房屋質(zhì)量有問題如何索賠與退房

2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作–獨(dú)家原創(chuàng)32/32房屋質(zhì)量有問題如何索賠與退房

房屋質(zhì)量有問題如何索賠與退房(xx年限，也就是建

筑物正常使用的最低年限?？梢?，房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是一項(xiàng)工程的基石，如果建筑工程在地基基礎(chǔ)工

程和主體結(jié)構(gòu)工程中出現(xiàn)了質(zhì)量問題，即使其他工程質(zhì)量再好，也無法保證整個(gè)工程的質(zhì)量。因此，《最高院解釋》第

十二條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。

二、關(guān)于因商品房質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重影響正常居住使用導(dǎo)致解除合同的情況。

《最高院解釋》第十三條第一款規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失

的，應(yīng)予支持?！北緱l所稱的“房屋質(zhì)量問題”應(yīng)是指除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的質(zhì)量問題，即屋面防水工程和

其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題。買受人依據(jù)該條解除合同，

除房屋存在質(zhì)量問題外，且該質(zhì)量問題應(yīng)達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度，否則不能達(dá)到解除合同的目的。但《最高

院解釋》并未對“嚴(yán)重影響正常居住使用”的判斷標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，在實(shí)踐中，對此，有三種不同觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，

商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴(yán)重影響居住使用的問題；第二種

觀點(diǎn)人為，判斷房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)通過委托工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門鑒定，法院依據(jù)鑒定結(jié)論做出

判斷。第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為，房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”屬于法官根據(jù)生活常識自裁量的范圍，不需要

工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門進(jìn)行鑒定。本人同意第三種觀點(diǎn)，因?yàn)閷I(yè)質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)所進(jìn)行的鑒定只是依據(jù)現(xiàn)有規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)作出

不合格、合格或優(yōu)良的認(rèn)定，并對某些量化指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。而房屋質(zhì)量是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”的認(rèn)定沒有客觀標(biāo)

準(zhǔn)，即使專業(yè)工程師來認(rèn)定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個(gè)人的生活經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷，沒有法定依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。

因此，是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”，法官作為審判人員，完全可以根據(jù)生活常識和經(jīng)驗(yàn)，作出認(rèn)定。

三、對于尚處于保修期的房屋如出現(xiàn)質(zhì)量問題，買受人可否直接請求解除合同的問題。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使房屋尚在保修

期限內(nèi)，買受人也無須受保修的限制，有權(quán)直接請求解除合同。且根據(jù)《中華人民共和國合同法》第111條規(guī)定：“質(zhì)

量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的

規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、

減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。”因此，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，買受人作為受損害方有權(quán)選擇要求開發(fā)商保修或是解

除合同。我認(rèn)為此觀點(diǎn)不能成立。

我國《建筑法》第62條規(guī)定“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、

主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；

保修的期限應(yīng)當(dāng)按照建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修

期國務(wù)院規(guī)定。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買

人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保

修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄蹲罡咴航忉尅?/p>

第十三條第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任?！苯ㄔO(shè)部《商品房買賣合

同》示范文本第十六條也約定“買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自

商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購買的商品房為非商品住

宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)

生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，

維修費(fèi)用購買人承擔(dān)。”以上是法律、法規(guī)明確規(guī)定開發(fā)商對房屋質(zhì)量所承擔(dān)的法定保修義務(wù)?？梢姡覈F(xiàn)行法律

規(guī)定，房屋交付后，在保修期內(nèi)如出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商即產(chǎn)生并必須履行保修義務(wù)。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)

仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，房屋地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行保修義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期內(nèi)仍

未履行的，且房屋質(zhì)量問題已嚴(yán)重影響居住使用，買受人方可解除合同。

關(guān)于《合同法》第111條，該條只是在雙方對違約責(zé)任沒有約定或不能確定時(shí)適用，而如前所述，《商

品房買賣合同》已對出賣人如何承擔(dān)保修責(zé)任用出了明確的約定，買賣雙方應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任。另外，《合同法》

