連云港東方之珠·左岸推廣策劃報告

東方之珠·左岸推廣策劃報告2010-4-24本次大綱要解決的問題通過產品深度分析，尋找項目根本核心價值，得出品牌DNA找到本項目主力消費人群，繪制準確的客戶地圖尋找營銷核心命題，給出相應營銷解決戰(zhàn)略，制定2010年度營銷計劃，確保2010消化量報告內容目錄：

推廣目標

市場分析

項目分析

推廣策略

整合推廣戰(zhàn)略目標目標分解目標分析宏觀市場板塊市場競爭分析營銷回顧房源分析客戶分析問題障礙核心策略策略體系營銷脈絡集客脈絡□■戰(zhàn)略目標建立“左岸”的項目形象，打響第一槍□■戰(zhàn)略目標凱捷利，09重要作品新城區(qū)塑造者

土地價值拉升者

新區(qū)生活推動者□■目標分解推廣主題階段主題推廣方向推廣調性推廣手段□■目標分析主題推廣分析產品分析策略分析媒體分析政策分析市場分析報告內容目錄：

營銷目標

市場分析

項目分析

營銷策略

整合執(zhí)行戰(zhàn)略目標目標分解目標分析宏觀市場板塊市場競爭分析營銷回顧房源分析客戶分析問題障礙核心策略策略體系營銷脈絡集客脈絡□■宏觀市場市場價格上升明顯，整體需求上升市場最大的需求面仍然集中在中低價需求層面市場最大的需求動因仍然以拆遷剛性需求和改善型需求為主市場需求現(xiàn)狀市場供給現(xiàn)狀產品競爭現(xiàn)狀連云港整體房地產市場供大于求，市場趨向于買方板塊市場供給過量，加劇了項目之間的競爭壓力整體市場產品競爭呈上升趨勢，產品發(fā)力有市場出口基于精確市場細分的產品創(chuàng)新更容易跳出競爭產品同質化嚴重，高端產品競爭加劇客戶對產品整體鑒賞力和關注度逐步提升宏觀政策影響堅決抑制不合理的住房需求選擇了差別化的稅費和房貸措施來抑制投資投機

加大保障性住房用地供應力度；至于進一步打擊囤地等調控力度減小，速度放緩受宏觀政策利好以及城市化進程影響，與相關宏觀經濟指標比值表明09年市場投資處于火熱態(tài)勢按戶籍人口計算，人均GDP超過3000美元，城市化率45％左右，房地產業(yè)處于穩(wěn)定高速發(fā)展階段。2009年連云港人均GDP超過了3000美元，根據連云港十一五規(guī)劃，人均GDP將達到7000美元連云港土地市場成交上升趨勢明顯，預計2010年市場上市量將大幅上升。固定資產投資和房地產投資增速在蘇北城市中位居第一。2009年上半年，完成房地產投資51.23億元，同比增長22.13%，增幅比上半年同期回落11.49個百分點，占城鎮(zhèn)固定資產投資的16.72%；房地產施工面積1228.75萬平方米，同比增25.92%，其中住房施工面積964.18萬平方米，同比增長19.15%，比上年回落5.03個百分點。房地產新開工面積86.31萬平方米，同比下降66.2%，其中住房新開工面積60.25萬平方米，同比下降69.34%，新開工面積同比大幅下降，市區(qū)累計可售商品房面積和套數(shù)分別為270.96萬平方米、34379套，其中累計可售住房面積個套數(shù)分別為178.47萬平方米、15684套。蘇州、無錫、常州、南京、南通、揚州、鹽城、徐州、淮安、宿遷、泰州、鎮(zhèn)江連云港市在13個城市大部分經濟指標數(shù)值位次偏后，但增長率位次靠前，發(fā)展?jié)摿^大。居民人均可支配收入大幅增長，居民消費力持續(xù)增加固定資產投資增幅46％，大大高于全國平均水平25.8％，投資力度較大，后勁也大。2009年連云港市城市發(fā)展－與江蘇其他城市比較09年市場連云港市各區(qū)域供銷相對平衡09年受宏觀政策調控，將導致2010年集中放量，房地產競爭將更加激烈。2009年土地放量，導致2010年施工面積增加各項目銷售率都較高，區(qū)域整體均價有一定提高。銷售額銷售額近年持續(xù)增加，2009年本地區(qū)房地產市場各項數(shù)據創(chuàng)近年來新高。2010年將是一個平穩(wěn)過渡之年。價格平穩(wěn)、緩慢上漲。供應量增加。銷售面積近幾年銷售面積基本持平。（2009年全市房地產開發(fā)完成投資110.81億元，商品房銷售面積達625.88萬平方米，比2007、2008兩年銷售總量還多出50余萬平方米）。09年市場連云港市各區(qū)域銷售面積大幅增長成本上升促使房價上漲；成本上升包括土地價格上漲和建筑成本上漲兩個方面。

