城區(qū)棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目可行性研究報告

城區(qū)棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目可行性研究報告目錄第一章總論 51.1項目簡述 51.2可行性研究報告編制的依據(jù)、原則和內(nèi)容 51.3項目建設(shè)概況 61.4結(jié)論簡述 12第二章項目背景及運作模式 132.1項目提出的背景 132.2棚戶區(qū)現(xiàn)狀概況 142.3項目運作模式 15第三章項目建設(shè)的必要性 173.1項目建設(shè)對構(gòu)建和諧社會意義重大 17……… 183.3項目建設(shè)是建立和諧的生態(tài)人居環(huán)境的需要 ………18第四章需求分析及擬建規(guī)模 194.1需求分析 194.2擬建規(guī)模 20第五章建設(shè)地點及建設(shè)條件 215.1建設(shè)地點 215.2建設(shè)條件 21第六章項目規(guī)劃及建設(shè)內(nèi)容 256.1項目規(guī)劃 256.2建設(shè)規(guī)模 266.3建設(shè)內(nèi)容 276.4主要技術(shù)指標(biāo)及參數(shù) 27第七章建筑工程 297.1設(shè)計依據(jù) 297.2建筑設(shè)計 297.3交通系統(tǒng) 32第八章公用工程 348.1給、排水 348.2供配電 368.3空調(diào)及通風(fēng) 398.4安防工程 39第九章環(huán)保、節(jié)能節(jié)水、綠化及消防 429.1環(huán)境保護 429.2節(jié)能 469.3綠化 489.4消防 48第十章項目建設(shè)組織管理 5110.1建設(shè)管理機構(gòu) 5110.2實施項目法人負(fù)責(zé)制 5110.3加強資金管理 5110.4項目實施進度 5110.5項目招標(biāo) 52第十一章投資估算及資金來源 5511.1投資估算的內(nèi)容及依據(jù) 5511.2投資估算 5611.3資金籌措 57………………57第十二章社會效益評價 5912.1社會影響分析 5912.2負(fù)面影響分析 5912.3社會評價結(jié)論 60第十三章風(fēng)險分析 6113.1內(nèi)部風(fēng)險分析 6113.2外部風(fēng)險分析 6513.3防范與降低風(fēng)險的對策 67第十四章結(jié)論與建議 6814.1結(jié)論 6814.2建議 69附表附圖第一章總論項目名稱:*市*城區(qū)棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目建設(shè)單位:*市*投資公司建設(shè)性質(zhì):新建建設(shè)地點:*市*城區(qū)*鄉(xiāng)家屬院、*河(老*)、*路*東和*。建設(shè)期:2年建設(shè)規(guī)模:規(guī)劃總征地面積59831.7m2(折合89.74畝),用地面積33582.8m2(折合50.37畝),代征26246.9m2(折合39.37畝)。工程總建筑面積67461.4m2,其中住宅建筑面積53103m2,商業(yè)建筑面積14358.4m2。項目總投資:人民幣16500萬元。1.2可行性研究報告編制的依據(jù)、原則和內(nèi)容1.2.1編制的依據(jù)《*市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《*市城市總體規(guī)劃》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)*省工程建設(shè)造價信息*省頒布的相關(guān)定額和費用指標(biāo)建設(shè)單位提供的相關(guān)資料1.2.2編制的原則1.2.2.1執(zhí)行國家對小區(qū)住宅建設(shè)的有關(guān)規(guī)定和技術(shù)要求,實施高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理,促進社區(qū)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展;1.2.2.2堅持整體與局部相協(xié)調(diào)的原則。按照《*城市總體規(guī)劃》,小區(qū)整體設(shè)計與分期建設(shè)工程的局部設(shè)計相協(xié)調(diào),各項基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)設(shè)施相配套,風(fēng)格特色與城市環(huán)境相一致,營造現(xiàn)代人文與藝術(shù)于一體的時代空間,建設(shè)人與自然高度和諧的居住環(huán)境;1.2.2.3堅持建設(shè)與適用相結(jié)合的原則。尤其在安全、消防、通訊及現(xiàn)代科技成果的應(yīng)用等方面,使其既是一個多功能、適用性的住宅小區(qū),又是地域文化和精神風(fēng)貌集中體現(xiàn)的窗口;1.2.2.4采用先進科學(xué)的技術(shù)手段,對小區(qū)的設(shè)計、設(shè)備、材料、要做到先進、可靠、經(jīng)濟、合理。1.2.3可行性研究的內(nèi)容項目研究的主要內(nèi)容為:項目建設(shè)的必要性,需求分析及建設(shè)規(guī)模,建設(shè)地址及條件分析,總體規(guī)劃,建設(shè)方案,配套工程,環(huán)境保護及消防、安全,建設(shè)管理與組織機構(gòu),項目實施進度,投資估算與資金籌措,財務(wù)分析等。*城區(qū)棚戶區(qū)改造主要范圍為*鄉(xiāng)家屬院、*河(老*)、*路*東和*棚戶區(qū)。*鄉(xiāng)家屬院棚戶區(qū)位于*城區(qū)三環(huán)路北中段,屬*街道辦事處紅石坡社區(qū)管轄,東臨水岸星城小區(qū),西與寶利來城市印象小區(qū)相鄰,北面與寶應(yīng)路相連。