物業(yè)公司環(huán)保節(jié)能措施

./第十五章節(jié)能降耗管理第一節(jié)建立節(jié)能降耗管理體系在全球經(jīng)濟走弱的形勢下,各種能源價格日益上漲、物業(yè)服務費不斷下調(diào)的現(xiàn)狀下,物業(yè)公司的利潤空間已經(jīng)非常小了。在這種情況下,怎樣才能保存并擴大物業(yè)公司的生存空間呢。開展節(jié)能降耗,構建低碳物業(yè)無疑是一個非常重要的途徑。一、建立健全能源管理機構為了落實節(jié)能降耗工作,必須有相對穩(wěn)定的節(jié)能管理班子,管理和監(jiān)督小區(qū)能源的合理使用,制定節(jié)能計劃,實施節(jié)能措施,并進行節(jié)能技術培訓。企業(yè)能源管理機構應以企業(yè)領導掛帥,由各級職能部門人員組成節(jié)能降耗領導小組。二、實行節(jié)能降耗目標管理〔一建立節(jié)能降耗標準和目標物業(yè)公司進行節(jié)能降耗首先要著手制定各項節(jié)能降耗標準。1．節(jié)能降耗標準和目標要解決的問題節(jié)能降耗標準和目標要解決以下問題：〔1使用某一項節(jié)約技術或措施到底能夠節(jié)約多少水電氣？〔2使用什么測量儀器？〔3用什么測量方式？〔4用什么樣的計算模型進行節(jié)能效益計算？〔5如何測量？〔6如何計算節(jié)能效果？對這類問題必須建立相應的企業(yè)標準。2．制定節(jié)能降耗標準和目標的依據(jù)制定節(jié)能降耗標準和目標的依據(jù)是：〔1要參照《綜合能耗計算通則》、《企業(yè)能耗平衡通則》、《評價企業(yè)合理用電技術導則》、《節(jié)電措施經(jīng)濟效益計算方法評價方法》、《風機監(jiān)測標準》和《水泵監(jiān)測標準》等國家和地方的標準。〔2要橫向按本行業(yè)中先進物業(yè)公司同性質(zhì)的物業(yè)項目為參照,縱向按照本企業(yè)上年同期水平實際消耗水平為依據(jù),核算合理的技術改造節(jié)約額度,確立年度節(jié)能降耗的各項定額目標。3．節(jié)能降耗標準和目標建立的要求〔1對涉及能源消耗的項目要建立定額手冊,按月核減定額目標?！?在各項目的節(jié)能降耗標準和定額目標制定后,企業(yè)還要定期動態(tài)地調(diào)整定額,使之不斷適應本企業(yè)的需要。節(jié)能降耗目標的制定不能保守,也不能冒進。目標太高達不到,既浪費了人力、財力,又挫傷了員工的積極性,還有可能使企業(yè)錯失生存發(fā)展的機遇；目標太低,起不到為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益和社會效益的作用,沒有實施價值?！捕?jié)能降耗目標分解企業(yè)制定節(jié)能目標后,要將節(jié)能降耗定額目標按月、按專業(yè)分解落實。要層層分解到基層,與經(jīng)濟效益掛鉤,使全體員工完成自身的節(jié)能降耗分目標,從而完成企業(yè)的整體節(jié)能目標。〔三對節(jié)能降耗目標的實施過程進行控制為保證企業(yè)節(jié)能降耗目標的實現(xiàn),需要對節(jié)能降耗目標的實施過程進行控制。1．做好能源消耗的原始記錄、建立能耗臺賬〔1企業(yè)各個部門應認真做好能源消耗的原始記錄、建立能耗臺賬,并按規(guī)定向企業(yè)報送能耗定額考核情況。〔2用能部門在考核期內(nèi)發(fā)生超定額消耗能源的應認真分析超耗原因,并按規(guī)定向企業(yè)報送定額消耗能源分析報告,制定整改措施,以利節(jié)能降耗。2．進行嚴謹?shù)呢攧杖粘：怂闫髽I(yè)要進行嚴謹?shù)呢攧杖粘：怂恪２捎冒茨繕祟A算與實際支出情況進行對比分析的方法,對能源消耗支出進行分析、找出差異、尋求解決的辦法。3．執(zhí)行節(jié)能降耗考核與評價制度還要嚴格執(zhí)行節(jié)能降耗考核與評價制度,以便按照成本分析結果實施獎懲。通過嚴格的考核,必然能調(diào)動各部門對節(jié)能降耗的高度重視。但在具體實施過程中應注意到,物業(yè)公司屬于服務行業(yè),提供給業(yè)主的產(chǎn)品就是服務。