借款合同審查要點(diǎn)

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篇一：貸款合同法律審查要點(diǎn)

貸款合同法律審查要點(diǎn)

貸款法律審查是指銀行對擬簽訂的借款合同和擔(dān)保合同的合法性、合規(guī)性進(jìn)行的書面審查以及在借款合同和擔(dān)保合同履行過程中對有關(guān)法律問題進(jìn)行檢查。實(shí)踐中，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，在風(fēng)險可控的基礎(chǔ)上，貸款法律審查要突出“四大要點(diǎn)”，達(dá)到以下要求：借款合同及擔(dān)保合同主體合格、內(nèi)容合法、擔(dān)保有效以及法律文書規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)。

一、主體合格

主體真實(shí)性審查。如果是企業(yè)類借款人，要審查該企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明、法人代碼證、貸款卡(證)等法律文件;審查上述法律文件是否在有效期限內(nèi)辦理的年檢手續(xù);是否發(fā)生內(nèi)容、名稱變更;是否已吊銷、注銷、聲明作廢等。要注意審查部分企業(yè)“一套人馬、多塊牌子”以及產(chǎn)權(quán)不清，管理混亂的情形。如果是個人借款，要審查個人身份證原件以及借款申請書上是否是本人的簽字或蓋章。

主體合法性審查。要審查法人及法定代表人印章使用是否合法;經(jīng)辦人是否超越職權(quán)使用法人公章及法定代表人印章;法人及法定代表人授權(quán)委托是否真實(shí)，授權(quán)內(nèi)容、期限、事項是否清楚;審查法定代表人、經(jīng)辦人身份證號碼，核對法人及法定代表人蓋章與預(yù)留印鑒是否相符;審查有關(guān)合同和文件是否有法定代表人、經(jīng)辦人簽字，合伙組織是否有各合伙人簽字蓋章等。

主體資信程度審查。審查企業(yè)(或個人)、關(guān)聯(lián)企業(yè)、公司股東及其配偶在金融機(jī)構(gòu)貸款情況，以親朋名義在金融機(jī)構(gòu)貸款情況，對外擔(dān)保情況，有無不良信用記錄，有無大額或有負(fù)債或重大涉訟案件等;審查公司法人代表或個人有無賭博、吸毒、賴賬不還等劣跡，有無道德風(fēng)險等。審查報告中要對以上情況作專門介紹，并在征信系統(tǒng)中查詢記錄附后佐證。

二、內(nèi)容合法

貸款項目合法性審查。在對主體合格審查的過程中，要審查借款人的借款的用途;屬于特種行業(yè)的是否持有有效的特種行業(yè)從業(yè)許可證;屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的是否持有齊全的資質(zhì)證件;貸款項目是否符合國家政策，是否為高耗能、高污染、產(chǎn)能過剩行業(yè)，以及其他商業(yè)銀行已退出的領(lǐng)域;審查個人經(jīng)營項目是否合法合規(guī)等。

資料及文本簽字審查。要審查貸款調(diào)查時是否二人以上，調(diào)查人是否在采集的每份資料上加蓋“調(diào)查核對，資料真實(shí)”章，并簽名。目前部分金融機(jī)構(gòu)蓋的是“與原件核對相符”章，貸前調(diào)查關(guān)鍵是調(diào)查資料的真實(shí)性，而“與原件核對相符”章僅是形式審查，并不能證明該資料是否真實(shí)，也不是調(diào)查人對資料真實(shí)性的承諾，因此，統(tǒng)一改蓋“調(diào)查核對，資料真實(shí)”章為宜。此外，所有簽名只能由本人手寫，不能代

簽，不許蓋私人名章。調(diào)查報告、審查報告等落款處除調(diào)查人、審查人簽字外，還應(yīng)加蓋部門公章，凸顯部門行為，弱化個人色彩。凡未按以上要求蓋章簽字或一人調(diào)查的申報資料，一律不予受理。

審查是否是雙人簽字。審查調(diào)查報告的審查人、調(diào)查人是否到位，是否堅持“雙人四眼”并雙人簽字原則。按照有關(guān)貸款管理規(guī)定，上報有權(quán)機(jī)構(gòu)的大額貸款，客戶經(jīng)理、主辦信貸員、信貸業(yè)務(wù)經(jīng)理等都必須由本人簽名，以示負(fù)責(zé)。同時，審查申報資料內(nèi)容之間是否銜接，資料為復(fù)印件的是否清晰等。

