第七章收益法及其應(yīng)用

第七章收益法及其運(yùn)用本章主要內(nèi)容收益法的根本原理折現(xiàn)與資本化純收益與復(fù)原利率確實(shí)定收益復(fù)原法的運(yùn)用收益法的派生方法第一節(jié)收益法的根本原理每年凈賺400萬(wàn)元4000萬(wàn)元10%的年利率400萬(wàn)元純收益第一節(jié)收益法的根本原理收益法：運(yùn)用適當(dāng)?shù)膹?fù)原利率，將房地產(chǎn)的未來(lái)純收益額經(jīng)過(guò)折現(xiàn)計(jì)算進(jìn)展復(fù)原，從而確定房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)。第一節(jié)收益法的根本原理實(shí)際根據(jù)房地產(chǎn)的成效相對(duì)稀少性〔1〕成效價(jià)值論有效需求〔2〕地租實(shí)際土地價(jià)錢(qián)是土地地租的資本化收入。第一節(jié)收益法的根本原理運(yùn)用范圍〔1〕租賃房地產(chǎn)〔2〕營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)收益的可計(jì)量性：待估價(jià)房地產(chǎn)為來(lái)年純收益可以用貨幣計(jì)量?！?〕收益的可計(jì)量性〔2〕收益的延續(xù)性運(yùn)用條件〔3〕收益的穩(wěn)定性〔4〕復(fù)原利率的可確定性〔5〕風(fēng)險(xiǎn)的可衡量性第一節(jié)收益法的根本原理收益法的優(yōu)點(diǎn)〔1〕運(yùn)用范圍較廣〔2〕實(shí)際根據(jù)充分收益法的缺乏〔3〕符合購(gòu)買(mǎi)者的投資目的〔1〕純收益及復(fù)原利率確實(shí)定相當(dāng)困難〔2〕僅根據(jù)預(yù)期的純收益確定價(jià)錢(qián)，難免脫離實(shí)踐〔3〕適用范圍仍有一定的局限性第一節(jié)收益法的根本原理運(yùn)用中需留意的問(wèn)題〔1〕收益法中的收益是指預(yù)期的純收益〔2〕純收益是指正常的純收益〔3〕復(fù)原利率是指市場(chǎng)而又合理的復(fù)原利率收益法的估價(jià)步驟確定估價(jià)額計(jì)算待估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)計(jì)算復(fù)原利率確定年純收益第二節(jié)折現(xiàn)與資本化折現(xiàn)現(xiàn)值：指資金折算至基準(zhǔn)年的數(shù)值，也稱(chēng)折現(xiàn)值。折現(xiàn)：將時(shí)點(diǎn)處的資金時(shí)值折算為現(xiàn)值的過(guò)程。資金的時(shí)間價(jià)值指資金在周轉(zhuǎn)運(yùn)用過(guò)程中由于時(shí)間要素而構(gòu)成的不同價(jià)值，也就是指等量貨幣在不同的時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值。第二節(jié)折現(xiàn)與資本化資金的時(shí)間價(jià)值單利法〔靜態(tài)法〕：復(fù)利法〔動(dòng)態(tài)法〕：指資金在周轉(zhuǎn)運(yùn)用過(guò)程中由于時(shí)間要素而構(gòu)成的不同價(jià)值，也就是指等量貨幣在不同的時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值。第二節(jié)折現(xiàn)與資本化折現(xiàn)的實(shí)現(xiàn)方法1單利折現(xiàn)〔靜態(tài)折現(xiàn)〕：2復(fù)利折現(xiàn)〔動(dòng)態(tài)折現(xiàn)〕：復(fù)利現(xiàn)值，年金現(xiàn)值第二節(jié)折現(xiàn)與資本化現(xiàn)值的計(jì)算方法復(fù)利現(xiàn)值指未來(lái)一定量的資金的如今價(jià)值.第二節(jié)折現(xiàn)與資本化現(xiàn)值的計(jì)算方法年金現(xiàn)值年金：指在一定時(shí)期內(nèi)，間隔相等的時(shí)間收付相等的金額。年金現(xiàn)值：指在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，每年首付等額資金的現(xiàn)值之和。第三節(jié)純收益與復(fù)原利率確實(shí)定純收益確實(shí)定純收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)所產(chǎn)生的總收益在扣除有關(guān)總費(fèi)用后的余額，屬于房地產(chǎn)的客觀、繼續(xù)、穩(wěn)定的適當(dāng)收益。