2023年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析串講

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析串講

第一章房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作

一、房地產(chǎn)估價(jià)文書的種類及作用

（一）估價(jià)委托書

（二）估價(jià)委托協(xié)議

（三）估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄

（四）估價(jià)作業(yè)方案

（五）估價(jià)所需資料清單

（六）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄

（七）估價(jià)報(bào)告

（八）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

（九）估價(jià)中的重要不批準(zhǔn)見和估價(jià)結(jié)果重大修改意見記錄

（十）估價(jià)報(bào)告交接單

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素（掌握）（指錯(cuò)題）

一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下八個(gè)部分構(gòu)成：

⑴封面；

⑵目錄;

（3）致估價(jià)委托人函;

（4）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；

⑸估價(jià)假設(shè)和限制條件；

（6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告；

（7）估價(jià)技術(shù)報(bào)告；

⑻附件。

三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作（掌握）（指錯(cuò)題）

（一）封面的寫作

1.估價(jià)報(bào)告名稱

2.估價(jià)項(xiàng)目名稱

3.估價(jià)委托人

4.估價(jià)機(jī)構(gòu)

5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

6.估價(jià)作業(yè)日期

7.估價(jià)報(bào)告編號(hào)

（二）目錄的寫作

（三）致估價(jià)委托人函的寫作

致估價(jià)委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)涉及：標(biāo)題（致估價(jià)委托人函）、估價(jià)委托人（名稱

或者姓名）、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬）、估

價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型（名稱）、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章、法定代表人或者執(zhí)行合作

人蓋章或者署名、落款日期。對(duì)于受函方要寫明估價(jià)委托人的全稱，致函方要署

估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，致函日期為估價(jià)報(bào)告出具日期。致估價(jià)委托人函中的文字應(yīng)表

述準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔，應(yīng)特別注意估價(jià)結(jié)果與估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的結(jié)果必

須一致，落款日期必須在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。

（四）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫作

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中應(yīng)涉及以下內(nèi)容：

（1）我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

（2）本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是我們自己獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分

析、意見、結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

（3）我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)

事人沒有（或有已載明的）個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

⑷我們是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意

見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

（5）我們已（或沒有）對(duì)與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)列出對(duì)

估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名。

（6）沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫

助者的姓名）。

（7）其他需要說明的事項(xiàng)。

在注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明末尾處規(guī)定由參與本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字,

蓋章。

（五）估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫作

（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作

估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載以下事項(xiàng)：

①標(biāo)題；

②估價(jià)委托人；

③估價(jià)機(jī)構(gòu)；

④估價(jià)對(duì)象；

⑤估價(jià)目的；

⑥估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

⑦價(jià)值定義；

⑧估價(jià)依據(jù)；

⑨估價(jià)原則；

⑩估價(jià)方法；

11估價(jià)結(jié)果；

12估價(jià)人員;

13估價(jià)作業(yè)日期;

14估價(jià)報(bào)告使用期限。假如是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)涉及變現(xiàn)能力分析、

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提醒。

（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)涉及以下內(nèi)容：

①估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析；

②估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析；

③估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析

；④市場(chǎng)背景描述與分析；

⑤最高最佳運(yùn)用分析；

⑥估價(jià)方法合用性分析；

⑦估價(jià)測(cè)算過程；

⑧估價(jià)結(jié)果擬定。

第二章不同類型房地產(chǎn)估價(jià)

一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（掌握）

（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大

（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性

（三）不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯

二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的重要區(qū)位狀況（掌握）

1.位置

2.交通條件

3.生活服務(wù)設(shè)施

4.教育配套設(shè)施

5.環(huán)境質(zhì)量

三、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的重要實(shí)物狀況（掌握）

1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)

2.設(shè)施與設(shè)備

3.建筑質(zhì)量

4.裝飾裝修

四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法（掌握）

居住房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇市場(chǎng)法、成本法、收益法等。

（一）市場(chǎng)法

由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此市場(chǎng)

法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法，重要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)

合用住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格、征收補(bǔ)償價(jià)格等的評(píng)估，也可用于為商品房預(yù)售

價(jià)格定位而進(jìn)行的估價(jià)。

（二）成本法

成本法也常用于居住房地產(chǎn)的估價(jià)，在居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，出于

