開福區(qū)市場(chǎng)情況

開福區(qū)市場(chǎng)情況向程2023/12/81開福區(qū)市場(chǎng)目錄Chapter12開福區(qū)客群3區(qū)域典型項(xiàng)目2023/12/82013年上半年整體供應(yīng)出現(xiàn)先上后緩的走勢(shì)。13年開年，受傳統(tǒng)春節(jié)等因素影響，供應(yīng)量環(huán)比下挫，但同比上揚(yáng)。3-4月，新“國(guó)五條”政策落地對(duì)供需雙方預(yù)期產(chǎn)生影響，供應(yīng)熱情趕在地方細(xì)則出臺(tái)前集中釋放，月供應(yīng)均超過100萬㎡。上半年整體供應(yīng)面積為505.96萬㎡，環(huán)比下降17.04%，同比上漲27.05%。成交方面，上半年成交呈現(xiàn)逐步上升的態(tài)勢(shì)。月均成交面積維持在91萬方左右，較去年同期平均66萬方水平，上漲38%。1-6月，成交面積548.18萬方，環(huán)比下跌19.69%，同比上漲37.38%。13年上半年供銷比為0.92.供求比在2月份下降2011年以來最低點(diǎn)。4月和6月開發(fā)商推貨節(jié)奏加快。供銷比高于1，其他月份供銷比一直維持正在1以下，同比小幅度下降。長(zhǎng)沙整體樓市長(zhǎng)沙整體樓市經(jīng)過12年的回落后逐步回升，13年上半年市場(chǎng)供需堅(jiān)挺，呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)2023/12/8內(nèi)六區(qū)中，雨花區(qū)和天心區(qū)供應(yīng)量波動(dòng)幅度較大，雨花區(qū)供應(yīng)量占到了內(nèi)六區(qū)的近兩成；岳麓區(qū)和芙蓉區(qū)，前者是熱點(diǎn)板塊集中的供銷兩旺大區(qū)，供應(yīng)量同比增加一倍，強(qiáng)者愈強(qiáng)，后者是向來供應(yīng)較少；開福區(qū)月度供給量波動(dòng)幅度相對(duì)較小，且新增供應(yīng)一直處于中等水平。開福區(qū)今年以來兩個(gè)月單月供應(yīng)不足5萬方，區(qū)域中心板塊較飽和，外延板塊正在發(fā)展中，住宅供應(yīng)乏力；望城區(qū)自2011年7月撤縣設(shè)區(qū)后，后來居上，上漲勢(shì)頭明顯，半年度供應(yīng)量居內(nèi)六區(qū)第三區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅各區(qū)供應(yīng)面積（2011.1-2013.6）區(qū)域供應(yīng)中，開福區(qū)波動(dòng)幅度相對(duì)較小，隨著區(qū)域中心片區(qū)供應(yīng)減少，外延區(qū)發(fā)展遲緩，未來市場(chǎng)供應(yīng)乏力2023/12/8自2011年起，岳麓區(qū)及雨花區(qū)成交量持續(xù)處于高位，銷量輪番占據(jù)六區(qū)冠亞軍席位。今年以來，岳麓區(qū)成交量升至六區(qū)之首，市場(chǎng)份額達(dá)三成；整體來看，開福區(qū)僅12年1月份出現(xiàn)成交低谷，后續(xù)月份基本處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。但成交優(yōu)勢(shì)較不明顯。今年上半年開福區(qū)和樓市市場(chǎng)化痕跡較明顯，上半年成交量都更趨平穩(wěn)，需求理性釋放。