宅基地使用權(quán)的法律問(wèn)題初探

宅基地使用權(quán)的法律問(wèn)題初探

農(nóng)田主要指農(nóng)村村民生活和使用的庭院。農(nóng)村村民可以通過(guò)申請(qǐng)獲得住宅用地，并依法獲得土地所有權(quán)。近年來(lái)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)有了很大發(fā)展,住房熱也隨之興起,大量的土地被占用,由此引發(fā)了大量的問(wèn)題,現(xiàn)就宅基地方面有關(guān)問(wèn)題做一下初步探討。1宅基地使用權(quán)長(zhǎng)期依附于村民案例1:甲與乙的父親付某(已去世)是兄弟,甲與乙是叔侄關(guān)系。爭(zhēng)議土地是一處老宅基地,甲與乙的父親曾共同在該宅基地上居住。1984年甲經(jīng)申請(qǐng)另外取得一處新宅基地,并依法獲得集體土地使用證,新宅建成后甲便居住在新宅,甲取得新宅基地后,當(dāng)?shù)卣桶牙险卮_權(quán)給乙的父親付某,付某于1993年去世,此前該宅基地一直由乙與父親共同居住,1994年經(jīng)乙申請(qǐng),當(dāng)?shù)乜h政府為其發(fā)了新的集體土地使用證。甲認(rèn)為乙無(wú)權(quán)取得該宅基地,向市人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議,市人民政府于2003年12月作出行政復(fù)議決定,維持縣人民政府給乙頒發(fā)的宅基地使用證。對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定主要有《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》以及《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》等法律法規(guī)及國(guó)務(wù)院或國(guó)土資源部下發(fā)的一些政策性文件,宅基地使用權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。它是經(jīng)依法審批后由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅和其他附屬設(shè)施的,沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán),因?yàn)檎厥褂脵?quán)帶有社會(huì)福利性質(zhì),取得時(shí)基本是無(wú)償?shù)?因此,宅基地使用權(quán)人的權(quán)利就相對(duì)受限,沒(méi)有收益和處分的權(quán)利?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定,“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核,由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！钡段餀?quán)法》第一百五十四條規(guī)定:“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的,宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民,應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。”由此,再看上述案件。本案中甲已于1984年另外申請(qǐng)了宅基地,并且已被頒發(fā)了集體土地宅基地使用證,隨后當(dāng)?shù)乜h人民政府將其與付某共同居住過(guò)的宅基地確權(quán)給付某,后又根據(jù)乙的申請(qǐng),將該宅基地確權(quán)給乙,該宅基地權(quán)屬清楚,甲無(wú)權(quán)再主張這塊宅基地的使用權(quán)。案例2:村民張某因經(jīng)商搬至縣城居住,并將村里的住房轉(zhuǎn)賣給同村居民李某。這種行為是否合法?如果買方是城鎮(zhèn)戶口,買賣行為是否合法?目前我國(guó)對(duì)在國(guó)有土地上建造的房屋的轉(zhuǎn)讓有相應(yīng)的詳細(xì)規(guī)定,對(duì)在農(nóng)民集體土地上建造的房屋的轉(zhuǎn)讓只有原則性的規(guī)定。據(jù)上述,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！秶?guó)土資源部印發(fā)<關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)>的通知》第二條第五項(xiàng)再次明確規(guī)定,嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)條件。堅(jiān)決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定。對(duì)農(nóng)村村民之間買賣房子,法律沒(méi)有禁止性規(guī)定,張某的房屋坐落在本村集體土地上,房子轉(zhuǎn)讓給李某,因李某是本村村民,也有權(quán)使用本村的集體土地,應(yīng)當(dāng)是合法的,根據(jù)地隨房走的原則,可以為其辦理集體土地使用權(quán)變更手續(xù),但是張某房子賣掉后,無(wú)論是他,還是他的家屬都無(wú)權(quán)以無(wú)房為名申請(qǐng)宅基地,如果申請(qǐng)國(guó)土資源管理部門也不會(huì)受理或批準(zhǔn);而李某買了張某的房子后,如果超過(guò)規(guī)定的面積,也不得再申請(qǐng)宅基地。如果張某將房子賣給城鎮(zhèn)戶口的人是否可以呢?答案是不可以?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第十條規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。