實(shí)踐純收益客觀純收益無(wú)限期純收益有限期純收益有形收益無(wú)形收益折舊前純收益折舊后純收益稅前純收益稅后純收益純收益的分類(lèi)第三節(jié)純收益與復(fù)原利率確實(shí)定純收益確實(shí)定純收益的計(jì)算根本公式：年純收益=年總收益—年總費(fèi)用詳細(xì)公式：租賃性房地產(chǎn)：年純收益=年租賃收入—年租賃費(fèi)用運(yùn)營(yíng)性房地產(chǎn)：年純收益=年運(yùn)營(yíng)收入—年租賃費(fèi)用第三節(jié)純收益與復(fù)原利率確實(shí)定計(jì)算租賃房地產(chǎn)純收益應(yīng)留意的問(wèn)題：簽署契約的時(shí)間1.租金的內(nèi)容2.租賃習(xí)慣的不同3.出租率的高低4.第三節(jié)純收益與復(fù)原利率確實(shí)定純收益確實(shí)定計(jì)算純收益應(yīng)留意的問(wèn)題作為房地產(chǎn)估價(jià)根據(jù)的純收益是由房地產(chǎn)產(chǎn)生的；純收益的客觀、繼續(xù)、穩(wěn)定，同樣適用于總收益和總費(fèi)用；對(duì)于非收益性自用房地產(chǎn)也可以經(jīng)過(guò)其它方法確定其純收益，繼而運(yùn)用收益法進(jìn)展估價(jià)；總費(fèi)用的扣除是純收益的關(guān)鍵。第三節(jié)純收益與復(fù)原利率確實(shí)定復(fù)原利率確實(shí)定復(fù)原利率是指將房地產(chǎn)的年純收益復(fù)原為價(jià)錢(qián)的利率。個(gè)別復(fù)原利率綜合復(fù)原利率復(fù)原利率的分類(lèi)土地復(fù)原利率建筑物復(fù)原利率房地合一評(píng)價(jià)時(shí)運(yùn)用的復(fù)原利率第三節(jié)純收益與復(fù)原利率確實(shí)定復(fù)原利率確實(shí)定關(guān)于確定復(fù)原利率的不同觀念以資金的社會(huì)平均利潤(rùn)作為復(fù)原利率1.以房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤(rùn)率作為復(fù)原利率2.以本質(zhì)利率作為復(fù)原利率3.確定復(fù)原利率時(shí)應(yīng)思索的要素個(gè)別性1.風(fēng)險(xiǎn)性2.第三節(jié)純收益與復(fù)原利率確實(shí)定本質(zhì)利率：是指以銀行1年期存款利率為根底，進(jìn)展物價(jià)指數(shù)調(diào)整后，再扣除已成所得稅后得到的利率。普通利率的組成：純粹的利息率，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼率，貨幣貶值率第三節(jié)純收益與復(fù)原利率確實(shí)定復(fù)原利率確實(shí)定實(shí)踐確定復(fù)原利率常用的方法市場(chǎng)法1.調(diào)整法2.估算法3.第三節(jié)純收益與復(fù)原利率確實(shí)定市場(chǎng)法1.是指以市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的復(fù)原利率為根底進(jìn)展計(jì)算，對(duì)實(shí)例的要求與市場(chǎng)比較法完全一樣。直接法：接搜集類(lèi)似房地產(chǎn)的復(fù)原利率，從而確定待估房地產(chǎn)的復(fù)原利率。間接法：先搜集類(lèi)似房地產(chǎn)的純收益和價(jià)錢(qián)，在運(yùn)用收益復(fù)原法計(jì)算其復(fù)原利率，然后確定待估房地產(chǎn)的復(fù)原利率。第三節(jié)純收益與復(fù)原利率確實(shí)定調(diào)整法2.估算法3.結(jié)合待估價(jià)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，對(duì)土地或建筑物的普通復(fù)原利率進(jìn)展適當(dāng)調(diào)整，從而確定所需復(fù)原利率。先列出各種投資風(fēng)險(xiǎn)程度及其投資風(fēng)險(xiǎn)率的大小，然后根據(jù)待估價(jià)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)等要素，估算出與此相順應(yīng)的投資收益率作為復(fù)原利率。第三節(jié)純收益與復(fù)原利率確實(shí)定復(fù)原利率確實(shí)定個(gè)別復(fù)原利率與綜合復(fù)原利率的換算前提：知建筑物和土地的價(jià)錢(qián)，及其中恣意兩個(gè)復(fù)原利率。〔1〕純收益為折舊后的收益時(shí)的換算〔2〕純收益為折舊前的收益時(shí)的換算第三節(jié)純收益與復(fù)原利率確實(shí)定復(fù)原利率確實(shí)定個(gè)別復(fù)原利率與綜合復(fù)原利率的換算〔1〕純收益為折舊后的收益時(shí)的換算第三節(jié)純收益與復(fù)原利率確實(shí)定復(fù)原利率確實(shí)定個(gè)別復(fù)原利率與綜合復(fù)原利率的換算〔2〕純收益為折舊后的收益時(shí)的換算第三節(jié)純收益與復(fù)原利率確實(shí)定7-7例根據(jù)市場(chǎng)法可知某房地產(chǎn)中土地與建筑物價(jià)錢(qián)的構(gòu)成比例為4:6，假設(shè)土地和建筑物的復(fù)原利率分別為10%和12%，那么該房地產(chǎn)的綜合復(fù)原利率為_(kāi)____________,假設(shè)建筑物的折舊率為2.5%，那么該房地產(chǎn)的綜合復(fù)原利率為_(kāi)____________.