三、擔(dān)保有效

擔(dān)保是否有效審查。審查保證擔(dān)保貸款時，必須以審慎性原則考察保證人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資產(chǎn)負(fù)債情況和資信程度以及有無實(shí)際代償能力。此外，根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定：精神病人和未成年人等無行為能力人、限制行為能力人擔(dān)保無效;醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體擔(dān)保無效;國家機(jī)關(guān)，法人分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)授權(quán)擔(dān)保無效;法律、法規(guī)規(guī)定對外保證合(:借款合同審查要點(diǎn))同應(yīng)當(dāng)經(jīng)國家主管部門批準(zhǔn)的，未批準(zhǔn)擔(dān)保無效。

公司擔(dān)保審查。首先審查公司提供擔(dān)保行為是否符合該公司章程規(guī)定;審查被擔(dān)保人與擔(dān)保人關(guān)系，被擔(dān)保人是否為公司股東或公司實(shí)際控制人。其次審查公司章程對擔(dān)保額度的限制以及簽訂擔(dān)保合同的簽訂人有無該公司的法定授權(quán)。最后是在接受公司提供的擔(dān)保時，要審查公司對外提供擔(dān)保行為是否依照規(guī)定經(jīng)公司董事會或股東會決議，如不履行審慎注意義務(wù)可能要承擔(dān)擔(dān)保債權(quán)落空的法律后果。

抵押貸款審查。首先，審查抵押物權(quán)利證書真實(shí)性。其次，審查抵押物詳細(xì)清單。包括：產(chǎn)權(quán)人、抵押物名稱、用途、建造年份、房產(chǎn)證號、土地證號、購置價、賬面價、評估價、抵押價等。最后，審查抵押物的價值依據(jù)?，F(xiàn)實(shí)中，特別要關(guān)注政府有關(guān)部門對土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計劃等方面的政策，實(shí)時了解土地價值狀況，避免因土地價值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險。

四、法律文書規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)

1、要約和承諾。

要約、承諾是借款合同成立必須經(jīng)過的兩個階段。所謂要約，就是合同一方當(dāng)事人向另一方提出合同的主要條款，希望對方接受并簽訂合同的意思表示。訂立借款合同，借款人向貸款人遞交借款申請的行為，即為要約。所謂承諾，是指被要約人(受約方)同意接受要約內(nèi)容，決定與要約方就要約的內(nèi)容訂立合同的意思表示。對要約

內(nèi)容提出修改意見或補(bǔ)充的答復(fù)都不是承諾，而是一種反要約或新要約。實(shí)踐中，借款合同的訂立往往是要約、反要約直到最后承諾，是反復(fù)蹉商的過程。

2、借款合同的主要條款。

借款合同的主要條款包括：借款種類，即根據(jù)借款人所屬行業(yè)、借款用途等確定的類別;借款用途，即借款人使用貸款的范圍;借款數(shù)額，即合同標(biāo)的;借款利率，即一定時期內(nèi)利息量與本金的比率;借款期限，即借款使用期限;還款資金來源及還款方式，即借款人歸還貸款的資金渠道;擔(dān)保條款，即債權(quán)實(shí)現(xiàn)的保障條款。同時包括借貸雙方約定的其它條款。

3、借款合同的簽訂與生效。

借款合同必須采用書面形式。我國《合同法》規(guī)定合同生效的方式有：合同自成立時生效;合同自標(biāo)的物交付之日起生效;附生效條件(期限)的合同，自條件成就(期限屆滿)時生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，自辦妥批準(zhǔn)或登記手續(xù)之日起生效。

4、借款合同的變更與解除。

借款合同有效成立后，當(dāng)事人可以就合同的內(nèi)容達(dá)成修改或補(bǔ)充的協(xié)議。借款合同的變更主要是合同內(nèi)容的變更。任何一方未經(jīng)對方同意，擅自變更借款合同內(nèi)容，將構(gòu)成違約，原借款合同繼續(xù)有效。如果合同變更的內(nèi)容不明確的，視為未變更。借款合同的解除包括約定解除和法定解除。約定解除是指借款合同當(dāng)事人可以通過其約定或行使約定的解除權(quán)而導(dǎo)致借款合同的解除;法定解除是指借款合同有效成立后，沒有履行或沒有履行完畢以前，當(dāng)事人一方行使法定解除權(quán)而使借款合同效力消滅的行為。