09年剛性需求釋放，導致房價漲幅速度加快，區(qū)域房產消費層次被逐漸拉開連云港市各區(qū)域市場價格保持穩(wěn)定增長17商品房空置量偏大，相對于銷售量而言，空置比例偏高，且近幾年有不斷增加的勢頭據統(tǒng)計，從2005年以來，我市商品房空置面積呈現(xiàn)出遞增的態(tài)勢。2005年底，我市商品房空置面積為6.95萬平方米，空置風險基本上在可被允許的正常范圍之內。但2006年上半年，我市房地產行業(yè)進入了又一輪的大開發(fā)階段：僅僅前5個月的施工面積就達到了442.78萬平方米，這使得我市商品房閑置量有了較大程度的躍升，截至2006年5月底，全市商品房空置面積增長至13.01萬平方米，將近是2005年底時候的一倍。2006年年底，商品房空置面積在上半年的基礎上再度增長至14萬平方米。而僅僅兩個月過去，商品房控制面積又增加了6萬平方米，升至20萬平方米，其中，住宅商品房空置面積超過10萬平方米。截止2009年，商品房空置面積達31萬平米。連云港市市場空置率偏高18連云港市全市房地產發(fā)展總體供求特征從2009年房地產市場運行情況來看，由于08年一年剛性需求的釋放，開發(fā)商投資幅度增加、新開工面積增加、銷售走勢快速推進、房價漲幅加快。但09年的房地產市場尤其特殊性，總體來看連云港房地產市場運行健康，供求基本平衡，在一系列宏觀政策調控下，2010年將保持平穩(wěn)態(tài)勢。可以預見，在良好的經濟環(huán)境和相應的政策拉動下，特別是連云港市住宅建設的不斷深入，連云港商品房的供應量與需求還將進一步增長。市場朝更加理性的方向發(fā)展□■板塊市場區(qū)域特性：全市傳統(tǒng)居住區(qū)，生活、商業(yè)配套較為成熟。地處市中心繁華地帶，土地資源稀缺，基本無地開發(fā)，在售樓盤較少

自然、人文環(huán)境，各項生活設施完善；環(huán)線以內基本為小高層、高層建筑；外部環(huán)境差異大，價格差異性大，中心板塊平均價格5000-6000元/平方米左右；環(huán)線外項目價格一般在4000-4500元/平方米；購房客戶以本地客戶為主；目前狀況：新浦中心區(qū)土地稀缺造成高房價21區(qū)域特性：

連云港未來發(fā)展的方向，市政府所在地，城市向東中心地帶樓盤開發(fā)殆盡，開發(fā)向縱深發(fā)展，樓盤競爭加??；板塊以小高層、高層為主，多層為輔；小高層、高層價格主要在5000元/平方米左右（個別達7000元/平米）；產業(yè)發(fā)展催生的白領階層是板塊的重要客戶來源；目前狀況：東區(qū)新興城區(qū)房價上漲迅速，土地供應平穩(wěn)區(qū)域發(fā)展高起點、高規(guī)劃、高發(fā)展，現(xiàn)代化國際化城市特征顯現(xiàn)；集商業(yè)和居住等功能為一體；供銷量在新浦區(qū)均處于第一位22土地分析土地現(xiàn)狀城市關系距離華聯(lián)6公里距離城市大節(jié)點：新城區(qū)中心、體育中心新港城大道，進入港口的大門口，立交橋、高速快線流暢，交通印象極好?；ü?、大浦河近在咫尺，未來自然及發(fā)展預期良好關鍵提煉：港城/中心/便捷/自然板塊審視