第四節(jié)收益復(fù)原法的運(yùn)用收益復(fù)原法的公式〔一〕年收益為一定值，即各年不變時(shí)〔二〕年純收益呈規(guī)那么性變化時(shí)的復(fù)原有限期年純收益的復(fù)原永久性年純收益的復(fù)原折舊后年純收益的復(fù)原折舊前年純收益的復(fù)原按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的純收益的復(fù)原〔永久性，有限期〕按等比級(jí)數(shù)遞增或遞減的純收益的復(fù)原〔永久性，有限期〕〔三〕純收益及復(fù)原利率各年變化時(shí)有限期年純收益的復(fù)原〔一〕年收益為一定值，即各年不變時(shí)可視為年金，那么有：留意年限確實(shí)定：建筑物年限<土地運(yùn)用年限：以建筑物年限為準(zhǔn)，思索土地殘值建筑物年限>土地運(yùn)用年限：以土地運(yùn)用年限為準(zhǔn)，思索建筑物殘值有限期年純收益的復(fù)原〔一〕年收益為一定值，即各年不變時(shí)思索年限和殘值：永久性年純收益的復(fù)原〔一〕年收益為一定值，即各年不變時(shí)即純收益為年金，那么有：當(dāng)收益為永久性時(shí)，n趨近于無(wú)窮大折舊后年純收益的復(fù)原〔一〕年收益為一定值，即各年不變時(shí)當(dāng)收益為永久性時(shí)當(dāng)收益為有限期時(shí)折舊前年純收益的復(fù)原〔一〕年收益為一定值，即各年不變時(shí)當(dāng)收益為永久性時(shí)當(dāng)收益為有限期時(shí)按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的純收益的復(fù)原〔二〕年收益呈現(xiàn)規(guī)那么變化時(shí)的復(fù)原當(dāng)收益為永久性時(shí)當(dāng)收益為有限期時(shí)，各年遞增時(shí)：當(dāng)收益為有限期時(shí)，各年遞減時(shí)：按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的純收益的復(fù)原各年純收益：房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)：按等比級(jí)數(shù)遞增或遞減的純收益的復(fù)原〔二〕年收益呈現(xiàn)規(guī)那么變化時(shí)的復(fù)原當(dāng)收益為永久性時(shí)當(dāng)收益為有限期時(shí)，各年遞增時(shí)：當(dāng)收益為有限期時(shí)，各年遞減時(shí)：收益復(fù)原法根本公式收益法的普通公式a1a2a3……atat+1……an0123……tt＋1……n收益復(fù)原法根本公式收益法的普通公式a1a2a3……atat+1……an0123……tt＋1……n——有限期公式——無(wú)限期公式當(dāng)年收益不變時(shí)：收益復(fù)原法根本公式——有限期——無(wú)限期0123……naa+ba+2b……a+(n-1)bai=a+(i-1)b當(dāng)年收益按等差級(jí)數(shù)變化時(shí)：收益復(fù)原法根本公式當(dāng)年收益按等比級(jí)數(shù)變化時(shí)：——有限期公式n=∞——無(wú)限期公式r=q有限期0123……naa(1+q)a(1+q)2……a(1+q)n-1ai=a(1+q)i-1第五節(jié)收益法的派生方法剩余法收益倍數(shù)法收益法的派生方法購(gòu)買(mǎi)年法收益分析法第五節(jié)收益法的派生方法—剩余法剩余法根據(jù)房地一體的純收益總額單獨(dú)求取土地或建筑物價(jià)錢(qián)的一種方法。第五節(jié)收益法的派生方法—剩余法〔1〕求取土地〔或建筑物〕的價(jià)錢(qián)；〔2〕計(jì)算歸屬于土地〔或建筑物〕的純收益；〔3〕計(jì)算歸屬于建筑物〔或土地〕的純收益；〔4〕求取建筑物〔或土地〕的價(jià)錢(qián)。步驟土地剩余法建筑物剩余法第五節(jié)收益法的派生方法—剩余法對(duì)土地的剩余收益進(jìn)展資本化，據(jù)以確定土地價(jià)錢(qián)的一種方法?！?〕求取建筑物的價(jià)錢(qián)；〔2〕計(jì)算歸屬于建筑物的純收益；〔3〕計(jì)算歸屬于土地的純收益；〔4〕求取土地的價(jià)錢(qián)。步驟土地剩余法第五節(jié)收益法的派生方法-剩余法例7-17在一幅3000㎡的土地上建成建筑面積為2000㎡的房屋，根據(jù)本錢(qián)法，建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)錢(qián)為2000×1200=240萬(wàn)元，該建筑物尚可運(yùn)用20年，建筑物的復(fù)原利率為12%，土地的復(fù)原利率為10%。