某投資企業(yè)(有限合伙)FOF私募說明書

無錫衡系投資企業(yè)〔有限合伙〕FOF私募說明書目錄基金公司介紹12房地產(chǎn)政策3基金概要4投資工程概要基金公司介紹1五?；鸷喗樯虾Ｎ迮９蓹?quán)投資基金管理有限公司是一家專注于中國房地產(chǎn)及其他成長型行業(yè)投資的專業(yè)基金管理公司。公司投資咨詢參謀團(tuán)隊由來自行業(yè)協(xié)會的領(lǐng)軍人物以及業(yè)內(nèi)知名企業(yè)的高層擔(dān)當(dāng)，為工程投資和基金運作提供專業(yè)的意見，嚴(yán)控投資風(fēng)險。公司高層管理團(tuán)隊分別來自信托、基金、證券等金融機(jī)構(gòu)和各大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司，并且都曾擔(dān)任過重要職位，擁有豐富的房地產(chǎn)投資、其他股權(quán)投資及基金管理經(jīng)驗。公司與國內(nèi)知名的證券公司、一流股權(quán)投資公司、房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)合作，資源整合，共同開展。公司成功發(fā)行多只房地產(chǎn)私募基金〔如五牛御福、五牛景福、五牛業(yè)福等〕，投資中原地區(qū)以及長三角地區(qū)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)工程。資源整合誠信共贏實現(xiàn)跨越式開展成為國內(nèi)一流的基金管理公司良好的資源背景政商兩界良好的關(guān)系；廣闊的合作渠道；強(qiáng)大的自身整合系統(tǒng)。卓越的投資團(tuán)隊深厚的行業(yè)經(jīng)歷；工程交易方式靈活；決策周期短，收益高。優(yōu)質(zhì)的種子工程眾多優(yōu)質(zhì)工程備選；嚴(yán)格的刪選程序；風(fēng)險預(yù)判與把控。五牛基金的優(yōu)勢五?；鸬膬?yōu)勢2房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)調(diào)控政策堅決抑制不合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康開展。支持自主性需求，促進(jìn)市場活潑。地方政府“微調(diào)〞頻現(xiàn)，超八成被默許。市場重心向二三線城市轉(zhuǎn)移2024新形勢下，中國房地產(chǎn)市場的重心明顯向二三線城市轉(zhuǎn)移。廣闊二線、三線城市目前仍處于城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化的上升期，孕育著更多增長空間。也說明該類城市在將來孕育著更多的開展和投資時機(jī)。2024年江陰成交均價走勢2024江陰成交套數(shù)走勢江陰市房地產(chǎn)市場〔元/平方〕商業(yè)物業(yè)投資直接購置住宅房地產(chǎn)板塊股票房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)信托產(chǎn)品調(diào)控政策提高了投資者的門檻，降低了杠桿投資的效力房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受銀監(jiān)會信貸政策影響很大，發(fā)行和運營的政策風(fēng)險偏高房地產(chǎn)板塊股票房地產(chǎn)板塊股票2024年觸頂，至今仍在低位徘徊房地產(chǎn)基金是利用本輪歷史性投資機(jī)遇，間接投資于房地產(chǎn)行業(yè)的最正確投資產(chǎn)品周期長、投入大、風(fēng)險高房地產(chǎn)投資基金優(yōu)勢明顯3基金概要基金名稱無錫衡系投資企業(yè)（有限合伙）基金性質(zhì)有限合伙，封閉型基金規(guī)模6000萬元人民幣基金存續(xù)期限12+6個月（12個月投資期，基金管理人可在投資期屆滿前決定是否延長6個月）普通合伙人（GP）海銀財富管理有限公司普通合伙人出資比例基金總規(guī)模的1%（60萬元人民幣）有限合伙人（LP）名額不超過49人有限合伙人出資100萬元起，以10萬的倍數(shù)遞增，人民幣現(xiàn)金出資投資標(biāo)的本基金投資于母基金上海五牛逸福投資中心（有限合伙）投資的無錫華貿(mào)控地置業(yè)有限公司開發(fā)的位于江蘇省江陰市南閘街道城區(qū)中心“中關(guān)村數(shù)碼廣場”項目投資方式FOF付息方式按季付息計息方式繳款到賬后次日起息（含非工作日）基金要素100萬≤認(rèn)購金額﹤300萬300萬≤認(rèn)購金額﹤1000萬1000萬≤認(rèn)購金額稅后12%稅后13%稅后14%投資預(yù)期收益有限合伙人最低認(rèn)購金額為100萬，并可按10萬整數(shù)倍遞增。