地塊位置認可度不高；人居理念主打小區(qū)環(huán)境和配套牌；供應量較大；生活配套欠缺，生活氛圍尚未形成；生態(tài)資源豐富，；相對相鄰區(qū)域價格較低，性價比高；市場迅速發(fā)展，并受到廣泛認可，存在較大需求空間目前區(qū)域市場布局已形成了同心圓分級層次，同一層次的項目環(huán)繞中心點分布，不同層次的消費呈梯級分布?！觥鹾诵母偁幦Α獏^(qū)域競爭本案所處市場區(qū)域屬于新浦東部板塊，板塊內同質項目將與項目形成面對面的直接競爭?！觥踹吘壐偁幦Α只偁幮缕制渌鍓K的分化項目競爭?！酢龈偁幨袌龈偁庬椖糠治鲰椖客覉@連眾濱海名都蘭若領袖千葉花園區(qū)位振興路28號海連東路195號振華路9號宋跳開發(fā)區(qū)占地200畝172.5畝136畝400畝建面總建筑面積20萬平方米總建筑面積24.8萬方總建筑面積15萬方總建筑面積32萬平方米建筑類型多層、小高層、商業(yè)多層、商業(yè)多層以多層為主小高層項目分析靈狐對于左岸的理解地段優(yōu)勢：交通方便，公交暢通全城配套優(yōu)勢：五星酒店，酒店運動休閑會所，大型商業(yè)、國際雙語幼兒園等，衣、食、住、行無憂景觀優(yōu)勢：地中海風情水岸景觀戶型優(yōu)勢：戶型多樣化，全明設計，布局合理，滿足不同層次的需求服務優(yōu)勢：“金鑰匙”五星酒店式品牌服務優(yōu)勢項目分析靈狐對于左岸的理解環(huán)境劣勢：周邊的生活配套還沒有成熟，開發(fā)區(qū)的工廠企業(yè)。景觀問題：民眾傳統(tǒng)心理認為別墅應該是有山有海風景優(yōu)美。但是本項目處于連云港這個山海城市中不靠山靠海的。概念問題：作在連云港這個三線城市，以及目前市場的別墅市場消費心態(tài)來看，消費者比較認同在市區(qū)中周邊配套非常齊全的別墅才受歡迎才更有升值潛力。傳播問題：左岸憑什么稱為別墅豪宅？受到一期低端價位的誤導。同時，別墅與普通公寓分而不離，影響到別墅的定位和客戶認知。1、將主力宣傳的“稀缺”作為輔助宣傳，高品質、具有身份感并且稀缺，給受眾一種購買的“緊迫感”。2、以地中海自然水景別墅作為特色，更正了“別墅是在市區(qū)中心的房子”，與其他同類型項目有本質上的區(qū)別。3、新浦新區(qū)建設的向東發(fā)展，本項目作為真正意義上的城市別墅，必然使項目本身的價值有相當程度的提升。4、項目周邊的花果山景區(qū)；新城的建設配套等等優(yōu)勢也就不言而喻，這也與項目本身的身份相吻合。機會1、政府大力度的對投資房的調控。2、公寓和別墅同時推出。劣勢風險開成高爾夫項目位于開發(fā)區(qū)新港城大道88號，由香港新東方集團投資，開成地產開發(fā)，營銷公司是凌峻.中國。項目占地802畝，總建筑面積約50萬平方米，產品涵括獨棟、雙拼、聯(lián)排及部分高層住宅，并擬規(guī)劃一棟高爾夫度假酒店。位于花果山片區(qū)，交通方便，是純粹的山地高爾夫低密度住宅，一期入市價格相對較低，2009年5月16日產品亮相會當天，兩套單價為88萬的低密度住宅當場被認購，隨后不到1個月的時間，50多套，產品全部售罄（面積區(qū)間為267-335㎡）。產品特色分析入網總套數(shù)(套)可售套數(shù)(套)可售面積(㎡)已售套數(shù)(套)已售面積(㎡)成交比例13592492.047819925.9556%均價發(fā)布日期價格描述6500元/平方米-7000元/平方米2010-04-02聯(lián)排別墅200-300平方米6000元/平方米-7000元/平方米2010-02-23聯(lián)排別墅200-300平方米5000元/平方米-7000元/平方米2010-01-20聯(lián)排別墅200-300平方米2010-04-074月15日，克麗緹娜美容美體店對外公開使用。2010-04-01家得福超市正式開業(yè)！2010-03-26品牌超市家得福、知名美容美體專家克麗緹娜強勢入駐2010-03-22星級會所，即將盛大開放！2010-03-20為回饋港城市民長期的支持與關注，推出“感恩置業(yè)行動”，看房有禮送，購房優(yōu)惠多！