根據(jù)初步統(tǒng)計,需要拆遷戶數(shù)共有36戶,拆遷占地面積9209.5平方米,拆遷建筑面積6213平方米,家庭結(jié)構(gòu)以三代同住為主,趨老齡化。院內(nèi)道路狹窄,車輛無法進入,只能人行,房屋大多是八十年代所建的磚混、磚木結(jié)構(gòu)房,建筑密度大,房屋低矮破舊、陰暗潮濕,不適合居住。特別是2004年三環(huán)路建成通車后,路面大大抬高,高出家屬院一米多,家屬院變成了積水區(qū),每逢下雨,院內(nèi)積水成河,漬水嚴(yán)重。2010年7月17日的一場洪水,將這里所有的房屋淹沒,人民的生命財產(chǎn)受到嚴(yán)重的威脅,棚戶區(qū)改造迫在眉睫。*河路(老*)棚戶區(qū)占地面積10212平方米,建筑面積19714平方米,位于*城區(qū)*河北側(cè),俗稱老*。北臨繁華東大街,西與劉店路相鄰,現(xiàn)有32戶居民。該棚戶區(qū)絕大部分房屋是七十年代的磚瓦房,還有少部分是二十年代的木樓,機瓦、布瓦、石棉瓦比比皆是,排水通道不暢,污水橫流,環(huán)境衛(wèi)生差,蚊蠅滿天,殘垣斷壁隨處可見,小區(qū)道路狹窄,沒有消防通道,安全隱患大。再加上該地段位于*河旁,地勢低洼,洪水期這里便是一片汪洋,居民深受其害,改造勢在必行。*路*東棚戶區(qū)位于*市疾控中心*東側(cè)、緊鄰*路,占地面積22062.2平方米,拆遷面積8500平方米,現(xiàn)有130戶居民,區(qū)內(nèi)道路狹窄,車輛人行道路不暢,大多是上世紀(jì)四五年代的磚木結(jié)構(gòu)瓦房,年久失修,無排水系統(tǒng),與*路有五米的落差,每逢雨季來臨,區(qū)內(nèi)房屋多數(shù)淹沒,給人民生命財產(chǎn)安全帶來巨大威脅。*棚戶區(qū)位于繁華的東大街和廣安路之間,現(xiàn)有居民200戶,占地面積18348平方米,拆遷面積12705平方米。*曾經(jīng)是解放前最繁華的商業(yè)街,是一條寬不足4米的百老年老街,房屋建筑密度大,沒有排水設(shè)施,無消防通道,房屋結(jié)構(gòu)老化,時刻威脅著居民的生命安全,臟亂差現(xiàn)象十分突出,嚴(yán)重影響市容,與打造和諧社會十分不符。1、堅持城市自然、人文特色動態(tài)延續(xù)小區(qū)規(guī)劃以尊重原地區(qū)歷史文脈和居民生活模式為前提,規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關(guān)系與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào),充分結(jié)合原有自然景觀資源和區(qū)位,創(chuàng)造出一個良好居住環(huán)境。2、堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護堅持以人為本,創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境。規(guī)劃的用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù),充分考慮居民的人口比例,生活習(xí)慣等客觀要求,考慮配套設(shè)施的可達性、便捷性及舒適性,做到以人為本。在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上,著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃,使居民最大程度接近自然、享受自然,保證居民的身心健康。3、堅持可持續(xù)發(fā)展堅持可持續(xù)發(fā)展原則,按照動態(tài)體系進行規(guī)劃。注意采用具有靈活性和可改性的技術(shù)處理方法,在建設(shè)中留有發(fā)展余地,在道路、停車位等方面作前瞻性的策略布置,使規(guī)劃具有彈性,做到宏觀可控,微觀可調(diào)。1、建設(shè)規(guī)模:*市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目總投資為16500萬元(含建設(shè)期利息),總建筑面積67461.4平方米。2、建設(shè)內(nèi)容:建設(shè)住宅53103平方米,住宅樓為1~6層,框架結(jié)構(gòu);商鋪1~2層14358.4平方米;水、電、氣、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施。1.3.5項目總投資及資金來源項目總投資為16500萬元,其中建設(shè)投資估算為15829.65萬元(建筑安裝工程費用和小區(qū)配套工程費用11884.7萬元;工程其他費用3258.2萬元;基本預(yù)備費686.75萬元),流動資金萬元,建設(shè)期利息670.35萬元。本項目總投資16500萬元,擬申請銀行貸款9500萬元,企業(yè)資本金7000萬元。1.3.6項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表1-1。表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注1 地上總建筑面積 m2 67461.4 1.1 住宅建筑面積 m2 53103 1.2 商業(yè)建筑面積 m2 14358.4 2 項目總投資 萬元 16500 2.1 建筑安裝及配套工程費用 萬元 11884.7 2.2 其他費用 萬元 3258.2 2.3 基本預(yù)備費 萬元 686.75 2.4 建設(shè)期利息 萬元 670.35 2.5 流動資金 萬元 0 3 總投資資金來源 萬元 16500 3.1 申請銀行貸款 萬元 9500 3.2 企業(yè)自籌 萬元 7000 4 項目建設(shè)期 年 2 5 還款來源 萬元 13163.49 5.1 拍賣土地收益 萬元 3149.6 5.2 財政撥款 萬元 10013.89 本項目以科學(xué)發(fā)展觀總攬棚戶區(qū)改造工作,以棚戶區(qū)改造為載體,把保障性住房建設(shè)與棚戶區(qū)、危舊房改造有機結(jié)合起來。