第六十三條規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。所以,村民無(wú)權(quán)使用其他村的土地,農(nóng)村村民房子不能賣給其他村的村民,更不能賣給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員。最近這幾年國(guó)家也三令五申非集體經(jīng)濟(jì)組織成員(城鎮(zhèn)居民)不得到集體經(jīng)濟(jì)組織中買房置地,像這種情況國(guó)家一律不予辦理土地房產(chǎn)手續(xù)。2對(duì)宅基地的批準(zhǔn)村民陳某與其妻邵某生有一兒一女,現(xiàn)有住房4間,占地面積140m2,已達(dá)到當(dāng)?shù)卣氐淖罡邩?biāo)準(zhǔn)。2004年夫妻倆離婚,子女由陳某撫養(yǎng),房產(chǎn)全部由邵某所有。2005年,陳某以沒(méi)有住房為由向村委會(huì)及當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)審批宅基地。像他這種情況能否再批準(zhǔn)使用村集體宅基地呢?《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地,其宅基地面積不得超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)。還規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住宅后,再申請(qǐng)宅基地的,不再批準(zhǔn)。根據(jù)這個(gè)原則,陳某離婚后攜兒女能否再申請(qǐng)宅基地還得看《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定。最高人民法院所發(fā)的《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》(以下稱《意見(jiàn)》)第八條規(guī)定,夫妻共同財(cái)產(chǎn),原則上應(yīng)均等分割;第十三條規(guī)定,分得房屋的一方對(duì)另一方應(yīng)給予相當(dāng)于該房屋一半價(jià)值的補(bǔ)償。根據(jù)上述原則,陳某與妻子離婚時(shí)協(xié)議分割房屋的行為,應(yīng)當(dāng)視為陳某將依法屬于自己的兩間房屋轉(zhuǎn)讓給了原配偶。那么,根據(jù)農(nóng)村村民出租、出讓住宅后,再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)之原則,在陳某未再婚組成家庭前,是不能批準(zhǔn)陳某對(duì)宅基地的再申請(qǐng)的。陳某以攜兒女無(wú)房居住為由的宅基地申請(qǐng)是不成立的。3宅基地不得作抵押張某是某村村民,因女兒患病,急需錢用,打算以現(xiàn)居住的房屋為抵押向信用社借款8000元,但信用社以抵押無(wú)效拒絕了張某的申請(qǐng),那么農(nóng)村村民的住宅能否抵押?若不能,又是為什么呢?住宅是農(nóng)民生活的必需品和賴以生存之所在,“房地統(tǒng)一”的原則使得住宅是依附在相應(yīng)的土地——宅基地上的?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定的一戶只能有一處宅基地及農(nóng)村村民出讓、出租宅基地后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn),是基于我國(guó)人多地少的現(xiàn)狀,在保證每戶居民擁有生產(chǎn)、生活所需的同時(shí),又禁止村民一戶多宅,防止浪費(fèi)土地現(xiàn)象的發(fā)生。正因如此,《擔(dān)保法》第六十二條明確規(guī)定宅基地不得作抵押。既然宅基地不得作抵押,宅基地上的附著物--住宅自然不得作抵押。如果允許對(duì)宅基地設(shè)定抵押,一旦債務(wù)到期,抵押權(quán)人因未受到清償而要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),取得宅基地及其相應(yīng)的住宅的變價(jià)款或使用權(quán),就會(huì)出現(xiàn)負(fù)債的村民失去住所的嚴(yán)重情況,影響社會(huì)的穩(wěn)定。所以我國(guó)法律規(guī)定,農(nóng)村村民的住宅不得抵押。4應(yīng)堅(jiān)決服從全局現(xiàn)在農(nóng)村村民在宅基地使用中出現(xiàn)多占、超占現(xiàn)象,能否實(shí)行有償使用呢?有沒(méi)有法律依據(jù)?原國(guó)家土地局《關(guān)于認(rèn)真貫徹全國(guó)減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)工作電話會(huì)議精神的通知》(以下稱《通知》)指出,黨中央、國(guó)務(wù)院在電視電話會(huì)議上明確宣布取消農(nóng)村宅基地有償使用費(fèi)、農(nóng)村宅基地超占費(fèi)和土地登記費(fèi)等?！锻ㄖ芬蟀褱p輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)工作當(dāng)作一項(xiàng)政治任務(wù)來(lái)完成,做到小局服從大局?！锻ㄖ返谒狞c(diǎn)指出,對(duì)未批先占、少批多占等非法占用土地的問(wèn)題,無(wú)論什么時(shí)間發(fā)生,無(wú)論發(fā)生在哪里,都要堅(jiān)決依照《土地管理法》的規(guī)定進(jìn)行處理,該罰的罰,該收的收,切實(shí)防止亂占濫用土地。《土地管理法》第七十七條之第二款明確規(guī)定,農(nóng)村村民建住宅超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),多占的土地以非法占用土地論處。