云頂英倫匯項目位于新浦區(qū)浦南開發(fā)區(qū)黃河路8號，由云頂置業(yè)投資開發(fā)，占地約350畝，容積率0.81，綠化率60%，規(guī)劃建設350套英、法、西班牙、加拿大等6種歐美風格別墅，坐落于204國道邊連云港市中心約6公里的魯蘭河畔，該社區(qū)還按照“后小康”人居社區(qū)的配置要求，分別規(guī)劃設計了“管理、健身、休閑、棋牌、閱覽、文化會所”和“商務、餐飲、購物、美容、美發(fā)會所”。產品特色分析入網總套數(shù)(套)可售套數(shù)(套)可售面積(㎡)已售套數(shù)(套)已售面積(㎡)成交比例10041146.64287315.7025%均價最高價最低價發(fā)布日期價格描述4200元/平方米--------2010-02-10別墅現(xiàn)房200-280平方米4500元/平方米110萬80萬2009-12-11200平方米；280平方米2010-04-19新合院別墅產品推薦會活動圓滿落幕。2010-04-154月18日舉辦合院產品推薦會，有精彩抽獎，贏取家電獎品。2010-04-09開盤前交付預約金2萬，可抵房款5萬元。2010-03-28項目在售樓處舉辦了“財富英倫沙龍講座”活動。2009-12-23二期220平方米MINI聯(lián)排別墅熱銷中。

名人世家項目位于新浦區(qū)學院路29號，由連云港華陽房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)，項目占地92665㎡，總建筑面積3.8萬㎡，容積率0.41，共112套，由44套獨棟30套雙拼98套聯(lián)排組成。產品特色分析入網總套數(shù)(套)可售套數(shù)(套)可售面積(㎡)已售套數(shù)(套)已售面積(㎡)成交比例7172843.154217964.5559%均價最高價最低價發(fā)布日期價格描述11800元/平方米--------2010-02-10別墅現(xiàn)房400平方米11800元/平方米--------2010-01-12獨棟別墅11600元/平方米--------2009-12-12獨棟別墅2009-09-27名人世家攝影大賽的頒獎典禮在開盤活動中舉行。2009-09-26名人世家三期低調開盤15套別墅上市2009-09-18項目三期將在2009年9月26日盛大盤！