投資者收益分配：按季度分配收益，基金存續(xù)期屆滿，歸還投資本金及剩余投資收益有限合伙基金的嵌套有限合伙1有限合伙N有限合伙2母級FUND子級FUND銀行委貸母基金結(jié)構(gòu)普通合伙人：五?；鹩邢藓匣锶耍篖P1有限合伙人：LPm五牛逸?！灿邢藓匣铩橙A貿(mào)控地工程托管銀行〔招商銀行上海分行〕律師事務(wù)所〔錦天城律師事務(wù)所〕審計事務(wù)所〔安永會計師事務(wù)所〕工程公司/股東華貿(mào)控地置業(yè)100%股權(quán)工程在建工程抵押華貿(mào)控地置業(yè)公司法人個人連帶責(zé)任擔(dān)保銀行委貸子基金結(jié)構(gòu)有限合伙人LP1有限合伙人：LP2普通和合伙人海銀財富GP無錫衡系投資企業(yè)〔有限合伙〕華貿(mào)控地工程逸福投資人LP1LPn上海五牛股權(quán)投資基金管理有限公司GP上海五牛逸福投資中心〔有限合伙〕4投資工程概要當(dāng)?shù)卣С纸幬痪尤珖購?qiáng)縣域經(jīng)濟(jì)前列，常年位居百強(qiáng)縣之首。江陰連續(xù)九年蟬聯(lián)中國第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣〔市〕。2024年，江陰市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2335.87億元；全市全口徑財政收入445億元，一般預(yù)算收入153.4億元華西村2024年的GDP總量已到達(dá)500多億元,人均收入10萬元,凈利潤40多億元。江蘇省江陰市概況工程位于江蘇省江陰市南閘街道城區(qū)中心，東鄰宏基大型商住小區(qū)，西接如意灘沿河生態(tài)休閑公園〔南城百姓赴公園均需從步行街中通過〕，南靠舊城區(qū)和集中住宅區(qū)，北對綠城高檔社區(qū)。工程緊鄰規(guī)劃中地鐵口，規(guī)劃開展成江陰數(shù)碼電子集散地及區(qū)域商業(yè)中心。該工程將成為江陰唯一一個大型數(shù)碼商業(yè)和餐飲娛樂集中體。工程區(qū)位中關(guān)村數(shù)碼廣場工程簡介中關(guān)村數(shù)碼廣場分為A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)、E區(qū)、F區(qū)六大區(qū)域板塊：A區(qū)：中關(guān)村數(shù)碼廣場地下一層：6000㎡車庫一層：旗艦手機(jī)賣場大型知名超市時尚數(shù)碼展示廳國際連鎖餐飲二層：品牌電腦賣場大型知名超市品牌視聽設(shè)備原配件專賣、咖啡廳三層：DIY裝機(jī)動漫電玩產(chǎn)品電腦配件安防監(jiān)控導(dǎo)航儀汽車電子配件四層：數(shù)碼家電賣場軟件水暖電器電子產(chǎn)品電腦配件耗材五層：數(shù)碼家電賣場電子配件電子醫(yī)院耗材會員中心美食廣場B、C、D區(qū)：娛樂餐飲美食街餐飲娛樂一條街，由特色餐飲和休閑娛樂、茶吧、咖啡廳、足療健身、會所、KTV等組成。E、F區(qū)：休閑時尚淘寶街聚集淘寶實體店，各類零售業(yè)集散地為主。以品牌折扣體驗店、精品生活館、婚紗攝影、時尚飾品、金融行等組成。中關(guān)村數(shù)碼廣場與商業(yè)步行街的完美結(jié)合、豐富的業(yè)態(tài)滿足了消費者一站式購物需求，構(gòu)成了舒適人性化的購物環(huán)境。工程效果圖工程現(xiàn)場圖示序號項目名稱單位指標(biāo)1用地規(guī)模m2260361-1園林綠化用地m220%1-2建筑物用地m2122161-3小區(qū)配套設(shè)施占地m22建筑規(guī)模m251750.312-1商業(yè)用房m251750.312-2住宅m23容積率