安全、保守的考慮常會(huì)用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的征收估價(jià)以及在建工程的

估價(jià)往往也會(huì)采用成本法。

（三）收益法

采用收益法對(duì)居住房地產(chǎn)估價(jià)相對(duì)較少，重要用于出租型公寓等居住房地

產(chǎn)。

五、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（掌握）

1.收益性

商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其重要特點(diǎn)是可以用以獲得收益，其收益和

獲利方式大體分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類

商業(yè)房地產(chǎn)多為社區(qū)級(jí)零星商鋪、街鋪，其特點(diǎn)表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營(yíng)檔次

在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，

重要獲取開發(fā)利潤(rùn)；另一類則是長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)，有開發(fā)商自營(yíng)、業(yè)主自營(yíng)、出租

給別人經(jīng)營(yíng)等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。

2.經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)

和內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營(yíng)商品零售，一部分經(jīng)營(yíng)餐飲，一部分經(jīng)營(yíng)娛樂等等。不

同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會(huì)有不同的收益水平，因此對(duì)商業(yè)房地

產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要區(qū)分其不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分別進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，例

如采用收益法時(shí)應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測(cè)算不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收

益水平，并對(duì)各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)采用不同的收益率。

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

商業(yè)房地產(chǎn)往往是銷售給個(gè)體業(yè)主或公司，業(yè)主又經(jīng)常將其擁有的房地產(chǎn)出

租給別人經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，

導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)

狀況，分清估價(jià)價(jià)值定義是出租人權(quán)益評(píng)估還是承租人權(quán)益評(píng)估，避免有的估價(jià)

委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。

4.裝修高檔且復(fù)雜

為了營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有相對(duì)高檔的裝修，

并且形式各異，估價(jià)時(shí)需要準(zhǔn)確單獨(dú)估算其價(jià)值。止匕外，商業(yè)用房裝修升級(jí)快，

對(duì)有些經(jīng)營(yíng)者而言，買下或承租別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后，為了保持或建立自己的

經(jīng)營(yíng)風(fēng)格或品牌效應(yīng)，一般會(huì)重新裝修。因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充足分析現(xiàn)有裝修狀況

能否有效運(yùn)用，如無法運(yùn)用應(yīng)考慮追加裝修投入對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。

5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯

商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般說，商業(yè)物業(yè)的

價(jià)值以底層為高（高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊），向上的方向其

價(jià)值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價(jià)值衰減則越慢。這是由于底層對(duì)于消費(fèi)者而

言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要

借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。

六、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的重要區(qū)位狀況（掌握）

1.地段繁華限度

影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的繁華限度，繁華限度越高，商

業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值越高。

2.交通條件

交通的通達(dá)度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格具有很大影響，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要從兩

方面考慮交通條件，一是顧客方面，二是經(jīng)營(yíng)者方面。

3.臨街狀況

商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)當(dāng)是臨街的，其臨街的具體分布狀況對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生較大

影響，在一條路上相距數(shù)米范圍內(nèi)的不同分布，將也許呈現(xiàn)不同的價(jià)格或租金水

平。一般來說臨街面越寬越好，假如幾面臨街，一般認(rèn)為有助于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值

的提高。

4.樓層

通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價(jià)值要高于其他樓層的商業(yè)用房，一般來

說，如沒有電梯，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房?jī)r(jià)格相差較大，二層商業(yè)用房與

其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。

七、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的重要實(shí)物狀況（掌握）

1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

2.凈高

3.面積

4.裝飾裝修

5.無形價(jià)值

八、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法（掌握）

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法等。

為準(zhǔn)確評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，基于商業(yè)房地產(chǎn)的收益性特點(diǎn)，在商業(yè)房地產(chǎn)

交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場(chǎng)法。對(duì)于成本法，

可以選用，一般不宜作為重要方法。

（一）收益法

商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房地

產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，它是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)，其重要的工作是測(cè)算

商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過程中要根據(jù)不同商業(yè)業(yè)

態(tài)、類型區(qū)別對(duì)待。

（二）市場(chǎng)法

商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得

比較實(shí)例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也可以是一種常用方法。此外，在

用收益法評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的客觀租金時(shí)，也可用市場(chǎng)法進(jìn)行租金的估算。