區(qū)域成交面積長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅各區(qū)成交面積（2011.1-2013.6）開福區(qū)市場(chǎng)成交較為平穩(wěn)理想，相比岳麓、雨花等熱點(diǎn)板塊，成交較為理性2023/12/8區(qū)域成交均價(jià)按行政區(qū)分，2013年上半年成交占比：開福區(qū)成交面積占比13%；成交面積67.76萬㎡，均價(jià)7432元/㎡望城區(qū)成交面積占比14%成交面積74.74萬㎡均價(jià)4423元/㎡；岳麓區(qū)成交面積占比32%成交面積171.13萬㎡均價(jià)6247元/㎡天心區(qū)成交面積占比11%成交面積61.45萬㎡均價(jià)7215元/㎡；雨花區(qū)成交面積占比23%成交面積123.93萬㎡均價(jià)6959元/㎡芙蓉區(qū)成交面積占比7%成交面積36.32萬㎡均價(jià)6971元/㎡2013年上半年，長(zhǎng)沙商品住宅成交整體呈現(xiàn)價(jià)量齊升態(tài)勢(shì)，其中開福區(qū)成交均價(jià)達(dá)到7432元/㎡，成為價(jià)格最高的板塊受萬達(dá)、北辰濱江豪宅以及區(qū)域內(nèi)眾多別墅項(xiàng)目直接拉高了區(qū)域的整體均價(jià)，市場(chǎng)高端改善與低端剛需分化愈發(fā)明顯。長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅各區(qū)成交面積（2011.1-2013.6）2023/12/8開福區(qū)樓盤客群分析客群需求面積客戶以三室兩廳為需求主力，占67%；其次為兩室兩廳，占到22%?？蛻糁行枨竺娣e在80-100㎡的居多，占比為41%；其次為100-130㎡的占比為32%?！蛻粜枨竺娣e段集中在80-130㎡，剛需性需求為主?！蛻粜枨蠓啃鸵?0—130平的三室兩廳為主.客群需求戶型2023/12/8開福區(qū)樓盤客群分析年齡層次職業(yè)成交客戶的主要年齡群集中在26-35歲之間，占49%。其次為36-45歲的客戶，占26%。25歲以下的客戶排第三，占17%。成交客戶的職業(yè)主要以企業(yè)員工為主，占37%；其次為個(gè)體業(yè)主，占21%。2023/12/8開福區(qū)樓盤客群分析置業(yè)次數(shù)家庭結(jié)構(gòu)客戶以首次置業(yè)為主，占到87%；其次為二次置業(yè)，占9%。三次及以上占4%?？蛻舻募彝ソY(jié)構(gòu)以三口之家為主，占45%；其次為二人世界，占24%；單身貴族排第三，占15%。2023/12/8區(qū)域產(chǎn)品總價(jià)主要年齡家庭結(jié)構(gòu)置業(yè)特征職業(yè)特征客戶來源客戶來源客戶來源75平米兩房50萬左右25-30青年之家青年持家小小太陽首次置業(yè)，自?。患嬗卸啻瓮顿Y普通員工/初級(jí)管理/公務(wù)員居多區(qū)域性強(qiáng)，集中周邊單位。集中在開福區(qū)（區(qū)政府、廣電長(zhǎng)大、伍家?guī)X）；外延伸到芙蓉區(qū)市中心、市府板塊麓谷區(qū)域。1、省內(nèi)地級(jí)市客戶比重升高；2、四方坪、火車站商圈客戶比重增加；3、地鐵線增強(qiáng)區(qū)域吸附力，提高了市中心區(qū)域客戶比重。1、大盤形象聚集及品質(zhì)口碑帶來周邊客源；2、高檔社區(qū)提高區(qū)外客戶比重。89-90平米三房56萬左右25-35小小太陽小太陽孩子三代首次置業(yè)，自住，兼有二次投資普通員工/初級(jí)管理/公務(wù)員居多區(qū)域性較強(qiáng)，市中心客戶增多。區(qū)域內(nèi)集中在開福區(qū)（區(qū)政府、廣電長(zhǎng)大、伍家?guī)X）；市中心客戶集中在芙蓉北路沿線。106-130平3-4房85萬左右35-55小太陽孩子三大代后小太陽首改為主,自住為主，兼有投資保值私營(yíng)業(yè)主/中高層管理人員/醫(yī)生教師等事業(yè)單位員工/公務(wù)員為主流區(qū)域性較強(qiáng)，區(qū)外客戶占到10%左右。自有交通工具，區(qū)域?qū)傩允`較弱。開福區(qū)樓盤客戶白描2023/12/8區(qū)域典型項(xiàng)目湘江世紀(jì)城項(xiàng)目總建筑面積319萬㎡，其中住宅250萬㎡，容積率4.3，綠化率60%。