合理規(guī)劃城區(qū)建設(shè)用地,打造城市生態(tài)框架,建造康居工程,是反映社會文明和進步的重要標(biāo)志。本項目貫徹“統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,因地制宜,綜合開發(fā),配套建設(shè)”的方針,是提高住宅建設(shè)的整體效益,推進全面建設(shè)小康社會,滿足長期使用要求的一項重要舉措。項目建設(shè)規(guī)模適度,能滿足居民安置住房的需要。項目規(guī)劃設(shè)計方案系統(tǒng)完整,具有示范性;采用的技術(shù)方案先進、適用、經(jīng)濟、安全,技術(shù)上是可行的。項目建設(shè)體現(xiàn)了建設(shè)與適用相結(jié)合的原則,投資合理。建設(shè)中所選用的新材料、新設(shè)備等遵從設(shè)計的整體要求,達到為住戶提供舒適、安全、便利的人性化居住環(huán)境的目的。第二章項目背景及運作模式中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李克強2009年8月在哈爾濱出席城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會并講話,他強調(diào)指出,要按照黨中央、國務(wù)院的要求,加大保障和改善民生工作力度,有序推進棚戶區(qū)改造,提高人民生活水平和質(zhì)量,促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。會議上,有關(guān)省(區(qū)、市)負(fù)責(zé)同志就棚戶區(qū)改造工作交流了經(jīng)驗做法。李克強指出,棚戶區(qū)基本上是我國工業(yè)化初期形成的簡易住宅區(qū),房屋破舊,環(huán)境很差。住在這里的職工群眾多數(shù)是產(chǎn)業(yè)工人,長期以來為國家建設(shè)作出了貢獻,但目前收入仍然較低。推進棚戶區(qū)改造,是實施保障性安居工程的重要內(nèi)容,也是實現(xiàn)住有所居目標(biāo)的重要舉措,對于增投資擴消費、保增長惠民生都具有重要作用。為使城市居民“住有所居”,近年來,*市大膽探索、積極創(chuàng)新,大力實施棚戶區(qū)改造,努力加快廉租房建設(shè),多措并舉提高城市居民住房保障水平,取得了可喜的成績。*市政府明確提出要用3年時間,全面完成棚戶區(qū)改造工程。成立了市長任組長,市直各部門和*街道辦事處負(fù)責(zé)人任成員的棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組。同時,每個棚戶區(qū)改造項目都成立指揮部,切實推進棚戶區(qū)改造進程。*鄉(xiāng)家屬院、*河(老*)、*路*東和*位于城區(qū)中心,交通方便,資源環(huán)境優(yōu)越。交通區(qū)位優(yōu)勢明顯,是商家普遍看好的地塊。進行房地產(chǎn)開發(fā),具有很好的場前景。項目選址方圓1000米內(nèi),有學(xué)校、醫(yī)院農(nóng)貿(mào)場等多家單位,綠色健康的生活環(huán)境在這里觸手可及,是民居住、商貿(mào)的理想選擇地。由于本工程規(guī)模和所處地段的特殊性,*市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已核發(fā)的規(guī)劃設(shè)計要求,進行棚戶區(qū)項目改造建設(shè)。原區(qū)域與周圍的整體環(huán)境極不協(xié)調(diào),反差很大,影響了居住區(qū)的整體觀瞻和城的形象。為更好地配合城區(qū)的開發(fā)建設(shè),市政府決定用于改造工程經(jīng)濟適用房項目。這對于*市形成布局合理、設(shè)施配套、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、具有現(xiàn)代化園林特色的新城,具有積極面現(xiàn)實的意義。*城區(qū)是*市委、市政府所在地,也是全市政治、經(jīng)濟、文化中心,其前身是*縣*鎮(zhèn),素有“*北重鎮(zhèn)”之美譽,國土面積24.3平方公里,人口9.4萬,轄12個社區(qū),4個行政村。*街道辦事處歷史悠久,交通便利,商貿(mào)活躍,經(jīng)濟發(fā)達,有兩條省級公路穿境而過,距107、316國道、京珠高速公路、*鐵路均不到30公里。歷史上一直是*邊區(qū)的物資集散貿(mào)易中心,交通便利,商貿(mào)活躍。由于歷史等多種原因,形成了集中連片、平房密度大、貧困人口居多、建設(shè)使用年限久、結(jié)構(gòu)簡易、人均居住面積小、居住條件惡劣、基礎(chǔ)設(shè)施不齊全、道路狹窄、治安消防隱患較大、衛(wèi)生環(huán)境臟亂差的棚戶區(qū)。*鄉(xiāng)家屬院、*河(老*)、*路*東和*位于*城區(qū)紅石坡、東關(guān)、南關(guān)和*四個社區(qū)。居民房屋多建于上世紀(jì)四五十年代,私房建設(shè)雜亂無序,間距狹窄,無基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施,臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重,消防、治安等安全隱患突出,是*市最典型、最具代表性的棚戶區(qū),也是近年來,市人大代表、政協(xié)委員和當(dāng)?shù)鼐用褚蟾脑旌袈曌顝娏业呐飸魠^(qū)。*投資公司作為融資平臺,集中籌措資金,統(tǒng)籌使用棚戶區(qū)改造建設(shè)資金,著力解決棚戶區(qū)改造資金瓶頸問題。棚戶區(qū)居民的拆遷安置實行集中安置、產(chǎn)權(quán)置換安置為主。把*城區(qū)*鄉(xiāng)家屬院、*河(老*)、*路*東和*就地征地改造,集中安置,統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè),計劃2011年7月份開工,2013年6月份建成。