篇二：合同審查要點(diǎn)關(guān)鍵

一、詢問之前該類合同或類似合同存在過的爭議、現(xiàn)在可能或會存在在的爭議和風(fēng)險、將來可能或會存在的爭議和風(fēng)險；

二、提供審查要點(diǎn)、工作目標(biāo)、背景情況；

三、內(nèi)在問題的審查：

1、對主體合格性的審查⑴對于營業(yè)執(zhí)照（實(shí)際中更重要的是對企業(yè)代碼證的審查）的審查，應(yīng)注意根據(jù)其原件判斷相對人的經(jīng)營期限、經(jīng)營范圍、是否年檢等信息，以判定其身份是否符合工商法規(guī)的規(guī)定；

⑵對于資質(zhì)等級的判斷，應(yīng)審查其相關(guān)的資質(zhì)證書，以確定其是否合法、有效及是否在合法的范圍之內(nèi)從事經(jīng)營活動；

⑶對于某些特定交易內(nèi)容，應(yīng)審查其是否符合相關(guān)的生產(chǎn)許可或經(jīng)營許可等相關(guān)許可制度，以確定合同是否存在效力問題；

⑷對于涉及從業(yè)人員專業(yè)資格的交易，應(yīng)結(jié)合委托人的需要或合同履行的需要，審查履行合同過程中所需的特定人員是否具備相應(yīng)的專業(yè)資格。

注：1、對法人的資格審查。對法人資格審查主要從以下幾方面進(jìn)行：審查（1）是否依法成立；（2）有沒有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)；（3）是否有自己的名稱、組織結(jié)構(gòu)和場所；（4）是否能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。判斷一個經(jīng)濟(jì)組織是否具有法人資格，主要是看其是否有國家工商行政管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

2、對非法人單位的資格審查。非法人單位是指未取得法人資格，但依法定程序和條件取得營業(yè)執(zhí)照，法律允許其從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的組織。對這類組織，應(yīng)審查其是否按規(guī)定登記并取得營業(yè)執(zhí)照。有些法人單位設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)或經(jīng)營單位，可以在授權(quán)范圍內(nèi)，以其所從屬的法人單位的名義簽訂合同，產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)由該法人單位承受，對這類組織，主要審查其所從屬的法人單位的資格及其授權(quán)。

3、對外方當(dāng)事人的資格審查。對方當(dāng)事人如果是外國的企業(yè)、組織的，對其主體資格的審查更應(yīng)該慎重，應(yīng)搞清其法律地位和性質(zhì)。審查的內(nèi)容主要有三項：

（1）該企業(yè)或組織是否合法存在，（2）法定名稱、地址、法定代表人姓名、國

籍以及企業(yè)或組織注冊地；（3）企業(yè)是有限公司還是無限公司，是否具備法人條件。

4、對自然人個人的資格審查。對自然人的資格審查主要是對自然人的自然狀況的了解，確定其是否具有相應(yīng)的民事行為能力。如果該自然人所簽合同是依法不能獨(dú)立訂立的合同，應(yīng)及時取得該自然人的法定代理人的追認(rèn)。

5、對保證人的資格審查。合同的簽訂要求有保證人擔(dān)保時，還應(yīng)審查保證人的主體資格的合法性。首先作為保證人必須具有民事行為能力；其次，保證人必須具有代為清償主債務(wù)的能力；最后，保證人還必須符合以下規(guī)定：一、國家機(jī)關(guān)不得作為保證人，但是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國政府或國際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外；二、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體不得作為保證人；三、企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)（除有書面授權(quán)）、職能部門不得作為保證人。

6、對代訂立合同的代理人的資格審查。所謂代訂立合同是指代理人在授權(quán)范圍內(nèi)以被代理人的名義與第三人簽訂合同，所簽訂合同的法律后果由被代理人承擔(dān)。因此，在審查合同時一定要審查代理人的代理身份和代理資格即是否有被代理人簽發(fā)的授權(quán)委托書，其代理行為是否超越了授權(quán)范圍，最后審查其代理權(quán)是否超出了代理權(quán)限。

