2022《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬試卷6

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單選題（共35題，共35分）

1.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是（）。

A.單獨深度價格修正率

B.累計深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.加權(quán)深度價格修正率

2.某宗地的面積為1000m2，采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3、0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為()元/m2。

A.2160

B.2175

C.2181

D.2205

3.按房地產(chǎn)的()來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。

A.收益性

B.用途

C.市場性

D.地段

4.房地產(chǎn)的()對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨有的。

A.權(quán)益和區(qū)位

B.權(quán)益

C.實物和權(quán)益

D.區(qū)位

5.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%；若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為()元/m2。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659

6.某城市居民人均月收入自2022年3月1日2022年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為()。

A.0.36

B.1.22

C.2.78

D.3.25

7.房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是()。

A.土地占有權(quán)

B.土地收益權(quán)

C.土地所有權(quán)

D.土地使用權(quán)

8.某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的二套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為()。

A.3%

B.3.5%

C.7%

D.4%

9.確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)()，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。

A.估價原則

B.估價目的

C.估價方法

D.估價程序

10.某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為()萬元。

A.23.4

B.28.6

C.33.4

D.46.8

11.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為()。

A.33.3

B.12

C.20

D.60%

12.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是()。

A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.某酒廠廠房

C.某待出讓土地

D.某寫字樓

13.某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為()萬元。

A.93.75

B.115

C.293.75

D.315

14.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。

A.交通

B.用途

C.環(huán)境

D.樓層

15.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。

A.獨一無二和供給有限

B.獨一無二和價值量大

C.流動性大和價值量大

D.不可移動和用途多樣

16.某企業(yè)開發(fā)某土地，工地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為()元/m2。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

17.某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2022年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2022年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于()年。

A.15

B.16

C.17

D.30

18.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2022年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為()年。

A.45

B.50

C.52

D.55

19.人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.至市中心距離

20.某房地產(chǎn)在2022年3月的價格為2022元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2022年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2022年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2022年9月的價格為()元/m2。

A.2700.8

B.2800.1

C.2800.8

D.2817.7

21.一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為()米。

A.22

B.28

C.38

D.50

22.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是()。

A.房地產(chǎn)投機

B.物價變動

C.財政收支狀況

D.居民收入水平

23.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m(2。成本法估算建筑物重置價格為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低()元/m2。

A.200

B.300

C.700

D.1000

24.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

25.()是隨著時間的推移而減少的；

A.原始價值

B.賬面價值

C.市場價值

D.投資價值

26.某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是()。

A.50%

B.65%

C.60%

D.154%

27.某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2，預(yù)計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)，現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運營費用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為()元/m2。

A.3300

B.3324

C.3335

D.3573

28.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為()。

A.43.2%

B.50%

C.56.8%

D.70%

29.當(dāng)居民收入的增加是()的收入增加時，對居住房地產(chǎn)的需求會增加的最多。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.可支配收入

30.某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1500萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為15.24%(50ft)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為()萬元。

A.1200

B.1150

C.1100

D.1050

31.在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，“城市化”屬于()。

A.社會因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

32.通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了()對地價的影響。

A.土地面積

B.地質(zhì)條件

C.土地位置

D.土地形狀

33.假設(shè)某類住宅價格從3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算該類住宅需求的價格彈性為()。

A.-1.33

B.-0.66

C.0.66

D.1.53

34.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為()。

A.60

B.6

C.10

D.60%

35.房地產(chǎn)估價的基本原則和最高行為準(zhǔn)則為()。

A.最高最佳使用原則

B.合法原則

C.估價時點原則

D.獨立客觀公正原則

多選題（共15題，共15分）

36.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有()。

A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元E該房地產(chǎn)不存在名義價格

37.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)()時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

38.影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有()。

A.經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費、投資水平

B.社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機和城市化

C.財政收支及金融狀況、利率

D.物價、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

39.下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有()。

A.對當(dāng)前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點

B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

C.分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點

D.房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點E對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點

40.假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實社會需要程度

D.未來發(fā)展趨勢E固定性

41.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。下列屬于經(jīng)濟折舊的有()。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠E正常使用的磨損

42.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔(dān)狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于()。

A.賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)

B.賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費

C.買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負擔(dān)的稅費

D.應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費/應(yīng)由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率)

43.公開市場價值是指下列()交易條件下最可能實現(xiàn)的價格。

A.賣方和買方掌握必要的市場信息

B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

D.賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易

44.下列屬于土地使用管制的事項有()。

A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地

B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0

D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

45.下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有()。

A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建價格是在估價時點的價格

C.重新購建價格是客觀的價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

46.在明確了估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案，估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括()。

A.擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

B.擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道

C.預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費

D.估價作業(yè)步驟和時間進度安排E違約責(zé)任

47.估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要有以下作用()。

A.有助手估價機構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價提供參考

48.房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主流是由()決定的。

A.需要專業(yè)估價的資產(chǎn)必須是同時具有獨一無二和價值量大兩個特性

B.房地產(chǎn)估價師不僅懂得房地產(chǎn)價值及其評估，而且具備其他專業(yè)知識和經(jīng)驗

C.房地產(chǎn)估價行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景

D.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少E房地產(chǎn)需要估價的情形很多，其他資產(chǎn)需要估價的情形很少

49.在求取土地的重新構(gòu)建價格時，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。

A.比較法

B.成本法

C.基準(zhǔn)地價修正法

D.標(biāo)定地價修正法E假設(shè)開發(fā)法

50.影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有()。

A.建筑規(guī)模

B.臨路狀況

C.樓層

D.繁華程度E建筑容積率

判斷題（共15題，共15分）

51.在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（）

52.假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。()

53.有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分?jǐn)偡ㄓ嬎愕贸龅谌龑诱加械耐恋胤蓊~約為27%。()

54.自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。()

55.在一定時期內(nèi)，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地比較?。婚_發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地比較大。()

56.房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。()

57.甲、乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年；乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟。()

58.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。()

59.某宗可比實例房地產(chǎn)2022年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2022年1月30日為1美元＝7.98元人民幣，2022年9月30日為1美元＝7.95元人民幣，則將該可比實例調(diào)整為2022年9月30日的價格約為3758元人民幣/m2。()

60.某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年；該類建筑物壽命為50年，殘值率為0。則2022年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80%。()

61.非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用和住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費用均不能計入出境商品住宅的價格中。()

62.某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2022年底，2022年底至2022年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元；預(yù)計2022年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬元。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則2022年1月1日該房地產(chǎn)價值為886萬元。()

63.一般而言，房地產(chǎn)價格與利率正相關(guān)，利率上升時房地產(chǎn)價格會上升，利率下降時房地產(chǎn)價格會下降。()

64.接受估價委托后，受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負責(zé)該估價項目。()

65.建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。其中，建筑物的自然壽命是指建筑物從建成之日起到所有構(gòu)件不堪使用時的年數(shù)。()

問答題（共2題，共2分）

66.某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。2022年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計類似商店正常月租金每年遞增5%，一般租賃經(jīng)營的運營費用率為租金收入的30%。試求該公司2022年10月1日的承租人權(quán)益價值(房地產(chǎn)報酬率取8%)。

67.估價對象為一寫字樓，土