物業(yè)后期管理建議書(修訂)

物業(yè)后期管理建議書二零一五年十月目錄一、房建工程··············································································03~301、房建使用本卷須知······························································03~142、房建裝修本卷須知······························································15~233、房建質(zhì)量通病維修及物業(yè)相關(guān)解釋說辭····················24~30二、安裝工程···············································································1、安裝設(shè)施設(shè)備使用本卷須知············································2、安裝裝修本卷須知·······························································三、園林工程················································································1、園林日常維護(hù)本卷須知······················································房建工程———房建使用本卷須知1、門窗1.1門窗的開啟必須輕開輕關(guān)，且開啟或關(guān)閉時(shí)需要將鎖具

開至其功能狀態(tài)；1.2、如無業(yè)主入住，門窗需要處于常閉狀態(tài)，防止因未關(guān)窗戶導(dǎo)致飄雨使墻面受潮；1.3塑鋼〔鋁合金〕門窗產(chǎn)品在窗框、窗扇等部位均開設(shè)有排水、減壓系統(tǒng)，以保證門窗氣密性能和水密性能，用戶在使用時(shí)，切勿自行將門窗的排水孔和氣壓平衡孔堵住，以免造成門窗排水性能下降，在雨雪天氣造成雨水內(nèi)滲；假設(shè)未銷售的房屋，物業(yè)需要加強(qiáng)巡查，對(duì)泄水孔和排氣孔進(jìn)行檢查，防止灰塵堆積造成堵塞而導(dǎo)致雨水內(nèi)滲；

2、欄桿2.1、業(yè)主裝修時(shí)欄桿不得作為挑板搭架，以免造成欄桿變形；2.2、不得用酸性物質(zhì)清洗、擦拭欄桿，否那么容易造成欄桿腐蝕、生銹；3、屋面瓦、天溝3.1、在屋面進(jìn)行檢修時(shí)，有屋面瓦的屋面在檢修時(shí)不得踩踏屋面瓦瓦基部位，應(yīng)踩瓦溝處，且應(yīng)輕踩慢走；3.2、屋面天溝應(yīng)定時(shí)清理，以防止因天溝堆積樹葉及雜物等對(duì)地漏造成堵塞，遇雨天排水不暢而導(dǎo)致天溝積水或反水造成屋面漏水；4、仿砂巖、GRC、EPS線條1、仿砂巖、GRC、EPS等線條均為后期安裝上去的裝飾線條，雖有一定的強(qiáng)度，但是缺乏以支撐人的體重，不得在線條上踩踏、走動(dòng)、擊打，以免發(fā)生危險(xiǎn)或造成質(zhì)量隱患；5、防水

屋面、露臺(tái)均施工防水并已做閉水試驗(yàn)，其在外墻及擋水處上翻高度為300mm〔擋水200mm〕，如屋面、露臺(tái)地漏堵塞造成積水超過300mm高，將會(huì)產(chǎn)生漏水隱患；房建工程———房建裝修本卷須知1、防水1.1、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面、墻面均做防水及防水閉水試驗(yàn)，如業(yè)主裝修改造，需要補(bǔ)做施工防水，以免產(chǎn)生滲漏；其中，衛(wèi)生間墻面〔淋浴區(qū)上翻1800mm，臉盆區(qū)域上翻1200mm,浴缸位置防水高度為完成面以上800mm，其余位置為完成面以上300mm;〕、廚房墻面(上翻300mm)均施工涂膜防水。因業(yè)主改造而產(chǎn)生的漏水將由業(yè)主自行承擔(dān)責(zé)任；1.2、外墻線條、挑板等均進(jìn)行了防水施工，不得破壞挑板、線條的防水，以免產(chǎn)生滲漏；2、樓板2.1裝修時(shí)，嚴(yán)禁在樓板上隨意開洞，同時(shí)裝修時(shí)及家具擺放不得超過房屋設(shè)計(jì)荷載，否那么容易造成樓板開裂等質(zhì)量隱患；3、墻體3.1、裝修時(shí)，剪力墻、柱子等承重構(gòu)件業(yè)主裝修時(shí)不得隨意撤除，防止產(chǎn)生樓層坍塌及其他質(zhì)量事故；3.2、局部隔墻撤除時(shí)，應(yīng)在決定撤除的位置分界處先用切割機(jī)進(jìn)行抹灰切割及基層切割，否那么將會(huì)導(dǎo)致相鄰未撤除墻體大面積空鼓、開裂3.3、墻面及地面劃線局部為冷熱水管，裝修時(shí)嚴(yán)禁對(duì)著藍(lán)線、紅線部位剔打、切割，否那么由此造成的水管破裂、不通等由業(yè)主自行承擔(dān)；4、陽臺(tái)、露臺(tái)