24綠地率

20%5建筑密度

50%6居住總套數(shù)套4797居住總?cè)藬?shù)人8人均綠化面積m2工程參數(shù)控制工程公司100%的股權(quán)股權(quán)控制抵押物充足還款來源充足全程監(jiān)控抵押率38.76%◆“中關(guān)村數(shù)碼廣場〞20000平方準(zhǔn)現(xiàn)房抵押〔價值，3.87億〕◆華貿(mào)控地100%股權(quán)質(zhì)押◆工程公司實際控制人承擔(dān)無限連帶責(zé)任“中關(guān)村數(shù)碼廣場〞20000平方米銷售房款約3.8億；◆“中關(guān)村數(shù)碼廣場〞年租金收入約0.4億；◆工程公司二期住宅，在投資期內(nèi)約實現(xiàn)銷售收入1.5億。合計：5.7億〔融資規(guī)模與工程產(chǎn)出之比26.32%〕派駐財務(wù)人員監(jiān)管基金的資金賬戶；派駐董事對工程公司重大事項享有一票否決權(quán)；派駐工程人員監(jiān)督工程進(jìn)度。風(fēng)控措施風(fēng)控措施基金控制工程公司100%的股權(quán)，抵押物強(qiáng)制執(zhí)行公證，處置便捷，降低投資風(fēng)險專責(zé)監(jiān)督工程開發(fā)進(jìn)度、質(zhì)量控制和本錢核算，確保開發(fā)過程符合工程公司利潤最大化的原那么資金調(diào)撥須經(jīng)基金委派的財務(wù)專員批準(zhǔn)向工程公司派駐董事，對工程運作的重大事項實行一票否決制董事席位