第111條要求受害方合理行使選擇權(quán)，即買受人在選擇違約責(zé)任的方式時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循公平原則和誠實(shí)信用原則。如果房屋

出現(xiàn)的質(zhì)量問題通過維修可以補(bǔ)救，買受人不應(yīng)解除合同。

至于經(jīng)過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無明確規(guī)定，我認(rèn)為可借鑒《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)

益保護(hù)法》第54條的規(guī)定，即“保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退貨”，當(dāng)出賣人拒絕

修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)或經(jīng)兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時(shí)，才可以嚴(yán)重影響

正常居住使用為請求解除合同。

如果允許買受人不經(jīng)保修直接行使合同解除權(quán)，規(guī)定我國商品房保修制度將喪失實(shí)際意義。

因此，對于房屋在保修期內(nèi)所出現(xiàn)的質(zhì)量問題，如果通過修復(fù)的方式可以補(bǔ)救，應(yīng)出賣人根據(jù)法律的規(guī)定和

合同的約定，先履行保修義務(wù)，買受人不應(yīng)直接要求解除合同。

四、對于已超過質(zhì)量保修期限的商品房，如出現(xiàn)質(zhì)量問題，是否允許買受人解除合同？

《最高院解釋》未作出明確規(guī)定。以住宅房屋為例,一般住宅房屋使用年限為七十年,如果在交付使用三、四十

年以后，房屋的某些部位開始出現(xiàn)質(zhì)量問題，如也允許買受人適用本條規(guī)定，那么開發(fā)商將存在較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而且

對開發(fā)商也極為不公平。針對此問題，從我國合同解除的條件和保修制度的有關(guān)法律規(guī)定來分析，我認(rèn)為買受人行使解

除權(quán)應(yīng)受到保修期限的限制。

《合同法》第93條、第94條規(guī)定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過程中，

合同約定的解除條件成就時(shí)，一方當(dāng)事人可以選擇解除合同。法定解除是指在合同訂立后，一方當(dāng)事人沒有履行或違約

履行，另一方當(dāng)事人通過行使法定的解除權(quán)而使合同效力消滅的行為。根據(jù)合同法的原理，無論是約定解除還是法定解

除，其解除的前提條件是一方當(dāng)事人對另一方當(dāng)事人負(fù)有履行義務(wù)，且負(fù)有履行義務(wù)的一方當(dāng)事人未履行合同義務(wù)或有

違約行為存在。據(jù)前文所述，因?yàn)槲覈鴮?shí)行商品房交付后的質(zhì)量保修制度，根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，開發(fā)商在保

修期內(nèi)必須對房屋質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任，而保修期滿后，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商就不再具有保修的義務(wù)，沒有義務(wù)，

就不可能存在根本違約，合同也就喪失法定解除和約定解除的條件，買受人再行使合同解除權(quán)也就無從談起。因此，我

認(rèn)為，買受人因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用而行使解除權(quán)的，應(yīng)在房屋保修期內(nèi)提出。

但保修期滿后出現(xiàn)的質(zhì)量問題是開發(fā)商交付房屋時(shí)就存在的隱蔽質(zhì)量瑕疵或開發(fā)商明知質(zhì)量瑕疵的存在而故意

隱瞞，在此情況下，自買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起2年內(nèi)，如因該質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用的，買受人可以請求解

除合同。

五、因房屋質(zhì)量問題對買受人的賠償范圍。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十一條第三款規(guī)定“保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致

使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任”。第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購

買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買

人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第十四

條規(guī)定“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、

使用人或者第三方可以向建設(shè)單提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償?！薄蹲罡咴航忉尅?/p>

第十三條第二款規(guī)定“出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及

修復(fù)期間造成的其他損失出賣人承擔(dān)?！鄙鲜鲆?guī)定明確了在保修期內(nèi)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)，

除此之外，因房屋質(zhì)量問題給買受人造成損失的，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在適用前述規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，

應(yīng)同時(shí)具備以下條件：第一，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)在保修期內(nèi)；第二，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)屬保修范圍；第三，因

房屋的質(zhì)量問題，確實(shí)給買受人造成了損失。但并未對損失的具體范圍作出規(guī)定。根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定，損失