7、對于特殊行業(yè)的當(dāng)事人，從事一些重要的生產(chǎn)資料或特殊商品的生產(chǎn)和經(jīng)營，法律或行政法規(guī)要求取得生產(chǎn)許可證、經(jīng)營許可證或相應(yīng)的資質(zhì)。在這種情況下，企業(yè)法律顧問在審查合同主體資格合法性的時候，還應(yīng)要求對方出示相應(yīng)的證明。

2、對內(nèi)容合法性的審查

審查合同的合法性應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家法律、國務(wù)院行政法規(guī)、地方性法規(guī)、各類規(guī)章、相關(guān)國際條約（如有）的規(guī)定，其中審查合同是否可能無效只能依據(jù)國家法律及國務(wù)院行政法規(guī)。此類審查工作主要包括：

⑴審查合同條款及簽訂合同的過程中，是否涉嫌存在合同法中所規(guī)定的合同無效、免責(zé)條款無效、可申請變更或撤銷的情況；

⑵合同中的約定是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；

⑶審查合同中所用的法律術(shù)語、技術(shù)術(shù)語是否規(guī)范；

⑷審查交易標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律的明確規(guī)定；

⑸審查合同名稱與合同內(nèi)容、屬性是否一致，特別是有名合同的名稱與合同內(nèi)容是否存在沖突。

對于某些合同，必須結(jié)合合同主體資格的審查，判斷其是否違法或無效。

注：合法性的審查除內(nèi)容、主體外外還應(yīng)包括：

一、審查合同形式是否合法

合同的形式應(yīng)當(dāng)符合要求。當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。如果法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。例如《合同法》、《擔(dān)保法》規(guī)定：融資租賃合同、建設(shè)工程合同、技術(shù)開發(fā)合同和技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同及借款合同（自然人借款另有約定的除外）保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同等，定金應(yīng)以書面形式約定。如果當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，也應(yīng)當(dāng)采用書面形式。但如果法律、法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定采用書面形式的，當(dāng)事人未采取書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。同樣，采用合同形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。有些情況，同一個合同采用不同的形式，其法律后果是不一樣的。如，對于一般的贈與合同，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，但是對于經(jīng)過公證的贈與合同，贈與人不得隨意撤銷贈與。對于企業(yè)來說，合同一般都是比較重大、復(fù)雜的，一般也不是即時清結(jié)的，所以應(yīng)該盡量采用書面形式。

二、審查合同訂立程序是否合法

審查合同訂立程序是否合法，應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行：

1、審查合同是否需要經(jīng)過有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或登記或備案，如果有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定需要履行上述手續(xù)的，應(yīng)審查是否履行了上述手續(xù)；

2、如合同中約定經(jīng)公證合同方能生效，應(yīng)審查合同是否經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證；

3、如果合同附有生效期限，應(yīng)審查期限是否屆至；

4、如果合同約定第三人為保證人的，應(yīng)審查是否有保證人的簽字或蓋章，采取抵押方式擔(dān)保的，如法律規(guī)定或合同要求必須辦理抵押物登記的，應(yīng)審查是否辦理了登記手續(xù)；采取質(zhì)押方式擔(dān)保的，應(yīng)按合同中約定的質(zhì)物交付時間，審查當(dāng)事人是否履行了質(zhì)物交付的約定。

5、審查合同雙方當(dāng)事人是否在合同上簽字或蓋章；簽名或印章上的企業(yè)名稱是否和當(dāng)事人姓名或者名稱一致；簽字人是否是企業(yè)法定代表人或其授權(quán)代表；簽字蓋章的方式是否符合法律規(guī)定或合同的約定等等。

3、對條款實(shí)用性的審查

根據(jù)委托人的行業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)品特性、相對人情況等，審查合同中是否具備避免爭議或明確權(quán)利義務(wù)的實(shí)用性條款。如果合同審查只是日常性的審查或委托人并無此項需要，可不進(jìn)行此類審查。此類審查包括下列內(nèi)容：