同科·匯豐國際同科?匯豐國際項目由同科投資集團攜手央企——中國鹽業(yè)總公司，榮耀鉅獻。項目地塊總占地約480畝，規(guī)劃建筑面積約90萬平方米，總投資約36億元人民幣。項目位于港城絕版新老城區(qū)黃金地段，緊鄰市政府行政中心，雄踞蒼梧路核心商務圈，規(guī)劃集聯(lián)排別墅、四層六層花園洋房、高層、商業(yè)購物廣場、大型品牌連鎖超市、師專三附小、幼兒園、會館和超六星級寫字樓、酒店式公寓等為一體的大型綜合社區(qū)；同科?匯豐國際本著“全國知名，江蘇一流，連云港獨樹一幟的高尚、示范住區(qū)”的高端定位，開創(chuàng)港城住宅新紀元的建筑典范。項目簡訊2010-04-21預計5月10日別墅產品的建設主體將封頂.2010-04-15園林景觀實景展現(xiàn)，敬請品鑒！2010-04-10聯(lián)排別墅已經封頂；四層花園洋房已建至第三層。2010-04-07一期工程將于5月底正式開盤。2010-03-26沿蒼梧路商業(yè)街區(qū)及沿巨龍路二期高層即將啟幕，敬請期待！市場綜合分析城市的房地產開發(fā)水平滯后，近年來市場供應量加大,且消費潛力巨大，市場缺乏針對性的引導。消費能力較強，剛性需求較大。港城樓市在經歷了2009年牛市之后，成交價格與成交量已經迅速攀升到一個新的水平。2010年第一季度的同比數(shù)據上漲幅度近4成，這在很大程度上說明，目前港城樓市的商品房消費結構剛需仍然很旺，投資性和投機性需求也比較看好港城樓市。項目分散，集中引導性較差，選擇余地較大。就城市規(guī)劃來看，“一心三極”、“一體兩翼”的共同發(fā)展，使項目在地段價值上，觀念模糊。而房地產市場整體來看，所開發(fā)的項目遍布連云港地區(qū)，沒有集中引導性，雖然減小了項目之間的競爭力度，同時也縮小了項目相對的客戶群體。消費者的聚眾性較強。在連云港這作為三線城市的市場，隨著大量房源的推出，市場逐漸成為買方市場，在市場中，口碑效應和品牌效應起到舉足輕重的作用。暢銷的樓盤一直能夠得到大眾的認可。價格敏感度高。購買力沒有得到完全釋放，市民的選擇是十分實際的。對戶型通風、采光，空間使用率上要求比較高，比如南向的客廳和臥室、衛(wèi)生間的布局。注重小區(qū)環(huán)境的營造，溫馨安全，渴望安靜和空間，期望得到心靈空間的釋放。價格便宜，三線城市的價格的敏感度很強，價格對市場的引導作用很大。報告內容目錄：

推廣目標

市場分析

項目分析

推廣策略

整合推廣戰(zhàn)略目標目標分解目標分析宏觀市場板塊市場競爭分析營銷回顧房源分析客戶分析問題障礙核心策略策略體系營銷脈絡集客脈絡□■營銷回顧內容摘要：據連房研究中心統(tǒng)計數(shù)據顯示，1月份新建商品住宅成交量為5341套，和2009年12月份7450套成交量相比，環(huán)比下滑39%。雖然1月是傳統(tǒng)意義上的樓市淡季，但相對09年12月2000多套的削減的確有些驚人。當月全市的成交面積也只有區(qū)區(qū)40萬方。十一、十二月連續(xù)二個月全市成交近80萬方的輝煌開始大幅消褪。1月月報：港城樓市蟄伏過冬一月成交量環(huán)比下滑39%內容摘要：來自連房研究統(tǒng)計數(shù)據顯示，2010年3月份，我市市區(qū)及四縣商品房共成交3407套。與2月份的成交量相比，3月份全市商品房成交套數(shù)增加了1036套，增幅為30%。與2009年同期相比，全市成交量增加390套，增幅約為12%。其中市區(qū)成交1574套，四縣成交1833套。3月月報：港城3月樓市“驚蟄”成交量小幅攀升□■營銷回顧銷售面積（本月）排行(平方米)銷售面積（本年）排行（平方米）序號

項目名稱

面積

1久和國際新城三期102772瀚海國際99843旺旺家園70434中央華府69965四季花城63526博威.江南明珠苑53727中茵-名都小區(qū)46868平山花園44019富邦萬得園3042序號

項目名稱

面積

1東方領秀小區(qū)501592旺旺家園305933富邦萬得園300424君悅財富廣場276055中央華府273926久和國際新城三期244407中茵-名都小區(qū)231418四季花城152609瀚海國際13764□■房源分析總結大批量密集推售給2010年帶來多重營銷挑戰(zhàn)：