因此,在完成節(jié)能降耗目標的過程中,不能以犧牲服務質(zhì)量為代價。對于在各種不同的情況下,應怎樣進行節(jié)能改造才能不降低服務質(zhì)量,物業(yè)管理公司一定要建立相應的制度和標準。三、建立激勵機制物業(yè)公司降耗屬于典型的全員活動,真正能夠依靠的力量是在一線工作的部門經(jīng)理、領班和員工。因此,物業(yè)公司對節(jié)能降耗方面的管理主要是對員工的管理。而對員工管理的實質(zhì)就是如何提高員工的節(jié)能意識,如何使員工在進行節(jié)能降耗活動中始終保持旺盛的士氣、高昂的熱情,為企業(yè)的節(jié)能降耗目標而努力,這就是激勵問題。激勵方式有許多,例如金錢激勵、目標激勵、關心激勵、參與激勵、工作激勵、賞識激勵和懲罰激勵等。四、組織節(jié)能降耗培訓由于許多物業(yè)公司以較低薪金雇傭的操作人員沒有經(jīng)過設備運行管理及節(jié)能降耗方面的系統(tǒng)學習,只掌握了系統(tǒng)中單個設備的運行方式,對整個系統(tǒng)的工作原理不甚了解,在遇有情況變化時很難做出及時科學的處理。因此,企業(yè)應當把員工節(jié)能降耗培訓列入企業(yè)人力資源管理的一項重要內(nèi)容。培訓的內(nèi)容要根據(jù)具體情況而定,一般有下列幾個方面：1.國家的能源法律、政策、指令、標準和規(guī)定等內(nèi)容的培訓；2.能源技術管理基礎知識的培訓。如用電、用水、用煤、用油、用熱、用氣等節(jié)能技術管理的培訓；3.能源技術管理的方法和手段的培訓。如能源的計量與測試、能源消費的統(tǒng)計分析、微機在能源管理上的應用、能耗計算方法與分析以及能耗定額制度等；4.能源經(jīng)濟分析基礎的培訓。如能源消費經(jīng)濟活動效果的計算和分析,節(jié)能工程投資經(jīng)濟效果的計算和評價等。企業(yè)要根據(jù)培訓的對象、需要的時間來確定培訓方式,比如,采用專題報告會、節(jié)能系列講座、交流研討會等方式。五、建立業(yè)主參與機制,鼓勵業(yè)主參與物業(yè)節(jié)能降耗的工作是社會活動,涉及到各家各戶。對企業(yè)、業(yè)主、社會來說,節(jié)能降耗是一項"多贏"事業(yè)。因此,不僅要激勵員工參與,還要鼓勵廣大業(yè)主、用戶積極參與。物業(yè)公司的員工和廣大業(yè)主、用戶相互結合,互補互動,正確決策,就可以真正實現(xiàn)物業(yè)節(jié)能降耗。業(yè)主參與節(jié)能降耗包括自用物業(yè)和公用物業(yè)兩個方面。物業(yè)公司一方面要在小區(qū)內(nèi)開展節(jié)能宣傳教育,加大可持續(xù)發(fā)展、綠色消費、綠色文明等新理念的灌輸力度,提高業(yè)主、用戶節(jié)能降耗的意識和在日常生活中節(jié)能降耗的主動性和積極性；另一方面,要維護業(yè)主對物業(yè)共用部分節(jié)能降耗的知情權、參與權和監(jiān)督權,建立相關制度,使業(yè)主參與真正落到實處。第二節(jié)節(jié)能降耗的四大措施一、行為節(jié)能行為節(jié)能,就是人為的節(jié)能。物業(yè)公司要注重對員工的能源節(jié)約意識的培養(yǎng),可在不同的場合、通過不同的途徑對能源節(jié)約的意義進行宣傳,使節(jié)能成為每位物業(yè)管理服務人員的自覺行動。讓每一個員工都認識到：節(jié)能是每位物業(yè)管理服務人員的義務,節(jié)能也要靠全體物業(yè)管理服務人員的主動參與和相互配合。物業(yè)項目的節(jié)能工作不僅僅是某幾個領導的事,也不僅僅是某個部門的事,而是物業(yè)項目全體物業(yè)管理服務人員的共同責任。凡是遇到浪費能源的事,物業(yè)管理服務人員都有責任加以制止和糾正；凡是遇到節(jié)約能源的事,物業(yè)管理服務人員都應當積極去做。要營造一個人人關心節(jié)能、人人參與節(jié)能的工作氛圍和環(huán)境。