（三）成本法

在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房

地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用到成本法作為輔助方法。

九、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（掌握）

1.所處區(qū)位好，規(guī)模大寫字樓多建在以經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、信息為中心的

大中城市，同時(shí)，有相稱規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，寫字樓集聚

的區(qū)域往往是城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸

引眾多知名公司及其國(guó)內(nèi)外辦事機(jī)構(gòu)進(jìn)駐的區(qū)域。因此估價(jià)對(duì)象是否處在城市寫

字樓集聚的區(qū)域?qū)ζ鋬r(jià)值會(huì)產(chǎn)生很大影響。

2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善寫字樓特別是甲級(jí)寫

字樓大多為高檔次高層建筑，有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備，不僅外部有自己獨(dú)

特的線條、格局、色彩和裝飾裝修等建筑風(fēng)格，并且內(nèi)部一般都配有先進(jìn)的設(shè)備,

如中央空調(diào)、高速電梯、高靈敏的系統(tǒng)化通訊等。此外，現(xiàn)代寫字樓還提供各種

功能，如前臺(tái)服務(wù)、大小會(huì)議室、酒吧、商場(chǎng)、餐廳、車庫(kù)等。因此對(duì)寫字樓估

價(jià)時(shí)，應(yīng)對(duì)寫字樓的建筑、功能、設(shè)施配套進(jìn)行具體查看。

3.出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司管理大多數(shù)寫字樓是以出租為主，

出租率或占有率的高低是該寫字樓的生命線，而出租率的高低與物業(yè)服務(wù)的好壞

休戚相關(guān)，因此很多寫字樓業(yè)主委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司管理和代理出租。

十、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的重要區(qū)位狀況（掌握）

1.集聚限度

2.交通條件

3.周邊環(huán)境

4.樓層

十一、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的重要實(shí)物狀況（掌握）

1.外觀形象

2.內(nèi)部裝修

3.設(shè)備、設(shè)施

4.智能化限度

5.物業(yè)服務(wù)水平

6.租戶類型

十二、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法（掌握）

商務(wù)房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法等。

（一）收益法

由于商務(wù)辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營(yíng)，因此收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

最為常用的方法之一，其重要的工作是測(cè)算商務(wù)辦公房地產(chǎn)的凈租金和收益率。

凈租金的測(cè)算與出租型商業(yè)房地產(chǎn)類似。收益率的擬定應(yīng)區(qū)分不同類型、檔次的

商務(wù)房地產(chǎn)，如甲級(jí)寫字樓的收益水平會(huì)高于乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓。

（二）市場(chǎng)法

商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租也比較頻繁，因此較易獲得可比實(shí)例，所以市場(chǎng)

法也是商務(wù)房地產(chǎn)估價(jià)的一種常用方法。市場(chǎng)法不僅用于商務(wù)辦公房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)

格的測(cè)算，很多情況下用于租金的估算。

（三）成本法

在商務(wù)辦公房地產(chǎn)的抵押估價(jià)時(shí)，出于安全、保守的考慮也會(huì)用到成本法作

為輔助估價(jià)，此外在建工程的評(píng)估往往應(yīng)用成本法。

十三、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)（熟悉）

1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

4.價(jià)值重要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力

十四、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的重要區(qū)位狀況（熟悉）

1.交通條件

2.周邊環(huán)境

十五、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的重要實(shí)物狀況（熟悉）

1.設(shè)備設(shè)施和用品

2.經(jīng)營(yíng)管理

十六、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用（熟悉）

旅館房地產(chǎn)的估價(jià)通?？梢赃x擇收益法、市場(chǎng)法等。

（一）收益法

酒店類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大及投資回收期較長(zhǎng)的

特點(diǎn)，其通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，因此市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)讓成交的實(shí)例較少，并且

其有經(jīng)營(yíng)收益，因此對(duì)酒店房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般選用收益法。收益法是旅館

房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，其重要的工作是測(cè)算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)凈收益

和收益率。在具體操作過程中要根據(jù)不同類型、檔次、功能而區(qū)別對(duì)待。

（二）市場(chǎng)法

由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，因此較難獲取交易實(shí)例，市場(chǎng)法重

要用于客房?jī)r(jià)格、其他功能用房租金的估算。

十七、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)（熟悉）

其估價(jià)特點(diǎn)及其價(jià)格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，有關(guān)要點(diǎn)參閱本章第

--++?