⑴是否根據(jù)交易所涉行業(yè)的特點(diǎn)界定雙方各自的責(zé)任；

⑵是否根據(jù)標(biāo)的的特點(diǎn)設(shè)定避免爭議的條款；

⑶是否根據(jù)違約特點(diǎn)設(shè)定界定責(zé)任的條款；

⑷是否根據(jù)交易相對人的情況設(shè)定實(shí)用性條款；

⑸合同中履行方式及順序、履行地點(diǎn)等對委托人交易安全的影響；

⑹合同中明示的或隱含約定的管轄等條款對委托人的影響。

4、對權(quán)益明確性的審查

在審查合同時，應(yīng)注意合同中的權(quán)利義務(wù)是否明確，以避免當(dāng)事人因權(quán)利義務(wù)不明而喪失權(quán)益或?qū)е聯(lián)p失。此類審查包括可識別性、明確性。

⑴交易內(nèi)容是否明確、具體、可識別、可履行；

⑵交易程序是否明確、具體且定有時限、義務(wù)歸屬；

⑶爭議處理方式是否明確具體且有時限、義務(wù)歸屬；

⑷條款之間是否由于配合問題而存在權(quán)利義務(wù)不明確的缺陷；⑸是否由于表述不嚴(yán)謹(jǐn)而存在權(quán)利義務(wù)不明確；

⑹權(quán)利義務(wù)及違約是否具備可識別性；

⑺附件內(nèi)容是否明確、是否與合同正文沖突，如有沖突是否有解釋順序。

5、對需求滿足性的審查

實(shí)現(xiàn)交易目的是合同的意義所在，但如委托人未提供相應(yīng)的背景或要求，則可以不進(jìn)行此類審查。此類審查包括：

⑴判斷合同條款能否達(dá)到委托人所要求的目的；

⑵判斷標(biāo)的、交易方式、交易期限等能否滿足委托人的交易目的。

四、對合同外在問題的審查

1、對結(jié)構(gòu)體系性的審查

建立合同結(jié)構(gòu)體系的目的在于確定合同條款間的秩序，使之符合閱讀的習(xí)慣，從而便于合同的閱讀、理解。對于結(jié)構(gòu)體系性的審查一般僅針對委托人自行制訂并用于長期使用的合同文本，除非委托人有明確要求，對于相對人提供的文本一般不進(jìn)行此項審查。此類審查包括如下內(nèi)容：

⑴是否將合同內(nèi)容分成若干主題，以便于內(nèi)容的安排及理解和使用；

⑵各主題之間是否條理清晰、劃分合理、內(nèi)容相互分開；

⑶各主題之間是否存在合同履行中的時間順序或先后順序，從而便于履行。

如果審查合同時需要，可輔助性地標(biāo)注出合同的結(jié)構(gòu)體系，以便后續(xù)工作的開展，確保效率及質(zhì)量。

2、對條款完備性的審查

此項審查的目的，是通過對合同已經(jīng)設(shè)立的各層標(biāo)題，判斷合同條款是否完備，檢查是否缺少影響合同履行及權(quán)利義務(wù)明確的條款。

對于篇幅較大但未設(shè)立標(biāo)題體系的合同，可先整理出不同層級的標(biāo)題，然后進(jìn)行此項審查。此類整理僅為輔助審查之用，也可用于后續(xù)的修改。

⑴判斷各層級的標(biāo)題體系是否合理、完整；

篇三：信貸審查要點(diǎn)

信貸資產(chǎn)是我們農(nóng)合行主要生息資產(chǎn)和收入來源，只有貸款“放得出，收得回，有效益，無風(fēng)險”,實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)，信用合作事業(yè)才會不斷向前發(fā)展。近年來，一些不良貸款戶利用合法的途徑、合規(guī)的手續(xù)，采取“一戶多貸”，“多社串貸”等不正當(dāng)方式,大肆套取農(nóng)合行的貸款，讓各級信貸管理部門束手無策。出現(xiàn)這種違規(guī)違紀(jì)貸款問題的根本癥結(jié)，就在于我們放松了貸款審查。特別是當(dāng)前農(nóng)村農(nóng)合行大額貸款日益增多,如果貸款投放把關(guān)不嚴(yán)，信貸資產(chǎn)質(zhì)量低劣，不良貸款積累到一定限度，便會拖垮一個農(nóng)合行，甚至總行，使多年經(jīng)營成果付之東流，嚴(yán)重危及到農(nóng)合行的生存,阻礙農(nóng)合行的發(fā)展。加強(qiáng)貸款審查就是要消除事實(shí)風(fēng)險，同時盡可能把可以預(yù)見的貸款風(fēng)險控制在最低限度,縮短與其他商業(yè)銀行在信貸管理上的差距，提高我們的核心競爭力。因此，根據(jù)新時期農(nóng)合行信貸管理工作的新情況和新要求，切實(shí)加強(qiáng)貸款審查顯得尤為重要。