應(yīng)當(dāng)以因房屋質(zhì)量問題之違約行為所造成的損失為準(zhǔn)。

實(shí)踐中，關(guān)于爭議比較大的是因房屋質(zhì)量問題，購房者另行租房，產(chǎn)生的租金損失，下面將結(jié)合具體案例對此

問題談一下個(gè)人看法。

xx年6月xx年12月31日前?！额A(yù)售合同》簽訂后，葛

先生將原居住的約80平方米的房屋以人民幣42萬元的價(jià)格出賣給了第三人，所得款項(xiàng)用于支付購房款。xx年12

月xx年3月19日，葛先生以某房地產(chǎn)開發(fā)公司為被告向法院提起訴訟，訴訟請求為：1、要求解除與某房地

產(chǎn)開公司簽訂的《預(yù)售合同》，退房返款；2、要求某房地產(chǎn)開發(fā)公司按《預(yù)售合同》關(guān)于逾期交房每逾期一日，按已

付購房款總額日萬分之二支付違約金標(biāo)準(zhǔn)，向葛先生賠償自交付購房款之日起至實(shí)際返還購房款之日止的違約金；三、

要求某房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)因房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題導(dǎo)致葛先生無法入住另行租賃房屋的租金損失。

在審理過程中，法院除查明上述事實(shí)外，還查明，葛先生原舊房對外出租價(jià)格約為人民幣2300元/平方米。某

房地產(chǎn)開發(fā)公司放棄對房屋質(zhì)量問題重新申請鑒定的請求權(quán)。同意葛先生的第一項(xiàng)、第二項(xiàng)訴訟請求，不同意葛先生第

三項(xiàng)訴訟請求。其認(rèn)為既然支付的違約金，就不應(yīng)再賠償葛先生的租金損失。

關(guān)于第三項(xiàng)訴訟請求合議庭的意見分歧也比較大：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，因房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題

給買受人造成損失的，出賣人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，造成葛先生無法入住，另行租賃房屋產(chǎn)生租金損失的直接原因

是某房地產(chǎn)開發(fā)公司交付的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，對因此給葛先生造成的損失，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。另一種觀

點(diǎn)認(rèn)為，既然開發(fā)商已按《預(yù)售合同》的約定對因房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題承擔(dān)了違約責(zé)任，支付了違約金，在此情況下，

不應(yīng)再對葛先生另行租房的租金損失給予賠償。我同意第二種觀點(diǎn)：1、《中華人民共和國合同法》第113條之規(guī)定“當(dāng)

事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損

失”。根據(jù)此條規(guī)定，如果約定的違約金不足以彌補(bǔ)受損害方實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)以受損害方實(shí)際損失為限進(jìn)行賠償。本

案中，因房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題導(dǎo)致原告無法入住，另行租賃房屋這是不爭的事實(shí)，但根據(jù)《預(yù)售合同》的約定，

葛先生購房款總計(jì)為45萬余元，假設(shè)購房款全部是葛先生出售舊房的款項(xiàng)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除向葛先生返還購房款

外，按《預(yù)售合同》約定的日萬分之二計(jì)算違約金，每月違約金約為2700元，違約金足以租住葛先生已出賣的同檔次

的約80平方米舊住宅；假設(shè)購房款全部是葛先生自有資金，日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)是同期銀行存款利率的三倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過

利息損失。如果在要求某房地產(chǎn)開商支付違約金之外，另行支持給付葛先生租金的訴訟請求，表明葛先生價(jià)值45萬元

的舊房出售變現(xiàn)后，因購房不成將獲得一份按日萬分之二標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金，又獲得一份租金，這顯然與《合同法》第

113條規(guī)定相悖。當(dāng)然，如果違約金不足以彌補(bǔ)葛先生實(shí)際損失，某房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)按葛先生所受實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)

任。

從上述案例看，如果因房屋質(zhì)量問題買受人要求開發(fā)商承擔(dān)另行租賃房屋的租金損失應(yīng)同時(shí)具備下列條件：1、

在保修期內(nèi)，房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題；2、因房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題導(dǎo)致買受人無法使用房屋；3、買受人另行租賃房屋的