1、住房面積保障:*鄉(xiāng)家屬院、*河(老*)、*路*東和*產(chǎn)權(quán)一層按1?1.5比例置換,二層及以上按1:1比例置換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋每戶不足30?的,調(diào)換后不少于30?。原建筑面積不足40?的,安置房面積控制在60?左右,原建筑面積40??60?的,安置房控制在85?左右,原建筑面積60?以上的,自主挑選一套安置房。超面積部分按成本價購買。2、鑒于公私房臨時搭建并形成實際居住面積的歷史事實,對在規(guī)定的時限內(nèi)簽訂拆遷協(xié)議的,且臨時搭建的住宅用房搭建年限、層高符合相關(guān)規(guī)定的,視同有效面積予以貨幣補償。3、有無權(quán)證的區(qū)別:有合法權(quán)證的房屋,后不承擔(dān)相關(guān)辦證費用,無合法權(quán)證的房屋后,自行承擔(dān)相關(guān)辦證費用。第三章項目建設(shè)的必要性近年來黨中央、國務(wù)院要求,加大保障和改善民生工作力度,有序推進棚戶區(qū)改造,提高人民生活水平和質(zhì)量,促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。*市棚戶房大多建于上個世紀(jì)六七十年代,最早的建于解放前。隨著城人口的增加,人口密度不斷加大,住房日漸緊張,大房接小房,小房接窩棚。久而久之,棚戶區(qū)就形成了規(guī)模。棚戶區(qū)建筑密度大,多數(shù)家庭幾代人生活在一起。棚戶區(qū)內(nèi)巷道狹窄,基礎(chǔ)設(shè)施落后;沒有排水設(shè)施,水流倒灌,屋內(nèi)常年陰暗潮濕。垃圾點少,公廁數(shù)量少,環(huán)境衛(wèi)生狀況差。棚戶區(qū)內(nèi)居住人員成分復(fù)雜,生活水平低,社會治安管理十分困難。近年來,舊城改造建設(shè)步伐逐年加快,大大改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件,完善了城基礎(chǔ)設(shè)施,改變了城面貌,提升了城建設(shè)和管理水平。但是,仍存在一定數(shù)量建設(shè)時間較長、設(shè)施不配套、抗震能力嚴(yán)重不足、存在安全隱患的磚(木)結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)等房屋,這些嚴(yán)重影響了城鎮(zhèn)居民居住安全和居住環(huán)境。為進一步貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀,按照國務(wù)院和省委、省政府的重大戰(zhàn)略決策部署,堅持?jǐn)U大內(nèi)需保增長,堅持以人為本重民生,加強以改善民生為重點的社會建設(shè),依據(jù)城總體規(guī)劃和經(jīng)濟社會發(fā)展水平,通過政府引導(dǎo),政策支持,社會參與,發(fā)揮場機制作用,加快推進棚戶區(qū)的改造,促進和諧社會構(gòu)建,改善城鎮(zhèn)居民居住條件,進一步擴大內(nèi)需,促進經(jīng)濟平穩(wěn)增長。項目的建設(shè)對解決棚戶區(qū)居民、城市低收入家庭和住房困難家庭的居住問題意義重大。3.2項目的實施是提升居民生活水平進程的需要項目所在地屬于*城區(qū)人口較多地區(qū),棚戶區(qū)、城中村、危舊房改造后,大量市場租賃房屋消失,將進一步加劇對住房的市場需求,此項目的實施可以推進項目區(qū)域的城化進程,從本項目的實際情況看,近年來,隨著經(jīng)濟的發(fā)展,人們的各種消費需求也越來越迫切。本項目的實施將有利于美化環(huán)境,完善城功能,該工程的實施,是按照城總體規(guī)劃要求,加快城中心地段城化建設(shè)步伐的有力舉措,具有綜合的社會經(jīng)濟效益。根據(jù)《*市城市總體規(guī)劃》要求,*市正加快現(xiàn)代化城市進程,努力把*市營造成山水園林式的城市環(huán)境。成片開發(fā)的住宅小區(qū)建設(shè)是住宅建設(shè)的重點,本項目為經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè),價格合理,主要為針對上述地段的棚戶區(qū)改造工程,主要對象為現(xiàn)有住房難、收入低的人群。項目建成后既可以滿足低收入居民家庭的住房需求,擴大住房消費,還可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),有效平抑房價,防止產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”。綜上所述,本項目建設(shè)具有較好的經(jīng)濟意義和社會意義,因此,項目建設(shè)是可行的,也是十分必要的。第四章需求分析及擬建規(guī)模棚戶區(qū)基本上是我國工業(yè)化初期形成的簡易住宅區(qū),房屋破舊,環(huán)境很差。住在這里的職工群眾多數(shù)是產(chǎn)業(yè)工人,長期以來為國家建設(shè)作出了貢獻,但目前收入仍然較低。推進棚戶區(qū)改造,是實施保障性安居工程的重要內(nèi)容,也是實現(xiàn)住有所居目標(biāo)的重要舉措,對于增投資擴消費、保增長惠民生都具有重要作用。本項目拆遷*鄉(xiāng)家屬院、*河(老*)、*路*東和*涉及及4個社區(qū),需要拆遷戶數(shù)共有398戶。結(jié)合實際情況,制定拆遷安置的具體辦法,按照“拆一還一”的原則確定每戶居民置換房,經(jīng)測算,*鄉(xiāng)家屬院拆遷36戶,拆遷占地面積9209.5平方米,還建面積7455.6平方米,其中商業(yè)面積2089.2平方米,居住面積5366.4平方米。*河路(老*)拆遷32戶,拆遷占地面積10212平方米,還建面積23656.8平方米,其中商業(yè)面積9010平方米,居住面積14646.8平方米。*路*東拆遷130戶,拆遷占地面積22062.0平方米,還建面積9367平方米,其中商業(yè)面積3259.2平方米,居住面積14358.4平方米。*拆遷200戶,拆遷占地面積18348平方米,還建居住面積26712平方米。