一節(jié)。

但餐飲房地產(chǎn)在某些方面也有其特殊性。重要體現(xiàn)在：

（-）地段選擇的差異性

（-）營(yíng)業(yè)收入的差異性

十八、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)（熟悉）

（一）涉及的行業(yè)多

（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

（四）廠房使用壽命受腐蝕性影響大

十九、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法（熟悉）

（一）成本法

工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。其中，標(biāo)準(zhǔn)廠房的建造費(fèi)用宜采用

重置價(jià)格的思緒，如可以制定本地統(tǒng)一的廠房建筑重置價(jià)格表，非標(biāo)準(zhǔn)廠房建造

費(fèi)用的擬定有兩個(gè)重要途徑：一是依據(jù)建設(shè)工程計(jì)價(jià)定額，結(jié)合工程圖紙、材料

價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等測(cè)算；二是參照類似非標(biāo)準(zhǔn)廠房的工程造價(jià)，結(jié)合跨度、柱距、

高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出。

（二）市場(chǎng)法

工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實(shí)例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更不易在

同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實(shí)例，所以一般不具有采用市場(chǎng)法估價(jià)的條

件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售實(shí)例

（特別是出租實(shí)例）通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)法估價(jià)。

（三）收益法

假如可以從公司的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估

價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的

收益。

第三章不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)（掌握）

（-）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

（四）搜集市場(chǎng)資料時(shí)，特別應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估方法的選擇（掌握）

建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地

價(jià)修正法等。

（?—）市場(chǎng)法

市場(chǎng)法是土地使用權(quán)市場(chǎng)交易較為活躍，可比實(shí)例較多時(shí)普遍采用的一種方

法。評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)，先選取與估價(jià)對(duì)象土地有可比性的市場(chǎng)交

易實(shí)例。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或

土地等級(jí)的同一性、土地生熟限度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、

土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、

區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格。

（二）假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法是評(píng)估建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格的常用方法之一。其方法運(yùn)用的

前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況

下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才干據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得

到開發(fā)建設(shè)后剔去建筑物部分的剩余土地價(jià)格。

（三）成本法

成本法是在估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)

適宜采用的一種方法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用涉及三部分：一

是征地和房屋征收安頓補(bǔ)償費(fèi)；二是土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款；三是有關(guān)土

地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。征用耕地和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安頓補(bǔ)貼費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在《土

地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。

(四)基準(zhǔn)地價(jià)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)修正法是以該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行

必要的修正后估算土地價(jià)值的方法。該方法的關(guān)鍵是擬定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。土地

的基準(zhǔn)地價(jià)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃

分土地價(jià)值區(qū)段，然后調(diào)查測(cè)算出各區(qū)段在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)值水平?；鶞?zhǔn)地價(jià)

修正法的估價(jià)過程為：運(yùn)用政府已經(jīng)擬定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過

對(duì)交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況(涉及土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等)的

比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象出讓土地價(jià)格。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)(掌握)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)特點(diǎn)重要表現(xiàn)為：

(1)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在

估價(jià)作業(yè)日期之后。

(2)從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值

得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，委托人既也許是買方和賣方單獨(dú)委托，也也許是

買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

(3)從估價(jià)目的和規(guī)定上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交

易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它

帶有一種征詢性，如買方需要了解購(gòu)買一宗房地產(chǎn)時(shí)，也許實(shí)現(xiàn)的最低價(jià)格，而

賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時(shí)也許實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格。作為評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)該宗房地

產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其評(píng)估結(jié)果也許是有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區(qū)間，估價(jià)人只對(duì)估價(jià)

信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直

接責(zé)任。

四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的常用方法（掌握）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、收益法、基準(zhǔn)地

價(jià)修正法等。

（?—）市場(chǎng)法

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓實(shí)例比較多，市場(chǎng)非?；钴S，因此市場(chǎng)法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

價(jià)格評(píng)估普遍采用的一種方法。對(duì)于單純國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，選取

的市場(chǎng)交易實(shí)例必須具有可比性，即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范

