；小區(qū)發(fā)生被盜、搶劫等行政治安或刑事案件而產(chǎn)生的糾紛。

第62條

物業(yè)管理糾紛分類(lèi)

按照糾紛中的根本權(quán)利性質(zhì)和特點(diǎn)的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為以下幾類(lèi)：

62.1物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類(lèi)糾紛。主要是物業(yè)所有權(quán)方面的業(yè)主專(zhuān)有權(quán)與業(yè)主共有權(quán)轄屬范圍確實(shí)認(rèn)糾紛，業(yè)主共有權(quán)與托付物業(yè)效勞企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)行使之間的權(quán)限劃分和確認(rèn)糾紛，業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者的權(quán)屬糾紛。常見(jiàn)的有個(gè)別業(yè)主侵占公共區(qū)域、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商的車(chē)庫(kù)之爭(zhēng)等。

62.2物業(yè)管理債權(quán)類(lèi)糾紛。主要是與物業(yè)管理效勞有關(guān)的合同之債、侵權(quán)之爭(zhēng)等債權(quán)、債務(wù)關(guān)系糾紛。例如小區(qū)的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)、車(chē)輛的保管糾紛等。

62.3物業(yè)管理行政權(quán)類(lèi)糾紛。主要是物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和其他有關(guān)行政部門(mén)在行使職權(quán)的具體行政行為中與行政相對(duì)人之間發(fā)生的行政權(quán)限和行政權(quán)行使是否違法、是否得當(dāng)?shù)臓?zhēng)執(zhí)。目前常見(jiàn)的這類(lèi)糾紛有行政執(zhí)法部門(mén)對(duì)違章建筑的處理，業(yè)主對(duì)街道、房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)效勞企業(yè)指導(dǎo)與監(jiān)督的不滿(mǎn)。

62.4物業(yè)管理自治權(quán)類(lèi)糾紛。主要是業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主團(tuán)體在民主自治權(quán)益方面發(fā)生的糾紛。例如業(yè)主不執(zhí)行管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會(huì)議對(duì)維修資金的分?jǐn)倹Q定而引起的糾紛。

另外，按糾紛所屬的法律性質(zhì)不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為民事糾紛、行政糾紛和刑事糾紛。

第63條物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)

63.1物業(yè)管理糾紛具有連續(xù)性

從物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)形式上看，物業(yè)管理糾紛與開(kāi)發(fā)商密不可分，比方說(shuō)房子質(zhì)量問(wèn)題、車(chē)位之爭(zhēng)、配套不到位等，特別是在目前的情況下，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商之間關(guān)系的特殊，一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛，開(kāi)發(fā)商也有一定的責(zé)任。

63.2物業(yè)管理糾紛具有多樣性，物業(yè)管理費(fèi)糾紛居首位

物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系非常復(fù)雜。既有涉及民事、經(jīng)濟(jì)、刑事法律關(guān)系的糾紛，又有涉及業(yè)主團(tuán)體經(jīng)濟(jì)事務(wù)和社會(huì)事務(wù)民主自治法律關(guān)系的糾紛。這種糾紛既有物業(yè)管理公司與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的平等的民事糾紛，也有因行政主管部門(mén)的行政管理行為所引發(fā)的糾紛。就民事訴訟來(lái)講，可劃分為合同糾紛和侵權(quán)糾紛。

(1)物業(yè)管理合同糾紛。主要有：物業(yè)效勞公司向業(yè)主、使用者追索物業(yè)管理費(fèi)糾紛，這類(lèi)糾紛最常見(jiàn)、數(shù)量也最多，大致占物業(yè)管理糾紛案件總量的70%~80%；業(yè)主要求物業(yè)效勞公司提高效勞質(zhì)量、履行管理職責(zé)的糾紛；業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛。

(2)物業(yè)管理侵權(quán)糾紛。主要有：業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛；小區(qū)公用設(shè)施傷人的賠償糾紛；建筑物共用局部的權(quán)屬、管理使用、收益歸屬的糾紛；業(yè)主擅自改變房屋、配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀，亂搭亂建，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境，噪聲擾民引起的糾紛等。

63.3物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性和涉眾性

在物業(yè)管理效勞的提供和交易過(guò)程中，容易發(fā)生對(duì)效勞質(zhì)量好壞、滿(mǎn)意與否的爭(zhēng)執(zhí)，比方說(shuō)最常見(jiàn)的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)案件。由于物業(yè)管理所執(zhí)行的事務(wù)大多是涉及業(yè)主團(tuán)體公共利益甚至社會(huì)公共利益，所以一旦發(fā)生糾紛，往往是集體爭(zhēng)執(zhí)、甚至集體訴訟，通常是物業(yè)管理費(fèi)的交納、物業(yè)管理質(zhì)量等涉及小區(qū)全體業(yè)主利益的共性問(wèn)題，而業(yè)主多處于同一背景，會(huì)形成共同的利益圈。在發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主對(duì)糾紛達(dá)成一定共識(shí)，會(huì)通過(guò)群體性行為的方式進(jìn)行訴訟。第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的處理第64條

處理物業(yè)管理糾紛的原那么

64.1及時(shí)原那么

無(wú)論是民事?tīng)?zhēng)議還是行政爭(zhēng)議，由于物業(yè)管理糾紛涉及面廣，行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)在處理這一類(lèi)糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)，不宜讓矛盾長(zhǎng)期存在，日益激化。

64.2合法原那么

在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)，要注意法律的正確適用，特別是物業(yè)管理有關(guān)的法律、法規(guī)變化較快，處理物業(yè)管理糾紛不能與新的法律、法