非法占地的處理是符合規(guī)劃的,由政府予以沒(méi)收;不符合規(guī)劃的,拆除。多占的宅基地不用交超占使用費(fèi),或者沒(méi)收或者拆除。農(nóng)村村民擁有的宅基地面積超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,都要這么處理嗎?這里邊有一個(gè)例外,由于歷史原因或通過(guò)繼承房產(chǎn),使得宅基地的面積超過(guò)了規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。依照《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第五十一條規(guī)定,按照該規(guī)定第四十五條至四十九條的規(guī)定確定農(nóng)村村民宅基地集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),其面積超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí),按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán),其超過(guò)部分退還集體。5我同意魏某辦理互換宅基地馮某的宅基地與魏某的宅基地相鄰,兩塊宅基地的寬度均為8m,長(zhǎng)為16m,面積為128m2。兩人均于1996年2月12日取得土地使用權(quán)證書。1996年5月6日,馮某與魏某協(xié)商簽訂一份《宅基地調(diào)換位置協(xié)議書》,該協(xié)議書約定:馮某與魏某雙方互換調(diào)整宅基地位置,雙方所持的土地使用證書的土地尺寸不變,協(xié)議簽訂后的任何一方不得后悔,否則負(fù)全部經(jīng)濟(jì)責(zé)任。2001年8月18日,馮某在尚未辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)時(shí),便在魏某的宅基地上建起建筑面積576m2的樓房。2002年4月27日,魏某以雙方換地尚未辦理正式過(guò)戶手續(xù),馮某侵占其宅基地為由向法院提起訴訟,要求馮某退出侵占的128m2宅基地,恢復(fù)原狀。在庭審中魏某變更訴訟請(qǐng)求,要求馮某賠償其購(gòu)地款15萬(wàn)元及其利息。對(duì)本案的處理,有以下3種意見(jiàn):第一種意見(jiàn)認(rèn)為,應(yīng)判決馮某與魏某簽訂的互換宅基地協(xié)議書無(wú)效,馮某向魏某賠償購(gòu)地款15萬(wàn)元及利息。第二種意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)判決馮某與魏某簽訂的互換宅基地協(xié)議有效,駁回魏某的訴訟請(qǐng)求,并責(zé)令馮某與魏某補(bǔ)辦宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)。第三種意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)該中止審理,先向當(dāng)?shù)赝恋匦姓^(qū)管部門提出司法建議,由土地行政主管部門做出決定,責(zé)令馮某與魏某限期補(bǔ)辦宅基地權(quán)屬變更登記之后,由魏某撤訴。如果魏某未在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)辦宅基地權(quán)屬變更登記,其宅基地權(quán)利將不受法律保護(hù),屆時(shí)再恢復(fù)本案審理,并依據(jù)土地行政主管部門所做出的決定書,判決馮某與魏某的換地協(xié)議有效,駁回魏某的訴訟請(qǐng)求。同意第三種意見(jiàn),評(píng)析如下:首先,從我國(guó)土地管理的規(guī)定分析,我國(guó)《土地管理法》第十二條規(guī)定,依法改變土地權(quán)屬的,應(yīng)當(dāng)辦理變更登記手續(xù),第八十二條規(guī)定,不辦理土地變更登記的,由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令其限期辦理?？梢?jiàn),土地所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移不經(jīng)變更登記,不具有法律效力,即不僅不能以其權(quán)利變更對(duì)抗第三人,而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的后果。而作為土地監(jiān)督、檢查、處理土地違法案件的土地行政主管部門,發(fā)現(xiàn)有關(guān)權(quán)利人未經(jīng)依法辦理土地權(quán)屬變更登記,或者接到有關(guān)單位或個(gè)人的檢舉、申訴的,應(yīng)當(dāng)查明事實(shí)。如果事實(shí)清楚,證據(jù)充分,土地行政主管部門就會(huì)做出限期辦理變更登記的決定,當(dāng)事人在接到責(zé)令限期辦理的決定書后,應(yīng)當(dāng)在該決定書限定的期限內(nèi)辦理變更登記,同時(shí)還可以申請(qǐng)行政復(fù)議或者向有關(guān)法院起訴。如果當(dāng)事人不按土地行政主管部門的決定辦理土地權(quán)屬變更登記,其原有的宅基地權(quán)利將不受法律保護(hù)。本案中馮某與魏某簽訂協(xié)議互換宅基地后,馮某已在魏某原來(lái)的宅基地上建起樓房,雙方的換地事實(shí)清楚,現(xiàn)魏某反悔,以未辦理變更登記為由要求馮某退出該宅基地,恢復(fù)原狀,或要求馮某賠償其購(gòu)地款,于法不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。其?從《合同法》的規(guī)定來(lái)看,本案中馮某與魏某均具有獨(dú)立支配處置其宅基地的權(quán)利,既然雙方已經(jīng)簽訂了協(xié)議,且已將各自的宅基地交給對(duì)方,馮某也已在魏某的宅基地上建起了樓房,不存在其他過(guò)錯(cuò),只要雙方到