標(biāo)準(zhǔn)不得高于其用于支付購房款而出賣的舊房對外出租的標(biāo)準(zhǔn)，否則對超出部分出賣人不予賠償；4、如果違約金足以

彌補(bǔ)買受人所受損失，則以違約金為限進(jìn)行賠償，反之，應(yīng)以買受人所受實(shí)際損失予以賠償，違約金不足部分，出賣方

應(yīng)予補(bǔ)齊。

另外,關(guān)于因房屋質(zhì)量問題給買受人造成誤工損失的賠償問題，現(xiàn)行法律法規(guī)沒有規(guī)定，在實(shí)踐中，誤工費(fèi)的標(biāo)

準(zhǔn)亦未統(tǒng)一。我認(rèn)為，在我國對此問題未作出具體規(guī)定之前，可以比照《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用

法律若干問題的解釋》關(guān)于誤工費(fèi)的規(guī)定處理，該解釋第二十條規(guī)定“誤工費(fèi)根據(jù)受害人的誤工時(shí)間和收入狀況確定。

誤工時(shí)間根據(jù)受害人接受治療的醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的證明確定。受害人因傷致殘持續(xù)誤工的，誤工時(shí)間可以計(jì)算至定殘日前

一天。受害人有固定收入的，誤工費(fèi)按照實(shí)際減少的收入計(jì)算。受害人無固定收入的，按照其最近三年的平均收入計(jì)算；

受害人不能舉證證明其最近三年的平均收入狀況的，可以參照受訴法院所在地相同或者相近行業(yè)上一年度職工的平均工

資計(jì)算?！币蚍课葙|(zhì)量問題造成買受人誤工損失的，買受人請求賠償誤工費(fèi)的，應(yīng)以買受人處理房屋質(zhì)量問題的實(shí)際誤

工時(shí)間及上述誤工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算和賠償誤工損失。

房屋質(zhì)量有問題如何索賠與退房(xx年限，也就是建

筑物正常使用的最低年限?？梢?，房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是一項(xiàng)工程的基石，如果建筑工程在地基基礎(chǔ)工

程和主體結(jié)構(gòu)工程中出現(xiàn)了質(zhì)量問題，即使其他工程質(zhì)量再好，也無法保證整個(gè)工程的質(zhì)量。因此，《最高院解釋》第

十二條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。

二、關(guān)于因商品房質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重影響正常居住使用導(dǎo)致解除合同的情況。

《最高院解釋》第十三條第一款規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失

的，應(yīng)予支持?！北緱l所稱的“房屋質(zhì)量問題”應(yīng)是指除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的質(zhì)量問題，即屋面防水工程和

其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題。買受人依據(jù)該條解除合同，

除房屋存在質(zhì)量問題外，且該質(zhì)量問題應(yīng)達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度，否則不能達(dá)到解除合同的目的。但《最高

院解釋》并未對“嚴(yán)重影響正常居住使用”的判斷標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，在實(shí)踐中，對此，有三種不同觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，

商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴(yán)重影響居住使用的問題；第二種

觀點(diǎn)人為，判斷房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)通過委托工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門鑒定，法院依據(jù)鑒定結(jié)論做出

判斷。第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為，房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”屬于法官根據(jù)生活常識自裁量的范圍，不需要

工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門進(jìn)行鑒定。本人同意第三種觀點(diǎn)，因?yàn)閷I(yè)質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)所進(jìn)行的鑒定只是依據(jù)現(xiàn)有規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)作出

不合格、合格或優(yōu)良的認(rèn)定，并對某些量化指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。而房屋質(zhì)量是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”的認(rèn)定沒有客觀標(biāo)

準(zhǔn)，即使專業(yè)工程師來認(rèn)定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個(gè)人的生活經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷，沒有法定依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。

因此，是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”，法官作為審判人員，完全可以根據(jù)生活常識和經(jīng)驗(yàn)，作出認(rèn)定。