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金規(guī)范出租，運(yùn)用面積為建筑面積的60%，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)為72萬(wàn)元。根據(jù)土地剩余法確定土地的價(jià)錢(qián)。第五節(jié)收益法的派生方法〔1〕求取建筑物的價(jià)錢(qián)；〔2〕計(jì)算歸屬于建筑物的純收益；〔3〕計(jì)算歸屬于土地的純收益；〔4〕求取土地的價(jià)錢(qián)。第五節(jié)收益法的派生方法—剩余法對(duì)建筑物的剩余收益進(jìn)展資本化，據(jù)以確定建筑物價(jià)錢(qián)的一種方法?！?〕求取土地的價(jià)錢(qián)；〔2〕計(jì)算歸屬于土地的純收益；〔3〕計(jì)算歸屬于建筑物的純收益；〔4〕求取建筑物的價(jià)錢(qián)。步驟建筑物剩余法第五節(jié)收益法的派生方法-剩余法例7-18在一幅3000㎡的土地上建成建筑面積為2000㎡的房屋，根據(jù)市場(chǎng)法估價(jià)，該幅土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)錢(qián)為3000㎡×1150元/㎡=345萬(wàn)元。土地的復(fù)原利率為10%，建筑物的復(fù)原利率為12%，建筑物尚可運(yùn)用20年。假定該房地產(chǎn)用于出租，每月每平方米運(yùn)用面積的租金規(guī)范為100元，運(yùn)用面積系數(shù)為60%，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)為72萬(wàn)元。運(yùn)用建筑物剩余法確定建筑物的價(jià)錢(qián)。第五節(jié)收益法的派生方法〔1〕求取土地的價(jià)錢(qián)；〔2〕計(jì)算歸屬于土地的純收益；〔3〕計(jì)算歸屬于建筑物的純收益；〔4〕求取土地的價(jià)錢(qián)。第五節(jié)收益法的派生方法—收益倍數(shù)法按照房地產(chǎn)總收益的一定倍數(shù)來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)錢(qián)。收益倍數(shù)法適用范圍：地價(jià)補(bǔ)償，農(nóng)地價(jià)錢(qián)農(nóng)地價(jià)錢(qián)是農(nóng)地收益或假設(shè)干年農(nóng)地收益平均值的假設(shè)干倍，這個(gè)倍數(shù)普通由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議，或由政府根據(jù)市場(chǎng)實(shí)踐成交情況確定。第五節(jié)收益法的派生方法—購(gòu)買(mǎi)年法按照房地產(chǎn)的純收益和一定購(gòu)買(mǎi)年數(shù)，確定房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)的一種估價(jià)方法。購(gòu)買(mǎi)年法年純收益不變、且為永久性時(shí)：年純收益不變、且為有限期時(shí)：第五節(jié)收益法的派生方法-購(gòu)買(mǎi)年法例7-19一幅土地用于出租，每年可產(chǎn)生純收益為20萬(wàn)元，假設(shè)土地復(fù)原利率為10%，利用購(gòu)買(mǎi)年法求土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)錢(qián)。例7-20某房地產(chǎn)用于出租，在20年內(nèi)每年可產(chǎn)生純收益40萬(wàn)元，綜合復(fù)原利率為12%，試求該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)錢(qián)。第五節(jié)收益法的派生方法-購(gòu)買(mǎi)年法分析購(gòu)買(mǎi)年法的本質(zhì)依然是純收益的復(fù)原；例7-21一幅土地用以出租，每年的純收益是20萬(wàn)元，出讓期為50年，土地復(fù)原利率為8%，試計(jì)算該幅土地的出讓價(jià)錢(qián)。購(gòu)買(mǎi)年法的計(jì)算，隨純收益的不同而不同；購(gòu)買(mǎi)年法在我國(guó)土地出讓金或轉(zhuǎn)讓價(jià)錢(qián)確實(shí)定方面有一定的現(xiàn)實(shí)意義。第五節(jié)收益法的派生方法—收益分析法根據(jù)待估價(jià)房地產(chǎn)在一定時(shí)間內(nèi)能夠產(chǎn)生的期望純收益〔折舊后純收益〕以及有關(guān)的租賃費(fèi)用，從而確定待估價(jià)房地產(chǎn)租金