二、設計節(jié)能設計節(jié)能,就是在開發(fā)商樓房設計和建造初期,物業(yè)公司就要介入,為設計單位和開發(fā)企業(yè)提供建設性的意見,使其所開發(fā)的樓盤項目向著節(jié)能環(huán)保的方向去設計和建造。這樣不僅能使建筑逐漸實現(xiàn)節(jié)能,而且對后期的物業(yè)管理也是一個很好的鋪墊。盡早介入是做好物業(yè)項目節(jié)能工作的有效措施。對物業(yè)公司而言,物業(yè)項目的節(jié)能工作絕不能等到物業(yè)項目接管后才開始運作,而應當盡早介入到物業(yè)項目的工程設計和工程施工中。要做好物業(yè)項目的節(jié)能工作,首先要做到物業(yè)項目這個產(chǎn)品是節(jié)能的,也就是說這個物業(yè)項目所選用的設備全是節(jié)能設備、所用的材料都是節(jié)能材料,它的電氣線路、各種管道、設備的選型、設備的數(shù)量等各個方面都要考慮節(jié)能的需要,體現(xiàn)節(jié)能的思想。物業(yè)管理人員比工程設計人員、工程施工人員、工程管理人員更為了解和掌握各種物業(yè)設備設施的耗能情況,具有比較豐富的節(jié)能經(jīng)驗和節(jié)能體會。物業(yè)管理的盡早介入,就是要把這些經(jīng)驗和體會通過業(yè)主或建設單位運用到物業(yè)項目的工程設計和工程施工中,用以彌補設計和施工的缺陷,從而使物業(yè)項目這個產(chǎn)品能夠更加節(jié)能,為做好物業(yè)項目的節(jié)能工作打下基礎。四、技術節(jié)能技術節(jié)能是做好物業(yè)項目節(jié)能工作的有效方法?！惨皇裁词羌夹g節(jié)能技術節(jié)能包括兩層含義：〔1運用專業(yè)節(jié)能產(chǎn)品,從而達到降低能耗的目的。〔2運用技術方法達到降低能耗的目的。技術節(jié)能是做好物業(yè)項目節(jié)能工作的重要方法?！捕夹g節(jié)能的具體措施物業(yè)項目可以分成兩類:一類是新建物業(yè)項目,一類是已經(jīng)投入使用的物業(yè)項目。無論是新建物業(yè)項目還是已經(jīng)投入使用的物業(yè)項目,待物業(yè)管理能夠介入時,物業(yè)項目的工程建設均已基本結束或者已經(jīng)完全結束,這時再想通過改變設計而達到節(jié)能目的,已經(jīng)為時已晚,但是物業(yè)公司可以做好以下工作：〔1根據(jù)自身的節(jié)能經(jīng)驗、體會和財務承受能力,運用技術方法,對物業(yè)項目的設備設施進行節(jié)能改造,從而降低物業(yè)項目的能耗?！?調(diào)整有關設備的運行參數(shù),降低物業(yè)項目的能耗?！?建議業(yè)主或物業(yè)經(jīng)營人投入一定資金,加裝專業(yè)節(jié)能設備、淘汰高耗能設備而代之以新型節(jié)能設備?！?使用節(jié)能產(chǎn)品。技術節(jié)能的方法很多,關鍵是我們要善于去學、善于去想、善于去做。五、改造節(jié)能改造節(jié)能,就是對現(xiàn)有設備進行技術改造和更新,使其實現(xiàn)最佳節(jié)能效果的一種節(jié)能行為。這方面的改造內(nèi)容比較多,目前就我們管理的項目來說,高能耗的設備、設計不合理等現(xiàn)象還是普遍存在的。諸如制冷機組選配過大、水泵的流量和揚程不匹配,以及樓體圍護結構、保溫、照明等問題,都涉及到能源的節(jié)能降耗問題?！惨桓脑旃?jié)能的資金問題對設備進行改造通常都要有一筆可觀的初期投入資金,啟動資金已經(jīng)成為制約改造節(jié)能項目快上馬、早見效的關鍵問題。為解決這個問題,物業(yè)公司可以在企業(yè)內(nèi)部建立節(jié)能基金。擬建設的節(jié)能降耗項目以借款的形式從節(jié)能基金中取得,項目完成后再根據(jù)該項目獲得的節(jié)能效益分期還款?！捕脑旃?jié)能的技術問題在節(jié)能技術改造中的還有一個難題就是技術問題,要制定合理的、科學的技術改造方案,必須要具有一批技術精尖的、各專業(yè)齊全的技術人才,但絕大多數(shù)物業(yè)公司受管理成本的限制,不可能配備大批的高級技術人員。為解決這一問題,可從以下方面著手：1．