圍的同一性或土地等級(jí)的同一性、土地生熟限度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一

（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。

（二）假設(shè)開發(fā)法

對(duì)于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)時(shí)，假設(shè)開發(fā)法往往是首

選方法之一。假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃

主管部門審批。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方

案，才干據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價(jià)值，通過剔去建筑物部分

或續(xù)建設(shè)部分價(jià)值，得到土地或在建工程價(jià)格。

（三）成本法

當(dāng)市場(chǎng)交易實(shí)例難以獲取，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)格各組成部

分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)比較適宜采用成本法。

（四）收益法

對(duì)于有收益的房地產(chǎn)如商場(chǎng)、商鋪、寫字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，經(jīng)常

采用收益法進(jìn)行估價(jià)。

（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)修正法重要是針對(duì)單純土地轉(zhuǎn)讓估價(jià)或成本法估價(jià)時(shí)的土地估價(jià)。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法的關(guān)鍵是擬定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。

五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定(掌握)

(一)可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對(duì)其抵押時(shí)的規(guī)定.

(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

(2)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；

(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方批準(zhǔn)抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地

的土地使用權(quán)；

(4)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)隊(duì)，以其教育

設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)；

(5)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定

抵押權(quán)；

(6)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；

(7)以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上

的房屋同時(shí)抵押；

(8)以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地

使用權(quán)同時(shí)抵押；

(9)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公司的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地

使用權(quán)同時(shí)抵押；

(10)以在建工程已竣工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

(二)不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

(1)土地所有權(quán)；

(2)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

(3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院

等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)隊(duì)的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公

益設(shè)施；

(4)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

(5)已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)；

(6)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

(7)耕地、宅基地，、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)(法律規(guī)定

可抵押的除外)；

(8)以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物；

(9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)；

(10)劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押；

(11)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公司的(集體)土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。

(三)其他限制條件

(1)在建項(xiàng)目應(yīng)取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃

許可證、建設(shè)工程施工許可證；

(2)開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押；

(3)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取

得商品房預(yù)售許可證；

(4)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面批準(zhǔn)；

(5)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將

抵押情況告知承租人，原租賃協(xié)議繼續(xù)有效；

(6)發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他

法定優(yōu)先受償款，均為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~；

(7)房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理；

(8)當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人；

(9)以法律、法規(guī)嚴(yán)禁流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保協(xié)議

無效。

(四)與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值；

初次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值；

再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)

值；

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)

扣除預(yù)計(jì)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額；

以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮剩余年限對(duì)

價(jià)值的影響；

以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處

分和收益的份額部分的價(jià)值；

以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)

值；

以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。

六、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法

(-)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和

房屋產(chǎn)權(quán)，重要涉及各類商品房、自建自營(yíng)的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教育、

高爾夫球場(chǎng)、工廠等等。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可根據(jù)具體情況

采用市場(chǎng)法、收益法和成本法估價(jià)。對(duì)單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵

押物進(jìn)行評(píng)估，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

這類房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，土地是以行政劃

撥方式取得，重要涉及原國(guó)有企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)隊(duì)的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)

濟(jì)合用住房、房改房、合作建房等。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)

選擇下列方式之一評(píng)估其抵押價(jià)值：一是直接評(píng)估在劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)

值；二是評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)

繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相稱于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。估價(jià)報(bào)告中均應(yīng)

注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相稱于土地使用權(quán)出讓金

價(jià)款的數(shù)額。該數(shù)額按照本地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算；本地政府沒有規(guī)定的，參照

類似房地產(chǎn)己繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。

市場(chǎng)條件比較成熟的、市場(chǎng)交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式，即

先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，選用市場(chǎng)法（收益法）作為一種方法評(píng)估

出房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值，并減去需要補(bǔ)交的土地出讓金或出讓毛地價(jià)價(jià)值；再

選用成本法為另一種方法，測(cè)算不含土地出讓金或出讓毛地價(jià)的價(jià)值。

市場(chǎng)狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地（不含土地

使用權(quán)出讓金的價(jià)款）分別估價(jià)再綜合的成本法估價(jià)。

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

這類抵押房地產(chǎn)一般涉及整體房地產(chǎn)中某幢、某層、某單元或某套，綜合房

地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對(duì)已建成或使用的部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物

進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)

權(quán)益，能否獨(dú)立使用，是否可.以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)