一、基本資料審查要點(diǎn)

（一）準(zhǔn)入條件審查。受理貸款時審查其主體是否符合農(nóng)合行貸款準(zhǔn)入條件，是決定貸款的關(guān)鍵性問題，如果客戶主體不符合規(guī)定要求，則可直接退審，不必進(jìn)入下一審查環(huán)節(jié)。按照有關(guān)法律和農(nóng)合行管理規(guī)定，準(zhǔn)入條件審查主要有以下三個方面：

一是確認(rèn)客戶真實(shí)性。審查公司類客戶其經(jīng)營證照是否真實(shí)，有無涂改等造假現(xiàn)象，是否在有效期限內(nèi)，是否辦理年檢等；個人客戶要審查其身份證是否真實(shí)。

二是審查貸款項目的政策性、合法性。屬于特種行業(yè)的審查是否持有有效的特種行業(yè)從業(yè)許可證；屬于房地產(chǎn)開業(yè)企業(yè)的審查是否持有齊全的資質(zhì)證件；審查貸款項目是否符合國家政策，是否為高耗能、高污染、產(chǎn)能過剩行業(yè)的劣質(zhì)企業(yè)，以及商業(yè)銀行已退出的領(lǐng)域；審查個人經(jīng)營項目是否合法合規(guī)；審查公司或個人經(jīng)營是否正常，有無虧損；審查產(chǎn)品銷售合同是否真實(shí)等。三是審查公司（或個人）資信程度。審查公司（或個人）、關(guān)聯(lián)企業(yè)、公司股東及其配偶在金融機(jī)構(gòu)貸款情況，以親朋名義在農(nóng)合行貸款情況，對外擔(dān)保情況，有無不良信用記錄，有無大額或有負(fù)債或重大涉訟案件等；審查公司法人代表或個人有無賭博、吸毒、賴帳不還等劣跡，有無道德風(fēng)險等。審查報告中要對以上情況作專門介紹，并將人行和農(nóng)合行查詢記錄附后佐證。

（二）資料完整性審查。主要是對照省聯(lián)社大額貸款申報資料目錄，看資料是否齊全完整，特別是關(guān)鍵性資料是否缺漏，缺漏資料應(yīng)作理由充分的說明。

（三）資料合規(guī)性審查。

一是審查資料及文本簽字要求。審查調(diào)查是否二人以上，調(diào)查人是否在調(diào)查采集的每份資料右上角加蓋“調(diào)查核對，資料真實(shí)”章，并簽名。目前多數(shù)聯(lián)社蓋的是“與原件核對相符”章，貸前調(diào)查關(guān)鍵是調(diào)查人承諾調(diào)查資料的真實(shí)性，而“與原件核對相符”章僅是確認(rèn)和辨別資料是否真實(shí)的一個環(huán)節(jié)，并不能證明該資料是否真實(shí)，也不是調(diào)查人對資料真實(shí)性的承諾，統(tǒng)一改蓋“調(diào)查核對，資料真實(shí)”章為宜。此外，所有簽名只能由本人手寫，不能代簽，不許蓋私人名章。貸款申報審批書、調(diào)查報告、審查報告等落款處除負(fù)責(zé)人、調(diào)查人、審查人簽字外，還應(yīng)加蓋部門公章，凸顯部門行為，弱化個人色彩。凡未按以上要求蓋章和簽字或一人調(diào)查的申報資料，一律不予受理。二是審查調(diào)查報告應(yīng)參加調(diào)查人是否到位，是否簽字。按照省、市有關(guān)貸款管理規(guī)定，上報辦事處大額貸款，分管信貸領(lǐng)導(dǎo)、聯(lián)社業(yè)務(wù)科長等都必須參加調(diào)查，調(diào)查報告落款要注明參加調(diào)查人單位、職務(wù)，并由本人簽名，以示負(fù)責(zé)。

三是審查申報資料內(nèi)容是否銜接一致；資料是復(fù)印件的是否模糊不清等。

二、抵押貸款審查要點(diǎn)