集中公司的技術人才,成立了工程專業(yè)技術委員會委員主要來自公司內(nèi)部在職或退休的經(jīng)驗豐富的工程技術人員,一般工程技術人員申請加入工程技術委員會,必須通過總經(jīng)理辦公會的審核認定。委員會利用定期會議、網(wǎng)絡交流平臺等形式開展節(jié)能降耗工作,并參與對項目節(jié)能改造方案的審定、實施和驗收工作。2．聘請外部專家對公司的節(jié)能改造工作給予技術指導物業(yè)公司可以根據(jù)樓宇的機電系統(tǒng)的配置,聘請相應專業(yè)的技術專家,一方面他們可以為節(jié)能改造工作方案進行診斷,另一方面可以為公司的技術人員進行能源管理工作的技術培訓。3．加強與外部的溝通、聯(lián)系加強與政府或社會團體的溝通,進行信息的交流和信息跟蹤。同時也可以大學院所合作建立能源管理實驗室,重點幫助解決在能源管理中遇到的技術及工程問題。第三節(jié)節(jié)能降耗管理制度、表格、文本一、物業(yè)公司節(jié)能降耗方案物業(yè)公司節(jié)能降耗方案一、目的為了降低成本杜絕浪費增加公司經(jīng)營收入提高物業(yè)公司的經(jīng)濟效益和社會效益公司應要求各部門全體員工全面深入地開展開源節(jié)流活動。二、適用范圍適用于本公司各部門及各物業(yè)項目的節(jié)能降耗工作。三、管理規(guī)定〔一宣傳和引導公司要加強"開源節(jié)流、厲行節(jié)約"意識開展開源節(jié)流活動的宣傳和引導,通過廣泛的宣傳教育使公司全體員工充分認識到開源節(jié)流活動的必要性和緊迫性從而統(tǒng)一思想統(tǒng)一行動在公司各部門員工中逐步樹立成本觀念和競爭觀念自覺加入到開源節(jié)流降低成本提高公司的市場競爭力?！捕皶r對開源節(jié)流活動效果進行檢查、評比、獎勵1．對各部門開源節(jié)流活動工作開展的情況與實際成效進行檢查、評比。2．對于開源節(jié)流活動取得顯著效果的部門開源節(jié)流活動監(jiān)督、評比小組提請公司按節(jié)約成本或帶來的直接額外收入的一定比例給該部門進行獎勵。3．對于開源節(jié)流活動開展情況不佳成效不明顯的部門按公司相關規(guī)定進行處罰。4．發(fā)動全體員工提交《開源節(jié)流提案單》、發(fā)電子郵件、當面交談等方式積極為開源節(jié)流活動獻計獻策提出合理化建議對于建議采納后取得了明顯成效的員工按降低成本或帶來的直接額外收入的一定比例進行獎勵。5．可舉辦一些以"開源節(jié)流奉獻中洲"等為主題的征文比賽活動并對比賽中征文優(yōu)秀作品給予一些獎勵。〔三主要成本控制規(guī)定面1．人力成本物業(yè)管理作為勞動密集型的微利行業(yè)面對當前通貨膨脹日益加劇、人力成本不斷提高的新形勢厲行節(jié)約、降低成本尤為重要。物業(yè)公司60～70%的成本就是人工費?！?在設計崗位時應做到合理安排增加部分技防設施代替不必要的固崗位也可由巡羅崗增加重點部位的巡查頻率等?！?在人員招聘時就應做到寧缺勿濫特別物管公司的管理人員、技術工種員工應擇優(yōu)使用選擇一專多能型人才減少不必要的外派維修人工費?！?控制國家法定節(jié)假日的加班人員減少不必要的雙倍支出。2．工程成本控制方面〔1在設計施工及時向開發(fā)商建議使用節(jié)能、環(huán)保的材料、燈具。〔2對已建成使用中的設備、設施進行摸底排查找出節(jié)能降耗的方法對需要且能夠改進的設備、設施作出節(jié)電改造方案或建議逐步進行改造以及在燈座加裝反光鏡等方法確保停車場照明亮度等。〔3對大堂照明、梯間照明、車庫照明等分出白天和夜間補充照明并使用獨立開關控制?！?嚴格做好所有照明使用時間、水景的開放時間的控制特別部分大功率景觀燈等并要責任落實到崗位、責任到人?！?在保證整體照明需求和造型完整有序的前提下盡量減少燈具使用數(shù)量、功率等。〔6對原施工單位對部分訂做、或市面較少材料也可協(xié)調(diào)在其撤場時預留部分、裝修單位施工后的余料做好妥善存放方便后期維修使用?！?做好修舊利廢工作對更換出的燈具、鎮(zhèn)流器等進行維修通過更換零件或重新拼裝等方式修理舊件減少新件的使用?！?