財務(wù)監(jiān)管

工程管理

處置便捷風(fēng)控措施抵押物充足：☆江陰市南匣商業(yè)步行街“中關(guān)村數(shù)碼廣場〞約2萬平方米商鋪準(zhǔn)現(xiàn)房抵押業(yè)價值：3.8億基金抵押率為不超過40%還款來源充分：◆“中關(guān)村數(shù)碼廣場〞約20000平方米銷售房款約3.8億；◆“中關(guān)村數(shù)碼廣場〞年租金收入約0.4億◆工程公司二期住宅，在投資期內(nèi)約實現(xiàn)銷售收入1.5億。投資規(guī)模與工程產(chǎn)出之比：17.54%風(fēng)控亮點工程公司介紹無錫華貿(mào)控地置業(yè)有限公司于2024年12月成立，注冊資本2000萬元人民幣，股東結(jié)構(gòu)為北京華貿(mào)控地投資有限公司控股95%，個人占5%。資質(zhì)較高，具備暫二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。公司無任何債務(wù)及糾紛，簡單干凈。華貿(mào)控地公司核心管理團(tuán)隊長期合作，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及管理工作10余年，有豐富的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗及先進(jìn)的管理理念，并擁有強(qiáng)大的商業(yè)資源和招商能力。早期在上海開發(fā)建設(shè)上海萬邦都市花園和萬邦地鐵廣場〔龍陽路地鐵口〕，工程總建面逾30萬平方米，開創(chuàng)了上海浦東高端住宅的典范。以及其他地區(qū)多個房地產(chǎn)及商業(yè)工程開發(fā)。無錫市華貿(mào)控地置業(yè)有限公司北京華貿(mào)控地投資有限公司方敘潤95%5%工程公司證照工程公司股東介紹北京華貿(mào)控地投資有限公司是全國性房產(chǎn)開發(fā)公司，于2024年11月16日在北京工商行政管理局注冊成立，是一家以商業(yè)工程開發(fā)和住宅地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的綜合性投資公司。為所有子公司控股方和工程出資人，為管理機(jī)構(gòu)，具體開發(fā)工作由工程所在地公司實施。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；工程投資與資產(chǎn)管理；投資咨詢、企業(yè)管理咨詢、信息咨詢；企業(yè)形象籌劃。北京華貿(mào)控地投資有限公司長春市“富豪花園〞北京“天子莊園〞上海萬邦都市花園和萬邦地鐵廣場江陰市“恒生時代廣場〞江陰“恒生府邸〞、宜興市商業(yè)綜合體“官林恒生時代廣場〞金壇市華茂中心等工程工程團(tuán)隊操作樓盤長春市“富豪花園〞北京“天子莊園〞上海萬邦都市花園江陰市“恒生時代廣場〞宜興市商業(yè)綜合體“官林恒生時代廣場〞華貿(mào)控地土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證華貿(mào)控地預(yù)售許可證投資優(yōu)勢基金管理團(tuán)隊具有地產(chǎn)投資及項目管理方面豐富經(jīng)驗和專業(yè)優(yōu)勢，對投資項目事前審核，并進(jìn)行充分的調(diào)查和評估掌握政策基金管理團(tuán)隊隨時了解和掌握國家關(guān)于金融基金與房地產(chǎn)方面的法律政策變化及市場走向，提出并實施具體的風(fēng)險控制措施項目跟投項目團(tuán)隊人員對基金決定投資的項目進(jìn)行跟蹤及監(jiān)管，合伙企業(yè)派一名監(jiān)事對項目工程全程監(jiān)管退出機(jī)制基金管理團(tuán)隊在選擇投資項目時，將對目標(biāo)項目未來順利退出的可能性和可行性進(jìn)行評估，基金存續(xù)期屆滿成功推出退出內(nèi)部控制完整的投資管理流程和嚴(yán)格的內(nèi)部控制措施全程監(jiān)控工程運作第37頁基金募集流程基金存續(xù)期屆滿，工程公司歸還基金的投資本金及支付投資收益，基金退出清算。基金募集繳款1.基金投資人在認(rèn)真閱讀?私募說明書?并簽署?上海五牛祥福投資中心〔有限合伙〕合伙協(xié)議?及?份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議?后，基金管理人有義務(wù)揭示基金運行風(fēng)險。2.基金投資人的劃款銀行賬戶應(yīng)當(dāng)與其收益分配賬戶一致。本基金指定的募集銀行賬戶戶名：無錫衡系投資企業(yè)〔有限合伙〕開戶行：中國交通銀行股份有限公司上海陸家嘴支行賬號：310066771018170165515

重要提示上海五牛股權(quán)投資基金管理有限公司承諾本招募說明書的內(nèi)容真實、準(zhǔn)確、完整。本招募說明書經(jīng)律師事務(wù)所審閱，但并不說明其對本募集基金的價值和收益作出實質(zhì)判斷或保證，也不說明參與上海五牛股權(quán)投資基金管理有限公司投資沒有風(fēng)險。投資有風(fēng)險，投資者認(rèn)購基金份額時應(yīng)認(rèn)真閱讀本文件?；鸸芾砣思盎鸸芾韴F(tuán)隊過往業(yè)績并不預(yù)示其未來表現(xiàn)