如何在產品定位發(fā)生變化的情況下，如何提高價格和銷售速度？如何在大批量快速密集推售的要求下，把控推售節(jié)奏？如何在同期供應面積單一的情況下實現(xiàn)產品的最大價值？如何在激烈的市場條下，持續(xù)推升價格平臺走高？購房群體年輕化趨勢已形成□■客戶分析連云港有購房意向客戶40歲以下的占到了主要部分，共76％，與08年這一年齡段73.5％的比例基本持平。顯示出中青年人群為我市的主要購房群體，而從40歲以上受訪者的年齡分布中我們可以看出，其購房者數(shù)量隨著年齡的增加而呈遞減趨勢.□■客戶分析各分區(qū)購房客戶細分城市區(qū)域主要購房客戶群體中心區(qū)私營業(yè)主、經商戶、企事業(yè)單位、拆遷戶、金融證券律師等東區(qū)（新城區(qū)）公務員、企事業(yè)單位、私營業(yè)主、個體戶南區(qū)公務員、私營業(yè)主、個體戶、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)新進人口西區(qū)企事業(yè)單位、個體戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)新進人口、其他北區(qū)私營業(yè)主、個體戶、企業(yè)管理層、企業(yè)職工連云區(qū)拆遷戶、企業(yè)管理層、企業(yè)職工、專業(yè)技術人員□■客戶分析客戶收入分布

主要購房客戶群體年收入在3-6萬購房客戶群體及潛在客戶，家庭年收入主要還是在3－6萬和3萬以下，分別占總數(shù)的42％和38％；購房潛在客戶在收入和支付能力都要略高于普通居民平均收入?！酢隹蛻舴治隹蛻糍彿恳庀驖撛谫彿空咧?，自主性需求仍是主要購買力，且8成以上潛在客戶計劃在1-3年購房，市場剛性需求巨大。類別選項比例購房時間1-3年81％3年以后7％未確定12％購房目的自住91％投資6％出租3％對未來幾年房價走勢預測上漲52％平穩(wěn)34％下跌14％報告內容目錄：

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推廣策略

整合推廣戰(zhàn)略目標目標分解目標分析宏觀市場板塊市場競爭分析營銷回顧去化分析客戶分析問題障礙核心策略策略體系營銷脈絡集客脈絡品牌優(yōu)勢未能形成品牌信任度不夠陌生開發(fā)品牌未能形成信任度開發(fā)企業(yè)品牌承諾未能形成信認度品牌認知度不夠消費者對項目的高端品質認知度不夠和消費者間的有效傳播渠道未建立跳出競爭的差異化品牌識別系統(tǒng)未建立短時間內無法形成眼見為實的品牌體驗品牌體驗不夠核心問題□■問題障礙□■核心策略以客戶為中心的全面解決方案推盤節(jié)奏價格銷控形象主題樣板體驗終端體驗活動體驗品牌、推廣策略體驗策略銷售策略品牌推廣渠道推廣□■核心策略1、真正的身份別墅2、真正的品質象征3、真正的闊邸名宅別墅都在談品質，品質只是別墅的基礎別墅都在講景觀，景觀只是別墅的必備別墅在現(xiàn)代社會，已經不只是生活品質的代表，“身份地位”的象征成為主導！□■核心策略A類賣點：地中海概念、集團品牌、項目地域、周邊環(huán)境概念——蔚藍色地浪漫情懷，海天一色、艷陽高照的純美自然。實力——斥資18億，打造“地中海風情水岸”品牌——凱捷利集團，地中海浪漫主義生活的高端血統(tǒng)區(qū)位——港城新區(qū)第一門戶環(huán)境——首席親水園林——700米6萬平方米河岸原生態(tài)健康休閑景觀走廊賣點提煉：□■核心策略B類賣點：建筑品質、戶型建筑風格——純地中海風格，線條豐富明快，紅瓦白墻相搭配，再加上設計的不對稱不規(guī)則，高高低低極富地中海浪漫主義情懷。品質——獨門獨院，超大私家花園，戶戶親水。景觀——80000平方米純地中海風情景觀，戶戶親水，通過水系的運用有效的保證了各棟別墅的私密性，獨立性與領域感，同時在小區(qū)中心部位設計了一條長達730米的核心景觀軸，將小區(qū)串成一個整體。戶型——采用飄窗、內陽臺、入戶花園、私家花園、錯層、空中花園、露臺等設計手法增加戶型的性價比及空間感，大大提高住宅的附加值。賣點提煉：□■核心策略C類賣點：地中海生活方式、配套方式——“地中海浪漫主義生活”：浪漫的空間，層次的空間、溝通的空間運動的空間、綠色的空間、人文的空間、獲利的空間配套——酒店式運動休閑會所，業(yè)主皆為會員，首度將五星酒店的客房服務融入社區(qū)當中，滿足親朋好友娛樂休閑之需。商業(yè)——規(guī)劃有獨立的大型商業(yè)場所，建筑面積1.7萬平方米，讓您在家門口實現(xiàn)輕松購物。幼教——國際雙語幼教園。您的孩子在起步時就已領先一步。教育——五星智能化高級管家服務周邊——地處國家4A級旅游名勝區(qū)花果山腳下，緊臨大學城，是未來城市發(fā)展的新中心。出行——便捷的交通網絡系統(tǒng)3分鐘直達市區(qū)繁華路段，公交方面目前有2路、25路、101路、102路等公交線路經過本項目。賣點提煉：□■品牌策略—形象主題2010年推廣核心目標——確立區(qū)域標桿地位□■品牌策略—形象主題地中海藝墅，誰與左岸分江山？□■品牌策略—形象主題