施、共用部分的合理享用問題，估價(jià)方法可選用市場(chǎng)法、收益法或成本法。

（四）在建工程房地產(chǎn)

在建工程是指正在施工但未竣工或已竣工但未通過竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目，在

建工程的重要特性是其工程量尚未完畢，因此體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，

不具有有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能立即實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等。在

建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押。對(duì)在建工程作為

抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要全面掌握估價(jià)對(duì)象狀況、注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)可實(shí)現(xiàn)

的權(quán)益，請(qǐng)抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否

拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明（承諾函），存在拖欠建筑工程價(jià)款的要提供拖欠

的具體數(shù)額。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠

價(jià)款，估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公司房地產(chǎn)

以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公司的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)

作為抵押物，進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和

土地用途。在估價(jià)過程中應(yīng)扣減與國(guó)有土地價(jià)值的差異，估價(jià)方法可選用成本法、

收益法或市場(chǎng)法。

七、房屋征收評(píng)估特點(diǎn)

（一）估價(jià)數(shù)量大

（二）涉及面廣，社會(huì)影響大

（三）估價(jià)對(duì)象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

（四）補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

八、房屋征收評(píng)估技術(shù)路線

（一）市場(chǎng)法評(píng)估技術(shù)路線

1.收集和測(cè)算類似房地產(chǎn)價(jià)格

2.修正類似房地產(chǎn)價(jià)格

3.擬定被征收房屋價(jià)格

（二）收益法評(píng)估技術(shù)路線

當(dāng)被征收房屋為商業(yè)用途時(shí)應(yīng)當(dāng)采用收益法，其技術(shù)路線是通過市場(chǎng)法測(cè)算

被征收房屋的租金，進(jìn)而擬定被征收房屋當(dāng)前的凈收益并預(yù)測(cè)其未來的凈收益，

然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場(chǎng)價(jià)值。

（三）成本法評(píng)估技術(shù)路線

一方面求取被征收房屋的土地重新購(gòu)建價(jià)格、建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑

物折舊，然后將土地和建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊求取被征收房屋的

價(jià)格。

（四）假設(shè)開發(fā)法評(píng)估技術(shù)路線

1.測(cè)算續(xù)建完畢后的價(jià)值

一方面根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，運(yùn)用市場(chǎng)法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算續(xù)建完

畢后的價(jià)值。

2.測(cè)算續(xù)建成本和費(fèi)用

根據(jù)在建工程建設(shè)進(jìn)度，測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅

費(fèi)、投資利息、續(xù)建利潤(rùn)和購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)。

3.測(cè)算在建工程價(jià)值

將續(xù)建完畢后價(jià)值扣除續(xù)建成本和費(fèi)用，擬定在建工程價(jià)值。

九、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn)（熟悉）

（-）強(qiáng)制處分

（二）快速變現(xiàn)

（三）市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小

（四）消費(fèi)者心理因素

（五）購(gòu)買者的額外支出

十、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法（熟悉）

十一、房地產(chǎn)損害補(bǔ)償估價(jià)方法選擇

損害補(bǔ)償評(píng)估通常采用修復(fù)費(fèi)用法(成本法)、損失資本化法、損害前后價(jià)

差法、補(bǔ)償實(shí)例比較法。

(一)修復(fù)費(fèi)用法(成本法)

修復(fù)費(fèi)用法也稱為成本法，該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采用其他工程措施、

采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，重要涉及

拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)導(dǎo)致的直接經(jīng)濟(jì)損

失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。

v=5+-C5。

式中v-房地產(chǎn)損害評(píng)估值；。

Cj——拆除工程費(fèi)用；，

c:——修繕工程費(fèi)用；。

c：----恢復(fù)工程費(fèi)用；”

的——直接經(jīng)濟(jì)損失；~

Cz——被拆除物殘值。。

直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失，涉及：

(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安頓費(fèi)用；

(2)房屋空置的收益損失；

(3)房屋使用面積減少的損失；

(4)房屋室內(nèi)凈高減少的損失；

(5)房屋采光面積減少的損失；

(6)房屋耐久性減少的損失；

(7)鄰近房屋損壞的補(bǔ)償；

(8)施工影響的補(bǔ)償；

(9)其他直接經(jīng)濟(jì)損失。

被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格合理擬定。

(二)損失資本化法

損失資本化法是通過測(cè)算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增長(zhǎng)值在凈收益損