4.1、裝修時(shí)假設(shè)不封閉，必須保證室內(nèi)外高差，否那么由此造成的損失由業(yè)主自行承擔(dān)5、門窗

5.1、裝修入住時(shí)，應(yīng)告知業(yè)主：門窗五金件應(yīng)進(jìn)行保護(hù)，不得使用酸性物質(zhì)對(duì)其清洗、擦拭，五金件上不得懸掛重物；門框型材〔包括入戶門〕應(yīng)在裝修時(shí)進(jìn)行保護(hù)，防止碰亂或者污染，在裝修手續(xù)辦理時(shí)需要進(jìn)行驗(yàn)收移交；

房建工程———房建質(zhì)量通病維修及物業(yè)相關(guān)解釋說詞1、空鼓、裂縫、不平1.1、地坪、墻面的空鼓、開裂屬于質(zhì)量通病，因溫差導(dǎo)致材料的收縮而造成，在一定范圍內(nèi)經(jīng)歷一個(gè)或幾個(gè)采暖季后根本趨于穩(wěn)定，同時(shí)，國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，每個(gè)房間墻面、地面存在2處〔包含〕單個(gè)空鼓面積不超過400cm2的空鼓屬于標(biāo)準(zhǔn)允許的質(zhì)量通病〔如業(yè)主強(qiáng)烈要求整改工程部可以整改〕；1.2、地面、墻面的平整度因?qū)儆谌斯げ僮?，在?guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的范圍內(nèi)有一定的偏差也屬于正常現(xiàn)象，不影響業(yè)主使用；1.3、為防止地面、樓面不均勻開裂，對(duì)于室內(nèi)地面〔樓面〕廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等處設(shè)置有分隔條，屬于通用做法，并非為地面開裂；2、裂縫、斷裂、沉降2.1、勒腳、踏步等因土方夯填密實(shí)度不夠、勒腳石材粘接不牢固以及后期雨水長(zhǎng)期沖刷等原因造成局部存在裂縫、斷裂、沉降，在后期維護(hù)時(shí)需加強(qiáng)巡查和整改維護(hù)，防止出現(xiàn)大量質(zhì)量問題；3、外墻龜裂、老化3.1、隨著時(shí)間推移，外墻面因長(zhǎng)期的熱脹冷縮及材料老化造成外墻面龜裂、涂料褪色；此類問題在質(zhì)保期內(nèi)可組織施工單位整改，超過質(zhì)保期由物業(yè)提取維修基金進(jìn)行維護(hù)；4、線條污染4.1、因空氣質(zhì)量不好，線條面積灰嚴(yán)重，下雨導(dǎo)致凸出外墻的線條、構(gòu)件污染嚴(yán)重。此類問題物業(yè)應(yīng)經(jīng)常對(duì)相應(yīng)線條積灰進(jìn)行清理，防止線條污染，假設(shè)已污染可補(bǔ)刷涂料或清洗；5、洞口倒水5.1、因裝修或預(yù)留洞時(shí)空調(diào)洞、油煙機(jī)洞、熱水器洞等坡向錯(cuò)誤從外墻反水室內(nèi)，可用彈性材料〔如發(fā)泡劑〕對(duì)洞口進(jìn)行封堵；6、外墻面磚脫落

6.1、面磚下底灰厚度不均勻熱脹冷縮不一致；磚縫填塞不嚴(yán)，長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)水進(jìn)氣后頂松粘接層；在保修期內(nèi)組織施工方處理，過了保修期由物業(yè)提取維修基金，切除空鼓面磚并重新修補(bǔ)；

安裝工程———安裝設(shè)施設(shè)備使用本卷須知1、電梯1.1、內(nèi)業(yè)交接資料：供貨與安裝合同、電梯合格證、專檢合格證、維保信息等；1.2、交接手續(xù)：由電梯公司提供的《使用本卷須知》、《設(shè)施設(shè)備清單》