三、對于尚處于保修期的房屋如出現(xiàn)質(zhì)量問題，買受人可否直接請求解除合同的問題。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使房屋尚在保修

期限內(nèi)，買受人也無須受保修的限制，有權(quán)直接請求解除合同。且根據(jù)《中華人民共和國合同法》第111條規(guī)定：“質(zhì)

量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的

規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、

減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。”因此，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，買受人作為受損害方有權(quán)選擇要求開發(fā)商保修或是解

除合同。我認(rèn)為此觀點(diǎn)不能成立。

我國《建筑法》第62條規(guī)定“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、

主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；

保修的期限應(yīng)當(dāng)按照建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修

期國務(wù)院規(guī)定。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買

人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保

修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄蹲罡咴航忉尅?/p>

第十三條第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任?！苯ㄔO(shè)部《商品房買賣合

同》示范文本第十六條也約定“買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自

商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購買的商品房為非商品住

宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)

生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，

維修費(fèi)用購買人承擔(dān)。”以上是法律、法規(guī)明確規(guī)定開發(fā)商對房屋質(zhì)量所承擔(dān)的法定保修義務(wù)?？梢?，我國現(xiàn)行法律

規(guī)定，房屋交付后，在保修期內(nèi)如出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商即產(chǎn)生并必須履行保修義務(wù)。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)

仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，房屋地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行保修義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期內(nèi)仍

未履行的，且房屋質(zhì)量問題已嚴(yán)重影響居住使用，買受人方可解除合同。

關(guān)于《合同法》第111條，該條只是在雙方對違約責(zé)任沒有約定或不能確定時(shí)適用，而如前所述，《商

品房買賣合同》已對出賣人如何承擔(dān)保修責(zé)任用出了明確的約定，買賣雙方應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任。另外，《合同法》

第111條要求受害方合理行使選擇權(quán)，即買受人在選擇違約責(zé)任的方式時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循公平原則和誠實(shí)信用原則。如果房屋

出現(xiàn)的質(zhì)量問題通過維修可以補(bǔ)救，買受人不應(yīng)解除合同。

至于經(jīng)過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無明確規(guī)定，我認(rèn)為可借鑒《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)

益保護(hù)法》第54條的規(guī)定，即“保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退貨”，當(dāng)出賣人拒絕

修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)或經(jīng)兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時(shí)，才可以嚴(yán)重影響

正常居住使用為請求解除合同。

如果允許買受人不經(jīng)保修直接行使合同解除權(quán)，規(guī)定我國商品房保修制度將喪失實(shí)際意義。

因此，對于房屋在保修期內(nèi)所出現(xiàn)的質(zhì)量問題，如果通過修復(fù)的方式可以補(bǔ)救，應(yīng)出賣人根據(jù)法律的規(guī)定和

合同的約定，先履行保修義務(wù)，買受人不應(yīng)直接要求解除合同。

四、對于已超過質(zhì)量保修期限的商品房，如出現(xiàn)質(zhì)量問題，是否允許買受人解除合同？

《最高院解釋》未作出明確規(guī)定。以住宅房屋為例,一般住宅房屋使用年限為七十年,如果在交付使用三、四十

年以后，房屋的某些部位開始出現(xiàn)質(zhì)量問題，如也允許買受人適用本條規(guī)定，那么開發(fā)商將存在較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而且

對開發(fā)商也極為不公平。針對此問題，從我國合同解除的條件和保修制度的有關(guān)法律規(guī)定來分析，我認(rèn)為買受人行使解

除權(quán)應(yīng)受到保修期限的限制。

《合同法》第93條、第94條規(guī)定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過程中，

合同約定的解除條件成就時(shí)，一方當(dāng)事人可以選擇解除合同。法定解除是指在合同訂立后，一方當(dāng)事人沒有履行或違約

履行，另一方當(dāng)事人通過行使法定的解除權(quán)而使合同效力消滅的行為。根據(jù)合同法的原理，無論是約定解除還是法定解

除，其解除的前提條件是一方當(dāng)事人對另一方當(dāng)事人負(fù)有履行義務(wù)，且負(fù)有