左岸——首席500畝地中海水岸以項目規(guī)劃和產品的首創(chuàng)等創(chuàng)新點為定位觸發(fā)點，以“地中?！苯ㄖc人文風情為文化象征，以“地中海式休閑生活方式”為訴求點，以超大的規(guī)模及鮮明的形象個性成為連云港特色生活的引領者。□■品牌策略—形象主題推廣語

新城市中心首席500畝地中海風情水岸凸顯項目地段、產品的唯一性、稀缺性以及不可復制性□■品牌策略—形象主題第一階段核心主題:城峰地中海境界、立鼎新城市中央第二階段核心主題:新城市中心首席500畝地中海水岸挖掘產品的深度價值：地段、產品、物業(yè)，樹立項目高端形象，擴散全城影響力訴求客戶追求市中心高品質生活方式的心理，塑造項目新形象第三階段核心主題:中心藝墅、城市貴脈價值印證，結合工程和老業(yè)主口碑將項目的賣點講到極致，鞏固并進一步提升客戶信心

時間:4—5月

時間:6-9月

時間:9-12月□■品牌策略—形象主題視覺表現(xiàn)□■品牌策略—形象主題視覺表現(xiàn)□■品牌策略—形象主題視覺表現(xiàn)銷售成交曲線第二波攻擊高潮（一期解籌）目標：確立市場地位推廣脈絡第一波攻擊高潮（一期蓄水）目標：市場預熱第三波攻擊高潮（一期開盤）目標：強銷攻勢第四波攻擊高潮（一期強銷、二期藝墅蓄水）目標：強銷延續(xù)營銷推廣曲線4月底6月上旬6月上旬-7月上旬7月上旬-9月底9月底-11月上旬11月底-12月底品牌炒作階段主要媒介：戶外、網絡、報紙軟文、房展會、攔截單頁品牌形象建立階段；主要媒介：戶外、網絡、報紙硬廣、軟新聞、小區(qū)短信、電視字幕價值訴求階段；主要媒介：戶外、網絡、報紙硬廣、軟新聞、數(shù)據庫短信、電視字幕形象升級階段；主要媒介：戶外、網絡、報紙硬廣、軟新聞、短信、電視房產專欄形象鞏固階段；主要媒介：戶外、網絡、報紙硬廣、軟新聞、小區(qū)短信、數(shù)據庫DM直郵第五波攻擊高潮（二期持續(xù)蓄水）目標：新形象高度□■品牌策略—品牌推廣媒介選擇策略ActivePassiveImmersion左岸大眾傳播之

戶外圍墻戶外大牌戶外燈箱《蒼梧晚報》《廣播電視報》連云港地方電視臺虛擬傳播之0518網站房地產網搜房網行為藝術傳播之小眾傳播之小區(qū)短信數(shù)據庫短信數(shù)據苦DM直郵攔截單頁房展會活動營銷（自有媒介）□■品牌策略—品牌推廣推廣策略——渠道拓展渠道行銷落地利用渠道點對點互動式行銷,是最具殺傷力的直效手段數(shù)據庫電話直銷拜訪(陌生單位\高端人群)圈層(銀行\(zhòng)高校\協(xié)會\機構)等渠道行銷的本質是主動集客，變坐銷為拉銷；目的是形成更大的客戶接觸面，制造更多的客戶雙向溝通機會，在市場存在可變的條件下，此攻略能搶占市場高點，實現(xiàn)房源的快速去化?！酢霭菰L□■推廣策略—渠道推廣□■圈層營銷社會白領圈層：