位于城市邊緣地帶，坐擁三江匯流資源，與河西交通連接緊密，規(guī)劃中的地鐵一號(hào)線進(jìn)一步提升與城市核心區(qū)域的聯(lián)系。教育、交通、文化設(shè)施配套較齊全，商業(yè)商務(wù)功能明顯缺乏，項(xiàng)目周邊人氣不足。開發(fā)節(jié)奏快速，項(xiàng)目前期籌備4個(gè)月時(shí)間，開發(fā)進(jìn)度也非?？欤潭倘齻€(gè)月時(shí)間即開盤上市，開發(fā)過程非常緊湊開發(fā)策略：采取快速開發(fā)、快速去化的模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速開發(fā)，資金的快速流動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)盈利模式：項(xiàng)目的盈利模式以薄利多銷、快速周轉(zhuǎn)模式來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈利，通過平價(jià)快速銷售，加快開發(fā)速度，減少財(cái)務(wù)成本，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈利主力戶型：以三房為主，適合改善與居家型客戶客戶定位：鎖定普通購(gòu)房者為主要對(duì)象，使目標(biāo)客戶范圍最大化；兼顧濱江高級(jí)住宅客戶湘江世紀(jì)城2023/12/8樓盤名稱推案日期銷售報(bào)價(jià)（元/M2）成交均價(jià)（元/M2）優(yōu)惠幅度湘江世紀(jì)城一批2008.04.26-2008.05.24非江景4000非江景380096折湘江世紀(jì)城二批2008.05.25-2008.06.24非江景4000非江景390096折湘江世紀(jì)城三批2008.06.25-2009.02.28非江景4000非江景370093折湘江世紀(jì)城四批2009.04.26非江景4100，江景5800非江景3700，江景550090折湘江世紀(jì)城五批2009.06.27非江景4100，江景5500非江景3800，江景510093折湘江世紀(jì)城六批2009.06.27-2009.7.25非江景4100，江景5300非江景3800，江景490093折湘江世紀(jì)城七批2009.08.22非江景4100，江景5300江景房4900，非江景房390093折湘江世紀(jì)城八批2009.09.12非江景4100，江景5300非江景房3900，江景房490093-95折湘江世紀(jì)城九批2009.09.26非江景4100，江景5300非江景房3900，江景房490093-95折湘江世紀(jì)城十批2009.10.17非江景4200，江景5300非江景房4000，江景房490093-95折湘江世紀(jì)城十一批2009.11.07非江景4200，江景5300非江景房4000，江景房490095折湘江世紀(jì)城十二批2009.11.28非江景4400，江景5500非江景房4200，江景房510096-97折湘江世紀(jì)城營(yíng)銷策略◆注重團(tuán)購(gòu)，加快銷售速度團(tuán)購(gòu)是湘江世紀(jì)城項(xiàng)目快速去化的重要手段之一。◆準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，營(yíng)造實(shí)景氛圍大規(guī)模的實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房在長(zhǎng)沙屬首次，呈現(xiàn)在購(gòu)房者眼前的實(shí)景，極易打動(dòng)消費(fèi)者，為消費(fèi)者下定決心購(gòu)買起到了較大的作用?！