（一）審查抵押物權(quán)利證書的真實(shí)性。股東會同意抵押的決議是否符合公司章程規(guī)定，是否符合法律文書要求；財產(chǎn)共有人是否出具有效的同意抵押的承諾。

（二）審查抵押物詳細(xì)清單。內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)人、抵押物名稱、用途、建造年份、成新率、房產(chǎn)證號、土地證號、購置價（指購買價或建造成本價）、賬面價（指在報表上反映的價值）、評估價（指評估公司評定價值或農(nóng)合行初步評定價值）、抵押價（指農(nóng)合行在評估價基礎(chǔ)上，最終核定確認(rèn)的抵押作價或與產(chǎn)權(quán)人商定的抵押價，主要是防止評估公司估價虛高及通盤考慮變現(xiàn)能力）。

（三）審查抵押物價值依據(jù)?！渡虡I(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》第十三條規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機(jī)構(gòu)對土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計劃等方面的政策和研究，實(shí)時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險”。所以說，貸款審查中必須防止房地產(chǎn)評估價值虛增風(fēng)險。

抵押物價值有自行認(rèn)定和評估認(rèn)定兩種：

1、自行認(rèn)定。自行認(rèn)定抵押物價值主要有三種方法：一是取得抵押物的對價支付依據(jù)。如：購買合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，建筑承包合同、自建購買材料等付款憑據(jù)、交易收據(jù)，企業(yè)固定資產(chǎn)帳等。二是抵押物同地段近期已售房地產(chǎn)價格。三是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門在報紙等媒體掛牌轉(zhuǎn)讓的土地價格。以上有關(guān)資料要復(fù)印作證明。

2、評估認(rèn)定。謹(jǐn)慎采用評估公司評估數(shù)據(jù)，必須以購置價為基礎(chǔ)，評估價為參考，合理核定抵押價，防范抵押物虛高風(fēng)險。審查中對一貫缺乏職業(yè)道德，瞎評亂估的評估公司要予抵制，對其評估結(jié)果一律不予認(rèn)可。此外，不同品種抵押物抵押率的計算評估，按省聯(lián)社[20XX]35號文件及相關(guān)管理辦法執(zhí)行。

（四）審查抵押物狀況及抵押限制。

除《擔(dān)保法》規(guī)定的不能抵押的情形之外，審查抵押物時還應(yīng)關(guān)注以下情況：1.抵押物是否為違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設(shè)施；2．抵押物權(quán)屬是否有爭議；房主抵押意圖；抵押物變現(xiàn)能力；3．以出讓方式取得土地使用權(quán)，滿二年未動工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán)；4．未按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金或取得《國有土地使用證》的；5．按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成投資總額25％以上的，屬于成片開發(fā)土地的未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；6．以劃撥的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，未取得有權(quán)人民政府批準(zhǔn)同意的；劃撥土地不得單獨(dú)抵押，以劃撥土地抵押的在計算抵押率時因剔減出讓金因素；7.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國有土地的；8、在建工程抵押的，抵押合同應(yīng)載明以下內(nèi)容：（1）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的編號；（2）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；（3）已投入在建工程的工程款；（4）施工進(jìn)度及工程竣工日期；（5）已完成的工作量和工程量；（6）抵押后對抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或改變抵押房地產(chǎn)用途的限制等。

（五）審查是否提供抵押物實(shí)景彩色照片。由于貸咨會成員一般不親臨抵押物現(xiàn)場調(diào)查，將抵押物拍成實(shí)景彩色照片，主要是為了加深貸咨會成員對抵押物的直觀認(rèn)識和了解。所以凡提交辦事處的抵押物照片不要裝訂入申報資料中，以便供貸咨會成員傳閱。抵押物實(shí)景彩色照片以15厘米乘20厘米為宜。

三、保證貸款審查要點(diǎn)