用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)社區(qū)建設(shè),統(tǒng)領(lǐng)住宅建設(shè)的全壽命周期(規(guī)劃、設(shè)計、施工、使用、維護、拆除),建設(shè)“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材”的“節(jié)能省地”型住宅,使住宅建設(shè)向資源節(jié)約型轉(zhuǎn)化。棚戶區(qū)住戶改善自身居住條件的愿望是迫切的,在建設(shè)中要提倡“標(biāo)準(zhǔn)不高水平高、造價不高質(zhì)量高、面積不大功能全、占地不多環(huán)境美”這一建房觀念,積極引導(dǎo)居民合理住宅消費,改變那種房子越大越好、一味求大的消費觀念,立足于宜居環(huán)境、符合健康衛(wèi)生要求,合理規(guī)劃建設(shè)保障性住房,實現(xiàn)土地資源利用效益最大化。本項目是保障性住房建設(shè)項目,是以“拆一還一”的原則進行建設(shè),以解決居民拆遷后居住問題和中低收入家庭住房問題。不存在房屋銷售不出去或空置問題。本項目為*市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目,規(guī)劃總征地面積59831.7平方米,其中總用地面積33582.8平方米(折合50.37畝),代征土地出讓面積26246.9平方米(折合39.37畝)。工程建設(shè)規(guī)模為總建筑面積67461.4平方米,其中:住宅建筑面積53103平方米(*鄉(xiāng)家屬院5366.4平方米,*河路14646.8平方米,*路*東14358.4平方米,*26712平方米),商業(yè)建筑面積14358.4平方米(*鄉(xiāng)家屬院2089.2平方米,*河路9010平方米,*路*東3259.2平方米)。第五章建設(shè)地點及建設(shè)條件*市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目位于*市*城區(qū)三環(huán)路、*河路、*路和勝利街的重要地段,交通便利,區(qū)位條件優(yōu)越,環(huán)境良好。*市位于*省北部偏東,以平靖關(guān)、武勝關(guān)與河南連界?,?自古為南北交通要沖,素有“鄂北門戶”之稱。地跨東徑113°31′-114°07′,北緯31°23′-32°05′。北與河南省信陽縣毗鄰,東鄰大悟縣,南接孝昌縣、安陸市,西連隨州市曾都區(qū)。東西寬57.5公里,南北長?78.7?公里,國土面積2647平方公里,人口92.89萬人。*市國土面積2647平方公里,人口92.89萬,轄?3?個街道辦事處?10個鎮(zhèn)?4?個鄉(xiāng)?,?共?17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處?,?1個省管經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和1個工業(yè)新區(qū)管委會,?556?個村民委員會?,3701?個村民小組?,47?個居民委員會?,131?個居民小組。5.2.2地形、地貌*市地處桐柏山脈南麓、大別山脈西端?,?屬低山丘陵地帶。地勢北高南低,自北而南,山地、丘陵、崗?地、沿河小塊平原,依次分布。山地占總面積的30.1%,丘陵占67.4%,平原占2.5%。山地主要分布在西北和東北部,一般坡度為30°至45°,最高處大貴山海撥907.8米,相對高差在300至500米之間。崗地主要分布在中部、南部及東南部,海拔一般在100米上下,坡度一般在15°左右。小塊河谷平原主要分布在中部、西南及東南部,海拔一般在50米左右,最低處平林市??水河床海拔37米,地勢以鄂豫邊界為脊干,以低山為屏障,丘陵崗地主體,由北向南逐漸傾斜,經(jīng)橫坡河的切割,形成嶺谷平行并列的地貌景觀。*境內(nèi)交通優(yōu)勢十分突出,京廣鐵路和107國道在東部縱貫?zāi)媳?漢丹鐵路和316國道在西部并駕齊驅(qū),京珠高速和漢十高速從東西兩側(cè)擦肩而過,10號省道從中部橫穿東西,挑“兩線四路”于一體,交通便捷,四通八達,距武漢天河機場僅1小時車程。*市屬北亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候。冷暖適中?,?冬干夏雨?,?雨熱同季?,?四季分明。年平均氣溫在13-16℃之間,北部為13-14℃?,?中部為14-15℃?,?南部為15-16℃?,?南北溫差2℃℃℃。極端最低氣溫出現(xiàn)在1976年1月30日,為-16℃℃。平均無霜期在201至240天之間,年平均降水量在940至1040毫米之間。極端降水最多年出現(xiàn)在1980年,年降水量13303毫米,最少年出現(xiàn)在1978年,年降水量?497.7毫米。年日照時數(shù)為2083小時,最多年份在1978年,為2300?小最少年在1982年,為1713小時。境內(nèi)山脈分屬桐柏山脈和大別山脈,因受地質(zhì)構(gòu)造控制和河流切割影響,呈北西一南東走向和北東一南西走向,可分為四個支脈,屬桐柏山脈的有四望山支脈、大?貴山支脈和中華山支脈,屬大別山脈的有光頭山支脈。四望山支脈主要山峰有二妹山、偏頭山、大頭山與曾都連界?、瞞箭垛、禹嶺崗、四望山、把齒巖?與河南信陽連界,以及*河以西,境內(nèi)損水流域和飛沙河流域諸山;大貴山支脈主要山峰有蝦子嶺、荒田坪、興旺寨、韭菜坡與河南信陽連界,以及大貴山、蘆茅寨、打鑼包、黃土寨等小河流域諸山;中華山支脈主要山峰有牛脊山與河南信陽連界?、中華山、擂鼓臺、觀音頂、?刀把石、空山等*河與*河之間諸山;光頭山支脈主要山峰有光頭山*與大悟、河南信陽三縣市界山、*河發(fā)源地?、老屋基、雞公山、望父墻與河南信陽連界,以及香爐峰、?娘娘頂、萬泉寨等與大悟縣連界,*河與大悟縣境灌水主干之間諸山。境內(nèi)河流分屬長江、淮河兩大流域,獅河、損水、?攝水三大水系。北部以飛沙河、小河為主干,由南向北經(jīng)河南信陽境內(nèi)獅河匯入淮河;西部以櫻水吳店河、徐家河為主干,由北向西南流入混水匯入長江?;中部和東部以*河、*河為主干,由北向東南流入孝昌縣境內(nèi)渥水匯入長江。