地中海風情論壇+餐會地中海景觀設計專家論壇活動+餐會左岸客戶餐會□■推廣策略—渠道推廣□■體驗策略—終端體驗現(xiàn)場實行全方位的終端服務標準式管理，實現(xiàn)服務升級，全面經營客戶感覺，超越顧客滿意，力促高效成交,提升現(xiàn)場成交率。終端服務管理標準提升模塊宣傳標準電話標準接待標準聯(lián)系標準案場標準現(xiàn)場標準帶看標準道具標準人員標準

投訴處理標準詮釋標準貼心服務標準價值讓度標準附加服務標準□■體驗策略—終端體驗□■體驗策略—終端體驗物業(yè)服務的尊崇升級，深度禮賓式和集中資源式[深度禮賓式]設定物業(yè)服務人員，身著金陵物業(yè)制服[物業(yè)服務人員雙倍配置]1-達成項目銷售期客戶看房過程中對于后期物業(yè)服務的體驗效果；2.銷售期間全過程的細致體貼服務：引導停車、撐傘遮陽、排憂解難……□■體驗策略——活動體驗一、活動目的提升項目形象二、時間地點時間：2010年5月10日地點：云臺賓館三、活動對象政府官員、業(yè)主、意向客戶、媒體四、活動內容現(xiàn)場VIP卡銷售業(yè)主答問現(xiàn)場互動

舉辦“左岸——地中海論壇”活動策略分析此次活動旨在引爆市場，讓前期準業(yè)主感受地中海風情，有利于形成后期的口碑效應，另外通過資源的有效整合形成社會熱點，鞏固項目的高端形象?！酢鲶w驗策略——活動體驗城市發(fā)展論壇—暨名流PARTY酒會

一、活動目的利用旅游文化節(jié)對項目區(qū)域價值挖掘，產品推介，奠定市場影響力二、時間地點時間：2010年5月3日地點：云臺賓館三、活動對象邀請官員、大企業(yè)領導、知名企業(yè)家及誠意客戶參加四、活動內容論證區(qū)域價值、城市更新的論題；連云港城市擴容，以及首個CBD的形成，連云港未來發(fā)展空間項目產品推介策略分析舉辦這次城市論壇，是為了讓客戶和公眾對項目板塊有全新的認識，吸引城市焦點關注，賺取眼球，提煉項目城市中央價值策略分析舉辦此次活動有利于提升品牌形象，在舉辦活動的同時也宣揚的項目的形象，并且對潛在客戶也有了一定的篩選。一、活動目的利用活動，形成全城影響力，提升品牌二、時間地點時間：2010年9月20日地點：左岸售樓處廣場三、活動對象邀請官員、媒體、誠意客戶參加四、活動內容專業(yè)組比賽：服從比賽和敏捷比賽兩大科目；業(yè)余組比賽：才藝表演、服裝秀、飛盤等項目?！酢鲶w驗策略——活動體驗舉辦“寵物節(jié)”活動□■推售策略—三大根基身份港城唯一名望闊邸，傳承世襲□■推售策略—三大根基服務純正的貴族物業(yè)管家式服務，無人可及□■推售策略—三大根基價值真正頂級身價體現(xiàn)真正的地位尊嚴唯我獨尊□■推售策略—推售節(jié)奏工程進度原則：在政府政策許可的范圍內，根據各棟的工程進度和取得預售許可證的時間，合理安排各期推售的產品量。戶型均好性原則：推出時，各類戶型均好搭配推出，保證產品線供應豐富，為客戶廣度提供保證。小批量推售原則：小貨量推售，制造需求緊俏，小步快跑，營造熱銷氛圍。價值提升原則：根據熱