（一）無效擔(dān)保。審查保證擔(dān)保貸款時，必須審慎考察保證人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資產(chǎn)負(fù)債情況和資信程度，是否具有實(shí)際的代償能力。但實(shí)際工作中，一些農(nóng)合行追求表面上的擔(dān)保手續(xù)合規(guī)，而忽視債務(wù)擔(dān)保的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，出現(xiàn)以小保大、以弱保強(qiáng)，交叉擔(dān)保、連環(huán)擔(dān)保等假性擔(dān)保現(xiàn)象,即使擔(dān)保有效，也難以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保目的。此外，并非所有具有代為清償債務(wù)能力的單位和個人都可以作為擔(dān)保人，以下為無效擔(dān)保行為:（1）精神病人和未成年人等無行為能力人、限制行為能力人所作的擔(dān)保；（2）醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體所作的擔(dān)保；（3）國家機(jī)關(guān)所作的擔(dān)保；（4）法人分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)授權(quán)所作的擔(dān)保;（5）董事、經(jīng)理以公司名義為股東擔(dān)保或個人貸款所作的擔(dān)保；（6）法律、法規(guī)規(guī)定對外保證合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)國家主管部門批準(zhǔn)的，未經(jīng)批準(zhǔn)所作的擔(dān)保。

（二）公司擔(dān)保審查

1、注意審查公司提供擔(dān)保行為是否符合公司章程規(guī)定；審查被擔(dān)保人與擔(dān)保人關(guān)系，被擔(dān)保人是否為公司股東或公司實(shí)際控制人；股東會決議是否符合法律規(guī)定，避免因股東會決議無效而帶來的信貸風(fēng)險。

2、審查公司章程對擔(dān)保額度的限制。如果公司章程規(guī)定擔(dān)?？傤~或單項擔(dān)保限額的，應(yīng)注意審查董事會或股東大會決議所同意的擔(dān)保額度有無超過公司章程的限額規(guī)定，同時還要注意審查決議所同意擔(dān)保的款項是否為對應(yīng)的貸款；訂立擔(dān)保合同的訂約人有無公司授權(quán)。

3、接受公司提供的擔(dān)保時，要注意審查公司對外提供擔(dān)保行為是否依照公司章程規(guī)定經(jīng)公司董事會或股東會決議，如不履行審慎注意義務(wù)將可能導(dǎo)致?lián)鶛?quán)落空的法律后果。

四、企業(yè)財務(wù)報表要點(diǎn)

（一）必須提供近兩年及借款人申請貸款日上月資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，但跨月上報辦事處的貸款，必須提供辦事處實(shí)際收到貸款申報資料日期上月報表，并對報表科目作明細(xì)分析。辦理了年度審計的應(yīng)提供上年度審計報告，關(guān)注其年度審計報告反映的問題，并審查其提供會計師事務(wù)所的報表與本行報表是否一致。

（二）審查資產(chǎn)負(fù)債表和損益表。報表必須字跡清晰，有單位公章及相關(guān)負(fù)責(zé)人簽章；按照“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”的會計平衡公式，審查借貸方是否平衡、上年結(jié)轉(zhuǎn)是否真實(shí)、近兩年來財務(wù)變動異常情況等。

（三）重點(diǎn)審查科目。應(yīng)重點(diǎn)審查的科目包括：應(yīng)收及其他應(yīng)收款、存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、短期及長期負(fù)債、應(yīng)付及其他應(yīng)付款，所有者權(quán)益和損益類科目等。

（四）審查要求。應(yīng)收及其他應(yīng)收款，應(yīng)付及其他應(yīng)付款進(jìn)行帳齡統(tǒng)計、列出大戶名單；存貨分類統(tǒng)計、存貨積壓的原因分析；固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)分類統(tǒng)計、固定資產(chǎn)清單、購置價值、入帳價值等；短期及長期負(fù)債明細(xì)，包括貸款行社名、借款方式、借款金額、借款期限等；所有者權(quán)益和損益類科目是否真實(shí)合理。

（五）現(xiàn)金流分析。分析現(xiàn)金流要從兩個方面考慮：一是現(xiàn)金流的數(shù)量，如果企業(yè)總的現(xiàn)金流為正，則表明企業(yè)的現(xiàn)金流入能夠保證現(xiàn)金流出的需要。二是現(xiàn)金流的質(zhì)量，這包括現(xiàn)金流的波動情況、企業(yè)的管理情況，如銷售收入的增長是否過快，存貨是否已經(jīng)過時或流動緩慢，應(yīng)收帳款的可收回性等等。最后是企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境，如行業(yè)前景，行業(yè)內(nèi)的競爭格局，產(chǎn)品的生命周期等。所有這些因素都會影響企