本項目電源由*市*供電所直接接入,其能力可以滿足本項目用電需要。5.2.5.2給、排水項目場區(qū)水源由第一自來水公司供給,供水能力可以滿足本項目用水需要。該場地周邊將按城市市政規(guī)劃要求鋪設(shè)排水管網(wǎng),本項目可方便與其管網(wǎng)連接,排水能力可以滿足本項目排水需要。規(guī)劃區(qū)域按城市市政規(guī)劃鋪設(shè)天然氣管道到小區(qū)建設(shè)紅線邊,本項目可就近接入使用;5.2.5.4通訊 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)電信服務(wù)商有中國電信、中國移動、中國聯(lián)通,其通訊網(wǎng)覆蓋全區(qū),寬帶信息網(wǎng)絡(luò)完善,基本上實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化、傳輸光纖化,本項目建設(shè)可方便接入,通訊條件極為方便。第六章項目規(guī)劃及建設(shè)內(nèi)容6.1.1規(guī)劃的原則6.1.1.1嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行法律、法規(guī)和設(shè)計規(guī)范,并符合*市城市總體規(guī)劃;6.1.1.2遵循前瞻性、標(biāo)準(zhǔn)性、擴展性、適用性和持續(xù)發(fā)展原則,做到總體規(guī)劃、分區(qū)設(shè)計,布局合理、配套完善;6.1.1.3注重貫徹綠化、環(huán)保、節(jié)能的有關(guān)管理條例,保證綠化面積;應(yīng)用符合環(huán)保要求的新型材料;采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、器具和產(chǎn)品,提高建筑物保溫隔熱性能,減少采暖、制冷、照明的能耗。6.1.2規(guī)劃的目標(biāo)擬建棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目的目標(biāo)定位為:尋求人與自然、人與建筑、人與藝術(shù)的和諧統(tǒng)一,以滿足人對原生自然環(huán)境的要求。6.1.3規(guī)劃的指導(dǎo)思想住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計賦予人文思想,以人為核心,符合人的行為心理,滿足人的物質(zhì)和精神需求。有針對性地通過工程道路的合理組織,休閑設(shè)施的精心安排,為住戶提供經(jīng)濟舒適的居住環(huán)境,貼近自然的聚落空間,親切宜人的生活氣息,滿足不同年齡層次不同類型的住戶生理、心理需要。建筑與綠化的縱橫穿插,住宅高差與地形的整合,空間景觀節(jié)點、景觀軸線的精心營造,配套設(shè)置的科學(xué)安排,綠化步行系統(tǒng)的聯(lián)系穿插,現(xiàn)狀水系的巧妙梳理,為住戶提供具有良好通風(fēng)、日照,宜人景色的居住環(huán)境。挖掘住宅區(qū)建設(shè)的風(fēng)格和地域特色,創(chuàng)造既能適應(yīng)社會發(fā)展需求,具有時代感,又能最大限度保留自然環(huán)境,富于個性的高尚居住區(qū)。合理布局,提高土地利用率,在總量平衡的前提下,以環(huán)境促效益,從而取得社會、經(jīng)濟、環(huán)境三大效益的統(tǒng)一。6.2.1建設(shè)規(guī)模的確定范圍本項目建設(shè)內(nèi)容包括建筑安裝工程和配套商業(yè)的建設(shè)。1、土建工程工程總用地面積33582.8平方米,總建筑面積67461.4平方米。其中住宅53103平方米,商業(yè)建筑14358.4平方米。2、公用工程根據(jù)擬定的土建工程建設(shè)規(guī)模,配套建設(shè)社區(qū)道路、綠化、供配電、給水排水等。建設(shè)內(nèi)容主要包括住宅、商業(yè)、道路、綠化、供配電、給水排水、等公用工程。1、住宅建筑面積共計53103平方米,全部用于還建。*鄉(xiāng)家屬院拆遷占地面積為9209.5平方米,建筑面積5366.4平方米。*河路(老*)拆遷占地面積10212平方米,建筑面積14646.8平方米。*路*東拆遷占地面積為22062.2平方米,建筑面積6377.8平方米。*拆遷占地面積18348平方米,建筑面積26712平方米。2、商業(yè)建筑面積14358.4平方米,全部用于還建。*鄉(xiāng)家屬院商業(yè)建筑面積2089.2平方米,*河路(老*)商業(yè)建筑面積9010平方米,*路*東商業(yè)建筑面積3259.2平方米。3、區(qū)內(nèi)車行系統(tǒng)、步行系統(tǒng)、出入口建設(shè)。4、區(qū)內(nèi)道路綠化等工程。5、區(qū)內(nèi)的高壓進線電源、變配電設(shè)施、電力線路敷設(shè)等。工程項目規(guī)劃征地面積59831.7m2(折合89.74畝),其中總用地面積33582.8m2(折合50.37畝),代征土地出讓面積26246.9平方米(折合39.37畝)。地上建筑總面積67461.4m2,其中建住宅樓53103m2、商業(yè)建筑面積14358.4m2。棚戶區(qū)改造工程主要技術(shù)指標(biāo):住宅建筑面積:53103m2第七章建筑工程《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB50007-2002《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001《砼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50010-2002《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2008《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-5005《*城區(qū)*鄉(xiāng)家屬院、*河(老*)、*路*東和*棚戶區(qū)改造規(guī)劃圖》城市規(guī)劃中涉及*城區(qū)*鄉(xiāng)家屬院、*河(老*)、*路*東和*建設(shè)的相關(guān)資料。