舻蛢r(jià)入市，平價(jià)持續(xù)銷售在09年初市場(chǎng)剛剛起色的環(huán)境下，即使有一定的購(gòu)買能力及購(gòu)買意向，價(jià)格合理與否也成為這批消費(fèi)者能否購(gòu)買的最終考量條件。針對(duì)消費(fèi)者的這種消費(fèi)心理，湘江世紀(jì)城在價(jià)格上采取了“低開策略”，使實(shí)際成交價(jià)格較先前市場(chǎng)的預(yù)期有明顯下降。2023/12/8區(qū)域典型項(xiàng)目萬國(guó)城項(xiàng)目總占地約650畝，總建筑面積約120萬㎡，容積率3.0，綠化率42%。萬國(guó)城1期、2期已基本售罄并已交房入住，1.5期高端科技住宅產(chǎn)品“上品格”已銷售過半。現(xiàn)在售滿庭春三期9號(hào)棟、7號(hào)棟產(chǎn)品，成交均價(jià)在6800元/㎡左右?？萍甲≌汉鲜紫萍甲≌?，冬暖夏涼，24小時(shí)熱水，生活成本低，引領(lǐng)住宅新潮流。銷售團(tuán)隊(duì)：內(nèi)外場(chǎng)兼顧，外場(chǎng)行銷帶客效果顯著，成交量可觀，內(nèi)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，末位淘汰。推貨節(jié)奏：以平推為主，平均每月推出1棟，快速去化，銷量領(lǐng)先其他樓盤，是北城片區(qū)的銷冠。萬國(guó)城2023/12/8萬科城萬科城項(xiàng)目總占地約26.9萬㎡，總建筑面積約50萬㎡，容積率2.52，綠化率46%。一期由4棟高層住宅、8棟洋房組成，現(xiàn)主推的三期洋房產(chǎn)品面積為146-190平米，實(shí)現(xiàn)了一樓自帶私家花園及內(nèi)院2樓自帶大露臺(tái)及6米挑高客廳、3樓私家大露臺(tái)的設(shè)計(jì)。以洋房入市，樹立品質(zhì)，目前只剩余200多套公寓在售，均價(jià)在6800-7200元/㎡活動(dòng)營(yíng)銷：降低影響成本，拉近與消費(fèi)者的距離，培養(yǎng)一批真正的品牌擁護(hù)，忠誠(chéng)度高的客戶群體。開盤策略：蓄客充分，小批量推貨，取得開門紅。高層：引領(lǐng)“十字單體”建筑革命，讓每個(gè)戶型單位做到優(yōu)質(zhì)采光、主引通風(fēng)和闊景視距的效果。區(qū)域典型項(xiàng)目2023/12/8英祥春天英祥春天項(xiàng)目總占地112畝，總建筑面積近20萬平米，分兩期開發(fā)；其中一期為住宅，規(guī)劃建筑面積13.5萬㎡，其中地上11.1萬㎡，地下2.4萬㎡，容積率2.8，由8棟17或17+1層高層住宅、1棟幼兒園、少量臨街商鋪及地下車庫組成；一期共有1146戶，一期住宅于2010年6月開工建設(shè)，于2012年5月交付使用。英祥春天2011年4月底入市銷售，戶型區(qū)間滿足剛性需求，戶型面積75-120平米；項(xiàng)目為新推，選擇性高，且價(jià)格相比周邊樓盤低，性價(jià)比高，自入市以來得到了片區(qū)內(nèi)較高的關(guān)注?，F(xiàn)尾盤在售，現(xiàn)銷售均價(jià)6000元/平方米。區(qū)域典型項(xiàng)目2023/12/8總占地16.5萬方，總建筑面積約41.6萬平方米，定位為長(zhǎng)沙首席精裝修大盤。位于珠江花城的北面，珠江酈城戶型產(chǎn)品、精裝修均為珠江花城的升級(jí)之作，同時(shí)與珠江酈城地域、時(shí)間、產(chǎn)品以及客戶上的聯(lián)系緊密，既能重新樹立珠江酈城形象又能有效利用珠江花城資源！在售戶型：珠江酈城新推10號(hào)棟，14號(hào)棟，17號(hào)棟房源，戶型2-4房均有，成交均價(jià)在8000元/㎡左右。目前結(jié)合幾個(gè)代理公司的資源，進(jìn)行年底沖刺；營(yíng)銷策略：3000萬回饋，湖湘企業(yè)大團(tuán)購(gòu)。珠江酈城區(qū)域典型項(xiàng)目2023/12/8恒大雅苑恒大