失年限的現(xiàn)值和，或無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷

經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值損失。該法可分為三種

類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年

期減少型。

1.凈收益減少收益年期不變型

p=Y(1-(Fm")

式中p—商品房?jī)r(jià)值減損值；，

n―凈收益損失年限；，

A——預(yù)期年末凈收益減少額；，

Y——資本化率。，

2.凈收益不變收益年期減少型

P=Y(1-(l+Y)ro)-Y(1'~(l+Y)n)

式中P——商品房?jī)r(jià)值減損值，

m——無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；，

n有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；~

b——預(yù)期年末正常凈收益；，

Y——資本化率。"

3.凈收益、收益年期減少型

p==Y(1"(i+y)*)+Y(1-(i+y)m)_Y(1_(n-y)n)

式中F——商品房?jī)r(jià)值減損值；，

t一'凈收益損失年限；。

A一預(yù)期年末凈收益減少額；，

m——無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；，

n—有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；"

b一預(yù)期年末正常凈收益；，

Y——資本化率。，

(三)補(bǔ)償實(shí)例比較法

補(bǔ)償實(shí)例比較法也稱市場(chǎng)法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際補(bǔ)償金額的比

較和調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)損害的補(bǔ)償金額。即將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近

期有過交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損實(shí)例進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)質(zhì)

量缺陷價(jià)值減損作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損。

即：V=PXF1XF2XF3。

式中V——房屋價(jià)值損失評(píng)估值；

P-可比實(shí)例補(bǔ)償金額；。

F1——補(bǔ)償情況修正系數(shù)；

F2―補(bǔ)償日期修正系數(shù)；

F3一跳陷狀況修正系數(shù)。

采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選取三個(gè)或三個(gè)以上類似房屋質(zhì)量缺陷的可比實(shí)

例；進(jìn)行補(bǔ)償情況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例補(bǔ)償金額修正為正常補(bǔ)償金額；進(jìn)行補(bǔ)

償日期修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例在補(bǔ)償日期的補(bǔ)償金額調(diào)整為在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的補(bǔ)償金

額；進(jìn)行缺陷狀況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額調(diào)整為

被評(píng)估房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額。

（四）損害前后價(jià)差法

損害前后價(jià)差法也稱剩余法，該法是通過測(cè)算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)

值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值之差。而損害前后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可采用

市場(chǎng)法或收益法等方法進(jìn)行評(píng)估。即：

商品房?jī)r(jià)值減損值=損害前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值一損害后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值

第四章房地產(chǎn)征詢顧問服務(wù)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究類型（掌握）

（-）整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（二）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（四）寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（五）酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

二、不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容（掌握）

（-）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

1.宏觀環(huán)境分析

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析

3.客戶分析

4.競(jìng)爭(zhēng)分析

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

1.宏觀環(huán)境分析

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

3.商圈（區(qū)域）分析

4.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

1.宏觀環(huán)境分析

2.寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)

3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析

4.競(jìng)爭(zhēng)、典型項(xiàng)目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

1.宏觀環(huán)境分析

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

3.酒店消費(fèi)者分析

4.酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

5.酒店經(jīng)營(yíng)者分析

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的重要內(nèi)容（熟悉）

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)和復(fù)雜限度不同，因此，可行性研究的內(nèi)

容也不盡相同，各有側(cè)重。但一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究應(yīng)涉及以下

重要內(nèi)容：

(-)項(xiàng)目總論

(1)項(xiàng)目背景

重要說明項(xiàng)目名稱、開發(fā)公司基本情況、承擔(dān)可行性研究工作的單位、研究

報(bào)告編制的依據(jù)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模以及建設(shè)規(guī)劃情況等。

(2)可行性研究結(jié)論及建議

重要涉及：宏觀投資環(huán)境分析、項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)、投資估算和資金籌措、

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及其環(huán)境效益評(píng)價(jià)、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議。

(二)項(xiàng)目概況

重要涉及：項(xiàng)目位置、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及地塊分析、項(xiàng)目SWOT分析等。