本項目的設(shè)計思路:為響應(yīng)中央政策,加快對城市棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造的步伐及城市現(xiàn)代化步伐,改善人民群眾居住條件,提升城市品位,服務(wù)*市經(jīng)濟建設(shè)。本項目在推進棚戶區(qū)改造的要求下,充分挖掘地域自然、人文特色,發(fā)揮區(qū)位、資源優(yōu)勢,整合城市布局,優(yōu)化土地資源,加快經(jīng)濟發(fā)展,建設(shè)宜居家園。(1)該項目建設(shè)開發(fā)周期24個月,在規(guī)劃設(shè)計中既立足現(xiàn)實,又著眼未來,充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略。(2)項目產(chǎn)品定位為具有現(xiàn)代居住條件的經(jīng)濟適用房,主要針對城鎮(zhèn)低收入人群住房問題,建筑形式采用高層建筑,針對目前低收入人群多數(shù)為多人口家庭,為滿足需要,本項目建筑以中套經(jīng)濟適用房為主。中套住房面積控制在80平方米(±5平方米),小套住房面積控制在60平方米(±5平方米)。總體規(guī)劃中盡可能兼顧了本地塊的周邊環(huán)境,尤其注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨,以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心,形成集中景觀,有效利用土地,發(fā)揮投資潛能,突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。(3)總體上來說,規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用了靈活的戶型和變化的立體效果。(4)小區(qū)的目標(biāo)顧客主要為低收入群體棚戶區(qū)居民,不考慮單獨考慮車庫問題,規(guī)劃沿小區(qū)車行道布置停車位,以節(jié)省空間,滿足小區(qū)停車迅速方便要求。室外停車位進行特殊處理,采用植草磚鋪砌,提高植被面積和環(huán)境質(zhì)量。(5)在設(shè)計規(guī)劃上,綜合考慮內(nèi)外交通,公共設(shè)施,行政管理,環(huán)境保護,技術(shù)經(jīng)濟要求,合理布局,站在城的高度看社區(qū)建設(shè),為居民創(chuàng)造與城完美和諧的居住環(huán)境。7.2.4建筑風(fēng)格及立面造型立面設(shè)計采用簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格,建筑單體在設(shè)計方面融入現(xiàn)代城市建筑的設(shè)計手法與理念,將當(dāng)?shù)鼐用褡≌瑐鹘y(tǒng)建筑風(fēng)格與元素和現(xiàn)代建筑的功能相結(jié)合,整個工程以行列式高層為主,形成豐富的空間層次。外墻均采用淡雅、樸素的高級外墻涂料,戶內(nèi)大面積通透的觀景窗,創(chuàng)造出充滿時代氣息的建筑精品,使整個建筑從色調(diào)上顯得清新活潑,同時體現(xiàn)立面造型簡潔、高雅的特色。7.2.5建筑結(jié)構(gòu)及裝修根據(jù)建筑設(shè)計功能要求,本項目住宅樓采用框架結(jié)構(gòu);商業(yè)建筑采用框架結(jié)構(gòu);抗震設(shè)防烈度為7度,工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為一級,建筑耐火等級為一級,結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限50年。多層住宅樓外墻采用淡黃色(或白色)高級外墻涂料,建筑一樓外墻為毛石(或紋華磚)貼面,頂層觀景平臺采用白色高級外墻面磚;住宅樓內(nèi)走廊及樓梯地面采用水磨石地板磚,樓梯欄桿扶手均為方鋼木把手。各住戶室內(nèi)裝修由戶主自行解決。商業(yè)建筑外墻采用淡黃色高級外墻涂料、內(nèi)墻為乳膠漆墻面、衛(wèi)生間為瓷磚墻面到頂;窗采用塑鋼窗,房間門為高檔木門;走廊為水磨石地板磚,房間為木地板和高級地磚,衛(wèi)生間地面貼防滑地磚;樓梯欄桿扶手均為方鋼木把手。小區(qū)住宅和商業(yè)建筑的結(jié)構(gòu)及裝修工程應(yīng)保持一致,使得整個工程整齊劃一,錯落有致。7.2.6活荷載取值樓屋面活荷載取值及常用材料和構(gòu)件的自重,根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》采用的活荷載標(biāo)準(zhǔn)值(KN/m2)如下:其他荷載按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2000取值。1、外部道路交通*市棚戶區(qū)改造工程項目所在地與三環(huán)路、*路、勝利街和東大街相鄰,交通十分便利。2、內(nèi)部道路交通(1)車行系統(tǒng)居住區(qū)內(nèi)道路為環(huán)狀路和盡端路相結(jié)合的方式。道路采取分級制,通過小區(qū)級道路、組團級道路以及入戶路三級組織區(qū)內(nèi)交通,將整個居住區(qū)有效的組織在一起。小區(qū)級道路寬7米,設(shè)計為雙車道;組團級道路與小區(qū)級道路相連接,寬6米,雙車道;入戶道路為聯(lián)系各組團內(nèi)部的道路,直接連接各幢住宅,寬度3米,可作為消防通道使用。(2)步行系統(tǒng)步行道路結(jié)合綠化景觀系統(tǒng)設(shè)置,使居民能夠便利地到達小區(qū)內(nèi)的各處綠化空間。(3)出入口在北部地塊共設(shè)置三個出入口,南側(cè)與東側(cè)各設(shè)置一個主要出入口,西側(cè)設(shè)一個次要出入口。此外,為了便于小區(qū)居民直接享用西側(cè)的自然景觀,在小區(qū)西側(cè)設(shè)置一個步行出入口。