建設工程前期工作的規(guī)劃和設計

建設工程前期工作的規(guī)劃和設計

在這一章中，我們討論了業(yè)主（投資機構或業(yè)主批準的項目咨詢機構）的初始項目管理。因此，將建設項目的前期工作范圍界定為從建設項目的意圖出發(fā)，至獲得施工許可證的初始階段。這一時期工作的主要任務是尋找并確立項目目標、定義項目,并對項目進行詳細的經濟、技術、方案的論證,使整個項目建立在可靠的、堅實的、優(yōu)化的基礎上。它對項目的整個生命期,都有著深遠的影響,因此,一定要予以充分的重視。1.建設項目前期工作分析建設工程前期工作非常凌亂和復雜,需要在業(yè)主方的領導下,多個參與機構協同工作,并經歷多個政府行政部門的審批。1.1形成下步可行性的文件建設意圖初步形成以后,首先要進行的就是編制項目建議書。經過調查預測和分析,提出某一項目,著重論述其建設的必要性,供國家有關部門選擇并確定(即批復)是否進行下步可行性研究的建議性文件。在這一階段需要初步明確擬建設的地點、規(guī)模、資金及來源、用途等。1.2項目申請需正式報文將編制完備的項目建議書報送發(fā)改委后,如果項目初步判斷可行,發(fā)改委會正式行文,批準項目建議書。此批復是辦理環(huán)評、可研、規(guī)劃等前期工作的依據。1.3用地紅線圖的取得此節(jié)涉及國土資源局和規(guī)劃局。如果是自有土地,需到國土局憑土地證及建議書的批復,取得土地現勢圖,再到規(guī)劃局辦理用地紅線圖后取得規(guī)劃條件。如果是非自有土地或改變原土地性質的,需先取得建設項目選址意見書。土地的獲得,目前有兩種獲得方式:拍賣和規(guī)劃。如果是拍賣獲得的,拍賣之前,相關政府部門就會公布用地紅線圖和拍賣條件(即規(guī)劃條件);劃撥獲得的土地,因國家近幾年的政策一直在嚴格控制,越來越少,在此不討論。1.4業(yè)主組織設計機構的必要性規(guī)劃條件對設計方案提出了很多強制性的要求,包括開發(fā)強度(建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率等)、人口容量、建筑形式與風格、歷史文化保護和環(huán)境保護要求、主要交通出入口方位、停車場泊位及其他需要配置的基礎設施和公共設施控制指標等。根據這些要求,業(yè)主組織相關設計機構進行方案的設計。此環(huán)節(jié),可以以招標的形式以設計方案的優(yōu)劣為標準選定設計單位,也可以由業(yè)主直接指定,還可以采用國外比較流行的設計競賽的模式。1.5有編制環(huán)評表和編寫評審報告并編寫在線考評表根據建設規(guī)模和建設地點的差異,環(huán)保局對建設工程的環(huán)評,分初評和復評兩個環(huán)節(jié),有編制環(huán)評表和編寫環(huán)評報告兩種形式。報表形式比較簡單;報告形式較復雜,需要委托相關資詢機構進行編制,1.6提交可研究報告工作代碼f需委托有相關資質的企業(yè)進行可研報告的編寫。部分地區(qū)可能會要求有節(jié)能評價的內容。1.7可研究報告工作代碼g由發(fā)改委組織的,對于全部或部分使用國有資金的項目,都需要論證環(huán)節(jié)。1.8建設項目工作代碼h可研報告論證通過后,業(yè)主即可向發(fā)改委申請立項。1.9建筑內要素的應用規(guī)劃局一般提出方案修改的意向性意見,較常見的是關于沿街、沿河的外立面效果,建筑的整體感覺等。業(yè)主需要在規(guī)劃局和設計院間反復溝通和協調。1.10深度設計工作代碼j設計院在規(guī)劃局批準的設計方案的基礎上,進行深度設計。設計的深度,各個地區(qū)的要求不盡相同,需要按照要求達到要求的設計深度。1.1通過技術方案的批準工作代碼k深度設計文件獲得規(guī)劃局批準。此環(huán)節(jié),高層建筑影響住宅日照的還需提交日照分析報告。1.12獲得規(guī)劃許可證工作代碼l取得規(guī)劃許可證是建設工程前期工作成果的階段性的標志。此環(huán)節(jié),還需先通過建筑方案節(jié)能審查,并已按規(guī)劃要求委托相關機構進行規(guī)劃放線。1.13圖紙設計工作代碼m此環(huán)節(jié)是設計程序的后期階段。各專業(yè)的設計文件和圖紙的內容深度必須滿足施工、安裝的要求,集中體現設計人員的智力水平和成果。1.14圖紙審算中的評審工作代碼n主要是建筑專業(yè)、結構專業(yè)、暖通專業(yè)的審核。此環(huán)節(jié)主要查驗施工圖的設計是否符合國家或地區(qū)的強制性規(guī)范的要求。1.15獲得消防意見工作代碼o隨著國家和社會的消防意識的提高,建筑工程必須滿足消防強制性要求,一般在消防支隊審核。1.16業(yè)主獨立招標目前比較常見的做法是,業(yè)主委托工程招標代理機構進行招標。實力較強的業(yè)主也可獨立招標。此階段招標要嚴格按照法定程序進行。