(三)項(xiàng)目投資環(huán)境分析

重要針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、人口環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境等進(jìn)行分析。

(四)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析

重要針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的基本狀況、區(qū)域規(guī)劃及重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、交通規(guī)劃及

重大交通建設(shè)項(xiàng)目、區(qū)域基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施狀況等進(jìn)行分析。

(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

(1)城市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

重要針對(duì)城市總體市場(chǎng)供應(yīng)、需求的數(shù)量及結(jié)構(gòu)，價(jià)格分布及趨勢(shì)進(jìn)行分析。

(2)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

重要針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)供需的數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價(jià)格、客戶分布及結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目競(jìng)

爭(zhēng)狀況等進(jìn)行分析。

(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)

(六)項(xiàng)目市場(chǎng)定位

重要涉及：產(chǎn)品定位、客戶定位、價(jià)格定位、項(xiàng)目定位評(píng)估及發(fā)展設(shè)想。

(七)項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案

重要涉及：項(xiàng)目總體規(guī)劃、環(huán)境景觀規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案及布局、道路規(guī)劃

等。

(八)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

重要涉及：有關(guān)工程計(jì)劃說明、前期開發(fā)計(jì)劃、工程建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)行安

排、建設(shè)場(chǎng)地布置等。

(九)投資估算與資金籌措

(1)項(xiàng)目總投資估算

(2)項(xiàng)目投資來源、籌措方式擬定

(3)開發(fā)成本估算

(4)銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算

(十)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

(1)項(xiàng)目銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算

(2)項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃

(3)項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算

(4)項(xiàng)目賺錢能力分析

(5)項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?/p>

(十一)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)項(xiàng)目盈虧平衡分析

(2)項(xiàng)目敏感性分析

(3)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

重要涉及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)的分析。

(十二)項(xiàng)目社會(huì)效益分析

(十三)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

(1)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論

(2)項(xiàng)目重要問題及解決建議

(3)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告的重要內(nèi)容(熟悉)

(-)項(xiàng)目背景

項(xiàng)目背景重要是介紹項(xiàng)目名稱、位置、土地獲取途徑及其面積、相關(guān)規(guī)劃指

標(biāo)(容積率、規(guī)劃限制等)、開發(fā)商等。

(二)開發(fā)項(xiàng)目地塊分析

1.地塊的自然條件分析

重要是分析地塊的具體位置、土地承載力，地形地勢(shì)，土地面積，形狀，日

照，風(fēng)向，自然災(zāi)害等。

2.地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)條件分析

重要是分析開發(fā)地塊所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，物價(jià)水平，收入水平，投資

水平等；周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況及其完備限度、公共服務(wù)設(shè)施及其完備限度，

社會(huì)治安環(huán)境等。

3.地塊的環(huán)境條件分析

重要針對(duì)地塊及其周邊的空氣污染，噪聲，綠化，視覺效應(yīng)(江景，海景)

等進(jìn)行分析。

(三)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析

1.市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查與分析

(1)政治法律環(huán)境：涉及政府的有關(guān)方針政策的調(diào)查與分析；

(2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：涉及國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值或地區(qū)生產(chǎn)總值及其發(fā)展速度；物價(jià)水平、

通貨膨脹率、城鄉(xiāng)居民家庭收人等的調(diào)查與分析；

(3)人口環(huán)境：涉及人口規(guī)模、人口增長(zhǎng)率、人口結(jié)構(gòu)，地理分布、民族分

布、人口密度、人口遷移流動(dòng)情況，出生率、結(jié)婚率；家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)等;

(4)社會(huì)文化環(huán)境：涉及教育限度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平，價(jià)值觀、審美觀、

風(fēng)俗習(xí)慣，宗教信仰、社會(huì)階層分布等。

2.市場(chǎng)需求容量調(diào)查與分析

(1)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的需求動(dòng)向；

(2)現(xiàn)有的和潛在的市場(chǎng)需求量；

(3)社會(huì)擁有量、庫(kù)存量；

(4)同類產(chǎn)品在市場(chǎng)上的供應(yīng)量或銷售量，供求平衡狀況。

3.消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析

(1)消費(fèi)者類別及其分布；

(2)購(gòu)買能力；

(3)購(gòu)買欲望和購(gòu)買動(dòng)機(jī)。

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