南部地塊的北側(cè)和西側(cè)設(shè)置三個主要出入口?？紤]到居民出行的便利,在小區(qū)南部一側(cè)設(shè)置了一個人行出口。第八章公用工程8.1給、排水《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-2003《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB50013-2006《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB50014-2006《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006本工程建設(shè)紅線范圍內(nèi)的室內(nèi)外給排水及消防給水系統(tǒng)。水源及給水現(xiàn)狀住宅小區(qū)目前場地外已有市政供水管。根據(jù)市政規(guī)劃建設(shè)場地周邊主供水管徑將設(shè)計為Φ1000mm,供水壓力0.28Mpa,供水能力可以滿足用水需要。本項目擬從紅線邊由*市第一自來水公司Φ500mm水管引至建設(shè)場區(qū)內(nèi),沿內(nèi)部規(guī)劃道路布置Φ200的配水支管至各單元,配水支管在區(qū)域內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)?？紤]到工程內(nèi)住宅樓均為高層建筑,故在小區(qū)內(nèi)建地下式給水加壓泵站一座(含300m3的蓄水池一個),在泵站內(nèi)設(shè)變頻調(diào)速恒壓給水設(shè)備(含消毒設(shè)施)和全自動氣壓消防給水設(shè)備。小區(qū)內(nèi)配置水表、消火栓、室外消防水泵接合器等給水設(shè)施,沿街服務(wù)設(shè)施設(shè)自動噴水系統(tǒng),以滿足生活和消防用水的要求。在小區(qū)內(nèi)主要道路邊設(shè)置室外消火栓,共設(shè)室外消火栓10個,間距不大于120m,室外消火栓距道路0.5m。本項目按單位同一時間發(fā)生一次火災(zāi)考慮,消防用水室內(nèi)按15L/s考慮,火災(zāi)延續(xù)時間為2小時,一次火災(zāi)滅火用水量為108m3;室外消防用水量為30L/s,火災(zāi)延續(xù)時間為2小時,一次火災(zāi)需水量216m3。消防給水管網(wǎng)與生活給水管網(wǎng)共用。工程排水?dāng)M采用雨、污水分流制。建設(shè)場地周邊將按城市市政規(guī)劃要求鋪設(shè)管徑為Φ200~Φ1500mm的城區(qū)污、雨水排水干管,本項目區(qū)域內(nèi)排水管網(wǎng)可方便與其連接,排水能力可以滿足項目排水需要。據(jù)估算,本項目建成后日排污量為875.16m3(污水量按總用水量剔除道路綠化用水的85%計)。本項目生活污水和雨水?dāng)M采取分流制。項目區(qū)建筑物內(nèi)衛(wèi)生間的污、廢水采用豎向分區(qū)排放。污、廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。發(fā)生火災(zāi)時,消防水直接排入市政排水管網(wǎng)。在項目區(qū)內(nèi)沿內(nèi)部規(guī)劃道路布置Φ300mm的污水管,收集小區(qū)內(nèi)部各建筑單體的污水接入小區(qū)主污水管道,污水管網(wǎng)枝狀布置;沿小區(qū)西邊車行道布置Φ600mm的污水管,收集沿線地區(qū)污水向北接入Φ1000mm主污水管,污水管網(wǎng)環(huán)狀布置;擬沿規(guī)劃路布置Φ1000m主污水管,排入市政管網(wǎng)。工程雨水排水在小區(qū)內(nèi)沿內(nèi)部規(guī)劃道路布置Φ500mm的雨水管,收集小區(qū)內(nèi)部雨水;沿小區(qū)西側(cè)西路布置Φ800mm的雨水管,沿東面規(guī)劃路布置Φ1000mm的雨水管,收集沿線雨水接入小區(qū)以的雨水,北路Φ1500mm主排水管進入城市雨水管網(wǎng),在北路布置Φ1500mm的雨水管,收集沿線地區(qū)雨水沿規(guī)劃路雨水箱涵排至明渠。8.2供配電《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50052-95《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB50054-95《通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范》GB50055-93《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-94(2000年版)《系統(tǒng)接地的型式及安全技術(shù)要求》GB14050-2008設(shè)計范圍涉及工程內(nèi)配電系統(tǒng)、動力、照明、防雷及接地。建設(shè)區(qū)域電力由*市*城區(qū)變電所供給,電力充足。電源由規(guī)劃建設(shè)的開閉所直接接入,實行單回路供電,其能力可以滿足本項目用電需要。擬從城市電網(wǎng)引單回路10KV電源進入工程內(nèi)地上變配電房。配電房配電方式為單母線分段,聯(lián)絡(luò)自投。總控制室、周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等特別重要負(fù)荷,將設(shè)置不間斷電源,保障供電可靠性。小區(qū)內(nèi)的消防、生活水泵、應(yīng)急照明等用電按二級負(fù)荷供電,其余按三級負(fù)荷設(shè)計。本工程公共變壓器的10KV開閉所設(shè)于的地下車庫。小區(qū)內(nèi)的10KV電源采用環(huán)網(wǎng)供電方式,經(jīng)高壓環(huán)網(wǎng)后供至各箱式變電站。小區(qū)內(nèi)的電纜沿電纜溝敷設(shè)。10KV電源由小區(qū)左側(cè)的規(guī)劃道路的市政管網(wǎng)引入。本工程室外各干線線路采用管溝結(jié)合的方式敷設(shè)