對于國家沒有要求必須招標的工程,業(yè)主也可以自行確定施工單位。1.17選擇監(jiān)督單位勞動代碼k業(yè)主可以公開招標,對于國家沒有強制要求的工程,也可以自行確定。1.18獲得施工許可證勞動代碼r完成以上全部工作后,方可到住建局領取施工許可證。2進入管理分析2.1建設條件和環(huán)境參數上文所列出的工作之間的順序并沒有嚴格的時間和邏輯的先后,部分順序可以調整,但是下面所列出的工作之間順序是嚴格的。2.1.1取得項目建議書的批復(工作代號B)是其他工作的必要條件。2.1.2建設項目規(guī)劃條件(工作代號C)、設計方案的審批(工作代號I)、技術方案的審批(工作代號K)、取得規(guī)劃許可證(工作代號L)先后順序不可變。2.1.3環(huán)境影響評價通過(工作代號E)是通過設計方案的審批(工作代號I)和可研論證(工作代號G)的必要條件。2.1.4取得消防意見書(工作代號O)是通過施工圖審圖中心審核(工作代號N)的必要條件。2.1.5通過施工圖審圖中心審核(工作代號N)、選定施工單位(工作代號P)和建設工程立項(工作代號H)是領取施工許可證(工作代號R)的必要條件。2.2項目前期入度計劃進度計劃的編制方法有橫道圖進度計劃編制法、工程網絡計劃編制法(包括雙代號網絡計劃、雙代號時標網絡計劃、單代號網絡計劃、單代號搭接網絡計劃)等。對于建設工程前期工作進度計劃,宜采用單代號網絡計劃編制的方法。如下圖:(因工作計劃涉及到政府行政審批、工程大小等因素,不同建設地點和不同建設規(guī)模的工作持續(xù)時間不同,故下圖僅示意工作間的邏輯順序)根據上面的網絡計劃,業(yè)主根據以往建設經驗、建設地的具體情況和建設規(guī)模情況以及具體協作機構的效率情況,可以給每項工作賦予持續(xù)時間,進而即可計算出前期工作計劃的總時間、關鍵工作和關鍵線路。2.3建筑施工圖設計在進度較緊的情況下,為了節(jié)約時間,有些工作可以適當提前進行,但可能會因此造成返工而增加費用。2.3.1業(yè)主在取得項目建議書的批復(工作代號B)后立即進行方案的設計(工作代號D),待取得建設項目規(guī)劃條件(工作代號C)后,方案稍做修改即可報規(guī)劃局進行設計方案的審批(工作代號I)。因為方案設計階段需要征求相關使用方的意見,而且不同的方案之間還需反復比較,常常會占用很多前期工作的時間,所以將其提前。此方法需要根據相似和相近地塊的規(guī)劃條件,預先估計出擬建地塊的規(guī)劃條件。否則,如果估計和實際要求的規(guī)劃條件出入很大,會造成提前設計的方案的返工,不僅沒有減少時間,還增加了費用,得不償失。2.3.2通過設計方案的審批(工作代號I)后,不用等技術方案的審批通過(工作代號K),立即進行施工圖設計(工作代號M)。因為技術方案審批的環(huán)節(jié),提出的意見在正常情況下只需做很小的修改,所以在進度較緊的情況下,可以嘗試。2.3.3對于多個單體的項目,不必等所有單體的施工圖設計(工作代號M)全部完成后再進行施工圖審圖中心審核(工作代號N)?？梢酝瓿梢粋€單體的設計,就立即進行這個單體的施工圖審核。這種方法,在節(jié)省了時間的同時,不會造成返工,也不會造成費用的增加。2.3.4在施工圖設計(工作代號M)完成后,即可選定施工單位(工作代號P),因為施工招標從法定程序上來看,就至少需要25天(自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于20日;如果在此期間還需對招標文件做必要的澄清和修改,那時間就更長。還要加上評標和簽約的時間)。而施工圖審圖中心審核(工作代號N)也需要很長時間,可以充分利用這段審圖的時間進行招標。而此時的工程量和工程工作內容也已經基本確定,不影響工程成本控制,一般也不會有合同糾紛的隱患,尤其在擬簽訂固定單價合同的情況下,更是如此。2.3.5施工圖審圖中心審核(工作代號N)和取得消防意見書(工作代號O)同時進行。雖然這兩項工作有先后關系,但是申請施工圖審圖中心審核并不以取得消防意見書為必要條件,只是通過施工圖審圖中心審核需要取得消防意見書。3建筑前期工作管理出現的困難3.1當前的行政審批模式是窗口式的,即在行政服務中心里,各個行政機構開設各自的對外窗口,報建的手續(xù)都由各個窗口遞交到各自的行政機構,行政機構的意見和建議也都由窗口傳達給業(yè)主。這種模式在追求服務便捷的同時,與以往業(yè)主直接與審批人員接觸的模式相比,會在一定程度上造成一些交流障礙,影響交流的速度。所以,在對負責建設工程前期工作的人員選擇上,要充分考慮到報建經驗和對行政機構熟悉程度的因素。3.2類似的建設工程,在不同的地域,前期工作的時間會有很大差別。比如發(fā)達城市和欠發(fā)達城市間、市區(qū)和郊區(qū)的行政機構間,可能在新建建筑對環(huán)境、交通、能源的影響評估的要求上有所不同,還可能對建筑方案的控制側重點不同,從而造成業(yè)主前期的