做好各設備、設施日常保養(yǎng)工作延長設備、設施使用壽命減少維修成本。3．用水成本控制方面〔1供水開關、閘閥和水箱、水位自控制系統(tǒng)等關鍵部位要選用質(zhì)量過關的零配件。〔2保持經(jīng)常巡視及時檢測維修供水管網(wǎng)?！?控制好綠化澆水用量適當減少雨后綠化澆水用量?！?嚴格控制亂使用消防水?！?控制好游泳池用水量提高管理員清洗水池的工作效率減少吸水時間?！?清洗多個水池時可分段清洗對第一個以后水池中較清潔的水可抽或排放至第一個清洗好的水池中再使用。4．其它成本控制方面〔1物料采購時要多尋價比價采購性價比較高物品盡量成批采購減少交通等成本。〔2物料控制方面實行部門領導首問制部門領導對物料實行定期抽查進倉、出倉、領用等環(huán)節(jié)責任到人對維修工配備常用物料并定期進行嚴格物料核銷等?！?鼓勵員工從小事做起把節(jié)約真正落實到行動上如積極開展"廢舊紙回收利用"行動充分利用二次環(huán)保紙養(yǎng)成人離燈滅、打印前先預覽等良好習慣。二、管理處節(jié)能管理規(guī)定管理處節(jié)能管理規(guī)定一、目的為規(guī)范物業(yè)管理處的節(jié)能工作,特制定本規(guī)定。二、適用范圍適用于本公司下屬各項目管理處。三、管理職責1．管理處經(jīng)理負責小區(qū)的能源管理,具體由工程技術部主管負責實施。2．工程技術部主管負責統(tǒng)計小區(qū)主要耗能設備以及公共照明設備的功率、分布、數(shù)量等情況。以便指定能耗預算,合理安排節(jié)能工作。四、管理規(guī)定〔一能源計量1．管理處應要求開發(fā)公司為小區(qū)主要耗能設備和主要耗能區(qū)域安裝計量儀表,以建立完整的能源計量體系。2．每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)準確,字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作；暖通專業(yè)做好大廈水耗統(tǒng)計和監(jiān)控,杜絕跑冒滴漏。3．工程技術部按照水、電類別每月統(tǒng)計重點耗能設備/設施及小區(qū)總的能耗,并記錄于"能源統(tǒng)計表"中。4．能耗統(tǒng)計資料每月應上報管理處主任和公司工程技術部,工程技術部應做好能耗的統(tǒng)計分析,發(fā)現(xiàn)能耗異常及時分析報告。〔二管理處應加強對電梯、水泵房、公共照明用電經(jīng)濟運行的管理應在設備管理制度和操作規(guī)范中加入經(jīng)濟運行的內(nèi)容,以使每個設備系統(tǒng)的每個操作都有專人負責,按實質(zhì)需要啟動或停機,提高運行效率?！踩龁T工日常工作中的節(jié)能1．每個員工都必須遵守崗位要求,認真做好各項巡視工作,始終堅持"以人為本,注重節(jié)約"這一理念,從方方面面入手,積極開展節(jié)能降耗活動。2．專業(yè)人員重點控制小區(qū)用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,有無違反公司規(guī)定使用能源的行為。例如：私自接水、接電等。3．內(nèi)保人員重點監(jiān)控樓層在無客戶時,公共區(qū)域照明是否按時關閉,晚間公共區(qū)域空調(diào)是否關閉,衛(wèi)生間照明及排風扇開閉是否符合要求,并將情況及時反饋總值班。4．暖通專業(yè)人員及時調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài),杜絕長流水。例如：調(diào)節(jié)水箱水位或調(diào)整沖水時間。5．全體員工有責任對浪費能源的現(xiàn)象報告、制止或糾正。6．各專業(yè)嚴格按公司節(jié)能降耗具體措施操作,不得私自開動設備。有效控制耗電總量,減少高峰時段用電量?！?暖通專業(yè)每日參照天氣預報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設備?！?電工每日對設備運行耗電情況及不合理運行